FAQ – Gebreken aan woonruimte

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:53:38

Wat wordt bedoeld met de term gebrek in het huurrecht?

De door de verhuurder verschafte prestatie is gebrekkig als de huurder niet het huurgenot ontvangt waarop hij op grond van de overeenkomst mocht rekenen.

Wat is de positie van de verhuurder als de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren?

Voor woonruimte kan de verhuurder zich niet onttrekken aan gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren Dit betekent dan dat de verhuurder voor een gebrek aansprakelijk blijft ook als de huurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. De achterliggende gedachte van deze bepaling is dat de verhuurder van woonruimte zich niet voor eigen opzet of grove schuld mag vrijtekenen. Het schenden van een mededelingsplicht over een gebrekkige zaak mag uiteraard niet worden beloond met uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder.

Welk huurgenot mag de huurder verwachten?

In de wet staat vermeld dat de huurder van de verhuurder het huurgenot mag verwachten zoals dat hem bij het aangaan van de huurovereenkomst is voorgespiegeld. Defecten aan het gehuurde, waardoor het beoogde gebruik van het gehuurde niet langer aan een redelijk kwaliteitsniveau beantwoordt kunnen dus als een defect worden gezien die de huurder gezien het voorgespiegelde huurgenot niet behoefde te verwachten.

Wat zijn de kernverplichtingen van de verhuurder?

De kern van het verschaffen van woongenot bestaat in ieder geval uit het ter beschikking stellen van het gehuurde, de verplichting om er voor zorg te dragen dat het gehuurde aan de huurder ter beschikking blijft (dus de plicht tot onderhoud) en het zich onthouden van stoornissen die het huurgenot kunnen belemmeren.

Is preventief onderhoud afdwingbaar?

Preventief onderhoud is niet afdwingbaar. Men moet zich wel realiseren dat als het uitblijven van preventief onderhoud leidt tot onderhoudsgebreken, dit gebrek er toe kan leiden dat de huurder actie tegen de verhuurder kan ondernemen op grond van gebrekkig onderhoud.

Mag de verhuurder een herstel van een gebrek aan het gehuurde in de servicekosten doorberekenen?

Onderhoud is het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, zodat deze kosten ( de uitzonderingen daargelaten) in het algemeen niet doorberekend mogen worden.

Heeft de huurder recht op verbetering van het gehuurde?

Een huurder heeft geen recht op geriefsverbetering (renovatie) van het gehuurde. Reparatie van een gebrek wordt niet als een verbetering gezien. De huurder krijgt dan immers de kwaliteit waar hij recht op heeft.

Is de verhuurder onderhoudsplichtig voor de met zijn toestemming door de huurder aangebrachte wijzigingen?

De verhuurder is niet verantwoordelijk voor wijzigingen die door de huurder aan het gehuurde zijn aangebracht. Dit geldt met name voor de wijzigingen die zonder toestemming van de verhuurder zijn aangebracht.

Kan de huurder schade aan zijn spullen op de verhuurder verhalen als er sprake is van gebrekkig onderhoud?

Ja, mits de schade de verhuurder valt toe te rekenen.

Is een feitelijke stoornis (bijvoorbeeld geluidsoverlast door buren) een gebrek aan het gehuurde?

In lid 3 van artikel 204 BW is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden.

Moet de verhuurder optreden tegen overlast veroorzakende huurders?

Een verhuurder die ook niet verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder is kan slechts voor de overlast aansprakelijk zijn als dit in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van het overeenkomsten recht: van een gebrek is dan geen sprake. De verhuurder is wel verplicht om op te treden tegen “zijn overlast veroorzakende huurders” . Het feit dat de verhuurder tegen de overlast veroorzakende huurder moet optreden moet dus niet als gebrek van het gehuurde worden gekwalificeerd, maar meer op een verplichting van de verhuurder om op te treden tegen overlast veroorzakende huurders. Stoornissen van derden komen aldus niet voor rekening van de verhuurder, tenzij de stoornissen door zijn eigen huurders worden veroorzaakt.

Welke omstandigheden verbandhoudenden met het gebrek kunnen aan de verhuurder niet worden toegerekend?

Ongelukkige natuurlijke omstandigheden (slechte drainage in omgeving, ondoordringbare leemlaag niet ver onder de verhuurde woning) kunnen leiden tot de conclusie dat er een gebrek aanwezig is, maar dit gebrek mag niet aan de verhuurder worden toegerekend. Van de verhuurder mag niet worden gevergd dat hij het gebrek ‘verhelpt’.

Is de verhuurder verplicht een gebrek aan het gehuurde te verhelpen?

Op grond van de wet moet de verhuurder een gebrek op eerste verzoek van de huurder herstellen.

De huurder constateert gebreken aan de gehuurde woning. Wat moet hij doen?

Een verzoek aan de verhuurder doen om het gebrek te verhelpen. Het verzoek is vormvrij en kan zelfs stilzwijgend tot uitdrukking worden gebracht.

Bestaat er een uitzondering op die verplichting tot herstel?

De verhuurder is tot verhelpen van het gebrek verplicht als de daarmee gemoeide uitgaven niet van dien aard zijn dat uitgaven vergt die in alle redelijkheid niet van hem kunnen worden gevraagd.

Mag de huurder een gebrek zelf laten herstellen en de kosten daarvan verrekenen met de huur?

De huurder mag conform de wet gebreken zelf (laten) verhelpen als de verhuurder herstel ondanks dit verzoek niet verricht. De kosten van herstel mag hij op de verhuurder mag verhalen, eventueel door die met de huur te verrekenen.

Heeft de huurder het recht van retentie als de verhuurder nalatig blijft?

Als de verhuurder bepaalde zwaarwegende verplichtingen niet nakomt, dan kan de huurder zijn verplichting om het gehuurde op te leveren opschorten.

Mag de huurder de huur verminderen als gevolg van een gebrek aan het gehuurde?

De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan
evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft
kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot
maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen

Mag de huurder de huur opschorten als gevolg van een gebrek aan het gehuurde?

Als het gehuurde gebreken vertoont mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Voorwaarde is wel dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is gesteld.

Moet de huurder de ingehouden huur alsnog aan de verhuurder betalen als de gebreken zijn verholpen?

Als het gebrek is verholpen met de verhuurder alsnog de opgeschorte huur betalen, tenzij de huurder een actie tot schadevergoeding instelt wegens gederfd genot van het gehuurde. De schade kan even groot zijn als de huur. De huurder kan deze schade dan verrekenen met de nog openstaande huur.

Wat kan de huurder doen als de dienst bouw- en woningtoezicht van de gemeente de huurder te kennen geeft dat de woning voor bewoning niet geschikt (bijvoorbeeld onvoldoende vluchtwegen, brandgevaarlijk, instortingsgevaar) is en binnenkort moet worden ontruimd?

Als de eigenaar nalaat aan zo’n aanschrijving te voldoen kan bestuursdwang volgen, in de vorm dat de gemeente de verlangde voorzieningen zelf laat uitvoeren en de kosten op de eigenaar verhaalt.

Welk risico loopt de huurder als hij de huur heeft opgeschort en het opgeschorte bedrag blijkt voor een groot gedeelte ten onrechte te zijn ingehouden?

De huurder loopt dan het risico dat verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst instelt wegens het onbetaald laten van de huur .

Welke eisen worden aan de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding door zowel huurder als verhuurder gesteld?

De uitgaven van herstel van de woning kunnen in redelijkheid niet van de verhuurder worden gevergd. De uitgaven kunnen niet meer terug worden verdiend.

Welke mogelijkheid van schadevergoeding kan de huurder in het kader van deze ontbinding vorderen?

Schadevergoeding op grond van de algemene regels van ontbinding van overeenkomsten.

Op welke manier moeten de (in te halen ) huurverhogingen kenbaar worden gemaakt?

Laatst bijgewerkt op 2018-06-24 om 12:46:15

Overeengekomen opschorting van de huurverhoging

Als partijen zijn overeengekomen dat huurverhoging na herstel van de gebreken kan worden verhoogd, dan is aanzegging van de huurverhoging niet nodig. Het verdient dan wel aanbeveling dat tussen partijen schriftelijk wordt vastgelegd wat is overeengekomen om onduidelijkheid te voorkomen.

Geen overeenstemming over huurverhoging na herstel van gebreken

Als partijen het over de huurverhoging na herstel van de gebreken niet eens zijn, dan moet de huurverhoging op de normale wijze worden aangezegd. Zie het onderdeel “Formele eisen aan de huurverhoging” in dit hoofdstuk. Als dit anders zou zijn, dan zou de huurder de mogelijkheid tot bezwaar tegen de huurverhoging worden ontnomen. Dit geldt voor zowel de uitgestelde als de versnelde huurverhoging.

De verhuurder die een goede inschatting heeft gemaakt van de datum waarop de gebreken zijn hersteld, kan de aanzegging van de huurverhoging al doen op het moment dat de gebreken nog bestaan (bijvoorbeeld bij afronding van de herstelwerkzaamheden). De ingangsdatum van de huurverhoging kan immers op zijn vroegst ingaan op de eerste van de maand, volgend op de maand waarin herstel heeft plaatsgevonden. Als na het herstel de verhogingen worden aangezegd, dan is de verhuurder, gezien de wettelijke termijn van twee maanden die bij aanzegging van de huurverhoging in acht moet worden genomen, altijd te laat in die zin dat verhoging van de huur dan niet plaats kan vinden op de eerste van de maand, volgend op de maand waarin herstel heeft plaatsgevonden.

Mocht in het huurverhogingsvoorstel een datum worden genoemd waarop het herstel nog niet heeft plaatsgevonden, dan kan de Huurcommissie bij toetsing van de redelijkheid van het voorstel tot geen andere conclusie komen dan dat het voorstel niet redelijk is, althans dat de voorgestelde verhogingsdatum niet redelijk is.

De verhuurder geeft toch een voorstel tot huurverhoging per 1 juli ondanks aanwezigheid van gebreken

Als de huurder de gebreken nog niet bij de Huurcommissie heeft gemeld, doet deze er verstandig aan alsnog een huurverlaging te vorderen op grond van artikel 7:207 BW. Dit moet worden gedaan volgens de manier waarop een huurverlaging op grond van artikel 7:207 BW moet worden gestart (zie: Huurprijzen (en gebreken aan de woning). De Huurcommissie kijkt voor de beoordeling van de juistheid van de huurverhoging immers niet of er gebreken in het gehuurde aanwezig zijn. De huurder doet er verstandig aan bezwaar tegen de huurverhoging te maken wegens een al eerder toegewezen verzoek tot verlaging van de huurprijs op grond van gebreken in het gehuurde. Als de huurder nog geen vordering heeft ingediend op grond van artikel 7:207 BW, dan dient de huurder dat alsnog te doen en bij het bezwaar tegen de huurverhoging te verwijzen naar de procedure tot vermindering van de huurprijs op grond van gebreken aan het gehuurde.
In dit hoofdstuk (zie Bezwaar tegen de huurverhoging en termijnen) is duidelijk gemaakt dat een huurder, die geen actie tegen de huurverhoging indient, na verloop van tijd wordt geconfronteerd met een huurverhoging waartegen geen bezwaar meer kan worden gemaakt! Het is dus altijd van belang dat de huurder bij aanwezigheid van gebreken in het gehuurde altijd bezwaar tegen de huurverhoging maakt (en gelijktijdig een actie start op grond van huurvermindering op grond van gebreken aan het gehuurde, voor zover een dergelijke procedure al niet is gevoerd bij de huurcommissie.
Verhogingen die worden aangezegd, terwijl de huur door de Huurcommissie is verlaagd wegens gebreken aan het gehuurde, kunnen niet leiden tot verhoging van de huur (zie artikel 7:250 lid 2 BW)

Huurverhogingspercentages

Uitgangspunt is dat voor niet-geliberaliseerde woonruimte het voor het betreffende tijdvak geldende percentage kan worden berekend. Voor de versnelde verhoging geldt hetzelfde. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt dat de contractueel overeengekomen verhoging door de verhuurder kan worden berekend. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte is niet gebonden aan het percentage dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.