3. Een huurbeëindiging op grond van een belangenafweging

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 17:29:40

Als de huurovereenkomst langer dan tien jaar heeft geduurd kan de rechter de huur beëindigen op grond van een belangenafweging (zie artikel 7:296 lid 3 BW en artikel 7:296 lid 4 sub c BW). Deze beëindigingsgrond kan alleen meespelen als de verhuurder de huur geldig heeft opgezegd tegen een tijdstip dat valt op of na het einde van de tien jaar. Verder is voor een belangenafweging volgens het hof in haar arrest van 8 februari 2011 ( LJN: BP3872, Gerechtshof Leeuwarden, 200.047.796 en 200.051.650) geen plaats als de overeenkomst kan worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Zie ook het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2002 rechtsoverweging 3.4.5. ( LJN: AE5130, Hoge Raad, C01/269HR ) waarin staat “In aanmerking genomen dat, als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en daartoe dringend nodig heeft, geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder, geeft het bestreden oordeel van de Rechtbank ook voor het overige geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting”. Een voorbeeld van deze wijze van opzegging is voorts terug te vinden in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 13 oktober 2009 ( LJN: BL1061, gerechtshof Amsterdam , 200.017.279/01). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid had de huurder zonder toestemming van de verhuurder de bedrijfsruimte onderverhuurd. De huurder had de bedrijfsruimte al meer dan twintig jaar gehuurd. De verhuurder had de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangeboden tegen een hogere huurprijs. De huurder had hier niet mee ingestemd. Tegenover het financieel belang van huurder bij continuering van de bestaande toestand stond het belang van de verhuurder als woningstichting bij het handhaven van het door haar gestelde beleid, inhoudende dat zij de bedrijfsruimte rechtstreeks aan exploitanten verhuurt, waardoor zij controle heeft over de bedrijfsvoering en de huurprijsontwikkeling en waardoor zij zelf, mede in het belang van haar overige verhuuractiviteiten, een marktconforme opbrengst kan genereren. De onderhuurder had ook al zeven jaar gebruik van het gehuurde gemaakt. Deze heeft de investeringen terug kunnen verdienen. De positie van de onderhuurder werd aldus ook bij de afweging van belangen betrokken. Kennelijk wilde de verhuurder de belangen van partijen bij deze huurbeëindiging betrekken. De verhuurder had ook kunnen kiezen voor een ontbinding van de overeenkomst. Bij een ontbinding van de overeenkomst is een afweging van belangen niet aan de orde, behoudens bij de afwegingen in het kader van de ’tenzij formule’ (zie onder meer het onderdeel “Rechtsgronden die beschikbaar zijn ten behoeve van de ontbindingsactie” in het hoofdstuk ontbinding van overeenkomsten.  Kennelijk vond de verhuurder deze beëindigingsgrond het meest kansrijk, omdat het huurcontract op zichzelf onderverhuring na toestemming van de verhuurder wel mogelijk maakte. De verhuurder wenste in de procedure ook het aspect van de voorgestelde verhoging van de huurprijs en haar beleid betreffende de controle over de bedrijfsvoering betrekken.
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 7 mei 1993 Noot 83 beslist dat in de opzegging niet expliciet een beroep op de belangenafweging gedaan hoeft te worden. Het is voldoende dat de verhuurder de opzegging motiveert. De rechter zal op grond van deze uitspraak de belangenafweging ambtshalve moeten toepassen indien hij niet tot toewijzing van de door de verhuurder in de opzegging aangevoerde wettelijke opzeggingsgronden overgaat. Deze open afweging van belangen is dan geen zelfstandige opzeggingsgrond. Deze belangenafweging kan wel een zelfstandige functie krijgen als deze expliciet als (tweede) grond van opzegging staat genoemd. Daarnaast kan deze opzeggingsgrond ook na een huurperiode van 10 jaar als enige zelfstandige opzeggingsgrond dienen. De belangenafweging door de rechter dient plaats te vinden op basis van de feiten en omstandigheden, die in het geding naar voren zijn gebracht.Noot 83a

De verhuurder doet er goed aan om bij een gewenste opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik zowel deze dringende reden op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW als primaire grond van opzegging aan te voeren en de open belangenafweging als genoemd in artikel 7:296 lid 3 BW als subsidiaire grond van opzegging te vermelden. Het is immers mogelijk dat de huurder terecht bezwaar maakt tegen een gevorderde huurbeëindiging op grond van slechts een open belangenafweging als er eigenlijk sprake is van een huurbeëindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Als de vordering van de verhuurder in het kader van een vordering op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW wordt toegewezen kan dit voor de huurder in het kader van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten beter uitpakken, dan wanneer er slechts sprake is van een vordering tot beëindiging van de huur op grond van de open belangenafweging.
De huurder kan zich in het geval de verhuurder na een huurperiode van tien jaar slechts de open belangenafweging als opzeggingsgrond aanvoert als er feitelijk sprake is van een opzegging wegens dringende reden zich op het standpunt stellen dat hij door deze processuele benadering van de verhuurder onredelijk in zijn belangen wordt geschaad. Het is goed mogelijk dat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen.
Dat was in eerste aanleg ook het geval in de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ). Deze uitspraak is reeds besproken in het onderdeel “2.E.3 Dringendheid” in dit hoofdstuk. Het belang van de huurder bij bestendiging van zijn huurgenot, woog zwaarder dan het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder was bereid mee te werken aan de renovatie, met als bijkomend voordeel voor de verhuurder dat hij reeds verhuurd heeft aan internationale grote partij, waarvan de huurder deel uitmaakte. De huurder had er belang bij dat zijn winkelformule in het de P.C. Hooftstraat te Amsterdam aanwezig was. Hij had, ook de afgelopen jaren, aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan, die hij wenst terug te verdienen. De huurder biedt aan zes medewerkers werkgelegenheid. De verhuurder ging echter in beroep tegen dit vonnis en kreeg uiteindelijk van het gerechtshof Amsterdam gelijk. Het gerechtshof motiveerde in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) in het kader van de algemene belangenafweging haar besluit als volgt: de huurder en de aan haar gelieerde rechtsvoorgangster hebben het gehuurde al meer dan 23 jaar in gebruik, waarvan tien jaar op basis van de geldende huurovereenkomst, die nu onderwerp van geschil is. Na zo lange tijd verliest de beschermingsbehoefte van de huurder als argument voor een beperking van het recht van de verhuurder om te doen met zijn onroerende zaak wat hem goed dunkt, veel aan kracht. Het is, als de huurder eenmaal zijn bedrijf heeft kunnen opbouwen en zijn investeringen heeft terugverdiend, immers niet evident dat tot in lengte der dagen het streven van de verhuurder tot winstmaximalisatie zou moeten wijken voor hetzelfde streven van de huurder. In het onderhavige geval komt daar nog bij dat het hof niet ervan overtuigd is geraakt dat een verhuizing binnen of buiten de P.C. Hooftstraat de huurder daadwerkelijk grote schade zal berokkenen. Voorts moet in aanmerking worden genomen dat zij bij toewijzing van de vordering tot beëindiging recht heeft op een tegemoetkoming in de te maken verhuis- en inrichtingskosten. Uit deze casus wordt duidelijk dat een huurbeëindiging in het kader van een belangenafweging voor beide partijen een onzekere uitkomst geeft. De rechtbank is immers op goede gronden tot een afweging in het voordeel van de huurder gekomen, terwijl het hof een beslissing heeft genomen in het voordeel van de verhuurder. Eigenlijk zegt het hof niet anders dan dat de verhuurder na zo’n lange periode van verhuring en na afweging van de overige omstandigheden van het geval weer de kans moet krijgen het pand weer eens aan een ander te verhuren.
Zonder afweging van belangen in het kader van de open belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW had deze vordering van de verhuurder op basis van “dringend eigen gebruik” om redenen van winstmaximalisatie vermoedelijk afgewezen geworden. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) immers beslist dat huurbeëindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven. Voor de overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan het arrest van de Hoge Raad verwijs ik naar het onderdeel “2.E.1.2 Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon” waarin deze uitspraak is behandeld.

In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 19 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4934) werd een zaak behandeld, waarin een huurovereenkomst werd opgezegd wegens een open belangenafweging. De verhuurder legde aan de opzegging ten grondslag dat zij meer rendement uit haar pand wilde halen. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat bedrijfseconomische belangen zwaar wegen bij de verhuur van bedrijfsruimte. Uit de jurisprudentie volgt echter dat bedrijfseconomische belangen (meer rendement uit het gehuurde) niet de enige grond voor opzegging kunnen vormen. De opzegging kan wel in combinatie met andere gronden, zoals renovatie plaatsvinden en meebrengen dat de opzegging gerechtvaardigd is. In deze zaak kwam de rechter tot de volgende belangenafweging: de belangen van verhuurder zijn alle terug te voeren op de rendementsverbetering. De huurder had in 2012 het gehuurde ingrijpend verbouwd en deze investering was nog lang niet afgeschreven. De huurder was bereid een hogere huur te betalen waardoor de verhuurder haar hogere rendement kan behalen. De verhuurder had ervoor gekozen om de overeengekomen huurprijs in 2008 voor 10 jaar vast te leggen. Binnen drie jaar kon zij opnieuw herziening vragen. De rechter achtte al met al in dit geval de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan die van verhuurder bij beëindiging daarvan. De kantonrechter nam hierbij in ogenschouw dat verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren. Volgens het hof zou het overgrote deel van de gewenste huurprijsverhoging niet worden veroorzaakt door de vergroting van de winkelvloer, maar door de hantering van de markthuurprijs in plaats van de prijs per vierkante meter die partijen onlangs op basis van de systematiek van artikel 7:303 BW zijn overeengekomen. De stelling van de verhuurder dat zij door de renovatie een grote stijging van de huurwaarde van het gehuurde kan bereiken was dus niet juist; de huurwaardestijging zou dermate marginaal zijn dat moet worden betwijfeld dat die onder andere omstandigheden aanleiding zou hebben gegeven voor het uitvoeren van de langdurige en kostbare renovatie die de verhuurder van plan was. Hier wees het hof huurbeëindiging in verband met een open belangenafweging af.

Bij een beëindiging op grond van een open belangenafweging zullen de belangen van beide partijen even zwaar gewogen dienen te worden. De rechter zal de belangen van de huurder niet zwaarder mogen wegen. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 8 april 2011 ( LJN: BP3276, Hoge Raad, 10/02860) beslist dat de in de middelen aangevoerde klachten niet kunnen leiden tot cassatie en heeft daarmee de uitleg van de wet door het hof goedgekeurd, althans de handelwijze van het hof niet in strijd met de wet geacht. Mr. Huydecoper concludeerde in de alinea’s 7 tot en met 11 zijn conclusie bij dit arrest dat het hof de juiste beslissing heeft genomen door aan de belangen van beide partijen evenveel gewicht toe te kennen. De Hoge Raad was het met dit standpunt dus eens.
Als de rechter de overeenkomst laat beëindigen in het kader van een afweging van belangen wegens dringend eigen gebruik, dan dient de wachttijd van drie jaar (zie in dit hoofdstuk het onderdeel: “De wachttijd van drie jaar” in het onderdeel: “De opzegging in het kader van dringend eigen gebruik”) gedurende de eerste huurtermijn ook te worden toegepast. Noot 83b Als er sprake is van een huurovereenkomst die de tenminste een huurperiode van 10 jaren heeft geduurd, dan is de wachttijd van drie jaren echter niet langer van toepassing. De open belangen afweging kan niet plaatsvinden na een periode van vijf jaar. Waarschijnlijk is dit door de rechtbank te Utrecht als weergeven in de laatste noot niet voldoende gerealiseerd.

In de belangenafweging zal uiteraard het belang van de onderhuurder worden meegewogen. Bij huurbeëindiging van de hoofdhuurovereenkomst zal op grond van artikel 7:306 BW de onderhuurovereenkomst immers worden beëindigd. In het arrest van het hof van 30 september 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:4053) is een opzegging besproken in het kader van een open belangenafweging. De hoofdverhuurder wenste de huurovereenkomst met de hoofdhuurder op te zeggen om daarmee te bewerkstelligen dat er met de onderhuurder een soortgelijke huurovereenkomst gesloten zou worden. Het was er de hoofdhuurder voornamelijk om te doen om met de onderhuurder naast de huurovereenkomst een overeenkomst met betrekking tot het gebruik van speelautomaten te sluiten. De hoofdhuurder stelde belang te hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst en de exploitatie van de speelautomaten. De hoofdhuurder stelde dat zij niets aan de onderverhuring verdiende.

Het hof overwoog daarom dat voor zover de hoofdhuurder daartoe enige investering heeft gedaan, zij in de afgelopen periode van vijftien jaar deze ruimschoots heeft terugverdiend. De hoofdverhuurder stelde dringende belang bij het beëindigen van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder te hebben en dat een zustermaatschappij van haar eveneens speelautomaten in eigendom heeft. De hoofdverhuurder en de eigenaar van de speelautomaten waren 100% dochtervennootschappen van een overkoepelende holding. De hoofdverhuurder had een overeenkomst met de eigenaar van de speelautomaten gesloten op basis waarvan de hoofdverhuurder 20% ontving van de bruto opbrengst van de door de exploitant van de eigenaar van de speelautomaten in de bedrijfsruimte van de hoofdverhuurder geëxploiteerde speelautomaten. Daarnaast was de rechtspositie van de onderhuurder er op vooruitgegaan. Zij wordt immers rechtstreeks huurster tegenover de hoofdverhuurder en geniet in het vervolg de in de wet voorziene huurbescherming, terwijl haar bovendien weer de wettelijke termijnbescherming toekomt.

De hoofdhuur wordt beëindigd als door de hoofdverhuurder een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik wordt gedaan. Als de hoofdhuurovereenkomst niet parallel met de onderhuurovereenkomst loopt, dan wordt de onderverhuurder op grond van artikel 7:306 BW jegens de onderhuurder schadeplichtig als deze:

  • de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt, of is aangegaan;
  • de hoofdhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.

Uitdrukkelijk wordt nog eens opgemerkt dat geen afweging van belangen plaatsvindt bij de opzeggingsgrond als vermeld in artikel 7:296 lid 1 en 4 BW.

Als de opzeggingsgronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 en 4 BW niet voldoen om de beoogde opzegging te bewerkstelligen, dan zal de rechter zelfstandig kunnen beoordelen of de huur op grond van een afweging van belangen beëindigd dient te worden. Volgens artikel 7:294 BW komt de rechter aan een afweging van belangen toe als de verhuurder de opzegging maar voldoende motiveert.

Het beoogde gebruik van het gehuurde door iemand die niet in artikel 7:296 lid 1 sub b BW staat genoemd valt hier bijvoorbeeld onder. Het moet dan wel gaan om een eigen belang van de verhuurder (zie wat hierover bij het hoofdstuk opzegging dringend eigen gebruik bij woningen is opgemerkt).
Ook als het gebruik niet duurzaam is, of niet persoonlijk kan worden gekwalificeerd, kan door een afweging van belangen huurbeëindiging plaatsvinden. Dit geldt ook als een beroep op dringend eigen gebruik geen effect heeft, omdat de verhuurder geen dringende reden kan aantonen. De rechter die wordt geconfronteerd met een opzegging wegens dringend eigen gebruik moet bij afwijzing van deze grond van opzegging een belangenafweging maken. Deze afweging van belangen staat dan los van de opzegging als genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub b BW . Door het verstrekken van een onderbouwing van de opzeggingsgrond komt de rechter aan de afweging van belangen toe; zonder voldoende onderbouwing van de opzeggingsgrond komt de rechter hier dus niet aan toe.

Als de verhuurder het pand vrij van huur wenst te hebben om het in verband met zijn pensioenvoorziening vrij van huur te verkopen kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst in het kader van een afweging van belangen te beëindigen. Het niet gebruiken van een huuroptie kan hetzelfde effect hebben. Noot 84 Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 4 mei 2010 ( LJN: BM4112, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.020.935 ) moeten beoordelen of een overeenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte in het kader van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” kon worden beëindigd om het pand vervolgens te slopen en daarvoor in de plaats appartementen te zetten. Het hof heeft het financieel belang van de verhuurder afgezet tegen de belangen van de huurder en vond dat onder de gestelde omstandigheden de belangen van de verhuurder voorrang dienden te hebben. Het hof heeft zich hier niet gebogen over de vraag of huurbeëindiging in het kader van het verkrijgen van een financieel voordeel mogelijk is. Voor meer informatie hierover wordt verwezen naar het onderdeel De opzegging dringend eigen gebruik bij woonruimte.

Het niet gebruiken van een koopoptie door de huurder kan in het kader van een belangenafweging in zijn nadeel uitpakken in die zin dat dit dan tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden.

Omdat het hier om een afweging van belangen gaat zullen verschillende rechters hier anders over oordelen. In de “noot” staan enige uitspraken die de verschillende rechters in het kader van de afweging van belangen hebben uitgesproken. Noot 86