Laatst bijgewerkt op 2023-08-20 om 23:10:48
Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als zo’n bepaling in het huurcontract is opgenomen, dan geeft dit de verhuurder de mogelijkheid om jaarlijks de huurprijs te corrigeren in verband met de inflatie. Dit is bevestigd in een arrest van het hof te Leeuwarden van 30 juni 2009 LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01, waarin uitdrukkelijk is vermeld dat in verband met de inflatie de huurprijs periodiek dient te worden verhoogd. Voorts is door De Hoge Raad beslist (HR 10 juni 1989, 840, WR 189,76) dat de contractsvrijheid van partijen meebrengt dat een huurprijsindexeringsclausule in beginsel tussen partijen rechtsgeldig kan worden gesloten.
Dit geldt zowel voor niet-geliberaliseerde woonruimte als voor geliberaliseerde woonruimte. Voor geliberaliseerde woonruimte mag de indexering hoger luiden dan de geldontwaarding. Doorgaans wordt in geliberaliseerde contracten een jaarlijkse indexering opgenomen van inflatiecorrectie plus maximaal 3 of 4 procent. Voor niet-geliberaliseerde woonruimte is dit niet toegestaan en vanaf 1 mei 2021 is dit voor geliberaliseerde woonruimte evenmin toegestaan wegens invoering van de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten. Vanaf 1 mei 2021 geldt voor beide huurregimes beperkingen voor wat betreft de jaarlijkse huurverhogingen. Tot en met 2020 dient de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte wel rekening te houden met de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW). Een te hoog percentage aan jaarlijkse indexering kan als een onredelijk beding worden aangemerkt (HR 20 april 1990, NJ 1990/676 (Van der Klugt/De Boer).
Dat een te hoog percentage aan jaarlijkse indexering als een oneerlijk beding aangemerkt kan worden blijkt ook uit een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 21 april 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:2420). In deze eenvoudige huurincassozaak werd en contractueel rentebeding getoetst aan Richtlijn 93/12/EEG (Consumentenbescherming, hierna: de Richtlijn). Ook bij incassozaken worden de algemene voorwaarden de laatste tijd steeds meer ambtshalve getoetst. In deze zaak wordt nagegaan of de gevorderde huurachterstand mede was opgebouwd door in de looptijd van de huurovereenkomst in rekening gebrachte huurverhogingen die tot stand waren gekomen door een huurverhogingsbeding toe te passen. De rechter is verplicht dit beding ambtshalve inhoudelijk te toetsen (HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 (Heesakkers/Voets)).
In deze zaak was er sprake van bedrijfsmatige verhuring en was het volgende huurverhogingsbeding toegepast: De huurprijs zal jaarlijks (op een moment naar keuze van eigenaar) worden aangepast op basis van de laatste jaarindexcijfers van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen, zoals deze cijfers worden bekend gemaakt door het Centraal Bureau voor de Statistiek te Den Haag, met een extra maximale verhoging van 5% […].
Dit beding in de huurovereenkomst is naar haar aard naar het oordeel van de rechter te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Naar het oordeel van de rechter was gesteld noch gebleken dat hierover was onderhandeld en het beding niet als kernbeding werd aangemerkt.
Door de rechter werd geoordeeld dat het huurprijswijzigingsbeding (ROZ model woonruimte 2003) niet voldeed aan de voorwaarden waaronder een dergelijk eenzijdig wijzigingsbeding “eerlijk” is. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn).
Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs. In het huurcontract moet verder zijn bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen. Wanneer de verhuurder gebruik maakt van zijn wijzigingsbevoegdheid, moet hij de huurder voorafgaande aan de huurverhoging daarover op duidelijke en begrijpelijke wijze informeren. De huurder moet nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
Naar het oordeel van de rechter is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Door de huur echter niet alleen jaarlijks met de inflatiecorrectie te verhogen, maar daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging mogelijk te maken is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van de huurder als consument aanzienlijk verstoort. Volgens de rechter voldeed het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden. Er ontbrak een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging met 5%, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Daarnaast is in 8.3 weliswaar opgenomen dat de huurder één maand voorafgaand van de verhuurder een schriftelijk bericht moet krijgen van de huurprijswijziging, maar niet dat in geval dat de verhuurder van deze wijzigingsmogelijkheid gebruik maakt de huur kan beëindigen, hetgeen ook overigens niet in de huurovereenkomst is vermeld. Daarbij geldt naar het oordeel van de rechter nog dat het de vraag is of sprake is van een reële mogelijkheid voor de huurder om de huur op te zeggen, gelet op de bestaande situatie op de huurwoningmarkt in Amsterdam en omgeving. Verder speelt bij de beoordeling nog een rol dat het wijzigingsbeding slechts kan leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, hetgeen het evenwicht verder verstoort. Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt en voor een huurverhoging geen plaats is.
De huurder was naar het oordeel van de rechter de huurverhoging vanaf aanvang van de huurovereenkomst (1 juli 2021) niet verschuldigd. De huurachterstand werd berekend zonder de toegepaste huurverhogingen tot en met november 2022. De huurder was naar het oordeel van de rechter een huurprijs van € 575 per maand verschuldigd en niet de huurprijs van € 625 per maand. De aanwezige huurachterstand was alsnog zodanig hoog dat dit ontbinding en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde.
De verhuurder zal de huurverhogingsbedingen aan moeten passen om deze huurverhogingen voor de toekomst wel geldig te laten zijn en de huurder een nieuw verhogingsbeding voor kunnen stellen.