FAQ Bedrijfsruimte – Wijziging huurprijzen – De bestemming van het gehuurde

Mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs een rol spelen?

Bij de prijsvergelijking mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs geen rol spelen. Het criterium dat geldt is de huurprijs van vergelijkbare panden. Er mag geen rekening worden gehouden met verschillen in de bestemming van het gehuurde, voor zover die niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte.

Spelen verschillen in de bouwkundige gedaante een rol bij de bepaling van de huurprijs ?

Verschillen in bouwkundige gedaante van het gehuurde spelen een belangrijke rol bij de bepaling van de huurprijs.

Mag een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante in de vergelijking meewegen ?

De Hoge Raad heeft deze stelling onderschreven met de formulering dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, ‘voorzover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte’. HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 (Heineken/Dela). Met andere woorden: een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante is niet van invloed op de vergelijkbaarheid.

Geldt voor horecabedrijven ook dat de bestemming van deze panden een vergelijking met andere horecabedrijven in de weg staat ?

Voor hotelbedrijven is die bouwkundige gedaante vaak erg belangrijk voor de bestemming van het gehuurde, gezien het feit dat voor cafés, restaurants en hotels een duidelijk verschil met de bouwkundige gedaante in vergelijking tot andere bedrijfsruimte wel aan de orde is. Het heeft er daarom de voorkeur om dit soort bedrijfsruimten met elkaar, dus met andere horecapanden, te vergelijken.

Mogen ook andere panden dan horecapanden in de vergelijking worden betrokken ?

Ook niet horeca panden kunnen in de vergelijking worden betrokken als er geen andere vergelijkbare panden beschikbaar zijn om in de vergelijking te worden betrokken. Hierbij kunnen in de vergelijking ook niet 7:290 BW bedrijfspanden worden betrokken.

FAQ Bedrijfsruimte – Exploitatie en bescherming volgens het huurrecht

Moet de (hoofd) huurder zelf de exploitatie voeren om onder de regeling van 7:290 BW te vallen ?

De regeling van artikel 7:290 BW is ook van toepassing als de (hoofd) huurder niet zelf het bedrijf exploiteert dat in het gehuurde is gevestigd. De Hoge Raad heeft dit bevestigd met de kernachtige formulering: “ doch noch dit noch enige andere bepaling van genoemde afdeling (artikel 7:290 BW e.v. ) grond geeft voor de opvatting dat die wettelijke regeling zou ophouden te gelden, indien het niet de huurder zelf is die in het gehuurde bedoeld bedrijf uitoefent, doch een onderhuurder aan wie de huurder krachtens een hem daartoe bij de huurovereenkomst gegeven bevoegdheid het gehuurde heeft onderverhuurd’.

FAQ Bedrijfsruimte – Benaming en de regeling van 7:290 BW

Is de benaming van de overeenkomst bepalend om de vallen onder de regeling van 7:290 BW?

De benaming van de tussen partijen gesloten overeenkomst is niet bepalend voor toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 BW e.v. De overeenkomst, die de kenmerken van huur heeft, dient op grond van art. 7:201 BW als huurovereenkomst te worden aangemerkt. Esso/Pols (HR 19 juni 1987, NJ 1988, 71). Bepalend is de bestemming die partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebben gehad en of deze bestemming valt onder de regeling van artikel 7:290 BW.

FAQ Bedrijfsruimte – Bestemming en de regeling van 7:290 BW

Wat is het belang bij de overeengekomen bestemming van het gehuurde?

De contractuele bestemming van het gehuurde staat centraal voor beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is en niet het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard van het pand. Het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard kunnen echter wel een rol spelen. De kwalificatie die partijen zelf aan hun overeenkomst hebben gegeven is niet bepalend.

Wat is de positie van partijen als de bestemming in het huurcontract niet is overeengekomen?

Als de bestemming niet is overeengekomen en/of niet in het huurcontract is opgenomen is het voor de vraag welke regeling van toepassing is bepalend tot welk gebruik de zaak naar zijn aard bestemd is. Dit is ook als basis in artikel 7:214 BW vermeld.

Wat wordt bedoeld met de bestemming en het vertrouwensbeginsel ?

Uit de rechtspraak is vooral te herleiden dat als partijen de huurovereenkomst niet schriftelijk hebben vastgelegd en de verhuurder jarenlang heeft aanvaard dat het gehuurde volgens een bepaalde bestemming werd gebruikt dat dan de huurde met beroep op het vertrouwensbeginsel zich er op kunnen beroepen dat hij het gehuurde mocht gebruiken zoals hij het gehuurde met kennis van de verhuurder de laatste jaren heeft gebruikt.

Is de huurder verplicht het gehuurde het gehuurde voor het overeengekomen doel te gebruiken ?

De Hoge Raad heeft bepaald dat de huurder niet slechts gerechtigd is het gehuurde voor een bepaald doel te gebruiken, maar daartoe ook verplicht is.
Deze uitspraak moet echter wel worden bezien in het kader van de specifieke verplichtingen die partijen ten aanzien van de bestemming en het gebruik van het gehuurde over en weer met elkaar hadden gesloten.

Is het huurrecht bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW e.v.) van toepassing als het daadwerkelijk gebruik niet overeenkomt met de overeengekomen bestemming ?

Als de verhuurde onroerende zaak geschikt en bedoeld is te zijn verhuurd conform een bestemming die is genoemd in de wet (zie artikel 7:290 lid 2 BW) wordt verder aan de daar gestelde eisen voldaan, dan zijn de artikelen van 7:290 BW e.v. van toepassing, ook als het gebruik dat daadwerkelijk van het gehuurde wordt gemaakt daarmee niet in overeenstemming is.

Is het huurecht bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW e.v. ) van toepassing als het huurobject is verhuurd met een bestemming die niet valt onder 7:290 BW en het feitelijk gebruik daar wel onder valt?

Een huurobject dat met een andere bestemming dan de in art. 7:290 BW genoemde bestemmingen, wordt geen bedrijfsruimte in de zin van dit wetsartikel als het feitelijk gebruik wel overeenstemt met het soort bedrijf als genoemd in het tweede lid van artikel 7:290 BW. Met andere woorden: een gebouw dat als opslagruimte is verhuurd kan geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW worden als de huurder er zelf winkelruimte van maakt.

Wat kunnen de gevolgen zijn van het eigenmachtig wijzigen van de overeengekomen bestemming ?

Het eigenmachtig veranderen van de bestemming van het gehuurde door de huurder levert een toerekenbaar tekortschieten van de huurder wat ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Het niet gebruiken van het gehuurde volgens de overeengekomen bestemming kan een ernstige tekortkoming opleveren.

Als de huurovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd kan de huurder soms nog wel beroep op het vertrouwensbeginsel doen. Zie hierover ook: De niet contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde.

Kan een wijziging van de bestemming met de verhuurder worden overeengekomen ?

Met de verhuurder kan een wijziging in de bestemming worden overeengekomen. Door een overeengekomen wijziging van de bestemming kan de aanvankelijk onder artikel 7:230a BW vallende overeenkomst onder het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.

Wat zijn de gevolgen als de verhuurder niet optreedt tegen een wijziging van het overeengekomen gebruik?

Als de verhuurder van de wijziging van de bestemming weet, maar daartegen niet optreedt, kan daaruit niet zonder meer afleiden dat de wijziging tussen partijen is overeengekomen. Een duidelijk gedogen wordt soms als een gedraging van de verhuurder aangemerkt.
Zelfs als de verhuurder zich enthousiast heeft gereageerd over een met een bestemmingswijziging samenhangende verbouwing mag daaraan – gelet op de verstrekkende gevolgen – niet de gevolgtrekking worden verbonden dat hij met een bestemmingswijziging heeft ingestemd. De verhuurder veelal pas een beroep op een ander huurregime kunnen doen na uitdrukkelijk instemming door de verhuurder met deze wijziging van de bestemming van het gehuurde.

Wat wordt verstaan onder aanhorigheden bij 7:290 BW bedrijfsruimte?

Als een gebouw met omliggende grond of zelfs met nabij liggende grond bij één contract wordt verhuurd, ligt het voor de hand dat de grond het juridisch lot van het gebouw volgt. Soms evenwel is die samenhang minder duidelijk. Grond en opstal die elders ligt maar rechtstreeks dient aan de 7:290 BW moet ook als zodanig worden gekwalificeerd.
Voor alle duidelijkheid: een ongebouwde onroerende zaak valt niet onder de regeling van 7:290 BW (met uitzondering van het kampeerbedrijf) ook als deze onroerende zaak verder aan de eisen van dit huurregime valt.

C. De bestemming van het gehuurde en de huurprijs

Laatst bijgewerkt op 2020-09-07 om 22:52:32

Het criterium dat geldt is de huurprijs van vergelijkbare panden. Noot 154. Bij de prijsvergelijking mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs geen rol spelen. Ook panden met een wezenlijk andere bestemming kunnen met elkaar worden vergeleken. Er wordt bij een selectie van vergelijkbare bedrijfsruimte gekeken naar functie, bouwaard en schaalgrootte (Mols, pagina 21, mei 2006). Dit is alleen anders als de bouwkundige staat van het gehuurde een vergelijking in de weg staat. Dit is het geval als de bouwkundige gedaante van belang is voor de bestemming van het pand. Aangezien de bestemming van het pand geen rol hoort te spelen bij de bepaling van de huurprijs, kan een pand, waarbij de dit wel het geval is niet zonder meer in de vergelijking worden betrokken. Zo kan een boekwinkel wel worden vergeleken met een opticien, doch kan een boekwinkel niet worden vergeleken met een benzinestation. Een hotel en een supermarkt laat zich ook niet goed vergelijken. De Hoge Raad heeft deze stelling onderschreven met de formulering dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, ‘voor zover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte’. Noot 156 Met andere woorden: een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante is niet van invloed op de vergelijkbaarheid.

De Hoge Raad heeft echter in haar arrest van 6 maart 1987 (HR 6 maart 1987, NJ 1987/971 (Levi Lassen/Ah Po Chan) er toch op gewezen dat horecabedrijven niet zonder meer met winkelbedrijfsruimte (niet zijnde horecaruimte) vergeleken kunnen worden. De rechtbank oordeelde in eerste aanleg dat zijn ‘bouwkundige gedaante’ het litigieuze pand geëigend maakt tot gebruik als restaurant. Het gehuurde was destijds ook als zodanig door de verhuurder verhuurd (voor een aanzienlijk lagere huurprijs dan die toen gold voor overigens vergelijkbare bedrijfsruimten in voormelde betekenis). Het pand kon door de bouwkundige indeling alleen als horecabedrijf worden verhuurd. Uit het arrest bleek dat de bestemming die het pand bij aanvang van de huurovereenkomst heeft gekregen bij een huurprijswijziging in aanmerking genomen moest worden, mede gezien de bouwkundige indeling die het pand heeft bij aanvang van de overeenkomst. Door die bouwkundige indeling kon het gehuurde niet zonder meer als winkelruimte worden gebruikt, dan alleen na bouwkundige aanpassingen.  Dit gold ook als de bestemming middels een relatief eenvoudige verbouwing kon worden gerealiseerd, waardoor een weinig lucratieve bestemming in een voordelig gewijzigd zou kunnen worden.  Dit kon alleen anders zijn als de bouwkundige ingreep voor een dergelijke wijziging viel te verwaarlozen. P.A. Stein merkt in de noot onder dit arrest op dat het onderscheid tussen een weinig kostbare ingreep en een ingreep die valt te verwaarlozen lastig te maken zal zijn en tot verwarring zal leiden.

De deskundige moet in andere gevallen dan genoemd in het arrest HR 6 maart 1987, NJ 1987/971(Levi Lassen/Ah Po Chan) panden met een andere bestemming in de vergelijking betrekken. Doet de deskundige dat niet, dan deugt het rapport van onderzoek niet. Dit werd beslist in een vonnis van de  rechtbank Overijssel van 5 februari 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:703).  Hier had de deskundige alleen horecapanden met elkaar vergelijken, terwijl de bouwkundige staat van het gehuurde daarvoor geen aanleiding gaf. Het pand was casco opgeleverd. Verder gaf de bouwkundige gedaante geen aanleiding om alleen horecapanden in de vergelijking te betrekken. Er mag alleen met de bestemming rekening worden gehouden als dit in de bouwkundige staat tot uitdrukking komt. Als dit niet het geval is, dan moet de bestemming van het pand als horecapand bij de nadere huurprijsvaststelling buiten beschouwing blijven. De deskundige had slecht werk afgeleverd. de rechter benoemde daarom een nieuwe deskundige.

De door de huurder aangebrachte wijzigingen aan het gehuurde dienen buiten het bestek van de vergelijking te worden gehouden. Het is daarom van belang dat de huurder aan kan tonen welke wijzigingen aan het pand in de loop van de huurperiode door hem zijn aangebracht.

De rechtbank Rotterdam volgt in haar beschikking van 25 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:6005) deze uitgezette lijn van de Hoge Raad. In deze beschikking wordt op grond van artikel 7:304 BW een deskundige benoemd. Het ging hier om huurprijswijziging van horecaruimte. De huurder wenste een horecamakelaar de huurprijs te laten vaststellen. De door de verhuurder aangewezen deskundige was volgens de huurder geen deskundige met specifieke kennis met betrekking tot horecaobjecten. Of deze stelling van de huurder juist is kan hierbij in het midden worden gelaten. De kern van de vraag is of voor de bepaling van de huurprijs slechts een deskundige benoemd dient te worden die gespecialiseerd is in de berekening van de huurprijs voor horecapanden is. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is.

De kantonrechter overwoog dat bij het opnieuw vaststellen van de huurprijs een objectieve maatstaf dient te worden gehanteerd, waarbij het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse centraal staat. Om vast te stellen of een pand als vergelijkingspand kan dienen, wordt gekeken naar de fysieke aspecten van dat pand, zoals de staat waarin het pand zich bevindt, de ouderdom van het pand, de ligging en de uitstraling van het pand en het voorzieningenniveau. Met de aard van het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf, en dus met de bestemming van het gehuurde, wordt geen rekening gehouden, tenzij de bestemming tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van de bedrijfsruimte (onder andere HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 en HR 6 maart 1987, NJ 1987, 971). In casu is de bouwkundige staat van het gehuurde ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst casco, zoals blijkt uit artikel 1.2 van de huurovereenkomst. Weliswaar heeft het gehuurde blijkens artikel 1.3 van de huurovereenkomst de bestemming café-restaurant, maar het pand hoeft deze bestemming niet te allen tijde te behouden, althans is niet gesteld of gebleken dat het pand zonder structurele bouwkundige voorzieningen ook bruikbaar is te maken als bijvoorbeeld winkelruimte. de huurder had in dit verband onvoldoende gemotiveerd gesteld dat het element horecabestemming als geobjectiveerd element heeft te gelden, dat bij de nadere huurprijsvaststelling betrokken dient te worden. De kantonrechter was dan ook van oordeel dat er geen grond is voor benoeming van een deskundige met specifieke expertise van horecahuren, zoals door  de huurder gewenst.

Voor sommige objecten is het – gezien de specifieke bestemmingen (bijvoorbeeld: benzinestations, hotels, restaurants, cafés) die ook tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van het pand – het meest voor de hand liggend om de panden, die voor soortgelijke bestemming worden gebruikt met elkaar te vergelijken. Als deze panden met een specifieke gebruiksbestemming worden vergeleken met elk willekeurig ander pand, dan dienen correcties toegepast te worden. Er zijn echter geen harde criteria voorhanden waaraan deze correctie dient te voldoen. Dit betekent dan dat in beginsel niet geschikt vergelijkingsmateriaal wordt gecorrigeerd met een vage correctiefactor. Er moet dan worden geleund op inschatting of de intuïtie van de deskundige. Dit leidt alleen maar tot een meer onduidelijk en ondoorzichtig eindoordeel.

Als er een huurprijs moet worden bepaald met betrekking tot horecaruimte, dan is het bovendien aan te bevelen geen horecaruimten in de vergelijking op te nemen, die zijn verhuurd met een speelautomatenbeding, als er voldoende vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de vergelijking opgenomen kunnen worden zonder een dergelijk beding. De huren van bedrijfsruimte bij een dergelijke wijze van exploitatie stijgen in de regel aanzienlijk uit boven het normale huurprijsniveau en volgen niet de gangbare huurprijsontwikkeling. De huurprijzen van bedrijfsruimte die een dergelijk beding hebben dienen daarom te worden gecorrigeerd. Als panden met een dergelijk beding buiten de vergelijking gehouden kunnen worden heeft dit de voorkeur (WR. 1996,59).
Als er geen andere vergelijkbare panden beschikbaar zijn om in de vergelijking te worden betrokken is het echter wel mogelijk om toch een niet horeca pand in de vergelijking te betrekken Noot 158 Hierbij kunnen in de vergelijking ook niet 7:290 BW bedrijfspanden worden betrokken. Verschillen in de bestemming in de vergelijking bedrijfsruimten ten opzichte van de te beoordelen bedrijfsruimte mogen niet worden gecorrigeerd, bij de vaststelling van de advieshuurprijs voor zover deze niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimten.

Voor het bepalen van de huurprijs van benzinestations mag een ander criterium worden toegepast dan de overeengekomen huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse vanwege de specifieke aspecten die spelen bij de bepaling van de huurprijs van benzinestations. In de procedure die speelde op 17 juli 2008 voor het hof te ‘s-Gravenhage ( ECLI:NL:GHSGR:2008:BF1794 ) had de deskundige voor vergelijkbare bedrijfsruimten alleen geput uit vergelijkbare benzinestations die door zelfstandige ondernemers worden geëxploiteerd met een exploitatieovereenkomst waarbij de exploitatievergoeding wordt vastgesteld in centen per liter motorbrandstof. Het hof stelde voorop dat de deskundige een zekere beleidsvrijheid had bij de uitvoering van de haar opgedragen werkzaamheden. Aangenomen moest worden dat het advies van de deskundige was gebaseerd op eigen wetenschap en ervaring. De enige variabele bij de vaststelling van de exploitatievergoeding betrof de liters motorbrandstof die waren omgezet.

Bij de vaststelling van de huurprijs werd rekening gehouden met de verplichting van de zelfstandig ondernemer om alle brandstoffen (en soms ook andere goederen en diensten) verplicht af te nemen bij de verhuurder/oliemaatschappij tegen de door de oliemaatschappij vastgestelde prijzen. Hierbij heeft de deskundige wegens de speciale positie van de benzinestations niet gekozen uit andere vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse met een andere bestemming dan de verkoop van benzine. De deskundige had geen, of in beperkte mate rekening gehouden met de ligging, aard, en omvang van naast het benzinestation aanwezige faciliteiten (shop, wasstraat, etc.).

De deskundige had ter vergelijking benzinestations geselecteerd, die hoofdzakelijk qua exploitatievorm (centen per liter) goed en vervolgens ook qua ligging en voorzieningenniveau redelijk vergelijkbaar waren met de litigieuze bedrijfsruimte. De rechtbank had het advies van de deskundige gevolgd en bij vonnis van 15 september 2005 de exploitatievergoeding voor het tankstation van de huurder per 1 september 2001 vastgesteld op € 0,71464 voor iedere 100 liter motorbrandstof die in het station werd omgezet, exclusief btw. Het was het hof echter niet duidelijk geworden waarom de deskundige slechts de vergelijking heeft gezocht in de berekeningsmethodiek (centen per liter) en, zoals gezegd, geen, dan wel in beperkte mate, rekening heeft gehouden met de totale literomzet alsmede de ligging, aard en omvang van naast het benzinestation aanwezige faciliteiten (shop, wasstraat, etc.). Ook was het het hof niet duidelijk geworden of de deskundige rekening heeft gehouden met de door BP gestelde omstandigheid dat de huurprijzen, zeker bij contracten die de laatste 10 jaar tot stand zijn gekomen, veelal zijn gericht op het totale door de exploitant te behalen exploitatieresultaat en dat de rekenmethode in centen per liters minder gebruikelijk is geworden. Het hof had hierbij meegewogen dat, gelet op de a-typische vorm van de bedrijfsruimte, de gebruikelijke vergelijkingsmethodiek, zoals het aantal gehuurde vierkante meters thans niet aan de orde was. Het hof had een comparitie van partijen bepaald ter verkrijging van inlichtingen.

Aangezien er niet voldoende antwoord was gegeven op deze vragen had het hof in haar arrest van 31 maart 2009 (ECLI:NL:GHSGR:2009:BI2410) geen reden om het rapport van de deskundige integraal over te nemen. Het was het hof wél zonneklaar geworden dat er een grote diversiteit was aan huurvormen en -prijzen, waardoor een vergelijking aan de hand van de wettelijke maatstaven niet volledig mogelijk was. Het hof heeft daarom een huurprijs vastgesteld, waarbij werd gelet op de hiervoor genoemde maatstaven en deze zo goed mogelijk werden benaderd. Het hof stelde voorop dat de potentiële winstgevendheid van een tankstation in hoge mate bepalend is voor de hoogte van de huurprijs. In verband hiermee lag het volgens het hof voor de hand om primair de omzet van een tankstation (als uitingsvorm van de winstgevendheid) een duidelijke plaats toe te kennen bij de vergelijking. De gemiddelde huurprijs van de door de verhuurder gepresenteerde stations lag op ongeveer € 158.000 en de gemiddelde huurprijs van de door de huurder gepresenteerde stations bedroeg ongeveer € 33.000,–. Het verwijt dat de huurder aan de verhuurder maakte – kort gezegd inhoudende een eenzijdige selectie van stations door de verhuurder – lijkt omgekeerd ook voor de huurder te gelden, nu er geen afdoende verklaring gevonden kon worden voor de extreme verschillen. Een verklaring kan worden gevonden in het feit dat de huurder, in tegenstelling tot de verhuurder, heeft geselecteerd op een kleinere (en in vier gevallen een aanzienlijk kleinere) brandstof-omzet, hetgeen de winstgevendheid van een tankstation drukt. Dit sloot ook aan bij de door de huurder overgelegde (steekproefsgewijs tot stand gekomen) Bovag-cijfers, waaruit naar voren kwam dat een grotere (liter)omzet in de regel ook een meer dan lineair stijgende exploitatievergoeding oplevert. Alle omstandigheden van deze zaak zo goed mogelijk afwegend en mede gelet op de Bovaggegevens kwam het hof schattenderwijs (anticiperend op artikel 7:303 lid 2 BW ) tot een huurprijs van € 75.000,– per jaar per 1 september 2001. Hierbij had het hof ook gelet op de referentieperiode van vijf jaar en de aanwezigheid van een shop. Nu het hof (overeenkomstig de systematiek van de wet) tot een vaste vergoeding was gekomen en dus de flexibiliteit van een direct aan de literprijs gekoppelde vergoeding was komen te ontbreken, lag het in de rede om de aldus vastgestelde exploitatievergoeding te indexeren. De Hoge Raad vond in haar arrest van 11 maart 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BP1078 ) het laatste arrest van het hof te ‘s-Gravenhage niet in strijd met de wet.

Als het gehuurde door een wijziging in de bouwkundige gedaante geschikt kan worden gemaakt om daarin een andersoortig bedrijf uit te oefenen dat een hogere huur op kan brengen, dan kan dit toch niet ten nadele van de huurder werken. Dit kan anders zijn als het gehuurde met bijna te verwaarlozen ingrepen voor een andere bestemming geschikt kan worden gemaakt. De omstandigheden van het geval moeten dit uitwijzen. Omgekeerd kan de huurder volgens deze redenering ook niet verlangen dat de huur wordt verlaagd als hij in het gebouw, dat volgens de bouwkundige gedaante geschikt is een lucratief bedrijf uit te oefenen er voor kiest om in dit gebouw een minder winstgevend bedrijf uit te oefenen. HR 6 maart 1987, NJ 1987, 971 (Levi Lassen/Ah Po Chan) Zie ook: HR 26 april 1996, NJ 1996, 630).

De gronden van de opzegging bij opzegging bedrijfsruimte

Laatst bijgewerkt op 2018-07-22 om 15:10:27

De huur kan door de verhuurder worden opgezegd tegen het einde van de huurperiode van vijf jaar. Als de huurperiode langer heeft geduurd dan vijf jaar, maar korter dan 10 jaar dan kan de huur tegen het einde van die periode worden opgezegd. Deze gronden van opzegging gelden ook na afloop van een verlengde huurovereenkomst (zie artikel 7:300 BW). Deze vordering kan alleen worden toegewezen als één van de in artikel 7:296 lid 1 BW genoemde gronden zich voordoen. Als zo’n grond zich voordoet moet de rechter de vordering toewijzen. Noot 46 Voor een afweging van belangen is geen plaats. Met name is dit van belang bij de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. Dit is anders dan bij toepassing van deze opzeggingsgrond bij woonruimte (zie voor het verschil het hoofdstuk opzegging dringend eigen gebruik bij woningen).
Hieronder worden de opzeggingsgronden puntsgewijs met een korte uitleg behandeld.

Een procedure in het kader van huurbeëindiging zal zich in het algemeen eerst concentreren op grond van de concrete beëindigingsgronden. Als een van deze punten van toepassing is moet de rechter de vordering toewijzen. Als deze punten niet tot een huurbeëindiging kunnen leiden zal de verhuurder zich als laatste redmiddel om tot huurbeëindiging te komen kunnen richten, op de afweging van belangen.

De volgende opzeggingsgronden kunnen worden aangevoerd ter beëindiging van de huurovereenkomst:

  1. de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;
  2. de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
  3. beëindiging van de huur op grond van een afweging van belangen;
  4. de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe overeenkomst;
  5. de verhuurder wenst een op het verhuurde liggende bestemming te verwezenlijken.