Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 16:40:04

De wettelijke regeling is vastgelegd in artikel 7:226 BW
Door deze regeling wordt de huurder beschermd bij eigendomsoverdracht van de gehuurde onroerende zaak. Deze regeling geldt voor alle verschillende huurregimes. De regeling is dwingend recht voor woon- en bedrijfsruimte en is regelend recht voor roerende zaken en onbebouwde grond. Voor woon- en bedrijfsruimte kan van deze regeling kan ook niet gunste van de huurder worden afgeweken. Als deze bepaling niet zou bestaan dan zou het in theorie mogelijk zijn dat de nieuwe eigenaar de huurder uit het gehuurde zou kunnen laten ontruimen onder motivering dat hij met deze huurder geen contractuele relatie in de vorm van een huurovereenkomst heeft gesloten. Door het gestelde in artikel 7:226 BW gaat dit argument niet op. Voor roerende zaken en onbebouwde grond kan de nieuwe eigenaar dus wel de huurovereenkomst verbreken.

Men moet zich uiteraard wel bedenken dat door de verkooptransactie de koper het eigendom van het gehuurde niet verwerft; slechts door levering van het gekochte krijgt de koper macht over de onroerende zaak waarvan het gehuurde deel uit maakt. De term zou dus beter kunnen luiden: levering van de gekochte onroerende zaak breekt geen huur. De term “koop breekt geen huur” is echter een kernachtige weergave van hetgeen hiermee wordt bedoeld.

Bij eigendomsovergang van een verhuurde zaak gaan weliswaar op grond van artikel 7:226 BW de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, over op de verkrijger, doch dit betekent niet dat de huurder direct gebonden is aan de verplichtingen uit de overeenkomst jegens de nieuwe eigenaar. De opvolgende eigenaar/verhuurder dient altijd ondubbelzinnig en schriftelijk een mededeling over de eigendomsoverdracht te doen aan de huurder. Doet de verhuurder dat niet, dan blijft de huurder bijvoorbeeld bevrijdend betalen aan de hem bekende verhuurder.

Een andere uitleg (dat een eigendomsoverdracht van een onroerende zaak wél direct naar de huurder werking zou hebben) zou ook merkwaardig zijn, omdat de huurder die met de eigendomsoverdracht niet bekend zou zijn alsnog de huur aan de nieuwe eigenaar zou moeten betalen en de betaalde huur als onverschuldigd betaald terug zou moeten worden betaald. Dit effect is natuurlijk onredelijk ten aanzien van een onwetende huurder. Dat de mededeling nog niet is gedaan naar de huurder maakt niet dat de huurder geen huur meer aan de oorspronkelijke verhuurder dient te betalen.

Dat de eigendomsoverdracht op zichzelf niet direct effect heeft voor de huurder blijkt ook uit de positie van de huurder in het kader van een opzegging die niet met een eigendomsoverdracht bekend is gemaakt. Zonder een dergelijke mededeling van eigendomsoverdracht naar de huurder te doen, vangt de wachttijd van drie jaren waarna de opzegging wegens dringende redenen gedaan kan worden niet aan. Deze mededeling wordt soms verzuimd als binnen concernverband de eigendom van bepaalde onroerende zaken worden overgeheveld naar een andere vennootschap, maar de vennootschap waaronder de verhuring valt, dezelfde blijft. De wachttijd vangt dan niet aan.