Geliberaliseerde woonruimte en huurverhogingsclausules

Laatst bijgewerkt op 2018-06-24 om 12:27:20

Het verschil tussen indexerings- en huurverhogingsclausules is gelegen in het feit dat door laatstgenoemde bepalingen in het huurcontract, de huur boven de inflatie kan worden verhoogd.
Bij huurovereenkomsten van geliberaliseerde woonruimte is de verhuurder niet gebonden aan de regels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Als er in het huurcontract geen mogelijkheid van huurverhoging is opgenomen, dan kan de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) een voorstel doen om de huur te verhogen. Dit is mede gezien de regelgeving met betrekking tot de niet-geliberaliseerde woonruimte (mogelijkheid om jaarlijks de huur te verhogen) niet onredelijk. Als er in het huurcontract slechts een inflatiecorrectie is opgenomen, dan is de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte ook bevoegd een voorstel tot verhoging van de huur te doen als dit gezien de ontwikkelingen van de markt noodzakelijk is geworden. Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract heeft opgenomen zich niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen. Vaak staat in het huurcontract een combinatie opgenomen van een inflatiecorrectie en een bepaling dat partijen na een huurperiode van vijf jaar zijn bevoegd om de huurprijs aan te passen. Als de verhuurder een vast percentage als huurverhoging heeft opgenomen zal de verhuurder bij een gewenste verhoging, die uitstijgt boven dat percentage uitdrukkelijk een beroep op de redelijkheid en billijkheid dienen te doen. Voor geliberaliseerde woonruimte is een huurverhogingsclausule wel noodzakelijk om jaarlijks zonder veel administratieve rompslomp de huur te kunnen verhogen. Een voorbeeld van een huurverhogingsclausule bij geliberaliseerde woonruimte:

  • Er vindt een jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
  • De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
  • Het berekende indexcijfer kan worden verhoogd met een percentage van maximaal 4%.

De huurprijs van € 1000 per maand kan dan als volgt maximaal worden verhoogd conform de volgende berekening:
CPI alle huishoudens, 2006 = 100, maart 2013 gedeeld door CPI alle huishoudens, 2006 = 100, maart 2012 x € 1.000,00= 114,87 gedeeeld door 111,61 x € 1.000,00 = 1,029 x € 1.000,00 = € 1.029,00 (+2,9%).
Zie voor deze berekening: CBS stapsgewijze berekening gewijzigde huurprijs.

De huurprijs kan aldus worden gewijzigd met een percentage van maximaal 6,9% (4% + 2,9%). De huurprijs kan in dit voorbeeld worden verhoogd naar € 1069.

Huurprijswijziging van geliberaliseerde woningen

Laatst bijgewerkt op 2020-11-15 om 23:08:52

Ten aanzien van de geliberaliseerde (vrije sector) woningen geldt de jaarlijkse huurverhoging die partijen contractueel zijn overeengekomen, tenzij dit tot onredelijke verhogingen zou leiden. Voor de vrije sector (geliberaliseerde) woningen is de wettelijke regeling niet van toepassing met betrekking tot huurprijsverhoging en de afrekening van servicekosten. Dit betekent dat deze contractuele verhoging feitelijk onder het normale verjaringsregime van artikel 3:308 BW valt. Mocht de verhuurder een paar jaar hebben vergeten de huur te verhogen, dan het inhalen van de vergeten termijnen van huurverhoging binnen de geldende verjaringstermijn van vijf jaar alsnog mogelijk, terwijl dit voor niet-geliberaliseerde woonruimte op grond van artikel 7:250 lid 3 BW niet mogelijk is als de periode waarover men de verhoging in wenst te halen langer dan 24 maanden beslaat.
Het uitsluiten van de dwingend rechtelijke regels van huurprijzen en servicekosten voor geliberaliseerde woningen is duidelijk gemaakt in artikel 7:247 BW. Er wordt een nieuwe wettelijke regeling ingevoerd (het is nu november 2020). Hierover wordt melding gemaakt in het onderdeel “Huurprijswijziging van geliberaliseerde woningen“. Volgens deze nieuwe regeling wordt de huurverhoging aan een maximum percentage verhoging verbonden. Dit percentage kan afwijken van het contractueel overeengekomen percentage. Als gevolg van deze wijziging zal artikel 7:248 lid 3 BW gewijzigd dienen te worden. Uit dit artikel zal duidelijk moeten worden dat gedurende twee jaar na de inwerkingtreding van artikel 7:248 lid 3 BW de verhuurder één maal op grond van een beding in de huurovereenkomst de huurprijs kan verhogen met een hoger percentage dan dat van de inflatie verhoogd met één procentpunt.  Tevens zal artikel 10 lid 3 UHW aangepast dienen te worden om geliberaliseerde woonruimte ook onder een wettelijke regeling omtrent huurverhoging te brengen.

Volgens laatstgenoemd artikel zijn voor geliberaliseerde woningen alleen de volgende artikelen over de (verhoging van de) huurprijs en de servicekosten van toepassing:

Toekomstig beleid
In de nabije toekomst zal er, als het aan minister Blok Kamerbrief ombouwen kantoorruimte 4 mei 2015 ligt, een nieuw segment vrije-sector woonruimte worden gecreëerd in de vorm van omgebouwde leegstaande kantoorpanden naar woonruimte. Door soepeler regelgeving worden voorwaarden opgesteld, om het ombouwen van leegstaande kantoorpanden te vergemakkelijken. Het is niet duidelijk wanneer dit voorstel wettelijke kracht krijgt. Het is in ieder geval zinvol te beseffen dat de geliberaliseerde woonruimte aangevuld kunnen worden met een nieuwe soort woonruimte.

Allereerst stelt de minister voor om de bedrijven die in kantoorpanden woningen bouwen de eerstkomende dertig jaar vrij te stellen van de verhuurdersheffing, ook al hebben de woningen een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Ook geldt voor deze omgebouwde woningen het puntensysteem binnen het woningwaarderingsstelsel niet over een periode van dertig jaar.

Door deze maatregelen hoopt de minister dat het aantrekkelijker wordt leegstaande kantoorpanden te transformeren tot woningen. Het gaat er niet alleen om leegstand van bedrijfsgebouwen tegen te gaan, maar ook om (iets) te doen aan het grote tekort aan iets duurdere huurwoningen. In de voorstellen is ook een vrijstelling van de verhuurdersheffing meegenomen voor energiezuinige nieuwbouwwoningen (Nieuwsbrief Sdu Uitgevers, 2015 Huurrecht@actueel 2015-18, 11 mei 2015).

De minister is van mening dat er gelijkheid van toepassing hoort te zijn, tenzij er een gerechtvaardigde reden voor het maken van onderscheid is. De minister acht doorbreking van het gelijkheidsbeginsel gerechtvaardigd nu er een groter doel als genoemd in de bovengenoemde alinea achter dit onderscheid zit.

De huurder zal zich moeten realiseren dat er geen huurtoeslag voor deze woningen kan worden verkregen, ook als de huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt. Dit kan tot verwarring leiden, want als de huurder in eerste instantie huurtoeslag ontvangt, dan zal deze later terug betaald dienen te worden. De huurder zal er door de verhuurder volgens de minister op gewezen moeten worden gewezen dat er geen recht op huurtoeslag voor de woning bestaat. Dit is niet een gebruikelijke richtlijn, zodat dit in de toekomst wel tot verwarring zal leiden. De minister geeft nog wel als overweging mee om voor deze categorie woningen wel huurtoeslag toe te staan, uiteraard voor zover het woningen betreft die niet boven de liberalisatiegrens verhuurd worden. Het niet uitsluiten van huurtoeslag kan het risico tot extra uitgaven huurtoeslag met zich mee brengen, maar deze kosten blijven naar verwachting zeer beperkt gezien de verwachte kenmerken van de groep verhuurders die interesse hebben in de langs deze weg gerealiseerde woningen en gezien de relatief hoge inkomenseisen die particuliere verhuurders veelal stellen in het segment waarvoor deze maatregel beoogd is.
Er moet dus worden opgelet waar uiteindelijk voor gekozen wordt.

 

Periodieke huurverhoging vanaf 2020 – Inleiding

Laatst bijgewerkt op 2020-03-27 om 22:00:47

In beginsel zijn partijen vrij om de door hen gewenste incidentele of periodieke aanpassing van de huurprijs overeen te komen. Volgens artikel 7:265 BW kan echter niet van de bepalingen van Boek 7, titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2 BW (de artikelen 7:246 BW tot en met 7:265 BW) worden afgeweken. Deze bepaling is van dwingend recht . Volgens artikel 7:247 BW zijn de meeste artikelen die verhoging van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen, alsmede de artikelen die betrekking hebben op berekening van de servicekosten, niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Deze artikelen kunnen wegens het dwingendrechtelijke karakter door partijen ook niet in onderlinge overeenstemming van toepassing worden verklaard.
Als partijen ten aanzien van een geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd hebben verklaard om over geschillen in verband met de huurprijs of met de eindafrekening servicekosten een oordeel te geven, dan bindt deze afspraak partijen niet, omdat van deze artikelen niet in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. Beide partijen kunnen hier belang bij hebben. De verhuurder hoeft voor een huurverhoging niet naar de kantonrechter en kan op goedkope en eenvoudige wijze een huurverhoging aannemelijk maken en de huurder heeft zekerheid dat de huurverhoging niet buitensporig is als de Huurcommissie de huurverhoging positief beoordeelt. Dit geldt uiteraard slechts als partijen tot overeenstemming komen, want het advies is niet bindend.
In het huurrecht is vaak geregeld dat partijen wél wel zijn bevoegd in het voordeel van de huurder van wettelijke bepalingen af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval op grond van de artikel 7:242 BW en 7:291 BW. De wetgever heeft het in het kader van de regels betreffende de huurprijs en de servicekosten niet wenselijk geacht dat partijen bij overeenkomsten van geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd kunnen verklaren om hier en bindend oordeel over te geven. De kantonrechter is daarom altijd de bevoegde instantie waarnaar partijen zich dienen te wenden die zijn betrokken bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte. Partijen kunnen bij niet-geliberaliseerde woonruimte evenmin van de wettelijke regeling afwijken.

De vraag of een woning geliberaliseerd of niet geliberaliseerd is hangt af van de hoogte van de huurprijs, die maandelijks wordt betaald. Als de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst hoger luidt dan de liberalisatiegrens, dan is er sprake van een geliberaliseerde woning. Deze regeling geldt tevens altijd voor onzelfstandige woonruimte en standplaatsen ongeacht de hoogte van de huurprijs.

Uitgangspunt van deze regeling is het doorvoeren van extra huurverhoging ten laste van huurders van sociale woonruimte ter bevordering van doorstroming naar woonruimte die beter past bij het inkomen van de huurder. De regering is van mening dat er huurders met te hoge inkomens zijn die gebruik maken van sociale woonruimte. De regering heeft daarom als uitgangspunt dat er een hogere huurverhoging doorgevoerd kan worden naarmate het inkomen van de huurder ook hoger is.

De regering bevordert dat goedkopere huurwoningen weer een lagere huurprijs krijgen indien zij worden toegewezen aan huishoudens met een lager inkomen. Dit uitgangspunt wordt gedeeltelijk losgelaten voor huurovereenkomsten die tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 zijn gesloten. De huurprijsliberalisatie geldt immers niet voor huurovereenkomsten die die tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen, waarop de interim-huurliberalisatiemaatregel van toepassing was.

Onder deze interim-maatregel, van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994, zijn de zelfstandige woningen geliberaliseerd die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond en waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs was overeengekomen, die uitsteeg boven de huurliberalisatiegrens. Dit geldt ook voor woonruimte verbouwde bergingen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (Ktr. Amsterdam 26 augustus 1997, WR 1999, 4.).
Voor al eerder gerealiseerde woonruimte, die ook al eerder is verhuurd, geldt dat deze woonruimte onder het regime van niet-geliberaliseerde woonruimte valt ook als de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.
Woonruimte met een huurprijs onder de liberalisatiegrens valt altijd onder het regime van niet-geliberaliseerde woonruimte.

De huurprijs van woonruimte is BTW vrijgesteld.

Mag de VvE niet betaalde bijdrage aan de huurder doorbelasten?

Laatst bijgewerkt op 2020-09-06 om 22:13:22

De verhuurder van een appartement betaalt zijn bijdragen niet aan de VvE. Na diverse pogingen om die eigenaar tot betaling te bewegen wendt de VvE zich tot de huurder met het verzoek deze openstaande bedragen te betalen. Is de huurder gehouden deze bedragen te betalen? Dit is mogelijk op basis van artikel 38 lid 1 van het modelreglement 2017. In dit reglement staat de volgende bepaling opgenomen:

  1. Het bestuur kan te allen tijde verlangen dat de gebruiker zich jegens de Vereniging als borg verbindt voor de eigenaar, en wel voor de betaling van hetgeen die eigenaar ingevolge het Reglement aan de Vereniging schuldig is of zal worden.
  2. Voormelde borgtocht strekt zich slechts uit tot verplichtingen van de betrokken eigenaar die opeisbaar worden na het tijdstip waarop per aangetekende brief door het bestuur aan de gebruiker is medegedeeld dat de Vereniging van de in Artikel 38.1 bedoelde bevoegdheid gebruik maakt. De gebruiker is uit hoofde van de hier bedoelde borgtocht per maand nimmer meer verschuldigd dan een bedrag gelijk aan de geschatte maandelijkse huurwaarde van het betreffende privé-gedeelte.

In het onderdeel “Reglement van de VvE en het verband met verhuring” heb ik al uitgelegd dat het splitsingsreglement ook van toepassing is op de huurder van het appartement dat onderdeel van een appartementencomplex uitmaakt. Volgens artikel 38 lid 1 van het modelreglement 2017 mag het bestuur van de VvE de huurder als borg aanspreken voor hetgeen de eigenaar aan de vereniging verschuldigd wordt. Het bestuur zal allereerst de incasso moeten starten door een aangetekende brief naar de huurder te sturen waarin deze medegedeeld wordt dat de VvE van de bevoegdheid van de borgstelling als genoemd in bovenstaand artikel (of een vergelijkbaar artikel) gebruik maakt, met verzoek om op basis van de borgstelling tot betaling over te gaan, dan wel zich alsnog borg te stellen als dit niet al was gebeurd. In deze aanschrijving zal het bestuur de huurder op de bepaling in de splitsingsakte moeten wijzen. Bovendien zal het bestuur de huurder moeten wijzen op de gebondenheid van de huurder aan deze bepaling op grond van de ondertekende gebruikersverklaring. Indien de huurder geen gebruikersverklaring heeft ondertekend, dan kan dit alsnog afgedwongen worden.

De borgstelling heb ik beschreven in het onderdeel “Borgstelling bij huurovereenkomsten” in het hoofdstuk “Introductie huurincasso“. De borgstelling heeft een wettelijke basis in artikel 7:850 BW. De borgstelling, die buiten beroep of bedrijf wordt gesloten, dient op grond van artikel 7:859 BW bij geschrift aan te worden gegaan. Als in het huurcontract het splitsingsreglement van toepassing is verklaard en eventueel een exemplaar daarvan bij het huurcontract is gevoegd, lijkt te zijn voldaan aan de voorwaarden die aan een borgstelling kunnen worden verbonden. Volgens artikel 7:859 BW kan een particuliere borgtocht slechts door een ondertekend geschrift worden bewezen als de borgstelling wordt betwist. Alleen een bericht zonder ondertekening daarvan is niet voldoende. Als de borgtocht niet wordt betwist, dan komt men niet toe aan de schriftelijke bewijsvoering. Het lijkt mij wel waarschijnlijk dat een huurder zich tegen deze borgstelling kan verweren als op geen enkele wijze duidelijk is gemaakt dat het splitsingsreglement de borgstelling bevat en de huurder geen gelegenheid heeft gehad zich van deze bepaling op de hoogte te brengen.

Het is verder de vraag of artikel 38 lid 2 van het modelreglement 2017 niet in strijd komt met de eis dat de borgstelling door particulieren een bepaald maximumbedrag moet bevatten. De Hoge Raad verwoordt dit in haar arrest van 19 september 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD5520). Zonder dat de borg een maximum bedrag vermeldt, kan de borg niet op de huurder worden verhaald. Het valt te betogen dat artikel 38 lid 2 van het modelreglement 2017 geen maximumbedrag bevat. Het bedrag van de vordering mag weliswaar de maandelijkse huurwaarde niet overstijgen, maar is niet beperkt in de hoogte van het bedrag. Er geldt immers geen beperking over de periode dat de borgstelling gevorderd kan worden. Het verschuldigde bedrag kan daardoor oplopen.

Dat de huurder deze kosten mogelijk met de huur kan verrekenen maakt dit niet anders. Dit zijn toch verschillende grondslagen. Feit blijft dat door de borgstelling een schuld ontstaat ten laste van de huurder. Daarnaast staan in vrijwel alle huurcontracten bedingen waarmee wordt verboden dat vorderingen met de huur worden verrekend. In deze situatie zal een dergelijk beding vermoedelijk wel vernietigd kunnen worden, doch de huurder zal dan wel eerst de hobbel van dat verrekenbaar beding moeten nemen. Hoe het ook zij: een borgstelling waardoor maandelijks een bedrag in rekening gebracht kan worden zonder dat er een maximum periode aan deze verplichting is verbonden, is een niet geldig beding op grond van artikel 7:858 BW.

De VvE dient er wel op bedacht te zijn dat de kosten die niet aan de eigenaar van een de appartement doorberekend kunnen worden ook niet aan de huurder doorberekend kunnen worden. De huurder zou dan immers deze kosten niet kunnen verrekenen met de huur. De huurder zal ook wel enig inzicht dienen te hebben over de kosten die de VvE aan de appartementseigenaar in rekening kan brengen. Als de huurder de VvE wel betaalt en de kosten verrekent met de huur, dan kan de huurder een huurachterstand opbouwen als er een post met de huur wordt verrekend, die de eigenaar niet verschuldigd is. Zo kan de VvE bijvoorbeeld de onderhoudskosten aan de lift niet aan de eigenaar doorberekenen als bij het appartementsrecht uitsluitend het gebruik van woning met tuin en berging op de begane grond met toebehoren  behoort.  De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:9520) dat er voor doorbelasting van kosten van gemeenschappelijke delen sprake moet zijn van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars die tot die groep behoren. Dit was zo ook opgenomen in het aanvullend reglement van de akte van splitsing. Verder is in de akte van splitsing het volgende bepaald: “Indien nodig of gewenst kan bij huishoudelijk reglement worden vastgelegd wanneer sprake is van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars en wie tot die groep behoren.”  De kantonrechter stelde voorop dat bij de uitleg van een splitsingsakte als de onderhavige telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Verder stond in het huishoudelijke reglement de volgende bepaling: De VvE bepaalt dat alle gemeenschappelijke ruimtes dienstbaar zijn aan alle eigenaars alsmede dat zij nadrukkelijk niet de wens heeft om een of meerdere ruimtes aan een eigenaar of een groep van eigenaars toe te wijzen.

Voor de beoordeling van de vraag of aan deze eigenaar de onderhoudskosten van de lift doorbelast kunnen worden is allereerst de taalkundige uitleg van belang. Het woord “dienstbaar” wordt ook wel  uitgelegd als “bevorderlijk voor”, “van nut” en “voordelig”. De appartementseigenaar heeft onweersproken gesteld dat hij als appartementseigenaar van een appartement gelegen op de begane grond geen gebruik maakt van de lift. De kantonrechter overweegt allereerst dat wanneer een appartementseigenaar geen met de lift toegankelijke ondergrondse ruimten heeft, welke dienen tot het nut van alle mede-eigenaren waaronder ook de mede-eigenaars van de begane grond, er bezwaarlijk kan worden aanvaard dat de lift een algemene gemeenschappelijkheid is ten dienste van de appartementseigenaren van de begane grond. Dit wordt niet anders als een appartementseigenaar van de begane grond van de lift gebruik maakt, bijvoorbeeld bij het bezoeken van een appartementseigenaar op een hoger gelegen etage.

Voorts is de rechter van oordeel dat het opnemen van rechten en plichten in een Huishoudelijk reglement niet onbeperkt is toegestaan. Zo dienen regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik kunnen regels van orde ook in het Huishoudelijk reglement worden gegeven. Nu de door de VvE overgelegde bepaling geen betrekking heeft op een ordemaatregel omtrent het feitelijk gebruik en deze bepaling indirect van invloed is op de omvang van de ledenbijdrage, behoort een dergelijke bepaling in het reglement van splitsing thuis en niet in het Huishoudelijk reglement.

Hier was doorbelasting van deze kosten aan een huurder niet aan de orde gesteld, maar als daarvan wel sprake was geweest, dan had de huurder deze kosten dus niet aan de VvE dienen te betalen. Verder moet beseft worden dat de positie van een geliberaliseerde huurder anders is dan die van de niet-geliberaliseerde huurder. De Huurcommissie kan in haar beleid immers bepaalde posten wel of niet voor rekening van de huurder laten komen, terwijl bij geliberaliseerde woonruimte uit wordt gegaan van wat partijen zijn overeengekomen.

De Huurcommissie kan de huurprijs tijdelijk verlagen

Laatst bijgewerkt op 2019-02-19 om 23:38:19

Niet geliberaliseerde woonruimte
Bij gebreken aan de woning kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een vordering tot huurverlaging baseren op artikel 7:207 BW jo artikel 7:257 lid 2 BW. Er geldt vanaf 1 januari 2019 een drempelbedrag van € 3 per maand. De te vorderen huurverlaging moet dus hoger zijn dan het bedrag van € 3 per maand. (artikel 9 lid 4 UHW). De huurcommissie kan beslissen dat tijdelijk een lagere huurprijs dan de maximale huurprijs voor deze woning in rekening gebracht mag worden. In het algemeen dient de huurder de gebreken eerst aan de verhuurder te melden alvorens een beroep op huurverlaging te kunnen doen. Als er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst dan is de huurder niet verplicht deze gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat, wordt immers geacht met de gebreken aan het gehuurde bekend te zijn. Noot 6 Voor de bestaande huurovereenkomsten ligt dit anders gezien de door de wet gestelde wachttijd van zes weken.

Wachttijd van zes weken
De Huurcommissie kan op grond van artikel artikel 7:257 lid 2 BW pas worden ingeschakeld na een kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder en nadat een wachttijd van zes weken na een schriftelijk verzoek tot herstel van de gebreken is verstreken. De mededeling hoeft niet schriftelijk te worden gedaan, doch dit is in het kader van bewijslevering van de melding door de huurder wel van belang. Een melding bij de huurcommissie binnen die termijn van zes weken zal door de huurcommissie niet in behandeling worden genomen. De Huurcommissie zal een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs ook niet in behandeling nemen als de verhuurder het gebrek binnen deze termijn van zes weken heeft hersteld. Volgens artikel 7:257 lid 2 BW kan de huurder immers zich slechts tot de Huurcommissie richten indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen. Mocht de verhuurder bijvoorbeeld in week vijf tot herstel van een ernstig gebrek overgaat en de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toch een claim tot huurderving neer wenst te leggen, dan dient deze huurder zich tot de kantonrechter te wenden voor een vordering tot (tijdelijke) verlaging van de huur. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overstijgen.
Bij weigering door de verhuurder tot herstel van dit gebrek, kan de huurder na verstrijken van de genoemde termijn van zes weken de Huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen door indiening van dit formulier .

Geliberaliseerde woonruimte
Huurders van geliberaliseerde woonruimte kunnen geen gebruik maken van de Huurcommissie om een vordering tot huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde in te stellen. Artikel 7:247 BW heeft onder meer artikel 7:257 BW voor verhuurde geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden.
Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt de beperking dus niet dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte. Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woonruimte een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.

Geliberaliseerde woningen en middenstandsbedrijfsruimten

Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 16:10:26

Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de wijzigingen wel, maar met de daaraan verbonden huurprijs niet eens is, dan kan hij zich na de renovatiewerkzaamheden wenden tot de huurcommissie op grond van artikel 7:255 lid 2 BW. De huurder die wel overeenstemming heeft kunnen bereiken over verhoging van de huurprijs in het kader van renovatie heeft desondanks het recht na het gereedkomen van de werkzaamheden de Huurcommissie in te schakelen om de redelijkheid van het voorstel vast te stellen. De kantonrechter te Amsterdam, locatie Amsterdam, heeft in haar vonnis van 13 december 2011 (Noot 79) een vordering afgewezen tot niet-ontvankelijkverklaring van de Huurcommissie wegens het bereiken van overeenstemming van een verhoging van de huurprijs wegens renovatie. De rechter stelt eerst vast dat de wet expliciet het geval heeft geregeld, dat als partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de verhoging van de huurprijs wegens geriefsverbetering, ieder van de partijen het oordeel van de Huurcommissie in kan roepen. Volgens de wet is niet expliciet het geval in de wet geregeld dat een huurder terugkomt op zijn eerder gedane instemming met de verhoging van de huurprijs in het kader van geriefsverbetering. De rechter is echter van oordeel dat de dwingendrechtelijke huurprijsbescherming, die de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toekomt, meebrengt dat de rechter de huurprijs kan toetsen aan de wet en de op de wet gegronde besluiten. In dit wettelijk stelsel past volgens de rechter dat de Huurcommissie desverzocht een overeengekomen huurprijsverhoging wegens geriefsverbetering kan toetsen, ook al zijn partijen een huurverhoging overeengekomen. Volgens de rechter betekent dit dat de Huurcommissie een overeengekomen huurprijsverhoging wegens geriefsverbetering (achteraf) kan toetsen, ook al zijn partijen een huurprijsverhoging overeengekomen. De consequenties van afwijzing van de huurprijs in het kader van een renovatievoorstel staan beschreven in het onderdeel huurprijsverhoging en renovatie van deze site.

Voor de geliberaliseerde woningen en de woonruimte voor middenstandsbedrijfsruimte geldt deze regeling over vaststelling van de huurprijs niet. Voor laatstgenoemde categorie zijn geen wettelijke normen ontwikkeld. De enige richtlijn bestaat er uit dat het voorstel ook redelijk moet zijn gezien de financiële consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging voor de verhuurder. Noot 80 Een richtlijn waaraan een redelijk voorstel aan moet voldoen staat in dit hoofdstuk beschreven in het onderdeel “Voorstel tot renovatie met voortzetting huurovereenkomst”.
De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient in het kader van de bezwaren tegen het renovatievoorstel ook al zijn bezwaren over de voorgestelde huurprijs naar voren te brengen. Deze huurder heeft immers geen mogelijkheid om de huurprijs alsnog in een herkansing bij de huurcommissie aan te vechten, zoals dat voor huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte op grond van artikel 7:255 BW wél mogelijk is. Volgens artikel 7:247 BW is artikel 7:255 BW voor geliberaliseerde woonruimte immers niet van toepassing verklaard.

De huurders van geliberaliseerde woonruimte zijn gebonden aan de akkoordverklaringen met het voorstel en de daaraan verbonden huurprijs, terwijl dit voor wat betreft de overeengekomen huurprijs niet het geval is voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte. Er kan wrevel tussen de verschillende huurders in een complex woningen ontstaan als een gedeelte daarvan geliberaliseerd is en een gedeelte niet-geliberaliseerd, waarvan de huurprijs door de huurcommissie op grond van artikel 7:255 BW voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte alsnog naar beneden wordt bijgesteld. De huurders van geliberaliseerde woonruimte zitten na akkoord met het voorstel vast aan de huurprijs zoals dit in het renovatievoorstel is voorgesteld.
Bij twijfel over de redelijkheid van het voorstel in het kader van complexgewijze renovatie is het zinvol de rechter binnen acht weken na schriftelijke kennisgeving van dit voorstel een oordeel over de redelijkheid van het voorstel en de daarbij behorende huurprijs te laten geven. Bij weigering van de huurder om de verhoogde huurprijs te betalen kan de verhuurder bij de rechter na akkoordverklaring van het voorstel door de huurder, of na het ongebruikt laten van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen dit voorstel, vaststelling van de verhoogde huurprijs vorderen.

Bij middenstandsbedrijfsruimte kan de huurprijs op grond artikel 7: 303 BW om de vijf jaar worden gewijzigd. Bij wijziging van de huurprijs kijkt men niet naar een redelijk rendement op de gemaakte kosten, maar kijkt men echter naar het gemiddelde prijspeil van de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Door deze maatstaf te hanteren is het theoretisch mogelijk dat de kosten van een renovatie niet in de huurprijs tot uitdrukking worden gebracht. Energiebesparende maatregelen kunnen daarentegen op grond van artikel 7: 305 BW wél voor een aanpassing van de huurprijs zorgen. Dit artikel nuanceert de regel van artikel 7:303 BW over tussentijdse aanpassing van de huurprijs enigszins.

Vermindering van de huur als gevolg van een gebrek aan het gehuurde

Laatst bijgewerkt op 2021-01-09 om 22:33:32

Inleiding
Onder het oude recht werd door de rechter nogal eens bepaald dat de opgeschorte huur niet betaald behoefde te worden. Soms werd niet meer verlangd dat een uitgestelde betaling alsnog plaats moest vinden. Onder het huidige recht is dit in beginsel niet mogelijk. Ik leg in dit hoofdstuk de verschillende mogelijkheden uit om huurverlaging te bewerkstelligen. Hierbij zal de vordering tot huurverlaging op grond van artikel 7:207 BW en de schadevergoedingsactie vallende onder artikel 6:270 BW na opschorting van de huur de revue passeren.
Het huidige recht geeft onder artikel 7:207 BW in samenhang met artikel 7:257 BW voor niet-geliberaliseerde woonruimte een specifieke regeling voor huurverlaging en huurbevriezing, die met zich meebrengt dat andere wegen, die daartoe voorheen wel werden gebruikt of voorgesteld, niet (meer) in aanmerking komen. Voor geliberaliseerde woonruimte en voor bedrijfsruimte geldt deze regeling van artikel 7:257 BW niet. Mr. A. Bergers-Kemp en Mr. N. de Jong hebben in hun artikel in TvHB (nr 6 december 2019, pagina 424) betoogd dat het recht op huurprijsvermindering bezien kan worden als een lex specialis van ontbinding, waarop de verjaringsregeling voor ontbinding van toepassing is. Het bepaalde in artikel 6:268 BW is daarop van toepassing. Een beroep op huurprijsvermindering kan ‘te allen tijde’ worden gedaan als verweer. Dat daartoe een (reconventionele) vordering moet worden ingesteld, doet dan aan het afwerende karakter niet af.

Deze actie kan alleen worden ingesteld nadat de verhuurder van het gebrek in kennis is gesteld, of zonder kennisgeving als duidelijk is dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte was. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583) beslist dat in de behoorlijke kennisgeving van het gebrek tevens besloten ligt dat een huurder de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te verschaffen in het kader van het onderzoek naar de gebreken. Daarnaast moet de huurvermindering worden gevorderd en moet deze vordering door huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte binnen een bepaalde termijn worden ingesteld. Onderstaand komen deze punten aan de orde.

Volgens Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, (onder 6) moet artikel 7:207 BW in verbinding met artikel 7:257 BW, als partiële ontbinding overeenkomstig de algemene regel van artikel 6:270 BW worden gezien. De regeling op grond van artikel 7:207 BW wijkt echter af van de algemene regels betreffende de ontbinding van overeenkomsten. De afwijking van deze algemene regeling brengt met zich mee dat huurvermindering moet worden gevorderd. Uit de toelichting op artikel 7:207 BW wordt duidelijk gesteld dat huurverlaging gevorderd dient te worden. In de zaak die diende voor de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam vorderde de verhuurder een huurachterstand die door de huurder was opgebouwd. De huurder was van mening dat niet het overeengekomen huurgenot was geleverd en vond dat de huur verminderd diende te worden. De huurder verzuimde echter in reconventie de huurvermindering te vorderen. De rechter wees daarom de huurachterstand ten behoeve van de verhuurder in haar vonnis van 12 januari 2015 (3198000VV EXPL 14-18266) toe en kon geen huurvermindering toewijzen, omdat er ter zake van huurvermindering geen vordering was ingesteld.

De door elkaar lopende juridische termen (ontbinding op grond van de algemene regels en huurvermindering – partiële ontbinding – eveneens gebaseerd op de algemene regels van ontbinding als vervat in boek 6 BW) kunnen voor verwarring zorgen. Enerzijds heeft de huurder immers recht op partiële ontbinding, die is gebaseerd op de algemene regel als genoemd in boek 6 BW met een daaraan verbonden specifieke regel als beschreven onder artikel 6:270 BW, anderzijds maakt artikel 7:207 BW als speciale regel in aanvulling op de algemene regel duidelijk dat huurvermindering in rechte gevorderd moet worden. Dit wordt niet anders nu artikel 7:231 BW buitengerechtelijke ontbinding van de gehele overeenkomst mogelijk maakt. Het lijkt enigszins merkwaardig dat voor de gehele ontbindingsactie een buitengerechtelijke verklaring door huurder voldoende is, terwijl dit voor een actie op grond van artikel 7:207 BW onvoldoende is. De memorie van toelichting (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089. nr. 3 p. 7 e.v.) geeft echter duidelijk weer dat de wetgever met deze regel heeft willen voorkomen dat er de mogelijkheid tot huurverlaging misbruik gemaakt zou kunnen worden.
Deze beperking zal in de praktijk meer effect hebben voor de huurders van geliberaliseerde woonruimte dan voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte. De eerste groep huurders dient immers de kantonrechter te raadplegen om de huurverlaging te bewerkstelligen, terwijl de tweede groep huurders kan volstaan met indiening van een eenvoudig verzoek bij de huurcommissie.
Hoe het ook zij: beide huurders vorderen aldus via verschillende rechtsgangen huurverlaging. Op grond van artikel 7:231 BW kan de huurder dus wél volledige ontbinding van de huur buiten rechte vorderen met daarbij als nevenvordering op grond van artikel 7:271 BW terugvordering van de huur. Aangezien de huurder bij voortzetting van de huur geen belang heeft, kan de huurder volgens de wet wel volstaan met een buitengerechtelijke ontbinding. Overigens zal een buitengerechtelijke ontbinding doorgaans wél resulteren in een procedure, omdat de verhuurder doorgaans zich niet zo maar neer zal leggen bij een dergelijke actie van de huurder, die zal moeten leiden tot terugbetaling van de huur.
Uit de toelichting bij deze wet (zie bovengenoemde kamerstukken) blijkt dat niet elk gebrek huurverlaging rechtvaardigt. Er kan immers weliswaar sprake zijn van een gebrek, doch als dit gebrek gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, dan is er geen grond voor huurvermindering. De kern van artikel 6:265 BW is immers dat er van (partiële) ontbinding alleen sprake kan zijn als dit gevolg wordt gerechtvaardigd door de aard van de tekortkoming. Deze tekortkoming moet ontbinding kunnen rechtvaardigen. Zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335). In deze zaak zou de vloerverwarming onvoldoende werken, maar kon er toch nog een gemiddelde temperatuur van 20,5 graden Celsius worden bereikt. Volgens het hof zou de verwarming in ieder geval voldoen aan de minimale eis van de comfortnorm zoals door de Huurcommissie is gesteld. Experts hadden gesteld dat uit het onderzoek naar voren is gekomen dat ondanks dat de woning in theorie rekentechnisch voldoende vermogen heeft, de klachten van de huurder realistisch kunnen zijn. De huurder stelde dat de woning niet aan een comfortnorm zou voldoen. In de toelichting op artikel C2 van het Gebrekenboek van de Huurcommissie is volgens het hof een dergelijke norm niet te vinden, terwijl de huurder evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat die norm wel onder de reikwijdte van artikel C2 zou moeten worden begrepen. Ook is door de huurder niet aannemelijk gemaakt dat de door de kantonrechter gebruikte term ruimtetemperatuur een onjuiste of te beperkte aanduiding zou zijn voor de toepassing van artikel C2 van het Gebrekenboek. Het objectieve gegeven waarvan uitgegaan dient te worden is de ondergrens van 20º Celsius voor de verwarming van de woonkamer en daaraan voldoet de woning ook volgens de onderzoeken van de expert. Het hof tekent hierbij voor de goede orde aan dat het bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW niet gaat om de al dan niet optimale constructie van de vloerverwarmingsinstallatie, maar om de daarmee behaalde temperatuur in de woonkamer. Eerst wanneer die temperatuur van dien aard is dat aan de huurder niet het huurgenot wordt verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, komt de vraag aan de orde in hoeverre dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Op grond van het voorgaande is de slotsom dat dit niet het geval is.

Uit een vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 23 september 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:4321) is duidelijk dat de rechter zich niet hoeft te houden aan de artikel 6 Besluit Huurprijzen Woonruimte en Bijlage II bij dat besluit (de forfaitaire percentages behorend bij de nulpunten). Daarvoor is volgens de kantonrechter redengevend dat de verhuurder de klachten serieus heeft genomen, onderzoek heeft moeten doen alvorens tot herstel te kunnen overgaan, en de vochtproblematiek zich enkel heeft beperkt tot de keuken. Naar het oordeel van de kantonrechter is er deels sprake van gebreken als bedoeld in categorie B (vochtproblemen in keuken).

Processueel aspect
De verhuurder kan van mening zijn dat de huurder ten onrechte betaling van de huur achterwege heeft gelaten en een huurincasso starten. De huurder die de huur heeft opgeschort wegens gebreken aan het gehuurde dient een eis in reconventie in te stellen als hij wordt geconfronteerd met een huurincasso. De huurder dient in het kader van zijn verweer in conventie te verwijzen naar gebreken in het gehuurde, die huurverlaging rechtvaardigen. Dit verweer moet dan wel worden gecompleteerd met een vordering van eis in reconventie. Doet de huurder dat niet, dan zal de rechter kunnen oordelen dat er gebreken aanwezig zijn die huurverlaging rechtvaardigen, doch bij gebreke van een vordering in reconventie zal de rechter geen tijdelijke verlaging van de huur toe kunnen wijzen. Dit is door het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 4 juni 2013 bevestigd (ECLI:NL:GHAMS:2013:1677 ).

Er kan geen sprake zijn van een periodieke huurverhoging als de huurprijs vanwege gebreken aan de woning tijdelijk is verlaagd. Dit is duidelijk vastgelegd in artikel 7:250 lid 2 BW. Als er sprake is van een contractueel overeengekomen verhoging (bijvoorbeeld bij geliberaliseerde woningenartikel 7:250 lid 2 BW is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing), dan lijkt huurverhoging wel mogelijk te zijn.

Als zich een verschil van mening voordoet tussen huurder of verhuurder of het herstel volledig plaats heeft gevonden, dan kan de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich op grond van artikel 12 lid 5 UHW tot de Huurcommissie wenden. De Huurcommissie geeft dan een oordeel of het gebrek al dan niet is verholpen. In voorkomend geval geeft zij daarbij aan in welke maand de opheffing heeft plaatsgevonden. Als het gebrek is verholpen, dan dient de huurder vanaf de maand volgend op de maand waarop het gebrek is verholpen, weer de normale huurprijs te betalen.
Verder moet bedacht worden dat op de procedure op grond van artikel 16 lid 4 UHW jo. artikel 12 lid 5 UHW de beroepstermijn van artikel 7:262 lid 1 BW niet van toepassing is. De procedure waarbij de Huurcommissie vast dient te stellen of de gebreken al dan niet zijn verholpen, is immers geregeld in het UHW. Op deze procedure zijn de artikelen als genoemd in de paragrafen 1 en 2 van Onderafdeling 2 in Titel 7.4 BW niet van toepassing. Aangezien in laatstgenoemde paragrafen de ‘fictie van wilsovereenstemming’ is geregeld, terwijl deze ‘fictie van wilsovereenstemming’ niet is geregeld in het UHW, is deze ‘fictie van wilsovereenstemming’ niet van toepassing op de procedure waarin de Huurcommissie vaststelt of de gebreken zijn verholpen. Het staat partijen daarom vrij om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald.
In de procedure waarin de Huurcommissie is gevraagd om de huurverlaging op te heffen wegens opheffing van de gebreken, stond vermeld dat partijen zich conform artikel 7:262 BW binnen 8 weken tot de rechter kunnen wenden, indien zij zich niet met de uitspraak van de Huurcommissie kunnen verenigen. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 26 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10214, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wél gepubliceerd in de WR 2018/22) daarom van oordeel dat het partijen vrijstaat om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald en daarmee omtrent het al dan niet voortduren van de tijdelijke vermindering na 1 juli 2016. Een dergelijke vordering wordt volgens de rechter gebaseerd op artikel 7:207 BW dat bepaalt dat een huurvermindering ten gevolge van een gebrek geldt tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Het staat partijen dus vrij om de rechter een oordeel te laten geven over voltooiing van de herstelwerkzaamheden ook na het verstrijken van de periode van 8 weken.

Wachttijd van zes weken 
De huurcommissie kan op grond van artikel 7:257 lid 2 BW pas worden ingeschakeld na een schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder van het gebrek en nadat een wachttijd van zes weken na een schriftelijk verzoek tot herstel van de gebreken is verstreken. Een melding bij de huurcommissie binnen die termijn van zes weken zal door de huurcommissie niet in behandeling worden genomen. Slechts de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte kunnen de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen wegens gebreken aan de woning.
De huurcommissie zal een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs ook niet in behandeling nemen als de verhuurder het gebrek binnen deze termijn van zes weken heeft hersteld. Volgens artikel 7:257 lid 2 BW kan de huurder immers zich slechts tot de huurcommissie richten indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen. Mocht de verhuurder bijvoorbeeld in week vijf tot herstel van een ernstig gebrek overgaan en de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toch een claim tot huurderving in wenst stellen, dan dient deze huurder zich tot de kantonrechter te wenden voor een vordering tot (tijdelijke) verlaging van de huur. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overstijgen.
Bij weigering door de verhuurder tot herstel van dit gebrek, kan de huurder na verstrijken van de genoemde termijn van zes weken de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen door indiening van dit verzoekschrift .

Het is op deze plaats goed om duidelijk te maken dat de genoemde termijn van zes weken een drempel is, die door de wetgever is ingesteld om kruimelvorderingen bij de Huurcommissie te voorkomen. Als zich een gebrek voordoet, dan is de verhuurder immers in verzuim en zal de huurder in beginsel huurverlaging kunnen vorderen vanaf het moment dat de mededeling is gedaan over het gebrek. In artikel 7:206 lid 1 BW wordt gesteld dat de verhuurder “op verlangen van de huurder” de gebreken moet verhelpen. Daarmee wordt de mededeling bedoeld. Als de verhuurder bijvoorbeeld twee weken na de mededeling het gebrek heeft hersteld, dan is de huurder dus gerechtigd huurverlaging te vorderen vanaf het moment dat de mededeling is gedaan. De mededeling is dus geen ingebrekestelling. Door een ingebrekestelling raakt de andere partij immers pas in verzuim als er binnen de in dit stuk gestelde termijn niet wordt gepresteerd. Hier is het verzuim al aanwezig. Om deze reden hoeft er dus ook geen ingebrekestelling te worden gestuurd.

Hierboven is al opgemerkt dat de verhuurder door het ontstaan van het gebrek aan het gehuurde in verzuim raakt. Vanaf het moment van verzuim is de huurvermindering mogelijk. De huurvermindering is een lex specialis van de ontbinding ex artikel 6:265 BW. In dit artikel staat vermeld dat ontbinding alleen mogelijk is als de andere partij in verzuim is komen te verkeren. Het verzuim is echter al ontstaan door het gebrek, zodat de huurder geen termijn meer hoeft te stellen waarbinnen het gebrek hersteld dient te worden om het verzuim te starten. Dat is alleen anders als het gebrek zich al voordoet vanaf de aanvang van de huurovereenkomst. De mededeling is dan niet nodig om de mogelijkheid van huurverlaging in werking te laten treden. Dit volgt uit artikel 7:209 BW. Ondanks dat het verzuim al aanwezig is zonder de mededeling is het niet redelijk de mogelijkheid van huurverlaging al in te laten gaan. Van het ontstaan van het gebrek hoeft de verhuurder immers niet noodzakelijker een verwijt gemaakt te worden. Als de verhuurder de gebreken bij sociale woonruimte niet verhelpt binnen zes weken na de mededeling, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen, en dan loopt de vordering tot huurverlaging ook terug tot het moment de mededeling is gedaan, tenzij de termijn van zes maanden als genoemd in artikel 7:257 lid 2 BW niet in acht is genomen. Bij vrije sector woonruimte geldt de drempelperiode van zes weken niet. Voor vrije sector woonruimte geldt de drempelperiode van zes weken niet. Er kan voor dit soort woonruimte geen verwarring ontstaan tussen de in de wet genoemde termijnen. Hier geldt dus dat de huurder van de verhuurder na de mededeling waarin herstel wordt gevraagd huurverlaging kan vorderen. Deze vordering geldt dus ook voor een periode over een korte termijn waarbinnen herstel van het gehuurde niet is gerealiseerd. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overtreffen.

Een mooi voorbeeld van een procedure tot huurverlaging wordt gegeven door een uitspraak van de kantonrechter te Breda van 5 maart 2008 ( LJN BC5965, Rechtbank Breda, 464243 ). In deze zaak had de huurcommissie op verzoek van de huurder de huur verlaagd. De verhuurder had tegen deze uitspraak tijdig bij de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW bezwaar gemaakt. De kantonrechter oordeelde dat er wel degelijk sprake was van een gebrek, op grond waarvan een tijdelijke huurverlaging van 40% van de maximale huurprijs (dit percentage wordt op grond van artikel 6 Besluit huurprijzen Woonruimte gesteld op een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximum huurprijs), op zijn plaats was. De huurder had deze procedure tevens gebruikt om in reconventie herstel van gebreken in het gehuurde te vorderen (de Huurcommissie kan geen herstelverplichting opleggen), welke vordering door de rechter werd toegewezen.

De vervaltermijn van zes maanden
De Huurcommissie dient voor de berekening van de huurverlaging als gevolg van gebreken aan het gehuurde een vervaltermijn van zes maanden in acht te nemen. Deze vervaltermijn wordt berekend vanaf de dag volgend op die waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. Zie verder voor de het effect van gebreken aan de woning op de huurprijs het hoofdstuk Huurprijzen (en gebreken aan de woning)

Verschil benadering geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte
Huurders van geliberaliseerde woonruimte kunnen geen gebruik maken van de huurcommissie om een vordering tot huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde in te stellen. Artikel 7:247 BW heeft onder meer artikel 7:257 BW voor verhuurde geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt de beperking dus niet dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder. Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woningen ook een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.

Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woningen ook een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.
In de praktijk zal een huurder van een niet-geliberaliseerde woning vanwege de goede toegankelijkheid van de huurcommissie echter doorgaans sneller in staat zijn een vordering tot huurverlaging bij de huurcommissie in te stellen, dan dat een huurder van geliberaliseerde woonruimte een dergelijke vordering bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt. Het lijkt daarom niet eerlijk om de huurder van geliberaliseerde woonruimte te confronteren met eenzelfde vervaltermijn van zes maanden als genoemd in artikel 7:257 lid 3 BW als de huurder van niet geliberaliseerde woonruimte. Ook als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een vordering tot huurverlaging via de kantonrechter aanhangig maakt, kan hij op grond van artikel 7:257 lid 3 BW met terugwerkende kracht geen verlaging van de huurprijs vorderen over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering.

Huurtoeslag en verlaging van de huurprijs
Een toegekende huurkorting in verband met gebreken aan de woning heeft consequenties voor de toegekende huurtoeslag. De huurtoeslag wordt verlaagd door de verlaging van de huur wegens de gebreken. De huurder kan in het kader van een huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde geen beroep doen op een bijzondere situatie, waardoor de huurtoeslag in stand blijft Als bijzondere situatie wordt onder meer aangemerkt: een handicap, huishouden van meer dan 8 personen, bijzonder inkomen, bijzonder vermogen, co-ouders, iemand van het huishouden woont meer dan 1 jaar elders. De huurder die huurtoeslag ontvangt zal door de huurverlaging er rekening mee moeten houden dat deze de huurtoeslag geheel of gedeeltelijk terug zal moeten betalen.
Hoewel de procedure tot huurverlaging voor de huurder die huurtoeslag ontvangt financieel wellicht geen voordeel op zal leveren, omdat het verschil met de verschuldigde huur en de verlaagde huur volledig te niet wordt gedaan door de verplichting om de toegekende huurtoeslag terug te betalen, heeft het starten van de procedure tot huurverlaging wel zin, omdat de huurverlaging wél naar de verhuurder doorwerkt en het effect van de huurverlaging nog steeds het verhelpen van het onderhoudsgebrek zal zijn. De verhuurder krijgt immers de verlaagde huurprijs wel volledig “voor de kiezen”. Als deze verlaagde huurprijs een behoorlijk verschil geeft met de verschuldigde huurprijs zal dit verschil wellicht voldoende prikkel voor de verhuurder geven om alsnog herstel van het gebrek te bewerkstelligen. De verlaging van de huurprijs is immers bedoeld als prikkel naar de verhuurder om herstel uit te voeren en die prikkel blijft hetzelfde of de huurder nu wel of niet de verlaging van de huur zelf ontvangt.

Bedrijfsruimte 
In de inleiding is al opgemerkt dat artikel 7:207 BW ook voor bedrijfsruimte geldt, maar dat de werking van dit artikel in de algemene voorwaarden kan worden uitgesloten. Op grond van artikel 7:242 BW is artikel 7:207 BW voor woonruimte semi-dwingend geregeld. Voor bedrijfsruimte is dit artikel regelend recht. Volgens de standaard “ROZ” algemene voorwaarden wordt de mogelijkheid van huurprijsvermindering in verband met gebreken aan het gehuurde dan ook uitgesloten. De huurder kan dan slechts een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) doen ter verkrijging van huurverlaging wegens aanwezigheid van een gebrek. De rechter kan echter beslissen dit beroep al dan niet te honoreren (zie bovengenoemde uitspraak van het hof te Arnhem in haar arrest van 26 januari 2010, LJN: BL0803, gerechtshof Arnhem, 200.023.506/01 ). Dat gold ook in de zaak die had geleid tot een arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 26 maart 2013 ( LJN: BZ5712, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.092.689 ). In deze zaak deed zich waterschade voor aan de zaken van de huurder. De huurder had een deel van de huur ingehouden wegens lekkage aan het gehuurde. In de algemene voorwaarden was een exoneratie opgenomen, die aansprakelijkheid van schade bij gebreken aan het gehuurde uitsloot. Het hof was van mening dat niet iedere vermindering van het huurgenot tot huurprijsvermindering leidt. Naar het oordeel van het hof was in deze zaak niet voldoende onderbouwd dat sprake was van structurele wateroverlast/lekkages als gevolg van achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Genoemde meldingen wezen naar de mening van het hof op het zodanig incidenteel voorkomen van wateroverlast (wat daarvan ook de precieze oorzaak is geweest) dat niet aannemelijk was gemaakt dat sprake was van een zodanige genotvermindering dat deze enige huurprijsvermindering rechtvaardigde. In ieder geval hadden huurders niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval sprake was van grove schuld of ernstige nalatigheid van de kant van verhuurders, waarvan sprake zou moeten zijn gelet op de contractuele beperking van de aansprakelijkheid van de verhuurder. Het hof was mede op grond van bouwkundige expertises die de verhuurder had laten verrichten van mening dat er geen sprake was van lekkages door achterstallig onderhoud. De vordering tot huurprijsvermindering werd daarom afgewezen.
Uitzondering op deze regel is als de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst van dit gebrek op de hoogte was of van dit gebrek op de hoogte had kunnen zijn (zie artikel 7:209 BW). In dat laatste geval kan een vordering tot huurvermindering niet worden uitgesloten.
Het gerechtshof te Leeuwarden heeft in zich haar arrest van 22 februari 2011 ( LJN: BQ0173, gerechtshof Leeuwarden, 200.013.095/01 ) moeten buigen over de vraag of huurverlaging wegens gebreken aan het ventilatiesysteem van een gehuurde fitnessruimte gerechtvaardigd was. In de huurovereenkomst had de verhuurder zich verbonden zorg te dragen dat de installaties goed zullen functioneren (…). Uit een technisch rapport bleek dat de installatie niet goed functioneerde. In het arrest wordt nog ingegaan wat partijen over en weer mochten verwachten. De conclusie bleef dat het systeem niet goed functioneerde en dat dit huurverlaging rechtvaardigde. Er wordt geen beroep gedaan op uitsluiting van de aansprakelijkheid conform de algemene voorwaarden. Het is mij niet duidelijk of dit beroep op uitsluiting van de mogelijkheid van huurverlaging (in eerste aanleg) is gedaan en is afgewezen. Aangezien er sprake was van een nieuwe overeenkomst, kan de huurverlaging in het licht van artikel 7:209 BW tot de mogelijkheden hebben behoord. Uit het arrest blijkt echter niet dat uitdrukkelijk aanspraak op dit artikel is gedaan. Het lijkt er op dat partijen er geen rekening mee hebben gehouden dat artikel 7:207 BW voor bedrijfsruimte regelend recht is.
De huurder trachtte op grond van artikel 7:207 BW de vordering tot huurverlaging te verhogen als prikkel tot correcte en spoedige nakoming door de verhuurder. Het hof wees deze vordering terecht af. De motivatie luidde als volgt: de bepaling van artikel 7:207 BW omtrent de huurprijsvermindering is niet bedoeld als prikkel om de verhuurder tot herstel te dwingen. Niet voor niets bepaalt artikel 7:207 lid 1 BW dat de huurder aanspraak heeft op een huurprijsvermindering die evenredig is aan het gebrek. De huurder had aldus als prikkel tot nakoming veroordeling van de verhuurder door de rechter tot betaling van een dwangsom moeten vragen. De dwangsom is wel een veel gebruikt middel om een partij tot een handeling te bewegen. Het is merkwaardig dat dit in deze procedure niet is gevorderd!

Het hof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01 ) moeten beslissen of windoverlast in een winkelcentrum in Zoetermeer als een gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW juncto artikel 3 Algemene Bepalingen) was aan te merken en of de verhuurder een beroep op haar exoneratie toekomt (artikel 11.5 Algemene Bepalingen).
De desbetreffende bepalingen in de algemene voorwaarden luidden als volgt:
Artikel 3 uit de Algemene Bepalingen houdt in:
“Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien de eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.”
In artikel 9.15.2 van het huurcontract is opgenomen (kort gezegd) dat het gehuurde geen gebreken vertoont.
Artikel 11.5 uit de Algemene Bepalingen houdt in:
“Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.” (Hierna ook: de exoneratie).

Het hof komt in rechtsoverweging 9 tot en met 15 van het arrest tot de conclusie dat er sprake is van een ernstige vorm van windhinder waarmee de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hadden hoeven te houden. Door de windhinder kan het winkelcentrum door het publiek niet worden gebruikt als slentergebied. Dit gebied was daar wel voor bedoeld. Er was bovendien geen enkele aanwijzing dat deze negatieve eigenschap de huurders op enigerlei wijze toe viel te rekenen. Er is hier geen sprake van een bepaalde ontwerpkeuze waarbij de huurders betrokken zijn geweest. De verhuurder trachtte nog aansprakelijkheid van de hand te wijzen betreffende de huurders die zich later in het winkelcentrum hebben gevestigd en naar de mening van de verhuurder van het probleem op de hoogte hadden kunnen zijn.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 13 van het arrest dat de verhuurder op grond van artikel 7:209 BW de huurder van het gebrek op de hoogte had moeten stellen. Nu de verhuurder naar de mening van het hof met haar betoog in feite erkent dat zij in ieder geval begin 2006 weet had van de windhinderproblematiek, en nu verhuurder niet alleen toen maar ook voorheen heeft gezwegen over het (de) windhinderonderzoek(en) van TNO en over verhuurders kennelijke beduchtheid voor windproblematiek, komt verhuurder reeds hierom geen beroep toe op artikel 9.15.2 van het huurcontract (het gehuurde zou geen gebreken vertonen). Gezien het gestelde van de werking van artikel 7:209 BW is dit een correcte beslissing.

In rechtsoverweging 18 en 19 wordt uitgewerkt waarom de verhuurder geen aanspraak op de exoneratie toekomt. De argumentatie van het hof komt er op neer dat de verhuurder van de windgevoeligheid van het winkelcentrum door TNO op de hoogte was gesteld en de aanbevelingen van TNO niet had opgevolgd omdat zij ervan uit ging dat “het niet zo’n vaart zou lopen”. Door deze omstandigheden ging het beroep op de exoneratie niet op.
Een huurprijsvermindering van 10 % tot 15 % op de huurprijs werd tot herstel van het gebrek als redelijk aangemerkt.

In het arrest van 18 februari 2014 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2014:452 ) is beslist dat er geen sprake was van een gebrek dat diende te leiden tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade. In deze zaak was er sprake van waterschade aan het gehuurde door het losschieten van een koppeling in de sprinklerinstallatie, waardoor de lekkages waren ontstaan. Het ging om een pand dat kort was verhuurd. Op 15 november 2007 heeft een vooroplevering van het gehuurde plaatsgevonden. Hierbij was geconstateerd dat de sprinklerinstallatie niet op de juiste hoogte was bevestigd. In de periode daarna is de hoogte van de sprinklerinstallatie aangepast. Op 20 december 2007 was de sprinklerinstallatie opgeleverd. In deze overeenkomst waren ook de gebruikelijke exoneraties van toepassing die in bovengenoemde zaak van het hof te Arnhem ook zijn besproken.

Volgens de huurder leverde het losschieten van de koppeling een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat de verhuurder naar de mening van de huurder toerekenbaar tekort geschoten was in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Tevens zou de verhuurder aansprakelijk zijn voor de gevolgschade.

De huurder diende in de zaak voor de kantonrechter te bewijzen dat er sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter kwam in eerste aanleg tot het oordeel dat niet vast is komen te staan dat het gebrek deugdelijk was verholpen. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter de mogelijkheid van hoger beroep opengelaten. De verhuurder greep deze mogelijkheid aan en ging in hoger beroep.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch sloeg de piketpaaltjes voor deze casus als volgt: eerst kwam de vraag aan de orde of de reparatie van de te lage ophanging van de sprinklerinstallatie door middel van het verhangen ervan ondeugdelijk was geschied. Indien het antwoord op die vraag bevestigend zou luiden, kwam vervolgens de vraag aan de orde of die ondeugdelijke reparatie had geleid tot de litigieuze lekkages en de daaruit voortgevloeide schade.
Het hof kwam tot de conclusie dat de reparatie van de te lage ophanging van de sprinklerinstallatie door middel van het verhangen ervan deugdelijk was geschied.
Naar het oordeel van het hof diende op grond van de verklaringen die in rechtsoverweging 4.8 van het arrest waren weergegeven als vaststaand aangenomen te worden dat de sprinklerinstallatie na het verhangen op de juiste hoogte en voorafgaand aan de oplevering ervan op 20 december 2007 was afgeperst en door de daartoe aangewezen certificerende instantie in orde was bevonden. Door de huurder waren verder geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die een andere conclusie rechtvaardigden, terwijl zij evenmin een voldoende gespecificeerd nader bewijsaanbod op dit punt had gedaan.
Dit betekende volgens het hof tevens dat niet meer toegekomen hoefde te worden aan de vraag of de gestelde ondeugdelijkheid van de uitgevoerde reparatie had geleid tot de litigieuze lekkages en de daaruit voortgevloeide schade, nu immers van een ondeugdelijke reparatie geen sprake was. Dit betekende voorts dat de uitzondering van artikel 11.9 van de Algemene Bepalingen zich hier niet voordeed – nog afgezien van de vraag of, indien wel zou zijn vastgesteld dat de reparatie ondeugdelijk zou zijn verricht, ter zake sprake was van grove schuld of ernstige nalatigheid aan de zijde van de verhuurder -, en dat de verhuurder zich met betrekking tot de nadien opgetreden lekkages aan de installatie met vrucht zou kunnen beroepen op de exoneratieclausules van de artikelen 11.6 en 11.8 van de Algemene Bepalingen.

Ik vind deze uitkomt toch niet bevredigend. Het hof is ervan uitgegaan dat de installatie na het verhangen door de monteurs onder hoge druk was getest en daarna was gecertificeerd. Het is toch wel uiterst merkwaardig dat een nieuwe installatie een korte tijd na ingebruikname een dergelijk gebrek vertoont. Er is wel verklaard dat de installatie nadat deze was verhangen is getest, doch hard bewijs is er ook niet van aanwezig. Volgens de deskundige en een getuige zou de installatie na te zijn verhangen wel zijn getest. Het is mij niet duidelijk of dit zo uitdrukkelijk uit de rapporten blijkt. In theorie is het immers mogelijk dat de installatie maar één keer is getest, voordat deze werd verhangen en dat de installateur heeft verzuimd deze installatie andermaal te testen. Als dit bewezen zou kunnen worden, dan is het mogelijk dat de verhuurder/eigenaar de installateur aansprakelijk zou kunnen houden voor het ontstaan van het gebrek en zou de schade van de verhuurder wellicht verlegd kunnen worden naar de installateur. In een situatie, waarbij de verhuurder aansprakelijk kan zijn voor een fout van de door hem ingeschakelde hulppersonen, valt er veel voor te zeggen de exoneratieclausules als een onredelijk beding buiten spel te zetten als de hulppersonen daadwerkelijk hebben verzuimd conform de instructies te handelen, waardoor de schade voorkomen had kunnen worden bij correct handelen volgens de instructies.

De huurder heeft in deze procedure niet bewezen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst al gebrekkig was. Daarnaast heeft de verhuurder niet kunnen bewijzen dat de installatie niet conform de instructies is opgeleverd. Het gevolg hiervan was dus dat het hof uitging van een correct opgeleverde installatie, waaraan een gebrek ontstond gedurende de huurperiode. Dit gebrek viel de verhuurder niet toe te rekenen. Daarnaast waren er geen feiten of omstandigheden aangetoond, waarmee de exoneratieclausules buiten spel gezet konden worden.

Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken
Als een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan kan de huurder op grond van artikel 6:119a BW wettelijke handelsrente verschuldigd zijn. Een huurovereenkomst is immers een dienst in de zin van dit laatstgenoemde artikel. Door de wetgever is het begrip dienst in de Richtlijn Diensten aangemerkt als economische activiteit, waarvoor een vergoeding gevraagd mag worden. In het kader van een huurverlaging kan geen wettelijke handelsrente gevorderd worden. Hierboven is al verteld dat een huurverlaging haar basis heeft in de ongedaanmakingsverplichting ex artikel 6:270 BW. De wettelijke handelsrente kan niet worden gebaseerd op een ongedaanmakingsverplichting ex artikel 6:271 BW. De wettelijke handelsrente kan immers worden gebaseerd op een geleverde dienst. De ongedaanmakingsverplichting betreft geen geleverde dienst, zodat artikel 6:119a BW niet op deze actie van toepassing is. (Ktr. Amsterdam 3 november 2014, WR 2015/27; ECLI:NL:RBAMS:2014:9376)

Instellen vordering bij de rechter

Herstel gebrek en vermindering huur vanwege het gebrek

De huurcommissie kan alleen de huurprijs verlagen gedurende de periode dat het gebrek voortduurt, maar kan de verhuurder niet dwingen het gebrek te herstellen. Als het gebrek toch door de verhuurder hersteld moet worden (het gebrek kan te omvangrijk zijn om het zelfklusrecht toe te passen), dan is het misschien handig om voor zowel vermindering van de huurprijs als voor herstel van het gebrek een vordering bij de kantonrechter in te dienen. Deze weg moet in ieder geval door de huurders van geliberaliseerde woningen worden bewandeld, omdat zij voor verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde niet bij de huurcommissie terecht kunnen.

Vermindering huur gedurende vanwege het gebrek

Door deze vordering kan men met terugwerkende kracht van maximaal zes maanden voor niet-geliberaliseerde woonruimte derving van het huurgenot terugvorderen. De huurder van niet geliberaliseerde woonruimte kan deze actie via de Huurcommissie instellen door indiening van dit verzoekschrift . Voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze beperking niet. Deze vordering moet met een dagvaarding worden ingesteld. De Huurcommissie is in deze kwestie niet bevoegd om een oordeel te geven.

Geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte

Laatst bijgewerkt op 2018-07-17 om 19:20:29

Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als het gaat om een zelfstandige woonruimte waarvan bij begin van de bewoning een huurprijs gold die boven de toen geldende liberalisatiegrens lag. Bovendien moet de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. Een huurovereenkomst is ook geliberaliseerd als deze betrekking heeft op een woonruimte die op of na 1 juli 1989 toegevoegd is aan de woonruimtevoorraad met een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens. De actuele liberalisatiegrens is te vinden onder deze link.
De huurder van niet geliberaliseerde woonruimte kan voor allerlei situatie de huurcommissie inschakelen om een in beginsel bindende uitspraak te geven waaraan huurder en verhuurder zich dient te houden. Bovendien gelden een aanzienlijk aantal wettelijke bepalingen betreffende aanpassing van de huurprijs en de afrekening van de servicekosten wel voor niet-geliberaliseerde woonruimte en niet voor geliberaliseerde woonruimte. Dit blijkt onder meer uit artikel 7:265 BW en artikel 7:247 BW. Van deze regels kan niet in het voordeel en in het nadeel van de huurder worden afgeweken.
Is de huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens dan zal de inhoud van de huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte de basis zijn van de over en weer aangegane verplichtingen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte geniet dan geen bescherming via de mogelijkheid van toetsing van de servicekosten door de Huurcommissie. De huurder van geliberaliseerde woonruimte zal slechts terug kunnen vallen op een redelijke en billijke uitleg van de huurovereenkomst. Een geschil zal dan beslecht dienen te worden door de kantonrechter.