Deze regeling (artikel 7:220 lid 3 BW) voorziet in de mogelijkheid dat een complexgewijze renovatie niet meer kan worden tegengehouden door een zeer kleine minderheid van huurders. Heeft 70% of meer van de huurders ingestemd met de renovatieplannen van de verhuurder, dan zijn in beginsel alle huurders, ook degenen die niet hebben ingestemd, verplicht de werkzaamheden te gedogen en zich ook overigens aan het voorstel te houden (draagvlakmeting). De verhuurder moet er bij complexgewijze renovatie wel aan denken het voorstel naar de huurders zo te formuleren dat hij niet is gebonden aan het voorstel als het quorum niet wordt gehaald. Het zou toch jammer zijn als er niet voldoende huurders hebben ingestemd om het plan op grond van artikel 7:220 lid 3 BW voor alle huurders doorgang te laten vinden, maar de verhuurder dan wel aan het voorstel zou zijn gebonden ten aanzien van de huurders, die wél hebben ingestemd met het voorstel.

In een zaak die heeft geleid tot het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 13 september 2013 Noot 76b was sprake van complexgewijze renovatie, waarbij 70% van de huurders akkoord was gegaan met de voorgestelde wijzigingen. De huurder die het met het voorstel niet eens was, moest voldoende aannemelijk maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk was. De huurder mocht hierbij alle omstandigheden aanvoeren ter onderbouwing van zijn standpunt.

Er bestond in deze zaak een bouwkundige noodzaak voor de renovatie (isolatie ten behoeve van energetische waarden, vervanging van riolering, de stand-, gas-, electriciteits- en afvoer en de mechanische ventilatie. In dit verband dienen ook de plafonds en vloerdelen verwijderd te worden). Het was onmogelijk deze uit te voeren zonder de plafonds te verwijderen, terwijl het terugplaatsen van houten elementen onaanvaardbaar hoge kosten met zich zo brengen. De huurder heeft daarnaast niet gemotiveerd waarom hij geen prijs stelt op dubbel glas. De verhuurder wenst alle open-verbrandingstoestellen te vervangen door cv-installaties en de verhuurder heeft financieel belang bij het in een keer voorzien van alle woningen van cv-installaties. Gelet op deze belangen is het enkele feit dat de huurder voorkeur geeft aan de warmte van een gaskachel, onvoldoende om het voorstel onredelijk te vinden.In Amsterdam zijn er onder meer tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties “Kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en verbetering 2009 t/m 2010” overeengekomen. In deze kaderafspraken staat over de draagkrachtmeting dat een percentage van 70% als minimale norm geldt voor voldoende instemming met plannen en voorts : “de draagkrachtmeting fungeert als een meningspeiling. Bij daadwerkelijke uitvoering van de plannen dient met iedere individuele bewoner tot overeenstemming gekomen te worden. Bij onoverbrugbare geschillen is de rechter de oordelende partij”.

De kaderafspraken bepalen voorts dat een draagkrachtmeting door een onafhankelijke partij uitgevoerd dienen te worden om de schijn van partijdigheid te voorkomen.De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam heeft in haar vonnis van 7 juni 2012 Noot 81b vastgesteld dat de corporaties het nadere onderzoek niet door een onafhankelijke instantie hebben laten uitvoeren (zoals de Kaderafspraken voorschrijven). Er kan daarom niet uit worden gegaan van het bewijsvermoeden als genoemd in artikel 7:220 lid 3 BW. Derhalve heeft de corporatie conform de gewone regels van het bewijsrecht de last aan te tonen dat het renovatievoorstel conform artikel 7:220 lid 2 BW redelijk is. In deze zaak wordt op grond van laatstgenoemd artikel overwogen dat het voorstel redelijk. De huurders die deze procedure hadden aangespannen dienden daarom de renovatiewerkzaamheden te gedogen.

Bouwkundige eenheid?
Om van een complexgewijze renovatie te kunnen spreken moet sprake zijn van een bouwkundige eenheid. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat hiermee de fundamenten, trappen en liften van een flat- of kantoorgebouw worden bedoeld. Uit eerdere rechtspraak blijkt dat een bouwkundige eenheid ook een complex van verschillende blokken woningen kan zijn (Hr 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Ook is een combinatie van woningen mogelijk met al dan niet geliberaliseerde huurprijs en de verschillende soorten bedrijfsruimten.Volgens Huurrecht Woonruimte (SDU, 8e druk 2018) moet het begrip ‘bouwkundige eenheid’ niet te eng worden geïnterpreteerd. De bouwkundige eenheid hoeft geen betrekking te hebben op één fysiek bouwsel. Ook verschillende blokken woningen kunnen tot een bouwkundige eenheid worden gerekend. Dit is aan de orde als zij onder één bouwvergunning zijn gebouwd of als eenheid in administratief opzicht aangemerkt kunnen worden. Volgens de schrijvers van Huurrecht Woonruimte zou een enge interpretatie van het begrip in strijd zijn met het uitgangspunt van deze regeling. Het procesinitiatief hoort immers niet bij de huurders te liggen als de meerderheid van de huurders de renovatie wenst. Men geeft als voorbeeld dat het wel heel merkwaardig zou zijn als de regeling wel van toepassing zou zijn op een complex van negentig woningen bestaande uit negen blokken van tien woningen en volgens deze afwijkende redenering niet van toepassing zou zijn op het complex bestaande uit tien blokken van negen woningen. Er moet volgens de schrijvers van ‘Huurrecht Woonruimte’ wel enig verband bestaan tussen de woningen. Her en der verspreide woningblokken over de stad kunnen daarom geen bouwkundige eenheid vormen.

Als een bouwkundige eenheid kan niet worden beschouwd een aantal van tenminste van tien woningen aan de ene kant van de straat en één woning aan de andere kant van de straat. Als de verhuurder een renovatie uit wenst te voeren, dan zal het renovatievoorstel dat als complexgewijze renovatie wordt gepresenteerd geen betrekking kunnen hebben op deze ene woning.Deze woning valt dan buiten het renovatievoorstel. Ten aanzien van deze woning zal een individueel renovatievoorstel gedaan moeten worden. Dit bleek uit ook het vonnis van 6 november 2013 van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam Noot 81.In deze zaak was niet aangetoond dat het ging om een complexgewijze renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Door de verhuurder was niet duidelijk gemaakt dat het verbouwen van de woning tot een woning van twee verdiepingen samenhang vertoont met werkzaamheden in andere woningen. De verhuurder had niet duidelijk gemaakt dat er werkzaamheden uitgevoerd dienden te worden, die noodzakelijkerwijs complexgewijs uitgevoerd dienden te worden. De verhuurder had daarentegen tijdens de procedure aangegeven de werkzaamheden per trappenhuis uit te voeren. Dat betekende dat het renovatievoorstel getoetst moest worden aan artikel 7:220 lid 2 BW.De kantonrechter te Amsterdam had in haar vonnis van 13 april 2012 (uitspraak niet beschikbaar) beslist dat voor het vormen van een bouwkundige eenheid het van belang was dat de woningen zich in hetzelfde bouwblok bevinden.
De verhuurder was het daar niet mee eens en kwam tegen deze uitspraak in hoger beroep. Het hof te Amsterdam gaf in haar arrest van 11 juni 2013 Noot 81a een nadere invulling van wat onder een bouwkundige eenheid verstaan moet worden. De verhuurder was van mening dat voor een antwoord op de vraag of gesproken kan worden van een bouwkundige eenheid het van belang is of één woongebouw c.q. complex, meerdere blokken van woningen in een straat, buurt of wijk, het type van de woning, de aard van de werkzaamheden, de technische en/of doelmatige noodzaak en/of het financiële belang om de renovatie in één keer uit te voeren, (blokken) woningen gebouwd onder één bouwvergunning, en (blokken van) woningen in administratief opzicht een eenheid vormen.
Het hof stelt voorop dat de woningen waarin de werkzaamheden uitgevoerd moeten worden weliswaar in dezelfde straat zijn gelegen, doch niet aan dezelfde kant van de straat zijn gelegen en ook niet in hetzelfde bouwblok zijn gelegen. Het hof stelt evenals de kantonrechter dat het, om te kunnen spreken van een bouwkundige eenheid, van belang is dat de woningen in hetzelfde bouwblok liggen. Aangezien de woningen verspreid liggen, kan niet worden gesproken van een bouwkundige eenheid.

Positie beleggers</