Verhelpen van een gebrek is geen renovatie

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-05-15 om 15:34:30

In de wet is geregeld dat het verhelpen van een gebrek geen aanleiding kan zijn om de huurprijs op de voet van artikel 7:255 BW (niet-geliberaliseerde huur) of artikel 7:255a BW (geliberaliseerde huur) te verhogen. Het verhelpen van een gebrek brengt de voorziening van de woning op het niveau dat door partijen is afgesproken en brengt geen geriefsverbetering teweeg, die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben voorzien.
Een nuance moet worden aangebracht in verband met herstel van de tekortkomingen als vermeld in artikel 241 BW. Dit kunnen ook tekortkomingen zijn die niets te maken hebben met achterstallig onderhoud maar met de kwaliteit van de woning. Op grond van artikel 206 BW kan de huurder aanspraak maken dat deze gebreken worden opgeheven, ook al waren deze hem bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend en waren deze wellicht in de huurprijs verdisconteerd. Voor deze verbeteringen heeft de verhuurder dus geen recht op huurprijsverhoging.

De huurverhoging in verband met renovatie mag alleen betrekking hebben op geriefsverbetering

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2019-05-12 om 21:58:22

De huurverhoging in verband met renovatie mag alleen betrekking hebben op geriefsverbetering.

Als geriefsverbetering wordt onder meer beschouwd:

  • De omschakeling van collectieve naar individuele centrale verwarming;
  • De vervanging van een centrale watervoorziening door individuele boilers;
  • Een ter opheffing van vochtklachten aangebrachte gevelisolatie.
  • Een inbraakpreventiepakket;
  • Het aanbrengen van gevelisolatie en dubbele beglazing;
  • Nieuwe gevelelementen met kunststofkozijnen;
  • Het ombouwen van een olie-c.v.- tot een gas-c.v.-installatie. De kantonrechter te Schiedam was nog op 6 maart 1984 van mening dat dit geen geriefsverbetering betrof. Noot 12 In de beleidsnotitie Huurbeleid na woningverbetering is dit uitdrukkelijk als geriefsverbetering aangemerkt. Aangenomen kan dus worden dat de uitspraak van de rechter te Schiedam door gewijzigde inzichten is achterhaald. Thans (mei 2019) is van de Huurcommissie het beleidsboek huurverhoging na woningverbetering versie juni 2018 actueel.

In deze voetnoot staan enige uitspraken van de lagere rechtspraak vermeld. Noot 10

Niet als geriefsverbetering wordt beschouwd:

  • Vervangen van buitenkozijnen inclusief ramen en deuren, inclusief alle hiermee verband houdende werkzaamheden;
  • Opheffen van vochtproblemen die het gevolg zijn van fouten in de bouwkundige constructie;
  • Vervangen van dakconstructies inclusief bedekking, goten en HW-afvoeren;
  • Vervangen van rioleringen, gas-, water- en elektraleidingen.

In een renovatievoorstel wordt nogal eens aan de voorgestelde verbeteringen een prijskaartje gehangen in de vorm van een huurverhoging. De huurcommissie en de kantonrechter zijn aan dit voorstel niet gebonden en kunnen naar eigen inzicht een oordeel geven welke consequenties de verbeteringen voor de huurprijs hebben.

In de beleidsnotitie “huurverhoging na woningverbetering” wordt uitgewerkt welke werkzaamheden door de huurcommissie ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte als woningverbetering aangemerkt worden en welke niet. In deze beleidsnotitie wordt bovendien een indicatie gegeven welke huurverhoging bij deze wijzigingen als redelijke verhoging aangemerkt dient te worden. Deze procedure vindt na renovatie vaak plaats in het kader van de regeling van artikel 7:255 lid 2 BW. De integrale versie van deze beleidsnotitie juni 2018 vindt u hier.

Renovatie aan het gehuurde

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-05-01 om 15:29:08

Wanneer is er sprake van renovatie?
Er is sprake van renovatie (woningverbetering) in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW met instandhouding van de huurovereenkomst als de aangebrachte voorzieningen tot meer huurgenot leiden en de plaats, de functie en de omvang van het gehuurde gelijk blijven.
Deze regels omtrent renovatie zijn van toepassing verklaard voor werkzaamheden die zijn bedoeld om het gehuurde te verbeteren en te vernieuwen. Onder renovatie wordt ook gedeeltelijke vernieuwing door verandering en toevoeging als sloop van het gehuurde met vervangende nieuwbouw verstaan. Deze regeling (artikel 7:220 lid 2 BW) is dus van toepassing op een combinatie van zowel dringend noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden als op werkzaamheden, die weliswaar niet dringend noodzakelijk zijn, maar die nodig zijn om het gehuurde te verbeteren en te vernieuwen. Het accent moet dan wel liggen op de te realiseren geriefsverbeteringen. Een voorbeeld is onder meer het vernieuwen van de achter- en voorgevel van woonruimte. Een ander voorbeeld betreft het vervangen van fundering met daaraan verbonden werkzaamheden verbandhoudende met geriefsverbeteringen. Ook hier kan het geheel aan werkzaamheden als renovatie worden beschouwd. In een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 1 mei 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:4096) werd een zaak besproken, waarbij er sprake was van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. Door partijen werd echter geen onderscheid gemaakt tussen deze werkzaamheden en werd door de verhuurder alleen verzocht te verklaren voor recht dat het renovatievoorstel redelijk was met een veroordeling het gehuurde tijdelijk te ontruimen en te verlaten voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden te (laten) uitvoeren, met een maximumduur van 6 maanden. De huurder heeft gesteld mee te werken, mits er een redelijk voorstel werd gedaan. Eiseres vroeg de rechter dan ook te beoordelen of het voorstel redelijk was. Door de rechter werd beoordeeld dat het uitvoeren van de werkzaamheden, hoe ingrijpend die ook zijn, in het belang van huurders was en zou leiden tot een toename van het huurgenot. De aard van de werkzaamheden maakte volgens partijen medewerking van de huurders noodzakelijk. Huurders hadden ook niet betwist dat het gehuurde volgens de verhuurder ontruimd diende te worden voor het verrichten van de werkzaamheden. De rechter achtte het voorstel redelijk.  Voor het voorstel verwijs ik naar het vonnis. De rechter overwoog voorts dat een veroordeling tot gedogen door de verhuurder niet was  gevorderd. Zonder die veroordeling kan naar het oordeel van de rechter een tijdelijke ontruiming niet worden toegewezen. Dat onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen. Mocht de huurder onverhoopt niet meewerken aan het gedogen van de werkzaamheden en een noodzakelijke tijdelijke ontruiming, dan kan de verhuurder die medewerking en bijbehorende ontruiming op grond van artikel 555 juncto 558 Wetboek van Rechtsvordering alsnog vorderen.Volgens artikel 558 sub b Rv kan de executant tot gehele of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde overgaan als deze krachtens de door hem verkregen uitspraak gerechtigd is werkzaamheden op of aan een onroerende zaak te verrichten en degene tegen wie de tenuitvoerlegging zich richt, gehouden is dit te gedogen. In deze zaak had de verhuurder niet gevorderd deze werkzaamheden te gedogen. De benadering door de rechter lijkt juist. Een woning mag niet worden binnengetreden zonder toestemming van de bewoner, tenzij er sprake is van een situatie die door de wet is geregeld (artikel 12 lid 1 Grondwet). Op basis van artikel 7:220 lid 1 BW wordt ook wel gesproken over gedogen van werkzaamheden, maar de in deze procedure gevorderde verklaring van recht dat een redelijk voorstel is gedaan, houdt niet automatisch het gedogen van deze werkzaamheden in. De rechter kon daarom niet de gevorderde ontruiming van de woning koppelen aan de gevorderde verklaring van recht van redelijkheid van het voorstel, zonder dat was gevorderd deze werkzaamheden te gedogen.

Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat er ook van renovatie gesproken kon worden wegens de aanwezigheid van een zodanige samenhang tussen de renovatie van de woningen en de funderingswerkzaamheden dat ook ten aanzien van de bedrijfsruimte, waarvan de ontruiming ten behoeve van die funderingswerkzaamheden nodig is, gesproken moet worden van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW . Het hof was daarom van mening dat de huurder van de bedrijfsruimte ook een renovatievoorstel had moeten ontvangen. Als een verhuurder een uitgebreide renovatie wenst uit te voeren, waarmee de mankementen van het pand (achterstallig onderhoud) worden verholpen, kan daarmee een vordering van de huurder tot herstel van gebreken van ondergeschikte aard worden geblokkeerd. Voorwaarde is dan wel dat deze gebreken met de renovatie worden meegenomen. Dit is alleen anders als het gaat om reparaties die geen uitstel kunnen gedogen (bijvoorbeeld een lekkend dak). Noot 67 De rechtbank Amsterdam, kantonrechter voorzieningenrechter, besloot in haar vonnis van 25 juni 2007 Noot 91 dat er bij vervanging van vloeren van woningen geen sprake was van renovatie, maar van herstel in de oude toestand. Naar de mening van de rechter was hier sprake van werkzaamheden, die nodig waren om vochtoverlast te voorkomen. De inrichting van de woningen was niet veranderd, de woningen waren niet luxer geworden en waren niet voorzien van bijzonder comfort.

Bij een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden is het dus van belang welke werkzaamheden het meest overwegend zijn. Voor de vraag of de verhuurder een vergoeding verhuiskosten op grond van de renovatieregeling verschuldigd is, dient te worden bekeken of de huurder moet verhuizen vanwege de werkzaamheden die als renovatiewerkzaamheden aangeduid worden. De vraag of de verhuurder verhuiskosten verschuldigd was op basis van een combinatie van werkzaamheden, die zowel als renovatie en als dringende werkzaamheden aangemerkt konden worden, kwam aan de orde in het arrest van het hof van 4 augustus 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1385).  De vraag of de verhuurder een vergoeding aan verhuiskosten verschuldigd is op grond van de renovatieregeling, is afhankelijk van de vraag of de huurder diende te verhuizen door de werkzaamheden die als renovatie aangeduid dienden te worden. Het hof oordeelde in rechtsoverweging met randnummer 15 dat de aard van de hiervoor genoemde renovatiewerkzaamheden het niet noodzakelijk maakte om te verhuizen.  Daarbij woog het hof mee dat de vloerisolatie van buiten af gebeurde (zonder dat de werklieden daarvoor in de woning zouden hoeven) en dat voor het plaatsen van de kozijnen met HR++ glas geen breekwerk in de gevel nodig was. De door de huurder in hoger beroep aangedragen factoren maakten dit niet anders. Volgens het hof had de huurder geen recht op de forfaitaire vergoeding in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW.  Als de huurder wegens dringende werkzaamheden tijdelijk moet verhuizen naar andere woonruimte, dan kan de huurder daar ex artikel 7:220 lid 1 BW wel een vergoeding voor vragen. Dat betreft dan niet de forfaitaire vergoeding, maar een vergoeding van schade, die