De onderhuurder van onzelfstandige woonruimte geniet geen huurbescherming

Laatst bijgewerkt op 2018-07-25 om 10:33:09

De huurder van onzelfstandige woonruimte komt de bescherming die dit artikel biedt niet toe. Op grond van artikel 7:234 BW wordt onder zelfstandige woning verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. Een onzelfstandige woning voldoet dus niet aan deze normen.
De wetgever vond aan een bescherming van een onderhuurder van onzelfstandige ruimte te veel nadelen kleven voor de verhuurder. De verhuurder zou te zeer gehinderd worden in de beschikkingsbevoegdheid van de onroerende zaak in zijn geheel. Evenmin komt de gebruiker niet zijnde onderhuurder deze bescherming toe.

Als de woning door middel van een reeks huurovereenkomsten in aparte delen is onderverhuurd, is artikel 7:269 BW niet van toepassing, omdat ieder van de onderhuurders dan onzelfstandige woonruimte huurt (bijvoorbeeld studentenhuis met gedeelde gemeenschappelijke ruimten, zoals keuken en toilet ).

In het arrest van het hof te Amsterdam van 12 juli 2011 LJN: BT8699, gerechtshof Amsterdam, 200.078.051/01 is bevestigd dat de huurder van een onzelfstandige woning geen huurbescherming toekwam. In deze zaak kon ervan uit worden gegaan dat de onderverhuurder wel toestemming had voor kamerverhuur, maar niet voor verhuur van zelfstandige woonruimte. In dit arrest is met name aan de orde gesteld dat er geen sprake was van verhuring van zelfstandige woonruimte. De onderhuurder had weliswaar woonruimte gehuurd zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning, doch de onderhuurder kon het gehuurde niet bereiken zonder gebruik te maken van de privévoorzieningen van de onderverhuurder. De onderhuurder moest gebruiken maken van de overloop van de onderverhuurder waarop de deuren van het privégedeelte van de onderverhuurder uitkwamen. Tussen de trap van de overloop naar het door onderhuurder gehuurde bovenhuis zit geen deur. In het trappenhuis bevinden zich lichtschakelaars waarmee de verlichting van het gehele trappenhuis is te bedienen.
Gezien het bovenstaande is er geen grond om aan te nemen dat hier een “verbintenisrechtelijke splitsing” is beoogd. Verder achtte het hof niet aannemelijk dat de contractspartijen bij aanvang van de overeenkomst deze overloop hebben beschouwd als een gemeenschappelijke ruimte die toegang gaf aan twee zelfstandige woningen. Deze argumentatie wordt verder uitgewerkt in het bovengenoemde arrest van de rechtbank Amsterdam van 12 juli 2011 LJN: BT8699, gerechtshof Amsterdam, 200.078.051/01 .

Het lukt de verhuurder niet altijd om een huurovereenkomst van een huurder te ontbinden, die een gedeelte van de woning in strijd met het huurcontract heeft onderverhuurd. Hierbij treft u een voorbeeld uit de praktijk ter illustratie aan. De verhuurder had in dit concrete geval gevorderd dat de huurder en zijn onderhuurder de woning binnen 48 uur na betekening van het vonnis dienden te ontruimen. De verhuurder had aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de huurder de het gehuurde gedeeltelijke in strijd met het huurcontract had onderverhuurd en dat deze overtreding van de bepalingen van het huurcontract ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter was echter in zijn vonnis van 24 oktober 2005 Noot 23 een andere mening toegedaan. Gedurende de procedure stond vast dat de (hoofd) huurder een deel van de woning had onderverhuurd, zodat deze tekort schoot in de verplichtingen uit onderhavige huurovereenkomst. De rechter vond echter dat de tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigde.
Dit geldt eens te meer nu allerminst duidelijk was of de verhuurder de huurder toestemming voor onderverhuring van een gedeelte van de woning wel had kunnen weigeren. Het argument van de verhuurder over het doorkruisen van een eerlijke woonverdeling door de huurder ging niet op nu dit argument voornamelijk betrekking heeft op onderverhuring van een gehele woning.
Ontbinding van de overeenkomst was dus in dit concrete geval een te sterk middel. Misschien had een vordering tot ontruiming van de woning (gezien het proportionaliteitsbeginsel) door de onderhuurder op kosten van de (hoofd) verhuurder wel succes gehad.