Overlast en feitelijke stoornis

Laatst bijgewerkt op 2018-09-28 om 21:43:00

Inleiding
In het hoofdstuk: Gebrek aan de gehuurde woon- (bedrijfs)ruimte is al duidelijk gemaakt dat de verhuurder niet hoeft in te staan voor feitelijke stoornissen, die door derden worden veroorzaakt. Te denken valt aan het geschreeuw van jongeren, die met een potje bier op elke vrijdag- en zaterdagavond luidruchtig zich langs huurwoningen begeven. Feitelijke stoornissen door derden komen niet voor rekening en risico van de verhuurder. De huurder kan de verhuurder dan ook niet aansporen op te treden tegen de overlastveroorzakers op grond van artikel 7:204 BW.Feitelijke stoornis door derden (verkeerslawaai, wateroverlast door grondwater) is dus geen gebrek aan het gehuurde. De verhuurder dient wel op te treden tegen een derde die zich beroept op een toekomend recht op het gehuurde. Dit geldt ook als de derde die ten aanzien van het gehuurde een bepaald recht meent te hebben en in werkelijkheid niet heeft (bijvoorbeeld geclaimd recht op een erfdienstbaarheid, dat wil zeggen het recht om over het terrein van een ander te lopen om bij het andere terrein te komen, terwijl dit recht feitelijk niet aanwezig is).

De overlastveroorzaker huurt van dezelfde verhuurder als de huurder die overlast ondervindt
Deze overlast (niet zijnde een feitelijke stoornis) wordt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW gezien. De Hoge Raad heeft ter onderbouwing hiervan het volgende ter overweging gegeven: de verhuurder die rechten tegenover derden (zijn huurders) heeft, maar daarvan geen gebruik maakt, kan worden geacht een bijdrage aan de stoornis te leveren (bijvoorbeeld de verhuurder van zowel bedrijfsruimte als van een woning draagt bij tot de stoornis als hij de overlast veroorzakende bedrijfsmatige huurder niet tot de orde roept). Deze overlast bestaat dus niet door de overlast die door de buren wordt veroorzaakt ( artikel 7:204 lid 3 BW sluit juist feitelijke overlast als gebrek uit), maar bestaat uit het niet optreden door de verhuurder, die de overlast in stand houdt. De huurder kan op grond van overlast dan ook wegens dit gebrek huurverlaging bij de rechter of de huurcommissie vragen gedurende de periode dat de overlast duurt. (zie het hoofdstuk: Huurverlaging ). De verhuurder kan op grond van artikel 3:396 BW een verbod vorderen van voortzetting van de overlast onder verbeuring van een dwangsom. Als de overlast zodanig ernstig is dat het ontruiming rechtvaardigt kan er ook ontruiming worden gevorderd.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 4 februari 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:759) zich uit moeten laten over de vraag of schelden, pesten, discriminerende opmerkingen, vernielingen en bedreigingen door een andere huurder van de verhuurder als een gebrek is aan te merken. Het hof oordeelt dat de overlast zo ernstig is, dat wel degelijk sprake is van een gebrek. Het hof verwerpt ook het standpunt van de verhuurder dat de huurder zelf de hoofdschuldige is, omdat de verhuurder dit niet heeft aangetoond. Vervolgens is de vraag aan de orde of de verhuurder kan worden veroordeeld tot het ter beschikking stellen van een andere woning, omdat het contract tussen partijen alleen betrekking heeft op de gehuurde woning. Het hof overweegt dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder niet alleen door het huurcontract worden bepaald, maar ook door de redelijkheid en billijkheid. Het hof gelast een comparitie waar partijen de gelegenheid krijgen om hun stellingen aan te vullen en nadere informatie te verstrekken. Als de huurder zijn standpunt goed verdedigt, dan lijkt het wel degelijk mogelijk om een vervangende woning in het kader van het te verstrekken huurgenot af te dwingen.

De overlastveroorzaker huurt van een andere verhuurder dan de huurder die overlast ondervindt

Wel een overlastclausule in de overeenkomst
Een verhuurder, die niet ook verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder, is voor overlast aansprakelijk als dit in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder zal dan tegen de overlast op dienen te treden op grond van het overeenkomstenrecht. De verplichting van de verhuurder tot het verstrekken van het rustig huurgenot dient dan na te worden gekomen. De verhuurder kan zich dan richten op het onrechtmatig handelen van de overlastveroorzaker, of op artikel 5:37 BW e.v. van het burenrecht. In dit hoofdstuk wordt dit verder toegelicht.

Geen overlastclausule in de overeenkomst
Als in de huurovereenkomst niet is bedongen dat de verhuurder ook op dient te treden jegens overlast door buitenstaanders (geen huurders van deze verhuurder), dan dient de huurder de overlastveroorzaker zelf aan te spreken op grond van onrechtmatig handelen (artikel 6:162 BW). Te denken valt aan schade aan inboedel door lekkage als gevolg van een overgelopen badkuip van de bovenburen. Dit geldt ook als de huurder bijvoorbeeld hinder ondervindt van een nabij de huurwoning gelegen overlast veroorzakend bedrijf. De huurder moet daar dan zelf tegen optreden. De verhuurder kan in dit verband evenmin aansprakelijk worden gehouden voor het kraken van zijn leegstaande woning naast de woning van de huurder. In artikel 7:204 lid 3 BW is immers vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden. De huurder kan zelf tegen de overlastveroorzaker optreden op grond van artikel 3:125 BW. In dit artikel staat dat de houder van een zaak ter zake van schending van zijn rechten door derden op grond van zijn houderschap zelf op kan treden. Een dergelijke actie geeft een praktisch probleem, namelijk dat men vaak niet kan voorkomen dat er toch overlast plaatsvindt, ondanks een vonnis waarin de overlast middels een dwangsom wordt verboden. Dit speelt eens te meer als de overlastveroorzaker een uitkering en/of inkomen op minimum niveau heeft ten laste waarvan al een aantal beslagen liggen. Executie van de verbeurde dwangsommen loopt dan op niets uit. De voorkeur geniet dus een actie van de verhuurder om de huurovereenkomst met de overlastveroorzakende huurder te beëindigen. De huurder kan niet rechtstreeks ten laste van de overlastveroorzaker vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat de huurders een contractuele relatie met de verhuurder heeft. De huurder zal dan de verhuurder trachten te bewegen de huurrelatie met de overlast veroorzakende huurder te beëindigen.

Door voortschrijdende inzichten heeft de Hoge Raad in 1992 bepaald Noot 52 dat ook zonder aanwezigheid van een anti-overlastclausule de huurder die aan de omwonenden overlast bezorgt, tekortschiet in zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of de overlastveroorzaker en de omwonenden dezelfde verhuurder hebben. De verhuurder kan dan door zijn huurders en/of door de omwonenden die een andere verhuurder hebben, of woningeigenaar zijn, worden gehouden om jegens de overlastveroorzaker een procedure te starten. Dit is desondanks een ongewisse procedure. Er is na 1992 weinig gevolg gegeven aan deze uitspraak. Slechts zo nu en dan heeft de lagere rechtspraak voortgebouwd op de beslissing van de Hoge Raad. Noot 52a Ook hier geldt dat er niet sprake is van een gebrek op grond van artikel 7:204 lid 3 BW als er een verplichting bestaat om tegen de overlast op te treden.

Als er sprake is van drugoverlast aangrenzende panden van het gehuurde, dan kan de huurder de gemeente vragen hiertegen op te treden. Als een pand vervolgens door de gemeente wordt gesloten op grond van bijvoorbeeld de wet Victor, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst eenvoudig buitengerechtelijk ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Het is daarna vaak wel een probleem naar welk adres een bericht moet worden gestuurd. Doorgaans ontbreekt van de huurder elk spoor als de woning door de gemeente van hennepteelt is ontdaan.

Gebreken aan de gehuurde (woon- en bedrijfs) ruimte – Feitelijke stoornis kan een gebrek zijn

Laatst bijgewerkt op 2019-06-20 om 21:56:53

In artikel 7:204 lid 3 BW is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden. Feitelijke stoornis door derden (verkeerslawaai, wateroverlast door grondwater) is geen gebrek aan het gehuurde. Een belemmering van het rustig genot in verband met een breuk in een buiten het gehuurde gelegen dienstleiding is de verhuurder niet zonder meer aan te rekenen. Dit was ook de conclusie in een zaak die was gevoerd voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 10 februari 2010 Noot 6aa. Na verplaatsing van een bushalte heeft een huurder last van roetaanslag in de woning. Een ingeschakelde deskundige concludeert dat het roet geen gezondheidsrisico oplevert. Bovendien kan de roetaanslag niet eenduidig herleid worden tot uitlaatgassen van bussen. De oorzaak van de roetaanslag is ook niet gelegen in een onvoldoende functioneren van het luchtcirculatiesysteem. Nu de roetaanslag niet zijn oorzaak vindt in het binnenmilieu van woning of pand, moet er dus sprake zijn van een feitelijke stoornis vanaf buiten. Er is geen sprake van een gebrek, zodat de verhuurder niet aansprakelijk is voor herstel en ook niet gehouden is om gevolgschade te vergoeden. Ook als geconcludeerd zou zijn dat de roetaanslag wel schadelijk zou zijn voor de bewoner, brengt dit niet zonder meer aansprakelijkheid van de verhuurder met zich mee. Als immers aangetoond zou worden dat een te zware concentratie van uitlaatgassen deze roetvorming veroorzaakt, brengt dit nog niet een gebrek van het gehuurde met zich mee. Het onheil komt immers van buitenaf het gehuurde. In een dergelijk geval kan bijvoorbeeld de gemeente aansprakelijk zijn die door een te hoge frequentie van busvervoer aantoonbaar voor de roetvorming en de slechte leefomgeving zorgt.
In sommige vallen kan er toch een gebrek aan het gehuurde zijn als de beperking van het huurgenot van buitenaf komt. De verhuurder kan bijvoorbeeld in het huurcontract levering middels de dienstleiding garanderen Noot 6a. Het hof Amsterdam was in haar arrest van 6 september 2007 Noot 6b van mening dat de toenemende geluidsoverlast van cafébezoekers buiten het gehuurde niet tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoorde. De verhuurder kon hier niets aan veranderen. De verhuurder was daarom volgens het hof ook niet gehouden bij te dragen aan de kosten van geluidswerend dubbelglas. Het hof te ‘s-Gravenhage was in haar arrest van 7 september 2007 Noot 6c van mening dat het gehuurde geen gebrek vertoonde wegens de door de huurder ervaren overlast van spelende kinderen. De verhuurder was het bij het sluiten van de overeenkomst niet van op de hoogte dat de huurder in een absoluut rustige woonomgeving wenste te wonen. De verhuurder zal een huurder dienen te beschermen tegen een derde, die zich beroept op een toekomend recht op het gehuurde. De verhuurder dient de huurder ook te beschermen als de derde, die gerechtigd meent te zijn, dit recht in werkelijkheid niet heeft (bijvoorbeeld geclaimd recht op een erfdienstbaarheid, dat wil zeggen het recht om over het terrein van een ander te lopen om bij het andere terrein te komen).

Dat niet iedere stoornis in het huurgenot hoeft te duiden op een gebrek dat de verhuurder is te verwijten, bleek ook uit het arrest van de Hoge Raad van 2 juni 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1352). Deze procedure betrof de vordering van een huurder jegens zijn verhuurder tot vergoeding van de schade die de huurder had geleden als gevolg van een overstroming in de door hem van de verhuurder gehuurde garage. Het hof had vastgesteld dat de overstroming was veroorzaakt door een verstopping in de rioolafvoerleiding van de verhuurder, die op haar beurt het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Het hof heeft de verstopping aangemerkt als een ‘feitelijke stoornis door derden’ in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en de vordering afgewezen.

De Hoge Raad was van oordeel dat het hof een juist oordeel had gegeven en de klachten niet tot cassatie konden leiden. De advocaat-generaal kwam in zijn conclusie van 2 juni 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:486) tot een zelfde oordeel. Als vaststaand kon in deze procedure worden aangenomen dat een eerder geconstateerde overstroming het gevolg was van een verstopping in de rioolafvoerleiding van het gebouwencomplex van de verhuurder, dat de loodgieter destijds de verstopping heeft verholpen en heeft geconstateerd dat het riool zelf geen gebreken vertoonde en dat geen sprake was van een constructiefout. De verhuurder heeft destijds geconcludeerd dat de verstopping het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Door de eisende huurder waren geen andere oorzaken gesteld. Met de verhuurder was het hof van oordeel dat een zodanige verstopping kan worden beschouwd als een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204, derde lid, BW, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek als bedoeld in het tweede lid van dat artikel. Voor zover de overstroming als gevolg van de verstopping aangemerkt zou worden, dan zou gelden dat hier niet sprake is van een gebrek dat de verhuurder toegerekend kon worden, omdat het probleem direct was verholpen door de door de verhuurder ingeschakelde loodgieter. Er was geen bewijs aangeleverd dat er sprake was van gebrekkig onderhoud.

Hier is dus sprake van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht, omdat deze derde zich niet op het standpunt stelt gerechtigd te zijn tot verstoring van het huurgenot, dan wel tot verstoring van het gebruik van het gehuurde zelf door de huurder. Er is ook sprake van feitelijke stoornis in deze zin als kinderen met een bal tegen een muur voetballen, of wanneer er sprake is van grafietregen door een ijzersmelterij in de buurt van het gehuurde. Als deze kinderen een bal door een ruit van het gehuurde schoppen, dan is er feitelijke overlast, dat tot gevolg heeft dat er een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is ontstaan. Als het een klein ruitje is dat kapot is gegaan, kan dit vallen onder Het besluit kleine herstellingen.  dan moet de huurder tot herstel overgaan. Als er sprake van een grote ruit, dan is geen sprake van een kleine herstelling en dan zal de verhuurder tot herstel over dienen te gaan. In deze zaak was er dus sprake verstopping van het riool, zonder dat er sprake was van een gebrek aan het riool. De verstopping was veroorzaakt door ondeugdelijk gebruik door de buren. De verstopping levert weer wel gebrek op. het betrof hier een gemeenschappelijke leiding die alleen door de verhuurder hersteld kon worden. De verhuurder kan dan de herstelkosten op de veroorzakers van de verstopping in rekening brengen.

De verhuurder is alleen gehouden tot herstel van de gevolgschade over te gaan als het gebrek haar valt toe rekenen (artikel 7:208 BW). Dat was hier niet het geval.