FAQ – Huurverlaging en de rol van de Huurcommissie

Welke rol kan de huurcommissie vervullen als de woning gebreken vertoont?

De huurcommissie kan beslissen dat een lagere huurprijs dan de maximale huurprijs voor deze woning in rekening gebracht mag worden. De huurcommissie kan de huurprijs ook voor een bepaalde periode tijdelijk verlagen

Kan de huurcommissie de huur verlagen in verband met gebreken aan de woning ?

Als de huurcommissie gebreken constateert kan men sancties uitspreken in de vorm van verlaging van de in rekening te brengen huurprijs. De huurcommissie kan beslissen de huur te verlagen binnen een bandbreedte tussen 20 % tot 40 % van de maximum huurprijs. Dit is afhankelijk van de categorie waarin het gebrek zich bevindt (zeer ernstig tot overige gebreken)

Moet de huurder de ingehouden huur aan de verhuurder betalen als de huurcommissie de huur tijdelijk heeft verlaagd in verband met gebreken aan de gehuurde woning?

Nadat de gebreken zijn verholpen vervalt volgens de uitspraak van de huurcommissie de korting op de huur met ingang van de eerste dag volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden. De korting hoeft niet te worden ingehaald. Dit is dus daadwerkelijk tijdelijke verlaging van de huur en niet opschorting van de huur.

Welke gebreken zijn voor de huurcommissie reden om de huur tijdeliijk te verlagen ?

Bij zeer ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 20 % van de maximale huurprijsgrens (categorie A van de nulpuntenlijst)
Bij ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 30 % van de maximale huurprijsgrens (categorie B van de nulpuntenlijst)..
Bij overige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 40 % van de maximale huurprijsgrens (categorie c van de nulpuntenlijst).

Mag de huurprijs worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn verholpen?

De huurprijs niet worden verhoogd zolang de geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven. Dit geldt ook als de huurprijs lager is dan het laagste bedrag dat door de huurcommissie als de in rekening te brengen huurprijs kan worden berekend.

Wat is de ingangsdatum van de verlaagde huurprijs?

Als de gebreken zonder toetsing van de aanvangshuurprijs ter beoordeling worden gegeven vangt de verlaging van de huurprijs aan vanaf indieningsdag van het verzoekschrift.

Huurcommissie en periodieke huurprijsverhoging t/m 2016

De Huurcommissie dient bij een geschil de inkomensgegevens te toetsen aan de waarheid. Indien een huurder van mening is dat het huishoudinkomen minder dan € 43.786 (2015) bedraagt en er met zijn verhuurder niet uitkomt in de bezwarenfase, kan de huurder het voorstel tot extra huurverhoging voorleggen aan de Huurcommissie. De huurder zal dan bij het bezwaarschrift tegen het huurverhogingsvoorstel of bij het verzoekschrift om een uitspraak van de Huurcommissie bewijs moeten leveren middels een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) dat het huishoudinkomen in het peiljaar lager was dan één van de twee inkomensgrenzen (€43.786 of tussen € 34.229 en € 43.786) zoals die door de belastingdienst aan de verhuurder over het peiljaar is doorgeven.

Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten

Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar vóór het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld
De extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging geldt niet als de huurder kan aantonen dat het huishoudinkomen 1 kalenderjaar eerder (bij een verhoging in 2016 dus over het inkomen van 2015) niet hoger was dan € 34.678 of € 44.360. Artikel 7:252a lid 6 sub b BW regelt immers dat het huurverhogingsvoorstel met de opslagen als bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW niet tot stand komt als de huurder aan kan tonen dat het gezinsinkomen in het kalenderjaar na het peiljaar (het peiljaar ligt twee jaar vóór de voorgestelde verhoging, artikel 7:252a lid 2 sub b BW) gelijk is aan of lager is dan de in artikel 10 lid 2 sub a en b UHW genoemde niveaus van inkomen. Dan geldt het huurverhogingspercentage dat is toegestaan bij het nieuwe inkomensniveau (€ 34.229- € 43.786 of onder € 34.299, basis 2015).

De huurder dient op grond van artikel 7:252b lid 2 BW gelijktijdig met het verzoek tot huurverlaging in principe zijn huurverlagingsvoorstel onderbouwen met gegevens van de belastingdienst waaruit blijkt dat het jaarinkomen van het huishouden tot onder de inkomensgrens is gezakt voor de gerealiseerde inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en). Volgens dit systeem kan de Belastingdienst wél inkomensgegevens verschaffen over het jaar dat gelegen is twee jaar vóór ingangsdatum van de huurverhoging (jaar t-2), maar niet over het jaar vóór de voorgestelde huurverhoging (jaar – 1). De huurder moet daarom zelf een inkomensverklaring middels een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier) van alle leden van het huishouden bij het huurverlagingsvoorstel voegen. De huurder voegt hierbij ook een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van één van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven.
Bij een huurverhoging in 2016 wordt het gezinsinkomen van 2014 (het peiljaar) tot uitgangspunt genomen. Bij verlaging van het inkomen over het jaar 2015 stuurt de huurder als bijlage bij zijn verlagingsvoorstel kopieën van de inkomensverklaringen (een IBRI-formulier voorheen het IB60/formulier genoemd) van alle bewoners én een kopie van het uittreksel Basisregistratie personen (voorheen GBA-uittreksel) van één van de bewoners. Uit dit uittreksel moet blijken hoeveel bewoners er op dit adres zijn ingeschreven. Mocht de huurder deze gegevens niet hebben meegestuurd dan kan het voorstel toch geldig zijn als de verhuurder door het ontbreken van deze gegevens niet is benadeeld. De Huurcommissie wijst de vordering van de huurder af als deze formulieren niet bij zijn verzoek zitten gevoegd.
Deze gegevens moeten daarom wel naar de Huurcommissie worden meegestuurd als er met de verhuurder geen overeenstemming wordt bereikt. De Huurcommissie kan namelijk huurverlagingsvoorstellen wegens inkomensdaling alleen toetsen aan door de belastingdienst verstrekte jaarinkomens. Het staat verhuurders uiteraard vrij om in te stemmen met een huurverlagingsvoorstel dat is gebaseerd op bijvoorbeeld het maandinkomen van het huishouden nadat het inkomen is gedaald.

Het gezinsinkomen is gedaald onder de inkomensgrenzen, maar nog niet gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens
Huurders waarvan hun huishoudinkomen na één of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) met een inkomensdaling tot onder een van de inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (nu € 34.678 en € 44.360, basis 2016) worden geconfronteerd, krijgen recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou hebben gevallen. De kapstok van deze mogelijkheid tot verlaging van de huur is gebaseerd op artikel 7:252b lid 1 sub b BW. De in dit lid genoemde bedragen corresponderen met de genoemde inkomensgrenzen van respectievelijk € 34.678 tot € 44.360 en € 44.360). Dat de inkomensafhankelijke huurverhoging over maximaal een periode van twee jaar kan worden verlaagd, blijkt uit artikel 14 lid 2 onder b UHW. In dat laatste artikel staat immers dat de huurprijs kan worden verlaagd over maximaal een periode van twee jaren tot het niveau dat de huurprijs gehad zou hebben als de huur op basis van een lager inkomen verhoogd zou zijn geworden.

Er worden maximaal twee inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen teruggebracht tot het bij het lagere huishoudinkomen toegestane niveau. De huurder die is geconfronteerd met een daling van het gezinsinkomen onder de genoemde inkomensgrenzen, doch waarvan het gezinsinkomen niet onder de huurtoeslaghuurprijsgrens is gedaald kan maximaal twee inkomensafhankelijke verhogingen (dus niet de basisverhogingen) van de huurprijs af laten halen. Als het huishoudinkomen is gedaald onder de huurprijstoeslaghuurprijsgrens, en de huurprijs is door de inkomensafhankelijke verhoging gestegen boven de huurliberalisatiegrens dan is het mogelijk meerdere jaren inkomensafhankelijke verhogingen terug te draaien. Dit wordt in het volgende onderdeel besproken.

Rekenvoorbeeld:
Het inkomen van de huurder was in 2014 meer dan € 43.602 en in 2015 meer dan € 43.786. De huurprijs van € 620 per maand is in 2014 verhoogd met 6,5% en in 2015 ook met 6,5%. De huur is € 702,49 per maand geworden. Het huishoudinkomen daalt daarna tot onder € 44.360, maar is hoger dan € 34.678. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot € 620 plus tweemaal 4,5% huurverhoging (0,5% extra) = € 677,05 per maand. Als het huishoudinkomen pas daalt in 2016, dan kan de huurder weliswaar een huurverlagingsvoorstel doen, doch deze huurverlaging kan slechts worden afgedwongen als deze daling kan worden aangetoond met een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren). Dat formulier is pas april van het daaropvolgende jaar beschikbaar. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijs ik naar het onderdeel: “Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld” in dit hoofdstuk.

Het gezinsinkomen is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens
In het geval dat de geldende huurprijs door een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen en het huishoudinkomen daarna tot onder de huurtoeslaginkomensgrens is gezakt, heeft het huishouden recht op huurverlaging tot op de huurtoeslaghuurprijsgrens (=huurliberalisatiegrens), zodat het huishouden in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dat de huur tot de liberalisatiegrens kan worden verlaagd blijkt uit artikel 14 lid 2 onder c UHW. In dat laatste artikel staat immers dat de huur na huurverlaging niet hoger zal zijn dan de liberalisatiegrens. Deze regeling is gebaseerd op artikel 7:252b lid 1 sub a BW. Dit artikel verwijst naar de inkomensafhankelijke huurverhoging, die op grond van artikel 7:252a lid 1 BW een onderdeel van de huurverhoging was. Als alleen het basisbedrag aan verhoging en dus niet de inkomensafhankelijke huurverhoging in rekening is gebracht, dan kan de huurder op basis van dit artikel geen huurverlaging vragen. Bij een inkomensdaling, die niet onder de huurtoeslaggrens uitkomt kan de huurder alleen het effect van de laatste twee inkomensafhankelijke huurverhogingen voor de toekomst corrigeren (artikel 14 lid 2 onder b UHW). Minister S.A. Blok verwijst in zijn circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016″, pagina 9” uitdrukkelijk naar deze mogelijkheid van huurverlaging tot de grens van de huurtoeslag.

Huurders die huurverlaging wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) wensen, doen daartoe volgens de gebruikelijke procedure een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder, met inachtneming van de indieningstermijn (ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum). De huurprijs kan worden teruggebracht tot op de liberalisatiegrens, tenzij de huur zonder inkomensafhankelijke verhoging ook boven de liberalisatiegrens is gekomen. Als de huur door deze basisverhoging ook al boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen, dan zal het verlagen van de huur met de inkomensafhankelijke verhoging niet het gewenste effect hebben. Verder is het voor de huurder soms gunstiger beroep te doen op de regeling van artikel 7:252b lid 1 sub b BW in combinatie met artikel 14 lid 2 onder b UHW (maximaal twee jaar huurverlaging) dan op de regeling die specifiek bedoeld is de huur te verlagen als het inkomen onder de huurprijstoeslaggrens is gedaald. De huurverlaging werkt dus niet terug, maar gaat gelden vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging.

Rekenvoorbeeld:
Een huurder betaalt in januari 2014 een huur van € 650 per maand. De huurder heeft in 2014 en 2015 een huishoudinkomen boven de hoogste inkomensgrens, zodat beide jaren een huurverhoging wordt toegepast van 6,5%. Na twee jaar huurverhoging betaalt de huurder een bedrag aan huur van € 737,24. De huurliberalisatiegrens in 2016 beloopt een bedrag van € 710,68. Als de huurder aanspraak maakt op verlaging van de huur over de laatste twee jaren, waarbij huurder alsnog de huurverhoging krijgt doorbelast passende bij het huidige inkomen, dan daalt de huurder naar een huurprijs van € 703,04 (€ 650 plus twee maal 4% huurverhoging). Maakt de huurder gebruik van de specifieke regeling die van toepassing is op verlaging van de huurprijs wegens daling van het inkomen onder de huurtoeslaghuurprijsgrens, dan kan de huurprijs maximaal worden verlaagd tot maximaal de liberalisatiegrens, zijnde het bedrag van € 710,68.

Nog een rekenvoorbeeld:
Het inkomen van een huurder was in 2014 meer dan € 43.602 en in 2015 meer dan € 43.786. De huurprijs van € 675 per maand (huurliberalisatiegrens was in 2014 gesteld op € 681,02) is in 2014 verhoogd met 6,5% en in 2015 ook met 6,5%. De huur is € 765,60 per maand geworden. Het huishoudinkomen daalt in 2016 tot onder de huurtoeslaghuurprijsgrens. Uitgangspunt is dat de basishuurverhogingen van twee maal 4% in stand blijven, waardoor de huur zonder inkomensafhankelijke verhoging toch al uitkomt op een bedrag van € 730,08 per maand. Deze huurder kan geen beroep doen op de regeling, waarmee de huur naar de huurtoeslaggrens terug kan worden gebracht. Deze huurder kan slechts aanspraak maken op de regeling die gebaseerd is op artikel 7:252b lid 1 sub b BW. Deze huurder kan geen aanspraak maken op de regeling, die gebaseerd is op artikel 7:252b lid 1 sub a BW. De huurprijs kan dus niet worden teruggebracht tot de huurtoeslaghuurprijsgrens.
Als het inkomen van de huurder is verlaagd tot onder de huurtoeslaghuurprijsgrens, dan kan de huurder de verhuurder immers alleen verzoeken alle inkomensafhankelijke verhogingen die in rekening zijn gebracht terug te draaien. Als de huurder vanaf 2013 de maximum huurverhogingen in rekening gebracht heeft gekregen behorende bij de hoogste inkomensgrens, dan kan de huurder bij de huurverhoging in 2015 – als zijn inkomen in het peiljaar is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens – de verhuurder verzoeken alle inkomensafhankelijke verhogingen terug te draaien. Toevallig gaat het hier dan maar om twee jaar in rekening gebrachte huurverhoging. De regeling van inkomensafhankelijke verhoging loopt ook nog niet zo lang. Als deze huurder bijvoorbeeld in de toekomst in totaal vijf jaar inkomensafhankelijke huurverhoging heeft betaald, dan kan de huurder verzoeken al deze inkomensafhankelijke verhogingen te schrappen als zijn inkomen is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens. Alleen de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt dan geschrapt, maar niet de basisverhoging. Als de huur door de jaren heen alleen al met de basisverhoging (dus zonder toeslag inkomensafhankelijke verhoging) boven de huurliberalisatiegrens (is gelijk aan de huurtoeslaggrens) is gestegen, dan komt de huurder niet in aanmerking voor de regeling van artikel 7:252b lid 1 sub a BW.

Als door het schrappen van de inkomensafhankelijke verhogingen de huurprijs onder de liberalisatiegrens is gedaald, dan kan de huurder huurtoeslag aanvragen, omdat de huurprijs op de huurprijs wordt gebracht behorende bij de huurliberalisatiegrens van dat jaar waarin de huurverlaging wordt gevraagd.
Het verschil met de bovengenoemde mogelijkheid (het inkomen is wel gedaald, maar niet onder de huurtoeslaghuurprijsgrens) is dat de mogelijkheid van huurverlaging niet is beperkt tot twee voorafgaande jaren van huurprijswijziging, doch dat alle inkomensafhankelijke verhogingen geschrapt kunnen worden als het inkomen van de huurder is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens en de huurprijs door schrapping van deze verhoging onder de liberalisatiegrens blijft. Als de huurprijs met alleen de basisverhogingen boven de liberalisatiegrens komt, dan kan de huurder alleen gebruik maken van de regeling die is gebaseerd op artikel 7:252b lid 1 sub b BW.

De huurder kan buiten deze regeling natuurlijk altijd een verlaging van de huur vragen op basis van het puntenstelsel. De artikelen 7:252b BW en artikel 14 UHW voorzien in een regeling van verlaging van de inkomensafhankelijke huur bij daling van het huishoudinkomen.

Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld
Als het inkomen in 2016 is gedaald kan de regel van artikel 7:252a lid 6 sub b BW niet worden toegepast. Daarnaast kan de huurder niet het in artikel 7:252b lid 2 BW verlangde formulier meesturen als bewijs van de gedaalde inkomsten. Een huurder kan dan wel bezwaar bij de verhuurder maken, maar de verhuurder hoeft dat niet te honoreren. Die kan eisen dat de inkomensdaling aangetoond wordt met een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) over 2016. In deze informatie moeten de inkomensgegevens van alle bewoners staan opgenomen die in dat jaar tot het huishouden in het gehuurde behoren. Dit formulier kan echter pas in 2017 door de Belastingdienst worden verstrekt! Deze huurder valt dan gedurende een zekere periode tussen wal en schip. Ook als de huurder met salarisspecificaties bewijs kan leveren van gedaalde inkomsten hoeft de verhuurder daar niet mee akkoord te gaan. Dit is wel begrijpelijk. De huurder en zijn gezinsleden kunnen immers naast inkomsten uit loon allerlei andere bronnen van inkomsten hebben. Het is voor de verhuurder ondoenlijk om uit allerlei bronnen van inkomsten het hier bedoelde gezinsinkomen te filteren. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar ging in zijn vonnis van vonnis van 23 december 2015 ECLI:NL:RBNHO:2015:11213 week naar mijn mening ten onrechte af van dit systeem. In deze zaak werd een huurverhoging aangezegd op 1 juli 2014. De verhuurder had gebruik gemaakt van de inkomensgegevens over 2012. Op grond van de inkomensgegevens van dat jaar kon een inkomensafhankelijke verhoging worden toegekend van 2,5%. Verlegging van het peiljaar had geen zin nu het inkomen over dat jaar ook deze verhoging rechtvaardigde. In 2014 (dus het jaar waarin de verhoging was aangezegd) daalde het huishoudinkomen van de huurder, waardoor hij onder de hoogste inkomensgrens uitkwam. De huurder kon dit niet met de door de wet gevraagde informatie bevestigen. Deze informatie over het jaar 2014 was immers in 2014 niet beschikbaar. De rechter vult naar mijn mening ten onrechte de door de huurder gedane bezwaren aan en merkte het bezwaar aan als een huurverlagingsvoorstel. Dit is al feitelijk onjuist, omdat de huurder bezwaar had gemaakt tegen het verhogingsvoorstel. Een huurverlagingsvoorstel moet anders worden ingekleed (zie de volgende alinea). het is daarom een raadsel dat de rechter een bezwaar tegen de huurverhoging als een huurverlagingsvoorstel aan heeft kunnen merken. Bovendien kan een huurverlagingsvoorstel alleen in behandeling worden genomen als er een verklaring van de Belastingdienst overgelegd kan worden ter zake van de inkomensverlaging. Deze gegevens waren nog niet bekend ten tijde van het indienen van het verzoek door de huurder. De rechter stelt voorts: “Het door Kennemer Wonen aangedragen argument dat medio 2014 de inkomensgegevens over dat jaar nog niet definitief vast stonden, is naar het oordeel van de kantonrechter vergeefs aangevoerd. Immers, ter zitting is onweersproken gesteld dat de AOW-uitkering al jarenlang de enige inkomstenbron van [huurder] en [X] is geweest, zodat deze uitkering als uitgangspunt heeft kunnen dienen voor de huurprijsbepaling. De ter zitting geuite vrees voor onbekende neveninkomsten komt de kantonrechter dan ook ongegrond voor”. De rechter wijkt hier ten onrechte af van het wettelijke systeem. Het systeem is namelijk dat de verhuurder rekening mag houden met het gewijzigde inkomen op basis van gegevens. de verhuurder is hiertoe niet verplicht zonder de een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier) van alle leden van het huishouden en een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van één van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven. De rechter gaat geheel aan het wettelijke systeem voorbij en komt kennelijk op basis van een redelijk oordeel op een afwijzing van de verhoging. Op basis van het wettelijke systeem had de rechter niet de vordering anders in mogen vullen. De rechter had ook niet van het wettelijke systeem af mogen wijken. Door deze foute uitspraak wordt een huurder die in dezelfde situatie zit valse hoop gegeven. Deze uitspraak moet worden geacht op zichzelf te staan. De beoordeling van de Huurcommissie was juist. Het is aldus zinloos om in een soortgelijke situatie te hopen op een zelfde onjuiste uitspraak door de Huurcommissie of de rechter. De huurder was uiteraard wel gediend met deze uitspraak. de rechtszekerheid niet.

De huurder die aldus met een inkomensverlaging te maken krijgt in het jaar waarin de huurverhoging wordt voorgesteld kan dus pas een verzoek tot verlaging van de inkomensafhankelijke huur indienen als het verzoek kan worden begeleid met een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) over dat jaar. De huurprijs kan dan alsnog met inachtneming van het dan vastgestelde inkomen worden vastgesteld vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift. Het huishouden dat met een huurverlaging wordt geconfronteerd, krijgt recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou zijn gevallen. De huurder zal de te veel betaalde huur tot het moment van indiening van het verzoekschrift dus niet terugkrijgen.

Een voorbeeld. Een huurder had in juli 2014 een huishoudinkomen van € 44.602 wegens de aanwezigheid van een inwonend kind met een leeftijd van 25 jaar met een inkomen van € 10.000. Dit inkomen telt volledig mee voor bepaling van het huishoudinkomen, omdat het kind ouder is dan 23 jaar (artikel 7:252a lid 2 sub b BW) en in juli 2016 onderdeel van het huishouden van de huurder uitmaakt. Als dit inwonende kind in augustus 2016 op kamers gaat, daalt het gezinsinkomen met een gedeelte over het bedrag van € 10.000. Bij bepaling van de samenstelling van het huishouden wordt uitgegaan van de samenstelling van het gezin op 1 juli 2016. Op juli 2016 bestaat de samenstelling van het gezin nog uit de huurder plus het kind. In 2014 en 2015 wordt het inkomen beoordeeld inclusief de inkomsten van dit kind. Zou dit kind in januari 2016 zijn vertrokken, dan telt het inkomen van dit kind niet meer mee voor bepaling van het huishoudinkomen.
Bij een onveranderde samenstelling van het gezin, maar wel dalende inkomsten in 2016 zal de huurder zijn IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) over 2016 in 2017 op moeten vragen en mee dienen te sturen met het verzoek tot huurverlaging. De huurder moet het voorstel ten minste twee maanden voor de datum doen, waarop hij de huurverlaging wil laten ingaan. Stuurt de huurder het voorstel bijvoorbeeld in op 1 oktober, dan kan de huurverlaging op 1 januari ingaan. Het voorstel tot huurverlaging moet de volgende gegevens bevatten:

  • een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) waaruit blijkt hoeveel bewoners nog op het adres staan ingeschreven;
  • als bijlage het gevraagde IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier).

Na beoordeling van dit verzoek kan het verhogingspercentage door de verhuurder worden aangepast vanaf datum indiening van het verzoek. De huurverlaging werkt dus niet terug tot het moment waarop de huurverhoging is ingegaan (bijvoorbeeld 1 juli 2016). Hetzelfde geldt dus ook voor de huurder die vóór de voorgestelde verhoging met een gedaald gezinsinkomen wordt geconfronteerd.
Gaat de verhuurder niet akkoord met huurverlaging, dan kan de huurder een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie indienen. De huurder stuurt dan een kopie van zijn verzoek tot huurverlaging dat hij naar de verhuurder heeft gestuurd als bijlage mee met het verzoekschrift dat naar de Huurcommissie wordt gestuurd. Het voorstel tot huurverlaging op grond van gedaalde inkomsten kan door de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte alleen worden gedaan met een door de overheid verstrekt formulier. Gaat de verhuurder niet akkoord met het voorstel tot huurverlaging, dan moet de huurder de Huurcommissie inschakelen door invulling en opsturen van het volgende verzoekschrift. De huurder dient op straffe van verval van zijn recht tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging blijkens het voorstel had moeten ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (artikelen 7:254 BW). Mocht de huurder dus verzuimen binnen deze termijn van zes weken de Huurcommissie in te schakelen, dan zal een nieuw verlagingsvoorstel noodzakelijk zijn en zal de huurder opnieuw conform de geldende regels een verlagingsvoorstel moeten doen. De genoemde termijn van zes weken is aldus een vervaltermijn, die niet verlengd kan worden.

Bezwaarmogelijkheid voor gehandicapten en chronisch zieken
Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken is er een bezwaarmogelijkheid tegen de inkomensafhankelijke huurverhogingen. De huurders die onder deze groep gehandicapten en zieken vallen, kunnen beroep doen op een verhoging van maximaal het basispercentage (2,1% in 2016). Deze mensen kunnen vaak niet doorstromen naar een andere woning en dat is ook niet gewenst, gezien de voorzieningen die in hun woning zijn getroffen. Ook biedt dit meer mogelijkheden voor mantelzorg. Minister Blok heeft reeds bij besluit van 24 april 2013 een nadere invulling gegeven (Besluit aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten) van artikel 7:252a zesde lid onderdeel a BW. Het besluit van minister Blok is verwerkt in artikel 10 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte. Met de regeling van 27 juni 2013 (artikel 10 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte), is de hardheidsclausule uitgebreid met blinden ( in de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015”, pagina 8). De regeling is in de loop van de jaren gedurende 2013 en 2014 uitgebreid. Ook de regelgeving betreffende de inwonende mantelzorger is in de loop der tijd uitgebreid. Deze aanvullende regeling geeft een uitbreiding voor de gevallen waarin voor een van de leden van het huishouden wel een langdurige zorgindicatie is afgegeven, maar dat er geen zorgindicatie wordt aangegeven omdat een inwonende mantelzorger de benodigde zorg al levert (een zogenoemde 0-urenindicatie of mantelzorgindicatie). Deze zorgvrager heeft een mantelzorger in huis en heeft ook het recht om een zogenoemd mantelzorg-compliment weg te geven. Voor meerpersoonshuishoudens geldt dan dat er een zorgindicatie voor extramurale zorg met een geldigheidsduur van ten minste 371 dagen moet zijn verstrekt aan een van de leden van het huishouden. Door in die gevallen het huishoudinkomen buiten beschouwing te laten, wordt de zorgvrager niet benadeeld door het inkomen van een inwonende mantelzorger.

Bij het aanwijzen van de groep gehandicapten en chronisch zieken is volgens het besluit van minister Blok aangesloten bij de groep die is aangewezen voor vrijstelling van de inkomensgrens op grond van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen en economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. Het gaat daarbij om leden van een huishouden met een verplegingsindicatie of individuele begeleidingsindicatie van minimaal tien uur, een zorgindicatie ‘verblijf’ voor een van de bewoners of een ADL-indicatie voor een van de bewoners. De verwachting is dat de meeste huishoudens die van de in de wet genoemde bezwaarmogelijkheid gebruik willen maken al over een van deze indicaties beschikken (artikel 10 onder a van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).
Daarnaast vallen volgens het besluit van minister Blok ook leden van een huishouden die met een beschikking op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wet maatschappelijke ondersteuning) die voor 1 mei 2013 aan hen is verstrekt, kunnen aantonen dat hun woning is aangepast aan de handicap van een van de bewoners onder de aangewezen groep (artikel 10 onder b van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).
Artikel 10 onder lid 1 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte geeft in 2015 de volgende mogelijkheden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke verhoging:

  • de huurder heeft minstens 10 uur per week verpleging of verzorging (artikel 10 lid 1 sub a Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte);
  • bij meerpersoonshuishoudens is mantelverzorging aanwezig in de zin van artikel 10 lid 1 sub b Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte;.
  • de huurder of een ander lid van dat huishouden is in bezit van een indicatiebesluit van de Wet langdurige zorg voor verblijf of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen (artikel 10 lid 1 sub c Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte);.
  • aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden is een beschikking verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte. Zie voor de wettelijke basis van deze wijzigingen artikel 10 lid 1 sub d Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte (Ten aanzien van het eerste lid, onderdeel d, is de groep verruimd tot alle op grond van de WMO 2015 of de daaraan voorafgaande wettelijke regelingen aangepaste woningen. Het stelsel van inkomensafhankelijke huurverhogingen zal ook in 2015 van kracht zal zijn. Het ligt daarom in de rede om ook huurders van woningen die zijn aangepast na 1 mei 2013 onder de aanwijzingscriteria te laten vallen.);.
  • een huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij blind is (artikel 10 lid 1 sub c Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).

Tot de groep, bedoeld in het eerste lid, behoren eveneens de huishoudens, bedoeld in dat lid, die beschikken over een geldend indicatiebesluit als genoemd in artikel 10, onderdelen a, b, c respectievelijk d, van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, zoals dat artikel luidde op 31 december 2014. Voor een toelichting van deze regeling verwijs ik naar de Regeling aanpassing van de bedragen genoemd in de artikelen 1, eerste lid, onderdeel a, en 10, tweede lid, eerste volzin, onderdelen a en b, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, wijziging van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte en wijziging van de Regeling Bouwbesluit 2012 (inkomensgrenzen inkomensafhankelijke huurverhoging 2015, aanpassing zorgwetgeving, gegevensverstrekking door de huurder en wijziging aanduiding Nen-norm).

De huurder van een huishouden waarbij hij of een ander lid van dat huishouden behoren tot die groep Chronisch Zieken en Gehandicapten, kunnen dus op die grond bezwaar maken tegen het betreffende voorstel tot huurverhoging, ongeacht de hoogte van hun inkomen. Op deze manier worden ook de inkomens van eventuele inwonende mantelzorgers buiten beschouwing gelaten.

De huurder die heeft vergeten bezwaar te maken tegen de huurverhoging op grond van de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten zit vast aan de huurverhoging op grond van artikel 7:253 lid 3 BW. Volgens dit artikel wordt de huurder immers geacht de voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van de in het voorstel genoemde datum van ingang met de verhuurder te zijn overeengekomen.
De huurder die vergeten is om tijdig bezwaar te maken tegen huurverhoging, kan onder bepaalde condities op een later tijdstip alsnog een voorstel doen de huur te verlagen als het inkomen in het jaar waarin de verhoging was voorgesteld onder bepaalde inkomensgrenzen is komen te liggen. De huurder kan ook een verlagingsvoorstel doen als de huur boven de maximale huurprijsgrens conform het woningwaarderingsstelsel uitstijgt.
Uit artikel 7:252 BW en artikel 7:254 BW blijkt niet zonder meer dat een verlagingsvoorstel kan worden gedaan als de huurder is vergeten een beroep te doen op de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten. De beoordeling van de redelijkheid van het voorstel lijkt te zijn gericht op de hoogte van het inkomen dan wel de maximale huurprijs van de woning en niet zozeer op het niet toepassen van de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten.

 

 

 

 

Inhoudelijke toetsing van huurverhogingsvoorstel door de Huurcommissie

De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijswijziging voldoet aan het door het  Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties doorgegeven maximale huurprijspercentage. De Huurcommissie toetst de redelijkheid van het voorstel tot huurprijsverhoging vanaf het moment dat de verhoging is voorgesteld. De dagtekening van de brief waarin het huurverhogingvoorstel werd gedaan geldt dan als peildatum en dus niet de datum waarop de huurverhoging moet ingaan (artikel 13 lid 6 UHW). Verder toetst de Huurcommissie met behulp van puntentelling als vermeld in Het Besluit Huurprijzen Woonruimte of de maximale huurprijs niet wordt overschreden. In dit besluit staat uitgebreid weergeven welke punten aan de woning toegekend mogen worden.
Voor een verdere uitleg voor de rol van de Huurcommissie bij bepaling van de huurprijs wordt verwezen naar het hoofdstuk: De  Procedure bij de huurcommissie.

Voor zover de woningwaardering van de desbetreffende woning onderwerp van geschil is tussen partijen geeft de Huurcommissie een oordeel over de kwaliteit van de woonruimte. In dit geval lopen er dus twee procedures naast elkaar. De wettekst maakt duidelijk dat de Huurcommissie waar het gaat om de handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte of handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte vanaf 1 oktober 2016 een lijdelijke rol heeft. (artikel 13 lid 4,5 UHW). De tabel waarmee u de huurprijs van zelfstandige woningen af kunt leiden treft u hier aan. De tabel waarmee u de huurprijs van onzelfstandige woningen af kunt leiden treft u hier aan. Deze notities zijn overigens duidelijk gebaseerd op Besluit huurprijzen woonruimte : de inhoud van deze notities komt bijna letterlijk overeen met dit genoemde besluit. Dit kan uiteraard niet anders, omdat de Huurcommissie zich dient te houden aan de door de regering genomen besluiten. De Huurcommissie heeft voor het toekennen van de punten aan een woning een handleiding opgesteld, aan de hand waarvan zowel de huurder, de verhuurder en de Huurcommissie punten aan de woning toe kunnen kennen. Deze handleiding behorende bij het waarderingsstelsel van zelfstandige woningen treft u hier .

Als de huurder geen opmerkingen heeft gemaakt over de woonwaardering, dan zal de Huurcommissie zich niet buigen over waardering van de woning volgens het door haar gehanteerde woonwaarderingssysteem. De huurverhoging mag niet betrekking hebben op de woningverbeteringen die de huurder zelf heeft aangebracht. De woning kan immers door deze verbeteringen hoger comfort bieden. Het is echter onredelijk een huurder huurverhoging te laten betalen voor verbeteringen aan de woning die hij zelf heeft aangebracht en gefinancierd. Een huurverhoging kan wel plaatsvinden als de huurder zich tegenover de verhuurder heeft verplicht om verbeteringen te realiseren. In dat geval moet de prestatie van de huurder als betaling in natura in de huurprijs geacht te zijn begrepen.

De Huurcommissie toetst de redelijkheid van het voorstel tot huurprijsverhoging vanaf het moment dat de verhoging is voorgesteld. De dagtekening van de brief waarin het huurverhogingvoorstel werd gedaan geldt dan als peildatum en dus niet de datum waarop de huurverhoging moet ingaan (artikel 13 lid 6 UHW).
Voor een verdere uitleg voor de rol van de Huurcommissie bij bepaling van de huurprijs wordt verwezen naar het hoofdstuk: Huurprijzen en de procedure bij de Huurcommissie.