FAQ Bedrijfsruimte – Exploitatie en bescherming volgens het huurrecht

Moet de (hoofd) huurder zelf de exploitatie voeren om onder de regeling van 7:290 BW te vallen ?

De regeling van artikel 7:290 BW is ook van toepassing als de (hoofd) huurder niet zelf het bedrijf exploiteert dat in het gehuurde is gevestigd. De Hoge Raad heeft dit bevestigd met de kernachtige formulering: “ doch noch dit noch enige andere bepaling van genoemde afdeling (artikel 7:290 BW e.v. ) grond geeft voor de opvatting dat die wettelijke regeling zou ophouden te gelden, indien het niet de huurder zelf is die in het gehuurde bedoeld bedrijf uitoefent, doch een onderhuurder aan wie de huurder krachtens een hem daartoe bij de huurovereenkomst gegeven bevoegdheid het gehuurde heeft onderverhuurd’.

De opzegging – 2E.3 Dringendheid

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 beslist dat het arrest van het hof te Amsterdam van 13 juli 2010 niet tot cassatie kon leiden nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Mr. Huydecoper stelt in zijn conclusie bij dit arrest dat voor de dringendheid het serieuze plan om het gehuurde zelf te gebruiken voldoende is. Dat gaat echter niet zo ver, dat het door de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn, of dat het niet doorgaan van dat gebruik de verhuurder voor onaanvaardbare nadelen of problemen zou plaatsen. Beoordeling óf er van dringend eigen gebruik sprake is moet met inachtneming van alle aangevoerde/gebleken omstandigheden plaatsvinden.
Dit is de lijn van de eerdere rechtspraak. Volgens de rechtspraak kan de verhuurder volstaan met het aannemelijk maken van de noodzaak van het eigen gebruik. Het aantonen van objectieve gegevens is niet noodzakelijk. Noot 73
Het is voorts niet van belang of de verhuurder door eigen toedoen in de positie is gekomen dat hij het gehuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft. Slechts als andere mogelijkheden dan het gebruik van het gehuurde voor de hand liggen is een beroep op dringend eigen gebruik niet valide. Noot 74 Het woord dringendheid behoeft niet te duiden op urgente redenen om het gehuurde te gebruiken: algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om de noodzaak van eigen gebruik aan te tonen. Noot 76
Zo vond de rechtbank Midden Nederland in haar vonnis van 5 november 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:5445) dat er voor de verhuurder een dringende noodzaak voor huurbeëindiging kon worden aangenomen op grond van de twee belangrijkste pijlers van het nieuwe plan die in verband met het nieuwe winkelcentrum naar voren waren gebracht: het veranderen van de indeling van een gedeelte van het winkelcentrum (Hoog Catharijne) zodat zich daar één of twee grote trekkers konden plaatsen aan de meest zuidelijke zijde, en de branchering van winkels in het winkelcentrum als geheel. Het belang daarbij had de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. Zoals de verhuurder ter zitting gemotiveerd had aangegeven, zou in de nieuwe situatie sprake zijn van twee parallelle routes (‘assen’) van het station naar de winkels in de binnenstad. Die twee assen waren weer noodzakelijk, zo was onweersproken gebleven, vanwege de verwachte toename van passanten in het winkelcentrum.

In de nieuwe situatie was sprake van twee routes waarvan één van de routes volledig rechtsreeks naar het Vredenburgplein ging en de andere route (substantieel) afboog naar passage Clarenburg. Hieruit volgde de noodzaak om die route van de twee – die niet het meest direct was – zodanig aantrekkelijk te maken dat het winkelend publiek verleid werd om (toch) die route te nemen. Daar kwam bij dat, zo blijkt uit diezelfde toelichting van de verhuurder, het winkelend publiek meer keuzemomenten ging krijgen in de nieuwe situatie.

Of er sprake is van een wezenlijk belang van de verhuurder bij de huurbeëindiging, hangt onder meer af van de vraag of aan de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan om zijn wil te verwezenlijken en of het benutten van die andere mogelijkheden al dan niet in de rede ligt. Als er sprake is van verhuring aan één huurder van verschillende locaties door middel van verschillende huurcontracten, waarvan de einddatum van deze contracten in de nabije toekomst liggen, dan betekent dit niet dat van dringend nodig hebben voor eigen gebruik geen sprake kan zijn. Van de verhuurder kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij met huurbeëindiging wacht tot (bijvoorbeeld) één jaar voor de einddatum van de overeenkomst, dit gelet op het risico van een langdurige huurbeëindigingsprocedure. Dit risico is niet denkbeeldig gezien het feit dat beëindigingsprocedures enige tijd in beslag kunnen nemen. Dit is bevestigd door het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953). In deze zaak diende volgens het hof te ‘s-Hertogenbosch als uitgangspunt te worden genomen dat een vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is indien de verhuurder bij het voorgenomen eigen gebruik een wezenlijk belang heeft. Het in eigen beheer nemen van de exploitatie biedt de verhuurder de mogelijkheid om bij het door haar voorgestane total careconcept de regie in eigen hand te houden en met eigen personeel te werken dat direct kan worden aangestuurd. Bovendien bood de eigen exploitatie de mogelijkheid om extra inkomsten te genereren die ten goede komt aan de algemene doelstelling van het ziekenhuis. Dat de huurder wellicht beter in staat was tot het leveren van een kwalitatief hoogwaardig product was niet van zodanig gewicht dat het in de rede ligt dat de verhuurder redelijkerwijs van het concretiseren van haar plannen behoorde af te zien.

De aspirant huurder biedt voldoende waarborgen

De verhuurder die met gedwongen vervanging van de huurder te maken krijgt, hoeft geen genoegen te nemen met een huurder die niet voldoende solide is of van wie een behoorlijke exploitatie niet verwacht kan worden. Noot 250 Bedacht moet bovendien worden dat de verhuurder op grond van een “onderbuik” gevoel mag stellen dat de gekandideerde huurder in de toekomst niet aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen en dat de huurder aan dient te tonen dat de bezwaren onterecht zijn. De verhuurder kan in dit verband door de rechter niet worden verplicht zijn stellingen te onderbouwen. Het is bovendien niet terecht de huurder met de kosten van de procedure te belasten als de verhuurder zijn bezwaren tegen de aspirant-huurder niet voldoende kan onderbouwen Noot 252

Het is van belang dat de aspirant-huurder de volledige huurovereenkomst en (bestemmingsbepaling, afnameverplichting, etc.) en niet alleen de kernbedingen van de overeenkomst na kan komen. Deze zekerheden moeten bestaan op het moment dat de rechter beslist. Zij hoeven niet te bestaan op het moment dat het verzoek om toestemming werd gedaan.

Hierbij moet worden gedacht aan vakbekwaamheid (theoretisch onderlegd en ervaring), zorgzaamheid en goed financieel beheer. De omstandigheid dat een voorgestelde huurder in het verleden geen jaarstukken op het handelsregister had gedeponeerd rechtvaardigde twijfel ten aanzien van de vraag of deze huurder voldoende waarborg biedt aan een goede bedrijfsvoering. De rechter kan een antecedentenonderzoek bevelen. De rechter behoeft hier niet toe over te gaan. De rechter zal hier ook omzichtig mee om moeten gaan, omdat het niet fair zal zijn om iemand het stempel “eens een crimineel altijd een crimineel” op te plakken. Overigens zal een dergelijk vooroordeel ongewenst gedrag in de hand werken als iemand die ooit eens een misstap heeft gemaakt nooit meer met een schone lei kan beginnen vanwege zijn verleden. Noot 248

De huurder moet voldoende kredietwaardig zijn. Een starter kan bij de verhuurder terechte bezwaren oproepen. Een bankgarantie, een borgstelling of een last kan de verhuurder in een dergelijk geval over de streep trekken. De in de huurovereenkomst genoemde garantie kan door een last met aanvullende zekerheden worden aangevuld. Noot 254

De bedrijfsoverdracht is niet bedoeld om voor de verhuurder een voordeeltje op te leveren. De Hoge Raad vond in haar uitspraak HR 14 december 1973 ( NJ 1974, 127) een bedongen verplichting van de huurder om bij overdracht van het bedrijf 10 % van de overnamesom aan de verhuurder te betalen te ver gaan.