FAQ – Medehuurderschap (contractueel)

Wat is contractuele medehuurderschap?

Van contractuele medehuurderschap is bijvoorbeeld sprake als op het huurcontract: twee huurders als partij staan vermeld .

Kan de huurovereenkomst door deze medehuurder worden opgezegd, waarna de ander alleen in de woning bljft wonen?

De rechtspraak neigt er naar dat opzegging door één van de huurder wel mogelijk is De vraag moet wel beantwoord worden naar de inhoud van de huurovereenkomst. Als uit de strekking van de huurovereenkomst blijkt dat opzegging van een van de huurders niet mogelijk is (bijvoorbeeld als de huurovereenkomst met een vennootschap onder firma en haar vennoten wordt gesloten) dan is opzegging van een van de huurders afzonderlijk niet mogelijk.

Aan wie moet de verhuurder de opzegging adressering als er sprake is van contractueel medehuurderschap?

De verhuurder moet op straffe van nietigheid een opzegging in het geval van medehuurderschap aan beide contractanten afzonderlijk doen.

Kan de samenwoner niet geregistreerde partner het medehuurderschap aanvragen?

De wet heeft een voorziening geschapen om personen die met elkaar samenwonen, maar die geen geregistreerd partnerschap met elkaar kunnen aangaan, of die geen geregistreerd partnerschap met elkaar zijn aangegaan (respectievelijk de samenwonende broers en zussen en inwonende kinderen en liefdes relatie ), toch medehuurder te laten worden

Kan het verzoek tot medehuurderschap mondeling worden gedaan?

Het medehuurderschap moet voorafgaande aan de vordering bij de kantonrechter bij voorkeur schriftelijk aan de verhuurder zijn gevraagd om met het medehuurderschap in te stemmen.

Wie moet het medehuurderschap verzoeken?

De aspirant-huurder en de huurder.

Wie behoren tot de kring van personen die het medehuurderschap kunnen verzoeken?

De vordering moet worden ingesteld door de huurder, de aspirant huurder en de eventueel al aanwezige medehuurders.

De aspirant medehuurder moet in het gehuurde hoofdverblijf hebben. Wat wordt hiermee bedoeld?

De plek waar men regelmatig eet slaapt en verblijft. Dit hoeft niet de echtelijke woning te zijn.

Om welke redenen mag de rechter de vordering tot verkrijging van het medehuurderschap afwijzen?

a. indien de aspirant huurder niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf
heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;
b. indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de
tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft om de aspirant huurder op korte
termijn de positie van huurder te verschaffen;
c. indien de aspirant huurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een
behoorlijke nakoming van de huur.

De aspirant medehuurder moet duurzame huishouding hebben met de huurder. Wat wordt hiermee bedoeld?

Duurzaamheid is een begrip dat een verwachting voor de toekomst inhoudt. De duurzaamheid is op verschillende manieren te herleiden. De duurzaamheid kan worden herleid uit de tijd dat de gemeenschappelijke huishouding heeft geduurd

Als eis wordt verder gesteld dat de samenwoning 2 jaar noet hebben geduurd. Kan er van deze periode ook worden afgeweken?

Is duidelijk is dat de duurzaamheid uit de relatie blijkt dat kan van deze periode worden afgeweken. Bijvoorbeeld als partijen slechts enkele weken hadden samengewoond (verloofden) toen de huurder plotseling overleed. Toch viel uit de omstandigheden het voornemen af te leiden om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren

De aspirant-medehuurder moet voldoende financiële waarborgen voor nakoming van de overeenkomst hebben. Wat wordt hiermee bedoeld?

De aspirant-medehuurder moet in financieel opzicht voldoende waarborg voor behoorlijke nakoming van de overeenkomst bieden. Deze moet de huur dus kunnen betalen. Het gaat hierbij om mogelijkheid om de financiële verplichtingen te kunnen voldoen, niet om de voorgeschiedenis van de aspirant huurder (bijvoorbeeld: een voorgeschiedenis van aanhoudende overlast).

De aspirant medehuurder mag niet het de bedoeling hebben zich de positie van huurder te verschaffen. Wat wordt hiermee bedoeld?

Het mag niet de bedoeling zijn dat de vordering tot het verkrijgen van medehuurder alleen is bedoeld om in de nabije toekomst de positie van huurder te verwerven. Bijvoorbeeld als voor partijen is te voorzien dat de huurder binnen korte termijn het gehuurde zal verlaten.

Wordt de medehuurder ook getroffen door het nalatig gedrag van de huurder?

De medehuurder is hoofdelijk aansprakelijk voor zaken van de huurder. Als de huurder de huur niet betaalt, dan kan de medehuurder ook voor betaling worden aangeschreven. Als de huurder overlast veroorzaakt kan de medehuurder ook een verwijt worden gemaakt door deze overlast in stand te houden.

Welke maatregelen moet de aspirant medehuurder nemen als er een huisvestigingsvergunning nodig is?

Geen. de aanwezigheid van een huisvestigingsvergunning is geen voorwaarde voor het toekennen van het medehuurderschap. Deze discussie speelt wel als de medehuurder huurder wenst te worden. Is het duidelijk dat de medehuurder vanwege zijn inkomen nooit voor een huisvestigingsvergunning in aanmerking komt, dan is het waarschijnlijk zinloos om het medehuurderschap aan te vragen. De huurder zal dan immers wel medehuurder kunnen worden met alle aansprakelijkheden die daarbij horen, maar zal dan niet het huurderschap kunnen verwerven.

 

Meerdere verhuurders en het vorderingsrecht naar de huurder

In dit hoofdstuk wordt de vraag beantwoordt dat er bij aanwezigheid van meerdere verhuurders één verhuurder een vorderingsrecht naar de huurder heeft. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 11 januari 2011 LJN: BP9084, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.058.755 bepaald dat één mede-eigenaar verhuurder buiten toestemming van de andere medeverhuurder, een zelfstandige vordering kan instellen tot betaling van de achterstallige huur en tot ontbinding van de huurovereenkomst jegens de huurder. Er is sprake van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW.

Ten aanzien van de samenwerking tussen de eigenaren is niets geregeld. Op grond van artikel 3:171 BW is de mede-eigenaar bevoegd ten behoeve van deze gemeenschap, dus als mede-eigenaar, een rechtsvordering in te stellen. Dat kan anders zijn als uit een (beheers)regeling tussen de mede-eigenaren anders zou blijken. Dus als partijen de zelfstandige bevoegdheid die uit artikel 3:171 BW voortvloeit hebben uitgesloten, dan dienen beide eigenaren/verhuurders deze beheerhandelingen uit te voeren. Voor verdere complicaties betreffende de positie tussen de mede-eigenaren wordt uitdrukkelijk verwezen naar bijgevoegde uitspraak. Op deze plaats gaat het te ver om deze uitspraak verder uit te diepen.

Dat er bij een gemeenschappelijke eigendom van een huurwoning sprake is van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW blijkt ook uit een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 5 november 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:3840). Uitkomst van deze zaak was dat de verhuurder/eigenaar niet is gebonden aan toezeggingen door zijn toenmalige mede-eigenaar jegens de huurders. Deze voormalige mede-eigenaar wenste geen aanspraak te maken op indexering van de huur. Deze mede-eigenaar had hierover echter geen overeenstemming met de andere eigenaar bereikt. In een later stadium was het gehuurde geheel in handen gekomen van de eigenaar die de indexering wel door wenste te rekenen. Na verkrijging van de volledige eigendom van deze onroerende zaak wenste de eigenaar/verhuurder alsnog aanspraak te maken op indexering van de huur. Uit getuigenverklaringen die in de procedure waren overgelegd, bleek dat huurders ervan op de hoogte waren dat er tussen de eigenaren over deze kwestie geen overeenstemming bestond. Dit had tot gevolg dat de huurders er niet van uit mochten gaan dat de ene eigenaar gemachtigd was namens de andere eigenaar deze beslissingen te nemen. De overgebleven eigenaar was evenmin gebonden aan deze mededeling nu hij de door de andere (voormalige) eigenaar gedane mededeling niet had bekrachtigd.

Uit deze uitspraak is aldus te herleiden dat bij gemeenschappelijke eigendom er slechts geldige rechtshandelingen ten aanzien van deze zaak verricht kunnen worden als tussen de eigenaren onderlinge overeenstemming bestaat over deze kwestie. Voor de huurder is het dus van belang zich bij gemeenschappelijk eigendom van de gehuurde zaak ervan te vergewissen dat er bij de eigenaren onderling overeenstemming over een bepaalde beslissing bestaat.

Contractuele medehuurder, faillissement en huurbeëindiging

In dit onderdeel wordt de vraag behandeld of in het geval van het faillissement van een contractuele medehuurder de huurovereenkomst ten behoeve van een failliete medehuurder opgezegd kan worden.

De huurovereenkomst vermeldt in de aanhef bij de aanduiding van huurder A en huurder B als huurders en dat deze beide partijen hoofdelijk, ieder voor het geheel, aansprakelijk zijn voor alle verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien. Huurder A betrof een BV en huurder B betrof de directeur-grootaandeelhouder van de BV.

Door de curator wordt huurovereenkomst na het faillissement tussen huurder A en de verhuurder beëindigd op grond van artikel 39 FW.

Het is de vraag of de opzegging van de huurovereenkomst door de curator op basis van artikel 39 Fw alleen geldt ten aanzien van de gefailleerde partij of dat de opzegging van de huurovereenkomst door de curator tot gevolg heeft dat de gehele huurovereenkomst is geëindigd en dat de opzegging ook tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst is beëindigd ten aanzien van de niet gefailleerde medehuurder. In een later stadium is de huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder B door de rechter ontbonden in het kader van een beëindigingsovereenkomst.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 23 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:285) het arrest van het hof hierover in stand gelaten, omdat het arrest van het hof niet in strijd was met het recht. De opzegging door de curator van de B.V. op de voet van artikel 39 Fw heeft volgens het hof alleen betrekking op de gefailleerde en enige wettelijke of contractuele bepaling waaruit kan worden afgeleid dat de huurovereenkomst ook ten aanzien van de andere huurder is beëindigd, niet is aangevoerd.

Het ging hier om een winkel, waarbij een huurovereenkomst voor de periode van 5 jaar liep. Op de huurovereenkomst waren de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uit 2003 van toepassing. In deze algemene voorwaarden is een algemeen boetebeding overeengekomen in verband met het overtreden van een bepaling van de huurovereenkomst. Daarnaast is een specifiek boetebeding overeengekomen wegens het onbetaald laten van de huur.

Op 3 april 2013 is door de rechtbank Oost-Brabant aan de huurder uitstel van betaling verleend. Op 8 april 2013 is de huurder in staat van faillissement verklaard met benoeming van een curator.

Na het faillissement is het gehuurde niet meer geëxploiteerd. Bij aangetekende brief van 25 april 2013 heeft de curator op grond van artikel 39 Fw namens de huurder de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder heeft huurder B laten weten zijn verplichtingen na te komen. Deze verplichtingen betroffen het betalen van de huur en de exploitatie van het gehuurde.

Het hof overwoog dat de opzegging door de curator op grond van artikel 39 Fw uitsluitend huurder A als gefailleerde partij betrof en kon ook uitsluitend die partij betreffen. Daarmee zou niet tevens de huurovereenkomst tussen huurder B en verhuurder beëindigd zijn. Enige wettelijke of contractuele bepaling waaruit dat zou kunnen worden afgeleid is door verhuurder volgens het hof ook niet aangevoerd. Een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder en huurder B heeft niet plaatsgevonden, zodat de huurovereenkomst tussen hen volgens het hof is blijven bestaan, tot aan de ontbinding door de kantonrechter.

In het hoofdstuk “Contractuele medehuurder” heb ik besproken dat het huurrecht een ondeelbaar recht is en dat de huurders hoofdelijk verbonden zijn. Er is ook uitgelegd dat dat de hoofdelijke verbondenheid inhoudt dat de schuldeiser tegenover ieder van de hoofdelijke schuldenaren nakoming heeft van het geheel (artikel 6:7 lid 1 BW).

Verder heb ik in dit hoofdstuk uitgelegd dat als de prestatie ondeelbaar is zoals het geval is bij het huurrecht, het recht daarop in een gemeenschap valt. In dat geval hebben beide huurders één vorderingsrecht (artikel 6:15 lid 2 BW). In zoverre bestaat tussen hen een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW e.v. Het kan echter ook zo zijn, dat er om een andere reden al een gemeenschap tussen beide huurders bestaat; artikel 6:15 lid 2 BW houdt daarmee rekening.

In het hoofdstuk “Contractuele medehuurder” heb ik ook besproken dat bij contractuele medehuur niet als uitgangspunt kan dienen dat één van de huurders zonder meer eenzijdig zijn eigen gebondenheid aan de huurovereenkomst door middel van opzegging kan beëindigen. Eerst moet immers de gemeenschap worden verdeeld. Daarna moet er een opzegging naar de verhuurder plaatsvinden. De rechtspraak is vervolgens verdeeld of dan door een enkele huurder de overeenkomst beëindigd zou kunnen worden. Ik meen dat dit hier niet het geval is, omdat door de verhuurder is bedoeld de overeenkomst met twee huurders aan te gaan. De reden om de overeenkomst met huurder B te sluiten zou juist door de verhuurder zijn bedoeld om zich tegen insolventie van huurder A in te dekken.

Uit het uitgangspunt van de Faillissementswet dat het faillissement geen invloed heeft op wederkerige overeenkomsten, volgt dat de curator niet bevoegd is om overeenkomsten op te zeggen, tenzij de wet of de overeenkomst hem (of de schuldenaar) daartoe bevoegd maakt. Op grond van artikel 39 Fw kan ingeval van faillissement van de huurder zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds doen eindigen. De wet maakt het mogelijk de overeenkomst eerder te doen eindigen.

Artikel 39 Fw berust volgens mr. M.H. Wissink in zijn conclusie van 22 december 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:1430) met betrekking tot deze casus blijkens zijn totstandkomingsgeschiedenis op een afweging van enerzijds het belang van de boedel bij voorkoming van het oplopen van schulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Het resultaat van deze afweging kan niet worden ontgaan door een andersluidend beding.

De bedoelde afweging heeft slechts betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. De op die afweging berustende regeling van art. 39 Fw strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Uit het zojuist genoemde uitgangspunt van de Faillissementswet en uit de omstandigheid dat de opzegging op de voet van art. 39 Fw alleen de boedel regardeert, volgt naar de mening van de heer mr. M.H. Wissink dat de opzegging op deze grond door de curator van de gefailleerde huurder niet mede gevolgen heeft voor de rechtsverhouding tussen de andere huurder en de verhuurder.

Uit een eerder in een andere zaak gewezen arrest door het hof Amsterdam van 22 december 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:5426,23) wordt aanvaard dat de opzegging op grond van artikel 39 Fw ook gevolgen heeft voor de positie van de andere contractuele medehuurders. Volgens mr. M.H. Wissink kan noch uit de hoofdelijke verbondenheid van de huurders noch uit artikel 39 Fw worden afgeleid dat de opzegging ook de niet-failliete huurder raakt. Dit arrest wordt dus als onjuist afgedaan.

Terecht merkt mr. M.H. Wissink op dat voor de vraag of de huurovereenkomst jegens één huurder kan worden beëindigd, moet worden gekeken of de huurovereenkomst toelaat dat de prestatie nog wordt verricht jegens één huurder nadat de huurovereenkomst met de andere huurder is beëindigd. Het antwoord op die laatste vraag hangt af van een uitleg van de overeenkomst. Dit is ook beschreven in het hoofdstuk “Contractuele medehuurder”. De ondeelbaarheid van de prestatie van de verhuurder betekent daarom niet dat ook de rechtsverhouding tussen de verhuurder en de beide huurders (materieelrechtelijk) ondeelbaar is, dat wil zeggen dat zij slechts kan voortbestaan zolang beide huurders contractspartij zijn. Kennelijk gaat ook het hof in het hierboven genoemde arrest niet uit van materieelrechtelijke ondeelbaarheid van de rechtsverhouding tussen de verhuurder en de beide huurders nu een van de contractuele medehuurders het gehuurde toch kon blijven gebruiken. Dit is ook mogelijk als een verhuurder een huurovereenkomst ontbindt met een medehuurder en verzuimd heeft de andere medehuurder in de procedure te trekken. De overeenkomst kan dan zijn beëindigd ten aanzien van de ene partij, terwijl de andere partij nog steeds huurder is.

Ik zie in deze kwestie de mogelijkheid van huurbeëindiging ten aanzien van de ene huurder, waarbij de overeenkomst met de andere huurder in stand blijft, voornamelijk gebaseerd op artikel 39 FW. Door dit artikel kan een huurovereenkomst worden beëindigd, ondanks andere contractuele afspraken. Door dit artikel worden de regels van de ondeelbare gemeenschap doorbroken en kan de curator namens een failliete medehuurder de huurovereenkomst beëindigen.