De zes weken termijn in het kader van de opzegging van bedrijfsruimte

Laatst bijgewerkt op 2018-07-22 om 14:58:00

In artikel 7:295 lid 2 BW is een termijn van zes weken genoemd. Deze termijn van zes weken geldt als een minimum wachttijd waarbinnen de verhuurder de reactie van de huurder op de opzegging af dient te wachten. Noot 38 De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging van de huurder geen schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging, vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. De wetgever vereist niet dat de verhuurder deze termijn in de opzegging op straffe van nietigheid vermeldt. De wetgever gaat er van uit dat de kosten van een procedure voor rekening van de verhuurder komen als de verhuurder binnen de termijn van zes weken een procedure start en de huurder binnen die termijn alsnog met de opzegging instemt. Het starten van een procedure binnen deze termijn van zes weken leidt dus niet tot niet-ontvankelijkheid van de vordering.

Gronden van opzegging

Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 22:01:13

Gronden van opzegging
De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de redenen vermelden die tot de opzegging hebben geleid. In artikel 7:274 lid 1 BW en de artikelen 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW staan de gronden van opzegging uitputtend opgesomd. Dit wordt nog eens benadrukt door artikel 7:273 lid 1 BW, waarin staat vermeld dat de rechter alleen de in de opzegging vermelde gronden bij zijn besluitvorming betrekt.

Een opzegging op andere gronden dan de in de wet vermelde gronden is niet rechtsgeldig (nietig). De verhuurder kan bijvoorbeeld de huur niet opzeggen als hij de huurder onsympathiek vindt, of als hij het niet eens is met de leefwijze van de huurder (tenzij deze leefwijze objectief vastgestelde overlast veroorzaakt). Ook kan de verhuurder de huur niet rechtsgeldig opzeggen als hij de woning vrij van huur wenst te verkopen. Door de huurder tijdig van de opzeggingsgrond in kennis te stellen, kan de huurder een inschatting maken van zijn processuele kansen om deze opzegging in een procedure aan te vechten.
Deze regel mag niet te beperkt worden uitgelegd. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 15 april 2011 LJN: BP5612, Hoge Raad 09/04354 bevestigd dat de aan de opzegging ten grondslag liggende redenen in de loop van de tijd wijzigingen kunnen ondergaan. In de opzeggingsbrief kan dus staan dat de woning nodig is voor dringend eigen gebruik in verband met bewoning. Tijdens de procedure kan de invulling van opzegging wegens dringend eigen gebruik worden gewijzigd. Te denken valt aan een wijziging voor gebruik van bewoning naar een dringende reden voor gebruik van de woning als opslagplaats. (zie de rechtsoverweging 3.4 van dit arrest en de alinea’s 16 en 17 van de conclusie van de advocaat-generaal mr Huydecoper bij dit arrest). Mr Huydecoper legt in de alinea’s 9 tot en met 17 van zijn conclusie uit dat er in het “oude recht” meer behoefte bestond aan formele regels omdat de huurder voorheen actie moest ondernemen na een opzegging door de verhuurder. De huurder kreeg zes weken de tijd om bij een verzoekschrift een procedure aanhangig te maken waarin over bestendiging van zijn woongenot kon worden geoordeeld. Als de huurder die termijn niet benutte, dan leidde dit tot beëindiging van de huurovereenkomst. Nu dit niet meer aan de orde is, bestaat er geen noodzaak meer om heel formeel met deze regels om te gaan. Huydecoper geeft er zelf de voorkeur aan om de formaliteiten omtrent deze opzeggingsregels af te schaffen. Voor de goede orde wordt nog opgemerkt dat de wet geen beperkingen oplegt om de woonruimte dringend voor bedrijfsdoeleinden te willen gebruiken. Als het bestemmingsplan van de gemeente dit gebruik in de weg staat kan de vordering van de verhuurder echter niet worden toegewezen.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage komt in haar arrest van 19 juli 2011 LJN: BT2447, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.030.706/01 eveneens tot oordeel voor wat betreft de door de verhuurder genoemde grondslag van de opzegging. De verhuurder had als grond van opzegging in de opzeggingsbrief “dringend eigen gebruik” wegens renovatie genoemd. Tijdens de procedure was duidelijk geworden dat de voorgestelde werkzaamheden meer gelegen waren in de sfeer van herstel van achterstallig onderhoud dan op het vlak van renovatie.
Tijdens de procedure stond niet ter discussie dat de voorgestelde werkzaamheden noodzakelijk waren. Volledigheidshalve overweegt het hof dat hieraan in casu niet afdoet dat de verhuurder in haar opzeggingsbrief opzegt op grond van “dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie”. Het hof benadrukt in rechtsoverweging 9 van het arrest dat voor de vraag wat de opgegeven reden is voor de opzegging van de huur de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief niet beslissend is doch de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen (HR 1 november 2002, LJN: AE7369, Hoge Raad, C01/300 HR ). Zoals uit de verdere inhoud van die brief (en ook uit de toegezonden nieuwsbrieven) blijkt, heeft de verhuurder opgezegd omdat de uit te voeren werkzaamheden naar haar oordeel onverenigbaar waren met voortzetting van de huur. Kern is het op grond daarvan gestelde dringend eigen gebruik. Van een nieuwe, niet in de opzeggingsbrief genoemde grond (als bedoeld in artikel 7:273 lid 1 BW) is dan ook geen sprake.

Langemeijer benadrukt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2002 in alinea’s 2.7 tot en met 2.8 dat voor opzegging van woonruimte door de verhuurder de invulling van de opzeggingsgrond mag verschillen van de in de opzeggingsbrief vermelde onderbouwing van de opzeggingsgrond, zolang deze reden wél past bij deze motivatie van de huurbeëindiging. Zo is het voor de verhuurder volgens Langemeijer niet mogelijk een in een opzeggingsbrief vermelde opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik tijdens een procedure om te bouwen naar een opzegging wegens het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt. Boven is reeds opgemerkt dat mr. Huydecoper geen bezwaar ziet in een verdere verruiming van wijziging van de opzeggingsgronden gedurende een procedure tot huurbeëindiging wegens de bescherming die de wet de huurder van woonruimte in een procedure geeft. Deze verruiming is echter nog niet wettelijk verankerd.
Het gerechtshof te Amsterdam komt in haar arrest van 8 mei 2012 LJN: BW5595, Gerechtshof Amsterdam, 200.074.186/01 tot een oordeel dat de opzeggingsgrond wel in de opzeggingsbrief vermeld moet worden, maar niet tot op de komma uitgeschreven hoeft te worden. In deze zaak kon de opzegging echter niet tot huurbeëindiging leiden, omdat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie van het pand zodanig ingrijpend was, dat die slechts mogelijk was na het vertrek van de huurder.