FAQ – Opzegging dringend eigen gebruik van woonruimte

Welke eisen worden gesteld aan een huurbeëindiging wegens dringende reden.

Er moet sprake zijn van dringend eigen gebruik (ad A);

Belangenafweging moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen (ad B);

Rr moet voor de huurder passende woonruimte voorhanden zijn (ad C). Dit geldt voor zowel de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW als voor de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 3 sub b BW (woning voor gehandicapten) en de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 3 sub c BW(woning voor ouderen).

Wanneer kan er van een dringende reden sprake zijn?

Er kan sprake zijn van een dringende reden van gebruik wegens: Gebruik van het gehuurde door de verhuurder zelf of een andere persoon als dat dringend belang voor de verhuurder oplevert artikel 7:274 lid 1 sub c BW;

Wat kan ook vallen onder dringend eigen gebruik?

  • Sloop van het gehuurde;
  • Renovatie van het gehuurde;
  • Financiële argumenten (waaronder dat het van de verhuurder niet kan worden gevergd om het gehuurde te herstellen met instandhouding van de huurovereenkomst ;

Wanneer is vordering in het kader van dringend eigen gebruik in elk geval niet voor toewijzing vatbaar?

· Als er een huisvestingsvergunning noodzakelijk is en de huurder deze vergunning niet heeft.
· indien de verhuurder de rechtsopvolger (bijvoorbeeld de koper van de woning, of de erfgenaam van de woning) is van de vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaren na rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht;

Wat wordt bedoeld (en wat is de betekenis) van de dringendheid van het eigen gebruik van de woning?

Voor de verhuurder moet de reden van opzegging voor hem zelf noodzakelijk zijn. Er wordt niet aan het dringendheidsvereiste voldaan als de wens van de verhuurder om het gehuurde te gebruiken begrijpelijk maar niet urgent is. Als de dringendheid niet objectief bepaalbaar is, maar meer is gebaseerd op subjectieve of vage en weinig sprekende beweegredenen dan wordt niet voldaan aan het vereiste van dringendheid. ruimtegebrek is dit
al gauw een dringende reden om de huur te beëindigen

Kan de rechter de vordering afwijzing als dringendheid door de verhuurder niet kan worden aangetoond?

Het dringendheidsvereiste heeft een processuele functie, doordat het de weg vrijmaakt voor een prompte afwijzing van de vordering van de verhuurder, in het geval de dringendheid niet aannemelijk is.

Welke rol spelen de belangen van partijen bij de beoordeling van de dringendheid?

Uit de rechtspraak blijkt dat de belangenafweging feitelijk van aard is en dat deze naar billijkheid dient te geschieden. Als de dringendheid van het gebruik vast staat kan de vordering toch nog worden afgewezen, omdat het belang van de huurder (economische en sociale gebondenheid aan de woning of buurt en leeftijd huurder) meer gewicht in de schaal legt dan het belang van de verhuurder (financiële omstandigheden en huidige woonomstandigheden).

Staat eigen toedoen door de verhuurder de dringende reden in de weg?

Wanneer de verhuurder zelf een sturende rol heeft gespeeld bij de noodzaak van het eigen gebruik, doet dit niets af aan de dringendheid, maar het eigen toedoen kan wel een negatieve factor voor de verhuurder zijn in de belangenafweging, waarbij ‘alle omstandigheden van het geval dienen te worden betrokken’. Eigen toedoen kan deze opzegginggrond dus in de weg staan.

Staan andere (woon)alternatieven van de verhuurder de dringendheid in de weg?

Wanneer de verhuurder zonder veel moeite via een andere oplossing dan door beëindiging van de betrokken huurovereenkomst zijn belangen kan veilig stellen, kan dit aan huurbeëindiging in de weg staan.

Welke voorbeelden van een onbehoorlijke keuze van de verhuurder leiden tot afwijzing van de vordering?

Een verhuurder/monumentenstichting heeft weliswaar nog een woning, maar zij heeft om haar moverende redenen, onder meer samenhangend met het gegeven dat het een huurder betreft die er nog langer woont, gekozen voor deze woning.

Kunnen praktische of juridische beletsels aan het gebruik van het gehuurde de dringendheid in de weg staan?

Wanneer het om praktische of juridische redenen onaannemelijk is dat het door de verhuurder beoogde gebruik valt te verwezenlijken is dit een beletsel voor de dringendheid.

Kan het belang van een ander een dringende reden voor huurbeëindiging zijn?

Vaste rechtspraak is dat behalve gebruik door de verhuurder persoonlijk, ook gebruik door een ander binnen het toepassingsgebied van het dringend eigen gebruik kan vallen, voorzover de verhuurder door het in gebruik geven aan die ander zijn eigen belang dient.

Is het belang bij verkoop van de woning een dringende reden ?

De dringendheid van het eigen gebruik omvat niet vervreemding van de gehuurde woning. De huurder moet immers niet gedwongen kunnen worden om ‘tegen zijn wil de huurwoning te verlaten alleen om de verkoper in de gelegenheid te stellen een hogere opbrengst te behalen.’

Is sloop van de woning een dringende reden van eigen gebruik ?

Als financiële belangen een reden zijn voor huurbeëindiging wegens sloop (en een daarop volgende verkoop van de ondergrond) kan dit een rechtsgeldige grond zijn om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik te beëindigen.

Zijn financiële belangen van de verhuurder een reden voor opzegging van de huur?

Financiële belangen van de verhuurder hangen vaak samen met de wens om de woning, waarvan de ontruiming gevorderd wordt, vanwege exploitatieverliezen te renoveren of te slopen. In deze gevallen hanteert de Hoge Raad als maatstaf voor de dringendheid of het in stand houden van de woning, gelet op de omvang van de exploitatieverliezen, in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd.

Is renovatie als dringende reden te beschouwen?

Volgens art. 7:274 lid 3 onder a BW dient onder eigen gebruik mede te worden begrepen ‘renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’.

Is aanwezigheid van een passende woonruimte voor de huurder een harde eis voor toewijzing van de vordering?

Als er geen passende woning is, dan zal de beëindiging van de huurovereenkomst niet kunnen worden toegewezen.

Moet huurder onderzoek naar passende woonruimte doen?

In een procedure kan de vraag naar passende vervangende woonruimte als bewijsopdracht bij de huurder komen te liggen De rechter de stelplicht van de huurder in een procedure verzwaren door te verlangen dat hij aantoont dat als mogelijk door de verhuurder geopperde alternatieve woonruimte niet passend is, ofwel dat anderszins ter plaatse geen woonruimte beschikbaar is. De huurder zal dan aan dienen te tonen waarom er geen passende woonruimte voorhanden is. Voorafgaande aan de procedure is het zinvol hierover duidelijkheid te krijgen.

Is de verhuurder bij toewijzing van de vordering aan de huurder een vergoeding verschuldigd?

In artikel 7:275 BW staat vermeld dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of wijziging van de bestemming deze vergoeding kan vaststellen. Een vergoeding van € 5.000,00 wordt nu gebruikelijk tarief gehanteerd bij de beëindiging van een huurovereenkomst

De opzegging – 2E.3 Dringendheid

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 beslist dat het arrest van het hof te Amsterdam van 13 juli 2010 niet tot cassatie kon leiden nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Mr. Huydecoper stelt in zijn conclusie bij dit arrest dat voor de dringendheid het serieuze plan om het gehuurde zelf te gebruiken voldoende is. Dat gaat echter niet zo ver, dat het door de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn, of dat het niet doorgaan van dat gebruik de verhuurder voor onaanvaardbare nadelen of problemen zou plaatsen. Beoordeling óf er van dringend eigen gebruik sprake is moet met inachtneming van alle aangevoerde/gebleken omstandigheden plaatsvinden.
Dit is de lijn van de eerdere rechtspraak. Volgens de rechtspraak kan de verhuurder volstaan met het aannemelijk maken van de noodzaak van het eigen gebruik. Het aantonen van objectieve gegevens is niet noodzakelijk. Noot 73
Het is voorts niet van belang of de verhuurder door eigen toedoen in de positie is gekomen dat hij het gehuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft. Slechts als andere mogelijkheden dan het gebruik van het gehuurde voor de hand liggen is een beroep op dringend eigen gebruik niet valide. Noot 74 Het woord dringendheid behoeft niet te duiden op urgente redenen om het gehuurde te gebruiken: algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om de noodzaak van eigen gebruik aan te tonen. Noot 76
Zo vond de rechtbank Midden Nederland in haar vonnis van 5 november 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:5445) dat er voor de verhuurder een dringende noodzaak voor huurbeëindiging kon worden aangenomen op grond van de twee belangrijkste pijlers van het nieuwe plan die in verband met het nieuwe winkelcentrum naar voren waren gebracht: het veranderen van de indeling van een gedeelte van het winkelcentrum (Hoog Catharijne) zodat zich daar één of twee grote trekkers konden plaatsen aan de meest zuidelijke zijde, en de branchering van winkels in het winkelcentrum als geheel. Het belang daarbij had de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. Zoals de verhuurder ter zitting gemotiveerd had aangegeven, zou in de nieuwe situatie sprake zijn van twee parallelle routes (‘assen’) van het station naar de winkels in de binnenstad. Die twee assen waren weer noodzakelijk, zo was onweersproken gebleven, vanwege de verwachte toename van passanten in het winkelcentrum.

In de nieuwe situatie was sprake van twee routes waarvan één van de routes volledig rechtsreeks naar het Vredenburgplein ging en de andere route (substantieel) afboog naar passage Clarenburg. Hieruit volgde de noodzaak om die route van de twee – die niet het meest direct was – zodanig aantrekkelijk te maken dat het winkelend publiek verleid werd om (toch) die route te nemen. Daar kwam bij dat, zo blijkt uit diezelfde toelichting van de verhuurder, het winkelend publiek meer keuzemomenten ging krijgen in de nieuwe situatie.

Of er sprake is van een wezenlijk belang van de verhuurder bij de huurbeëindiging, hangt onder meer af van de vraag of aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan om zijn wil te verwezenlijken en of het benutten van die andere mogelijkheden al dan niet in de rede ligt. Als er sprake is van verhuring aan één huurder van verschillende locaties door middel van verschillende huurcontracten, waarvan de einddatum van deze contracten in de nabije toekomst liggen, dan betekent dit niet dat van dringend nodig hebben voor eigen gebruik geen sprake kan zijn. Van de verhuurder kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij met huurbeëindiging wacht tot (bijvoorbeeld) één jaar voor de einddatum van de overeenkomst, dit gelet op het risico van een langdurige huurbeëindigingsprocedure. Dit risico is niet denkbeeldig gezien het feit dat beëindigingsprocedures enige tijd in beslag kunnen nemen. Dit is bevestigd door het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953). In deze zaak diende volgens het hof te ‘s-Hertogenbosch als uitgangspunt te worden genomen dat een vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is indien de verhuurder bij het voorgenomen eigen gebruik een wezenlijk belang heeft. Het in eigen beheer nemen van de exploitatie biedt de verhuurder de mogelijkheid om bij het door haar voorgestane total careconcept de regie in eigen hand te houden en met eigen personeel te werken dat direct kan worden aangestuurd. Bovendien bood de eigen exploitatie de mogelijkheid om extra inkomsten te genereren die ten goede komt aan de algemene doelstelling van het ziekenhuis. Dat de huurder wellicht beter in staat was tot het leveren van een kwalitatief hoogwaardig product was niet van zodanig gewicht dat het in de rede ligt dat de verhuurder redelijkerwijs van het concretiseren van haar plannen behoorde af te zien.

2E.2 Duurzaam gebruik is eis in het kader van de dringendheid

De rechter mag aan zijn vrije beoordeling overlaten of hij een gebruik als duurzaam benoemt. De rechter mag bij deze beoordeling de financiële omstandigheid van de verhuurder betrekken in zijn oordeel. In de uitspraak van 24 februari 1990 (HR 24 februari 1990, NJ 1990, 435 (Mier/Heineken) had de rechter geoordeeld dat de verhuurder vanwege zijn financiële situatie het gehuurde niet dringend nodig had. Tot dit oordeel mocht de rechter aan de hand van alle omstandigheden van het geval komen. Uit diverse uitspraken blijkt dat de rechter op basis van feitelijke omstandigheden zal vaststellen of er van duurzaam gebruik sprake is. Noot 70

Toekomstige omstandigheden mogen, voor beantwoording van de vraag of er van dringend eigen gebruik sprake is, meegewogen worden als deze omstandigheden zich redelijkerwijs binnen afzienbare tijd zullen voordoen. Noot 72

2E.2. Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon in het kader van de dringendheid

Een rechtspersoon kan het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen. Vereenzelviging van dochtermaatschappijen met de moedermaatschappij wordt niet snel aangenomen. Noot 62 Indien de moedervennootschap het voeren van een groentewinkel als doel heeft en de dochter een cafébedrijf voert, dan kan de moedervennootschap dus niet zonder meer worden geacht de positie van de dochter in het gehuurde in te nemen. Dit geldt met name als de dochter niet tot statutair doel heeft om de huuractiviteiten in het belang van de moedermaatschappij te verrichten. De Hoge Raad heeft dit in haar arrest van 13 december 1996 (HR 13 december 1996, NJ 1997,557) in een vergelijkbare casus als volgt geformuleerd: “Een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaats zijn indien op grond van alle omstandigheden – waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder – moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken.” Als hoofdregel heeft te gelden dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient (HR 20 september 1985, nr. 6682, NJ 1986, 261).
Mr. Huydecoper betoogt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2010 ( LJN: BM0139, Hoge Raad, 09/00915) dat het kán zijn dat een vennootschap in concernverband een legitiem “eigen” belang dient wanneer zij ten behoeve van gebruik door een andere groepsmaatschappij ontruiming van een in aanmerking komend bedrijfspand vordert. Hij noemt dan het voorbeeld van een groep van vennootschappen waarbinnen twee vennootschappen worden belast met het aanwerven en beheren van het onroerend goed dat de overige vennootschappen als bedrijfsruimte zullen gebruiken. De hiervoor aangewezen vennootschap(pen) stelt/stellen zich – statutair, of eventueel alleen krachtens “traditie” – ten doel, te fungeren als huisvestingsverschaffer voor de andere groepsmaatschappijen. Verkrijgen en beschikbaar stellen van onroerend goed voor de ondernemingen van de “eigen” groep is dan mogelijk in het kader van “dringend eigen gebruik”, want dat is immers wat zij zich statutair en/of feitelijk ten doel stelt/stellen. Voor verdere informatie over deze materie wordt verwezen naar de integrale versie van de conclusie bij dit arrest.

Zo vond de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN: AZ7769, Sector kanton Rechtbank Groningen , 281902 CV EXPL 06-257, waarin de verhuurder (NS Stations) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wilde nemen in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V. (100% dochter), dat persoonlijk duurzaam gebruik door Servex aangemerkt kon worden als persoonlijk duurzaam gebruik door NS Stations. In die zin kan er van vereenzelviging worden gesproken. Dat later in de procedure de vordering toch werd afgewezen maakt dit niet anders.

Het Hof van Amsterdam nam in haar arrest van 8 mei 2008 LJN: BD7753, Gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01 eigen gebruik wel aan in het geval dat het gehuurde zou worden gebruikt door een vennootschap die tot het concern van de verhuurder behoorde. Het hof was van oordeel dat kon worden aangenomen dat het eigen belang van de verhuurder werd gediend door het gebruik dat de andere vennootschap behorend tot haar concern van het gehuurde wilde gaan maken. Een en ander kon niet aan afdoen dat de verhuurder ook onroerend goed aan anderen verhuurde en dat de andere vennootschappen “slechts” indirect met elkaar verbonden waren. De conclusie luidde dan ook dat sprake was van eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De geschetste omstandigheden waren hierbij van doorslaggevend belang. Op grond van de in rechtsoverweging 3.14 van dit arrest genoemde omstandigheden werd de dringendheid van dit eigen gebruik ook aangenomen. De vordering van de verhuurder werd dus toegewezen.

Dringend gebruik wegens opvolgend verhuur aan derden?
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) beslist dat huurbeëindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven.
De Hoge Raad vond de opzegging door de verhuurder van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan een andere huurder te verhuren niet een opzegging die aangemerkt kon worden als een opzegging teneinde het verhuurde “persoonlijk in duurzaam gebruik” te nemen als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001 onder het oude recht het geval was met het “gebruik” als bedoeld in artikel 7A:1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Het blijkt reeds daaruit dat bedoeld “gebruik” volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” in artikel 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van artikel 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” als bedoeld onder b. Door een dergelijke uitleg zouden veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond vallen, hetgeen afbreuk doet aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn.
De Hoge Raad week in deze uitspraak af van het standpunt dat mr. Huydecoper in zijn conclusie bij dit arrest van 24 september 2010 kenbaar had gemaakt. In alinea’s 16 tot en met 18 van dit arrest betoogt Huydecoper dat de verhuurster die zich ten doel stelt onroerend goed ten behoeve van haar concern aan te trekken en te beheren, een beroep kan doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Volgens Huydecoper kan aanwending voor verhuur immers blijkens de in deze alinea’s genoemde rechtspraak voor een verhuurder die zich daarop – namelijk: op verhuur van bedrijfsruimte – toelegt, worden aangemerkt als een gebruik waarmee die verhuurder de belangen dient die hem “eigen” zijn.
Met onderhavige uitspraak interpreteert de Hoge Raad het begrip “dringend eigen gebruik” restrictiever dan door Huydecoper wordt gewenst.
De verhuurder kreeg in deze zaak op grond van de open belangenafweging de huuropzegging wel toegewezen.

Schadevergoeding bij ontbreken wil om het gehuurde dringend te gebruiken

Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden zoals vermeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW en/of de daaraan gekoppelde gronden zoals de huurbeëindiging in verband met de doelgroepen te gebruiken en de huurovereenkomst is niettemin op deze grond beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:276 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing tot huurbeëindiging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW en artikel 7:276 lid 3 BW een bedrag vaststellen aan schadevergoeding.

Over de hoogte van de schadevergoeding en de wijze van berekening daarvan is geen richtlijn te geven. Het lijkt mij dat in ieder geval naar het causaal verband gekeken moet worden tussen de oorzaak van de schade en de daadwerkelijk geleden schade. Als de huurder onterecht de woning heeft moeten verlaten, dan lijken mij kosten in verband met de aankoop van een huis in een te ver verwijderd verband te staan om deze kosten als schade op te kunnen voeren. Zie in verband met de hoogte van de schade onder meer Handelingen I 1978/79, 14 249, p. 1142 waarin Minister De Ruiter het volgende over de hoogte van de schade verwoord: “Een volgende vraag betrof schadevergoeding in verband met verhuiskosten. Zijn vraag wil ik volmondig bevestigend beantwoorden. De schadevergoeding kan zeker verhuiskosten te boven gaan. Ik denk dat wij het moeten omkeren en moeten zeggen dat verhuiskosten een schadefactor opleveren bij de bepaling van de schadevergoeding, maar dat onder bepaalde omstandigheden daarbij andere zaken betrokken kunnen worden.”