Misbruik regeling in verband met woningruil

Laatst bijgewerkt op 2018-09-17 om 21:56:04

Het is mogelijk dat partijen de regeling misbruiken. Te denken valt bijvoorbeeld aan de situatie dat huurders een woningruil wensen terwijl bij één van de huurders de wil niet aanwezig is om de woningruil daadwerkelijk door te zetten. Daarnaast is het mogelijk dat misbruik plaatsvindt door een huurder die de andere huurder de woning gunt terwijl deze eerstgenoemde huurder zelf een woning heeft gekocht. Na effectuering van de woningruil zegt de ene huurder de huurovereenkomst op en betrekt een koopwoning. In dit geval kan de ruil worden vernietigd wegens dwaling. Te denken valt ook dat de ruil ongedaan gemaakt kan worden wegens misbruik van recht op grond van artikel 3:13 BW.

Aantasting van de huurprijs op grond van dwaling

Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 14:55:21

Daarnaast is aanpassing van de huurprijs op grond van dwaling mogelijk. Dwaling betekent dat de overeenkomst door een verkeerde voorstelling van zaken tot stand is gekomen. De overeenkomst kan dan worden vernietigd op grond van een wilsgebrek, of worden aangepast als door die aanpassing de dwaling wordt tenietgedaan. In de rechtspraak is op deze grond een huurprijs aangepast van een in een huurovereenkomst geaccepteerde huurprijs, die door een onjuiste omschrijving van het gehuurde tot stand was gekomen. Noot 2

Beschrijving heeft dezelfde kracht als een vaststellingsovereenkomst

Laatst bijgewerkt op 2018-10-02 om 22:27:22

De beschrijving moet gezien de redactie van artikel 7:224 lid 2 BW eerste volzin als een vaststellingsovereenkomst worden gezien, waartegen tegenbewijs niet mogelijk is.
Bij een vaststellingsovereenkomst binden partijen, ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt, zich jegens elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd om ook te gelden voor zover zij van de tevoren bestaande rechtstoestand mocht afwijken (artikel 7:900 BW).

Artikel 7:902 BW bepaalt dat een vaststellingsovereenkomst ter beëindiging van een onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied ook geldig is als zij in strijd mocht blijken te zijn met het dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde. Een vaststellingsovereenkomst kan dus zelfs afwijken van het geldende recht voor zover de vaststellingsovereenkomst niet in strijd komt met de openbare orde of de goede zeden.

Een vaststellingsovereenkomst is gezien bovenstaande regeling gebaseerd op een bepaalde onzekerheid. Hier hoeft niet sprake te zijn van een objectieve onzekerheid. Een subjectieve onzekerheid, dat wil zeggen dat tussen partijen enige vorm of enige mate van onzekerheid bestaat, is voldoende om tot een vaststellingsovereenkomst te komen. Partijen moeten de overeenkomst dus zijn aangegaan met het oog op de daadwerkelijke feitelijke onzekerheid over wat rechtens tussen hen geldt en niet met het oog op wat de gewenste rechtsverhouding tussen hen zal zijn.

Het is voor een vaststellingsovereenkomst niet vereist dat er sprake is van een wederkerige overeenkomst. In de vaststellingsovereenkomst kan dus rechtens eenzijdig een verplichting worden aanvaard, zoals de instemming tot beëindiging van een huurovereenkomst.

Deze overeenkomst is weer wel vernietigbaar als de inhoud of de wijze van totstandkoming een beroep op dwaling rechtvaardigt. Een vaststellingsovereenkomst is op grond van dwaling vernietigbaar (artikel 7:904 BW). Dwaling wil zeggen dat de overeenkomst onder verkeerde voorstelling van zaken tot stand is gekomen. De ene partij heeft bijvoorbeeld voor de andere partij essentiële zaken verzwegen. Dit deed zich voor in de volgende kwestie. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 18 juli 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6025) dat een verhuurder een overeengekomen beëindigingsvergoeding niet hoefde te betalen. Een beroep op dwaling werd gegrond geacht. Er werd aangenomen dat de verhuurder de beëindigingsvergoeding van € 20.000,00 niet hoefde te betalen aan de voormalige huurder.  Aangenomen werd dat de verhuurder de vaststellingsovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten als hij zou hebben geweten dat de huurder al op 30 november 2016 samen met zijn partner een woning had gekocht en dat deze, enkele dagen na het overeenkomen van de vaststellingsovereenkomst, op 28 februari 2017 aan hen zou worden geleverd. Zou de verhuurder dit hebben geweten, dan ligt het voor de hand dat hij zich niet bereid had verklaard de huurder een beëindigingsvergoeding van € 20.000,00 te voldoen, maar dat hij in plaats daarvan zou hebben gewacht totdat de huurder de huurovereenkomst zou opzeggen. De huurder had dit alles redelijkerwijs behoren te begrijpen en had daarom de verhuurder hierover moeten inlichten.

Verder wordt in de literatuur de mening verdedigd dat afhankelijk van de wijze van totstandkoming van de beschrijving en de inhoud van de beschrijving (nauwkeurig of alleen de grote lijnen) een huurder alsnog de mogelijkheid wordt geboden te bewijzen dat het gehuurde bij aanvang een andere staat had dan in de beschrijving is beschreven. Een beschrijving kan ook bedoeld zijn om een ‘eindtoestand’ van het gehuurde op te nemen. Dit impliceert meestal dat de huurder volgens déze omschrijving moet opleveren. Tegenbewijs speelt hier dus geen rol.