Overlast en het burenrecht 

Laatst bijgewerkt op 2020-12-17 om 16:56:47

De huurder heeft zelf een vordering op grond van onrechtmatige daad op de overlastveroorzaker op grond van artikel 3:125 BW, waarin staat dat de houder van een zaak ter zake van schending van zijn rechten door derden op grond van zijn houderschap zelf op kan treden. Een dergelijke actie geeft een praktisch probleem dat men vaak niet kan voorkomen dat er toch overlast plaatsvindt, ondanks een vonnis waarin de overlast middels een dwangsom wordt verboden. Dit speelt eens te meer als de overlastveroorzaker een uitkering en/of inkomen zou verdienen ten laste waarvan al een aantal beslagen liggen. Executie van de verbeurde dwangsommen loopt dan op niets uit. De voorkeur geniet dus een actie van de verhuurder om de huurovereenkomst met de overlastveroorzakende huurder te beëindigen. De overlast moet dan wel voldoende zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Mocht daaraan worden getwijfeld, dan kan de ontbinding in de eerst plaats worden gevorderd. In de tweede plaats kan dan worden getracht de huurovereenkomst te beëindigen door opzegging. De termijnen van opzegging moeten dan uiteraard in acht worden genomen. Daarnaast zal in het kader van de opzegging met de belangen van de huurder rekening worden gehouden. Voor meer informatie verwijs ik u naar de inleiding van dit hoofdstuk en de hoofdstukken over opzegging op deze site. De Hoge Raad heeft zich op het standpunt gesteld (HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167, m.nt. P.A. Stein) dat de huurder ook ten opzichte van de verhuurder verplicht is om zich te onthouden van overlast aan omwonenden.

Artikel 5:44 BW geeft de eigenaar van een erf een recht om na schriftelijke berichtgeving – overhangende takken en wortels te verwijderen. Deze bevoegdheid wordt beperkt als deze handelwijze leidt tot onherstelbare schade of tot misbruik van recht. Het huurrecht verplicht de huurder de tuin onderhouden voor zover deze werkzaamheden als kleine herstelling zijn te benoemen. Een eigenaar die door verwijdering van takken of wortels onherstelbare schade toebrengt aan de beplanting van de buren, zal aan deze buren schade dienen te vergoeden. Als de huurders deze beplanting hebben geplaatst, dan zijn de huurders nog eigenaar van deze beplanting en komt die huurders een schadeclaim toe. Dit werd ook bevestigd door de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, in haar vonnis van 25 juni 2007 (ECLI: NL: RBARN: 2007:BA8311).

Er kunnen zich in het huurrecht situaties voordoen die zijn te vergelijken met het burenrecht (wetgeving die de positie van eigenaren van aangrenzende percelen regelt) als genoemd in artikel 5:37 BW e.v. Huurders kunnen daarom in sommige gevallen actie ondernemen op basis van het burenrecht. Dat is mogelijk is, bleek al uit het arrest van de  Hoge Raad van 24 januari 1992 (ECLI: NL: HR: 1992: ZC0480, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl). In dit arrest staat de volgende overweging: “De aard en de inhoud van de rechten en verplichtingen welke toekomen aan, dan wel rusten op, een niet-eigenaar die op grond van een bepaalde rechtsverhouding met de eigenaar bevoegd is tot gebruik van het erf, kunnen in samenhang met de aard en de strekking van een burenrechtelijke bepaling evenwel meebrengen, dat bepalingen van het burenrecht van overeenkomstige toepassing zijn op de gebruiker/niet-eigenaar.”

De desbetreffende bepaling moet wel geschikt zijn voor toepassing op een situatie waarop een huurrelatie van toepassing is. Te denken valt bijvoorbeeld aan geschillen over beplanting die op of nabij de erfafscheiding staat. Als de ene huurder de beplanting van de andere aan hem grenzende huurder kapot maakt, terwijl die beplanting niet in strijd met artikel 5:42 BW is geplaatst, dan kan de huurder de verhuurder aanspreken om hem het rustig huurgenot te verschaffen. De huurder kan echter ook de huurder die schade heeft veroorzaakt rechtstreeks aanspreken. Dit is wel bijzonder.

Als de bestemming van het aangrenzende erf een publiekrechtelijke bestemming heeft, dan kan het burenrecht niet onverkort ingeroepen worden. De Hoge Raad heeft in het arrest van 28 april 1961 (ECLI:NL:HR:1961:139, Gorsselse Bomen, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) al beslist dat er niet met succes een beroep op het burenrecht kan worden gedaan als toepassing van de bepalingen onverenigbaar zijn met de bestemming van het erf ten behoeve van openbaar nut of met de voorzieningen die vereist zijn om deze bestemming te kunnen verwezenlijken. De rechtspraak volgt nog steeds deze lijn gezien het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 10 februari 2009 (ECLI:NL:GHSHE:2009:BI4753).  Hier werd een procedure gestart door een eigenaar van een bouwterrein die een vordering instelde tot verwijdering van 35 esdoorns die op de openbare weg stonden geplaatst op ongeveer 1,5  tot 2 meter van de erfgrens af. Het standpunt van de gemeente dat de bomen niet konden worden verwijderd wegens het dienen van openbaar belang werd hier gevolgd. De rechtbank had in eerste aanleg beslist dat de bomen verwijderd dienden te worden, omdat de belangen van de burger door de gemeente niet op een voor de burger kenbaar gemaakte wijze was gediend en de rechtbank daarom niet aan het arrest over de Gorsselse bomen toe kwam.

De gemeente had na het vonnis van de rechtbank de plaatselijke verordening aangepast, waarin werd bepaald: “De afstand als bedoeld in 5:42 Burgerlijk Wetboek bedraagt langs openbare wegen 0,5 meter voor bomen en nihil voor heesters en heggen, voor zover het bomen, heesters en heggen betreft op een openbare weg.”

Het hof bevestigde in dit arrest de overwegingen van de rechtbank die luidde: “Het is de eigenaar van een openbare weg in beginsel niet toegestaan om binnen de twee meter grens van art. 5:42 lid 2 BW bomen te planten. De in geding zijnde bomen staan dus in beginsel op een onrechtmatige plek. De uitzonderingen genoemd in lid 2 van art. 5:42 BW doen zich hier niet voor. De door de gemeente gehanteerde belangenafweging, als bedoeld in het arrest over de Gorsselse bomen (HR 28 april 1961, NJ 1961, 433) moet volgens de rechtbank wel binnen het wettelijk kader plaatsvinden en op voor de burger en de betrokken buur kenbare wijze.

De procedure die tussen de particulier en de gemeente was gevoerd, was volgens het hof voor de gemeente immers wel de aanleiding om de verordening te wijzigen, maar zij beoogde blijkens de toelichting op het voorstel een wijder doel, nl. bescherming van alle bomen en heesters (op gemeentegrond) die binnen twee meter tot de erfgrens van een ander stonden. Dat is een belang dat de gemeente zich zonder meer mag aantrekken.

Daarmee verviel de grondslag van de vordering van de eigenaar van het perceel die de vordering had ingesteld. Het hof was van oordeel dat er geen sprake was van onrechtmatig handelen door de gemeente.

Het hof merkte ten overvloede op. Onjuist is evenwel het oordeel van de rechtbank dat in dit geval de rechter aan een marginale toetsing op willekeur niet zou toekomen omdat “de gemeente de mogelijkheden om de door haar gemaakte keuzes op een juridisch verantwoorde en voor de burger kenbare wijze ongebruikt heeft gelaten”.

Volgens het hof heeft de gemeente de vrijheid de betrokken belangen naar eigen inzicht af te wegen en is de gemeente bij haar keuze op welke wijze zij de “ten openbaren nutte bestemde zaken” aanwendt, eveneens vrij, mits dit alles de toets van de willekeur kan doorstaan. Het is – buiten het geval van willekeur – niet aan de rechter om te oordelen dat de gemeente daarbij een bepaalde juridische vorm of een bepaalde vorm van openbaarheid of van inspraak had moeten kiezen.

Uit het arrest over de Gorsselse bomen blijkt volgens het hof dat ook het esthetisch aanzien van de openbare weg en het gerief van de weggebruiker behoren tot de factoren die bij de vervulling van de zorg voor de openbare wegen in aanmerking kunnen komen. De gemeente heeft in dit geval aangevoerd dat zij de breedte van de weg in verband met de verkeersveiligheid in acht heeft genomen en het behoud van landschapsschoon, bevordering van het leefklimaat door groenvoorzieningen en het straatbepalend beeld van de bomen. Daartegenover heeft de gemeente, naar zij stelt, juist gekozen voor veldesdoorns omdat die bomen uitermate geschikt zijn voor smalle lanen, en heeft zij (gratis) maatregelen getroffen om overlast te beperken, zoals inzet van bladwagens en bladzuigers, creëren van plaatsen in de buurt waar gratis bladafval kan worden gedeponeerd door bewoners, en het regelmatig snoeien van de bomen.
Uit dit alles blijkt dat de afweging door de gemeente de toets van de willekeur ruimschoots kan doorstaan. Volgens het hof had de rechtbank ook zonder wijziging van de verordening de vordering van de particuliere eigenaar af moeten wijzen.

Rechten die specifiek aan de eigendom van het gehuurde object zijn verbonden kunnen niet worden verlegd naar de huurder. Het volgende onderscheid van rechten/verplichtingen kan in het burenrecht worden gemaakt.

1. Verplichtingen om niet te doen, of verplichtingen om situaties te gedogen
Het burenrecht richt zich immers in beginsel tot de eigenaren van de betrokken percelen. Inmiddels is het echter vaste rechtspraak Noot 53b dat de aard en inhoud van de rechten en plichten die toekomen aan, respectievelijk rusten op, de gebruikers van het perceel, kunnen meebrengen dat sommige bepalingen van het burenrecht van overeenkomstige toepassing zijn op de gebruiker/niet-eigenaar (de huurder). Daarbij dienen echter ook de belangen van de eigenaar te worden betrokken en onder omstandigheden dient de eigenaar in de gelegenheid te worden gesteld zijn standpunt dienaangaande kenbaar te maken. Het gaat hier dan met name om de verplichtingen om niet te doen, of verplichtingen om situaties te gedogen.

Huurders kunnen artikel 5:37 BW inschakelen als er overlast wordt ondervonden van een naburig perceel. Uit een arrest van het hof ‘s-Hertogenbosch van 28 maart 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1534)  blijkt dat huurders die geluidsoverlast ondervonden van een door de gemeente in een woonwijk geplaatste speelkooi daartegen konden optreden.

Het hof oordeelt uitdrukkelijk dat de positie van de hinderbepaling in Boek 5 BW niet van belang is voor de vraag wie de vordering in kan stellen: ook niet-eigenaren van naburige erven kunnen zowel een beroep doen op, als worden aangesproken op basis van, de grondslag ‘onrechtmatige hinder’.

De gemeente deed nog een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 28 april 1961 (ECLI:NL:HR:1961:139, Gorsselse Bomen, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl). Dit arrest is boven al besproken. Het hof overwoog nog dat het geschil werd beoordeeld op basis van artikel 6:162 BW en niet op basis van artikel 5:37 BW. Volgens het hof kwam het bepaalde in artikel 5:37 BW hier geen zelfstandig belang toe, omdat hier de vordering wordt onderzocht op basis van artikel 6:162 BW e.v.

Volgens het hof heeft de gemeente als beheerder van de openbare ruimte, gelet op het onevenredig grote nadeel dat de omwonenden wordt toegebracht, bij afweging van alle betrokken belangen niet in redelijkheid kunnen besluiten de speelkooi onbeperkt open te stellen. Van de gemeente mag worden verlangd dat zij de speelkooi iedere dag vanaf ’s avonds 21.00 uur tot ’s morgens 8.00 uur laat sluiten. Volgt bekrachtiging van het vonnis waarbij de gemeente was gelast de speelkooi ’s avonds en ’s nachts te sluiten.

Het is niet altijd handig om de overlast veroorzakende huurder rechtstreeks aan te spreken. Het kan voorkomen dat de verhuurder vanwege de contractuele relatie met zijn huurder meer kan bereiken dan de huurder die rechtstreeks de andere huurder van diezelfde verhuurder aanspreekt. De verhuurder van een overlastveroorzaker heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden.  Een dergelijke actie heeft de persoon die overlast ondervindt niet. Een actie op basis van overlast kan dus worden gestart op basis van artikel 5:37 BW en/of artikel 6:162 BW naar de verhuurder van een overlastveroorzaker. Als de verhuurder zich niet of
onvoldoende inspant om de onrechtmatige hinder van zijn huurder te beëindigen, kan dat onrechtmatig handelen van de verhuurder opleveren.

Bedacht moet echter wel worden dat de bewijslast van de gestelde overlast ten laste van de huurder wordt neergelegd die de overlast ondervindt. In de hieronder te bespreken casus was dit het geval. Of de vermeende overlastveroorzaker dan aan het onderzoek mee moet werken, is een kwestie waarbij de belangen van partijen worden afgewogen. Dit kan zoals in nader te bespreken casus tot een ongunstiger positie leiden voor de overlast ondervindende huurder, dan wanneer de verhuurder met de bewijslast wordt belast dat een vloer voldoende geïsoleerd is. Doorgaans wordt in en huurcontract een standaardregeling opgenomen waarin staat vermeld dat de huurder onderzoek naar de technische staat van de woning moet gedogen. Verder dient de huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW dringende werkzaamheden te gedogen.

Tussen de onderburen en de verhuurder was er dus een bodemprocedure gestart. In deze procedure was onder meer ontbinding van de overeenkomst gevorderd als de huurders niet aan het herstel van de gebreken mee zouden werken, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat gedaagde nalatig is aan het ten dezen te wijzen vonnis te voldoen. De benedenburen hadden de bewijsopdracht gekregen dat de bewuste vloer van de bovenburen onvoldoende isoleerde.

Aangezien de bovenburen in het kader van deze bewijsopdracht niet mee wensten te werken aan een aanvullend geluidsonderzoek in verband met de ondervonden overlast, startten de onderburen een kortgeding tegen de bovenburen teneinde medewerking aan dit onderzoek af te dwingen. De onderburen stelden onder meer dat de bovenburen misbruik van bevoegdheid maakten door de medewerking te weigeren. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van de onderburen afgewezen en heeft daartoe, samengevat, geoordeeld dat het de bovenburen in beginsel vrij staat hun medewerking aan het geluidsonderzoek te weigeren en dat geen sprake is van misbruik van deze bevoegdheid. Volgens de voorzieningenrechter kan in redelijkheid niet van de bovenburen worden verwacht dat zij meewerken aan het door de onderburen gewenste geluidsonderzoek, gelet op de mogelijke consequenties die dit meewerken voor hen zou kunnen hebben.

De voorzieningenrechter doelt hier op het petitum van de dagvaarding in de procedure tussen de onderburen en de verhuurder inhoudende dat de verhuurder wordt veroordeeld om de overlast van de bovenburen te doen staken en gestaakt te houden, bij gebreke waarvan de verhuurder de huurovereenkomst met de bovenburen dient te ontbinden. Dit geldt volgens de voorzieningenrechter temeer omdat de onderburen er ter zitting geen blijk van hebben gegeven het petitum te zullen aanpassen. In het hoger beroep stelden de onderburen dat zij hun vordering in de bodemprocedure wel degelijk hebben aangepast. De eis is gewijzigd in dier voege dat de ontbinding is ingetrokken en dat er van de bovenburen medewerking onder verbeuring van een dwangsom wordt gevraagd. Het hof te Amsterdam ging er in haar arrest van 26 januari 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:236 ) in hoger beroep verder vanuit dat de ontbinding was ingetrokken onder handhaving van het overige gestelde.

Met betrekking tot de vraag of sprake is van misbruik van bevoegdheid om de medewerking aan het onderzoek te weigeren, overwoog het hof als volgt. De kantonrechter heeft in de procedure tussen de onderburen en de verhuurder klaarblijkelijk bepaald dat het op de weg van de onderburen ligt te bewijzen c.q. nader te onderbouwen dat tussen hun woning en die van de bovenburen sprake is van onvoldoende geluidsisolatie en daarmee van een gebrek aan hun woning. Daarvan uitgaande hebben de onderburen op zichzelf genomen voldoende belang bij medewerking door de bovenburen aan het geluidsonderzoek. Het doel dat de onderburen met dit geluidsonderzoek beogen te bereiken is dat de verhuurder, indien de woningscheidende vloer tussen de woningen van partijen gebrekkig blijkt, zal worden verplicht aan de vloer herstelwerkzaamheden te verrichten. Dit houdt mogelijkerwijs in dat de vloeren uit de woning van de bovenburen gesloopt moeten worden en dat deze (door de verhuurder) moeten worden aangepast. Naar het oordeel van het hof hebben de bovenburen er gerechtvaardigd belang bij van deze mogelijke consequenties van het geluidsonderzoek verschoond te blijven. De voormelde belangen van partijen afwegend, is het hof van oordeel dat het belang van de bovenburen niet zodanig van minder gewicht is dat zij in redelijkheid niet tot uitoefening van hun bevoegdheid, om toegang tot hun woning te weigeren, kunnen komen. Dat medewerking aan het geluidsonderzoek volgens de onderburen ook in het voordeel van de bovenburen zou kunnen zijn, leidt niet tot een ander oordeel.

Ik vind deze uitspraak toch onbevredigend, omdat de onderhuurder in een onmogelijke bewijspositie is geplaatst nu de bovenburen hun medewerking aan het onderzoek jegens de onderburen mogen weigeren, terwijl dit anders was geweest als de verhuurder de bewijslast opgelegd had gekregen, of als door de rechter en deskundige was ingeschakeld om de situatie ter plaatse te beoordelen. Aan dit onderzoek moeten partijen immers hun medewerking verlenen. Daarnaast zouden de bovenburen niet veroordeeld worden om zelf te vloer aan te passen, maar zouden ze slechts moeten gedogen dat de verhuurder aanpassingen aan zou dienen te brengen in de woning. Verder is het gezien deze afweging van belangen in de procedure tussen de benedenburen en de bovenburen niet verstandig zware claims richting de vermeende overlastgever in te stellen. Dit kan dan aanleiding geven de vordering in het kader van de afweging van belangen af te wijzen.

Verhuurder heeft geen bezwaar tegen de actie van de huurder
Als het gaat om de verplichtingen om niet te doen, of verplichtingen om situaties te gedogen, dan moet de huurder de eigenaar ook de gelegenheid geven zich in het geschil te mengen. Als de verhuurder de huurder te kennen geeft geen bezwaar te hebben tegen mogelijkerwijs tussen de huurders over en weer ingestelde vorderingen, dan staat het de huurders vrij hun vorderingen over en weer in te stellen. Voor de ontvankelijkheid is het dus van belang Noot 53b dat de verhuurder gelegenheid wordt gegeven zich in het geschil te mengen. Als de verhuurder aangeeft zich in het geschil te willen mengen, dan moet de verhuurder dat ook daadwerkelijk doen. Vaak zal de verhuurder zich buiten burengeschillen wensen te houden en dan staat de weg open de andere huurder aansprakelijk te stellen voor schade, als het gedrag van de ander huurder tot schade van de ene huurder heeft geleid.

2. Bepalingen die wel rechten, maar geen verplichtingen oproepen voor de huurder
Te denken valt aan de vordering tot oprichting van een scheidsmuur op de erfgrens (zie artikel 5:49 BW). Een dergelijke vordering kan in beginsel alleen worden ingesteld tegen de eigenaar van het naburige erf en niet tegen de huurder die het naburige erf bewoont. De huurder kan een lastige discussie met de buren omzeilen door de schutting geheel op het terrein van het gehuurde te plaatsen. Daar kunnen de buren geen geldig bezwaar tegen maken. De huurder en/of de eigenaar kan op de erfafscheiding piketpaaltjes slaan om te voorkomen dat de buurman na verloop van jaren door bezitsverschaffing eigenaar van het kleine stukje terrein wordt. Het is daarnaast voor alle zekerheid verstandig deze handelwijze middels brief naar de buren te bevestigen.

In de schaarse jurisprudentie hierover neigt er naar de huurder in dit kader een vorderingsrecht toe te kennen. Dit omdat het doel van deze bepaling is het waarborgen van de privacy van de bewoners die het aangaat. Daarbij zou het geen wezenlijk verschil maken of het gaat om eigenaars of huurders.(TvHB, nummer 5 oktober 2019, pagina 333).

3. Geen beroep van huurder mogelijk op verplichtingen die nauw zijn verbanden aan het eigenaarschap
Een huurder kan een andere huurder ook niet aanspreken op het nakomen van verplichtingen die te zeer aan het eigenaarschap zijn verbonden. Te denken valt aan een vordering op grond van artikel 5:46 BW (begrenzen van erven), of aan de vordering jegens de eigenaar van een aangrenzend erf tot verschaffing van een noodweg (zie artikel 5:57 BW), vorderingen in verband overbouw (artikel 5:54 BW), vorderingen in verband met het gedogen van een noodwaterleiding (artikel 5:58 BW) en vorderingen in verband met een erfgrens onder een watergang (artikel 5:59 BW). De huurder zal voor deze gevallen zijn verhuurder moeten vragen zijn belangen te behartigen.

Een huurder kan niet een declaratoire uitspraak vorderen of er ten aanzien van hem een erfdienstbaarheid (beperkt zakelijk recht) bestaat Noot 53d. Dit is een recht dat de eigenaar van de onroerende zaak toekomt. De huurder had wellicht wél kunnen vorderen dat een ander geen inbreuk op een bestaande erfdienstbaarheid zou mogen maken.

Conclusie
Uit bovengenoemde driedeling, die door Mr H.J. Rossel is bedacht, blijkt dat er door de huurder slechts een rechtstreekse actie naar de huurder van het andere perceel mogelijk is als er sprake is van een verplichting om niet te doen, of om situaties om bepaalde situaties te gedogen. Als voorwaarde voor deze rechtstreekse actie van de ene huurder jegens de andere huurder geldt dat de verhuurder hiertegen geen bezwaar mag hebben.