Samenvatting opzeggingsgronden woonruimte

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2023-10-11 om 22:51:53

In de wet staan de opzeggingsgronden onder artikel 7:274 lid 1 sub a tot en met f BW en onder de artikel 7:274 a BW tot en met artikel 7:274 f BW (nieuw huurbeleid) genoemd. Op deze plek wordt een korte samenvatting van de opzeggingsgrond gegeven. In de volgende hoofdstukken wordt dieper in gegaan op de verschillende gronden van opzegging.
Op deze site zal in de andere hoofdstukken over opzegging van de huurovereenkomst dieper in worden gegaan op de specifieke gronden van opzegging.

    1. Artikel 7:274 lid 1 sub a BW. De huurder betaalt de huur niet (of niet op tijd) en/of de huurder veroorzaakt overlast,verwaarloost het gehuurde en/of maakt het gehuurde kapot. De wetgever geeft in zijn toelichting aan dat de huurovereenkomst kan worden beëindigd als de huurder in ernstige mate tekortgeschoten is in zijn verplichtingen. Het is niet de bedoeling de huurder de huurbescherming te ontzeggen in verband met het niet nakomen van relatief onbelangrijke verplichtingen. Het gaat dan ook niet om overtreding van sommige aparte regels in het huurcontract of het huurreglement, zoals het verbod tot het houden van huisdieren of tot het langer dan veertien dagen hebben van logés. De Hoge Raad komt in haar uitspraak van HR 4 juli 1978, NJ 1978, 645 (Siebers/Shell Onroerend Goed BV) tot de conclusie dat een tekortkoming niet altijd moet leiden tot het oordeel dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Daarnaast stelt de Hoge Raad dat bij toepassing van deze beëindigingsgrond enige terughoudendheid op zijn plaats is: “De Rb. heeft blijkens de bestreden beschikking geoordeeld dat Siebers “in zodanige ernstige mate’ de gebruiksvoorschriften van het huurcontract overtreedt dat zij niet langer als een goed huurder in de zin van genoemde bepaling kan worden aangemerkt. Daaruit blijkt dat de Rb. niet is blijven staan bij de constatering dat de gebruiksvoorschriften van het huurcontract waren overtreden, maar de ernst van de gedragingen heeft gewogen en, uitgaande van haar oordeel daaromtrent, heeft geconcludeerd dat Siebers zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt”.
    2. Artikel 7:274 lid 1 sub b BW. De verhuurder doet een beroep op een beding in de huurovereenkomst dat het gehuurde alleen tijdelijk was verhuurd op grond van artikel 7:274 lid 2 BW (zie ook het hoofdstuk: “Huurovereenkomst voor bepaalde tijd)”.
    3. Artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De verhuurder heeft de gehuurde woning zelf weer nodig. In deze opzeggingsgrond zal de term “ dringend eigen gebruik” worden genoemd.
    4. Artikel 7:274 lid 1 sub d BW. De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Hieronder wordt onder meer verstaan het doen van een renovatievoorstel, waarbij het gehuurde niet in ongewijzigde vorm in stand kan blijven.
    5. Artikel 7:274 lid 1 sub e BW. Als de verhuurder door een geldig bestemmingsplan wordt gedwongen om het gehuurde een andere bestemming te geven.
    6. Artikel 7:274 lid 1 sub f BW. De huurovereenkomst betreft onzelfstandige woonruimte, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
    7. Artikel 7:274 lid 1 sub g BW. Dit onderdeel is nu (oktober 2023) nog niet ingevoerd in verband met de Wet vaste huurcontracten. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad heeft met de verhuurder, indien uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van bewoning door een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de verhuurder.
    8. Artikel 7:274 lid 1 sub h BW. Dit onderdeel is nu (oktober 2023) nog niet ingevoerd in verband met de Wet vaste huurcontracten. Indien de verhuurder, die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van de woning wil overgaan welke hij direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond. Er wordt een lid toegevoegd, luidende:
      7. Een vordering gegrond op lid 1 onder h is alleen toewijsbaar indien:
      a. de verhuurder zijn vordering niet eerder heeft gegrond op dat onderdeel;
      b. de verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het eind van de in onderdeel d bedoelde termijn een huwelijk of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon met wie hij een gezamenlijke huishouding voert;
      c. sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet meer dan twee jaren zijn verstreken;
      d. uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van verkoop.De proefsamenwoner zal bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk moeten maken aan de huurder dat de verhuurder de mogelijkheid open wil houden om de eigen woning te verkopen. Uit het huurcontract  moet blijken dat de verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen als de samenwoning een succes blijkt te zijn. Op grond van deze maner van verhuring kan de huurder maximaal 2 jaar in onzekerheid worden gelaten. De huurder heeft wel huurbescherming: de rechter zal uiteindelijk – zoals bij beëindiging van woonruimte gebruikelijk is – beoordelen of de opzegging op deze grond tot een einde van de huur moet leiden. Er is echter weinig ruimte voor een belangenafweging. Artikel 7:276 BW is hier van toepassing als de de proefsamenwoner ten onrechte heeft gesteld dat de woning wordt verkocht.

Opzegging voor bepaalde tijd en opzegging wegens renovatie

      • Artikel 7:274 lid 2 BW Huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Deze mogelijkheid van opzegging komt er kort gezegd op neer dat de verhuurder de woning waarin hij heeft gewoond, maar deze tijdelijk niet gebruikt kan verhuren, of dat hij de woning waarin hij nog niet heeft gewoond tijdelijk kan verhuren, of de woning tijdelijk aan een ander kan worden verhuurd dan de huurder wegens tijdelijke afwezigheid van deze huurder. Door de wijziging als vervat in de Memorie van toelichting tijdelijke bewoning woonruimte, kan na invoering van deze regeling medio 2016 kan de woning ook aan een andere huurder worden verhuurd als de tijdelijke huurder de woning verlaat.
      • Artikel 7:274 lid 3 BW. Renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Opzegging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep

      1. Artikel 7:274 a BW. Het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapte als bedoeld in artikel 1 lid 1 onder a, van de Wet voorzieningen gehandicapten, indien die woning reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor bewoning door een gehandicapte, dan wel na de bouw met geldelijke steun op grond van enige wettelijke regeling aangepast is ten behoeve van bewoning door een gehandicapte.
      2. Artikel 7:274 b BW. Het verstrekken aan een oudere van een zelfstandige woning welke onderdeel uitmaakt van een complex van zelfstandige woningen, welk complex reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor de bewoning door ouderen.
      3. Artikel 7:274 c BW. Een mogelijkheid om op die grond een huurovereenkomst op te zeggen die met een jongere van 18 tot 28 jaar is afgesloten voor de duur van maximaal vijf jaar, mogelijk te verlengen tot zeven jaar.
      4. Artikel 7:274 d BW. Opzegmogelijkheden voor de verhuurder die woningen specifiek heeft verhuurd ten behoeve van studenten. Indien deze groep niet langer aan de universiteit is verbonden, willen studentenhuisvesters de huur kunnen opzeggen. Ook in dit geval zal de verhuurder de woning namelijk weer ter beschikking willen stellen aan nieuwe studenten).
      5. Artikel 7:274 e BW. Opzegmogelijkheden voor de verhuurder die woningen specifiek heeft verhuurd ten behoeve van promovendi. Indien deze groep niet langer aan de universiteit is verbonden, willen studentenhuisvesters de huur kunnen opzeggen. Ook in dit geval zal de verhuurder de woning namelijk weer ter beschikking willen stellen aan nieuwe promovendi (of studenten).
      6. Artikel 7:274 f BW. Opzegging huurovereenkomst wegens een dringende reden als er sprake is van een zeer schaarse grote woning die specifiek geschikt is voor een groot gezin en als zodanig ook van te voren als bijzondere woning is aangemerkt door de corporatie: als het grote gezin (8 personen of meer). Als door het vertrek van de kinderen het gezin niet langer een groot gezin is, kan de huur opgezegd kan worden.

Artikel 208ha van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek laat de artikelen 271, eerste lid, 274 en 274a tot en met 274g van Boek 7 buiten toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van die artikelen zijn gesloten.

De medehuurder en de samenwoner na het overlijden van de huurder

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 15:51:04

De wettelijke regeling over de positie van de medehuurder en de samenwoner na het overlijden van de huurder is neergelegd in artikel 7:268 BW. Deze regeling is semi-dwingend recht . Hiervan kan dus niet ten nadele van de personen aan wie dit artikel recht op voortzetting van de huur toekent en van de erfgenamen, onderscheidenlijk de echtgenoot of geregistreerde partner vanaf worden geweken. Er kan van deze regeling dus wél in het nadeel van de verhuurder vanaf worden geweken.

De kern van de regeling is dat de huur gedurende een periode van zes maanden na het overlijden van de huurder wordt voortgezet door de gebruiker van de woonruimte.
Als de overledene met een persoon heeft samengewoond die het medehuurderschap niet heeft aangevraagd, dan zal deze samenwoner de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder ook voortzetten. Als voorwaarde wordt dan wel gesteld dat deze persoon in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.

Medehuurder moet in het gehuurde hoofdverblijf hebben (ad 2)

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2023-02-12 om 15:10:33

De medehuurder moet in het gehuurde zijn hoofdverblijf hebben, en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Degene die medehuurder is geworden verliest die hoedanigheid wanneer hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde opgeeft. De medehuurder die het hoofdverblijf opgeeft zal bij terugkomst weer het medehuurderschap moeten aanvragen.
De huurder kan daarentegen zijn hoofdverblijf wel verplaatsen zonder het huurderschap te verliezen. de huurder kan echter wel tekort schieten in nakoming van zijn verplichtingen als het gehuurde door het onbewoond laten in waarde daalt of beschadigd raakt. Het samenwonen in het gehuurde is dus een voorwaarde voor het medehuurderschap. Dit vereiste geldt niet voor de kwalificatie van medehuurderschap als genoemd in artikel 7:266 BW.

In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 24 januari 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:286) is beslist dat een levenspartner van een huurder een duurzame relatie met de huurder had, ten gevolge waarvan deze levenspartner het medehuurderschap werd toegekend. De verhuurder was in deze zaak van mening dat de huurder zelf het hoofdverblijf niet in het gehuurde had. Volgens de verhuurder waren er aanwijzingen dat de huurder in strijd met de huurovereenkomst aan derde ter beschikking heeft gesteld. Naar de mening van de verhuurder  tracht die medebewoner zich op korte termijn de positie van huurder te verschaffen. Volgens de verhuurder zouden er zich in de woning in het verleden zich negen mensen hebben ingeschreven en zou de huurder zich zelf langdurig in Ghana bevinden.

De kantonrechter stelde vast dat na september 2015 (dus vier jaar voorafgaand aan het huisbezoek van 16/18 september 2021) er geen andere personen dan de huurder en de medebewoner die thans met de huurder samenwoont, op het adres ingeschreven hebben gestaan. Voor een beoordeling van de huidige situatie of meer specifiek: die van 2021/2022 kunnen die inschrijvingen dus geen rol spelen. De huurder had erkend dat hij een huis heeft in Ghana, en dat hij veel geld investeert in dat huis. Nu hij met pensioen is, wil hij ook meer tijd in Ghana verblijven of misschien te zijner tijd wel remigreren.

Aan de hand van het dossier kon worden vastgesteld dat de huurder in 2019 van februari tot mei in Ghana heeft verbleven (drie maanden), in 2021 vanaf 18 september (drieëneenhalve maand) en in 2022 twee maanden (januari en februari). In totaal betreft het dus maar 8,5 maanden in drie jaren. Daarmee heeft de huurder niet ‘grotendeels’ zijn verblijf elders gehouden. Naar het oordeel van de kantonrechter is door de verhuurder niet aannemelijk gemaakt dat de huurder met gebruik van een ander (Ghanees) paspoort wel vaker of langere tijd in Ghana moet hebben verbleven. Onvoldoende is in dat verband de stelling van de verhuurder dat, omdat de huurder een eigen huis bouwt in Ghana hij dús wel Ghanees paspoort móet hebben nu je zonder paspoort geen onroerend goed kunt bezitten. Verwijzingen naar de situatie in India en Suriname waren volgens de rechter in dat verband niet relevant. dat lijkt mij juist. Als een huurder een vakantiehuis bouwt in het buitenland, dan wil dit niet zeggen dat de huurder zijn hoofdverblijf wijzigt. Wellicht heeft deze huurder een dubbele nationaliteit.

Daarnaast stelt de kantonrechter aan de hand van de bankafschriften van de huurder over het jaar 2021 en 2022 vast dat de huurder wel degelijk, buiten de periode van verblijf in het buitenland, een flink aantal pinbetalingen en transacties bij de geldautomaat heeft verricht in Nederland, op grond waarvan het aannemelijk is dat hij wel in Nederland verbleef buiten de perioden dat hij in Ghana verbleef.

Er werd door de rechter ook vastgesteld dat de medebewoner, die met onderbrekingen al vanaf 2007 ingeschreven staat in de woning, betalingen zijn verricht aan huur, gas en licht, Waternet, gemeentelijke heffingen en internetabonnement. Tijdens de twee onaangekondigde huisbezoeken in september en oktober 2021 is zij in de woning aangetroffen en uit de bevindingen van de medewerkers van de verhuurder bleek niet dat deze medebewoner daar niet haar gewone verblijf hield. Haar documenten vermeldden steeds en alleen het adres van het gehuurde als haar adres. Dat zij bij Woningnet stond ingeschreven op een ander adres – waarvoor zij ook een verklaring heeft gegeven – en op zoek is naar een passende woning blijkbaar alleen voor haarzelf, maakt niet dat aannemelijk is geworden dat zij haar hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde. Dat zij reageerde op vrijkomende woningen op de Woningnet-site betekende naar het oordeel van de rechter blijkbaar op zoek is naar een passende woning voor haarzelf maar daaruit kan niet worden afgeleid dat dús haar vordering slechts de strekking heeft haar op korte termijn de positie van huurder te verschaffen.

Het medehuurderschap werd toegewezen. Ik vind het wel merkwaardig dat de rechter geen verdere aandacht heeft besteed aan de mededeling dat de medebewoner actief in haar eentje opzoek is naar een vervangende woning. Het feit dat zij zich als woningzoekende heeft ingeschreven, vind ik geen bezwaar. De medebewoner hoeft immers niet op “één paard te wedden”. Als het medehuurderschap geen doorgang vindt, dan zou deze medebewoner op straat komen te staan als de huurovereenkomst met deze huurder eindigt. Dat deze medebewoner een woning voor haarzelf zoekt en niet tezamen met de huurder geeft wel een indicatie dat er geen bestendige relatie voor de toekomst is. Dit kan het medehuurderschap in de weg staan. De duurzame gemeenschappelijke relatie heeft immers niet alleen betrekking op de situatie die in het verleden plaatsvond, maar dient ook betrekking voor de toekomst te hebben. Als partijen samen niet door willen gaan, dan kan er twijfel bestaan over een duurzame relatie. Dat kan anders zijn als partijen een affectieve relatie verbreken en er nooit eerder aan hebben gedacht het medehuurderschap aan te vragen. Dat de medebewoner niet de strekking heeft op korte termijn de positie van huurder te verschaffen maakt nog niet dat er sprake is van een duurzame relatie. het is wel mogelijk dat er sprake is van een duurzame relatie. Ik vind echter het vonnis op dit punt niet goed gemotiveerd.

 

Opzegging huur door (wettelijke) medehuurder niet mogelijk

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 10:03:38

De wettelijk medehuurder kan de huur niet opzeggen. De medehuurder verkrijgt en behoudt zijn rechtspositie nu eenmaal van rechtswege. De enige mogelijkheid om zich van deze rechten te ontdoen is door het hoofdverblijf naar een andere woning te verplaatsen.
Het medehuurderschap is immers, in tegenstelling tot het huurderschap, gekoppeld aan de aanwezigheid van de persoon die in de woning verblijft en de woning als hoofdverblijfplaats benut.