Het verstrekken van huurgenot door de verhuurder aan de huurder

Laatst bijgewerkt op 2024-03-11 om 22:08:05

Als gebrek dient te worden beschouwd een tekortkoming aan de kant van de verhuurder, waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde verkrijgt dat hij op grond van de overeenkomst mag verwachten. In de memorie van antwoord naar aanleiding van de invoering van de gebrekenregeling (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162, onder 13) staat onder meer: “wie een oud bootje huurt, mag een staat van onderhoud verwachten dat past bij het gebruik dat de huurder van het gehuurde zal gaan maken. Het bootje dient zo onderhouden zijn dat het kan varen en niet zinkt”. Over het huren van een oude schuur wordt opgemerkt: “de schuur dient in een zodanige staat te zijn dat het geschikt is voor het doel waarvoor een dergelijke schuur normaliter wordt gebruikt”. Ingevolge artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De huurder van kantoorruimte meende bezwaar te kunnen maken tegen de komst van een hospice in het kantoorpand  op basis van de gebrekenregeling. De huurder stelde dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten dat er uitsluitend kantoren in het pand zouden zijn gevestigd en dat dit vanaf de aanvang van de huurovereenkomst ook altijd het geval is geweest. De aanwezigheid van een hospice zou volgens deze huurder de sfeer domineren en afbreuk doen aan het zakelijke karakter van het kantoorpand en overlast opleveren. De verhuurder was van mening  dat er geen sprake was van een gebrek zolang het pand en de omgeving van het gehuurde een representatieve, zakelijke uitstraling behouden. Het gehuurde voldoet dan aan wat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het feit dat het pand in het verleden in verschillende stukken is aangeduid als kantoorgebouw, zou dit niet anders maken. Dat er regelmatig ambulances en lijkwagens te zien zijn, kan confronterend zijn. De verhuurder gaf aan dat het hospice op de begane grond zal komen en dat de ambulances en lijkwagen zo dicht mogelijk bij het kantoor worden geparkeerd en het uitzicht op deze wagens daardoor zoveel mogelijk wordt verminderd.  Daarnaast zou de geur van eten en ontsmettingsmiddelen door respectievelijk een goede afzuiging en kleinschaligheid zijn te verwaarlozen. De rechter van de rechtbank Rotterdam was in haar kortgedingvonnis van 21 september 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:8214) van oordeel dat er vooralsnog niet van een gebrek gesproken kon worden.

Ik acht zelf ook van belang dat een hospice ook een 7:230a BW-bedrijfsruimte betreft. In het huurcontract is de invulling van het gebouw ook niet beperkt tot die van standaard kantoorgebruik. Daarnaast is het door de huurder geuite bezwaar nogal subjectief. Die huurder zou dan ook bezwaar kunnen maken tegen andere afwijkende kantoorbestemmingen, dan de invulling van een standaardkantoor.

De rechtbank Noord-Nederland oordeelde in haar vonnis van 6 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:3444) dat een kantoorgebouw dat was verhuurd als “hoogwaardige kantoorruimte met een speelse en prettige uitstraling”  een gebrek vertoonde als er ruimte in het gebouw aan een hoge school in gebruik zou worden gegeven. Er zou ook sprake zijn van een dagopleiding. De huurder (een advocatenkantoor) gaf als bezwaar: “Wij kozen voor een pand waar zakelijke dienstverlening zou plaatsvinden. Daar valt dagonderwijs niet onder. Voorts hebt u ook aangegeven de zakelijke uitstraling van het pand te bewaken. Dat is niet of nauwelijks te doen met dagstudenten die in groten getale het pand bezoeken en veelal op de fiets komen. (…). Als huurder hebben wij recht op huurgenot vrij van gebreken (…)”. De huurder vulde daarbij nog aan dat de scholieren parkeerplaatsen in beslag nemen, rond het pand hangen, afval achterlaten en (geluids)overlast veroorzaken. Gelet op de indeling van het pand en de open ruimten is het pand niet geschikt voor het gecombineerd gebruik door zakelijke dienstverleners en een school. Dat is ook niet wat Y (= huurder) hoefde te verwachten op basis van de brochure, de bezichtigingen, de gesprekken met de verhuurder en de locatie en uitstraling van het pand. Na de mening van de huurder was er sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

De verhuurder was hier niet van onder de indruk. De verhuurder stelde: “Het verzorgen van onderwijs, waaronder dagonderwijs, behoort immers tot haar normale bedrijfsvoering. Indien u huiverig bent voor de activiteiten van S en de andere huurders had het op uw weg gelegen om daarover een en ander in de huurovereenkomst vast te leggen. Dat is niet gebeurd.”

De kantonrechter was in het kader van dit kort geding van oordeel dat het gebruik door en de verhuur aan een hogeschool van een groot gedeelte van het pand in beginsel kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daartoe is van belang dat het pand door de verhuurder blijkens de brochure het pand in de markt is gezet als een hoogwaardig kantoorpand met een zakelijke uitstraling, te midden van andere (zakelijke) dienstverleners. De huurder had ook nog een filmpje laten zien waarop duidelijk hele groepen studenten in het pand te zien waren. Door het open karakter van het pand waren geluiden van onderliggende verdiepingen sterk te horen op de door Y gehuurde verdiepingen. Dat het pand een multi-tenant gebouw betreft, zoals de verhuurder betoogde, maakte niet dat Y redelijkerwijs een hogeschool als medehuurder en gebruiker van het pand hoeft te verwachten bij het sluiten van de overeenkomst. Dat past niet bij de aangeprezen aard en functie van het pand. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter werd Y dan ook in haar huurgenot beperkt en was er sprake van een gebrek.

Het verschil met de zaak die door de rechter te Rotterdam was gewezen, lag voornamelijk in het ontbreken van beschrijving bij aanvang van de overeenkomst, waaraan verwachtingen voor de huurder ontleend konden worden. Verder werd het gebouw door de school zwaarder belast dan door de hospice in de andere zaak. Uit deze twee zaken is te herleiden dat het beroep op artikel 7:204 BW wegens gebruik door een derde in het pand niet altijd zo duidelijk voor de hand ligt. Een goede onderbouwing en uitwerking van de klachten zijn in ieder geval noodzakelijk om het gebrek te onderbouwen.

Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis: alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zo volgt uit de memorie van toelichting (kamerstukken II, 1997/98, 26089, 3, p. 14). Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt. Ook (voor de huurder) zichtbare gebreken vallen hieronder, hetgeen volgt uit de zinsnede dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaal van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

Het hof Arnhem-Leeuwarden komt in zijn arrest van 15 december 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:10500) tot een ander oordeel. Het hof is anders dan de kantonrechter van oordeel dat de aanwezigheid van de school als medehuurder in het pand niet zonder meer een tekortkoming van de verhuurder oplevert. De aanwezigheid van ondersteunende diensten en het verrichten van beperkte onderwijsactiviteiten – ook overdag – zoals het contractonderwijs dat de school in de studiejaren 2018-2019 en 2019-2020 in het pand verrichtte, waarvan het advocatenkantoor geen noemenswaardig overlast ondervond, is volgens het hof geen tekortkoming. Bij de inrichting van het pand zoals die thans is, levert de aanwezigheid van meerdere voltijdse dagopleidingen van de school, met enige honderden studerenden, wel een tekortkoming van de verhuurder op in haar verhouding tot de huurder. Het hof is dus niet van mening dat de aanwezigheid van de school zonder meer een gebrek oplevert. Het gebrek wordt dus wel veroorzaakt door de situatie zoals het gebouw niet wordt gebruikt. Het hof is ook van oordeel dat het in gegeven omstandigheden niet van de verhuurder is te vergen dat de school niet meer in het gebouw haar activiteiten mag ontplooien.

Ik zit meer op de lijn van de kantonrechter. Het gebruik van een  gebouw als hoogwaardig kantoorgebouw geeft een andere invulling dan het gebruik van een gebouw als een school. Het lijkt mij alleen daarom dat er sprake is van een gebrek. Dat zou anders zijn als dat gebruik in beperkte omvang zou plaatsvinden. Een gebrek is immers volgens de hierboven genoemde memorie van toelichting (kamerstukken II, 1997/98, 26089, 3, p. 14) ook een onstoffelijke omstandigheid, waardoor de huurder niet het genot krijgt dat hij bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gehad. Het lijkt mij duidelijk dat een chique kantoorgebouw dat als gebruikers bijvoorbeeld een advocatenkantoor en verzekeraar heeft een andere uitstraling geeft dan het gebruik van dit gebouw door een school. Het hof kwam toch uit op een gebrek aan het gehuurde nu door het gebruik van het gebouw door de school de aanwezigheid van meerdere voltijdse dagopleidingen van de school, met enige honderden studerenden, wel een tekortkoming van de verhuurder opleverde  in haar verhouding tot de huurder.

Het hof was tevens, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat het gebruik door de school stopgezet moet worden. Hier greep het hof terug in het bewuste zinsdeel van artikel 7:206 BW inhoudende dat herstel alleen kan worden afgedwongen als herstel mogelijk is of geen uitgaven van de verhuurder vraagt die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De vordering van de huurder  komt er op neer dat de verhuurder verplicht wordt contractbreuk te plegen tegenover de school. Het is ook de vraag of de school zonder meer uit het gebouw verwijderd kan worden. Dit kan slechts tegen hoge kosten voor de verhuurder – de huur die de school betaalt, is in totaliteit veel hoger dan de huur die de huurder is verschuldigd – nog daargelaten of de school in staat is op korte termijn vervangende ruimte te huren voor haar onderwijsactiviteiten en nog daargelaten eventuele claims ter vergoeding van de schade die de school lijdt.  Als de huurovereenkomst met de school al zou zijn te beëindigen dan is het de vraag of dit van de verhuurder gevergd kan worden. De huurder kan natuurlijk op grond van het gebrek tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst verlangen als daarmee het gebrek kan worden opgeheven. Tevens zal de huurder dan vergoeding van de verhuiskosten kunnen claimen vanwege het feit dat van dit gebrek de verhuurder wel een verwijt gemaakt kan worden.

Uit het eerder gewezen AKU/Stalen Steigerarrest (HR 17 juni 1949, NJ 1949, 544 en 545 (AKU/Stalen Steiger) blijkt a contrario dat een gebrek voor rekening van de verhuurder komt als de de onmogelijkheid van gebruik van het volledige genot van het gehuurde niet aan de zijde van de huurder ligt. De firma Stalen steiger had steigers aan AKU verhuurd in 1944 te Arnhem. Na de slag om Arnhem werd de bevolking door de Duitse bezetter uit Arnhem gedeporteerd. AKU kon de door Stalen Steiger verhuurde steiger niet gebruiken. Na de oorlog vorderde Stalen Steiger huur van AKU. AKU was van mening dat er geen huur verschuldigd was, omdat zij buiten haar schuld niet het genot van het gehuurde kon hebben. Volgens de Hoge Raad kwam het risico van de onmogelijkheid van gebruik voor rekening van de huurder. Dat de huurder haar terrein met de daarop bevindende steigers niet kon gebruiken was een situatie die de huurder persoonlijk trof. Dit maakte daarom dat de huurder nog steeds verplicht was de huur te betalen ondanks het feit dat de huurder niet het huurgenot over de zaak heeft gehad. Daarnaast had het niet kunnen gebruiken van het steigermateriaal niet te maken met het teniet gaan van het gehuurde zoals nu genoemd in het huidige artikel 7:210 BW. Volgens de Hoge Raad lag de onmogelijkheid van gebruik aan de zijde van de huurder. Dat de huurder haar terrein met de daarop bevindende steigers niet kon gebruiken was een situatie die de huurder persoonlijk trof. Dit maakte daarom dat de huurder nog steeds verplicht was de huur te betalen ondanks het feit dat de huurder niet het huurgenot over de zaak heeft gehad. Ik heb deze benadering van  het gebrek uitgebreid behandeld in het hoofdstuk: “Coronacrisis en huurovereenkomsten“.

Zo mag de huurder van een verwaarloosd gebouw desalniettemin van de verhuurder in beginsel verlangen dat hij de gebreken verhelpt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. Het overeengekomen genot van gehuurde woon- of bedrijfsruimte kan van elkaar verschillen. Voor wat betreft gehuurde woonruimte is de verhuurder aan dwingende regels gebonden. Voor bedrijfsruimte en roerende zaken en onbebouwde grond geldt dat partijen afspraken kunnen maken over de staat van het gehuurde.

Een voorbeeld van het huurgenot dat de huurder in het algemeen en meer specifiek van onbebouwde grond mag verwachten, werd door een arrest van de Hoge Raad van 27 april 2012 (LJN: BV7337, Hoge Raad, 11/00236 ) gegeven.
Het ging hier huur om het volgende. Huurders huren sinds 2000 van de gemeente een stuk grond op het Zuiderstrand te ‘s-Gravenhage. Daarop exploiteren zij – overeenkomstig de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst – een strandpaviljoen met horecafunctie. De huurovereenkomst is in 2004 en in 2009 verlengd, waarbij in 2004 de huurprijs werd verhoogd. Het gehuurde was oorspronkelijk bereikbaar via vier toegangspaden. Ten gevolge van de (bouw)werkzaamheden in het kader van herontwikkeling van het nabij gelegen Duindorp zijn twee duinpaden vanaf 2007 tot eind 2009 afgesloten geweest. De Gemeente heeft de huurders over deze afsluiting niet geïnformeerd bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004. De huurders stelden de gemeente aansprakelijk voor de schade die zij hebben geleden wegens belemmering van de toegankelijkheid van het gehuurde.
Volgens de verhuurder had zij slechts de verplichting een los stuk strand ter beschikking te stellen dat geschikt dient te zijn voor het overeengekomen gebruik als zodanig, in dit geval: de exploitatie van een strandpaviljoen.
De Hoge Raad vond dit een te beperkte uitleg van de verplichtingen van de verhuurder voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

Zo houdt de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot artikel 7:204 BW onder meer het volgende in: “Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen, noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak – bijv. te geringe afmetingen -, een bepaald gebruik verbiedt. Men denke ook aan een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden.” ( Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 3, blz 14).
Dit wordt in de Nota naar aanleiding van het verslag als volgt herhaald: “Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip “gebrek”, zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiële eigenschappen daarvan, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip “gebrek”, zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zou zijn te doen, louter in materiële zin wordt opgevat.” (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6)
Volgens de Hoge Raad mochten de huurders bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hen op het gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de verhuurder betrokken was – het genot dat de verhuurder ingevolge de huurovereenkomst aan de huurders diende te verschaffen bestond mede uit bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordden.
De verhuurder had – in tegenstelling tot woonruimte – van het rustig huurgenot af mogen wijken. Nu dit niet was gedaan, mochten de huurders van het rustig huurgenot uitgaan.

De verhuurder mag woonruimte aanbieden zonder verwarming en zonder warmwatervoorziening. Een woning die zonder deze voorzieningen wordt aangeboden vertoont dus geen gebrek. Dit zijn vaak oudere woningen, die niet zijn voorzien van een cv-installatie. Deze ouderen woningen dienen doorgaans te worden verwarmd door een gaskachel. Warmwater wordt doorgaans verschaft door een geiser. Dit zijn beide roerende zaken.  De verhuurder is wel gehouden het gehuurde van deze voorzieningen te voorzien bij aanvang van de huurovereenkomst als er is overeen gekomen dat deze voorzieningen zich in de woning horen te bevinden bij aanvang van de overeenkomst. De verhuurder kan voor het ter beschikking stellen van deze voorzieningen een vergoeding vragen als servicekosten. Het ter beschikking stellen van deze roerende zaken hoeft niet in de kale huurprijs begrepen te zijn. Als er daarover niets afzonderlijk wordt afgesproken en de verhuurder stelt deze zaken wel ter beschikking bij aanvang van de huurovereenkomst, dan hoeft de huurder daarvoor niets afzonderlijk te betalen.  Lees verder over de kosten van ouderhoud van een geiser, gashaard en boiler het gelijknamige onderdeel in het hoofdstuk Servicekosten.

In de toekomst zal deze wijze van verhuring (dus zonder warmtevoorziening) zich steeds minder voordoen. Als er wijken van het gas af moeten zullen er installaties in de woning bevestigd moeten worden om van verwarming te voorzien. Denk bijvoorbeeld aan een warmtepomp of de aansluiting op een warmtenet van stadverwarming. De voorzieningen die daarvoor nodig zijn dienen naar mijn idee als een bestanddeel van de woning te worden aangemerkt. Zonder dit bestanddeel zal de woning als incompleet beschouwd dienen te worden. Als de verhuurder een woning zonder deze voorzieningen beschikbaar stelt, dan zal de woning als gebrekkig aangemerkt dienen te worden. Te denken valt aan een vergelijking met een woning zonder keuken die ook gebrekkig wordt geacht te zijn.

Welk genot de huurder van woon- en bedrijfsruimte mag verwachten, wordt in dit hoofdstuk duidelijk gemaakt.

De regeling voor woonruimte

De huurder mag in het kader van een huurovereenkomst het huurgenot verwachten zoals dat hem bij het aangaan van de huurovereenkomst is voorgehouden. Dat de huurder bij aanvang van de overeenkomst van een gebrek op de hoogte kan zijn doet niets af aan de aanwezigheid van een gebrek. Dit heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 21 oktober 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:8054 ) beslist in een zaak waarbij de huurder stelde dat het gehuurde een gebrek vertoonde wegens overmatige geluidsoverlast afkomstig van parkeerhavens in de dichte nabijheid van het gehuurde. Dit is voor woonruimte een begrijpelijk standpunt, omdat partijen niet in het nadeel van de huurder af kunnen wijken van de objectieve goede staat van het gehuurde (artikel 7:242 BW jo artikel 7:204 BW). Het hof was van mening dat na genomen maatregelen door de verhuurder niet meer sprake was van een gebrek. Deze maatregelen betroffen onder meer plaatsing van de rolluiken en toekenning aan de huurder van het exclusief gebruik van de meest dichtbij zijn slaapkamers gelegen parkeerplaats. Deze herstelwerkzaamheden hadden kennelijk langer dan zes maanden eerder plaatsgevonden dan na het instellen van de vordering.
Het betrof hier kennelijk niet-geliberaliseerde woonruimte, zodat de huurder op grond van artikel 7:257 BW jo artikel 7:207 BW geen huurverlaging kon vorderen over een periode die langer terug liep dan zes maanden voor het beëindigen van het gebrek. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze beperking niet. De geliberaliseerde huurder kan de huurverlaging over een langere periode terugrekenen, waarbij de melding van het gebrek als beginpunt dient.

De wet formuleert deze verplichting van de verhuurder in een negatieve vorm: de wet zegt namelijk dat de door de verhuurder verschafte prestatie gebrekkig is als de huurder niet het huurgenot ontvangt waarop hij op grond van de overeenkomst mocht rekenen. Onder het begrip gebrek valt niet alleen de aanwezigheid van materiële of fysieke gebreken aan het gehuurde, maar vallen ook andere belemmeringen die de huurder belet het gehuurde te gebruiken zoals partijen hebben beoogd (artikel 7:203 BW). Voorbeelden hiervan zijn: het gehuurde is ongeschikt voor het doel waarvoor het is verhuurd, het gehuurde vertoont ongedierte zonder dat de huurder hiervan een verwijt is te maken, of andere huurders van de verhuurder veroorzaken overlast. Een andere beperking waarmee de huurder geen rekening hoeft te houden is de inschrijving in het gehuurde door de verhuurder in de gemeentelijke basisadministratie. Door deze inschrijving is het mogelijk dat een huurder problemen ondervindt met verkrijging van een uitkering en een huurtoeslag. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in het arrest van 11 maart 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:2004 ) dat deze verhuurder – ondanks herhaalde verzoeken van de huurders om zich uit te laten schrijven uit het gehuurde – een gebrek aan het gehuurde in stand hield. De huurders worden in een dergelijke situatie spookbewoners genoemd. De huurders hoeven met deze situatie bij aanvang van de huurovereenkomst geen rekening te houden. De verhuurder zal dit gebrek zo spoedig mogelijk op dienen te heffen. Het hof beval een comparitie van partijen om deze kwestie in bijzijn van partijen te bespreken. Het hof Arnhem-Leeuwarden gaf in zijn arrest van 14 mei 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:4150) eenzelfde beslissing over spookbewoning door de eigenaar/verhuurder van verhuurde zelfstandige woonruimte als in laatstgenoemd arrest. De kernoverweging van het hof luidde dat de eigenaar/verhuurder die na verhuring van zelfstandige woning op adres ingeschreven blijft staan waardoor huurder huurtoeslag moet terugbetalen, tekortschiet jegens de huurder.

Volgens het hof kan spookbewoning een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 BW.  Een huurder van een zelfstandige woning, die particulier eigendom is en een huurprijs heeft beneden de subsidie- of toeslaggrens, behoefde er volgens het hof in beginsel niet op bedacht te zijn dat hij geen gebruik kan maken van algemene inkomensvoorzieningen als huurtoeslag bij een inkomen beneden de daarvoor geldende grens, omdat de verhuurder nog als bewoner op het adres van het gehuurde ingeschreven staat. Een dergelijke ‘spookbewoner’ in het gehuurde leidde onder omstandigheden tot beperking van de rechten van de huurders als bewoners en vormt dan een omstandigheid waardoor zij niet het vrije genot van het gehuurde zouden hebben gekregen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten. In dit geval bleek niet uit de huurovereenkomst dat de verhuurder ingeschreven stond op het bewuste adres. Het in die overeenkomst vermelde adres van de verhuurder  is dat van zijn makelaar/beheerder. Uit die overeenkomst bleek  ook niet dat dat de verhuurder in het GBA ingeschreven zou blijven op het adres van de woning tijdens de huurperiode. In het dossier bevond  zich geen ander bewijsstuk waaruit bleek dat de verhuurder zich het recht heeft voorbehouden tijdens de verhuur aan huurders op dat adres ingeschreven te blijven, voor zover dat al is toegestaan. Het hof legde op de verhuurders de bewijst van een dergelijk voorbehoud.

De huurder van woonruimte hoeft bij aanvang van de huurovereenkomst niet te verwachten dat er vocht- en schimmelvorming in de woning ontstaan wegens een zogenaamde koudebrug. Een koudebrug is een verbinding in de buitenschil van een gebouw waar, door slechte thermische isolatie een bovenmatige warmteoverdracht plaats kan vinden. Door deze constructie zorgt de koude buitenlucht er dus voor dat de betonnen constructie ook aan de binnenzijde van het gehuurde koud wordt. Wanneer vervolgens binnen in het gehuurde wordt gestookt en de binnenlucht dus warmer is dan de buitenlucht, condenseert het vocht dat zich in het gehuurde bevindt op de koudebrug, dat wil zeggen op die plaatsen waar het koude beton in aanraking komt met de binnenlucht in het gehuurde. De condensatie kan vervolgens tot schimmelvorming leiden. Er ontstaat dan bijvoorbeeld vaak schimmelvorming onder de vloerbedekking. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam heeft in haar vonnis van 21 december 2005 (ECLI:NL:RBROT:2005:AU8625) beslist dat een koudebrug moet worden gekwalificeerd als een technische tekortkoming van de constructie van het gehuurde. Nu de kantonrechter oordeelt dat sprake is van een gebrek rechtvaardigt dit huurverlaging. Het hof Den Haag gaf in zijn arrest van 26 oktober 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1987) een onjuiste beoordeling voor wat betreft de aanwezigheid van een koudebrug in een gebouw. Het hof overwoog als volgt: “(…) met juistheid betoogt, vormt de enkele aanwezigheid van een of meer koudebruggen nog geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, dat op grond van artikel 7:206 BW door verhuurster moet worden hersteld. Zoals uiteengezet in het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie veroorzaken de enkele koudebruggen in de buitenschil van het gehuurde op die plaatsen weliswaar condensvocht, maar dit is niet de voornaamste oorzaak van de schimmelklachten”.

Het hof haalt hier verschillende zaken door elkaar. Er is sprake van een gebrek wanneer de huurder niet het genot verkrijgt dat hij op grond van de overeenkomst mag verwachten. De huurder hoeft niet te verwachten dat er koudebruggen in het gehuurde aanwezig zijn. Door koudebruggen worden immers condensplekken gevormd waar de warme binnen lucht met de koude van buiten in aanraking komt. Dat is niet een technische situatie die de huurder mocht verwachten bij het sluiten van de huurovereenkomst. Condensvorming leidt niet zonder meer tot huurverlaging. Daar is schimmelvorming voor nodig. Uitgaande van de feiten uit het arrest, dan is er voornamelijk schimmelvorming ontstaan door slechte ventilatie door de huurder.

Het hof vermeldt dat de voornaamste oorzaak van de schimmelklachten het slechte ventileren door de huurder was. Het hof oordeelt daarmee dat door de koudebruggen ook schimmelvorming wordt veroorzaakt. Het hof geeft niet de verhouding weer tussen schimmelvorming door het gedrag van de huurder en schimmelvorming die door de koudebruggen wordt veroorzaakt. Het arrest is daarom gebrekkig gemotiveerd. Voorts is het mogelijk dat er door de koudebrug een ondergeschikte hoeveelheid schimmel wordt veroorzaakt. Het is dan mogelijk dat er wél sprake is van een gebrek, maar niet een gebrek dat ernstig genoeg is om huurvermindering te kunnen vorderen. Voor huurvermindering moet er immers sprake zijn van substantiële vermindering van huurgenot door een gebrek. Dat is niet het geval als er een ondergeschikte hoeveelheid schimmel door condensatie vanwege een koudebrug wordt gevormd op een muur. De verhuurder zal niet gehouden zijn om het gebrek te herstellen als van de verhuurder ingevolge artikel niet kan worden verwacht dat deze de koudebrug isoleert. Dat is het geval als de kosten van herstel niet in verhouding staan tot de aard van het gebrek.

Het hof had hier aldus moeten beslissen dat er wél sprake is van een gebrek. Het was immers niet duidelijk dat de koudebrug op zichzelf geen schimmel op zou leveren. Er zijn koudebruggen die altijd condens opleveren. Condens kan tot schimmel leiden. Het is hier niet duidelijk of die koudebrug hier kan leiden tot schimmelvorming. Als een koudebrug niet tot condens leidt, dan hoeft een koudebrug niet tot een gebrek te leiden. Voor de aanwezigheid van een gebrek dient het woongenot aangetast te worden. Zonder aantasting van het woongenot is er geen gebrek. Er kan ook sprake zijn van aantasting van het woongenot, zonder dat er een huurkorting gegeven wordt. De Huurcommissie vindt bijvoorbeeld dat er alleen sprake is van de mogelijkheid van huurkorting in het geval van vochtvorming als er sprake is van een combinatie van vochtvorming en schimmelvorming van een bepaalde grootte. Ik ben – zoals boven reeds vermeld – van mening dat als een koudebrug tot vochtvorming leidt, dit een gebrek oplevert. Het is afhankelijk van de situatie of dit gebrek verholpen dient te worden. Dit blijkt ook uit de hiernavolgende jurisprudentie over dit onderwerp. Afhankelijk van het gebrek kan de huurder aanspraak maken op huurvermindering wegens het gebrek. De huurder heeft geen aanspraak op huurkorting als er sprake is van een gebrek dat het huurgenot niet aanmerkelijk aantast.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft zich in zijn arrest van 24 maart 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1921) moeten buigen over de vraag of schimmelvorming in slaapkamer een woonkamer van woning uit 1953 een gebrek opleverde. Er was een uitgebreid ventilatie- en verwarmingsadvies opgesteld. Er was sprake van vocht- en schimmelproblemen en deze problemen leverden een beperking van het huurgenot op. Het hof was van oordeel dat een huurder van een ruim zestig jaar oude woning mag verwachten dat deze woning bij juist gebruik een gezond binnenklimaat bevat, waarbij geen schimmelvorming optreedt. In de zaak die tot dit arrest heeft geleid stond de vraag centraal welk gebruik als juist gebruik aangemerkt kon worden, waarbij de huurder geen last van vocht- en schimmelvorming hoefde te verwachten. Het hof kwam daarbij tot het oordeel dat van de huurder redelijkerwijs niet verwacht hoefde te worden dat hij ter voorkoming van schimmelvorming altijd, ook in de nacht en ook bij afwezigheid, alle roosters én het kiepraam in de keuken open laat staan en de temperatuur op minimaal 18⁰ C houdt. Het hof was met de kantonrechter van oordeel dat redelijkerwijs niet van huurder kon worden gevergd dat hij dag en nacht en ook bij afwezigheid in alle ruimtes stookt op 18 ⁰C. Volgens het hof mag ook een huurder van een ruim 60 jaar oude woning verwachten dat deze bij juist gebruik een gezond binnenklimaat bevat waarbij geen schimmelvorming optreedt. Naar het oordeel van het hof kan bij oude woningen redelijkerwijs verdergaande eisen aan ventileren en verwarmen worden gesteld dan bij nieuwere woningen, maar deze eisen gaan niet zo ver als de verhuurder stelde, onder meer met verwijzing naar een advies van de overheid. In dit advies staat (samengevat) dat men dag en nacht voldoende ventilatieroosters en klepramen moet open houden. In het advies is naar het oordeel van het hof niet te lezen dat ramen ook bij afwezigheid open moeten blijven en dat men hiervoor onveilige situaties voor lief moet nemen en ook ’s nachts en bij afwezigheid tenminste op 18 ºC moet stoken. Als dat wél noodzakelijk is om vocht- en schimmelvorming te voorkomen, dan is er dus sprake van een gebrek aan het gehuurde.

Dat een oude woning uit de jaren ’30 niet overmatige vochtoverlast dient te hebben blijkt ook uit een vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 23 september 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:4321). Uit een deskundigenrapport was vast komen te staan dat de buitenmuur van het gehuurde een eensteensmuur heeft. Tijdens dit onderzoek is ook geconstateerd dat sprake was van valspecie waardoor mogelijk koudebruggen zijn ontstaan. Dit veroorzaakte ernstige vocht- en stoomproblematiek in de keuken. De huurder had  een aantal jaar regelmatig contact met haar verhuurder over de kou- en vochtoverlast in haar keuken. In september 2017 heeft zij voor het eerst een schriftelijke melding gemaakt van het gebrek. Bij het bepalen van de vermindering van de huurprijs wordt wel rekening gehouden met het feit dat sprake is van een ouder/niet gerenoveerd pand, waarvan minder comfort is te verwachten dan een moderner/gerenoveerd pand. Deze vochtproblemen kwalificeren naar het oordeel van de kantonrechter als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW omdat zij afbreuk doen aan het genot dat de huurder (redelijkerwijs) mag verwachten. Dat de vochtproblemen inherent zijn aan een woning die gebouwd is in de jaren ’30 betekent nog niet dat deze geen gebrek opleveren. De verhuurder van een woning is namelijk gehouden een woning van objectief aanvaardbare kwaliteit te leveren en daarvan is geen sprake nu in de woning aanzienlijke vochtproblemen zijn geconstateerd. Omdat de genotsverhinderende omstandigheden niet aan de huurder toerekenbaar zijn, maar aan de gebrekkige bouwkundige staat van de woning, komen zij voor risico van de verhuurder. Het is derhalve de verantwoordelijkheid van de verhuurder en niet van de huurder om gebreken te verhelpen. Ook een oude woning moet dus aan een bepaald woongenot kunnen voldoen. De woning dient in ieder geval te voldoen aan een woning conform de standaard van het Bouwbesluit van 1965.

Het verdwijnen van een ruim uitzicht uit en woning door de oprichting van andere bouwwerken in de omgeving wordt daarentegen niet zonder meer als gebrek gezien. De huurder mag namelijk bij aanvang van een huurovereenkomst niet verwachten dat de omgeving van het gehuurde ongewijzigd blijft. Dat is ook niet het geval als de huurder bij aanvang van huurovereenkomst vanuit de woning uit keek op een plantsoen en de verhuurder op enig moment besluit over te gaan tot bebouwing van dit plantsoen. De huurder meende ook aanspraak te kunnen maken op huurverlaging wegens overlast door bouwwerkzaamheden. De huurder was van mening dat er sprake was van een gebrek, wegens verlies van uitzicht, onthouden van licht en geluids- en parkeeroverlast. De rechtbank Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:284 ) van mening dat de vraag of de verhuurder te kort schiet aan haar verplichtingen jegens de huurder en verantwoordelijk is van het ontstaan van een gebrek, af hangt van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 7 december 2011, NJ 2002, 26). Daarbij geldt dat bouw- en renovatiewerkzaamheden in de woon- en werkomgeving – in het bijzonder in een stedelijke omgeving waartoe de gemeente Amsterdam behoort – onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en dat de nadelige gevolgen daarvan in beginsel gedragen moeten worden door degene, die daardoor als omwonende min of meer toevallig getroffen wordt. Daarbij geldt wel dat de verhuurder ervoor zorg dient te dragen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen blijven. In dit verband vond de rechter dat de verhuurder terecht had betoogd dat het inherent is aan het wonen in stedelijk gebied dat er sprake is van omgevingsgeluid, alsmede dat braakliggende plekken in stedelijk gebied worden bebouwd met woningen.
Kortom, de rechter was in deze kwestie van mening dat er geen sprake was van een gebrek, omdat de huurder in een stedelijke omgeving nadelige gevolgen van veranderingen in de omgeving niet uit kan sluiten. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft de huurder niet mogen verwachten dat hij gedurende de huurperiode van deze ontwikkelingen verschoond zou blijven. Van een gebrek aan het gehuurde is dus geen sprake onder de geschetste omstandigheden.

De rechtbank te Utrecht heeft in haar vonnis van 6 maart 2013 ( LJN: BZ4560, sector kanton rechtbank Utrecht, 819719 UC EXPL 12-9735 MJ(4221) beslist dat de verhuurder die een appartement had verhuurd in een complex waarvan de daartoe behorende woonruimte alleen aan 55-plussers verhuurd zou worden, jegens een huurder tekort schoot door dit label in te trekken en de woonruimte in het vervolg aan andere doelgroepen te verhuren. De huurder die om deze reden was verhuisd kon volgens de rechter toch geen aanspraak maken op schadevergoeding bestaande uit verhuiskosten en een maand dubbele huur. Dat de verhuurder het 55-pluslabel al na korte tijd introk werd aldus als een tekortkoming beschouwd. Van de verhuurder kon echter niet worden gevergd dit gebrek te verhelpen. Door dit gebrek kon van de verhuurder volgens de rechter echter niet worden gevergd de toezeggingen te handhaven nu er leegstand dreigde, omdat de verhuring aan personen van 55 jaar en ouder tegenviel. De rechter lijkt hier te refereren aan het laatste zinsdeel van artikel 7:206 lid BW, waarin staat dat een gebrek niet verholpen hoeft te worden als dit “in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder is te vergen”. De door de verhuurder geboden alternatieven als tegemoetkoming ter opheffing van het nadeel (zie alinea 4.4 van het vonnis) werden door de rechter voldoende geacht.

De wettelijke regeling is vastgelegd in artikel 7:204 BW. De huidige regeling gaat uit van een objectief begrip van een “goed onderhouden zaak”. Met de huidige redactie is voorkomen dat bij het aangaan van de overeenkomst zichtbare gebreken geen gebrek op zouden leveren zonder dat de huurder hiermee akkoord is. Er is niet bedoeld dat de woning aan speciale eisen moet voldoen als de huurder in aanmerking voor de woning is gekomen door een medische indicatie. Het hof te Amsterdam is in zijn arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:391 ) de mening toegedaan dat de medische indicatie uitsluitend erop ziet dat de huurder voor een benedenwoning of een woning op de eerste etage in aanmerking komt. De huurder moet zelf het gehuurde aanpassen aan zijn medische situatie. De huurder in deze zaak stelde dat de ventilatie in zijn woning voor een renovatie was aangepast op zijn medische toestand. Na de renovatie zou de ventilatie volgens de huurder niet meer voldoen aan de technische specificaties van vóór de renovatie. Dit zou op zichzelf een serieus punt kunnen zijn, ware het niet dat de huurder zijn stelling niet kon bewijzen en het ventilatiesysteem als zodanig aan de minimumeisen voldeed.
Er is met de redactie van artikel 7:204 BW bewust voor gekozen dat de verhuurder een wat minder onderhouden woning voor een lage vergoeding mag verhuren. Mr. Huydecoper geeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2012 ( LJN: BW5357, Hoge Raad, 11/01121 ) een verfijning gegeven van het objectieve begrip van een goed onderhouden zaak. Volgens Huydecoper laat dit begrip toe dat er belangrijke kwaliteitsverschillen mogen bestaan tussen “bescheiden” woningen uit bijvoorbeeld de sociale sector en luxe woningen uit de “vrije sector”. De huurders uit het eerste segment kunnen geen aanspraak maken op het hoge kwaliteitsniveau dat wordt geacht aanwezig te zijn bij woningen uit de “vrije sector”.

Mr. Huydecoper heeft bij zijn bespreking van het arrest van De Hoge Raad van 8 april 2011 ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 ) in alinea 11 en 12 bevestigd dat de verhuurder van woonruimte niet van zijn onderhoudsverplichting af kan wijken, ook al wordt er een lage huurprijs afgesproken. Een dergelijke overeenkomst is vernietigbaar. De huurder kan de desbetreffende bepalingen in het huurcontract vernietigen, waarin van de onderhoudsverplichtingen wordt afgeweken in het nadeel van de huurder. Als de huurder geen beroep doet op vernietiging van een overeengekomen beperking van de onderhoudsverplichting van de verhuurder, dan is het mogelijk dat er door de rechter een beslissing wordt genomen zonder deze onderhoudsplicht van de verhuurder volledig in de beslissing te betrekken. In de uitspraak die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011 ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 ), dat werd afgedaan op grond van artikel 81 RO (de in het middel aangevoerde klachten konden niet tot cassatie leiden) had het hof naar mijn mening ten onrechte niet de in het nadeel van de huurder overeengekomen onderhoudsverplichting in zijn arrest betrokken. Het hof te ‘s-Hertogenbosch gaf in zijn arrest van 21 februari 2012 (LJN: BV6891, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.081.741 ) een beslissing in lijn met de wettelijke regels betreffende onderhoudsverplichting van de huurder en het door mr. Huydecoper gegeven standpunt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 8 april 2011. In deze zaak had de verhuurder een woning verhuurd voor een lagere huurprijs dan de markthuurprijs en al het onderhoud in en aan de woning verlegd naar de huurders. Bij het einde van de overeenkomst vorderde de verhuurder een vergoeding van circa € 100.000 wegens achterstallig onderhoud. Het hof overwoog in rechtsoverweging 4.6.2 van zijn arrest: “Deze bepalingen (artikelen 7: 204, 206 leden 1 en 2, 217 en 242 BW, toevoeging mr. F.C.P. Teeuw) zijn bij de verhuur van woonruimte in zoverre dwingend recht dat er niet ten nadele van de huurders van mag worden afgeweken (artikel 7:242 BW). Dit houdt verband met het feit dat de onderhoudsverplichtingen van invloed kunnen zijn op de omvang van de betalingsverplichtingen van de huurder in combinatie met het feit dat bij de huur van woonruimte he