Laatst bijgewerkt op 2024-03-16 om 23:07:13

Voor een antwoord op de vraag of het gehuurde een gebrek heeft, dient te worden gekeken of het gehuurde  genotbeperkende omstandigheden heeft die niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Voor een uitgebreide beschrijving van  wat onder een gebrek beschouwd moet worden, verwijs ik naar het onderdeel “Het verstrekken van huurgenot door de verhuurder aan de huurder” in dit hoofdstuk.

Er moet voor de kwalificatie van een gebrek worden gekeken naar zowel de omschrijving van het gehuurde als de bestemming van het gehuurde. Deze twee begrippen hoeven niet synchroon te lopen. De omschrijving van het gehuurde wordt in de huidige ROZ-overeenkomsten genoemd in artikel 1.1 en de bestemming wordt opgenomen in artikel 1.3 van de overeenkomst. Als de omschrijving van het gehuurde bijvoorbeeld “bedrijfsruimte” is en de bestemming van het gehuurde is “restaurant”, dan betekent dit dat de gehuurde ruimte wordt verhuurd als bedrijfsruimte, waarbij de huurder is bevoegd deze bedrijfsruimte in te vullen met de bestemming van een restaurant.

Het gehuurde moet dan voldoen aan de omschrijving van het gehuurde. Als het gehuurde wordt verhuurd als restaurant, dan moet het gehuurde voldoen aan de voorwaarden die aan een restaurant worden gesteld. De huurder kan dan – behoudens afwijkende bepalingen – bij de verhuurder op basis van de gebrekenregeling bezwaar maken als het gehuurde niet voldoet aan de eigenschappen die van een restaurant verwacht mag worden. De verhuurder heeft immers een restaurant verhuurd. Er wordt dan min of meer een garantie over het overeengekomen gebruik gegeven. Dat is niet het geval als er bedrijfsruimte is verhuurd, waarbij de bestemming een restaurant betreft. Deze gehuurde ruimte moet dan voldoen aan de algemene voorwaarden waaraan een bedrijfsruimte dient te voldoen en hoeft niet te voldoen aan de specifieke voorwaarden waaraan een restaurant dient te voldoen.

Een voorbeeld waarbij de verhuurder tekortschoot, omdat er in de bedrijfsomschrijving geen onderscheid werd gemaakt tussen de beschrijving van het gehuurde en de bestemming van het gehuurde, geeft het vonnis van de rechtbank Limburg van 3 februari 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:949). In de huurovereenkomst stond het volgende vermeld: “Verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd van verhuurder, het pand staande aan de (adres). Het pand wordt gehuurd met inbegrip van bedrijfsinventaris (…), hierna te noemen ‘het huurobject’, welke ruimte door verhuurder ter beschikking wordt gesteld als horecabedrijf. Huurder is verplicht het huurobject uitsluitend te gebruiken voor de uitoefening van het hiervoor genoemde bedrijf en het huurobject daartoe ingericht en voor het publiek geopend te houden”.

In de gebruiksvoorschriften stond vermeld: “Huurder dient zelf ervoor zorg te dragen dat hij beschikt of komt te beschikken over de vergunningen en/of ontheffingen, die in verband met de uitoefening van zijn bedrijf in het huurobject in overeenstemming met de bestemming ervan krachtens deze huurovereenkomst benodigd mochten zijn of worden. Wanneer huurder geen vergunning krijgt, ter uitbating horeca, voedsel en drank (drankvergunning) zal deze overeenkomst worden ontbonden”.

Er bleek achteraf gezien door de gemeente geen horecabestemming op het gehuurde te rusten. De overeenkomst was overigens zonder de ROZ-bepalingen opgesteld maar wel met de bepaling dat de huurder verantwoordelijk was voor de vergunningen.

De rechter stelde vast dat op het gehuurde – een locatie die voorheen in gebruik was als kantoor/receptie – niet de bestemming horeca rust, noch ten tijde van het aangaan van de overeenkomst noch op enig moment erna. Conform de letterlijke tekst van artikel 1.1. van de onderhavige huurovereenkomst verhuurt de verhuurder niet uitsluitend bedrijfsruimte, maar heel concreet (zelfs), een horecabedrijf. De kantonrechter is daarmee van oordeel dat de verhuurder niet alleen verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik als bedrijfsruimte, maar óók voor het verkrijgen en behouden van alle overige vereiste vergunningen, toestemmingen en ontheffingen, die benodigd zijn voor het gebruik als horecabedrijf. Door aan huurder een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is de verhuurder tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de huurder.

De huurder zal in het geval dat er bedrijfsruimte is verhuurd met de specifieke bestemming “restaurant” niet de kosten op de verhuurder kunnen verhalen die noodzakelijk zijn om het gehuurde te laten voldoen aan de specifieke bestemming “restaurant”.

Een voorbeeld hiervan kan worden gegeven aan de hand van het arrest van het hof te Amsterdam van 20 januari 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:136). In deze zaak wilde de huurder in het gehuurde een supermarkt exploiteren. Na het sluiten van de huurovereenkomst wees de gemeente een aanvraag van de huurder voor het exploiteren van een supermarkt af. De huurder vorderde de betaalde huurpenningen terug nu zij van het gehuurde geen gebruik als supermarkt heeft kunnen maken. Op grond van de huurovereenkomst (artikel 1.1) was verhuurder alleen gehouden het gehuurde als bedrijfsruimte ter beschikking te stellen. Het verkrijgen van toestemmingen en vergunningen van de overheid voor exploitatie van bedrijfsruimte als supermarkt was op grond van de artikelen 5.1 en 5.2 van de algemene bepalingen voor rekening en risico van de huurder gebracht. De huurder had niet voldoende onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het gehuurde op grond van publiekrechtelijke regelingen als supermarkt te mogen gebruiken. Dat kwam voor zijn rekening en risico.

De bestemmingsbepaling houdt niet in dat de huurder mag verwachten dat het gehuurde zonder meer geschikt is om een restaurantbedrijf in te kunnen exploiteren zonder extra kosten. De huurder mag in deze situatie verwachten dat het gehuurde voldoet aan het gebruik van de bedrijfsruimte, zoals was overeengekomen in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is geen sprake als deze bedrijfsruimte niet voldoet aan de eigenschappen van een restaurantbedrijf. Op grond van dit artikel is immers sprake van een gebrek indien de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Wat de huurder mag verwachten is onder meer afhankelijk van de omschrijving van het gehuurde. De bestemming geeft aan binnen welke grenzen de huurder het gehuurde mag gebruiken. Een soortgelijke zaak was door het gerechtshof te Amsterdam op 24 februari 2009 (ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ3595) behandeld. Het arrest is niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, maar wel gepubliceerd in de WR 2009,80.

De huurder mag wél verwachten dat het gehuurde aan de omschrijving voldoet. Echter in de algemene bepalingen is een onderzoeksplicht naar de huurder verlegd. De huurder dient het gehuurde uitgebreid te onderzoeken. Als de huurder het gehuurde niet onderzoekt en het gehuurde voldoet niet aan de omschrijving, dan is het mogelijk dat dit voor rekening en risico van de huurder blijft, tenzij de verhuurder zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De mededelingsplicht gaat voor de onderzoeksplicht. Als de verhuurder weet van een gebrek aan het gehuurde, dan moet de verhuurder deze kennis delen, ook als er in het huurcontract een verplichting tot onderzoeken van het gehuurde is neergelegd.

Dit laatste werd bevestigd door het hof te Den haag in zijn arrest van 27 januari 2015 (ECLI:NL:GHDHA:2015:35). In deze zaak was een vliegveld verhuurd aan het Hoogheemraadschap Rijnland door de Staat der Nederlanden. Tussen partijen ontstond een discussie over de aanwezigheid van explosieven en bodemverontreiniging in het gehuurde. Het hof stelde hier voorop dat beide partijen overheidslichamen zijn met ervaring met grondwerkzaamheden waarbij rekening moet worden gehouden met het risico van na de Tweede Wereldoorlog achtergebleven explosieven. Uit dien hoofde mocht ervan worden uitgegaan dat beide partijen, dus ook het Hoogheemraadschap, ervan op de hoogte waren dat, indien een locatie wordt beschouwd als verdacht op aanwezigheid van conventionele explosieven, vrijgave van de locatie door de burgemeester van de gemeente waarin de locatie is gelegen, vereist is. Partijen waren het erover eens dat tussen hen voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst het risico van conventionele explosieven als bovenbedoeld is besproken. Partijen twistten over de vraag wie voor het verkrijgen van de vrijgave diende te zorgen.

Het hof overwoog hierover het volgende: “Zowel in de huurovereenkomst als in de Ahv is bepaald dat het de huurder is die dient te zorgen voor het verkrijgen van de nodige (publiekrechtelijke) vergunningen en ontheffingen. Wat onder deze bepalingen moet worden verstaan is afhankelijk van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is van belang dat het hier gaat om publiekrechtelijke lichamen die bij uitstek in staat zijn de grens tussen publiekrechtelijke en privaatrechtelijke taken en bevoegdheden te onderkennen. Gelet daarop behoorde het tot de taak van het Hoogheemraadschap om ervoor te zorgen dat het de vrijgave (tijdig) verkreeg en komt het in beginsel voor risico van het Hoogheemraadschap indien de vrijgave niet tijdig afkomt”.

Naar het oordeel van het hof had het dus op de weg van het Hoogheemraadschap gelegen om zich bij de gemeente Katwijk (verder: de Gemeente) te oriënteren over de stand van zaken en om tijdig een verzoek tot vrijgave in te dienen. Dat zou wellicht anders zijn als was komen vast te staan dat de Staat een kennisvoorsprong had op het Hoogheemraadschap ten aanzien van het explosievenonderzoek, in welk geval van de Staat in beginsel in redelijkheid verwacht had mogen worden dat hij die kennis had gedeeld. Daarvan is echter niet gebleken.

In de algemene bepalingen (ROZ-voorwaarden versie 2 oktober 2012 voor winkelruimte en versie 2015 voor overige bedrijfsruimte) is deze mededelingsplicht in artikel 2.2 vastgelegd. In deze bepaling staat: “Voor zover verhuurder voor het aangaan van de huurovereenkomst kennis heeft van feiten of omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde door huurder conform de overeengekomen bestemming, zal verhuurder zulks aan huurder meedelen”. In deze bepalingen is de jurisprudentie feitelijk vastgelegd.

Een verhuurder doet er dus verstandig aan de omschrijving van het gehuurde vrij algemeen te houden. Voor de bestemming die de huurder in het gehuurde uit wenst te oefenen, kunnen allerlei eisen worden gesteld. Bij een algemene omschrijving van het gehuurde dient het gehuurde aan deze omschrijving te voldoen en niet aan de specifieke bestemming die het gehuurde heeft. Dat is anders als de omschrijving van het gehuurde en de bestemming hetzelfde zijn.

De rechtbank Gelderland heeft in haar vonnis van 1 februari 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:480) beslist dat er sprake was van een gebrek aan de verhuurde ruimte. De verhuurder ruimte werd als discotheek gebruikt. Het gehuurde vertoonde naar het oordeel van de rechtbank een gebrek wegens een beperking aan het geluidsvolume. Sinds 1997 werd een discotheek geëxploiteerd in het gehuurde en was de verhuurder de eigenaar van het complex waarin het gehuurde werd geëxploiteerd. In het  vonnis staat niet hoe de gebruiksbepaling en de bestemmingsbepaling is omschreven.

Na verloop van tijd werd het duidelijk dat er appartementen boven de discotheek gerealiseerd zouden worden door de eigenaar en dat de oude ruimte zou worden gesloopt. Gedurende de periode vóór de verbouwing zou er geen sprake van geluidsoverlast zijn geweest. Het complex werd op een gegeven moment gesloopt en werd vervangen door nieuwbouw. Bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst is bepaald dat indien de activiteiten in het gehuurde pand binnen de (vigerende) huidige/heersende milieuvergunning past zal de extra isolatieproblematiek de verantwoordelijkheid van de verhuurder zijn.  Verder was de aansprakelijkheid uitgesloten op de gebruikelijke wijze, maar was er wel bepaald dat indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden.

Na sloop en nieuwbouw zij er bewoners daadwerkelijk gaan klagen over geluidsoverlast.

De huurder sommeerde de verhuurder de om het gehele gehuurde dermate goed te isoleren, zodat zij de gehele ruimte als discotheek kon gaan exploiteren zonder dat de bewoners van de appartementen hier last van krijgen. De verhuurder vorderde op haar beurt ontbinding van de overeenkomst wegens een huurachterstand. Ik laat het punt van de huurachterstand hier buiten beschouwing en richt mij op de vraag of hier al dan niet sprake was van een gebrek.

De rechter oordeelde dat bij de beantwoording van de vraag wat de huurder bij het aangaan van de nieuwe  huurovereenkomst van het gehuurde mocht verwachten is in de eerste plaats van belang dat de huurder op diezelfde locatie al sinds 1997 een discotheek exploiteerde. Gelet op het tussen partijen gevoerde overleg voorafgaand aan de sloop en nieuwbouw van het gehuurde en hetgeen partijen in 2005 op papier hebben gezet, mocht de huurder verwachten dat hij in de nieuwbouw op dezelfde wijze, binnen de normen van de vergunning en het Activiteitenbesluit Horeca, een discotheek kon exploiteren als hij voorheen deed. De verhuurder had in 2005 immers de toezegging gedaan dat, indien de activiteiten in het gehuurde binnen de milieuvergunning passen, de extra isolatieproblematiek zijn verantwoordelijkheid is.

Voorts werd door de rechter geoordeeld dat de  betrokkenheid van de huurder bij de bouw van de nieuwbouw niet meebrengt dat de huurder zich niet meer mag beroepen op het bestaan van een gebrek. De huurder is immers niet verantwoordelijk voor de verbouwing, ook al heeft hij wellicht meegedacht. De kantonrechter was van oordeel dat de huurder er bij het aangaan van de huurovereenkomst vanuit mocht gaan – net zo goed als dat de verhuurder  daarvan uitging – dat hij in de nieuwbouw op dezelfde wijze als voorheen een discotheek kon exploiteren.

Hier leidde een mogelijk onderscheid tussen de gebruiks- en de bestemmingsbepaling niet tot verlenging van het gebrek naar de huurder, nu partijen overduidelijk de bedoeling hebben gehad eventuele problemen in verband met geluidsoverlast bij de verhuurder neer te leggen. De partijbedoeling die in deze zaak tot uitdrukking kwam was bepalend  voor toekenning van het gebrek ten laste van de verhuurder.

Dat het van belang is om de bestemming in het gehuurde goed vast te leggen wordt ook geïllustreerd in het arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 8 december 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:10286). Dit betrof een arrest in een kort geding.  In de huurovereenkomst was de volgende formule in verband met het gebruik van het gehuurde neergelegd: Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan staat verhuurder er voor in dat huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de “M-formule” zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist.

In artikel 5.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen (hierna: AB) is vermeld dat de huurder het gehuurde zelf moet gebruiken. Anderzijds is in de huurovereenkomst in artikel 18.1 opgenomen dat de huurder het gehuurde zonder voorafgaande toestemming van verhuurder mag onderverhuren, met inachtneming van hier niet ter zake doende voorwaarden.

Voordat de huurperiode startte, ging de oorspronkelijke huurder op in een concern waartoe ook de supermarktketen “E” behoorde. Aan de overzijde van het gehuurde bevond zich een vestiging van E. Het concern had besloten om in het gehuurde niet een vestiging onder de “M-formule” vestigen. De huurder  had de verhuurder voorgesteld de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen met een schadevergoeding. De verhuurder had dit aanbod niet geaccepteerd. De huurder heeft na het starten van de huurperiode de gehuurde ruimte onderverhuurd. In het gehuurde werd een “pop-up” winkel gestart voor meubels en woonaccessoires.

De verhuurder was van mening dat de huurder een winkel conform de formule van “M” diende te starten.  De kantonrechter wees de vordering af.  Daartoe werd overwogen dat onvoldoende aannemelijk was gemaakt dat de huurder verplicht is het gehuurde zelf te exploiteren. In hoger beroep wenste de verhuurder dat de huurder het gehuurde overeenkomstig de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf diende te gebruiken in overeenstemming met de in de huurovereenkomst vermelde bestemming, op straffe van een dwangsom.

Het hof is echter van oordeel dat de verhuurder niet kan worden gevolgd in dat het gehuurde alleen als supermarkt gebruikt mag worden. Naar het oordeel van het hof is in de huurovereenkomst opgenomen dat het gehuurde bestemd is voor detailhandel, zonder verdere beperking tot ‘supermarkt’. De daaropvolgende zin in artikel 3 van de huurovereenkomst houdt veeleer een garantie van de verhuurder in dat de huurder in het gehuurde een supermarkt conform haar formule kan drijven. Het laat zich niet inzien dat die garantie van de verhuurder een beperking inhoudt van de huurder ten aanzien van het gebruik van het gehuurde voor detailhandel. Het had dan in de rede gelegen dat, als die beperking wel bedoeld was, partijen dat zo hadden verwoord bij de omschrijving van de bestemming van het gehuurde. Dat is niet gedaan. Ook de omstandigheid dat de verhuurder het gehuurde vervolgens – in overleg met en/of op aanwijzing van de huurder – zodanig hebben verbouwd dat daarin een supermarkt zou kunnen worden gevestigd, is daarvoor onvoldoende.

Naar het voorlopig oordeel van het hof moest ten aanzien van het gebruik van het gehuurde worden afgeleid dat partijen ook over het feitelijk gebruik van het gehuurde een zekere flexibiliteit in de overeenkomst hebben opgenomen. Het is de huurder immers toegestaan om zonder toestemming van haar verhuurder het gehuurde onder te verhuren. De verhuurder heeft dit onderschreven, maar stelt in dat verband dat de huurder daartoe (alleen) mag overgaan als de door de huurder in het gehuurde gedreven supermarkt niet succesvol zou zijn. Die beperking is niet in de overeenkomst of de daarbij behorende algemene bepalingen te lezen, terwijl de huurder uitdrukkelijk betwist dat haar vrijheid om te onderverhuren in die zin is beperkt. Binnen het kader van dit kort geding kan de gestelde beperking dan ook niet worden aangenomen. Dat het concern waartoe de huurder na overname is gaan behoren die “E-vestiging” geen concurrentie wil aandoen door het aan de overzijde daarvan openen van een vestiging van een “M-supermarkt”, kon niet als onredelijk worden aangemerkt.

Een les uit dit arrest zal zijn dat de verhuurder deze uitkomst kan voorkomen door de huurder het gehuurde te laten verplichten het gehuurde zelf te gebruiken  in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Daarnaast moet de bestemming duidelijk zijn omschreven en zal de huurder niet de bevoegdheid verstrekt dienen te worden het gehuurde onder te mogen verhuren. De bestemming was immers al heel ruim omschreven. Onder “detailhandel” kunnen allerlei activiteiten worden begrepen. Ik vind wel dat de bedoeling van de partijen in de vorm van de Haviltex-formule iets meer ruimte had mogen hebben. De verhuurder had flinke investeringen gedaan om het gehuurde als supermarkt te kunnen gebruiken. Hoe dit ook anders uitgelegd had kunnen worden is niet zo van belang. Feit is dat dit soort discussies voorkomen kunnen worden door de bestemming van het gehuurde minder breed te omschrijven en de huurder minder mogelijkheden te laten het gehuurde door derden te laten gebruiken die een eigen invulling van het gehuurde kunnen geven.