FAQ – Opzegging dringend eigen gebruik van woonruimte

Welke eisen worden gesteld aan een huurbeëindiging wegens dringende reden.

Er moet sprake zijn van dringend eigen gebruik (ad A);

Belangenafweging moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen (ad B);

Rr moet voor de huurder passende woonruimte voorhanden zijn (ad C). Dit geldt voor zowel de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW als voor de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 3 sub b BW (woning voor gehandicapten) en de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 3 sub c BW(woning voor ouderen).

Wanneer kan er van een dringende reden sprake zijn?

Er kan sprake zijn van een dringende reden van gebruik wegens: Gebruik van het gehuurde door de verhuurder zelf of een andere persoon als dat dringend belang voor de verhuurder oplevert artikel 7:274 lid 1 sub c BW;

Wat kan ook vallen onder dringend eigen gebruik?

  • Sloop van het gehuurde;
  • Renovatie van het gehuurde;
  • Financiële argumenten (waaronder dat het van de verhuurder niet kan worden gevergd om het gehuurde te herstellen met instandhouding van de huurovereenkomst ;

Wanneer is vordering in het kader van dringend eigen gebruik in elk geval niet voor toewijzing vatbaar?

· Als er een huisvestingsvergunning noodzakelijk is en de huurder deze vergunning niet heeft.
· indien de verhuurder de rechtsopvolger (bijvoorbeeld de koper van de woning, of de erfgenaam van de woning) is van de vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaren na rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht;

Wat wordt bedoeld (en wat is de betekenis) van de dringendheid van het eigen gebruik van de woning?

Voor de verhuurder moet de reden van opzegging voor hem zelf noodzakelijk zijn. Er wordt niet aan het dringendheidsvereiste voldaan als de wens van de verhuurder om het gehuurde te gebruiken begrijpelijk maar niet urgent is. Als de dringendheid niet objectief bepaalbaar is, maar meer is gebaseerd op subjectieve of vage en weinig sprekende beweegredenen dan wordt niet voldaan aan het vereiste van dringendheid. ruimtegebrek is dit
al gauw een dringende reden om de huur te beëindigen

Kan de rechter de vordering afwijzing als dringendheid door de verhuurder niet kan worden aangetoond?

Het dringendheidsvereiste heeft een processuele functie, doordat het de weg vrijmaakt voor een prompte afwijzing van de vordering van de verhuurder, in het geval de dringendheid niet aannemelijk is.

Welke rol spelen de belangen van partijen bij de beoordeling van de dringendheid?

Uit de rechtspraak blijkt dat de belangenafweging feitelijk van aard is en dat deze naar billijkheid dient te geschieden. Als de dringendheid van het gebruik vast staat kan de vordering toch nog worden afgewezen, omdat het belang van de huurder (economische en sociale gebondenheid aan de woning of buurt en leeftijd huurder) meer gewicht in de schaal legt dan het belang van de verhuurder (financiële omstandigheden en huidige woonomstandigheden).

Staat eigen toedoen door de verhuurder de dringende reden in de weg?

Wanneer de verhuurder zelf een sturende rol heeft gespeeld bij de noodzaak van het eigen gebruik, doet dit niets af aan de dringendheid, maar het eigen toedoen kan wel een negatieve factor voor de verhuurder zijn in de belangenafweging, waarbij ‘alle omstandigheden van het geval dienen te worden betrokken’. Eigen toedoen kan deze opzegginggrond dus in de weg staan.

Staan andere (woon)alternatieven van de verhuurder de dringendheid in de weg?

Wanneer de verhuurder zonder veel moeite via een andere oplossing dan door beëindiging van de betrokken huurovereenkomst zijn belangen kan veilig stellen, kan dit aan huurbeëindiging in de weg staan.

Welke voorbeelden van een onbehoorlijke keuze van de verhuurder leiden tot afwijzing van de vordering?

Een verhuurder/monumentenstichting heeft weliswaar nog een woning, maar zij heeft om haar moverende redenen, onder meer samenhangend met het gegeven dat het een huurder betreft die er nog langer woont, gekozen voor deze woning.

Kunnen praktische of juridische beletsels aan het gebruik van het gehuurde de dringendheid in de weg staan?

Wanneer het om praktische of juridische redenen onaannemelijk is dat het door de verhuurder beoogde gebruik valt te verwezenlijken is dit een beletsel voor de dringendheid.

Kan het belang van een ander een dringende reden voor huurbeëindiging zijn?

Vaste rechtspraak is dat behalve gebruik door de verhuurder persoonlijk, ook gebruik door een ander binnen het toepassingsgebied van het dringend eigen gebruik kan vallen, voorzover de verhuurder door het in gebruik geven aan die ander zijn eigen belang dient.

Is het belang bij verkoop van de woning een dringende reden ?

De dringendheid van het eigen gebruik omvat niet vervreemding van de gehuurde woning. De huurder moet immers niet gedwongen kunnen worden om ‘tegen zijn wil de huurwoning te verlaten alleen om de verkoper in de gelegenheid te stellen een hogere opbrengst te behalen.’

Is sloop van de woning een dringende reden van eigen gebruik ?

Als financiële belangen een reden zijn voor huurbeëindiging wegens sloop (en een daarop volgende verkoop van de ondergrond) kan dit een rechtsgeldige grond zijn om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik te beëindigen.

Zijn financiële belangen van de verhuurder een reden voor opzegging van de huur?

Financiële belangen van de verhuurder hangen vaak samen met de wens om de woning, waarvan de ontruiming gevorderd wordt, vanwege exploitatieverliezen te renoveren of te slopen. In deze gevallen hanteert de Hoge Raad als maatstaf voor de dringendheid of het in stand houden van de woning, gelet op de omvang van de exploitatieverliezen, in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd.

Is renovatie als dringende reden te beschouwen?

Volgens art. 7:274 lid 3 onder a BW dient onder eigen gebruik mede te worden begrepen ‘renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’.

Is aanwezigheid van een passende woonruimte voor de huurder een harde eis voor toewijzing van de vordering?

Als er geen passende woning is, dan zal de beëindiging van de huurovereenkomst niet kunnen worden toegewezen.

Moet huurder onderzoek naar passende woonruimte doen?

In een procedure kan de vraag naar passende vervangende woonruimte als bewijsopdracht bij de huurder komen te liggen De rechter de stelplicht van de huurder in een procedure verzwaren door te verlangen dat hij aantoont dat als mogelijk door de verhuurder geopperde alternatieve woonruimte niet passend is, ofwel dat anderszins ter plaatse geen woonruimte beschikbaar is. De huurder zal dan aan dienen te tonen waarom er geen passende woonruimte voorhanden is. Voorafgaande aan de procedure is het zinvol hierover duidelijkheid te krijgen.

Is de verhuurder bij toewijzing van de vordering aan de huurder een vergoeding verschuldigd?

In artikel 7:275 BW staat vermeld dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of wijziging van de bestemming deze vergoeding kan vaststellen. Een vergoeding van € 5.000,00 wordt nu gebruikelijk tarief gehanteerd bij de beëindiging van een huurovereenkomst

De opzegging – 2E.3 Dringendheid

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 beslist dat het arrest van het hof te Amsterdam van 13 juli 2010 niet tot cassatie kon leiden nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Mr. Huydecoper stelt in zijn conclusie bij dit arrest dat voor de dringendheid het serieuze plan om het gehuurde zelf te gebruiken voldoende is. Dat gaat echter niet zo ver, dat het door de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn, of dat het niet doorgaan van dat gebruik de verhuurder voor onaanvaardbare nadelen of problemen zou plaatsen. Beoordeling óf er van dringend eigen gebruik sprake is moet met inachtneming van alle aangevoerde/gebleken omstandigheden plaatsvinden.
Dit is de lijn van de eerdere rechtspraak. Volgens de rechtspraak kan de verhuurder volstaan met het aannemelijk maken van de noodzaak van het eigen gebruik. Het aantonen van objectieve gegevens is niet noodzakelijk. Noot 73
Het is voorts niet van belang of de verhuurder door eigen toedoen in de positie is gekomen dat hij het gehuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft. Slechts als andere mogelijkheden dan het gebruik van het gehuurde voor de hand liggen is een beroep op dringend eigen gebruik niet valide. Noot 74 Het woord dringendheid behoeft niet te duiden op urgente redenen om het gehuurde te gebruiken: algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om de noodzaak van eigen gebruik aan te tonen. Noot 76
Zo vond de rechtbank Midden Nederland in haar vonnis van 5 november 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:5445) dat er voor de verhuurder een dringende noodzaak voor huurbeëindiging kon worden aangenomen op grond van de twee belangrijkste pijlers van het nieuwe plan die in verband met het nieuwe winkelcentrum naar voren waren gebracht: het veranderen van de indeling van een gedeelte van het winkelcentrum (Hoog Catharijne) zodat zich daar één of twee grote trekkers konden plaatsen aan de meest zuidelijke zijde, en de branchering van winkels in het winkelcentrum als geheel. Het belang daarbij had de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. Zoals de verhuurder ter zitting gemotiveerd had aangegeven, zou in de nieuwe situatie sprake zijn van twee parallelle routes (‘assen’) van het station naar de winkels in de binnenstad. Die twee assen waren weer noodzakelijk, zo was onweersproken gebleven, vanwege de verwachte toename van passanten in het winkelcentrum.

In de nieuwe situatie was sprake van twee routes waarvan één van de routes volledig rechtsreeks naar het Vredenburgplein ging en de andere route (substantieel) afboog naar passage Clarenburg. Hieruit volgde de noodzaak om die route van de twee – die niet het meest direct was – zodanig aantrekkelijk te maken dat het winkelend publiek verleid werd om (toch) die route te nemen. Daar kwam bij dat, zo blijkt uit diezelfde toelichting van de verhuurder, het winkelend publiek meer keuzemomenten ging krijgen in de nieuwe situatie.

Of er sprake is van een wezenlijk belang van de verhuurder bij de huurbeëindiging, hangt onder meer af van de vraag of aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan om zijn wil te verwezenlijken en of het benutten van die andere mogelijkheden al dan niet in de rede ligt. Als er sprake is van verhuring aan één huurder van verschillende locaties door middel van verschillende huurcontracten, waarvan de einddatum van deze contracten in de nabije toekomst liggen, dan betekent dit niet dat van dringend nodig hebben voor eigen gebruik geen sprake kan zijn. Van de verhuurder kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij met huurbeëindiging wacht tot (bijvoorbeeld) één jaar voor de einddatum van de overeenkomst, dit gelet op het risico van een langdurige huurbeëindigingsprocedure. Dit risico is niet denkbeeldig gezien het feit dat beëindigingsprocedures enige tijd in beslag kunnen nemen. Dit is bevestigd door het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953). In deze zaak diende volgens het hof te ‘s-Hertogenbosch als uitgangspunt te worden genomen dat een vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is indien de verhuurder bij het voorgenomen eigen gebruik een wezenlijk belang heeft. Het in eigen beheer nemen van de exploitatie biedt de verhuurder de mogelijkheid om bij het door haar voorgestane total careconcept de regie in eigen hand te houden en met eigen personeel te werken dat direct kan worden aangestuurd. Bovendien bood de eigen exploitatie de mogelijkheid om extra inkomsten te genereren die ten goede komt aan de algemene doelstelling van het ziekenhuis. Dat de huurder wellicht beter in staat was tot het leveren van een kwalitatief hoogwaardig product was niet van zodanig gewicht dat het in de rede ligt dat de verhuurder redelijkerwijs van het concretiseren van haar plannen behoorde af te zien.

2E.2 Duurzaam gebruik is eis in het kader van de dringendheid

De rechter mag aan zijn vrije beoordeling overlaten of hij een gebruik als duurzaam benoemt. De rechter mag bij deze beoordeling de financiële omstandigheid van de verhuurder betrekken in zijn oordeel. In de uitspraak van 24 februari 1990 (HR 24 februari 1990, NJ 1990, 435 (Mier/Heineken) had de rechter geoordeeld dat de verhuurder vanwege zijn financiële situatie het gehuurde niet dringend nodig had. Tot dit oordeel mocht de rechter aan de hand van alle omstandigheden van het geval komen. Uit diverse uitspraken blijkt dat de rechter op basis van feitelijke omstandigheden zal vaststellen of er van duurzaam gebruik sprake is. Noot 70

Toekomstige omstandigheden mogen, voor beantwoording van de vraag of er van dringend eigen gebruik sprake is, meegewogen worden als deze omstandigheden zich redelijkerwijs binnen afzienbare tijd zullen voordoen. Noot 72

2E.2. Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon in het kader van de dringendheid

Een rechtspersoon kan het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen. Vereenzelviging van dochtermaatschappijen met de moedermaatschappij wordt niet snel aangenomen. Noot 62 Indien de moedervennootschap het voeren van een groentewinkel als doel heeft en de dochter een cafébedrijf voert, dan kan de moedervennootschap dus niet zonder meer worden geacht de positie van de dochter in het gehuurde in te nemen. Dit geldt met name als de dochter niet tot statutair doel heeft om de huuractiviteiten in het belang van de moedermaatschappij te verrichten. De Hoge Raad heeft dit in haar arrest van 13 december 1996 (HR 13 december 1996, NJ 1997,557) in een vergelijkbare casus als volgt geformuleerd: “Een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaats zijn indien op grond van alle omstandigheden – waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder – moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het gehuurde wil gaan maken.” Als hoofdregel heeft te gelden dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient (HR 20 september 1985, nr. 6682, NJ 1986, 261).
Mr. Huydecoper betoogt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2010 ( LJN: BM0139, Hoge Raad, 09/00915) dat het kán zijn dat een vennootschap in concernverband een legitiem “eigen” belang dient wanneer zij ten behoeve van gebruik door een andere groepsmaatschappij ontruiming van een in aanmerking komend bedrijfspand vordert. Hij noemt dan het voorbeeld van een groep van vennootschappen waarbinnen twee vennootschappen worden belast met het aanwerven en beheren van het onroerend goed dat de overige vennootschappen als bedrijfsruimte zullen gebruiken. De hiervoor aangewezen vennootschap(pen) stelt/stellen zich – statutair, of eventueel alleen krachtens “traditie” – ten doel, te fungeren als huisvestingsverschaffer voor de andere groepsmaatschappijen. Verkrijgen en beschikbaar stellen van onroerend goed voor de ondernemingen van de “eigen” groep is dan mogelijk in het kader van “dringend eigen gebruik”, want dat is immers wat zij zich statutair en/of feitelijk ten doel stelt/stellen. Voor verdere informatie over deze materie wordt verwezen naar de integrale versie van de conclusie bij dit arrest.

Zo vond de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN: AZ7769, Sector kanton Rechtbank Groningen , 281902 CV EXPL 06-257, waarin de verhuurder (NS Stations) het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wilde nemen in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V. (100% dochter), dat persoonlijk duurzaam gebruik door Servex aangemerkt kon worden als persoonlijk duurzaam gebruik door NS Stations. In die zin kan er van vereenzelviging worden gesproken. Dat later in de procedure de vordering toch werd afgewezen maakt dit niet anders.

Het Hof van Amsterdam nam in haar arrest van 8 mei 2008 LJN: BD7753, Gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01 eigen gebruik wel aan in het geval dat het gehuurde zou worden gebruikt door een vennootschap die tot het concern van de verhuurder behoorde. Het hof was van oordeel dat kon worden aangenomen dat het eigen belang van de verhuurder werd gediend door het gebruik dat de andere vennootschap behorend tot haar concern van het gehuurde wilde gaan maken. Een en ander kon niet aan afdoen dat de verhuurder ook onroerend goed aan anderen verhuurde en dat de andere vennootschappen “slechts” indirect met elkaar verbonden waren. De conclusie luidde dan ook dat sprake was van eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De geschetste omstandigheden waren hierbij van doorslaggevend belang. Op grond van de in rechtsoverweging 3.14 van dit arrest genoemde omstandigheden werd de dringendheid van dit eigen gebruik ook aangenomen. De vordering van de verhuurder werd dus toegewezen.

Dringend gebruik wegens opvolgend verhuur aan derden?
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) beslist dat huurbeëindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven.
De Hoge Raad vond de opzegging door de verhuurder van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan een andere huurder te verhuren niet een opzegging die aangemerkt kon worden als een opzegging teneinde het verhuurde “persoonlijk in duurzaam gebruik” te nemen als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001 onder het oude recht het geval was met het “gebruik” als bedoeld in artikel 7A:1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Het blijkt reeds daaruit dat bedoeld “gebruik” volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” in artikel 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van artikel 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van “persoonlijk duurzaam in gebruik nemen” als bedoeld onder b. Door een dergelijke uitleg zouden veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond vallen, hetgeen afbreuk doet aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn.
De Hoge Raad week in deze uitspraak af van het standpunt dat mr. Huydecoper in zijn conclusie bij dit arrest van 24 september 2010 kenbaar had gemaakt. In alinea’s 16 tot en met 18 van dit arrest betoogt Huydecoper dat de verhuurster die zich ten doel stelt onroerend goed ten behoeve van haar concern aan te trekken en te beheren, een beroep kan doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Volgens Huydecoper kan aanwending voor verhuur immers blijkens de in deze alinea’s genoemde rechtspraak voor een verhuurder die zich daarop – namelijk: op verhuur van bedrijfsruimte – toelegt, worden aangemerkt als een gebruik waarmee die verhuurder de belangen dient die hem “eigen” zijn.
Met onderhavige uitspraak interpreteert de Hoge Raad het begrip “dringend eigen gebruik” restrictiever dan door Huydecoper wordt gewenst.
De verhuurder kreeg in deze zaak op grond van de open belangenafweging de huuropzegging wel toegewezen.

Schadevergoeding bij ontbreken wil om het gehuurde dringend te gebruiken

Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden zoals vermeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW en/of de daaraan gekoppelde gronden zoals de huurbeëindiging in verband met de doelgroepen te gebruiken en de huurovereenkomst is niettemin op deze grond beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:276 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing tot huurbeëindiging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW en artikel 7:276 lid 3 BW een bedrag vaststellen aan schadevergoeding.

Over de hoogte van de schadevergoeding en de wijze van berekening daarvan is geen richtlijn te geven. Het lijkt mij dat in ieder geval naar het causaal verband gekeken moet worden tussen de oorzaak van de schade en de daadwerkelijk geleden schade. Als de huurder onterecht de woning heeft moeten verlaten, dan lijken mij kosten in verband met de aankoop van een huis in een te ver verwijderd verband te staan om deze kosten als schade op te kunnen voeren. Zie in verband met de hoogte van de schade onder meer Handelingen I 1978/79, 14 249, p. 1142 waarin Minister De Ruiter het volgende over de hoogte van de schade verwoord: “Een volgende vraag betrof schadevergoeding in verband met verhuiskosten. Zijn vraag wil ik volmondig bevestigend beantwoorden. De schadevergoeding kan zeker verhuiskosten te boven gaan. Ik denk dat wij het moeten omkeren en moeten zeggen dat verhuiskosten een schadefactor opleveren bij de bepaling van de schadevergoeding, maar dat onder bepaalde omstandigheden daarbij andere zaken betrokken kunnen worden.”

Vergoeding aan de huurder wegens huurbeëindiging

Inleiding
Als de huurovereenkomst met de huurder kan worden beëindigd, dan geldt een mogelijke verplichting voor de verhuurder tot vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. In artikel 7:275 BW staat vermeld dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of wijziging van de bestemming deze vergoeding kan vaststellen. De beoordeling tot toekenning van een tegemoetkoming in de kosten dient door de rechter ambtshalve te geschieden, ook zonder dat de daartoe strekkende vordering door de huurder is ingesteld. De huurder hoeft dus geen vordering in reconventie in te dienen om kosten vergoed te krijgen. Het gerechtshof te Amsterdam kwam in haar arrest van 30 augustus 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:3572 tot deze beslissing in het kader van de vraag of een partij voor het eerst in hoger beroep in reconventie een vergoeding ten behoeve van verhuis- en inrichtingskosten mocht vorderen. Het hof kwam tot de hiernavolgende overweging: “Of een dergelijke tegemoetkoming moet worden toegekend is immers een vraag die de rechter zich (ook in hoger beroep) ambtshalve dient te stellen en de beantwoording van die vraag is onderdeel van de integrale beoordeling van de beëindiging van een huurovereenkomst op de grond als hier aan de orde, ook zonder dat een daartoe strekkende vordering is ingesteld. Een vordering ter zake instellen, en daarmee in wezen niet meer doen dan de rechter vragen zich uitdrukkelijk uit te spreken over zo’n tegemoetkoming, kan dus ook voor het eerst in hoger beroep”.
Ik kan mij wel voorstellen dat de rechter in dit verband geen kosten van het voeren van een procedure in reconventie toe zal hoeven te kennen.

De huurder kan de toegekende vergoeding in het kader van een dringende reden pas opeisen als de huurovereenkomst onherroepelijk is geëindigd. De huurder heeft geen recht op een (forfaitaire) vergoeding als de huurovereenkomst niet beëindigd hoeft te worden in verband met de renovatiewerkzaamheden. Als een huurder de woning kan blijven bewonen, dan is er geen plaats voor een vergoeding. Als de huurder de woning om gezondheidsredenen een paar dagen moet verlaten en de verhuurder biedt voor deze paar dagen en gemeubileerde ruimte aan, dan is de verhuurder ook geen tegemoetkoming in deze kosten verschuldigd.

In een arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 20 december 2016 ECLI:NL:GHSHE:2016:5614 kwam een casus aan de orde waarin een kantonrechter in zijn vonnis de verhuurder gelegenheid heeft gegeven zijn opzegging in te trekken. Voor zover hij dat niet zou doen tegen de daartoe gestelde datum had de kantonrechter (onder andere) bepaald dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst eindigt per 1 februari 2016 en dat de huurder op die datum de woning diende te ontruimen en dat de verhuurder aan de huurder een verhuis- en inrichtingsvergoeding diende te betalen van € 7.500,00. De kantonrechter had in de hiervoor gevoerde procedure vervolgens zijn vonnis uitvoerbaar hij voorraad verklaard met uitzondering van de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
De verhuurder heeft zijn opzegging niet ingetrokken. De huurder had inmiddels executiemaatregelen genomen om de toegekende vergoeding te verkrijgen, terwijl deze nog de woning bewoonde.
De verhuurder vorderde dat de huurder stopte met de executie van het vonnis voor wat betreft het binnenhengelen van de toegekende verhuis- en inrichtingskosten.
De verhuurder stelde dat de huurder misbruik van zijn bevoegdheid maakte door wél de toegekende verhuis- en inrichtingskosten op te eisen, maar verder wel gebruik van de woning te blijven maken.
Het hof oordeelde dat er geen sprake was van een schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:95 BW e.v.. Voor schadevergoeding is immers kenmerkend dat deze strekt tot een in beginsel volledige vergoeding van feitelijk nadeel, terwijl artikel 7:275 BW slechts doelt op een tegemoetkoming in een bepaald soort kosten. Dit artikel geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid om, wanneer een ontruiming voor eigen gebruik door de verhuurder plaatsvindt, een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te geven. Hieruit volgde naar het oordeel van het hof, dat de tegemoetkoming werd gekoppeld aan ontruiming, dat wil zeggen het daadwerkelijk beëindigen van de bewoning. De kantonrechter achtte toekenning van een vergoeding ook gepast, nu de huurder de gehuurde woning moest verlaten, omdat de verhuurder de woning zelf in gebruik wenste te nemen. Gelet op de omstandigheden van het geval had de kantonrechter een tegemoetkoming toegekend van € 7.500,00.
Het ging volgens voormelde overweging immers om nog te maken kosten en het ging erom dat zo’n tegemoetkoming in die kosten eerst gepast was als de huurder de woning moet verlaten. De huurder kon zich daarom niet op het standpunt stellen wél de toegekende tegemoetkoming in de kosten te innen, maar vervolgens wel voorlopig in de woning te willen blijven wonen. De uitvoerbaar verklaring bij voorraad van de verhuis- en inrichtingsvergoeding beschouwt het hof dan ook als een klaarblijkelijke juridische misslag van de kantonrechter.

De huurder van zelfstandige woonruimte komt alleen voor deze gefixeerde vergoeding in aanmerking als de opzegging wordt gebaseerd op de gronden van opzegging als genoemd in artikel 7:274 lid 1 onder c en e BW. Een vergoeding van € 6.095 (prijsbasis 1 maart 2019, voor zelfstandige woningen) wordt nu als gebruikelijk tarief gehanteerd bij de beëindiging van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:220 lid 2 BW.

Er bestaat een verschil in de mogelijkheid van het verstrekken van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als er sprake is van een opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik als er sprake is van sloop of renovatie en als er sprake is van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”wegens andere redenen dan sloop en renovatie.

Er is geen sprake van een schadeloosstelling. De huurder heeft geen recht op vergoeding achter de komma van de kosten in verband met een gedwongen verhuizing. Het gaat hier alleen om een tegemoetkoming in deze kosten.

Discretionaire bevoegdheid rechter
Volgens Tekst en Commentaar Huurrecht (Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Verhuis- en inrichtingskosten bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 275, Kluwer, april 2013) is er slechts plaats voor een forfaitaire vergoeding betreffende de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als er in het kader van de opzegging wegens dringende reden ex artikel 7:274 lid 1 onder c BW sprake is van “dringend eigen gebruik” wegens sloop of renovatie. Voor de opzegging ex artikel 7:274 lid 1 onder e BW (verwezenlijking van een op het gehuurde liggende bestemming) is deze verfijning niet van toepassing.

De bovengenoemd beperking ten aanzien van de forfaitaire vergoeding van artikel 7:274 lid 1 sub c BW, wordt kennelijk ingenomen wegens de formulering van de artikelen 7:275 lid 1 en 3 BW in combinatie met (artikel 7:274 lid 3a BW oud). De huidige regeling die huurbeëindiging wegens het behoren tot een doelgroep als neergelegd in de artikelen 7:274a BW t/m 7:274f BW geeft ook een mogelijkheid om bij huurbeëindiging een vergoeding toe te kennen. Volgens artikel 7:275 lid 3 BW wordt immers van de verhuurder verlangd dat een verhuurder bijdraagt in de kosten die de verhuizing met zich mee brengt als de huur van de woning wordt beëindigd wegens een dringende reden en als de omstandigheden zich voordoen zoals onder de artikelen 7:274a BW t/m 7:274f BW weergegeven.

Tekst en Commentaar Huurrecht spitst vervolgens de toegekende mogelijkheid tot verstrekken van een forfaitaire vergoeding toe op een beroep op huurbeëindiging door de verhuurder wegens renovatie of verwezenlijking van een bestemmingsplan. Volgens Tekst en Commentaar krijgt de huurder bij invulling van de opzeggingsgrond door de verhuurder op deze wijze recht op de minimum verhuiskostenvergoeding volgens artikel 7:275 lid 4 BW. Deze redenering heeft tot gevolg dat een opzegging door verhuurder wegens dringend eigen gebruik niet vallende onder renovatie of sloop de huurder geen recht doet geven op de forfaitaire vergoeding als genoemd in artikel 7:275 lid 4 BW, doch slechts terug laat grijpen op de discretionaire vergoeding op grond van artikel 7:275 lid 1 BW. De rechter heeft bij een tegemoetkoming van een forfaitaire vergoeding op grond van artikel 7:275 lid 4 BW ook de bevoegdheid om méér toe te kennen dan deze vergoeding.

Deze redenering als verwoord in de alinea hierboven, werd in het voorlopig oordeel van de rechter ook gevolgd door de rechter te Rotterdam, locatie Dordrecht, waarvoor ik namens een huurder tijdens een comparitie van partijen de belangen op 12 juli 2013 behartigde. Mijn cliënt was de huur opgezegd, omdat de verhuurder door een verbroken relatie weer zelf van de woning gebruik wenst te maken. Niettegenstaande mijn redenering, die ik hieronder zal weergeven was de rechter van mening dat hem hier een discretionaire vergoeding toekwam. Gezien het feit dat mijn cliënte belang had bij een schikking en niet bij doorprocederen heb ik een schikking moeten bereiken en heeft mijn cliënte geen forfaitaire vergoeding toegewezen gekregen. Er zal in deze uitspraak dan ook geen uitspraak worden gewezen.

Forfaitaire vergoeding op grond van een opzegging wegens dringend eigen gebruik
Er is duidelijkheid over de positie van de huurder voor wat betreft de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als de verhuurder de huur heeft opgezegd wegens renovatie en sloop. De huurder heeft dan recht op de forfaitaire vergoeding als vermeld in artikel 7:275 lid 4 BW. Als de verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik (anders dan sloop of renovatie), dan is het dus mogelijk dat de huurder voor een vergoeding in de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten slechts terug kan vallen op de vergoeding op grond van de discretionaire bevoegdheid door de rechter gebaseerd op artikel 7:275 lid 1 BW. Ik ben het met deze redenering niet eens. Ik werk dit standpunt hieronder uit.

Uit de formulering van artikel 7:275 BW blijkt dat het door de minister voorgeschreven bedrag na de wijziging van de wet, waarmee de verplichting tot het verstrekken van een vergoeding voor corporaties en particulieren werd gelijkgeschakeld, nu voor zowel verhuurde corporatiewoningen als verhuurde particuliere woningen is voorgeschreven. In de oude redactie van de wet was er slechts een gefixeerde vergoeding verplicht door corporaties. Vóór invoering van de huidige regeling was de gefixeerde vergoeding alleen van toepassing op huurbeëindiging door corporaties. De gefixeerde vergoeding werd namelijk gebaseerd op het BbsH. Door de huidige regeling is de vergoedingsplicht en daarmee ook de gefixeerde vergoeding uitgebreid naar particuliere huurders (artikel 7:220 lid 4 BW). Waar voorheen bij corporaties een dringende reden doorgaans betrekking had op sloop of renovatie en de vergoeding in het BbsH hier op gebaseerd, is de tegemoetkoming voor particuliere verhuurders nu ook gefixeerd op het niveau als genoemd in artikel 7:275 lid 4 BW. De basis voor de verhuisvergoeding is inmiddels verplaatst van het BbsH naar artikel 7:220 BW.

Deze regeling is rond 2014 uitgebreid tot de huidige redactie, waardoor iedere verhuurder deze gefixeerde vergoeding verschuldigd is bij een huurbeëindiging op grond van een dringende reden. Voor woningcorporaties kwam de huurbeëindiging wegens het zelf gebruiken van de woning om andere redenen dan sloop en renovatie niet voor. Bij particulieren komt het zelf gebruiken van de woningen relatief vaak voor. Het lijkt mij dat daarom dat regels over de tegemoetkoming van de kosten in het kader van huurbeëindiging door particulieren, die wel als dringende reden zijn te kwalificeren, maar niet vallen onder sloop en renovatie, niet zo goed uit de verf zijn gekomen.

Artikel 7:274 lid 1 sub c BW waarnaar in artikel 7:275 BW wordt verwezen heeft met name betrekking op het eigen gebruik door de verhuurder. Artikel 7:274 lid 3 BW geeft een nadere invulling van het begrip “dringend eigen gebruik”. Door dit artikel kan sloop en renovatie ook als dringende reden van huurbeëindiging worden aangemerkt. Artikel 7:275 lid 4 BW hoort naar mijn mening ook van toepassing te zijn zowel bij huurbeëindiging wegens het zelf bewonen door de verhuurder van de woning (artikel 7:274 lid 1 sub c BW) als voor gevallen als bedoeld in artikel 7:274 lid 3 BW. Artikel 7:274 lid 3 BW is later ingevoerd dan 7:274 lid 1 sub c BW. Door deze wijziging moest het duidelijk worden dat renovatie ook onder huurbeëindiging wegens dringende reden mogelijk is. De overkoepelende opzeggingsgrond is “dringend eigen gebruik” vallende onder artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Daaronder valt naar mijn mening zowel het gebruik wegens het zelf moeten bewonen door genoemde personen als sloop en renovatie. Volgens artikel 7:275 lid 1 BW draagt de verhuurder bij in de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

Volgens artikel 7:275 lid 3 BW draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing meebrengt. In dit artikel staat een verwijzing naar artikel 7:274 lid 1 sub c BW in verbinding met artikel 7:274 lid 1 onder e BW. Uit de toelichting van de wet (Handelingen II 1978/79, p. 5142-5143) blijkt ook niet zonder meer dat de (forfaitaire) tegemoetkoming in de kosten niet van toepassing is als er sprake is van een zelf gewenste bewoning door de verhuurder. Uit dit stuk blijkt dat het voor de huurder weinig uit maakt wat precies de reden is op grond waarvan hij/zij het huis wegens dringende reden zijdens de verhuurder moet verlaten (…). Het gaat erom, een regeling te verkrijgen, die billijk werkt ten opzichte van de huurder. In het geval de huurder bijvoorbeeld plotseling moet verhuizen, terwijl hij dat van tevoren zeker niet had kunnen verwachten (…) het kennelijk onredelijk is de verhuizing te laten plaatsvinden zonder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

Artikel 7:275 BW verwijst uitdrukkelijk naar artikel 7:274 lid 1 sub c BW en artikel 7:274 lid 3a BW. De combinatie van deze artikelen beperkt de reden van dringend eigen gebruik juist niet tot een huurbeëindiging in het kader van sloop of renovatie. Er mag niet alleen gekeken worden naar de grammaticale benadering van dit artikel. In laatstgenoemd artikel staat immers ook slechts renovatie, terwijl sloop ook daaronder valt.
Het is ook niet logisch dat deze regel een dergelijke beperking inhoudt. De opzeggingsgrond blijft immers “dringend eigen gebruik”. Als deze grond van opzegging slaagt, zal de huurder de woning moeten verlaten en kosten moeten maken. Het maakt immers geen verschil of de huurder de woning nu moet verlaten wegens een andere invulling van het begrip “dringend eigen gebruik”.
Het woordje “kan” in artikel 7:275 lid 1 BW heeft naar mijn mening betrekking op een tegemoetkoming in de kosten die het gefixeerde bedrag op grond van artikel 7:275 lid 4 BW te boven gaat. De forfaitaire vergoeding is immers een basisvergoeding. Mocht de huurder van zelfstandige woonruimte aantoonbaar hogere kosten maken, dan is de rechter op basis van dit artikel bevoegd een hogere vergoeding toe te kennen. Verder geldt artikel 7:275 lid 1 BW ook voor onzelfstandige woonruimte.

Ik vind het voor de hand liggend dat de vergoeding van de verhuiskosten in het kader van de huurbeëindiging met betrekking tot de doelgroepen (artikelen 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW op basis van discretionaire bevoegdheid op grond van artikel 7:275 lid 1 BW door de rechter kan worden bepaald. De huurder zal zijn schade aannemelijk dienen te maken. Deze huurders wisten bij het sluiten van de overeenkomst immers op welk moment de huurbeëindiging actief gemaakt zou kunnen worden. Dat is anders wanneer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt gesloten en de verhuurder besluit op een zeker moment tot renovatie of sloop over te gaan. Dit betreft dus een zuivere huurbeëindiging ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW in tegenstelling tot de huurbeëindiging van het niet meer behoren tot een doelgroep. Als er al discussie is over de forfaitaire vergoeding met betrekking tot de huurbeëindiging ex artikel 7:274 lid 1 sub 1 c BW, niet zijnde renovatie en sloop, dan behoort er in het kader van huurbeëindiging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep in ieder geval geen forfaitaire vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten verstrekt te worden door de verhuurder.

Tot slot zegt Huydecoper in Tekst en Commentaar: “Gaat het niet om doeleinden van algemeen belang maar om particuliere belangen – zoals de (vrij zeldzame) gevallen van een beroep op dringend eigen gebruik ten dienste van zelfbewoning door de verhuurder, een werknemer van de verhuurder of dergelijke- dan ligt weer in de rede om de huurder niet slechter af te laten zijn dan in de gevallen die art. 7:275 lid 3 omschrijft. Dus dient ook in deze gevallen terug te worden gegrepen naar de forfaitaire vergoeding”. Kortom: een redelijke uitleg van de bedoeling van dit artikel moet ook leiden tot een forfaitaire vergoeding ten behoeve van de verhuurder.
Ook in het kader van deze uitleg door Huydecoper past een forfaitaire vergoeding niet bij de huurbeëindiging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep. Deze wijze van huurbeëindiging zal immers voorzienbaar en veelvuldig plaatsvinden.

Tot slot: de vergoedingen
Mocht de wet feitelijk alleen ruimte bieden voor de beperkte uitleg van de forfaitaire uitleg als boven omschreven, dan bepleit ik aanpassing van de wet, waardoor de forfaitaire vergoeding ook standaard mogelijk is in alle gevallen van opzegging wegens “dringend eigen gebruik”als genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub c BW, daaronder niet begrepen de huurbeëindiging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep.

Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten
Uit het bovenstaande blijkt dat de huurder geen recht heeft op vergoeding van alle kosten achter de komma in verband met de huurbeëindiging. De huurder kan wel aanspraak maken op een hogere vergoeding als hij door de verhuizing aantoonbaar meer schade lijdt dan de vastgestelde vergoeding. Onder deze vergoeding valt niet de aanschaf van kosten van meubilair als de huurder voorheen een volledig gemeubileerde woning heeft gehuurd en na huurbeëindiging zelf deze spullen moet kopen. Onder herinrichtingkosten vallen wel de kosten van stoffering van de woning.

Uit het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, van 2010 LJN: BN0214, sector kanton Rechtbank Zwolle, 503163 VV 10-46 bleek dat de huurders hun vordering niet voldoende konden onderbouwen. Op basis van de aangeleverde informatie zag de rechter geen reden om de vergoeding op een hoger bedrag te stellen dan de destijds vastgestelde gefixeerde vergoeding op grond van een huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. Het betrof in deze zaak echter geen opzegging in het kader van dringend eigen gebruik.

De huurders hadden een voorlopige voorziening gestart, omdat zij de woning moesten verlaten vanwege het feit dat er door de gemeente geen vergunning was gegeven de woning te bewonen. Er was dus sprake van illegale bewoning. De verhuurder schoot tekort door het huurgenot niet te kunnen garanderen. De kantonrechter zocht uitdrukkelijk aansluiting bij de gefixeerde vergoeding in het kader van dringend eigen gebruik. Dat was wel bijzonder. De gefixeerde vergoeding geldt immers in beperkte mate (renovatie en sloop) en wel bij opzegging in het kader van dringend eigen gebruik of bij wijziging van de bestemming van het gehuurde. Daarvan was hier geen sprake. De huurder zou immers de huurovereenkomst kunnen ontbinden wegens het tekortschieten aan de zijde van de verhuurder. Een schadevergoeding wegens ontbinding van een overeenkomst dient door de huurder te worden onderbouwd. Deze vordering valt niet onder de (gefixeerde) vergoeding als genoemd in artikel 7:275 BW. Het geeft aan dat de huurder ook in zaken die wél verband houden met een opzegging wegens dringende reden ook zijn schade moet onderbouwen als hij meer dan de gefixeerde tegemoetkoming wenst te ontvangen. Overigens valt de analoge redenering van de rechter wel te billijken nu de huurder buiten zijn invloedssfeer de woning moest verlaten hetgeen ook het geval is bij gevallen waarbij wél een wettelijk recht van een gefixeerde vergoeding is toegeschreven.

Voor particulieren is het doorgaans moeilijk om hogere kosten dan het forfaitaire bedrag aannemelijk te maken. Als er bijvoorbeeld sprake is van een renovatieplan dat al enige jaren in voorbereiding is, dan kan de huurder niet zonder meer de schade aan een recentelijk gelegde vloer claimen als tegemoetkoming in kosten claimen. Het leggen van de vloer ondanks de op handen zijnde renovatie komt dan voor rekening en risico van de huurder. Dat is dus anders als de huurder niet met deze huurbeëindiging rekening had hoeven te houden. Bij berekening van aanvullende kosten dient rekening te worden gehouden met termijnen van afschrijving.

Het gerechtshof Amsterdam heeft in haar arrest van 13 december 2011 LJN: BU8845, gerechtshof Amsterdam, 200.081.386/01 beslist dat het uitgangspunt met betrekking tot het verstrekken van een vergoeding is dat de gefixeerde vergoeding alleen bij renovatie en sloop wordt verstrekt. Deze uitspraak was gedaan gedurende de periode dat de oude wettelijke regeling van toepassing was waarbij deze gefixeerde vergoeding bij sloop en renovatie alleen verplicht door een woningcorporatie betaald diende te worden.
Het is verder opmerkelijk dat de verhuurder geen bezwaar maakte tegen een vergoeding van verhuiskosten, terwijl tevens niet ter discussie stond dat er sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde periode. Voor een dergelijke overeenkomst geldt eigenlijk geen verplichting tot het betalen van een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten. Vanwege het ontbreken van bezwaar aan de zijde van de verhuurder ten aanzien van de betaling van een vergoeding ging de rechter er daarom van uit dat er een vergoeding verschuldigd was.

Over de hoogte van de vergoeding meldt de het hof het volgende op. Het hof was van oordeel dat de duur van de huurovereenkomst en de verwachting die huurder daaromtrent kon koesteren een matigende invloed op het toe te kennen bedrag dient te hebben. Van de huurder kon immers redelijkerwijs worden gevergd dat hij enerzijds zijn eventuele uitgaven voor het inrichten van de onderhavige woning, en anderzijds zijn reserveringen ten behoeve van de inrichting van een nieuwe woning, zou afstemmen op de naar verwachting beperkte duur van zijn verblijf in het gehuurde.
Volgens het hof waren verder geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die het oordeel zouden kunnen dragen dat de hoogte van de in eerste aanleg toegekende tegemoetkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, geen recht doet aan de wederzijdse belangen.