Introductie huurincasso – Incassokosten en huurachterstand

Laatst bijgewerkt op 2023-10-15 om 21:50:46

Inleiding
Voor dit stuk gebruik ik de tekst van het rapport Rapport BGK-Integraal als basis. Allereerst de volgende opmerkingen. Het starten van een procedure tegen de huurder met de in dit hoofdstuk vermelde incassodagvaarding (zonder dus de incassokosten in rekening te brengen) heeft een groot voordeel voor zowel de huurder als de verhuurder. De verhuurder zal door het uit handen geven van zijn vordering aan zijn gemachtigde op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW incassokosten verschuldigd zijn. Uiteraard zijn de buitengerechtelijke kosten alleen verschuldigd als de schuldenaar in verzuim is en/of dat hij op bepaalde wijze is aangemaand en/of dat er bepaalde buitengerechtelijke handelingen zijn verricht. Als uitzondering hierop geldt bij handelsovereenkomsten een incassobedrag van € 40 dat zonder aanmaning na het verstrijken van de betalingstermijn is verschuldigd (artikel 6:96 lid 4 BW ).

Incassokosten zijn de kosten die de schuldeiser maakt om een geldvordering te innen, indien zijn schuldenaar deze niet uit zichzelf betaalt. Incassokosten mogen door de schuldeiser zelf in rekening worden gebracht. Als de zaak door de schuldeiser uit handen wordt gegeven mogen maar eenmaal incassokosten worden berekend. Er mogen dus niet zowel door de schuldeiser als door de gemachtigde van deze schuldeiser (cumulatief) incassokosten in rekening worden gebracht.

Alle kosten werden geacht binnen dat forfaitaire tarief te vallen. Deze incassokosten bedragen een percentage van de hoofdsom. De incassokosten zorgen alleen maar voor een verhoging van het door de huurder verschuldigde bedrag. De huurder die een betalingsprobleem heeft raakt daardoor alleen maar meer vast in het moeras van schulden. De verhuurder heeft geen voordeel aan het doorberekenen van incassokosten. Het doorbelasten van deze kosten is eigenlijk in het nadeel van de verhuurder, omdat de gemachtigde bij ontvangst van bedragen door de huurder eerst de betalingen in mindering brengt op zijn kosten en daarna pas op de openstaande huur.
Er kan een verschil bestaan in de door de gemachtigde berekende incassokosten en de door de rechter toegewezen incassokosten. Het is niet ondenkbaar dat de gemachtigden van de schuldeiser het verschil tussen deze door de rechter geachte redelijke kosten en de berekende kosten aan hun opdrachtgever doorberekenen. De opdrachtgever zal dan gehouden kunnen worden om dit verschil in de door het deurwaarders- of incassobureau berekende incassokosten bij te passen. De verhuurder dient er daarom op bedacht te zijn welke kosten door het incassobureau worden doorbelast

Ook als de deurwaarder- of het incassobureau de incassokosten conform de staffel van het Rapport BGK-Integraal in rekening brengt is er een nadeel voor zowel de huurder als de verhuurder. De gerechtsdeurwaarder of het incassobureau zal immers eerst de rente en kosten in mindering brengen op de betaling door de schuldenaar, waarna de hoofdsom pas zal worden afgelost. Dit is een nadeel voor de huurder, want zijn eerste betalingen komen vaak niet in mindering op de hoofdsom (is de huurschuld), maar komen in mindering op de berekende incassokosten. De verhuurder ontvangt pas iets als de kosten van de deurwaarder en/of het incassobureau zijn voldaan. Verder rekent de deurwaarder kosten voor alle betalingen die door de schuldenaar worden gedaan naar aanleiding van een beslag. Op een betaling strekken deze kosten allereerst in mindering.

Er zijn dus veel kosten die voor eenvoudige vorderingen niet noodzakelijkerwijs in rekening gebracht hoeven te worden. Het is noch in het belang van de huurder, noch in het belang van de verhuurder om deze kosten op te laten lopen. Verder wordt de schuldeiser belemmerd bij het sluiten van minnelijke regelingen. Als de schuldeiser een minnelijke regeling met de schuldenaar sluit en de incassokosten zijn hierbij niet betrokken, dan worden de incassokosten aan de opdrachtgever doorbelast! De deurwaarder gaat er dan van uit dat deze kosten zonder tussenkomst van zijn opdrachtgever hem toe waren gekomen. Door interventie van zijn opdrachtgever worden deze kosten hem onthouden. Dit geeft reden om deze kosten aan zijn schuldeiser door te belasten.
De wettelijke rente moet natuurlijk wel altijd meegenomen worden. Deze vergoeding mist de schuldeiser door het onbetaald blijven van zijn vordering. Tussen bedrijven geldt de wettelijke handelsrente. Dat laatstgenoemde tarief is hoger dan de wettelijke rente.
Volgens de Hoge Raad (arrest 26 februari 2016 ECLI:NL:HR:2016:339 ) is artikel 6:119a BW ook van toepassing indien in voorkomend geval geen gebruik wordt gemaakt van een factuur maar van een gelijkwaardig verzoek tot betaling. Dit betekent dat in een geval waarin geen uiterste dag van betaling is overeengekomen en geen sprake is van ontvangst van een factuur maar wel van een gelijkwaardig verzoek tot betaling, de ingangsdatum van de wettelijke handelsrente steeds moet worden bepaald aan de hand van dat artikel.

Incassokosten en oneerlijke bedingen in de zin van Richtlijn 93/13 EG

De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 26 september 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:5949) het incassobeding in de huurovereenkomst ambtshalve getoetst aan Richtlijn 93/13 EG. Het beding inzake de buitengerechtelijke kosten werd oneerlijk verklaard en vernietigd.

Dit beding luidde als volgt: “Indien huurder, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, toerekenbaar blijft tekortschieten in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en de huurovereenkomst op haar rust, komen alle daaruit voortvloeiende kosten en schade voor rekening van huurder. Onder deze kosten zijn onder andere de kosten van eventuele sommatie, huuropzegging, incasso inclusief eventuele verschuldigde omzetbelasting, de deurwaarder en de rechtskundige raadsman van verhuurder”.

De verhuurder stelde dat de toepassing van de Richtlijn zodanig beperkt moet worden dat de overeenkomst wel aangevuld zou kunnen worden met de wettelijke bepalingen. Strikte toepassing van de Richtlijn met als gevolg dat de buitengerechtelijke kosten tot in lengte van jaren niet kunnen worden verhaald op de schuldenaar zou naar de mening van de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen op grond van artikel 13.1 van de huurovereenkomst alle kosten, indien er als gevolg van het niet nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen, op de consument worden verhaald. Bovendien staat er de bepaling dat er ook nog andere, niet bepaalde kosten in rekening kunnen worden gebracht. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht.

Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht die van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden. In dit arrest heeft het hof van Justitie bepaald dat er geen plaats is voor de wettelijke schadevergoeding is.  De achtergrond van deze beslissing is: te voorkomen dat gebruikers van algemene voorwaarden oneerlijke bedingen opleggen aan consumenten. De rechter is in een dergelijk geval niet bevoegd om een bepaling van aanvullend nationaal recht in de plaats te stellen van het betreffende beding. De wettelijke rente moet dan ook worden afgewezen als een dergelijk beding buiten toepassing wordt verklaard.  Een beroep op de wettelijke regeling is daarom niet mogelijk.

De rechter vult nog aan dat mogelijke onwenselijke maatschappelijke gevolgen van het vernietigen van in huurovereenkomsten voorkomende oneerlijke bedingen in de zin van de Richtlijn vormen geen grond om toch de wettelijke regeling toe te passen. De kantonrechter overwoog ten overvloede dat de mogelijkheid om de huurovereenkomst of algemene voorwaarden te wijzigen niet strikt beperkt lijkt te zijn tot de “redelijk aanbod-”procedure van artikel 7:274 lid 1 onderdeel d BW. Voor deze mogelijkheid van opzegging zie het hoofdstuk: De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.

Naar het oordeel van de rechter brengt artikel 7:213 BW, wat de huurder betreft, mee dat deze onder de geschetste omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding ter zake van de buitengerechtelijke kosten of tot vervanging van dit oneerlijke beding door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, nu daarmee het doel van de Richtlijn die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen, wordt bereikt.

Ik vraag mij af of artikel 7:213 BW hiervoor het juiste instrument is. De tijd zal het leren.

Wat is het Rapport BGK-Integraal?

Het Landelijk Overleg Voorzitters Civiele sectoren en Kantonsectoren (LOVCK) en het Landelijk Overleg Voorzitters van de Civiele sectoren van de hoven (LOVC-hoven) hebben na inwerking treden van de Wet normering van de vergoeding voor kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (Stb. 2012/140) (nader te noemen: ‘WIK’) en het bijbehorende Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (Stb. 2012/141) (nader te noemen: ‘Besluit BIK’) een werkgroep gevormd, bestaande uit leden en juridische ondersteuning van de rechterlijke macht, geïnstalleerd. Deze werkgroep heeft een inventarisatie van alle regelingen over buitengerechtelijke kosten gemaakt. Het resultaat van dit onderzoek is neergelegd in het rapport BGK-Integraal dat per 1 november 2013 is ingevoerd (Rapport BGK-Integraal).

Dit rapport komt in de plaats van het Rapport voorwerk II dat voor verschijning van het Rapport BGK-Integraal als richtlijn voor de berekening van de incassokosten werd gebruikt. Het rapport BGK-Integraal verwijst wel voor zaken die niet onder de WIK/Besluit BIK vallen naar het Rapport Voorwerk II. Het doel van deze aanbevelingen is een uniforme benadering door kantonrechters te bereiken over de in rekening te brengen incassokosten in allerlei omstandigheden.

De staffel incassokosten geeft een overzicht van de redelijke vergoeding van incassokosten, die door een schuldeiser kan worden gevorderd. Bedacht moet worden dat het rapport geen status heeft van wetgeving in formele of materiële zin. Evenmin betreft het een bindende rechtersregeling. Het rapport inventariseert, informeert en beveelt aan, vanuit de aan de werkgroep gegeven opdracht. Doorgaans zullen rechters en partijen die op “safe” gaan zich toch richten op de aanbevolen richtlijnen in dit rapport.

De voorafgaande aan de procedure verrichte handelingen kunnen als buitengerechtelijk worden gekwalificeerd. Hierbij valt onder meer te denken aan het samenstellen van het dossier, het inwinnen van inlichtingen, het opstellen en verzenden van aanmaningen, het voeren van inhoudelijke correspondentie en het doen van schikkingsvoorstellen en of voeren van schikkingsonderhandelingen. Artikel 241 RV geeft een voorbeeld van buitengerechtelijke handelingen die niet als buitengerechtelijke kosten worden vergoed. Het geding is aanhangig vanaf de dag der dagvaarding. Vanaf dat moment worden handelingen ter verkrijging van voldoening van de vordering als gerechtelijke handelingen aangemerkt.

Ongeacht de benaming die aan deze werkzaamheden (administratiekosten, bureaukosten, dossierkosten, versturen aangetekende verzending aanmaning, etc.) worden gegeven kunnen deze kosten worden opgevoerd. Deze kosten zitten begrepen in het tarief dat als incassokosten mag worden berekend. Er is geen plaats voor vergoeding van deze kosten naast de in rekening te brengen buitengerechtelijke kosten. Er bestaan uitzonderingen op deze regel. De door de deurwaarder in rekening te brengen verschotten vallen hier buiten (zie artikel 9 Besluit Tarieven Ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders).

Wie mogen buitengerechtelijke kosten in rekening brengen?
Zowel de schuldeiser als de derde die door de schuldeiser wordt ingeschakeld mogen buitengerechtelijke kosten berekenen. De eigen kosten van de schuldeiser – niet zijnde de te betalen kosten van door hem ingeschakelde derden – kunnen immers ook kosten zijn als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW. Als de buitengerechtelijke kosten al door de schuldeiser zijn berekend, dan mag bij het uit handen geven van de vordering niet nogmaals buitengerechtelijke kosten worden berekend. Alle kosten worden geacht binnen het vastgestelde bedrag te vallen.

Rente over buitengerechtelijke kosten
De schuldeiser kan aanspraak maken op rente over de gevorderde buitengerechtelijke kosten. Daarbij kunnen volgens het Rapport BGK-Integraal drie situaties worden onderscheiden, namelijk als er rente is bedongen, als er geen rente is bedongen en als de buitengerechtelijke kosten worden afgewikkeld bij de proceskosten (pagina 62 rapport).
Vervallen rente mag na één jaar bij de hoofdsom worden opgeteld. Dat heeft tot gevolg dat ook die rente tot de berekeningsgrondslag gaat behoren. Hiervoor is dan wel noodzakelijk dat apart ook voor die rente de verplichte aanmaning wordt verzonden (pagina 20 rapport).

Ook voor zakelijke overeenkomsten geldt dat er alleen wettelijke rente over incassokosten berekend mogen worden en geen wettelijke handelsrente. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 28 juni 2013 (ECLI:NL:HR:2013:40) dienen buitengerechtelijke kosten dienen te worden aangemerkt als vermogensschade (artikel  6:96 lid 2, aanhef en onder c, BW). De wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW heeft echter uitsluitend betrekking op verplichtingen tot betaling uit handelsovereenkomsten. Een verplichting tot vergoeding van schade kan daartoe niet worden gerekend (vgl. de considerans onder 13 van Richtlijn 2000/35/EG, waarop art. 119a stoelt, alsmede Kamerstukken II 2001-2002, 28 239, nr. 3, p. 10).

Onderscheid buitengerechtelijke kosten
Het rapport BGK-Integraal dat per 1 november 2013 is ingevoerd (Rapport BGK-Integraal) spreekt van buitengerechtelijke incassokosten (BIK) bij geldvorderingen en kosten voor buitengerechtelijke rechtsbijstand (BGK) voor buitengerechtelijke werkzaamheden die worden gemaakt om andere geschillen dan geldvorderingen te behandelen.
De WIK en Besluit BIK geven een dwingende regeling in geval van de buitengerechtelijke incasso van een door een schuldenaar-consument uit een overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van een geldsom, een verbintenis tot nakoming die is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Deze regels zijn voor de niet consumentschuldenaren regelend recht. Voor de incasso van deze verbintenissen van niet consumentschuldenaren geven WIK en Besluit BIK regelend recht.
De vergoeding van buitengerechtelijke kosten bij andere geldvorderingen of vorderingen van onbepaalde waarde wordt niet in Wet normering van de vergoeding voor kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (WIK) en Besluit BIK geregeld.
Bij overige vorderingen van onbepaalde waarde is er geen hoofdsom waarbij aansluiting gezocht kan worden. De werkgroep adviseert om, in navolging van het liquidatietarief en Rapport Voor-werk II, voor vorderingen van onbepaalde waarde aansluiting te zoeken bij de hoogte van tariefgroep II van het liquidatietarief, en wel van de gemiddelde waarde daarvan (€ 15.000). De werkgroep adviseert om in navolging van Rapport Voor-werk II in advocaatzaken (artikel 79 RV) hetgeen een vergoeding van € 925 oplevert. In kantonzaken (artikel 79 RV) wordt de helft van dit bedrag vergoed.

Overeengekomen buitengerechtelijke kosten
Als er in het contract een vast bedrag is bedongen dat de schuldenaar dient te betalen als de verplichtingen niet worden nagekomen, dan is er sprake van een boetebeding. Hieronder valt ook een overeengekomen beding waardoor er 15% of een ander percentage of vast bedrag verschuldigd is in het kader van buitengerechtelijke werkzaamheden. Dit beding heeft enkel de bedoeling de schuldenaar aan te sporen zijn verplichtingen na te komen. Op het boetenbeding wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan.

Partijen kunnen ook bedingen dat de nalatige partij de werkelijke buitengerechtelijke kosten is verschuldigd. De rechter kan deze kosten matigen. Wanneer vervolgens op basis van die algemene voorwaarden meer incassokosten in rekening worden gebracht dan op grond van de wettelijke regeling is toegestaan, kan de consument zelf in actie komen. Een beding dat in strijd is met de nieuwe wettelijke regels is vernietigbaar. De consument kan het beding zelf vernietigen door een buitengerechtelijke verklaring, of het beding laten vernietigen door een rechterlijke uitspraak (artikel 3:49 BW). In beginsel zal de consument zich voor de rechter moeten beroepen op de vernietigingsgrond, maar het is ook mogelijk dat de rechter het beding ambtshalve terzijde stelt.

Als de regeling van het Besluit BIK niet van toepassing is zal de redelijkheid van het overeengekomen tarief in beginsel worden getoetst aan de omvang van de verrichtingen en het uurtarief van degene die deze werkzaamheden heeft verricht. Het Rapport BGK-Integraal stelt de volgende voorwaarden aan het afzonderlijk in rekening brengen van buitengerechtelijke kosten. De werkzaamheden moeten meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een –niet aanvaardschikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op de gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Een combinatie van (een) aanmaning(en) en het doen van (een) schikkingsvoorstel(len) of het daadwerkelijk voeren van schikkingsonderhandelingen kan wel tot toewijzing van buitengerechtelijke kosten leiden.

De schuldeiser zal om aanspraak te kunnen maken op (…)de forfaitaire vergoeding dienen te stellen, en zonodig te bewijzen dat daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. Het forfaitaire karakter brengt ook mee dat de schuldeiser in het algemeen met deze stelling en dit bewijs kan volstaan. De werkgroep gaat ervan uit dat vorderingen ter zake van vergoeding van buitengerechtelijke kosten conform de forfaitaire tarieven in beginsel redelijk zijn. Vorderingen voor hogere bedragen kunnen op grond van artikel 242 RV ambtshalve gematigd tot het forfaitaire tarief. Matiging op grond van eigen schuld, kennelijk onaanvaardbare gevolgen en de redelijkheid en billijkheid is ook mogelijk.
Op bladzijde 16 van het Rapport BGK-Integraal staat een lijst van eisen waaraan een vordering dient te voldoen om aanspraak te kunnen maken op incassokosten ten laste van een schuldenaar die geen schuldenaar consument is.
Voor handelstransacties geldt dat partijen in het contract of de algemene voorwaarden kosten in rekening gebracht kunnen worden die afwijken van de het Besluit BIK. Afwijking van het minimumbedrag van € 40 en van de onmiddellijke verschuldigdheid ingevolge artikel 6:96 lid 4 BW is niet toegestaan en kan op verzoek van de schuldeiser worden vernietigd. Als de bedrijfsmatige huurder van mening is dat voorwaarden onredelijk zijn, dan dient deze huurder vernietiging van deze voorwaarden in te roepen op grond van artikel 6:248 lid 2 BW en artikel 6:233 BW.

Buitengerechtelijke kosten als vermogensschade
Buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW (vermogensschade) komen voor vergoeding in aanmerking indien deze de dubbele redelijkheidstoets (de eerste toets bekijkt of het redelijk is dat de kosten worden berekend; de tweede toets behandelt de vraag of de omvang van de gemaakte kosten ook redelijk is) kunnen doorstaan en het liquidatietarief daarop geen betrekking heeft. De schuldeiser die dergelijke kosten vordert, dient naar huidige rechtsopvatting te stellen en te specificeren dat deze kosten zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de in de artikel 237 RV tot en met artikel 240 RV bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Als het gaat om een schuldenaar niet consument en partijen niet anders zijn overeengekomen wordt als tarief in beginsel de staffel van het Besluit BIK toegepast. Zie ook het Besluit buitengerechtelijke kosten. Indien partijen voor uit een overeenkomst voortvloeiende verbintenissen tot betaling van een geldsom wel de verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten zijn overeengekomen gelden in beginsel de overeengekomen bepalingen, behoudens de matigingsbevoegdheid van artikel 242 RV. Op grond van dit artikel zal in beginsel matiging tot het tarief van de staffel van het Besluit BIK plaatsvinden.

Wanneer zijn buitengerechtelijke kosten verschuldigd?
De vergoeding ter zake van buitengerechtelijke kosten worden eerst verschuldigd nadat de schuldenaar in verzuim is geraakt bedoeld in artikel 6:81 BW. Voor zowel zaken met een schuldenaar-consument als zaken waarbij geen schuldenaar consument is betrokken wordt beoordeeld of de buitengerechtelijke werkzaamheden nodig waren. De buitengerechtelijke handelingen kunnen betrekking hebben op de incasso van een geldvordering. In die gevallen spreekt dit rapport over ‘Buitengerechtelijke incassokosten’, afgekort ‘BIK’.

Zaken waarbij een schuldenaar-consument is betrokken
Voor zaken waarbij een schuldenaar-consument is betrokken is er in beginsel geen tweede redelijkheidtoets van toepassing. Bij zaken waarbij geen consument-schuldenaar is betrokken is wel een tweede redelijkheidstoets van toepassing. In dit onderdeel worden deze begrippen verder verklaard.
Bij zaken waarbij een schuldenaar-consument betrokken moet tenminste een aanmaning worden verstuurd die aan de wettelijke eisen voldoet. Deze eisen worden in dit onderdeel verder uitgewerkt. Voor zaken waarbij geen schuldenaar-consument betrokken is moeten kosten worden gemaakt voor redelijke buitengerechtelijke incassohandelingen.

In het onderdeel Boetebeding en algemene voorwaarden in dit hoofdstuk is het belang van toetsing van deze boetebedingen aan Richtlijn 93/13/EEG gemeld. Een beding kan buiten toepassing worden verklaard als dit beding in strijd is met genoemde Richtlijn 93/13/EEG . Hetzelfde geldt ook voor bedingen over de incassokosten. Er is over deze bepalingen doorgaans niet afzonderlijk onderhandeld. Het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen kan ten nadele van de consument aanzienlijk zijn verstoort. Op grond van de bijlage bij deze richtlijn kan een beding dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, als oneerlijk beding worden aangemerkt (artikel 1, onder e, van de bijlage in samenhang met artikel 3, lid 3, van de richtlijn). Voor toepassing van Richtlijn 93/13/EEG verwijs ik naar het onderdeel Boetebeding en algemene voorwaarden.

De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 23 maart 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:2011) een beding over de incassokosten in strijd met Richtlijn 93/13/EEG geoordeeld en buiten toepassing verklaard. De rechter moet in consumentenzaken ambtshalve onderzoeken of de bedingen die in de tussen partijen gesloten overeenkomst staan, niet oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/12/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het is daarom van belang deze bepalingen bij het voeren van een procedure altijd geheel bij te voegen. In de overeenkomst was de volgende bepaling opgenomen: “In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”

De rechter was van oordeel dat het bewust artikel zoals hierboven geciteerd weliswaar verwijst naar die wettelijke bepaling (als bedoeld in artikel 6:96 BW), maar dat neemt naar het oordeel van de kantonrechter niet weg dat de huurder op grond van dat artikel in beginsel verplicht is om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door verhuurder gemaakte kosten te voldoen. Dit kan er kennelijk toe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de huurder komen. Door deze formulering lijkt het mogelijk dat er andere kosten zijn dan de in de wet bedoelde buitengerechtelijke kosten bij de huurder onbeperkt in rekening kunnen worden gebracht. De rechter achtte de redactie van de bepaling op dit punt onvoldoende duidelijk dat slechts de wettelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht ten laste van de huurder. Hiermee wordt het evenwicht ten nadele van de huurder naar het oordeel van de rechter als consument onevenredig verstoord. Daarmee is het  beding voorshands naar het oordeel van de rechter als oneerlijk beoordeeld en is de huurder daaraan niet gebonden.

Als redelijke kosten worden voor beide zaken worden de bedragen als genoemd in de staffel van het Besluit BIK als redelijk aangemerkt. De werkgroep beveelt op pagina 20 van haar rapport naast de verplichte aanmaning nog eenmaal de schuldenaar aan te manen alvorens de BIK toe te wijzen. Voor een schuldeiser is het dus aan te bevelen tenminste twee aanmaningen te sturen, teneinde de incassokosten veilig te stellen. Voor deze tweede aanmaning hoeft geen betalingstermijn van 14 dagen te worden toegepast. De werkgroep is van mening dat de tweede aanmaning ook mondeling gedaan kan worden, mits bewijsbaar.
Bij zaken waarbij geen schuldenaar consument is betrokken is bij een incassobeding een hogere vergoeding mogelijk. Dit is niet mogelijk bij zaken waarbij een schuldenaar-consument is betrokken.

Zaken waarbij geen schuldenaar-consument is betrokken
Bij handelstransacties is de schuldenaar op grond van artikel 6:96 lid 4 BW als vergoeding van BIK ten minste € 40 verschuldigd is door de schuldenaar. Dit bedrag is zonder aanmaning verschuldigd vanaf de dag volgende op de dag waarop de wettelijke of overeengekomen uiterste dag van betaling is verstreken. De schuldeiser heeft derhalve altijd aanspraak op het minimumbedrag. Er is een overgangsregeling van toepassing. Daarnaar wordt verwezen op bladzijde 42 van het Rapport BGK-Integraal.

Op huurovereenkomsten die voor 16 maart 2013 zijn gesloten is dit minimumbedrag niet van toepassing. Als partijen niets regelen geldt als aanvullend recht het Besluit BIK en de daarin opgenomen staffel. Afwijking van de regeling van lid 4 of van het Besluit via algemene voorwaarden (denk aan ROZ-voorwaarden) of contract is mogelijk. Volgens het Rapport BGK-Integraal is alleen het Besluit BIK uitgesloten van afwijking indien de schuldenaar een consument is. Het standpunt is verdedigbaar dat artikel 6:96 lid 6 BW op zich niet verbiedt dat van de eis van de aanmaning met waarschuwing bij contract of algemene voorwaarden wordt afgeweken bij handelstransacties. Zo zou een gebruiker met oude voorwaarden kunnen betogen dat het volgens die voorwaarden bij wanbetaling meteen verschuldigd worden van BIK een toegestane afwijking is van lid 6. Duidelijkheid zal eerst worden verkregen na een beslissing van de Hoge Raad, al dan niet naar aanleiding van een prejudiciële vraag (artikel 392 lid 1 Rv), dan wel ten gevolge van een aanpassing van lid 6 van art. 6:96 BW op dit punt.

Matiging incassokosten bij vergoeding op basis van BGK
Onder meer artikel 242 RV biedt aan de rechter in die gevallen een matigingsmogelijkheid bij vergoeding op basis van BGK. Deze mogelijkheid heeft de rechter in beginsel niet meer ter beschikking indien het Besluit BIK dient te worden toegepast (behoudens de eerste redelijkheidstoets). Dit besluit wordt onder meer uitgelegd in het onderdeel: “De regeling voor de schuldenaar-consument”. Bij buitengerechtelijke kosten als wettelijke vorm van schadevergoeding wordt de omvang van de vergoedingsverplichting in beginsel bepaald door de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 aanhef en c BW.

Voor de eerste redelijkheidstoets is van belang dat het redelijk moet zijn geweest om kosten te maken voor buitengerechtelijke handelingen. Als het tussen partijen duidelijk is dat partijen buiten rechte toch niet tot overeenstemming komen, dan is het mogelijk dat de eerste redelijkheidstoets de gevorderde buitengerechtelijke kosten blokkeert. Verder kan het onder omstandigheden onredelijk zijn om bij een duurovereenkomst, waar maandelijks een gering bedrag verschuldigd wordt, de schuldeiser maandelijks op basis van het Besluit BIK het minimumbedrag van € 40 in rekening te brengen. Hieraan mag de rechter in alle gevallen toetsen.

De tweede redelijkheidstoets gaat over de vraag of de omvang van de gemaakte kosten ook redelijk is. Bedacht moet hierbij wel worden dat bij verbintenissen, die dwingend onder het Besluit BIK vallen, de rechter de tweede redelijkheidstoets en de matigingsbevoegdheid van artikel 241 RV niet meer mag toepassen. Bij verbintenissen die niet onder het Besluit BIK vallen biedt artikel 241 RV de rechter een matigingsmogelijkheid.

De regeling voor de schuldenaar-consument

Inleiding
De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt berekend als percentage van het bedrag dat de schuldenaar aan zijn schuldeiser verschuldigd is. De hoogte van de incassokosten is niet langer gekoppeld aan bepaalde werkzaamheden, maar aan een percentage van het verschuldigd bedrag. Buiten de relatie schuldeiser en schuldenaar-consument is duidelijk een verband tussen inspanning voorafgaande aan het voeren van een procedure en de vergoeding waarop het incassobureau recht heeft. In consumentenzaken is de consument dus na ontvangst van de aanmaning die aan de wettelijke voorwaarden voldoet en na het onbetaald laten van het verschuldigde bedrag binnen de gestelde termijn dus incassokosten verschuldigd.

De vergoeding volgens de nadere regels kan, indien de schuldenaar een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, eerst verschuldigd worden nadat de schuldenaar na het intreden van het verzuim, bedoeld in artikel 6:81 BW, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling, waaronder de vergoeding die in overeenstemming met de nadere regels wordt gevorderd, vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen, aanvangende de dag na aanmaning (artikel 6:96 lid 6 BW).

Het is van belang onderscheid te  maken tussen overeengekomen betalingsverplichtingen en betalingsverplichtingen die niet zijn overeengekomen. De verplichting tot het versturen van de veertiendagenbrief als genoemd in artikel 6:96 lid 6 BW heeft alleen betrekking op deze overeengekomen verplichtingen. betaling van de huur is een overeengekomen verplichting. Als het gaat om bijvoorbeeld vordering van kosten in verband met schade aan het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst, dan is deze regeling niet van toepassing en dan hoeft er dus ook geen veertiendagenbrief te worden gestuurd naar de consument. Onder de uit een overeenkomst voortvloeiende betalingsverplichting als bedoeld onder het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten valt ook de verbintenis tot vergoeding van schade voor zover deze verbintenis is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst of zover de verbintenis uit een overeenkomst is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 BW.

De verplichte aanmaning kan dus niet gecombineerd worden met de ingebrekestelling op grond waarvan het verzuim moet intreden. Met het in artikel 6:96 lid 6 BW opgenomen vereiste dat de schuldeiser eerst nog een veertiendagenbrief aan de consument-schuldenaar moet sturen, wordt beoogd dat de consument niet wordt overvallen door het verschuldigd worden van incassokosten: hij krijgt na de waarschuwing in de veertiendagenbrief nog veertien dagen de gelegenheid het verschuldigde bedrag te betalen zonder dat incassokosten verschuldigd worden (zie het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2016 ECLI:NL:HR:2016:2704 ).
Volgens artikel 6:96 lid 6 BW vangt de termijn van veertien dagen “de dag na aanmaning” aan. Nu de tot de schuldenaar gerichte aanmaning een verklaring is als bedoeld in artikel 3:37 lid 3 BW, heeft zij – afgezien van de in dat derde lid genoemde uitzonderingen – pas haar werking indien zij de schuldenaar heeft bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. De in artikel 6:96 lid 6 BW bedoelde veertiendagentermijn vangt derhalve (pas) aan daags na die waarop de aanmaning door de schuldenaar is ontvangen.

Het is van belang een betaling aan een juiste vordering te hangen. Als er wordt betaald naar aanleiding van een veertiendagen brief en er wordt betaald, dan dient de betaling met inachtneming van het gestelde in artikel 6:43 BW te worden afgeboekt. In de zaak die werd beoordeeld door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zitting Maastricht van 27 februari 2019 (ECLI:NL:RBLIM:2019:1935), werd beslist dat de huurder een aantal aangezegde betalingen binnen de termijn van veertien dagen had gedaan, waardoor de verhuurder de berekende incassokosten niet geheel mocht doorbelasten.  Er waren verschillende veertiendagenbrieven verstuurd. De rechter oordeelde dat, ten aanzien van een niet geoormerkte betaling, deze betaling ingevolge artikel 6:43 BW in mindering strekt op de veertiendagenbrief die het meest bezwarend was. Verder mocht een betaling worden afgeboekt waarvan de betaling precies met een vordering als genoemd in een veertiendagenbrief overeenkwam.

Indien de ontvangst van de veertiendagenbrief door de schuldenaar wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg mee dat de schuldeiser in beginsel feiten en omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de brief door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de schuldenaar aldaar door hem kon worden bereikt, en dat en op welke dag de brief aldaar (op zijn laatst) is aangekomen. Als bewezen kan worden dat de schuldenaar op het juiste adres (het adres waarop de schuldenaar bij de gemeente is ingeschreven) is aangeschreven, dan zal dit doorgaans voldoende zijn.
Gelet op de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.16 vermelde gegevens (zie ECLI:NL:PHR:2016:938 ), dient immers gewone post door PostNL in ten minste 95% van de gevallen bezorgd te worden op de dag, niet zijnde een zondag, maandag of officiële feestdag, volgend op de dag van aanbieding aan PostNL. In de overige gevallen kan het (iets) langer duren, en voorts bestaat de mogelijkheid dat een per post verzonden stuk wegraakt (vgl. HR 4 september 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2694, NJ 1998/828). Het is aan de feitenrechter overgelaten welke duur van postbezorging, vanaf de dag van verzending door de schuldeiser, in het algemeen redelijkerwijs tot uitgangspunt valt te nemen.

De door de schuldeiser verzonden veertiendagenbrief moet voldoen aan de eisen die artikel 6:96 lid 6 BW daaraan stelt. Indien wel de betalingstermijn van veertien dagen is vermeld, maar een te vroege dag van aanvang of van einde van die termijn is aangewezen, dan wel daaromtrent verwarrende of misleidende informatie wordt gegeven, voldoet de brief niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Zo is de vermelding dat betaald moet worden “binnen veertien dagen na heden” of “binnen veertien dagen na verzending van deze brief” in strijd met de eis dat de schuldenaar in ieder geval een betalingstermijn van veertien dagen, aanvangende de dag na ontvangst van de aanmaning, gegeven moet worden. Volgens de Hoge Raad staat het de schuldeisers vrij, mede ter voorkoming van het risico dat de aanmaning vanwege een onzuivere formulering zonder gevolg blijft, een langere termijn dan de wettelijke termijn van veertien dagen te geven, bijvoorbeeld betaling “binnen drie weken nadat u deze brief heeft ontvangen”.
Volgens de Hoge Raad heeft gelet op het met dit stelsel beoogde evenwicht, een veertiendagenbrief die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW, niet het daaraan door de wet verbonden rechtsgevolg dat de consument-schuldenaar bij uitblijven van tijdige betaling incassokosten verschuldigd wordt. Wil de schuldeiser recht hebben op betaling van incassokosten, dan dient hij (zo nodig alsnog) een aan de wettelijke eisen beantwoordende veertiendagenbrief aan de schuldenaar te verzenden.
In verstekzaken zal de rechter, gelet op artikel 139 RV, moeten beoordelen of de schuldeiser voldoende gesteld heeft voor toewijzing van de gevorderde incassokosten, en of de schuldeiser overeenkomstig die regels heeft gehandeld.

De 14-dagentermijn
Het gaat hier dus om overeengekomen betalingsverplichtingen als bedoeld in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Andere betalingsverplichtingen vallen buiten deze regeling. Het hof te ‘s-Gravenhage besliste in zijn arrest van 21 april 2015 ( ECLI:NL:2015:813 ) dat de 14-dagentermijn als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW ingaat de dag na de dagtekening van de brief, en niet de dag na de (veronderstelde) ontvangst van de brief. Dit arrest van het hof is dus achterhaald door bovengenoemde uitspraak van de Hoge Raad. De verhuurder had de huurder aangeschreven om binnen veertien dagen na heden de huur te betalen. De huurder was van mening dat met “heden” niets anders kan zijn bedoeld dan de dag van dagtekening van de brief, terwijl de termijn van veertien dagen volgens de wet gaat lopen op de dag na aanmaning. De aan de huurder gegunde termijn is zodoende één dag tekort geweest, waardoor de brief niet voldoet aan de eisen die de wet daaraan stelt. Het hof is van mening dat de termijn van veertien dagen in beginsel correct moet worden gehanteerd en dat het niet correct hanteren van deze termijn ertoe kan leiden dat er geen incassokosten zijn verschuldigd. In dit specifieke geval staat echter, gelet op de brief die de huurder aan de kantonrechter heeft geschreven, niet alleen vast dat hij de volledige vordering (waartoe dus ook de buitengerechtelijke kosten behoorden) erkende, maar ook dat hij deze niet kon voldoen. De huurder heeft de vordering ook niet voldaan, ook niet na ommekomst van de juiste termijn na de brief van 17 juni 2014. Er is dan ook geen enkele reden om aan te nemen dat, wanneer de huurder uit de brief van 17 juni 2014 zou hebben kunnen afleiden dat de termijn van veertien dagen ging lopen op de dag na aanmaning, en niet op de dag van dagtekening van die brief, hij wel tijdig aan de niet-betwiste vordering voldaan zou hebben. In die omstandigheden dient volgens het hof te worden geconcludeerd dat de brief van 17 juni 2014 toch werking heeft gehad omdat de consequentie van niet-betaling daarin duidelijk is opgenomen, en dus dat de huurder de buitengerechtelijke kosten verschuldigd is geworden, zij het na ommekomst van de in de wet bedoelde termijn die is gaan lopen op de dag na de aanmaning. Dit deel van het arrest van het hof is achterhaald door het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2016 ECLI:NL:HR:2016:2704 , waarin duidelijk is gesteld dat een brief die niet aan de eisen voldoet geen effect heeft.

Normaliter is er sprake van een verzuim van rechtswege bij het onbetaald laten van een overeengekomen huurtermijn. Voor het aanspraak kunnen maken op vervallen incassokosten zal de schuldeiser desondanks de aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW dienen te versturen om aanspraak op deze kosten te maken. Zonder deze aanmaning is de schuldenaar dus geen incassokosten verschuldigd. Er is dus altijd één incassohandeling nodig. Wanneer de schuldenaar een consument is, zal deze bovendien eerst nog een schriftelijke aanmaning moeten ontvangen met een nakomingstermijn van 14 dagen.
Een schuldeiser verzendt in eigen beheer de aanmaning van artikel 6:96 lid 6 BW onder Btw-verhoging over de incassokosten. Ondanks ontvangst van de aanmaning betaalt de schuldenaar niet. Indien de schuldeiser daarna een derde inschakelt voor het vervolg van het incassotraject, zal dit in de regel een Btw-belaste dienst betreffen. De schuldeiser, die de Btw niet in vooraftrek kan nemen, heeft recht op vergoeding van de Btw door de schuldenaar. De werkgroep is van mening dat van de schuldenaar pas Btw gevorderd kan worden indien hij ook voor de Btw is aangemaand conform het bepaalde van artikel 6:96 lid 6 BW. De gemachtigde zal dan dus een nieuwe brief inclusief Btw dienen te versturen.

De werkgroep is van mening dat volstaan kan worden met een schriftelijke of digitale aanmaning zolang de schuldeiser kan aantonen dat de aanmaning de schuldenaar heeft bereikt. Aan de consument wordt een termijn van 14 dagen geboden om alsnog de vordering te voldoen zonder dat de incassokosten verschuldigd worden. Om er zeker van te zijn dat de aanmaning is ontvangen en vervolgens de termijn van 14 dagen gaat lopen, kan de schuldeiser kiezen voor aangetekende verzending van de aanmaning. De maximale kosten die in rekening gebracht mogen worden staan verder vermeld in de staffel die verder op in dit hoofdstuk is weergegeven Op grond van artikel 85 RV moet de schuldeiser die incassokosten vordert een kopie van de aanmaning in het geding brengen.
Als het in de brief genoemde bedrag aan incassokosten hoger is dan het bedrag dat conform de geldende regels in rekening gebracht mag worden, dan zal de rechter de gevorderde incassokosten afwijzen. Als de brief een lager bedrag vermeldt, dan in rekening kan worden gebracht, dan kan volgens de werkgroep die het Rapport BGK-Integraal heeft samengesteld wel aanspraak worden gemaakt op dit lager bedrag dat is aangezegd. Mocht de verhuurder een hoger bedrag vorderen, dan waarvoor de huurder is aangeschreven, dan dient de rechter deze vordering af te wijzen. Op bladzijde 15/16 van het Rapport BGK-Integraal staat een lijst van eisen waaraan een vordering dient te voldoen om aanspraak te kunnen maken op incassokosten ten laste van een schuldenaar die een schuldenaar consument is.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 13 juni 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:1405 ) een beslissing moeten geven op een door een kantonrechter gestelde prejudiciële vraag inhoudende of een crediteur na de ‘veertiendagenbrief’ recht heeft op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, indien de crediteur nadien geen nadere incassohandeling verricht. De Hoge Raad beantwoordde de prejudiciële vraag aldus dat artikel 6:96 lid 6 BW aldus moet worden uitgelegd dat, indien de schuldeiser in redelijkheid tot het verrichten van incassohandelingen is overgegaan en de daarin genoemde veertiendagenbrief aan de consument-schuldenaar heeft gestuurd, bij uitblijven van de betaling binnen de termijn van veertien dagen de in het Besluit genormeerde vergoeding voor buitengerechtelijke incassohandelingen door de consument-schuldenaar verschuldigd wordt, zonder dat de schuldeiser gehouden is daartoe nog nadere incassohandelingen te verrichten. De overwegingen in dit arrest die tot deze beslissing heeft geleid treft u hieronder in het kort aan:

  • Met deze nieuwe regelgeving heeft de wetgever beoogd ter zake van de incasso van, kort gezegd, contractuele geldschulden houvast te bieden omtrent de hoogte van de in artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder c, BW genoemde redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte.
  • De wetgever heeft hiermee met name de ‘tweede redelijkheidstoets’ (de hoogte van de kosten) willen normeren. Deze normering geschiedt aan de hand van een forfaitair percentage dat uitsluitend is gerelateerd aan de hoogte van de verschuldigde hoofdsom.
  • In de voorgestelde regeling komt men niet meer toe aan een toets van de omvang [van] de kosten (…). Er wordt namelijk uitgegaan van vaste maximale kosten waarmee de redelijkheidsnorm van artikel 6:96 BW wordt ingekleurd. Incassokosten die het maximum niet te boven gaan, worden als redelijke kosten beschouwd.

Wanneer de schuldeiser meerdere vorderingen op de consument heeft en hij deze wil incasseren middels één aanmaning, dan zal hij de vergoeding voor de incassokosten moeten berekenen aan de hand van het totaal van de hoofdsommen van die vorderingen.

Uit het bovenstaande kan worden herleid dat als de debiteur binnen de veertiendagentermijn slechts een deel van het bedrag uit de kosteloze aanmaning betaalt, er dan uitsluitend over het restant de incassokosten mogen worden doorbelast. Dit valt te verklaren uit het feit dat als de debiteur het gehele verschuldigde bedrag zou hebben betaald binnen de termijn van veertien dagen, er helemaal geen incassokosten doorbelast zouden mogen worden. Het is vanuit deze gedachte dan ook niet passend de debiteur voor het volledige bedrag door te belasten, want de oorspronkelijke hoofdsom is na verloop van de veertiendagentermijn niet meer verschuldigd, terwijl de incassokosten pas na deze termijn opeisbaar worden als de verschuldigde hoofdsom niet binnen deze termijn wordt betaald. De schuldeiser is dan wel gerechtigd de incassokosten over de openstaande hoofdsom te vorderen die na verloop van de veertiendagen termijn nog open staan. Voor de goede orde merk ik op dat de schuldeiser niet eerst de deelbetaling van de incassokosten af mag halen, want deze incassokosten zijn binnen de termijn van veertien dagen immers nog niet verschuldigd.

Hoe ziet de staffel er nu uit voor bedragen tot € 25.000?

Staffel incassokosten volgens het systeem van de Incassowet 

Hoofdsom Percentage Maximum bedrag Minimum bedrag
Van €0 tot € 266,67 € 40
Van € 267 tot € 2500 15% € 375
Van € 2500 tot € 5000 10% € 250
Van € 5000 tot € 10000 5% € 250
Van € 10.000 tot € 25000 1% € 150
Over het restbedrag 0,5% Max. € 6.775


Duurovereenkomsten (bijvoorbeeld vervallen huurtermijnen)

Voor berekening van de incassovergoeding moet bij meerdere vorderingen onderscheid worden gemaakt tussen los van elkaar bestaande vorderingen en vorderingen op grond van duurovereenkomsten ontstaan.

Bij duurovereenkomsten (zoals bijvoorbeeld huurovereenkomsten) is het mogelijk dat het incassobureau over elke vervallen termijn een nieuw bedrag aan incassokosten in rekening brengt als die termijnen nog niet zijn vervallen bij het uit handen geven van de vordering aan het incassobureau.

Concreet betekent dit dat als een vordering in januari 2012 uit handen wordt gegeven ten aanzien van de onbetaalde huur van € 250 over januari 2012 er conform de bovengenoemde staffel € 40 aan incassokosten berekend kan worden. Mochten de maanden februari 2012 tot en met april 2012 ook onbetaald blijven, dan kan er per verschuldigde termijn een bedrag van € 40 aan incassokosten worden berekend. Er zijn twee mogelijkheden om incassokosten te vorderen. De schuldeiser dient bij elke vervallen termijn een 14-dagenbrief te sturen, waarin de schuldenaar de gelegenheid krijgt het openstaande bedrag kosteloos te voldoen. De schuldeiser kan uiteindelijk ook alle termijnen bij elkaar vegen en daarover een 14-dagenbrief te sturen, waarin de schuldenaar de gelegenheid krijgt het openstaande bedrag kosteloos te voldoen.
Als de schuldeiser dus in juni een bepaalde huurachterstand aan zijn gemachtigde uit handen heeft gegeven, dan zal de huurder over de opvolgende en onbetaald gebleven termijnen ook een 14-dagenbrief dienen te ontvangen. Als de gemachtigde over de opvolgende termijnen geen 14-dagenbrief naar de huurder stuurt, dan zal de huurder over de opvolgende termijnen geen incassokosten verschuldigd zijn.

De 14-dagenbrief kan dus per maand worden verstuurd, maar kan ook worden verstuurd over het totale bedrag dat in de procedure gevorderd wordt. In een zaak die speelde voor de rechtbank Noord-Holland heeft de kantonrechter in haar vonnis van 4 februari 2015 ( ECLI:NL:RBNHO:2015:1390 ) daarom beslist dat de huurder over de opvolgende termijnen die vervallen waren na de eerste 14-dagenbrief geen incassokosten was verschuldigd. De rechter besliste dan ook dat de totale vordering niet voldeed aan het gestelde in artikel 6:96 lid 6 BW, zodat er slechts incassokosten toegewezen zouden worden over het bedrag waarover de huurder de aanmaning ex artikel 6:96 lid 6 BW had ontvangen.

Bij duurovereenkomsten waarbij een relatief laag bedrag per maand verschuldigd is, kan het versturen van een 14-dagenbrief per vervallen termijn tot een hoger bedrag aan incassokosten leiden, dan bij het in rekening brengen van één incassotarief over de verschillende vervallen termijnen tezamen. Als de vordering uit handen gegeven wordt nadat er al verschillende termijnbedragen zijn vervallen, dan is er één incassotarief over de vervallen termijnbedragen verschuldigd.
In de memorie van antwoord van 9 februari 2012, nummer 32418 staat hierover het volgende ter onderbouwing vermeld: een schuldeiser zal proberen te voorkomen dat het verschuldigde bedrag oploopt, bijvoorbeeld meerdere verschuldigde huurtermijnen. Het is dan ook niet ondenkbaar dat hij direct met incassohandelingen aanvangt, zodra een vordering opeisbaar is. Vanuit een oogpunt van preventie van een groeiende schuldenlast is het zelfs goed als een schuldeiser voortvarend is op dit punt. Het maakt de schuldenaar alert dat hij achterstallig is met het betalen en dat de schuldeiser het er niet bij zal laten zitten.

De schuldeiser die er aldus werk van maakt, heeft dan recht op vergoeding van de kosten die hij daarbij maakt. In het wetsvoorstel is een regeling opgenomen voor het geval er meerdere vorderingen opeisbaar zijn, en de schuldeiser nog niet heeft aangevangen met incassohandelingen. De schuldeiser dient in dat geval de hoofdsommen van de verschillende vorderingen bij elkaar op te tellen om de incassokosten te berekenen. Dat betekent dat de rechter meerdere verschuldigde termijnen voor de berekening van de incassokosten alleen bij elkaar zal optellen, indien de schuldeiser nog niet heeft aangevangen met incassohandelingen, zoals volgt uit artikel 6:96 lid 7 BW. Op welke wijze hij een vordering daartoe het meest efficiënt kan innen, wordt aan hem overgelaten. Wanneer een incassogeschil voor de rechter komt, zal hij de gevorderde incassokosten kunnen toewijzen conform de wettelijke regeling. Ook bij duurovereenkomsten komt de rechter aan matiging van de incassokosten niet toe, tenzij de vordering niet door de eerste redelijkheidstoets komt.

Matiging incassokosten mogelijk op basis van het Besluit BIK?
Deze mogelijkheid tot matiging van de incassokosten heeft de rechter in beginsel niet meer ter beschikking indien het Besluit BIK dient te worden toegepast (behoudens de eerste redelijkheidstoets).
Voor de eerste redelijkheidstoets is van belang dat het redelijk moet zijn geweest om kosten te maken voor buitengerechtelijke handelingen. Als het tussen partijen duidelijk is dat partijen buiten rechte toch niet tot overeenstemming komen, dan is het mogelijk dat de eerste redelijkheidstoets de gevorderde buitengerechtelijke kosten blokkeert. Verder kan het onder omstandigheden onredelijk zijn om bij een duurovereenkomst, waar maandelijks een gering bedrag verschuldigd wordt, de schuldeiser maandelijks op basis van het Besluit BIK het minimumbedrag van € 40 in rekening te brengen. Hieraan mag de rechter in alle gevallen toetsen. De tweede redelijkheidstoets gaat over de vraag of de omvang van de gemaakte kosten ook redelijk is. Bij verbintenissen, die dwingend onder het Besluit BIK vallen, ontbreekt de tweede redelijkheidstoets en de matigingsbevoegdheid van artikel 241 RV.

Is deze wet een verbetering voor de consument?
De nieuwe incassowet legt enerzijds de hoge incassokosten van schuldeisers aan banden, die bij consumenten en bij kleine bedrijven zoals eenmanszaken in rekening worden gebracht. Anderzijds is het door deze wet mogelijk om snel en zonder veel incassowerk, incassokosten in rekening te brengen. Partijen zijn echter voor vorderingen met een hoofdsom tot € 25.000 gebonden aan de nadere regelgeving over de hoogte van de vergoeding. Wanneer zij afspraken maken over de vergoeding, kunnen zij alleen afwijken van de regeling indien een lagere vergoeding wordt overeengekomen.

De rechtspraak heeft in het verleden de gevorderde incassokosten vaak afgewezen, omdat men één of twee incassobrieven niet voldoende vond om deze kosten toe te wijzen. Als criterium werd de maatstaf van het voldoende ondernemen van actie tot verkrijging van de vordering buiten rechte toegepast. Het sturen van één of twee incassobrieven vond meestal geen genade in de ogen van de magistraten. Met de huidige regeling zijn schuldeisers in consumentenzaken na het sturen van één aanmaning gelegitimeerd deze kosten in rekening te brengen.

Het huidige criterium of de schuldeiser voldoende maatregelen neemt om deze vordering buiten rechte te incasseren, komt te vervallen. Dat is een verslechtering voor de consument. Bovendien komt het matigingsrecht te vervallen, behoudens de mogelijkheid van artikel 242 RV. Het versturen van een paar briefjes door incassobureaus wordt nu lonend, terwijl deze actie in het verleden onvoldoende werd geacht voor toewijzing van in rekening gebrachte kosten.

De rechter lijkt met deze wetgeving de mogelijkheid ontnomen te worden om deze kosten af te wijzen als er naar zijn mening te weinig inspanningen zijn ondernomen om deze kosten in rekening te mogen brengen. Schuldeisers mogen dus enerzijds snel incassokosten vorderen, doch anderzijds mogen zij geen bedragen vorderen die als “over de top” gekwalificeerd kunnen worden. Ik vrees dat dit zal leiden tot verhoging van de vordering die de rechter toe zal moeten wijzen. Dit zal leiden tot het “opkloppen” van de hoofdsom. Dat is jammer, want in deze tijd van economische recessie zal een schuldenaar vaak alle eindjes aan elkaar moeten knopen om de hoofdsom te kunnen betalen.

Afwijzing incassokosten in de rechtspraak
Een woningbouwcorporatie dient bij huurachterstanden eerst zelf zich inspannen om achterstanden incasseren alvorens de zaak voor verdere behandeling uithanden te geven.
Dat een woningbouwcorporatie niet zonder meer de kosten op kan kloppen door een huurvordering, zonder zelf enig voorwerk te doen, naar de deurwaarder te sturen, blijkt uit de volgende uitspraak:

De rechtbank Haarlem, sector kanton locatie Haarlem heeft in haar uitspraak van 20 september 2007 zaak/rolnr.: 350116 / CV EXPL 07-3254 bepaald dat de gevorderde incassokosten niet doorberekend mochten worden ondanks het feit dat onbetwist vaststond dat de huurder een achterstand had laten ontstaan.

Er was in deze kwestie een bepaalde periode geen huurverhoging betaald. Op een gegeven moment was er per abuis vergeten daarboven één maand huur te betalen. In plaats de huurder fatsoenlijk en rustig aan te schrijven voor deze achterstand werd de deurwaarder op deze huurder afgestuurd. De deurwaarder ging uiteraard tot incasso van de vordering vermeerderd met incassokosten over. De rechter vond dit een verkeerde methode. De kern van deze uitspraak luidt als volgt: Mede gelet op haar bijzondere positie als toegelaten instelling, zoals bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector, had het toen echter op haar (de verhuurder, toevoeging mr. F.C.P. Teeuw) weg gelegen om eens rustig bij de huurder (toevoeging mr. F.C.P. Teeuw) te informeren wat er aan de hand was. Dan had de huurder (toevoeging mr. F.C.P. Teeuw), die blijkbaar in verwarring verkeerde over de stand van de huurbetalingen, de nodige uitleg gegeven kunnen worden. Dat was nog niet eens zo heel lang geleden, toen woningbouwcorporaties hun sociale functie nog erg serieus namen, in elk geval goede gewoonte. Dat is kennelijk niet gebeurd, waarna men naar ik vrees – op de automatische piloot – is overgegaan tot het uit handen geven van de vordering. Ik oordeel dat prematuur en onnodig. (…) Ik denk dat deze handelwijze moeilijk verenigbaar is met de in artikel 25 van voormeld Besluit Beheer Sociale Huursector opgenomen verplichting voor Parteon zorg te dragen voor een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Erg sociaal kan ik het in ieder geval niet noemen.
Onder de gegeven omstandigheden voel ik er niets voor om de huurder (toevoeging mr. F.C.P. Teeuw) de buitengerechtelijke incassokosten te laten betalen, terwijl ik verder meen dat Parteon (= verhuurder, toevoeging mr. F.C.P. Teeuw) daarom ook haar eigen proceskosten moet dragen, hetgeen overigens reeds een gevolg was geweest van de op voorhand kansloze, nadien ook ingetrokken vordering strekkende tot ontbinding en ontruiming.

Voor een particuliere verhuurder kan dit anders zijn. Een particuliere verhuurder valt niet onder het Besluit beheer sociale-huursector. De huurder zal bovenstaande kunnen gebruiken om de gevorderde incassokosten te bestrijden. De verhuurder in bovengenoemde uitspraak zal in de huurovereenkomst een uiterste termijn van betaling zijn overeenkomen, waardoor een aanmaning strikt genomen niet nodig is om de huurder in toestand van verzuim te laten raken. Gezien bovenaangehaalde uitspraak van de rechtbank te Haarlem is het toch altijd raadzaam om de huurder aan te manen als er een huurachterstand is ontstaan.

Afwijzing incassokosten in verband met slordigheden
De rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton Eindhoven, wees in haar vonnis van 3 juli 2008 de gevorderde incassokosten af LJN: BG1790, Sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch . Uit de feiten van dit vonnis bleek dat huurders soms niet de huur binnen dezelfde maand betaalden, maar dat zij wel de huur altijd binnen hooguit drie maanden betaalden. De kantonrechter was van oordeel dat het bij een dergelijk betalingsgedrag onnodig was om de vorderingen uit te besteden in plaats van deze in eigen beheer te houden. Ook was hij van mening dat er geen sprake was van substantiële werkzaamheden die zouden zijn verricht ter incassering van de huurpenningen buiten rechte. Ik zet wel de nodige vraagtekens bij dit vonnis. Door te late betaling van de huur is de huurder wegens de contractuele overeengekomen betalingsverplichting van rechtswege in verzuim. De verhuurder hoeft er ook geen genoegen mee te nemen dat de huurder de huur altijd te laat betaalt.

Een ander voorbeeld van een niet goed gemotiveerd bedrag aan gevorderde incassokosten, dat leidde tot afwijzing van deze vordering is behandeld in een vonnis van de rechtbank Zwolle van 20 juli 2011 LJN: BR6968, Rechtbank Zwolle, 543097 CV EXPL 11-3479 . In de huurovereenkomst stond vermeld dat een huurder bij het laten ontstaan van een huurachterstand een bedrag van € 10,- per dag als administratie- en incassokosten verschuldigd was. De verhuurder kwam uit op een bedrag van € 71.380,- aan berekende kosten. De rechter redeneerde dat het hier dan zou gaan om 7138 dagen huurachterstand à € 10,= per dag. Dat zou volgens de redenering van de rechter neerkomen op een huurachterstand van ruim 19 jaar, zodat de berekening zonder toelichting, die ontbrak, niet begrijpelijk was. Dit deel van de vordering werd afgewezen.
Het is in ieder geval niet handig om onder de noemer administratie- en incassokosten extra kosten als een bedekte vorm van boete te berekenen. De gevorderde administratiekosten worden door het beleid van de huurcommissie immers begrensd tot een maximaal percentage van 7 %, dan wel begrensd door artikel 7:264 BW (onredelijk verkregen voordeel). De mogelijkheid om kosten als incassokosten door te berekenen wordt begrensd door de richtlijn van Rapport BGK-Integraal. Als de rechter de berekening wel had begrepen, dan was de vordering afgewezen, dan wel gematigd wegens genoemde argumenten. Hierbij is het ook duidelijk dat de rechter gevorderde incassokosten kan matigen tot € 0.

De verhuurder had de € 10,- per dag beter als boete kunnen vorderen. Op zichzelf is een boetebedrag van € 10,- per dag niet onredelijk hoog. In dit geval zou de boete dan uitkomen op ongeveer 3/4 van de maandelijkse huur. Dat is op zichzelf als prikkel om de huurder tot betaling te bewegen niet onredelijk hoog. De huurder die de betaling op laat lopen betaalt dan uiteindelijk wel een veel hoger bedrag aan boete. De huurder die maand 1 onbetaald laat betaalt immers € 10,- per dag aan boete. De huurder die maand twee onbetaald laat betaalt € 20,- per dag (maand 1 en 2). De huurder die de huur 12 maanden onbetaald laat betaalt in maand twaalf € 120,- per dag aan boete, zijnde de cumulatief opgebouwde boete over de eerdere maanden, plus maand twaalf. In maand twaalf zou de boete dan rond de € 3600,- liggen, hetgeen weer wel een flink bedrag is. Deze boete kan voor matiging in aanmerking komen. Zie hierover meer bij het onderdeel het “Boetebeding” op deze pagina.

Het opvoeren van onjuiste bedragen werd door de rechter in een volgende zaak beloond met een matiging van de incassokosten tot nihil. De kantonrechter van de rechtbank Zwolle, Lelystad, locatie Deventer, overwoog in zijn vonnis van 5 maart 2009 ( LJN: BH5811, sector kanton Rechtbank Zwolle, 416689 CV 08-3096) ten aanzien van de professionele gemachtigde van een verhuurder die de huurder een aantal malen voor te hoge bedragen had aangeschreven en te hoge incassokosten die niet conform de richtlijn van het staffel incassokosten waren berekend: “Een professionele incassogemachtigde dient er steeds nauwgezet op toe te zien dat met name de in haar correspondentie en processtukken opgenomen bedragen correct zijn (…). dit alles komt dan nog dat in de inleidende dagvaarding de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn berekend volgens het dubbele van de gebruikelijke norm. Ook dat is een onzorgvuldigheid die de incassogemachtigde van eiseres valt aan te rekenen. Alles overziende is de kantonrechter van oordeel dat zoveel tekortkomingen in de incasso- activiteiten van de incassogemachtigde van eiseres aanleiding vormen in dit geval de vordering ter zake van buitengerechtelijke incassokosten af te wijzen”.

Zie ook de uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Zwolle, Lelystad, locatie Deventervan 5 maart 2009 ( LJN: BH5811, sector kanton Rechtbank Zwolle, 416689 CV 08-3096), die in het hiervoor behandelde onderdeel is besproken.
Het percentage aan incassokosten dat over de hoofdsom berekend mag worden, wordt lager naarmate de hoofdsom hoger wordt.

Het ligt normaal gesproken op de weg van de schuldenaar om schuldeisers een adreswijziging te doen toekomen, zodat facturen naar het juiste adres kunnen worden verstuurd.
Blijft een schuldenaar hiermee in gebreke, dan komen de extra kosten met betrekking tot de incasso van een zaak voor zijn rekening. Soms kan een schuldenaar niet worden verweten dat een adres niet correct aan een schuldeiser wordt doorgegeven.
Dit was volgens het hof te Amsterdam in het arrest van 27 oktober 2009 (LJN: BL2314,Notariskamer Gerechtshof Amsterdam, 200.030.518/01 GDW ) aan de orde. Dit betrof geen huurzaak, doch deze kwestie kan wel als voorbeeld dienen dat het niet doorgeven van een juist postadres niet altijd voor rekening van de debiteur komt. De deurwaarder had de correspondentie in eerste instantie naar een verkeerd adres gestuurd. Dit viel de debiteuren, die een bloedonderzoek hadden moeten ondergaan niet te verwijten volgens het hof.

De debiteuren waren ten tijde van de verzending van de factuur al bijna tien jaar verhuisd. Daarbij komt dat zij in deze zaak niet rechtstreeks contact met het ziekenhuis hebben gehad, aangezien het ging om een monsteronderzoek dat was aangevraagd door de huisarts. Zij hadden voor de onderhavige opdracht niet eerder een overeenkomst met het desbetreffende ziekenhuis gesloten. Van hen kon dan ook niet worden verwacht dat zij het ziekenhuis een adreswijziging stuurden. De kamer van gerechtsdeurwaarders had aldus op goede gronden overwogen dat de gerechtsdeurwaarder bij deze stand van zaken in redelijkheid niet de berekende incassokosten kon handhaven.
In de uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Zwolle, Lelystad, locatie Deventer van 5 maart 2009 ( LJN: BH5811, sector kanton Rechtbank Zwolle, 416689 CV 08-3096), is bevestigd dat het percentage aan incassokosten dat over de hoofdsom berekend mag worden, wordt lager naarmate de hoofdsom hoger wordt.
De huurder kan bovenstaande uitspraken aanvoeren om de berekende en gevorderde incassokosten te bestrijden (en de situatie als genoemd in de dagvaarding enigszins op uw situatie van toepassing is). Deze argumenten kunnen met name met succes worden aangevoerd tegen incassobureaus die ongemotiveerd en als een mantra herhalen dat u alles, inclusief (te veel berekende) incassokosten moet betalen. Het is denkbaar dat door de gewijzigde regels oude uitspraken zijn achterhaald.

Incassokosten en Btw 
Over de incassokosten mag bij de debiteur alleen Btw in rekening worden gebracht indien aan de volgende twee voorwaarden wordt voldaan:

  • de crediteur heeft de invordering uit handen gegeven aan een gemachtigde, bijvoorbeeld aan een incassobureau, deurwaarder, of advocaat en
  • de crediteur is niet Btw-plichtig en kan dus de verschuldigde Btw aan het incassobureau of deurwaarder niet verrekenen. De huurprijs over woon- en bedrijfsruimte is Btw-vrijgesteld. Voor bedrijfsruimte kunnen partijen verzoeken wel Btw over de huurprijs te betalen. Zie voor meer informatie de volgende hoofdstukken: Servicekosten bedrijfsruimte en Huurprijs bedrijfsruimte.

De volgende schuldeisers zijn niet Btw-plichtig waardoor er wel Btw over de incassokosten berekend mag worden:

  • Corporaties, tenzij deze verhuring van bedrijfsruimte hebben gekozen voor geopteerde Btw (Particuliere verhuurders zijn doorgaans wel Btw-plichtig, waardoor er geen Btw over de incassokosten berekend mag worden);
  • onderwijsinstellingen;
  • banken;
  • verzekeringsmaatschappijen;
  • medische beroepen;
  • de overheid.

Kort samengevat komt de doorbelasting van Btw over incassokosten op het volgende neer:
Verhuring van woon- en bedrijfsruimte is een Btw-vrijgestelde activiteit (behoudens de in het hoofdstuk Huurprijswijziging genoemde uitzonderingen). Woningcorporaties zijn (voor wat betreft) de activiteit van verhuring niet Btw-plichtig. Over de incassokosten moet dan wel Btw worden gerekend. Hetzelfde geldt indien de schuldeiser geen ondernemer is in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968. Deze verhuurder kan de Btw niet verrekenen. De Btw vormt voor de schuldeiser in dat geval wel een extra kostenpost. Ook in dit geval moet over de incassokosten dan wel Btw worden gerekend.
Als er sprake is van bijvoorbeeld een particuliere verhuurder, die Btw-plichtig is, dan zal over de verhuuractiviteit geen Btw berekend worden, wegens de hoofdregel dat verhuring van woon- en bedrijfsruimte (de uitzonderingen daargelaten) van Btw is vrijgesteld. De schuldeiser die dus zelf een Btw-plichtige ondernemer is in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968, kan de Btw verrekenen. De Btw vormt voor die schuldeiser in dat geval geen extra kostenpost. De incassokosten mogen in dat geval niet verhoogd worden met Btw.
Als ten behoeve van deze laatste verhuurder een incassotraject wordt gestart, dan moet er over de incassokosten geen BTW worden berekend.

Als de incassokosten kunnen worden verhoogd met de Btw, dan zal conform artikel 2 lid 3 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten de vergoeding van de incassokosten kunnen worden verhoogd met een percentage dat gelijk is aan het Btw-percentage.

Eerder in dit hoofdstuk is al uitgebreid aan de orde gekomen dat de incassokosten aan de consument pas in rekening gebracht kunnen worden nadat de brief is verstuurd met vermelding van de termijn van veertien dagen om de kosten te betalen. Pas na het verstrijken van deze termijn van veertien dagen kunnen de incassokosten en de daarover berekende Btw aan de debiteur worden doorbelast als de verhuurder niet Btw-plichtig is.

Beslag op huurtoeslag

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:931) vragen moeten beantwoorden of een verhuurder beslag kan leggen op huurtoeslag van huurder voor ‘oude’ huurschuld en of het beslag ook strekt tot verhaal van rente en kosten.

In rov. 4.3 van het arrest van het hof te Arnhem-Leeuwarden van 12 januari 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:205) ligt besloten de vaststelling dat de verhuurder aan de huurder te kennen heeft gegeven haar schuld uit de afrekening van de servicekosten over de jaren 2017 en 2018 te verrekenen met de oude huurschuld. De huurder had over die jaren teveel servicekosten betaald. De verhuurder had de teveel betaalde servicekosten niet uitbetaald, maar had bij e-mailbericht van 17 juni 2019 aan de advocaat van de huurder  gestuurd deze bedragen te verrekenen met de huurschuld. Deze mededeling dateert echter van kort voor de zitting in eerste aanleg. Een dergelijke verrekeningsverklaring heeft tot gevolg dat niet wordt toegekomen aan toepassing van de in artikel 6:43 lid 2 BW genoemde volgorde van toerekening. De verhuurder klaagt er naar het oordeel van de Hoge raad terecht dat een verrekeningsverklaring kan worden afgelegd zolang een partij daartoe op grond van artikel 6:127 lid 1 BW bevoegd is en er geen omstandigheden zijn vastgesteld die meebrachten dat die bevoegdheid op 17 juni 2019 niet meer bestond.

Artikel 45 lid 1 AWIR bepaalt het volgende: “Een tegemoetkoming is niet vatbaar voor vervreemding, verpanding, belening of beslag, waaronder begrepen beslag ingevolge faillissement of toepassing van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen, tenzij het betreft beslag wegens: een vordering tot nakoming van een betalingsverplichting wegens een geleverde prestatie waarbij de betalingsverplichting ter zake van die prestatie oorzaak is voor de tegemoetkoming. (…)”.

Het hof overwoog het volgende: zou de huursubsidie worden gebruikt voor de schuld uit andere jaren, zoals Portaal dat heeft gedaan door de beslagopbrengsten op de schuld uit 2018 af te boeken, dan wordt daarmee het tijdgebonden karakter van de huursubsidie miskend. De subsidie, die inkomstenafhankelijk is, wordt immers steeds slechts voor een bepaalde periode toegekend. Het beslag frustreert daarmee de besteding van de huursubsidie aan de uitgaven waarvoor die wordt verleend.

Hier komt bij dat de incasso van de oude huurschuld door de beslaglegging op de huursubsidie logischerwijs een ‘nieuwe’ huurschuld doet ontstaan: de huursubsidie wordt immers toegekend omdat de huurder zonder die subsidie de lopende huurtermijnen niet kan betalen. Het vervolgens gebruiken van de aldus gecreëerde nieuwe huurschuld om ontbinding en ontruiming te vorderen maakte het voor huurder feitelijk onmogelijk om in de huurwoning te blijven wonen, terwijl de verhuurder in de procedure die leidde tot het vonnis van 17 november 2017 de vordering tot ontbinding had ingetrokken, met als gevolg dat de huurder zijn woonrecht nu juist kon behouden.

In lijn met de bedoelingen van de wetgever met het verstrekken van de huursubsidie en het beslagverbod zal het hof de door de beslaglegging geïnde huursubsidie dan ook in mindering brengen op de huurvordering die in de onderhavige procedure is ingesteld. Het hof houdt daarom geen rekening met de kosten van het – nietige, althans onrechtmatige – beslag.

Volgens de Hoge Raad klaagt terecht dat een verrekeningsverklaring kan worden afgelegd zolang een partij daartoe op grond van art. 6:127 lid 1 BW bevoegd is en dat het hof geen omstandigheden heeft vastgesteld die meebrengen dat die bevoegdheid op 17 juni 2019 niet meer bestond.

Het hof had in het arrest betoogd dat beslag op huurtoeslag alleen is toegestaan voor de voldoening van lopende huurtermijnen en niet ter incasso van een oude huurschuld. De verhuurder betoogde dat dit oordeel onjuist is omdat een verhuurder beslag kan leggen op huurtoeslag die is verstrekt voor de huur van een bepaalde woning, tot voldoening van de huur van die woning, ongeacht of de huurschuld ‘oud’ of ‘nieuw’ is.

De Hoge Raad oordeelde dat artikel 1a lid 1 van de Wet op de huurtoeslag bepaalt, voor zover hier van belang, dat op deze wet de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (hierna: Awir) van toepassing is. Art. 45 lid 1, aanhef en onder onder a, Awir bepaalt, voor zover hier van belang, dat een tegemoetkoming niet vatbaar is voor beslag, tenzij het betreft beslag wegens een vordering tot nakoming van een betalingsverplichting wegens een geleverde prestatie waarbij de betalingsverplichting ter zake van die prestatie oorzaak is voor de tegemoetkoming. De hoofdregel dat een tegemoetkoming niet vatbaar is voor beslag, strekt ter bescherming van de belanghebbende en beoogt te waarborgen dat de toegekende tegemoetkoming daadwerkelijk wordt aangewend voor het doel waarvoor deze is bestemd. De genoemde uitzondering betekent, toegesneden op een geval als hier aan de orde is, dat indien een huurder zijn huur niet betaalt, de verhuurder beslag kan leggen op zijn huurtoeslag.  Die uitzondering berust erop dat het billijk is dat een verhuurder verhaal kan zoeken op de huurtoeslag als de belanghebbende niet voldoet aan zijn betalingsverplichtingen jegens de verhuurder, omdat de huurtoeslag is bedoeld de belanghebbende beter in staat te stellen aan zijn huurbetalingsverplichting te voldoen.  De wetgever heeft aldus een inhoudelijk verband gelegd tussen de vordering van de verhuurder en de huurtoeslag. Niet blijkt dat ook een temporeel verband is beoogd in de zin dat de verhuurder slechts beslag zou kunnen leggen op de huurtoeslag voor de periode waarop de achterstallige huur ziet. Een zodanig temporeel vereiste ligt ook niet voor de hand, omdat executoriaal beslag vrijwel steeds wordt gelegd voor schulden die in het verleden zijn ontstaan.

Indien de verhuurder beslag legt op de huurtoeslag van een huurder, staat art. 45 lid 1, aanhef en onder a, Awir niet eraan in de weg dat het beslag ook strekt tot verhaal van de rente en kosten die de huurder over de huurschuld verschuldigd is. Aan de formulering “een vordering tot nakoming van een betalingsverplichting wegens een geleverde prestatie” in art. 45 lid 1, aanhef en onder a, Awir en aan de parlementaire geschiedenis kan geen aanknopingspunt voor een andere opvatting worden ontleend.

Uit het bovenstaande volgt dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat art. 45 Awir geen ruimte laat voor beslaglegging door de verhuurder voor een huurschuld die betrekking heeft op een eerdere periode dan de periode waarop de huurtoeslag betrekking heeft. De verhuurder kreeg dus gelijk.

Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij woonruimte

Laatst bijgewerkt op 2024-03-24 om 12:50:02

De wettelijke grondslag is vastgelegd in artikel 7:220 leden 2, 5 en 6 BW. Voorheen was er voor woonruimte alleen een forfaitaire vergoeding vastgesteld in artikel 11g van het Besluit beheer sociale huursector en waren alleen de woningbouwcorporaties gebonden aan deze forfaitaire vergoeding. De integrale tekst van het besluit beheer Sociale Huursector vindt u hier. Het Bbsh is ingetrokken bij Besluit van 16 juni 2015 (Stb. 2015/231). Het Bbsh is vervangen door Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en door de Woningwet .

Aan het begin van dit hoofdstuk is ook al opgemerkt dat de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW van dwingend recht zijn voor woonruimte (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726). Dit betekent dat dit artikel alleen van toepassing is als er sprake is van renovatie die een verhuizing noodzakelijk maken. Andere (dringende) werkzaamheden die tot de noodzaak van verhuizing kunnen leiden geven geen recht op een forfaitaire verhuisvergoeding. Er zal teruggegrepen dienen worden op de vergoeding van schade als genoemd in artikel 7:220 lid 1 BW.
Nu zijn ook particulieren verhuurders gebonden aan het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vastgestelde minimumbedrag aan verhuis- en inrichtingskosten. Tevens is het onderscheid tussen niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte komen te vervallen. Beide huurders uit de verschillende huurregimes hebben dus recht op deze forfaitair vastgestelde vergoeding.
Dit bedrag is sinds 29 februari 2024 tot 1 maart 2025 gefixeerd op € 7.428.  Elk jaar op 1 maart wordt dit bedrag door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geïndexeerd.
De forfaitaire vergoeding met instandhouding van de huurovereenkomst is alleen verschuldigd als in het kader van een renovatie verhuizing noodzakelijk is geworden en er sprake is van renovatie in de vorm van sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (zie artikel 7:220 lid 1 BW in verband met artikel 7:220 lid 2 derde zin BW ).

Met betrekking tot het forfaitaire bedrag en tot de hoogte van de vergoeding is in de parlementaire geschiedenis opgemerkt dat de bedoeling daarvan is geweest de huurder zekerheid te verschaffen en de rechterlijke macht minder te belasten voor wat betreft allerlei vragen over wat een billijke vergoeding zou kunnen zijn. De jurisprudentie legde deze regel eerst uit in dier voege dat de huurder bij een noodzakelijke verhuizing in verband met de renovatie geen recht op de forfaitaire vergoeding had als de verhuiskosten van de huurder aantoonbaar lager waren dan dit forfaitaire bedrag. Recente jurisprudentie legt deze regel anders uit, namelijk dat de huurder altijd recht heeft op deze forfaitaire vergoeding heeft, ook als er kosten door de huurder zijn gemaakt in verband met deze verhuisbeweging. Ik laat eerst de oude jurisprudentie de revue passeren, waarin de forfaitaire vergoeding is verlaagd. Daarna geef ik de nieuwe jurisprudentie weer waarin is bepaald dat de huurder bij een verhuisbeweging altijd recht op deze vergoeding heeft.

Als het gaat om groot onderhoud (dringende werkzaamheden) ten gevolge waarvan de huurder tijdelijk moet verhuizen, dan heeft de huurder geen recht op deze forfaitaire vergoeding. Dit geldt ook als sprake is van zowel groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden als door de renovatiewerkzaamheden de huurder niet genoodzaakt wordt tot verhuizing uit de woning. De huurder zal dan terug moeten vallen op de vergoeding  van schade op basis van artikel 7:220 lid 1 BW (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 (Portaal I, rechtsoverweging 3.4.1) en HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II  rechtsoverweging 3.2.1).  Dit geldt ook wanneer er wél sprake is van renovatie, maar de huurder er wel zelf voor kiest als gemak (en niet uit noodzaak) tijdelijk elders te wonen.

Er zijn door de Hoge Raad drie arresten gewezen, die verbandhouden met deze materie. Deze arresten worden ook in dit onderdeel behandeld. Deze arresten vormen het uitgangspunt van de beantwoording van de  vraag of de huurder een verhuisvergoeding toekomt en zo ja wat de hoogte van de vergoeding is.

  1. HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 (Portaal I);
  2. HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II);
  3. HR 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire).

De huurder heeft recht op forfaitaire vergoeding

Het hof te ‘s-Gravenhage noemt in zijn arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244 ) dat de huurders gezien de geschetste omstandigheden recht hebben op een schadevergoeding ter hoogte van de financiële vergoeding die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden behoren te ontvangen. Het hof was van mening dat door de uitvoering van het renovatievoorstel verhuizing van de huurders noodzakelijk was geworden. De huurders hadden daarom recht op de minimumvergoeding van artikel 11g lid 3 BbsH, respectievelijk art. 7:220 lid 6 BW (afhankelijk van het tijdstip van verhuizing). Daarbij is niet van belang of de (hele) inboedel wordt/is meeverhuisd en – gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding – evenmin in hoeverre de verhuizing kosten heeft meegebracht/zal meebrengen. Dat huurders niet altijd al hun spullen hebben meeverhuisd, doet hieraan niet af (rechtsoverweging 3.12 van het arrest). Dit sluit aan op het standpunt van de huurders. De huurders stelden dat voor het recht op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex artikel 11g BbsH (de basis voor de verhuisvergoeding is inmiddels verplaatst van het BBSH naar artikel 7:220 BW) niet van belang is of zij daadwerkelijk zijn verhuisd, hetgeen zou blijken uit de parlementaire behandeling van wetsontwerp 31 528 (MvA EK 2009-1010, 31 528). Een huurder heeft recht op de vergoeding indien hij genoodzaakt is te verhuizen, niet pas wanneer hij verhuist (alinea 3.11 van het arrest). Het Bbsh is vervangen door Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en door de Woningwet .

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geeft in zijn arrest van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:288) aan dat de huurder ook recht heeft op de forfaitaire vergoeding ook als de huurder minder kosten heeft hoeven maken in verband met een noodzakelijke verhuizing. Ik spits dit arrest toe op de overwegingen in verband met deze vergoeding. In dit arrest wordt verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726). Dit arrest van de Hoge Raad wordt hieronder uitgewerkt. Dit laatstgenoemde arrest bevestigt dat de regeling van de verhuiskosten dwingend recht is.

Dat het voor de forfaitaire vergoeding van belang is dat de renovatie het noodzakelijk maakte dat de huurder tijdelijk moest verhuizen blijkt ook uit het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 december 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:10766).  Dat de huurder zelf weinig of geringe kosten heeft moeten maken en dat het tijdelijk verblijf slechts enkele weken duurde, deed dus niets af aan de verplichting om de forfaitaire vergoeding te voldoen. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II, rechtsoverweging 3.3) al geoordeeld dat de huurder die een volledig ingerichte wisselwoning ter beschikking gesteld had gekregen,  geen recht heeft op forfaitaire verhuiskostenvergoeding, als de huurder zelf geen verhuis- en inrichtingskosten hoeft te maken. Deze situatie verschilt met de situatie dat de huurder géén volledig ingerichte wisselwoning ter beschikking gesteld heeft gekregen maar ook geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In dat geval brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten. De rechtvaardiging voor de verschuldigdheid van deze kosten zit hem erin dat de verhuurder ervoor heeft gezorgd dat de kosten die normaal aan dit geval verbonden zijn, (kunnen) worden voorkomen. Waar dat niet het geval is, heeft de huurder dus recht op de vergoeding, ook als hij in werkelijkheid geen (noemenswaardige) kosten heeft gemaakt.

Ook als de huurder geen kosten zou hebben gemaakt, dan heeft deze recht op de forfaitaire vergoeding. Uit de tekst van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW, gelezen in het licht van de wetsgeschiedenis , volgt dat een huurder in ieder geval aanspraak heeft op de daar bedoelde minimumbijdrage (zij het onder aftrek van een eventuele door de gemeente aan de huurder betaalde vergoeding – vgl. lid 7), ook indien hij minder kosten heeft gemaakt dan het met de bijdrage gemoeide bedrag, en zelfs indien hij geen kosten heeft gemaakt. Een en ander is het gevolg van de keuze van de wetgever om een minimumvergoeding vast te stellen, waarop de huurder tenminste aanspraak heeft. Het hof merkt hierbij nog op dat in de tekst de woorden “bijdrage” en “bijdragen” worden gebruikt en dat die woorden erop kunnen duiden dat de huurder wel kosten gemaakt moet hebben. In het licht van wat hiervoor is overwogen over de wetsgeschiedenis en het karakter van de verhuiskostenvergoeding, kan uit het gebruik van deze woorden echter niet worden afgeleid dat de huurder alleen aanspraak heeft op een kostenvergoeding (van destijds maximaal € 5.892,-) wanneer hij kosten heeft gemaakt.

Dit standpunt komt ook overeen met het door de Hoge Raad gewezen arrest op 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire), waarin in rechtsoverwegingen 3.4 en 3.5 werd gesteld dat de huurder recht op deze vergoeding heeft als hij de woning moet verlaten. Niet is vereist dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist.

Gezien het bovenstaande hoeft de verhuurder zich dan ook niet in te spannen om een gemeubileerde woning beschikbaar te stellen als de verhuurder toch de forfaitaire vergoeding verschuldigd is.

De forfaitaire vergoeding kan aangevuld worden 

Dit recht op de vaste vergoeding kan worden aangevuld met een aanvullende schadevergoeding als de huurder aantoonbaar hogere schade lijdt. Dit volgt onder meer uit het feit dat artikel 7:220 lid 1 BW in het eerste zinsdeel van artikel 7:220 lid 2 BW van toepassing is verklaard. In de jurisprudentie is dit ook bevestigd.
Het hof Arnhem heeft in zijn arrest van 22 april 2009 Noot 93 in rechtsoverweging 5.4 gesteld dat deze bijdrage de huurder aanspraak geeft op het (forfaitaire) bedrag onafhankelijk van de hoogte van de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten en laat het recht op vergoeding van schade op grond van artikel 7:220 lid 1 BW onverlet, die niet door de verhuisbijdrage wordt gedekt.
De huurder die tijdelijk geen gebruik heeft kunnen maken van de keuken en het sanitair heeft in verband met renovatiewerkzaamheden ook recht op een verhuiskostenvergoeding. Dat de huurder geen gebruik heeft gemaakt van de wisselwoningen die beschikbaar waren, rechtvaardigt niet de stelling dat het in de praktijk doenlijk was de woningen tijdens de werkzaamheden te bewonen. Dit geldt ook voor het geval de huurders zelf hebben gekozen voor het aanbrengen van extra voorzieningen.

De vergoeding verhuiskosten is dwingend recht
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) uitgelaten over de vergoeding van verhuiskosten bij renovatie van een huurwoning als er sprake is van een combinatie van dringende werkzaamheden. Het ging hier om de relatie tot een woningcorporatie (toegelaten instelling) en een huurder.

De feiten die tot deze vragen hebben geleid luidden als volgt. De verhuurder geeft aan de huurder te kennen dat de door de huurder gehuurde woning voor het laatst dertig jaar geleden was gerenoveerd en dat zich een groot aantal technische problemen voordeden die opgelost dienden te worden.
De verhuurder gaf vervolgens aan dat in 2007 een inventarisatie van de problemen aan de woningen gemaakt zou worden. De verhuurder gaf na de inventarisatie aan dat de huurder een keuze had tussen een basis aanpak en een uitgebreidere aanpak van de woningen. De basisaanpak zou kostenneutraal zijn en de uitgebreide aanpak zou worden doorbelast in de huur. De huurder heeft gekozen voor de uitgebreide aanpak.

De huurder heeft vervolgens vier maanden in een wisselwoning verbleven. Zij heeft de huur en de energie- en waterkosten van de huurwoning doorbetaald en verder de energie- en waterkosten van de wisselwoning betaald. De huurder heeft zelf gezorgd voor de verhuizing naar en van de wisselwoning en heeft haar inboedel deels in de woning achtergelaten en deels meeverhuisd. Partijen hebben overeenstemming bereikt over verhoging van de huur met € 145 per maand (van € 466,82 naar € 611,82). De huurder heeft alsnog aanspraak gemaakt op de forfaitaire vergoeding als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft vastgesteld dat in het onderhavige geval sprake is van een combinatie van onderhoudswerkzaamheden en renovatiewerkzaamheden en dat de in de woning uitgevoerde werkzaamheden zo ingrijpend waren dat verhuizing door [betrokkene] c.s. en hun twee kinderen noodzakelijk was.

Er werden in dit verband door de het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 10 november 2015 de volgende prejudiciële vragen gesteld:

  1. Heeft een huurder aanspraak op een bijdrage in de kosten van verhuizing zoals bedoeld in artikel 11g Besluit beheer sociale-huursector (oud) (hierna: Bbsh (oud)), thans artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, als de renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde worden uitgevoerd op basis van door de huurder geïnitieerd overleg tussen huurder en verhuurder?
  2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 verschil als de verhuurder dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW uitvoert en hij de huurder de keuze geeft voor het tegelijkertijd uitvoeren van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 BW, waarbij deze renovatiewerkzaamheden nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, mede in het licht van de bewoordingen van lid 2 (“wanneer de verhuurder…wil overgaan tot renovatie”)? Wanneer is bij groot onderhoud sprake van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie?
  3. Heeft de rechter de vrijheid in geval van een combinatie van uitvoering van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW die tezamen nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, de verhuiskostenvergoeding van art. 11 Bbsh (oud), respectievelijk artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, toe te kennen, zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing te behoeven vast te stellen, (a) in het geval de verhuurder schadeplichtig is op grond van artikel 7:220 lid 1 BW of (b) zelfs zonder vast te behoeven te stellen dat de verhuurder schadeplichtig is?
  4. Is artikel 11g Bbsh (oud) in dier voege dwingend recht, dat een huurder geen afstand kan doen van de verhuiskostenvergoeding als hij een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aanvaardt, althans dat hij daarvan alleen afstand kan doen met een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling? Zou het antwoord anders luiden, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 lid 5 en 6 BW?”

De Hoge Raad stelt in zijn arrest van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) vast dat bij Wet van 4 februari 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie, Stb. 2010/90) is de in artikel 11g Bbsh (oud) neergelegde regeling is overgebracht naar artikel 7:220 BW, en zijn aan de tekst van laatstgenoemde bepaling de leden 5, 6 en 7 zijn toegevoegd. Volgens deze wet beloopt de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen het bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgestelde bedrag.
Het Bbsh is ingetrokken bij Besluit van 16 juni 2015 (Stb. 2015/231).
Het hof heeft in zijn tussenarrest terecht vooropgesteld dat in de onderhavige zaak nog het bepaalde in artikel 11g Bbsh (oud) van toepassing is. Artikel 7:220 lid 2 BW gold ook ten tijde van deze werkzaamheden. Volgens dit artikel wordt onder renovatie verstaan :“zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Er is geen sprake van renovatie als er sprake is van uitbreiding van servicekosten. Het Bbsh is vervangen door Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en door de Woningwet .

Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7).

Voor een antwoord op de vraag of een tegemoetkoming in de kosten is verschuldigd is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van deze bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW.

Volgens de Hoge raad kon van artikel 11g Bbsh (oud) niet worden afgeweken vanwege het dwingendrechtelijke karakter. Er kon daarom door een huurder geen afstand worden gedaan van zijn uit artikel 11g Bbsh (oud) voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder dat van deze artikelen afwijkt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 februari 2010 kan bovendien worden afgeleid dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is, en dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 6; Kamerstukken I 2009-2010, 31 528, nr. C, p. 3).
Dit geldt niettegenstaande het feit dat artikel 7:220 BW in beginsel van regelend recht is. Dit artikel wordt immers niet uitdrukkelijk genoemd in artikel 7:242 BW. Artikel 7:242 BW is tot stand gekomen, toen artikel 7:220 BW alleen nog de leden 1 tot en met 4 bevatte. Dit betekent dat de leden 5-7 van artikel 7:220 BW voor wat betreft de verhuiskostenvergoeding van dwingendrechtelijke aard is.

Dat de huurder recht lijkt te hebben op een forfaitaire vergoeding, maakt nog niet dat de huurder deze  vergoeding krijgt als de redelijkheid en billijkheid zich daartegen verzet. Dit bleek ook uit een vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 21 januari 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:225). Hier was sprake van renovatie van containerwoningen. Er waren campuscontracten afgesloten met betrekking tot deze woningen. Het was de huurders duidelijk dat deze woningen een levensduur van circa 15 jaar hadden. De meeste huurders die moesten verhuizen kregen andere woonruimte plus een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten aangeboden van € 2000.

De verhuurder stelde dat in dit geval een hogere verhuiskostenvergoeding dan de betaalde € 2.000,00 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Containerwoningen zijn volgens de verhuurder naar hun aard en uiterlijk tijdelijk. Dit is dan ook niet het type woning waarop de wetgever met de forfaitaire vergoeding het oog heeft gehad. Deze containerwoningen hebben weliswaar een badkamer, wc en keukenblokje, maar in het licht van de verhuiskostenvergoeding passen zij beter in de categorie onzelfstandige woonruimte. De aard en inrichting staan in de weg aan uitgebreide inrichtings(kosten). Bovendien zijn de woningen bestemd voor studenten, die flexibel en mobiel geacht mogen worden. Ook zou het bieden van dit soort flexibele oplossingen voor de krappe woningmarkt onmogelijk worden gemaakt, omdat containerwoningen zo vaak gerenoveerd moeten worden dat de verhuiskosten dit onbetaalbaar zouden maken.

De rechtbank overwoog dat de huurders in beginsel recht hebben op de forfaitaire tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De rechtbank is echter van oordeel dat in dit geval sprake is van bijkomende omstandigheden, die in het bijzonder betrekking hebben op de aard en inrichting van het gehuurde. De containerwoningen zijn een betrekkelijk nieuw fenomeen. Deze woningen voorzien in een behoefte om gezien de grote woningnood – in dit geval onder studenten – te voorzien in tijdelijke huisvestingsoplossingen. De containerwoningen hebben een beperkte levensduur en zijn demontabel. De tijdelijkheid van deze woningen is voor iedereen zichtbaar aan de manier waarop deze zijn opgebouwd en komt ook in de huurovereenkomsten duidelijk tot uitdrukking. De inrichting van de containerwoningen laat ook maar zeer beperkt ruimte voor een eigen inrichting. Een deel van de 25 m² vloeroppervlak wordt ingenomen door de vaste voorzieningen die bestaan uit een keukenblok, badkamer en wc. In de resterende ruimte kan dan nog slechts beperkt eigen inrichting en stoffering geplaatst worden.

In dit geval kwam er nog bij dat in de huurovereenkomsten tot uitdrukking was gebracht dat deze in november 2022 in ieder geval zouden moeten eindigen, vanwege – kort gezegd – het eindigen van een vrijstelling van de gemeente. Dit werd door huurders ook niet weersproken. Huurders hebben hier tegenover gesteld dat zij nu gedwongen zijn tot een extra verhuizing, maar dat hebben zij onvoldoende toegelicht.

Verder werd door de rechter geredeneerd dat door nu te verhuizen de huurders in november 2022 niet meer hoeven te verhuizen. De rechter concentreerde zich in deze uitspraak op de vraag of de verhuurder in dit geval de forfaitaire minimumbijdrage moet betalen.  Gezien de hiervoor genoemde omstandigheden, met name de bijzondere aard en inrichting van het gehuurde, achtte de kantonrechter toekenning van de volledige minimum verhuiskostenvergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Deze uitspraak kan alleen juist zijn als door de beperkte inrichting van de woning niet zonder meer gesproken kon worden van zelfstandige woonruimte. Mocht er wél sprake zijn geweest van zelfstandige woonruimte, dan heeft de huurder recht op het forfaitaire bedrag (HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II, rechtsoverwegingen 3.2.7 en 3.3.3 en HR 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire, rechtsoverweging 3.4). De procureur-generaal Wissink heeft echter in zijn conclusie van 24 maart 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:340) in rechtsoverweging 2.20 reeds opgemerkt dat in uitzonderlijk gevallen, waarin er sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, het beroep op een formele wet, in dit geval de minimumbijdrage in de verhuiskosten, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. Het onthouden van de dwingendrechtelijk voorgeschreven forfaitaire verhuiskostenvergoeding zal een hoge uitzondering blijven.

Het hof te Amsterdam heeft in zijn arrest van 19 december 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:3450) in hoger beroep het standpunt van de kantonrechter bevestigd.

Het hof acht het volgende van belang. De wettelijke verhuiskostenbepaling behelst wetgeving in formele zin. In verband met het grondwettelijk toetsingsverbod kan de rechter een dergelijke bepaling enkel toetsen aan een ieder verbindende bepalingen van internationaal recht. Toetsing van een dergelijke bepaling aan algemene rechtsbeginselen en (ander) ongeschreven recht is op grond van dat verbod uitgesloten. Dit laatste geldt ook indien die toetsing plaatsvindt in de sleutel van de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding van partijen bij onder meer een overeenkomst beheersen (art. 6:2 en 6:248 BW). Slechts indien sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, kan aanleiding bestaan om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Dat is het geval indien die niet-verdisconteerde bijzondere omstandigheden de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd doen zijn met algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht dat die toepassing achterwege moet blijven. Het hof was van oordeel dat de bijzondere omstandigheden zich wel degelijk voordoen.

Het hof nam de door de rechtbank geschetste omstandigheden over en voegde daar nog de volgende omstandigheden aan toe. De huurders hebben voor zolang als het duurde profijt gehad van dit initiatief van de verhuurder en al die tijd in de onmiddellijke nabijheid van [plaats A] een studentenbestaan kunnen leiden, met alle voordelen die daarbij hoorden. Toewijzing van hun vordering leidt er echter de facto toe dat dit voor de studenten die na hen komen niet meer mogelijk zal zijn. Dit is in elk geval voldoende aannemelijk. In dat verband heeft de verhuurder aangevoerd dat de financiële haalbaarheid van dergelijke projecten dan verdwijnt. Immers, onbetwist is dat een verhuiskostenvergoeding van € 6334 omgerekend betekent dat een containerwoning zestien maanden geen daadwerkelijke huuropbrengsten zal hebben. Projecten als deze, ook die van andere soortgelijke verhuurders, kunnen en zullen dan niet meer gerealiseerd worden omdat dat niet meer financieel rendabel is. Dit is een buitengewoon ongewenst maatschappelijk gevolg van het moeten vasthouden aan de forfaitaire vergoeding. Dit is ook niet uit te leggen aan de samenleving, die juist baat heeft bij dit soort projecten, te minder wanneer daarbij het volgende in het oog wordt gehouden.

Het gaat hier om een bijzondere doelgroep, te weten studenten. Zoals de verhuurder onbestreden heeft aangevoerd is een studentenverhuizing meer regel dan uitzondering, relatief eenvoudig en kost deze gemiddeld niet meer dan € 570,20. De huurders hebben ook niet gesteld dat dit meer is geweest. De € 2000 dekt meer dan ruimschoots die kosten. De huurders wisten van aanvang van de huur af dat hun bewoning slechts tijdelijk was en hebben daarvoor gekozen. Zij zijn gaan wonen in een container waarvan de levensduur beperkt was, de vrijstelling van de gemeente zou op enig moment hoe dan ook eindigen en na hun studie moesten zij sowieso vertrekken. In zoverre verschilt hun situatie dan ook wezenlijk van die van huurders van andere woonruimte in doorsnee gevallen.

Kortom. Als wordt vastgehouden aan de forfaitaire verhuiskostenvergoeding zullen studentenhuisvestingsprojecten als deze binnen korte tijd verleden tijd zijn, met alle negatieve maatschappelijke gevolgen van dien. Het belang van de huurders bij een vergoeding die ruim elf maal hoger ligt dan de werkelijke verhuiskosten weegt naar het oordeel van het hof niet op tegen het maatschappelijk belang van (voortzetting van) studentenhuisvesting in containerwoningen. De wetgever heeft deze situatie en de gevolgen van een en ander geenszins voorzien en meegewogen in de besluitvorming omtrent de toepasselijke wetgeving. Die gevolgen kunnen ook niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest. Daarom moet worden geoordeeld dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, en bestaat aanleiding om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Immers die niet-verdisconteerde bijzondere omstandigheden doen de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd zijn met algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht dat die toepassing achterwege moet blijven. Met de verhuiskostenvergoeding van € 2000 is op alleszins redelijke wijze voldaan aan de verplichtingen van de verhuurder en de belangen van de huurders op dit punt. Een hogere vergoeding is niet aanvaardbaar.

De omstandigheden kunnen er ook toe leiden dat de gevolgen van een bepaald handelen niet door de wetgever is voorzien, waardoor de huurder wél aansprak kan maken op een wettelijk  vastgestelde verhuisvergoeding. Deze situatie deed zich voor in zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 20 december 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:6866). In de zaak die tot het vonnis heeft geleid, had de verhuurder van een wooncomplex waarin mensen waren gehuisvest met een autismespectrumstoornis, de huurders te kennen gegeven dat het wooncomplex gesloopt zou worden.  Aan de huurders werd een andere locatie aangeboden. De huurders, waaronder de huurder die bij deze procedure was betrokken, gingen akkoord met huurbeëindiging en het sluiten van een nieuwe overeenkomst. De verhuurder wenste aan de huurders een bedrag van € 1.396,72 beschikbaar te stellen als verhuiskostenvergoeding.

De verhuurder stelde dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Er is niet eens sprake geweest van een huurbeëindiging wegens dringende redenen geweest, zodat naar de mening van de verhuurder geen wettelijk forfaitaire kosten vergoed hoeven te worden.

De kantonrechter overwoog dat uit de door de verhuurder gestelde feiten en omstandigheden niet volgt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd en de huurder daardoor afstand heeft gedaan van zijn recht op een verhuiskostenvergoeding.

De kantonrechter constateert dat door de verhuurder geen vordering bij de kantonrechter ingesteld tot beëindiging van de huurovereenkomst. Er is daarmee in deze zaak feitelijk sprake van een situatie die niet door de wetgever is voorzien. Door de sloop van het gebouw, waarin de woonruimte van de huurder was gevestigd was er sprake van een gedwongen definitieve verhuizing naar een andere locatie.  Doordat de huurder niet tegen de beëindiging van de oude huurovereenkomst heeft geprotesteerd is de opzegging door de verhuurder niet aan de kantonrechter voorgelegd en is niet toegekomen aan vaststelling van een verhuiskostenvergoeding, terwijl de huurder wel verhuiskosten moest maken vanwege de sloop van zijn oude woning.

Naar het oordeel van de kantonrechter valt hierdoor naar de letter van de wet tussen wal en schip en de verhuurder had dat kunnen en moeten voorkomen door de in dit geval meest aangewezen juridische weg van opzegging van de huurovereenkomst (met een vordering tot beëindiging) op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie te volgen, dan wel uit zichzelf de verhuiskostenvergoeding aan te bieden. De wetsbepalingen over dringend eigen gebruik wegens renovatie regelen immers dat de huurder bij een dergelijke opzegging altijd aanspraak kan maken op een bijdrage in de kosten die de verhuizing met zich meebrengt, waarbij voor huurders van zelfstandige woningen een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten is geregeld. Deze regeling brengt mee dat een opzegging van de huur vanwege dringend nodig hebben voor eigen gebruik wegens renovatie slechts effect kan krijgen wanneer de verhuurder bereid is de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te verstrekken van ten minste het bij ministeriële regeling vast te stellen bedrag. De verhuurder heeft deze wettelijke regeling niet gevolgd.

Het is naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder het recht op een verhuiskostenvergoeding conform de wet wordt ontzegd door de wijze waarop de verhuurder vorm heeft gegeven aan de (juridische) gevolgen van de sloop van het pand en de afwikkeling van de huurovereenkomst. De ten onrechte verstuurde brief naar de huurder met de mededeling van de verhuurder dat zijn opzegging “in goede orde” is ontvangen maakt dat des te meer pregnant. De wetgever heeft, zoals hiervoor is overwogen, immers juist willen voorzien in een vergoeding bij renovatie – waaronder ook sloop met vervangende nieuwbouw – voor alle huurders. De kantonrechter kwam vanwege al het voorgaande tot de conclusie dat de verhuurder de wettelijke verhuiskostenvergoeding aan de huurder moest betalen.

Jurisprudentie waarin de forfaitaire vergoeding bij renovatie is verlaagd 

De oude jurisprudentie ging er in beginsel van uit dat bij renovatie en de daaruit voortspruitende noodzaak tot verhuizen  uitzonderingen mogelijk zijn op de forfaitaire vergoeding die de verhuurder verschuldigd is bij een noodzakelijke verhuizing in verband met renovatie. Als de huurder aantoonbaar veel minder kosten heeft gemaakt, dan kan door de verhuurder toch een lager bedrag zijn verschuldigd, aldus de inmiddels achterhaalde jurisprudentie. De Hoge Raad heeft echter in zijn arrest van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) immers geoordeeld dat voor de forfaitaire verhuiskostenvergoeding niet is vereist dat huurder meer meeneemt dan beperkt aantal persoonlijke voorwerpen.

De beslissing die door de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 4 januari 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:359) was vermeld lijkt door het arrest van de Hoge Raad van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) achterhaald. Ik laat de discussie of hier nu wel of niet van een renovatie sprake was in het midden. Ik beperk mij hier tot de vraag of de forfaitaire vergoeding door de verhuurder op grond van de redelijkheid kan worden beperkt. Deze vraag werd bevestigend beantwoord. De huurder was hier feitelijk niet verhuisd in de zin dat sprake was van een volledig ingerichte logeerwoning. De huurder hoefde niet meer dan een aantal persoonlijke spullen mee te nemen en heeft kosteloos gebruik gemaakt van de logeerwoning. De huurder stelde dat zij (veel) kleding meegenomen had voor de drie kinderen en voor twee volwassenen, kook- en eetgerei bestaande uit pannen, borden, bestek, afwasdroogrek en dergelijke, schoonmaakartikelen en gordijnen, in verband met het ontbreken van gordijnen in de woonkamer en de keuken, en dat zij met haar gezin drie weken in de rustwoning is verbleven. De kantonrechter zag in het onderhavige geval op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW een reden om de vergoeding op een lager bedrag vast te stellen, te weten op € 1.500. Zoals hierboven opgemerkt is er volgens de Hoge Raad geen recht om de forfaitaire vergoeding te verlagen als de huurder weinig kosten heeft moeten maken in verband met het tijdelijk verblijf elders wegens een renovatie.

Van der Sanden ging – gezien het arrest van de Hoge Raad van 15 september 2023 – ook van een te beperkt begrip van verhuiskostenvergoeding uit. Hij redeneerde als volgt: van een verhuizing is doorgaans sprake als de gehele inboedel naar de wisselwoning wordt gebracht, of als er naar een definitieve locatie wordt verhuisd. Als de verhuurder een gemeubileerd huis aanbiedt of een tijdelijk verblijf in een vakantiehuisje mogelijk is, dan is er geen sprake van een verhuizing en is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. Huurder heeft dan immers geen noemenswaardige, en aan renovatie gerelateerde, extra kosten gemaakt (Sdu Uitgevers, Huurrecht @ctueel 2015-4, Verhuiskostenvergoeding bij renovatie en noodzakelijke verhuizing? Door mr. P.G.A. van der Sanden).

Hierboven is reeds gewezen op het arrest de Hoge Raad van 5 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire), waarin in rechtsoverwegingen 3.4 en 3.5 werd gesteld dat de huurder recht op deze vergoeding heeft als hij de woning moet verlaten. Verhuizen van de inboedel of delen van de inboedel is dus geen criterium  voor het al dan niet in aanmerking komen voor de verhuisvergoeding. Die vergoeding is weer niet verschuldigd als de huurder een passende en ingerichte wisselwoning krijgt aangeboden.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kwam in zijn arrest van 2 februari 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:964) tot oordeel dat de huurder niet in aanmerking kwam voor een verhuisvergoeding omdat geen verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW had plaatsgevonden.  Er was sprake van een logeerwoning, er was geen huisraad overgebracht naar de logeerwoning en er waren geen (her)inrichtingskosten gemaakt. Er was ook sprake van een kortdurend verblijf van circa twee weken in de logeerwoning. Het hof week hierbij af van de eerdere lijn die was in gezet in onder meer het volgende arrest. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kwam in zijn arrest van 22 juni 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:6124) al weer min of meer terug op zijn standpunt als verwoord in zijn arrest van 2 februari 2021. Het hof was kennelijk aan het  twijfelen geslagen voor wat betreft zijn eerder ingenomen standpunt. Het hof beschreef in dit arrest de verschillende standpunten in de literatuur over dit onderwerp.  Het hof stelde de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

  1. Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
  2. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
  3. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
  4. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
  5. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
  6. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

De procureur-generaal (mr. W.L. Valk) heeft op 24 december 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:1245) een conclusie geschreven waarin deze prejudiciële vragen werden beantwoord. Een uitleg volgens welke een tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar een logeerwoning niet een verhuizing is, is naar de mening van Valk niet goed verenigbaar met de wetsgeschiedenis van artikel 7:220 leden 5, 6 en 7 BW. Dit betekent volgens mr. Valk echter niet dat de huurder onder alle omstandigheden op de wettelijke minimumbijdrage aanspraak kan maken. Indien de huurder heeft toegestemd in de vervanging van de op grond van de wet verschuldigde prestatie door een andere prestatie, dan bevrijdt op grond van artikel 6:45 BW het verrichten van die andere prestatie de verhuurder van zijn verbintenis. Partijen kunnen dus de volgens de wet verschuldigde prestatie in geld, vervangen door een prestatie in natura (de terbeschikkingstelling van de logeerwoning en eventueel nog andere prestaties). Zulke inbetalinggeving is niet een afstand van recht door de huurder van zijn wettelijke aanspraak op de minimumbijdrage, maar levert in plaats daarvan de nakoming van die oorspronkelijke verbintenis op.

De memorie van Toelichting (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4) beschrijft de verhuizing die noodzakelijk is in verband met renovatie als volgt: ‘Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.’

De noodzaak tot verhuizen is volgens de wetsgeschiedenis dus gelijk aan niet in de woning kunnen blijven wonen, dit in verband met de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden en eventueel de persoonlijke omstandigheden van de huurder. De huurder heeft eenvoudig recht op vergoeding van de kosten die de verhuizing meebrengt, waaronder ook van de kosten van herinrichting van de gerenoveerde woning. Ook de kosten van tijdelijke opslag van inboedelgoederen, alsook de kosten van het verhuizen van die goederen naar en van opslagruimte, vallen hier volgens mr. Valk onder. Artikel 7:220 leden 5, 6 en 7 BW geeft een bijzondere regeling voor het geval een voorgenomen renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Noodzaakt de renovatie niet tot verhuizing en kan de huurder dus ondanks de renovatie in de woning blijven wonen, dan is de specialis van leden 5, 6 en 7 niet van toepassing.

Deze plek leent het niet om deze hele uitspaak gedetailleerd te behandelen. Het is voor de achtergrond van deze verstandig om deze conclusie te lezen.

Mr. R.A. Veldman is in de noot bij het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:288, WR 2019/81) van mening dat er voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een noodzakelijke verhuizing, gekeken dient te worden of door de renovatie een verhuizing van de huurder noodzakelijk is geworden. Als dat het geval is, dan zouden de omstandigheden zoals de aanwezigheid van een logeerwoning of het verblijf bij een broer tijdens deze  werkzaamheden niet af hoeven te doen aan de noodzaak tot verhuizing van de huurder.   Als er een noodzaak tot verhuizing is, dan past hier een verhuisvergoeding bij volgens Veldman.  Veldman is van mening dat bij een noodzakelijke verhuizing de forfaitaire vergoeding past ongeacht de kosten die de huurder heeft moeten maken. Ik ben het met Veldman eens dat deze regeling juist is bedoeld om discussie over de hoogte van de kosten te voorkomen.  Ik kan mij er in vinden dat niet de kosten het uitgangspunt van deze vergoeding dienen te zijn, maar dat de noodzaak tot verhuizing het uitgangspunt dient te zijn. Het zal immers toch ook niet van belang zijn als de huurder van een familielid  gratis hulp en een gebruikte inboedel krijgt, waardoor de huurder zelf geen kosten hoeft te maken. Het lijkt mij echter niet redelijk dat als door de verhuurder een gemeubileerde woning wordt aangeboden en de huurder daardoor geen kosten hoeft te maken, dat de verhuurder dan toch gehouden is het gehele forfaitaire bedrag te vergoeden. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is dit standpunt in zijn bovengenoemde arrest van 2 februari 2021 inmiddels ook toegedaan. Zie hierover ook de overwegingen van de Hoge Raad (HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II, rechtsoverwegingen 3.2.7 en 3.3.3 en HR 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire, rechtsoverweging 3.4).

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:493) eveneens geoordeeld dat de verhuurder geen forfaitaire vergoeding hoeft toe te kennen als de verhuurder een volledig ingerichte woning ter beschikking heeft gesteld.

Volgens de Hoge raad is de strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. In lijn daarmee is het bedrag van de minimumbijdrage gebaseerd op daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting op nutsvoorzieningen. Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient – naar het oordeel van de Hoge Raad – de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder evenwel juist de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen.

In het licht van het bovenstaande brengt – naar het oordeel van de Hoge Raad – een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit artikel 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) niet verwezen naar dit arrest. Ik ga er daarom niet vanuit dat bij aanbieding van een geheel ingerichte wisselwoning de verhuurder een forfaitaire vergoeding verschuldigd is. In het arrest van de Hoge Raad van 15 september 2023 werd ook geen wisselwoning aangeboden.

Het gerechtshof Den Haag liep in zijn arrest van 18 januari 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:17) wees een gevorderde verhuiskostenvergoeding af, omdat niet was gebleken dat de huurder is verhuisd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. De Hoge Raad heeft echter in zijn arrest van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) hierover een ander oordeel gegeven. Ik laat eerst de overwegingen van de het hof eerst de revue passeren en ik geef daarna de overwegingen van de Hoge Raad weer.

In deze zaak huurt een huurder een woning in een complex, waaraan werkzaamheden zijn uitgevoerd. Van juli 2019 tot april 2020 hebben in het complex werkzaamheden plaatsgevonden; in de woning van de huurder van 4 tot en met 18 september 2019. De huurder werkt in de regel vanuit huis. Hij heeft in de periode waarin aan het complex is gewerkt, enige tijd bij vrienden gelogeerd. Daarbij heeft hij slechts een beperkt aantal persoonlijke voorwerpen meegenomen.

Volgens de huurder was de daardoor veroorzaakte overlast zo ernstig dat hij genoodzaakt was om zijn woning te verlaten. De huurder heeft de kantonrechter gevraagd om toewijzing van een verhuiskostenvergoeding en een huurprijsvermindering. De kantonrechter heeft het eerste toegewezen en het tweede afgewezen. Het hof wees de verhuiskostenvergoeding in dit arrest af, omdat niet was gebleken dat de huurder is verhuisd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Hij was destijds namelijk bij vrienden gaan logeren en heeft daarbij alleen een gering aantal persoonlijke voorwerpen meegenomen. Het hof wees ook de huurprijsvermindering af, omdat het vond dat de huurder niet duidelijk had gemaakt dat hij een mate van overlast heeft ervaren die verder gaat dan die een doorsneehuurder bij aanvang van de huur had mogen verwachten.

Ten aanzien van de verhuiskostenvergoeding merkte het hof op dat het normale taalgebruik houdt “verhuizen” in dat een bewoner niet alleen als persoon zijn woning verlaat, maar ook dat hij meer meeneemt dan enkele logeerspullen. Deze op de taalkundige betekenis gestoelde lezing vindt bevestiging in de samenhang tussen de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW, waar lid 6, dat in aansluiting op lid 5 voorziet in een forfaitaire minimumbijdrage, spreekt over een bijdrage in “de verhuis- en inrichtingskosten”. Zij vindt naar het oordeel van het hof ook bevestiging in de wordingsgeschiedenis van lid 6. De verhuiskostenregeling van artikel 7:220 leden 5 tot en met 7 BW stond voorheen in artikel 11g (oud) van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). De betrokken ministers hadden bij de verplaatsing van die regeling naar de huurtitel van Boek 7 BW toegelicht dat zij gebaseerd was op een motie Van Gent c.s. Die motie zette uiteen dat “bewoners die als gevolg van de voor stedelijke vernieuwing noodzakelijke, hof herstructurering gedwongen worden te verhuizen, recht hebben op een fatsoenlijke tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten” en dat die kosten “minimaal 4175 euro (NIBUD) en maximaal 6.885 euro (Woonbond)” bedragen. Het in dit citaat genoemde minimumbedrag staat in het rapport “Berekening van verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting. Ook daaruit volgt dat de wetgever bij die regeling een situatie voor ogen heeft gehad waarin de huurder meer verplaatst dan een beperkt aantal logeerspullen. Nu vaststond dat de huurder bij het tijdelijk bij vrienden logeren niet meer heeft meegenomen dan enkele persoonlijke voorwerpen is dus geen sprake van een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Het hof wees de gevorderde verhuiskostenvergoeding daarom af.

De huurprijsvermindering werd ook afgewezen, hoewel er wel een paar weken door de werkzaamheden aanzienlijk verminderd huurgenot in de woning was ervaren.  De huurder onderbouwde  zijn standpunt als volgt: hij stelde thuis als schrijver te werken en zou zich daarvoor concentreren, hetgeen niet mogelijk was door het voortdurende lawaai. Hij heeft zijn inboedel naar het midden van alle kamers moeten verplaatsen en met een zeil moeten afdekken. Hij had op één pitje moeten koken. De werkzaamheden hadden stofwolken veroorzaakt die gevaarlijk zijn voor zijn gezondheid omdat hij aan niet-allergische bronchiale astma lijdt. In de nabijheid van zijn woning was een tijdelijke werklift geplaatst die voortdurend door de werklieden werd gebruikt en extra lawaai en verplaatsingen bij zijn woningen veroorzaakte. Het gemeenschappelijke onderkomen met een woonkamer met wifi en sanitaire voorzieningen dat de verhuurder tijdens de werkzaamheden aan de bewoners ter beschikking had gesteld was volgens de huurder geen reëel alternatief, omdat hij daar niet rustig kon lezen, schrijven en bellen, en hij er ook niet zijn papieren archief kon raadplegen.

Het hof is echter van oordeel dat voor toewijzing van een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW is een gebrek vereist, dat in artikel 7:204 lid 2 BW, voor zover relevant en toegepast op een woning, wordt gedefinieerd als een staat of eigenschap van de woning waardoor zij aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huur mag verwachten van een goed onderhouden woning. Uit de bewoording “dat een huurder bij aanvang van de huur mag verwachten” volgt dat het daarbij niet gaat om de verwachtingen van (in dit geval) de huurder, maar om de geobjectiveerde verwachtingen van een doorsnee woninghuurder.

Het complex dateert uit de jaren 1970 en een doorsneehuurder mocht bij aanvang van de huur, wanneer die ook was, verwachten dat de verhuurder op enig moment onderhoudswerkzaamheden aan dat complex zou willen laten verrichten, en dat hij daar dan overlast van zou hebben. De verhuurder wees er terecht op dat uit het wettelijk huurstelsel volgt dat bij die verwachting ook hoort dat de huurder die overlast moet aanvaarden. De huurder moet namelijk gelegenheid geven tot de uitvoering van dringende werkzaamheden, een redelijk voorgestelde renovatie en/of, afhankelijk van de omstandigheden, overige werkzaamheden (artikelen 7:220 leden 1 en 2 en 7:213 BW), en daarbij hoort niet alleen dat hij toegang geeft tot het gehuurde en de betrokken werklieden hun werk laat doen, maar ook dat hij de overlast aanvaardt die daar normaal bij hoort.

Hier geldt volgens het hof bovendien dat de verhuurder in haar informatiebrochure zeer uitgebreid de werkzaamheden heeft beschreven die zij aan het complex wilde laten verrichten. De brochure beschreef  gedetailleerd per onderwerp de werkzaamheden (“Wat gaan we doen”) en wat de gevolgen voor de bewoner zijn (“Wat betekent dit voor u?”), gevolgd door hoofdstukken “Overlast tijdens de werkzaamheden” en “Wat verwachten wij van u”. In dat laatste hoofdstuk heeft de verhuurder verduidelijkt dat de werkzaamheden in bewoonde staat zouden worden uitgevoerd. Het voorstel voorzag niet in een huurprijsvermindering. Beide partijen vinden dat de beschreven werkzaamheden voor een deel als renovatie moeten worden aangemerkt. de huurder heeft getekend voor akkoord voor uitvoering van de werkzaamheden.

Het hof is verder van oordeel dat uit de wordingsgeschiedenis van artikel 7:220 lid 1 BW volgt dat de verwijzing naar de mogelijkheid om huurprijsvermindering te vragen in beginsel betrekking heeft op de situatie waarin dringende werkzaamheden noodzakelijk zijn om een gebrek te verhelpen en die werkzaamheden tot verminderd huurgenot leiden. Ook heeft de regering ter toelichting op het wetsvoorstel om de verhuiskostenregeling van artikel 11g Bbsh naar artikel 7:220 BW over te hevelen uitgelegd dat “[e]en vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade [bij renovatie, hof] uitdrukkelijk een plaats [verdient, hof] in het renovatievoorstel van de verhuurder”, waardoor de ruimte des te beperkter is om buiten een redelijk renovatievoorstel om nog om een huurprijsvermindering te vragen. De hof kwam op grond hiervan op een afwijzing van de gevorderde huurprijsvermindering.

Het hof bracht hierbij niet eens ter sprake of het goed kunnen gebruiken van de woning in verband met de werkzaamheden van de huurder niet tot de bestemming van het gehuurde behoort. Het gehuurde heeft immers een woonbestemming. Het is daarom niet zonder meer zo dat het storen van de werkzaamheden als schrijver onder de specifieke woonbestemming zou horen te vallen. Het hof zag onvoldoende aanleiding om met betrekking tot het voorgaande de beantwoording van die vragen af te wachten, omdat de verhuurder in de betrokken zaak, anders dan hier, aan de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking had gesteld.

De Hoge Raad heeft echter in zijn arrest van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) vermeld dat voor de forfaitaire verhuiskostenvergoeding niet is vereist dat huurder meer meeneemt dan beperkt aantal persoonlijke voorwerpen. In dit arrest wordt de omstandigheid dat vanuit huis wordt gewerkt en renovatie daaraan in de weg staat ook meegenomen.

De Hoge Raad overwoog dat de forfaitaire vergoeding verschuldigd is als er een noodzaak tot verhuizing aanwezig is. De Hoge Raad overwoog dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat die noodzaak tot verhuizing er is als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet enkel de aard en omvang van de werkzaamheden zijn daarbij bepalend. Denkbaar is dat de werkzaamheden het voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar dat het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder noodzakelijk is het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten. Tot de bijkomende omstandigheden die het voor een individuele huurder noodzakelijk kunnen maken het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten, behoort de omstandigheid dat de huurder, zoals in het onderhavige geval, in de regel vanuit huis werkt. Bij de beoordeling of deze noodzaak zich voordoet, speelt onder meer een rol of aan de huurder alternatieve werkruimte, bijvoorbeeld bij de werkgever, ter beschikking staat.

Een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten op de grond dat de renovatie eraan in de weg staat dat hij zijn werkzaamheden vanuit huis verricht, kan naar het oordeel van de Hoge Raad geen aanspraak maken op de minimumbijdrage indien de verhuurder een redelijke en passende voorziening heeft getroffen die de huurder in staat stelt om zijn werkzaamheden te verrichten. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard.

De procureur-generaal Wissink heeft in zijn conclusie van 24 maart 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:340) ook gesteld dat het thuiswerken zeker sinds de coronacrisis een normaal verschijnsel is. Werkt een huurder thuis, dan kan dit naar het oordeel van Wissink een (bijkomende) omstandigheid zijn die moet worden meegewogen bij de beoordeling of de renovatie een verhuizing noodzakelijk maakt. Deze omstandigheden zijn afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden van de huurder.  Daarbij zal onder meer een rol spelen of de huurder ook een andere werkplek heeft dan zijn eigen woning, zoals bij werknemers in de regel het geval zal zijn. Als een werknemer kan uitwijken naar kantoor, hoewel dat praktische bezwaren met zich mee zou kunnen brengen zoals het halen en brengen van kinderen naar de kinderopvang of lange reistijd voor files, dan zal dit niet snel kunnen leiden tot het noodzakelijk maken van een verhuizing.

Uit de parlementaire geschiedenis kan daarnaast worden afgeleid dat – indien sprake is van een noodzaak tot verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW – de huurder éénmaal recht heeft op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt, en dat de vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage, ook indien de huurder geen of minder kosten maakt. Voor de verschuldigdheid van de minimumbijdrage volstaat dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten. Niet vereist is dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist.

Uit het voorgaande volgde dat het feit dat de huurder tijdelijk bij vrienden gaat logeren en niet meer meeneemt dan enkele persoonlijke voorwerpen, niet uitsluit dat van een verhuizing sprake is.

Noodzakelijk tijdelijk verblijf elders? 

Als het in het kader van deze renovatie oorspronkelijk de bedoeling was dat de huurders gedurende de werkzaamheden in hun woning zouden blijven wonen, dan kan het gedurende de werkzaamheden toch duidelijk zijn dat van de huurders niet kan worden gevergd dat zij in hun woning blijven wonen. Het hof te ‘s-Gravenhage noemt in zijn arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244 ) de volgende omstandigheden die er toe kunnen leiden dat van de huurder niet kan worden gevergd dat deze gedurende de overeengekomen werkzaamheden in de woning blijft wonen:

  • de aard van de uitgevoerde werkzaamheden (slopen en vernieuwen), de daarmee gepaard gaande geluidsoverlast, stofontwikkeling en asbestsanering (van riolering en schoorsteen);
  • binnenwerkzaamheden in alle vertrekken van de woning;
  • de werkzaamheden noopten de huurders ertoe hun spullen overdag nauwkeurig af te dekken en zelf geregeld elders te verblijven;
  • gedurende bepaalde perioden konden de huurders geen gebruik maken van de normale voorzieningen (keuken, douche, toilet, water, elektriciteit en verwarming) en
  • de geplande duur van de werkzaamheden (uiteindelijk langer dan 5 weken).

Gezien deze omstandigheden mocht de verhuurder naar het oordeel van het hof in redelijkheid niet van huurders verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen, ook al had hij (overigens deels buiten de woningen) enkele voorzieningen getroffen in verband met het tijdelijk moeten missen van de normale voorzieningen.

Het hof te Amsterdam geeft in zijn arrest van 20 april 2010 LJN: BN4093, gerechtshof Amsterdam, 200.001.396/01 in rechtsoverweging 2.3 duidelijk weer dat ook renovatiewerkzaamheden die de verhuurder afhankelijk heeft gemaakt van door haar huurders te maken keuzen – als renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW zijn aan te merken. De mate waarin deze werkzaamheden ertoe bijdroegen dat een min of meer normale bewoning tijdelijk onmogelijk werd, staat los van de vraag of de huurder ervoor had kunnen kiezen de door de verhuurder aangeboden extra’s niet te laten aanbrengen. Dit brengt met zich mee dat de verhuurder die had kunnen voorzien dat het totaal pakket aan werkzaamheden (inclusief de door de huurder zelf gekozen extra werkzaamheden) de huurder zou nopen tot tijdelijke verhuizing, dit geheel aan werkzaamheden tot uitgangspunt kan dienen voor de vraag of er nog sprake was van aanvaardbaar woongenot mede gelet op de beschikbare voorzieningen in- en buiten de woning.

Als de verhuurder van mening is dat de renovatie zonder verhuizing van de huurder uitgevoerd kan worden, dan is de verhuurder dus in beginsel niet gehouden een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder te verstrekken. Dat is ook niet het geval als de huurder zonder noodzaak tot verhuizing er voor kiest om tijdelijk in een wisselwoning te wonen. Een huurder die met een verhuurder was overeengekomen dat deze met uitsluiting van een verhuisvergoeding een wisselwoning voor een paar weken kreeg aangeboden, wenste toch deze vergoeding te ontvangen. De kantonrechter wees deze vordering af. De huurder trachtte uiteindelijk zijn gelijk bij het hof te Amsterdam te halen. Het hof te Amsterdam wees in zijn arrest van 16 december 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:5415 ) de vordering van de huurder af. Het hof was van mening dat de woning gedurende de werkzaamheden nog bewoonbaar was. Gedurende korte periode konden een aantal voorzieningen niet worden gebruikt, terwijl gedurende korte periode van voorzieningen in een andere woning gebruik gemaakt kon worden. De huurder had verder niet voldoende toegelicht waarom deze tijdelijke ongemakken verhuizing noodzakelijk maakten. Hier ontbrak het causale verband tussen renovatie en verhuizing. De huurder kon daarom alleen aanspraak maken op de vergoeding van € 582 ter compensatie van overlast.

Verder had de huurder zich beroepen op de gemaakte afspraken over de inhoud van sociale plannen bij sloop en verbetering (kaderafspraken) tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam. Zowel de kantonrechter als het hof te Amsterdam waren van mening dat de huurder geen aanspraken kon ontlenen aan de kaderafspraken, aangezien hij bij die overeenkomst geen partij was. Evenmin bevatten de kaderafspraken een derdenbeding ten gunste van de individuele huurder, zodat hij ook om die reden geen aanspraak kon maken op de daarin vervatte bedragen.

Geen forfaitaire vergoeding verschuldigd bij dringende werkzaamheden

Voor een antwoord op de vraag of een tegemoetkoming in de kosten is verschuldigd, is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van deze bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. De verhuizing moet noodzakelijk zijn in dier voege dat de werkzaamheden niet uitgevoerd kunnen worden als de huurder gebruik van het gehuurde blijft maken.

De rechtbank Rotterdam sloot in haar vonnis van 5 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:5520) hierop aan.  De rechter verwees naar het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726). In het vonnis werd door de rechter gesteld dat de renovatiewerkzaamheden op zichzelf gesteld een verhuizing noodzakelijk dienen te maken om tot betaling van de vergoeding te kunnen leiden. Dit impliceert volgens de kantonrechter dat dringende werkzaamheden, die niet als renovatie kunnen worden gekwalificeerd, ook als daarvoor een verhuizing noodzakelijk is, nimmer tot een (forfaitaire) tegemoetkoming kunnen leiden. In het arrest van de Hoge raad van 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II, rechtsoverweging 3.2.3) komt tot uitdrukking dat bij dringende werkzaamheden de huurder geen recht heeft op de forfaitaire vergoeding, maar op een vergoeding van de aangetoonde verhuiskosten.

Hierbij speelde het volgende. Huurster had aan verhuurder gevraagd een andere woonruimte aan te bieden omdat zij en haar zoontje werden bedreigd door de ex-partner. Het verzoek te verhuizen werd door de politie ondersteund, kennelijk omdat de politie een verhuizing naar een andere omgeving raadzaam achtte. In mei 2018 waren een aantal woningen door de verhuurder aan huurster aangeboden, doch tot een verhuizing was het niet gekomen. In juni 2018 had huurster haar intrek genomen in een logeerwoning in het complex. Het gehuurde was ontruimd en de inboedel was, op kosten van verhuurder opgeslagen. Huurster had de huurovereenkomst op 16 augustus 2018 opgezegd tegen 20 augustus 2018. Huurster is verhuisd naar een voor verhuurder niet bekend nieuw adres.

Aan de hand van de feiten oordeelde de rechter dat er geen sprake was van werkzaamheden die verhuizing noodzakelijk maakten. De kantonrechter stelde vast dat verschillende renovatiewerkzaamheden werden uitgevoerd. Een renovatie maakt verhuizing noodzakelijk wanneer de woning door die renovatie tijdelijk niet voor bewoning geschikt is. Daarbij mag van de huurder wel tijdelijk enige beperking van het normale gebruik worden verwacht. In de hiervoor weergegeven situatie was sprake van renovatiewerkzaamheden waardoor de woonruimte soms korte tijd niet voor bewoning geschikt is, maar die perioden waren zeer beperkt. Wanneer de ramen werden verwijderd om te worden teruggeplaatst door nieuwe ramen binnen één werkdag vormt dat, naar het oordeel van de kantonrechter weliswaar gedurende die werkdag een belemmering om in de woning te wonen, maar omdat het werk na die werkdag is afgerond noodzaakt die belemmering niet tot een verhuizing. Hetzelfde geldt voor de aanpassing van de plafonds, het vervangen van de cv-ketel en het aanbrengen van het ventilatiekanaal.

Gelet op het oordeel van de Hoge Raad (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726) kon in deze omstandigheid geen aanspraak worden gemaakt op de tegemoetkoming in de kosten van verhuizen en herinrichten, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW. De kantonrechter oordeelt dat de verhuizing naar de logeerwoning niet was geschied vanwege de renovatie, maar vanwege de noodzaak om de buurt te verlaten. Al met al oordeelde de kantonrechter dat de persoonlijke omstandigheden van huurster al evenmin noopten tot een verhuizing in relatie tot de renovatie.

Volgens de Hoge raad kon van artikel 11g Bbsh (oud) niet worden afgeweken vanwege het dwingendrechtelijke karakter. Er kon daarom door een huurder geen afstand worden gedaan van zijn uit artikel 11g Bbsh (oud) voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder dat van deze artikelen afwijkt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 februari 2010 kan bovendien worden afgeleid dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is, en dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 6; Kamerstukken I 2009-2010, 31 528, nr. C, p. 3). Dit geldt niettegenstaande het feit dat artikel 7:220 BW in beginsel van regelend recht is. Dit artikel wordt immers niet uitdrukkelijk genoemd in artikel 7:242 BW. Artikel 7:242 BW is tot stand gekomen, toen artikel 7:220 BW alleen nog de leden 1 tot en met 4 bevatte. Dit betekent dat de leden 5-7 van artikel 7:220 BW voor wat betreft de verhuiskostenvergoeding van dwingendrechtelijke aard zijn.

Deze lijn wordt gevolgd in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 2 mei 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:3507). In dit vonnis werd een casus besproken waarbij door de verhuurder zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden werden uitgevoerd. De dringende werkzaamheden hadden onder meer betrekking op herstel van de fundering, verwijdering en vervanging van binnenmuren, vervanging van de vloer, etc. De renovatiewerkzaamheden betroffen onder meer aanbrengen van dubbelglas, isolatie van dak en dakkapel, etc.  (tekst met randnummer 3.4.). Hier was weliswaar sprake van een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden, doch door de renovatie was een verblijf elders niet noodzakelijk. De rechter overwoog ten aanzien van de verhuisvergoeding als volgt: de geplande renovatiewerkzaamheden zijn redelijk te noemen. Voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden geldt dat deze op zichzelf genomen een verhuizing van de huurder niet noodzakelijk maken. De verhuurder is dan ook geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Evenwel heeft de verhuurder aan de huurders, geheel onverplicht, een vergoeding ad € 1.000,- alsmede een wisselwoning aangeboden. Een verhuisbedrijf zal daarnaast voor de huurders de begane grond leegruimen, waarbij de spullen van de huurders tijdelijk worden opgeslagen in containers, en na afronding van de werkzaamheden worden de spullen weer teruggeplaatst. De rechtbank was aldus van oordeel dat de huurder geen recht had op een forfaitaire vergoeding. De werkzaamheden waarvoor verhuizing noodzakelijk was, betroffen immers dringende werkzaamheden. In verband met dringende werkzaamheden is de verhuurder niet gehouden een bedrag aan verhuisvergoeding aan te dragen en een wisselwoning aan te bieden. Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW is de verhuurder niet verplicht deze vergoedingen te voldoen aan de huurder.  De huurder dient zijn schade te bewijzen die hij als gevolg van deze werkzaamheden lijdt. De verhuurder kan een vergoeding van schade uitsluiten gezien het feit dat artikel 7:220 lid 1 BW regelend recht bevat. Een dergelijke uitsluiting zal vermoedelijk door de redelijkheid en billijkheid geneutraliseerd kunnen worden.

Het gegeven dat er bij dringende werkzaamheden geen recht op verhuisvergoeding is kwam duidelijk tot uitdrukking in het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Roermond van 14 december 2016 ( ECLI:NL:RBLIM:2016:10744 ).
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Naar aanleiding van stankklachten heeft de verhuurder in 2016 werkzaamheden uitgevoerd in de door huurder gehuurde woning. Om deze stankklachten definitief op te lossen, moesten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd: het verwijderen van de keukenvloer, de vloer in de gang en leidingen, het wijzigen van de riolering en het leggen van tegelvloeren en een laminaatvloer. Vaststaat dat de huurder voor het uitvoeren van deze werkzaamheden niet in de woning kon blijven. Zij heeft gedurende 3 ½ week elders verbleven. De huurder stelde daarom op grond van het sociaal statuut van Wonen Zuid aanspraak op een vergoeding van € 5.882,00 te maken als tegemoetkoming in de door haar gemaakte kosten. Subsidiair vorderde zij € 5.857,00 op grond van de wettelijke regeling ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Dit was op basis van de vastgestelde vergoeding in 2015-2016.

In het sociaal statuut stond vermeld dat er sprake zou zijn van een vergoeding van circa € 6000 als er meerdere werkzaamheden tegelijkertijd in het gehuurde zouden worden uitgevoerd. Voor de kantonrechter was doorslaggevend dat de uitgevoerde werkzaamheden, waarover tussen partijen overeenstemming bestaat, in hun geheel te herleiden zijn tot één probleem, namelijk geuroverlast in de woning. Om deze te bestrijden was het noodzakelijk alle oude leidingen uit de woning te verwijderen, en om dat te kunnen doen moesten op diverse plekken vloeren worden verwijderd zodat men bij de leidingen kon komen. Er is dus slechts sprake van één activiteit zoals bedoeld in het sociaal statuut en daarom bestaat er geen aanspraak op de vergoeding.

Naar het oordeel van de kantonrechter kon de regeling van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW ook niet leiden tot de gewenste vergoeding. De Hoge Raad heeft in voornoemd arrest van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) duidelijk gemaakt dat een huurder recht heeft op een vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW als het gaat om de noodzaak tot verhuizen waarbij het er niet toe doet op wiens initiatief dat gebeurt. Deze wettelijke regeling voorziet enkel in een vergoeding indien de verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. Werkzaamheden van andere aard, al dan niet dringend en hoezeer ook de noodzaak tot verhuizing tot gevolg hebbende, geven geen recht op een vergoeding op grond van deze regeling. De huurder zal dan wél recht kunnen hebben op een vergoeding artikel 7:220 lid 1 BW, maar dat is een vergoeding op grond van dringende werkzaamheden. Dit wordt ook bevestigd door het arrest van het gerechtshof van 28 maart 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:1354 ). Er waren in deze kwestie die tot deze zaak hebben geleid dringende werkzaamheden in een woning noodzakelijk gedurende ongeveer 3 weken. Die werkzaamheden hielden in: vervanging van de keuken alsmede van het tegelwerk en het sanitair in de badkamer en het toilet. In verband met de voormelde werkzaamheden heeft de verhuurder aan de huurder een “overlastvergoeding” van één maand kale huur toegekend, dit was een bedrag van € 345,51. De huurder heeft in verband met de uitgevoerde werkzaamheden jegens de verhuurder aanspraak gemaakt op een verhuiskostenvergoeding ten bedrage van € 5.279,- (de destijds geldende forfaitaire vergoeding), stellende dat hij in verband met de werkzaamheden tijdelijk vervangende woonruimte heeft moeten betrekken. De kantonrechter had de vordering van de huurder afgewezen. Bij renovatie kan er bij noodzaak tot verhuizing wel aanspraak worden gemaakt op een forfaitaire vergoeding. Het is blijkens het arrest van De Hoge Raad van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) daarbij niet van belang of de renovatie een initiatief is van de huurder dan wel van de verhuurder: ook indien de renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd op verzoek van de huurder, kan deze aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, mits de renovatie (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk maakt.

In deze zaak was geen sprake van renovatie. Volgens het hof wordt onder renovatie verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Naar het oordeel van het hof kan onder deze omstandigheden, en gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf, niet gesproken worden van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Hier was alleen sprake geweest van gewoon (groot) onderhoud waarbij ‘nieuw voor oud’ plaatsvond, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik, en dat is onvoldoende om van een renovatie te spreken. Voor zover de huurder bedoeld heeft te stellen dat daarvan wél sprake is, heeft hij dat standpunt onvoldoende onderbouwd. De verhuurder had deze stellingen van de huurder bestreden. Zij stelde dat zij de huurder in de gelegenheid had gesteld om – voor de duur van de werkzaamheden aan zijn woning – gebruik te maken van de douche en het toilet van de in de nabijheid gelegen directiewoning van de verhuurder. De huurder was hiermee akkoord gegaan en had dit akkoord bevestigd met een handtekening. De huurder had verder onvoldoende onderbouwd op welke grond hij de vergoeding zou kunnen baseren.

Om onder het begrip renovatie te vallen moet er sprake zijn van werkzaamheden die “geacht worden te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging”. Het woongenot moet dus toenemen. Het enkele opheffen van een gebrek, hoewel dat zeker het woongenot zal verbeteren, leverde naar het oordeel van de kantonrechter geen toename van het woongenot op zoals hier wordt bedoeld. Men krijgt immers niet meer woongenot, hooguit wordt men weer in de toestand gebracht die men al had voordat het gebrek ontstond.
Het moet bovendien gaan om renovatiewerkzaamheden die het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. De kantonrechter leidde hieruit af dat het niet voldoende is indien er een aantal werkzaamheden, waaronder renovatiewerkzaamheden, worden verricht als gevolg waarvan men moet verhuizen. De renovatiewerkzaamheden moeten de noodzaak tot verhuizing tot gevolg hebben gehad. Het moet dan volgens de kantonrechter ook gaan om werkzaamheden die specifiek op renovatie waren gericht.
De verhuizing had in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter plaatsgevonden om gebreken te herstellen en het feit dat er in de uitvoering ook een verbetering (betere vloeren) is gerealiseerd was slechts een bijzaak.
Als de huurder meer subsidiair een vergoeding van haar schade ex artikel 7:220 lid 1 BW zou hebben gevorderd, dan zou de huurder een schadevergoeding zijn toegekomen, mits de claim voldoende zou zijn onderbouwd.

De vergoeding in verband met kamerverhuur

Als men een kamer van een woningcorporatie huurt dan hoort de hoogte van de vergoeding in het huurreglement te staan. Als u niet huurt van een woningcorporatie (maar bijvoorbeeld van een particulier of makelaar) is de vergoeding niet wettelijk bepaald. Als de huurder geen overeenstemming bereikt met de verhuurder over de hoogte van de vergoeding, dan kan de huurder naar de rechter gaan. Afhankelijk van de omstandigheden bepaalt de rechter dan de vergoeding.

De vergoeding bij tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning
Als men in het kader van een renovatie tijdelijk naar een wisselwoning moet verhuizen, dan heeft men geen recht op twee maal de verhuisvergoeding van € 7.428 (prijsbasis vanaf 29 februari 2024). Zie voor de hoogte van deze vergoeding over de afgelopen jaren hier . Dit geldt ook bij verhuizing naar een tijdelijke woning die wordt verhuurd op grond van de Leegstandwet. De vergoeding geldt voor de verhuizing, niet per verhuisbeweging. Het naar de wisselwoning verhuizen en terug verhuizen naar de huurwoning levert twee verhuisbewegingen, maar één verhuisvergoeding op.(HR 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire).

Bijdrage gemeente
Als de gemeente een bijdrage in de verhuiskosten aan de huurder geeft, dan kan de verhuurder deze bijdrage van de gefixeerde vergoeding van € 7.428 (prijsbasis 29 februari 2024). op grond van artikel 7:220 lid 7 BW aftrekken.  De huidige regeling lijkt wat dit onderdeel betreft iets nadeliger voor de huurder dan de oude regeling luidde. Zie voor de hoogte van deze vergoeding  van de verhuiskosten onder de link.

Vergoeding in natura

De verhuurder mag het aanbod doen om in plaats van de betaling van de € 7.428 (prijsbasis 29 februari 2024) te schilderen en te stofferen. Dit wordt ook door de Hoge Raad in zijn arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:493) vermeld. Op grond van de verhuiskostenregeling is de verhuurder echter verplicht om minimaal € 7.428 (prijsbasis 29 februari 2024) contant te betalen aan de huurder. De huurder hoeft dit aanbod dus niet te accepteren en kan in plaats daarvan € 7.428 vragen.  Zie voor de hoogte van deze vergoeding  van de verhuiskosten onder de link.

Een huurder is niet gehouden in het kader van dit zelfde beginsel te accepteren dat er vervangende woonruimte wordt aangeboden in plaats van de verhuiskostenbijdrage op grond van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Het hof Arnhem heeft in haar arrest van 22 april 2009 Noot 93 bepaald dat de verhuurder op grond van Het Besluit Beheer Sociale Huursector de huurder een verhuiskostenvergoeding moest aanbieden en dat de huurder geen genoegen hoefde te nemen met een aangeboden vervangende woonruimte in plaats van de verhuiskostenbijdrage. Ten tijde van de dit arrest was het recht op deze verhuiskostenbijdrage gebaseerd op het BBSH. Op grond van het huidige recht is deze vergoeding gebaseerd op de regel van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Het Bbsh is vervangen door Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en door de Woningwet .