Omvang schadevergoeding

Laatst bijgewerkt op 2023-03-19 om 15:05:32

Artikel 7:210 lid 2 BW stelt buiten twijfel, dat de verplichting tot schadevergoeding in verband met een gebrek dat kan lijden tot ontbinding van de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:210 BW ook de schade omvat die ontstaat door het einde van de huur als gevolg van ontbinding.

De mogelijkheid tot schadevergoeding bestaat bij bedrijfsruimte dus ook uit de misgelopen huurinkomsten tot het einde van de huurperiode bij huurbeëindiging ex artikel 6:265 BW. Zowel de buitengerechtelijke huurbeëindiging als op basis van artikel 7:210 BW en artikel 6:265 BW is artikel 6:277 BW van toepassing voor de claim in verband met de gevolgschade. Voor een dergelijke claim dient doorgaans een schadestaat procedure te worden gestart. De verhuurder weet immers niet tijdens de ontbindingsprocedure welke duur het gehuurde onverhuurd blijft. Hieronder wordt op dit punt nader ingegaan.

De hier omschreven aansprakelijkheid voor schadevergoeding bestaat daarom ook wanneer ontbinding anders dan door toepassing van artikel 7:210 BW plaatsvindt (dus in het ‘gewone’ geval van ontbinding wegens wanprestatie, waarbij allicht geen sprake hoeft te zijn van gebreken die het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maken).In het vonnis van de rechtbank Limburg van 17 mei 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:4496 ) werd onder meer een vergoeding van schade besproken na een sluiting op last van de burgemeester na het ontdekken van 142 hennepplanten. Ik ga hier alleen in op het aspect van huurderving.

De huurder die in zijn sociale huurwoning 142 hennepplanten had gekweekt, werd geconfronteerd met een sluiting van de woning door de burgemeester ex artikel 13b Opiumwet. De huurder had de overeenkomst in overleg met de huurder opgezegd.
Bij besluit van 25 november 2014 had de burgemeester van de gemeente Venlo op grond van artikel 13b Opiumwet de woning gelegen van de huurder voor de duur van 1 jaar gesloten.

Bij besluit van 17 juli 2015 had de burgemeester, naar aanleiding van het verzoek van de verhuurder tot opheffing van de sluiting, de woning met onmiddellijke ingang weer aan de verhuurder ter beschikking gesteld.
Met ingang van 15 augustus 2016 werd de woning verhuurd aan een nieuwe huurder.
De verhuurder stelde zich op het standpunt dat zij door de sluiting van de woning huurderving heeft geleden over de periode van 15 november 2014 tot en met juli 2015 voor een totaalbedrag van € 6.987,78. Het betreft de periode van 8½ maand gedurende welke het pand niet is verhuurd. De kantonrechter is van oordeel dat de huurderving die de verhuurder heeft geleden, eveneens kan worden herleid tot het exploiteren van de hennepkwekerij door de huurder. Dat wordt echter anders vanaf het moment dat een verzoek tot het weer mogen gebruiken van de woning aan de burgemeester van de Gemeente V. zou zijn ingewilligd, als het was gedaan. Eventuele langere leegstand is vanaf dat moment het gevolg van de huurmarkt en niet van de gedwongen sluiting en dient dus niet langer voor rekening van gedaagde te komen.
De kantonrechter overwoog ten aanzien van de schadeclaim voor wat betreft de huurderving als volgt. Op grond van de informatie van de gemeente waarin het gehuurde gelegen ligt, komt een verzoek tot opheffing van de sluiting van een pand na een termijn van 6 maanden voor heroverweging in aanmerking. De kantonrechter heeft geen reden om aan te nemen dat een dergelijk verzoek van deze verhuurder dan zou zijn afgewezen. Daarbij betrekt de kantonrechter het gegeven dat het hier om sociale woningbouw – waaraan doorgaans een tekort bestaat – handelde, het om een bonafide verhuurder gaat en het feit dat in gevallen als het onderhavige door een groot aantal gemeentes een sluitingstermijn van 3 maanden wordt gehanteerd, welke termijn dan al is verdubbeld. In deze omstandigheid zag de kantonrechter aanleiding om de vordering van eiseres te beperken tot 6 maanden huur.
Uit het vonnis is niet te herleiden op welke grondslag de schadevergoeding is toegewezen. De schadevergoeding kan niet zijn gewezen op basis van artikel 6:265 BW e.v.. De huurovereenkomst is immers niet ontbonden. Ik ga ervan uit dat de verhuurder de vergoeding van schade heeft gebaseerd op artikel 6:74 BW. Voor de verplichting tot schadevergoeding is de toerekenbaarheid van de nalatige partij van belang. Als de tekortkoming de nalatige partij niet valt te verwijten, dan bestaat op grond van artikel 7:210 lid 2 BW en/of op grond van artikel 6:277 BW geen mogelijkheid de geleden schade op de nalatige partij te verhalen.

De schade als gevolg van het niet voortzetten van de huurperiode (huurderving)  

Een huurder kwam in beroep tegen een vonnis van de kantonrechter waarin een huurovereenkomst was ontbonden en onder meer de huurachterstand en schadevergoeding was toegewezen. De huurder kwam in beroep tegen dit vonnis. Ik ga er even vanuit dat de schade wegens huurderving ten tijde van het wijze van het vonnis al bekend was. De verhuurder heeft in deze procedure een incidenteel beroep ingesteld inhoudende verhoging van de vergoeding van de schade. Dit betrof een eisvermeerdering van de oorspronkelijk ingestelde vordering in verband met huurderving. Dit beroep werd behandeld door het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 22 november 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:9981). In het beroep werd de mogelijkheid van eisvermeerdering besproken. Tevens werd geoordeeld of de huurderving verminderd diende te worden met de opbrengst uit verhuring. De verhuurder was van mening dat de huurderving los van de huuropbrengst gezien moet worden, omdat die twee zaken los van elkaar gezien moeten worden.

Over deze eisvermeerdering merkte het hof het volgende op. Op grond van artikel 130 lid 1 Rv juncto artikel 353 lid 1 Rv komt aan de verhuurder de bevoegdheid toe haar eis of de gronden daarvan nog bij memorie van antwoord te wijzigen. De toelaatbaarheid van een eiswijziging moet, zo nodig ambtshalve, mede worden beoordeeld in het licht van de herstelfunctie van het hoger beroep. De grenzen van het toelaatbare worden echter overschreden indien de eiswijziging leidt tot onredelijke vertraging van het geding en/of tot onredelijke bemoeilijking van de verdediging. Hiervan is in het onderhavige geval geen sprake. De eisvermeerdering leidde volgens het hof hier niet tot een ontoelaatbare uitbreiding van het partijdebat of tot onredelijke vertraging van het geding. De bevoegdheid om de eis of de gronden daarvan te wijzigen is in hoger beroep in die zin beperkt, dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient plaats te vinden. Dit geldt ook als de vermeerdering van eis slechts betrekking heeft op de grondslag van hetgeen ter toelichting van de vordering door de oorspronkelijke eisende partij is gesteld.

De huurovereenkomst zou volgens de verhuurder zonder ontbinding nog zijn doorgelopen tot 31 mei 2032 en voorziet niet in de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Volgens de verhuurder heeft zij dan ook recht op een vergoeding van de gederfde huurinkomsten over de periode van 1 februari 2020 tot en met 31 mei 2032. Uitgaande van een misgelopen huuropbrengst over deze periode, kwam het schadebedrag primair neer op € 2.272.910,00. Uit een strikte lezing van 6:100 BW volgde volgens de verhuurder door een vervangende huurder  ontvangen huurinkomsten niet op grond van voordeelverrekening in mindering dienen te worden gebracht op het bedrag van de door de verhuurder te lijden schade, omdat de gerealiseerde huurinkomsten als gevolg van de eigen inspanning van de verhuurder om de bedrijfsruimte wederom te verhuren niet voortvloeien uit dezelfde gebeurtenis als bedoeld in artikel 6:100 BW.

het hof oordeel als volgt. Op grond van artikel 6:277 BW heeft de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling recht op vergoeding van de schade die hij door de ontbinding lijdt. De verschuldigde schadevergoeding moet worden vastgesteld door vergelijking van twee vermogenssituaties: enerzijds de vermogenssituatie die zou zijn voortgevloeid uit een correcte nakoming van de overeenkomst en anderzijds de thans ontstane vermogenssituatie (dus het vergelijken van het zogeheten “Soll”- met het “Ist”-scenario). In dit geval stelt de verhuurder dat haar schade gelijk is aan de huur over de resterende looptijd van de huurovereenkomst. De bewijslast en het bewijsrisico betreffende de omvang van de gestelde schade berust op de verhuurder.

Het hof oordeelde als volgt. Als de verhuurder niet door de tekortkoming van de huurder genoodzaakt zou zijn geweest om de huurovereenkomst voortijdig te ontbinden, zou de huurovereenkomst zijn doorgelopen tot 31 mei 2032. De gederfde huurinkomsten als gevolg van de ontbinding vormen in beginsel schade voor de verhuurder. de verhuurder heeft daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden, dan wel nog zal lijden, in de vorm van huurderving over de periode van 1 februari 2020 tot en met 31 mei 2032.

Het hof volgde niet het standpunt van de verhuurder dat uit een strikte lezing van artikel 6:100 BW volgt dat de door verhuurder van de vervangende huurder ontvangen huurinkomsten niet op grond van voordeelverrekening in mindering dienen te worden gebracht op het bedrag van de door de verhuurder te leiden schade. Huur is een vergoeding voor het exclusieve gebruik van het gehuurde. Vanwege het exclusieve gebruiksrecht kan een verhuurder het gehuurde in een periode maar één keer verhuren en feitelijk in gebruik geven, zodat ook maar één keer een vergoeding voor dat gebruik kan worden ontvangen. Vanaf het moment dat de verhuurder het gehuurde aan de vervangende huurder kon verhuren, was niet langer sprake van volledige schade aan de zijde van de verhuurder. De huurinkomsten van de vervangende huurder dienden dan ook in mindering te worden gebracht op de door de verhuurder geleden schade.

Naar het oordeel van het hof was voldoende aannemelijk dat de onderhavige bedrijfsruimte gedurende de resterende contractsperiode aan een derde zal zijn verhuurd, zodat het hof over de schade aan gederfde huurinkomsten een eindbeslissing kan nemen. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat verhuurder zelf heeft aangegeven het risico te willen dragen dat de werkelijke schade hoger is als de vervangende huurder gedurende de lopende huurtermijn failliet gaat, dan wel besluit de huurovereenkomst niet te verlengen. Het door de verhuurder subsidiair gevorderde bedrag van € 449.374,18 is dan ook in beginsel toewijsbaar.

Vervolgens werd beoordeeld of de verhuurder voldoende had voldaan aan de schadebeperkingsplicht. De verhuurder had gemotiveerd aangevoerd dat op het moment dat zij de huurovereenkomst met de vervangende huurder was aangegaan, sprake was van een aanzienlijke huurachterstand  die de huurder had opgebouwd. De verhuurder had er om die reden groot belang bij snel te handelen. Bovendien was een concurrerende supermarkt begonnen dicht bij het gehuurde, zodat de locatie voor een nieuwe supermarkt door toedoen van de huurder zelf minder aantrekkelijk was geworden. Het hof aanvaarde dit verweer en gaf tevens aan dat de huurder niet kon volstaan met de enkele stelling dat de verhuurder zich onvoldoende had ingespannen een hogere huurprijs te bedingen, dan wel een andere huurder te zoeken. Het lag op haar weg om nader te onderbouwen dat de verhuurder daadwerkelijk een hogere huurprijs had kunnen bedingen bij de vervangende huurder , dan wel bij een andere huurder.

Vaak wordt in de algemene bepalingen dat de schadeomvang wordt bepaald op basis van de resterende huurtermijnen. Een dergelijke claim ter zake van de schade kan dan worden gebaseerd op een contractuele regeling in plaats van de wettelijke regeling. Ik vraag mij echter af of de redelijkheid en billijkheid niet voorkomt dat de verhuurder dubbele inkomsten kan claimen, althans meer inkomsten kan claimen dan dat de verhuurder oorspronkelijk zou hebben ontvangen als de huurovereenkomst niet zou zijn ontbonden. De Hoge raad heeft overigens in het arrest van 8 juli 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1483) bepaald dat voor voordeelstoerekening is vereist condicio sine qua non-verband en inachtneming van de in artikel 6:98 BW besloten maatstaf. In artikel 6:98 BW staat dat voor vergoeding slechts in aanmerking komt de schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Hier moet de vraag dus worden beantwoord of het voordeel dat de verhuurder ondervindt door het gehuurde opnieuw te verhuren, in zodanig verband staat met de huurbeëindiging dat dit voordeel van de afgetrokken moet worden. Die voordeelsmaatstaf zal op zijn redelijkheid beoordeeld dienen te worden. Terecht stelt het hof dat het gehuurde maar één keer kan worden verhuurd en dat in verband met het opnieuw kunnen verhuren van het gehuurde de opbrengsten van deze nieuwe verhuring niet los gezien kunnen worden van schade die de verhuurder heeft geleden wegens ontbinding van de huurovereenkomst.