Laatst bijgewerkt op 2023-03-12 om 17:33:20

In het geval van sluiting van een pand door de burgemeester en na buitengerechtelijke ontbinding wordt door een verhuurder nogal eens een kort geding tot ontruiming van het pand gestart. De resultaten daarvan laten in de jurisprudentie een wisselend karakter zien. Soms acht de rechter een spoedeisend belang aanwezig omdat de huurder na de buitengerechtelijke ontbinding het pand zonder recht of titel gebruikt; soms worden er aanvullende eisen aan het spoedeisend belang gesteld.

Uitgangspunt voor buitengerechtelijke ontbinding wegens overtreding van de Opiumwet en sluiting van een pand door de burgemeester is artikel 7:231 lid 2 BW. In dit artikel staat: “De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord (…) is gesloten, (…) of zodanig gebouw op grond van artikel 97 van de Woningwet is gesloten.” Volgens dit artikel kan de overeenkomst buitengerechtelijk worden ontbonden vanaf het moment dat het gehuurde feitelijk is gesloten. Als het gehuurde nog open is, maar er bestaat een voornemen tot sluiting van het gehuurde, dan is dit voornemen niet voldoende om er een actie op grond van buitengerechtelijke ontbinding op te baseren. Dit wordt bevestigd door de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 5 april 2011 (ECLI:NL:RBROT:2011:BQ0389). De huurder kon in het geval als beschreven in de uitspraak bovendien nog bezwaar tegen het voornemen tot sluiting door de gemeente maken. Dit betekent echter niet dat de mogelijkheid voor buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW is uitgesloten als de huurder of de verhuurder nog bezwaar kan maken tegen het besluit van de burgemeester. In dezelfde zin luidt ook de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 10 oktober 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:8000). Ik kom hier verder nog terug in dit onderdeel.

Het gaat om sluiting van het gehuurde niet om sluiting van de onderneming in het gehuurde
Verder is het van belang te beoordelen welke last onder bestuursdwang door de gemeente wordt opgelegd aan de exploitant van het gehuurde. Als de last onder bestuursdwang slechts wordt opgelegd om de exploitatie van een activiteit te staken in het gehuurde, dan betekent dit nog niet sluiting van het gehuurde. De verhuurder kan dan op deze actie van de gemeente geen buitengerechtelijke ontbinding baseren.

Een voorbeeld hiervan kan worden gegeven van een bedrijfsruimte die was verhuurd met de bestemming “massagesalon”. Door de gemeente was geconstateerd dat deze ruimte werd gebruikt voor seksuele handelingen. Dit was in strijd met het bestemmingsplan. Op grond daarvan werd door de gemeente een last opgelegd om gedurende drie maanden de exploitatie te staken en de massagetafels en de matrassen gedurende deze maanden te verwijderen en verwijderd te houden. De verhuurder trachtte de huurovereenkomst te beëindigen middels buitengerechtelijke ontbinding. De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam besliste echter in haar vonnis van 29 mei 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:4169) dat de door de verhuurder gevorderde ontruiming niet toegewezen kon worden. Naar het oordeel van de rechter kon de overeenkomst niet buitengerechtelijk worden ontbonden op basis van artikel 7:231 lid 2 BW. Naar het oordeel van de rechter was het gehuurde niet gesloten. De huurder was een last onder bestuursdwang opgelegd, welke inhield dat de exploitatie van de salon moest worden gestaakt. Dat is niet, zoals door de rechter werd beoordeeld, op één lijn te stellen met sluiting van het gehuurde, zoals is bepaald in artikel 174 dan wel 174a Gemeentewet. Dat bleek ook uit de tekst van het besluit zelf, nu daarin was bepaald dat indien niet wordt voldaan aan de last onder bestuursdwang, de massagesalon van gemeentewege zou worden gesloten en de deur zou worden verzegeld. Aangezien er niet sprake was van sluiting van het gehuurde, kan er geen sprake zijn van een buitengerechtelijke ontbinding waarop ontruiming gebaseerd kan worden.

Voor buitengerechtelijk ontbinding dient het gehuurde gesloten te zijn op basis van bestuursdwang
De buitengerechtelijke ontbinding kan alleen worden ingeroepen door de verhuurder als de gehuurde ruimte nog gesloten is op basis van de bestuursdwang. De verhuurder kan de buitengerechtelijke ontbinding niet inroepen na het moment dat het gehuurde op last van een dwangsom was gesloten. Als het gehuurde, na het moment waarop de gehuurde ruimte gesloten was, weer open mocht zijn, dan kan de huurovereenkomst niet meer buitengerechtelijk worden ontbonden. Dit bleek uit het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 15 juli 2005 (ECLI:NL:GHSGR:2005:AU1875).

Als er niet buitengerechtelijk kan worden ontbonden, dan is het wellicht nog wel mogelijk de huurovereenkomst middels een procedure door de rechter te laten ontbinden.

Een uitzondering op de regel dat het gehuurde op grond van bestuursdwang gesloten moet zijn om de buitengerechtelijke ontbinding te rechtvaardigen, laat het vonnis van Midden-Nederland van 12 februari 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:477) zien. De verhuurder had in deze kwestie de buitengerechtelijke ontbinding in laten gaan op het moment dat het sluitingsmoment door de burgemeester was bepaald. Het aanvankelijke sluitingsmoment was door toedoen door de huurder verplaatst naar een moment dat ongeveer drie weken verder lag. De huurder maakte bezwaar tegen het feitelijke sluitingsmoment. De burgemeester had (daarom) de feitelijke uitvoering van het sluitingsbesluit opgeschort totdat op het verzoek om voorlopige voorziening was beslist. De huurder was uiteindelijk van mening dat de overeenkomst niet buitengerechtelijk ontbonden kon worden, omdat het moment van de ontbinding niet binnen het moment van de feitelijke sluiting viel. De voorzieningenrechter had het bezwaar van de huurder afgewezen. De kantonrechter was echter van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat het sluitingsmoment stand zal houden. De kantonrechter overwoog dat de burgemeester de feitelijke uitvoering van het sluitingsbesluit had opgeschort, omdat de huurder de voorzieningenrechter had verzocht om een voorlopige voorziening. Nadat dat verzoek door de voorzieningenrechter was afgewezen, had de burgermeester de sluitingsdatum – al dan niet uit coulance – nader bepaald op 15 november 2019. Aangezien de aanvankelijke sluitingsdatum door toedoen van de huurder was verschoven, kon hij zich (bij de toepassing van art. 7:231 lid 2 BW) in redelijkheid er niet op beroepen dat de woning op de aanvankelijke sluitingsdatum nog niet daadwerkelijk was gesloten (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 6 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7167). Het is hierbij dus wel van belang dat de datum waartegen wordt ontbonden, is gelegen in de allereerst door de burgemeester bepaalde sluitingsperiode.

Een ontruiming kan dus niet worden gebaseerd op basis van een dreigende ontruiming op basis van artikel 7:231 lid 2 BW. Deze buitengerechtelijke ontbinding kan immers plaatsvinden na sluiting door de gemeente. Er kan op basis van een tekortschieten op basis van artikel 6:265 BW wel een ontruiming plaatsvinden. Een dergelijk oordeel werd ook gegeven voor het hof Arnhem-Leeuwarden van 21 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:8529).

De ontbindingsverklaring 
Uit de hierboven gestelde tekst dient voor buitengerechtelijke ontbinding het gehuurde gesloten te zijn op basis van bestuursdwang. Als het gehuurde is gesloten, dan kan de verhuurder de huurder wellicht niet meer bereiken wegens het vertrek van de huurder naar onbekende bestemming. Veel verhuurders kiezen er daarom voor de ontbindingsverklaring te versturen voordat de feitelijke sluiting plaatsvindt met de mededeling dat de ontbinding plaatsvindt tegen het moment dat de sluiting geëffectueerd wordt. Het lijkt er dan op dat er niet voldaan wordt aan de voorwaarde dat de ontbindingsverklaring alleen verstuurd kan worden als het gehuurde wegens bestuursdwang is gesloten. In een aantal uitspraken, waaronder een uitspraak van de rechtbank te Rotterdam van 17 april 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:3677), werd de ontbindingsverklaring voorafgaand aan de sluiting waarmee de huurovereenkomst wordt ontbonden per datum sluiting niet als bezwaar aangemerkt.

Het hof te ‘s-Gravenhage komt in haar arrest van 20 oktober 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1973) eveneens tot het oordeel dat de ontbindingsverklaring ook effect heeft voordat de woning door de gemeente is gesloten. Het hof merkte ten overvloede nog het volgende op. In het geval een woning door een burgemeester wordt gesloten en de huurder de huurwoning daarom (tijdelijk) verlaat, is het aan hem om de verhuurder zo snel mogelijk op de hoogte te stellen van een (post)adres waarop hij schriftelijk te bereiken is. Indien de huurder dit nalaat, waardoor een verklaring van de verhuurder hem niet (tijdig) bereikt, moet deze verklaring geacht worden jegens hem toch werking te (kunnen) hebben. Het niet bereiken van de verklaring wordt in een dergelijk geval geacht het gevolg te zijn van een ‘eigen handeling’ van de huurder als bedoeld in artikel 3:37 lid 3 (slot) BW, en voor diens rekening te komen. Het hof is voorts van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de ontbindingsverklaring van de verhuurder (die voor de ingangsdatum van de sluiting door de woning door de verhuurder is verstuurd) ook rechtsgevolg heeft gehad. Aan de ontbinding heeft de verhuurder immers het besluit ten grondslag gelegd, terwijl tussen partijen niet in geschil is dat de woning als gevolg hiervan ook feitelijk gesloten is geweest.

Ontbinding onder opschortende voorwaarden mogelijk?
Een variant op deze buitengerechtelijke ontbinding werd besproken in het vonnis van de kantonrechter van 15 november 2019 (ECLI:NL:RBROT:2020:3677). De verhuurder riep een ontbinding in onder de opschortende voorwaarde dat de sluiting daadwerkelijk door de gemeente gerealiseerd zou worden. Dit betrof een uitzondering op de regel dat een eenzijdige rechtshandeling in beginsel onvoorwaardelijke verklaringen verlangt. Hieraan ligt ten grondslag dat degene tot wie de rechtshandeling wordt gericht recht heeft op zekerheid. De ontvangst van de brief van 15 november 2019 was door de huurder verder niet betwist en de formulering van de opschortende voorwaarde was ook niet onduidelijk. De kantonrechter kwam vervolgens tot het oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding met de opschortende voorwaarde aan de zijde van de verhuurder juridisch toelaatbaar is.

Het lijkt mij dat hier toch nog wat te veel onzekerheden open blijven staan. De gemeente had immers slechts gesproken over een voornemen tot sluiting, terwijl de sluiting op basis van het bestuursrecht op 28 januari 2020 werd geëffectueerd. Het is mij niet duidelijk of de sluiting op basis van het zelfde feitencomplex plaats heeft gevonden als het feitencomplex dat heeft geleid tot een voornemen van sluiting van het gehuurde. Ter voorkoming van deze discussie adviseer ik de buitengerechtelijke ontbinding alleen aan de huurder te richten op het moment dat sluiting door de burgemeester is uitgesproken.

Kort geding tot ontruiming in de praktijk
In het arrest van 14 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:4880) werd door het hof te ‘s-Hertogenbosch echter besloten dat er sprake is van een onjuist standpunt van de huurder dat beslissingen in kort geding geen nadeel mogen toebrengen aan de bodemzaak. Dat de hier gevorderde ontruiming feitelijk onomkeerbare gevolgen kan hebben, kan nopen tot terughoudendheid alvorens toe te wijzen, maar brengt het hof niet tot het oordeel dat het spoedeisend belang bij de verlangde voorziening ontbreekt.

De rechtbank Midden-Nederland was in haar kortgedingvonnis van 9 mei 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:2074) van oordeel dat een sluiting van de woning door de burgemeester niet ontruiming van de woning rechtvaardigde. In deze kwestie was een woning beschoten en waren handgranaten op de deurmat neergelegd. De burgemeester rechtvaardigde de tijdelijke sluiting als volgt: “Deze zeer verontrustende incidenten, de dermate ernstige verstoring van de openbare orde die hiervoor is ontstaan, de voortdurende ernstige vrees op een herhaling van een verstoring en om de veiligheid van omwonenden en de omgeving te waarborgen, hebben mij ertoe gebracht dat de woning met de vereiste spoed is gesloten”. De overige overwegingen staan in het vonnis vermeld.

Vervolgens wenste de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Daarop werd in kort geding de ontruiming gevorderd. De huurder voerde het volgende verweer: er is bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester, zodat dit besluit mogelijk geen stand zou houden. Er was ook geen sprake van gedragingen in het gehuurde waardoor de openbare orde was verstoord, omdat de incidenten op de openbare weg hadden plaatsgevonden. De verhuurder had volgens de huurder bovendien de belangen van de huurder niet meegewogen en de verhuurder had geen belang bij de ontbinding, omdat de huur gewoon werd betaald. Daarnaast was de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Tot slot kon de woning niet worden ontruimd zolang deze was gesloten.

Intussen had de burgemeester een beslissing op het bezwaar genomen, inhoudende dat het bezwaar niet-ontvankelijk was, omdat de bezwaartermijn was verstreken op 31 maart 2018 en van een verschoonbare termijnoverschrijding geen sprake was. Dit argument werd de huurder dus uit de handen getrokken.

De rechter overwoog vervolgens: blijkens de wetsgeschiedenis is artikel 7:231 lid 2 BW vooral opgenomen om de verhuurder een ontbindingsbevoegdheid te geven na sluiting van overlast gevende drugspanden, maar – zoals uit vaste jurisprudentie volgt – betekent dit niet dat dit artikel slechts in die situatie van toepassing is, zoals de huurder lijkt te stellen. Nu aan de criteria van artikel 7:231 lid 2 BW was voldaan, is dit artikel ook op de huidige situatie van toepassing en dit brengt mee dat de verhuurder volgens de rechter de huurovereenkomst in beginsel buitengerechtelijk kon ontbinden.

Het belang van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming was daarin gelegen dat zij zorg diende te dragen voor de leefbaarheid en veiligheid in de wijk. Wanneer de burgemeester over gaat tot sluiting van een woning spreekt het voor zich dat die in het geding is. Daar stond tegenover dat de huurder het gehuurde al sinds 1992 huurde en dat zich gedurende deze lange periode tot februari 2018 geen incidenten hebben voorgedaan. De huur van het gehuurde is kennelijk altijd, ook gedurende de sluiting van het gehuurde, voldaan. De blijkens de wetsgeschiedenis op artikel 7:231 lid 2 BW voorziene impasse dat de huurder tijdens de sluiting van het gehuurde zijn huur niet betaalt, doet zich derhalve thans niet voor. De huurder heeft vanzelfsprekend belang bij voortzetting van de huurovereenkomst.

Naar het oordeel van de kantonrechter was niet onaannemelijk te achten dat de bodemrechter het beroep van de verhuurder op de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten. Daartoe werd overwogen dat er volstrekt geen duidelijkheid bestaat over de resultaten van het politieonderzoek en dat niet was gebleken dat sprake was van een verband tussen de incidenten en een van de bewoners van de woning. De enkele verwijzing door de burgemeester naar ‘politie-informatie’ was niet voldoende om een dergelijk verband aan te nemen, zeker nu door de huurder onweersproken was gesteld dat er sinds hun vertrek uit de woning geen enkele bedreiging in hun richting is geweest, terwijl zijn verblijfplaats niet geheim is. Vast staat verder dat in de woning geen enkele aanwijzing is gevonden voor enig verband met activiteiten van de bewoners en dat van strafbare feiten aan de zijde van de bewoners geen sprake is. Nu voorts door de verhuurder niet aannemelijk was gemaakt dat, teneinde de doelstellingen van veiligheid en leefbaarheid van de wijk te bereiken, niet volstaan kon worden met het gedurende het politieonderzoek langer gesloten houden van de woning of alleen de vrouw van de huurder en de kinderen tot de woning toe te laten, met eventueel een verlengd gebiedsverbod voor de huurder, zag de kantonrechter geen aanleiding voor de thans gevorderde ordemaatregel tot ontruiming van het gehuurde.

In dezelfde lijn lag ook het vonnis in kort geding van de rechtbank te Rotterdam van 28 september 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:8125). Op grond van artikel 14.4 van de algemene bepalingen is vermeld dat de huurder verantwoordelijk is voor hinder die door derden wordt veroorzaakt. Op 20 juli 2022 is het gehuurde beschoten en is een explosief aangetroffen in de brievenbus in het portiek.

Hierdoor hebben verschillende bewoners van het complex hun woning (via het dak) moeten verlaten. Op 21 juli 2022 heeft de burgemeester van Rotterdam met onmiddellijke ingang een noodbevel afgegeven, inhoudende dat het gehuurde voor de duur van één maand is gesloten. Het noodbevel is afgegeven op grond van artikel 175 Gemeentewet. De huurder had gedurende de periode dat het gehuurde gesloten was bij anderen gelogeerd. Na afloop van de periode van één maand is de huurder in het gehuurde teruggekeerd. De verhuurder vorderde ontruiming van het gehuurde.

De kantonrechter achtte het niet aannemelijk dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure zou worden toegewezen en weigerde daarom de gevorderde voorziening. De kantonrechter overwoog daarover het volgende.

Uit niets was gebleken dat de huurder op welke manier dan ook betrokken was geweest bij de beschieting van zijn woning en de plaatsing van het explosief, anders dan dat deze actie tegen hem gericht leek te zijn. De verhuurder  had niet gesteld, en er is ook niet gebleken, dat de huurder hierop enige invloed heeft gehad. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat de huurder zelf ook slachtoffer van de situatie was, net als de omwonenden. Het is niet de huurder die hinder heeft veroorzaakte in het complex en de hinder was ook niet veroorzaakt door derden die vanwege hem in het complex aanwezig waren. Zo’n aansprakelijkheid, die voortvloeit uit artikel 7:219 BW (en waarop het bepaalde in artikel 14.4 van de algemene bepalingen is gebaseerd), kan enkel worden aangenomen als de huurder kan worden verweten dat hij niets heeft ondernomen om de hinder te voorkomen, terwijl hij dat wel had kunnen doen. In die zin week dit voorval ook af van het incident dat leidde tot het door de verhuurder  aangehaalde vonnis van de Rechtbank Amsterdam van 22 juni 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:3536). In dat geval ging het om geweld dat was gepleegd door de inwonende kinderen van de huurder, voor wie zij daarom verantwoordelijk was.

De rechtbank Rotterdam heeft in een kortgedingvonnis van 15 september 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:7093) beslist dat ontruiming van een woning was toegestaan, nadat de woning zes maanden op last van de gemeente was gesloten. De woning was opengebroken door de politie na een melding dat zich gewapende personen in de woning zouden bevinden. Na doorzoeking van de woning door de politie werden er verdovende middelen in de woning aangetroffen. Toen de politie ter plaatse kwam, bleek de voordeur van de woning opengebroken. Er werden in totaal 18 pillen met MDMA (XTC) aangetroffen. 1 pil staat gelijk aan een gebruikershoeveelheid van 0,5 gram. De hoeveelheid overschreed het toegestane minimum van 0,5 gram. Tevens werd in de woning een stroomstootwapen aangetroffen. Dit is een wapen in de zin van de Wet wapens en munitie. De bewoner van het pand is later aangehouden door de politie. De bewoner heeft antecedenten op het gebied van de Opiumwet. Bij bevel van de burgemeester van Rotterdam van 20 juni 2016 is de woning voor zes maanden gesloten.
De verhuurder heeft de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In deze procedure heeft de verhuurder vooruitlopend op een bodemprocedure, waarin bevestiging van de ontbinding van de overeenkomst zou worden gevorderd, ontruiming van de woning gevorderd.
In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen partijen naar voren brengen, worden beoordeeld of de aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen of dat de vordering van de verhuurder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het, mede gelet op de wederzijdse belangen van partijen, gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
De rechter bevestigde dat de verhuurder op grond van deze feiten de overeenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden.
De kantonrechter achtte het aannemelijk dat de huurder wel degelijk wist dat de aangetroffen pillen en het stroomstootwapen zich in zijn huis bevonden.
De voorzieningenrechter van het team bestuursrecht had bovendien op 12 juli 2016 het verzoek van de huurder tot (tijdelijke) opheffing van de burgemeestersluiting afgewezen, zodat het volgens de rechter niet aannemelijk was dat het besluit van de burgemeester na bezwaar en beroep daartegen geen stand zou houden.

De vordering tot ontruiming werd toegewezen. De rechter gaf in rechtsoverweging 4.6 van het vonnis echter naar mijn mening ten onrechte een verwijzing naar de afweging van belangen. De rechter had in deze (kortgeding)procedure niet over een ontbinding mogen beslissen (in kort geding mag geen ontbinding worden uitgesproken), maar had bij haar beslissing wél moeten inschatten hoeveel kans de verhuurder in een bodemprocedure zou hebben dat de rechter de buitengerechtelijke ontbinding zou bevestigen of ontbinding van de overeenkomst uit zou spreken. De rechter kon in het kader van een ontbinding wél beslissen of het tekortschieten onvoldoende was om ontbinding te bewerkstelligen, maar mocht geen afweging van belangen bij haar beoordeling betrekken. Hier leek de rechter toch een afweging van belangen te maken. Dit is niet correct. Aangezien er hier sprake was van een overtreding van de Opiumwet deed zich niet de overweging voor die de rechter te Rotterdam in haar vonnis van 25 maart 2016 heeft gedaan. De rechter te Rotterdam heeft immers beslist dat de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW niet zonder meer toegepast kon worden bij illegale gokactiviteiten, waardoor de gemeente tot tijdelijke sluiting van de bedrijfsruimte had besloten.

Spoedeisend belang aanwezig?
Voor een kort geding zal de eisende partij een spoedeisend belang duidelijk dienen te maken. De eis van spoedeisendheid kan na verloop van tijd niet meer aanwezig worden geacht. Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 5 april 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:1308) dat er geen spoedeisend belang was bij gevorderde ontruiming na ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 7:231 lid 2 BW . In deze kwestie was de woning gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet, en was de sluiting van het gehuurde bevolen voor de duur van drie maanden, met ingang van 3 augustus 2015. Bij exploot van 25 augustus 2015 had de verhuurder de huurovereenkomst tussen partijen op de voet van art. 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden per 1 september 2015. Bij dagvaarding van 17 september 2015 had de verhuurder de huurder in kort geding gedagvaard en de ontruiming door huurder van het gehuurde gevorderd, met nevenvorderingen. De verhuurder voerde in hoger beroep onder meer aan er een spoedeisend belang bij te hebben om bij wanprestatie van haar huurders, daaronder kennelijk te rekenen de situatie van een ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 7:231 lid 2 BW, te kunnen optreden teneinde – naar het hof begreep – herhaling door betrokkene en soortgelijk gedrag van derden te voorkomen.

Hoezeer het hof wel wilde aannemen dat de verhuurder in eerste aanleg, toen het gehuurde op grond van het besluit van de burgemeester gesloten was, op de door haar aangegeven gronden een spoedeisend belang had bij de gevraagde voorziening, naar zijn oordeel is dat thans in hoger beroep niet het geval. Het hof nam daartoe allereerst in aanmerking dat het gehuurde inmiddels weer was vrijgegeven en dat na de politie-inval in het gehuurde en het eindtijdstip van de sluiting daarvan ruim tien respectievelijk vijf maanden waren verlopen, overigens kennelijk zonder (soortgelijke) incidenten in of rondom het gehuurde. In het licht van dat tijdsverloop is zonder nadere toelichting, die ontbrak, niet direct voor de hand liggend dat een onmiddellijke ontruiming van het gehuurde op dit moment noodzakelijk is om de door verhuurder gewenste algemeen preventieve werking te effectueren.

Als de verhuurder dus onmiddellijk na sluiting door de gemeente de ontruiming had gevorderd, dan zou de vordering tot ontruiming meer kans van slagen hebben gehad. Als de huurder dan had gezegd toch de huur te betalen tijdens de sluiting door de gemeente, dan zou dit aan de spoedeisendheid niets af hoeven te doen. Dit laatste werd besloten door de rechtbank Midden-Nederland van 9 november 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:5619). Bij de huurder was meer dan een kilo hennep/hasj in de woning aangetroffen. Verder werd overwogen dat een tekortkoming van de huurder niet nodig is, omdat hier de woning is gesloten op basis van artikel 13b Opiumwet. Volgens de rechter zijn daarom de door gedaagde gestelde omstandigheden niet van belang. De rechter bedoelt hiermee kennelijk te zeggen dat als de wet op grond van artikel 7:231 lid 2 BW ontbinding mogelijk maakt, een verdere inhoudelijke beoordeling overbodig is.

Er kan volgens de kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch in haar vonnis van 28 november 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:5908) ook sprake zijn een spoedeisend belang als de voorzieningenrechter besluit de ontruiming te realiseren. Het is dus van belang om deze actie tijdig te realiseren. Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest 5 april 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:1308) immers dat er geen spoedeisend belang was na dat de termijn van sluiting was beëindigd.

Voorbereidingshandelingen leveren geen grond op voor buitengerechtelijke ontbinding
Er dient wel onderscheid te worden gemaakt tussen overtreding op basis van artikel 2 en 3 Opiumwet en 13b Opiumwet. Vanaf 1 januari 2019 zijn de voorbereidingshandelingen als genoemd in artikel 13b Opiumwet voldoende om een sluiting van het gehuurde door de burgemeester te bewerkstelligen, maar leveren geen grond op voor buitengerechtelijke ontbinding. Door deze wetswijziging kan de burgemeester een pand sluiten, indien in het pand geen drugs worden aangetroffen (noch verkocht, afgeleverd of verstrekt), maar er wel voorwerpen of stoffen aanwezig zijn die duidelijk bestemd zijn voor het telen of bereiden van drugs. De wetgever heeft immers verzuimd artikel 7:231 lid 2 BW aan te passen wegens wijziging van de Opiumwet. Volgens artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de overeenkomst alleen buitengerechtelijk ontbinden als de omstandigheden zich voordoen die in dit artikel staan vermeld. Tot op heden (maart 2020) staan die voorbereidende handelingen nog niet als mogelijkheid vermeld om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De wetgever is onder meer doende om de gemeentewet (de artikelen 174a Gemeentewet) en artikel 7:231 lid 2 BW aan te passen om buitengerechtelijke ontbinding mogelijk te maken.

Is er sprake van gedragingen in het gehuurde of van uit het gehuurde?
De rechtbank moest in haar vonnis van 12 februari 2020 (ECLI:NL:RBDHA:2020:1478) beoordelen of buitengerechtelijke ontbinding mogelijk was wegens sluiting door de burgemeester op grond van beschieting van het gehuurde. De burgemeester had de nachtclub gesloten op grond van artikel 5:31 Algemene wet bestuursrecht jo artikel 174 van de Gemeentewet jo artikel 2:18 van de Algemene plaatselijke verordening Zoetermeer (hierna: Apv) en artikel 18 lid 1 en 28 van de HSO. De huurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Zij heeft daartoe ten eerste gesteld dat artikel 7:231 BW toepassing mist, nu dat artikel buitengerechtelijke ontbinding mogelijk maakt bij sluitingen na gedragingen  in (of vanuit) het gehuurde, terwijl de sluiting plaatsvond naar aanleiding van een gedraging buiten het gehuurde. Voorts is het besluit nog niet onherroepelijk. Verder heeft de huurder erop gewezen dat de dader(s) en motieven onbekend zijn en dat de huurder en haar eigenaren of medewerkers niet zijn c.q. worden bedreigd of afgeperst en door de politie nergens van worden verdacht.

De kantonrechter oordeelde als volgt: Allereerst volgt dit uit de letterlijke tekst van artikel 7: 231 lid 2 BW, waarin wordt gesproken over ‘gedragingen in het gehuurde’: ‘De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten.’

Daarnaast is van belang dat artikel 7:231 lid 2 BW een uitzondering is op de hoofdregel van lid 1 dat ontbinding niet mogelijk is buiten de rechter om. Nu het gaat om een uitzondering, dient de uitzondering beperkt te worden uitgelegd.

Verder kan erop worden gewezen dat de Raad van State een strenge uitleg heeft gegeven aan dezelfde bewoordingen in artikel 174a Gemeentewet, waarnaar artikel 7:231 BW lid 2 verwijst. Zie – in vervolg op eerdere uitspraken – Raad van State 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:923: ‘(…) 5.1. Artikel 174a, eerste lid, van de Gemeentewet luidt: “De burgemeester kan besluiten een woning, een niet voor publiek toegankelijk lokaal of een bij die woning of dat lokaal behorend erf te sluiten, indien door gedragingen in de woning of het lokaal of op het erf de openbare orde rond de woning, het lokaal of het erf wordt verstoord.” (…) De rechtbank heeft terecht overwogen dat niet aan de voorwaarden voor toepassing van dat artikel is voldaan, nu de verstoring van de openbare orde in dit geval het gevolg was van explosieven die van buitenaf richting de woning werden gegooid en derhalve niet van gedragingen in de woning. (…)’. Weliswaar ging het in deze zaak om de bevoegdheid tot sluiting van een woning door de burgemeester op grond van artikel 174a BW, en niet om een buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder op grond van een sluiting van een publiek lokaal als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet, niet valt in te zien waarom niet eenzelfde strenge uitleg zou moeten gelden voor dezelfde bewoordingen in artikel 7:231 lid 2 BW, waarin naar artikel 174 en 174a gemeentewet wordt verwezen. Verder is van belang dat er een nieuw wetsvoorstel wordt voorbereid, waarin in verband met de beperkte bewoordingen (en de uitleg van de Raad van State) in het huidige artikel 174a Gemeentewet, een uitbreiding mogelijk wordt gemaakt voor gedragingen buiten de woning (‘Wijziging van de Gemeentewet en enkele andere wetten in verband met uitbreiding van de burgemeester ter handhaving van de openbare orde en om enkele omissies te herstellen’). De conclusie is dat nu het besluit is gebaseerd op een gedraging buiten het gehuurde, buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW niet mogelijk was.

De overwegingen van de burgermeester leken legitiem. De incidenten hadden serieuze gevolgen voor de veiligheid en gezondheid van direct omwonenden. Bovendien was deze verstoring van de openbare orde op geen andere manier te bestrijden dan door het sluiten van de woning. Teneinde een derde incident te voorkomen en de gebruiker van de woning en omwonenden te beschermen, was het noodzakelijk dat de gebruiker de woning tijdelijk zou verlaten. Hierbij heeft de burgemeester tevens in aanmerking genomen dat de gebruiker van de woning in het kader van beveiliging reeds na het eerste incident persoonsbeveiliging is aangeboden, welk aanbod hij niet heeft aangenomen. Hierdoor kon ook niet door middel van persoonsbeveiliging en bijbehorende aanpassing van het gedrag een incident worden voorkomen.

Met de rechtbank wordt door de Raad van State vooropgesteld dat het gooien van explosieven richting de woning van de gebruiker van deze woning zonder meer kan worden aangemerkt als een ernstige verstoring van de openbare orde en dat het gelet daarop begrijpelijk is dat de burgemeester het nodig achtte in te grijpen en de veiligheid en rust in de straat te herstellen. Dat betekent echter nog niet dat de burgemeester reeds daarom bevoegd was tot toepassing van artikel 174a, eerste lid, van de Gemeentewet. De rechtbank heeft terecht overwogen dat niet aan de voorwaarden voor toepassing van dat artikel is voldaan, nu de verstoring van de openbare orde in dit geval het gevolg was van explosieven die van buitenaf richting de woning werden gegooid en derhalve niet van gedragingen in de woning. Voor zover de burgemeester heeft betoogd dat de gedraging in de woning als bedoeld in artikel 174a, eerste lid, van de Gemeentewet “het bewonen van de woning door wederpartij in de hoedanigheid van president van een chapter van Bandidos” is, wordt overwogen dat de rechtbank deze redenering terecht niet heeft gevolgd. De rechtbank heeft daartoe met juistheid overwogen dat weliswaar aannemelijk is dat het gooien van de explosieven samenhing met de installatie van wederpartij als president van een chapter van de Bandidos, maar dat de persoon of positie van een persoon niet kan worden gezien als gedraging als bedoeld in voormeld artikel.

De rechtbank te Rotterdam heeft daarom in haar vonnis van 10 oktober 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:8000) in kort geding buitengerechtelijke ontbinding van een woning afgewezen. Verder was onvoldoende gesteld en bewezen dat er sprake was van een tekortkoming vanwege activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet. Dit was toch wel een vreemde conclusie, gezien het feit dat er transformatoren, assimilatielampen en allerlei andere goederen in de woning aanwezig waren ten behoeve van de hennepteelt inclusief kabels door de toiletruimte naar andere ruimtes in de woning. De huurder beweerde dat deze goederen tijdens haar vakantie naar Suriname door derden zouden zijn aangebracht. De huurder vergat hierbij kennelijk dat zij op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk is voor het gebruiken van de woning door een kind van haar die,  tegen bepaalde afspraken in, aanwezig was geweest in deze woning.

De rechter stelt terecht dat de wetgever geen koppeling heeft gemaakt tussen dat artikel en artikel 7:231 lid 2 BW en de mogelijkheid om de woning te sluiten op basis van artikel 13b Opiumwet. Artikel 7:231 lid 2 BW is niet gewijzigd. Bij een sluiting van een woning door de burgemeester wegens strafbare voorbereidingshandelingen, kan de huurovereenkomst dus niet buitengerechtelijk worden ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De rechter oordeelde dat er sprake is van een burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b, eerste lid aanhef en onder b Opiumwet. De verhuurder heeft daarom de huurovereenkomst met de huurder niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Dit betekent dat er geen grondslag was voor de buitengerechtelijke ontbinding van 8 augustus 2019, zodat deze geen rechtsgevolg heeft gekregen en de huurovereenkomst in stand is gebleven. De gevorderde ontruiming kon dan ook niet worden toegewezen op deze grond. De kantonrechter ging voorbij aan hetgeen partijen verder op dit punt nog over en weer hebben aangevoerd. De gemachtigde van de verhuurder had kennelijk de vordering niet voldoende onderbouwd. De apparatuur ten behoeve van de hennepteelt was kennelijk in de schuur aangetroffen en de gemachtigde van de verhuurder had kennelijk niet voldoende duidelijk gemaakt waar een (elektrische) kabel vanuit het toilet door de gang naar de bovenverdieping voor bedoeld was,  en een zilverkleurige elektrakabel die liep vanuit de meterkast via de hal naar de bovenverdieping. De huurder stelde dat dit een ethernetkabel was. De verhuurder had dit kennelijk niet voldoende betwist.

Er wordt gewerkt aan uitbreiding van de de sluitingsbevoegdheden van de burgemeester (het is nu 2022). Artikel artikel 174a Gemeentewet wordt uitgebreid met twee nieuwe sluitingsbevoegdheden (onder b en c). Allereest wordt het mogelijk de woning te sluiten op het moment dat de openbare orde rond de woning is of dreigt te worden verstoord doordat ernstig geweld in of in de onmiddellijke nabijheid van de woning wordt gepleegd. Ook de dreiging van geweld in de nabijheid van de woning (eerste lid, onderdeel b) kan leiden tot sluiting van de woning. Daarnaast wordt het mogelijk de woning te sluiten op het moment dat daar een wapen wordt aangetroffen en de openbare orde rond de woning daardoor wordt verstoord of dreigt te worden verstoord (eerste lid, onderdeel c). Het voorstel is overigens niet beperkt tot woningen. Het ziet, net als het huidige artikel 174a van de Gemeentewet, ook op andere, niet voor het publiek toegankelijke lokalen en op bijbehorende erven. Zodra deze regeling is gewijzigd, zal ik dit op deze pagina vermelden.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in haar kortgedingvonnis van 7 januari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:132) dat het niet duidelijk zou zijn dat de kantonrechter in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding zou bevestigen op basis van artikel 13b Opiumwet en de buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7:231 lid 2 BW. Het hof was vooralsnog van oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding mogelijkerwijs niet een proportionele maatregel was in verhouding tot de overtreding. Er was maar een kleine hoeveelheid drugs in de woning gevonden en twee telefoons die in een drugsnetwerk werden gebruikt. Gelet op de bij de ontruiming betrokken belangen van partijen, de huurders waren analfabeet, zij waren op leeftijd en zij woonden al meer dan 30 jaar in de woning toen deze door de burgemeester werd gesloten en zijn nu dakloos, zag het hof onvoldoende grond om in kort geding de ontruimingsvordering toe te wijzen. De aard en de omvang van het drugsdelict en vooral ook de betrokkenheid van de woning daarbij, zijn onvoldoende om voorlopig te oordelen dat de toepassing van de bevoegdheid door de verhuurder proportioneel is geweest. De woning werd weer in gebruik gegeven. De bestuursrechtelijke sluitingsperiode van 12 maanden was inmiddels verstreken en de huurders hadden gedurende deze periode de huur voldaan. Het moet vooralsnog bij een 13b Opiumwet delict duidelijk zijn dat de woning bij dit delict is betrokken. Als dat niet het geval is, dan is er doorgaans niet voldoende grond aanwezig om ontbinding en ontruiming van de woning hard te maken. Deze beperking vloeit voort uit de “tenzij-formule” van artikel 6:265 BW.

De bodemprocedures over ontbinding van de overeenkomst
De overwegingen als genoemd in het hierboven besproken onderdeel waarin kortgedingvonnissen zijn besproken kunnen ook op de bodemprocedures van toepassing zijn, behalve de overwegingen over het spoedeisend belang.

De sluiting van een pand door de burgemeester heeft tot doel om ‘de loop er uit te halen’. Het pand moet niet langer bekend staan als een pand waar drugs kunnen worden gekocht. Het is dan wel de vraag hoe lang de sluiting moet voortduren voordat gesteld kan worden dat de loop er uit is. De belangen van de burgemeester en de verhuurder van het pand botsen met elkaar. De verhuurder kan het pand immers niet verhuren als hij tijdens de periode waarbinnen het pand door de burgemeester is gesloten, de huurovereenkomst met de oorspronkelijk huurder heeft ontbonden. Dit klemt eens te meer als de huurder die de burgemeestersluiting heeft veroorzaakt, het gehuurde met onbekende bestemming heeft verlaten. Ook als het gebruik van het gehuurde al zou zijn beëindigd vóór het starten van de gedwongen sluiting door de burgemeester, dan blijft sluiting van een drugspand toch gerechtvaardigd. Een verhuurder had in geval waarbij een drugspand was gesloten, gesteld dat sluiting van de woningen op het moment van het nemen van de sluitingsbesluiten, gelet op de door hen in reactie op de aangetroffen hennepkwekerijen reeds genomen maatregelen, geen herstelsanctie meer was en dat de burgemeester met toepassing van artikel 4:84 van de Awb wegens bijzondere omstandigheden had moeten afwijken van de door de burgemeester toegepaste Beleidsregel voor de bestuurlijke handhaving van artikel 13b Opiumwet 2015. De verhuurder had de huurovereenkomsten al beëindigd en de gehuurde ruimte ontruimd voordat de sluitingsbesluiten van de burgemeester hadden plaatsgevonden. De Raad van State heeft in haar uitspraak van 20 december 2017 ( ECLI:NL:RVS:2017:3481) over een dergelijke kwestie als volgt beslist. Het voorgaande doet er echter niet aan af dat de toepassing door de burgemeester van artikel 13b van de Opiumwet een van de medewerking van de verhuurder te onderscheiden functie had ter voorkoming van verdere overtredingen in de betrokken woningen. Zichtbare sluiting van die woningen door de burgemeester is voor bij die woningen betrokken drugscriminelen en voor buurtbewoners immers een signaal dat de overheid optreedt tegen drugscriminaliteit in die woningen. Voorts is van belang dat de verhuurder de burgemeester na sluiting van de woningen, bij het in beeld zijn van een nieuwe huurder, hadden kunnen verzoeken de sluiting op te heffen, waarna de burgemeester een nieuwe beoordeling zou hebben moeten maken.

Bij ontbinding van een overeenkomst speelt een afweging van belangen in beginsel geen rol. De vragen of het tekort zodanig ernstig is dat dit ontbinding rechtvaardigt of dat de tekortkoming in het kader van de redelijkheid en billijkheid de ontbinding niet zou rechtvaardigen zijn twee verschillende vragen. De eerste vraag hoort wel in het kader van de ontbinding gesteld te worden. De tweede vraag hoort feitelijk niet bij ontbinding van de overeenkomst. Bij ontbinding van de overeenkomst is de afweging van belangen niet op haar plaats.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 12 juni 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:1349) dat de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk kan worden ontbonden. Het hof stelde  voorop dat de verhuurder op grond van het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning, waarvan de standplaats blijkens de bespreking van de tweede grief deel uitmaakt, bevoegd was om de huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats te ontbinden. Het hof is van oordeel dat de civiele rechter de proportionaliteit van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de standplaats dient te toetsen. Het hof is dus niet van mening dat in artikel <