Laatst bijgewerkt op 2024-03-13 om 23:36:39

Wat door de een als overlast wordt ervaren wordt door een ander als zodanig niet als overlast gezien. Zo moeten mensen die een in flat wonen er rekening mee houden dat er op alle momenten van de dag leefgeluiden van een andere bewoner in de woning door kunnen dringen. Te denken valt aan het doortrekken van de wc ’s avonds of ’s nachts, voetstappen van de andere bewoner, het sluiten van deuren, de tv van de buren die op normale sterkte staat, etc. Als men in een gehorige woning woont, moet men er rekening mee houden meer leefgeluiden van elkaar te dulden dan men eigenlijk van de ander zou willen horen. De verhuurder kan veelal niet worden verplicht om een gehorige woning aan te passen en de woning door technisch ingrepen minder gehorig te maken. Pas als de gehorigheid als een technisch gebrek (een constructiefout) is aan te merken is een dergelijke actie tegen de verhuurder mogelijk.

Verder moet men er altijd rekening mee houden dat men niet verplicht is zich aan te passen aan het leefpatroon van de buren. Wel dient men natuurlijk de overlast die men veroorzaakt en die niet vermeden kan worden tot een minimum te beperken. Pas als er sprake is van ‘objectieve’ overlast, dat wil zeggen overlast die redelijkerwijs, door de meeste mensen, als hinderlijk wordt ervaren, heeft het zin om eventueel juridische stappen te nemen. Wanneer men door normaal gebruik toch geluidsoverlast veroorzaakt, is deze niet verwijtbaar.

Dit is ook de kern van de uitspraak van voorzieningenrechter te ‘s-Gravenhage van 7 april 2011 (LJN: BQ0516, rechtbank ‘s-Gravenhage, 388615 / KG ZA 11-253) in een zaak die speelde tussen twee eigenaren in een appartementencomplex.

Deze uitspraak kan ook op een huurrelatie worden toegepast. Voor huurders in een appartementencomplex, waarin zowel eigenaren van appartementen als huurders van appartementen wonen, is de positie vergelijkbaar met die van de eigenaar van een appartement. Het verschil in aanpak tussen twee eigenaren en een huurder is dat de huurder in het kader van ervaren overlast er voor kan kiezen rechtstreeks de overlastveroorzaker aan te spreken (zie het onderdeel overlast en burenrecht in dit hoofdstuk) als de verhuurder in te schakelen om het overeengekomen huurgenot te verschaffen.
In deze zaak was de conclusie van de rechter dat de bovenburen bij het aanbrengen van de plavuizen voldaan hadden aan de normen voor het aanbrengen van geluidsisolatieharde vloerbedekking en dat de door de onderburen (klager) gestelde overlast door contactgeluiden van de bovenburen niet meer omvat dan normale leefgeluiden die inherent zijn aan de woonsituatie van partijen (rechtsoverweging 4.2).
Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage vond in haar arrest van 6 september 2011 ( LJN: BT2200, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.061.960/01) voldoende redenen aanwezig om de huurovereenkomst te ontbinden nu een huurder zijn geluidsinstallatie had aangezet tussen 14.00 uur en 22.00 uur om huiselijke geluiden te produceren louter om de buren overlast te bezorgen.
Het hof acht aannemelijk dat de indruk van intimidatie door de overlastveroorzaker is versterkt doordat hij – ondanks het verbod – opnieuw een camera heeft geplaatst waarmee hij de omgeving in de gaten kan houden. Dit geldt temeer nu er sprake is van een flexibele camera die 360º beeld kan produceren en dus zeer indringend is. Uit de aangifte van de overlast ervarende buurvrouw volgt dat zij zich – volgens het hof terecht – in haar levenssfeer aangetast voelt door de plaatsing van de camera en dat zij veel last heeft van spanningen en slechter slaapt dan voorheen. Het hof was van mening dat sprake is van herhaalde overlast. Het – wat het verleden betreft niet voor herstel vatbaar – veroorzaken van overlast is geen goed huurderschap, zodat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

Een huurder kan niet verlangen dat geluiden die als normale woongeluiden worden aangemerkt, dienen te stoppen ook als men enige hinder van deze geluiden ondervindt. Dit werd ook beslist door de rechtbank Rotterdam, kantonzaken, in haar vonnis van 1 mei 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:4085). In deze kwestie had een huurder overlast ervaren van de bovenburen. Eerst woonde er een ouder echtpaar boven deze buren. De nieuwe huurders betrof een gezin met kinderen.  De bovenburen hadden op eigen kosten ondervloeren en vloerbedekking aangelegd.  Door de verhuurder is een geluidsrapport opgesteld.  De opmerkingen van de coördinator woonoverlast luidde: 

• Alle tijdstippen waarop een meting heeft plaats gevonden waren overdag en niet gedurende voor de nachtrust bestemde tijd.
• De overlast bestaat uit huilende en gillende kinderen en soms hoor ik ze ook stampen of iets laten vallen.

Op 24 februari 2016 zijn de vloeren van de bovenburen nogmaals onderzocht. Uit dat onderzoek is geen objectief bewijs van overlast naar voren gekomen.

Er is in 2019 opnieuw een geluidsrapport opgesteld. Daarin werd het volgende opgemerkt:

“(…)

Richtwaarden burenlawaai

Voor geluidhinder die veroorzaakt wordt door burenlawaai is er geen wet- en regelgeving waarin geluidnormen zijn vastgelegd voor de toelaatbare geluidhinder, het gemiddelde/equivalente geluidniveaus en/of maximale (piek)geluidniveaus. Op basis van wet- en regelgeving worden voor de toelaatbare geluidniveaus in verblijfsruimten van woningen de volgende grenswaarden aangehouden. (…)

Beleving burenlawaai

(…) Hierbij is uitgegaan van een gemiddelde woning met bouwjaar 1993 of jonger (gebouw volgens het Bouwbesluit). (…) Bij oudere woningen kan burengeluid eerder waargenomen worden doordat deze doorgaans een slechtere lucht- en contactgeluidisolatie tussen de woningen en een slechtere gevelwering hebben. (…) Wanneer een woning voor 1993 gebouwd is, zal het burengeluid (…) tot hogere geluidniveaus leiden in de woning en daardoor eerder hoorbaar of hinderlijk zijn. (…)

Beoordeling burenlawaai

Het equivalente geluidniveau (inclusief toeslag voor extra hinderlijke geluiden) en maximale (piek)geluidniveau wordt als volgt beoordeeld:

Hinderlijk: waarden groter dan de richtwaarde maar kleiner dan de grenswaarde. Binnen het Team Woonoverlast van de gemeente Rotterdam worden hinder, ergernissen en irritaties niet als woonoverlast beoordeeld;

Overlast: een overschrijding van de grenswaarden.

(…)

Samenvatting meetwaarden: 

In de meetperiode zijn veel geluidsopnames gemaakt door bewoner/gehinderde waaruit blijkt dat geluid van buren, veroorzaakt door stemgeluid van kinderen en volwassenen en contactgeluid, duidelijk en dagelijks waarneembaar is in de woonkamer waar gemeten is. Het geluid van de buren is met name overdag en ’s avonds hoorbaar.

Het stemgeluid van kinderen en ook volwassenen is hoorbaar, herkenbaar en soms verstaanbaar. De gemiddelde geluidsniveaus blijven onder de 30 dB(A), hetgeen in de dag- en avondperiode nog acceptabele waarden zijn. In de nachtperiode is geen hinder geconstateerd in de beluisterde steekproef. Uit de vele opnamen die door bewoonster zijn gemaakt,  blijkt dat dit burengeluid met grote regelmaat (dagelijks en op veel momenten van de dag) hoorbaar is.

Burengeluid door contactgeluid vanwege lopen, tikken/bonken op de vloer, objecten laten vallen zijn, net als het stemgeluid en vaak gelijktijdig, hoorbaar in de woning. Uit de vele opnamen die door bewoonster zijn gemaakt blijkt dat dit contactgeluid met grote regelmaat (dagelijks en op veel momenten van de dag) hoorbaar is. Richtwaarden worden met enige regelmaat overschreden maar de bovengrens voor het maximaal geluidniveau wordt niet overschreden.

Op basis van de vastgelegde audio-opnamen blijkt dat het geluid van de buren dagelijks de gehele dag door (behalve in de nachtperiode) duidelijk waarneembaar is in de woning (…). Op basis van de herkenbaarheid en de regelmaat van het voorkomen van het burenlawaai kan gesteld worden dat er woonoverlast is vanwege het geluid van de buren. De meetwaarden ondersteunen deze conclusie echter niet. Er zijn geen meetwaarden vastgesteld die de grenswaarden overschrijden, wel worden de richtwaarden voor het maximaal (piek)geluidniveau af en toe overschreden.

De rechter oordeelt op basis van de hierboven weergegeven feiten: Hoewel vaststaat dat de huurder ernstige geluidsoverlast ervaart, staat daarmee nog niet vast dat de ervaren geluidsoverlast zodanig ernstig is, dat die overlast rechtens als onrechtmatig moet worden beschouwd. De geluidsoverlast dient namelijk niet alleen in de subjectieve beleving van [eiseres] (en overige betrokkenen) te bestaan, maar ook objectief te kunnen worden vastgesteld, bijvoorbeeld aan de hand van geluidsmetingen.

De kantonrechter leidt uit de onbetwiste informatie uit het rapport uit 2019 af dat, gelet op de frequentie van het voorkomen van het burengeluid, kán worden gesteld dat er sprake is van overlast door burenlawaai, maar dat de waargenomen geluiden volgens de meetwaarden niet de grenswaarden overschrijden. Naar het oordeel van de kantonrechter kan hieruit worden geconcludeerd dat er sprake is van hinder, maar niet van (onrechtmatige) overlast door de bovenburen. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat de waargenomen geluiden in beginsel zijn aan te merken als woon- en leefgeluiden. Die geluiden duiden in ieder geval niet op een onrustige en extreme leefstijl van de bovenburen, zoals [eiseres] heeft gesteld. Daarnaast dient in aanmerking te worden genomen dat buren in een flatgebouw meer geluid van elkaar te dulden hebben dan bijvoorbeeld buren in vrijstaande woningen. Bovendien is het onderhavige flatgebouw gebouwd vóór 1993, hetgeen volgens het rapport uit 2019 meebrengt dat burengeluid sneller hoorbaar en hinderlijk kan zijn. Voorts is van belang dat er tot 2011 een ouder echtpaar in de bovengelegen woning heeft gewoond en sinds 2011 een gezin met vier (jonge) kinderen.

Het een en ander leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat de huurder onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van zodanig ernstige geluidsoverlast door de bovenburen, dat die geluidsoverlast als onrechtmatig moet worden aangemerkt.

De verhuurder heeft ook gedaan wat in gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar als verhuurder kon worden gevergd. In het onderhavige geval is daarom geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De verhuurder is niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens de huurder. De vordering van de huurder werd daarom afgewezen.
Het komt regelmatig voor dat huurders overlast ervaren als er sprake is van vertrek van een ouder echtpaar en het daaropvolgend bewonen van de woning door een jong gezin met kinderen. Ook als de huurder dit nieuwe gezin met de regelmaat van de klok hoort, hoeft er dus geen sprake te zijn van overlast en een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De buren die overlast ervaren doen er dan verstandig aan te verhuizen.

De rechtbank te Amsterdam bepaalde in haar vonnis van 15 oktober 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:5965) dat een huurster die stelt last te hebben van geluidsoverlast van haar bovenbuurman en zijn gezin geen huurkorting krijgt. Evenmin hoeft de buurman de vloer niet te vervangen. Onrechtmatige hinder is namelijk niet bewezen. Dit soort zaken komen vaak voor als er een mutatie plaats heeft gevonden en er in plaats van een oude rustige huurder een gezin boven een huurder is komen wonen. De huurder is dan gewend aan een oase van rust. Normale woongeluiden, zoals kindervoetjes en meer onrust wordt dan als overlast aangemerkt.  

Er was een deskundige ingeschakeld voor een geluidsonderzoek.

Deze conclusie van het onderzoek luidt: “(..) In die context kan men het destijds tijdens de splitsing vigerende Bouwbesluit 2012 (..) niet van toepassing verklaren, noch het Bouwbesluit van 2003. Wel zijn beide Bouwbesluiten als graadmeter te zien (beide Bouwbesluiten hebben enigszins vergelijkbare waarden en men kan de beide Bouwbesluiten als handvat gebruiken voor de vergelijking van de gemeten waarden omtrent wat thans op basis van deze Bouwbesluiten als toelaatbaar wordt gezien).

Vloer tussen woonkamers Vloer tussen slaapkamers
partij II en partij I partij II en partij I
Gemeten waarde aan gewogen contact-geluidniveau (..): 58 dBa 65 dBa

Beoordeling op basis Bouwbesluit 2003
Toelaatbaar: 59 dBa 59 dBa
Overschrijding: Nee ja, +6 dBa

Beoordeling op basis Bouwbesluit 2012
Toelaatbaar: 54 dBa 54 dBa
Overschrijding: Ja, +4 dBa Ja, +11 dBa

In het licht van het gestelde in de aan ons overgelegde splitsingsakte uit 2013 en het daarin van toepassing verklaarde modelreglement van 2006 dienen wij te concluderen dat er door de aanwezige vloerafwerking in het appartement van partij II niet wordt voldaan aan de eisen. Immers er is sprake van een ‘harde vloerafwerking’ zijnde een parket, waarbij de vloeropbouw in het licht van het Bouwbesluit 2003 in de slaapkamers niet voldoet.

Eindconclusie: er is dus sprake van een “onredelijke hinder voor de overige eigenaars en/of gebruikers”, waarbij het toepassen van een zachte vloerbedekking aan de zijde van partij II deze hinder had kunnen doen voorkomen doch tenminste had kunnen verminderen.”

De rechter is van oordeel dat eerst beoordeeld dient te worden of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard is dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd en of, gelet op de ernst van de overlast, (de rechtsvoorgangster van) de verhuurder haar verplichting in dat kader jegens huurder om gebruik te maken van haar bevoegdheden om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, niet is nagekomen. Bij de beoordeling daarvan zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

De rechter is van oordeel dat, hoewel vaststaat dat de huurder ernstige geluidsoverlast ervaart, daarmee nog niet vaststaat dat de ervaren geluidsoverlast zodanig ernstig is, dat die overlast rechtens als onrechtmatig moet worden beschouwd. De geluidsoverlast dient namelijk niet alleen in de subjectieve beleving van de huurder te bestaan, maar er zal naar objectieve maatstaven moeten worden vastgesteld (bijvoorbeeld aan de hand van geluidsmetingen door een onafhankelijke deskundige) dat de woon- en leefgeluiden van de buren en zijn gezin kwalificeren als een onrechtmatige vorm van overlast.

De hierin vervatte oordelen en geluidsmetingen kunnen echter niet zonder meer dienen als bewijs dat sprake is van onrechtmatige overlast. Met betrekking tot de conclusies op basis van de geluidsmetingen van de deskundige wordt het volgende opgemerkt. Zoals de verhuurder tegen het rapport heeft aangevoerd kan niet worden gevolgd dat het Bouwbesluit 2003 en het Bouwbesluit 2012 als maatstaf kunnen dienen voor de vaststelling dat sprake is van onrechtmatige overlast. Het betreft immers een pand dat is gebouwd in 1928 en de splitsing van het blok in appartementen in 2014 is op zich niet voldoende om de normering van bedoelde Bouwbesluiten van toepassing te laten zijn. De deskundige concludeert ook zelf in haar rapport dat bedoelde Bouwbesluiten op de betreffende appartementen niet van toepassing zijn. Bovendien betekent een overschrijding van de normen van een bepaald Bouwbesluit nog niet dat sprake is van (onrechtmatige) overlast.

Uit het meetrapport volgt dat de metingen zijn gedaan gedurende twee uur op één dag. Deze geluidsmetingen zijn dan ook een momentopname en zeggen niets over hoe vaak, hoe lang en op welke tijdstippen de door de deskundige gehanteerde norm NEN 5077 door geluiden, afkomstig van de vermeende overlastveroorzaker en zijn gezinsleden, wordt overschreden, terwijl dat voor het vaststellen van overlast van doorslaggevend belang is. Voorts geldt ook hier dat niet is toegelicht waarom NEN 5077 (kennelijk uit 2012 en weer een andere norm dan de norm waar de deskundige aansluiting bij zoekt, te weten NEN 1077 uit 1999) in dit geval de te hanteren norm is, terwijl het gebouw waarin de metingen zijn gedaan in 1928 is gebouwd.

Bij dit alles weegt volgens de rechter mee dat buren in een pand met meerdere woningen meer geluid van elkaar te dulden hebben dan buren in (bijvoorbeeld) vrijstaande woningen en dat zeker in een ouder gebouw zoals het onderhavige, burengeluid sneller hoorbaar en hinderlijk kan zijn. Dat de vermeende overlastveroorzaker zich (binnen het redelijke en rekening houdend met het feit dat sprake is van gehorigheid) niet inspant om overlast van hem en zijn gezin te vermijden is onvoldoende gebleken.

Conclusie van de rechter was dat er onvoldoende aanknopingspunten waren om aan te nemen dat in de woning die de huurder gebruikt zodanige geluidsoverlast is dat sprake is van een gebrek. De vorderingen van de huurder die daarop zien werden dan ook afgewezen.

Mr. C.L.J.M. de Waal  stelt in de noot onder deze uitspraak (WR 2020/114) dat voor het aantonen van overlast enerzijds geluidsmetingen gebruikt kunnen worden en dat anderzijds deze geluidsmetingen bij beschikbaarheid niet altijd doorslaggevend zijn. Ook op andere wijze kan overlast aangetoond worden zoals door verklaringen van de omwonenden.

Terecht stelt De Waal dat ook zachte geluiden onaanvaardbare hinder kunnen veroorzaken. Denk bijvoorbeeld aan een diepe brom van een windmolen of een laag frequent geluid van een airconditioning. Er zijn tot op heden (november 2020) nog geen richtlijnen ontwikkeld waaraan laag frequente geluiden moeten voldoen om als hinder aangemerkt te worden. Het wordt tijd dat daar vaste normen voor ontwikkeld worden. Door deze hete zomers laten steeds meer mensen een airconditioning installeren. Het is goed mogelijk dat de ene buurman met opgeklapte klapramen slaapt en de warmte voor lief neemt, terwijl de andere  buurman pal naast deze ramen op een uitbouw een airconditioning laat installeren. Er zijn nu nog geen specifieke normen voor laagfrequent geluid bekend.

Het ministerie van Binnenlandse Zaken wil nu wettelijk vastleggen dat het geluid van dergelijke installaties dat de buren bereikt niet boven de 35 dB uitkomt (dit is iets anders dan laagfrequent geluid). Hetzelfde geldt voor luchtwaterwarmtepompen. Het gaat om het geluidsniveau dat de buren bereikt, dus aan de perceelgrens. Bij appartementengebouwen of flats gaat het om het geluidsniveau bij het dichtstbijzijnde te openen raam of deur van boven- en onderburen. Het gaat hier dan doorgaans om het ’tonaal geluid’ (continu geluid van ongeveer dezelfde toonhoogte) dat als hinderlijk wordt ervaren. Het is daarom goed mogelijk dat veel mensen ook last hebben van een geluidsniveau van 35 dB.

Ik vind dat ook rekening gehouden moet worden met de specifieke overlast die een persoon van die tonale geluiden ervaart. Als iemand twee maanden zo’n airconditioning laat draaien, waardoor de buren ondanks het lage niveau van het geluid hinder daarvan ondervinden, zal meer naar gevoeligheid voor dat soort geluiden gekeken moeten worden in plaats van naar objectieve cijfers. Het is nu inmiddels ook algemeen bekend dat er mensen lijden onder laagfrequent geluid waar anderen weer geen last van ondervinden. Voor een grote groep mensen betreft dit dus een objectieve vorm van overlast. Ik vind dat deze vorm van overlast ook erkenning verdient. Ik vind een paar weken hinder door warmte niet in verhouding staan tot de hinder die veel personen ondervinden van dit soort geluiden. Ik vind dan dat de belangenafweging in het voordeel van de persoon moet uitpakken die hinder van deze apparatuur ondervindt. Het is alleen lastig om vast te stellen of iemand echt overlast ervaart, of dat men overlast fingeert om de buren het leven zuur te willen maken. Als het gaat om hinder door luchtwaterwarmtepompen, dan gaat het niet om hinder over een paar weken per jaar. Ik verwacht dat hierover in de toekomst veel problemen zullen ontstaan. De wetgever doet er goed aan hierover een regeling op te stellen, evenals over laagfrequent geluid.

Een installatie voor warmte- of koudeopwekking, die is opgesteld buiten de uitwendige scheidingsconstructie van een bouwwerk, veroorzaakt op de perceelgrens met een perceel voor een andere woonfunctie een geluidsniveau van ten hoogste 40 dB, bepaald volgens de Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai. Dit staat in het Bouwbesluit. Als de installatie meer lawaai oplevert, dan zal er sprake zijn van objectieve overlast.

Als in onderhavige zaak extra overlast wordt ondervonden door slechte geluidsisolatie en de hinder kan worden verminderd door betere isolatie aan te brengen, dan zou dit door de huurder ook gevorderd kunnen worden. Op dit punt was er echter geen vordering ingesteld. De Waal verwijst naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 1992 (ECLI:NL:RBROT:1992:AK0477, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) waarin werd overwogen dat kleine kinderen niet steeds op bedaarde wijze gebruikmaken van (de trap van) het gehuurde, dat het niet reëel is te veronderstellen dat dit resultaat bij redelijke inspanning van de ouders zou worden bereikt en dat een dergelijk resultaat dus niet van die ouders kan worden gevergd.