Laatst bijgewerkt op 2024-01-20 om 23:27:51

Woonruimte
De huurder van woonruimte mag van woonruimte verwachten dat het gehuurde goed onderhouden is. Dit wordt tot semi-dwingend recht verklaard in artikel 7:242 BW. In dit artikel wordt bepaald dat van de volgende artikelen niet (ten nadele van de huurder) mag worden afgeweken:

• artikel 7:204 BW (definitie van een gebrek);
• artikel 7:206 lid 1 BW (verplichting verhuurder tot reparatie);
• artikel 7:206 lid 2 BW (uitzondering op lid 1);
• artikel 7:207 BW (vermindering huurprijs bij vermindering huurgenot) en
• artikel 7:208 BW (schadevergoeding).

Dit betekent dat voor woonruimte geen geldige afwijkingen – in het nadeel van de huurder – van de onderhoudsverplichting zijn toegestaan. Daarnaast mag de verhuurder in het nadeel van de huurder niet afwijken van zijn verplichting het gehuurde in objectieve goede staat ter beschikking te stellen.

Artikel 7: 204 BW objectiveert de onderhoudsverplichting. Het is dus niet van belang wat de individuele huurder van de huursituatie vindt, maar het is van belang dat de woonruimte naar objectieve maatstaven goed onderhouden is. De verhuurder van woonruimte kan de verplichting tot een bepaald niveau van verschaffing van huurgenot niet afhankelijk maken van een bepaalde soort woning, waarbij de ene woning wel wordt geacht goed te worden onderhouden en de andere niet. Verhuur van afbraakpanden kan hierdoor een riskante onderneming worden; de huurder van afbraakpanden kan gezien de objectief gestelde onderhoudsverplichting verlangen dat de woning goed is onderhouden met inachtneming van de kwaliteit die de huurder van deze woning mag verwachten. Wat een huurder mag verwachten van een woning kan door de jaren heen wijzigen. Een voorbeeld hiervan is  de verwachting die de huurder van een Nul-Op-De-Meter-woning (NOM-woning) kan hebben. Wat hiermee wordt bedoeld wordt in onderstaande uitspraken besproken.

De huurder die was betrokken in de zaal die door de rechtbank Zeeland-West-Brabant was behandeld en waarin op 22 juni 2022 (ECLI:NL:RBZWB:2022:8627) was gewezen draaide om de vraag of de door de verhuurde nul-op-de-meterwoning (NOM-woning) goed functioneerde. De huurder van mening dat dit niet het geval was en had de betaling van de energieprestatievergoeding (EPV) opgeschort van deze woning, omdat er volgens hem sprake was van (comfort)gebreken aan het gehuurde. De verhuurder vorderde betaling van de EPV vanaf november 2019, omdat de naar de mening van woning aan de eisen zou voldoen waaraan een nul-op-de-meterwoning dient te voldoen. De energieprestatievergoeding was de huurder verschuldigd op basis van een afzonderlijk gesloten afnameovereenkomst.

In deze afnameovereenkomst staat onder meer vermeld dat de huurwoning zelf energie zou gaan opwekken en dat er veel minder energie zou worden verbruikt door goede isolatie dan bij reguliere woningen uit dit bouwjaar (jaren ’70). Door het plaatsen van zonnepanelen wekt uw woning zelfs energie op. Daarmee zou de huurder bij gemiddeld gebruik volledig in de energievraag voorzien. Er werd in de overeenkomst ook een bepaald opwekvermogen gegarandeerd.

De huurder meende na ingebruikname van het systeem dat er sprake was van gebreken. De verhuurder gaf in eerste instantie aan dat dat het systeem nog afgestemd diende te worden. De verhuurder ging daarbij nog uit van afspraken over de betaling van de EPV.

De woning voldeed op een gegeven moment naar de mening van de verhuurder wél aan de afspraken zoals die met de huurder waren gemaakt middels het huurcontract en de additionele overeenkomst inzake de EPV-vergoeding en de wettelijke eisen die aan de woning gesteld worden.

De huurder had desondanks gedurende een aantal maanden de EPV niet betaald dan wel de betaling van de EPV opgeschort, omdat er volgens hem sprake was van (comfort)gebreken aan het gehuurde.

De klachten van de huurder zagen naar het standpunt van de huurder specifiek op aspecten die voortkwamen uit de renovatie van de jaren 70 woning naar een NOM-woning.

De huurder had, samengevat, aangevoerd dat een verwarming die haast volledig afhankelijk is van conventiestromen en niet van warmtestralen niet het juiste warmtegevoel geeft. De huurder gaf aan dat er steeds een koudere luchtstroom door een ruimte gaat. Verder zou er onvoldoende warm douchewater voorhanden zijn. Er zou ook een te droog binnenklimaat  in de woning zijn.

In het licht van transitie van een samenleving waarin op traditionele wijze energie wordt gebruikt naar een duurzame samenleving, achtte de kantonrechter in beginsel gerechtvaardigd dat van de bewoners dit verschil in comfort mag worden gevraagd. Een goed functionerende NOM-woning, met dit inherente verschil van comfort, is daarom geen woning met gebreken. Partijen twistten evenwel over de vraag of sprake is van een goed functionerend systeem.

De kantonrechter had een deskundige benoemd om het functioneren van de installatie te beoordelen. De volgende  vragen werden aan de deskundige voorgelegd:

• Zijn de (her)gebruikte radiatoren geschikt voor het aangebrachte systeem waarbij het gaat om een laag temperatuur warmteopwekker en een hoog temperatuur afgiftesysteem? Zo nee, welke, zoveel mogelijk in het aanwezige systeem passende, duurzame oplossingen zijn er?
• Is er een norm voor de temperatuur van inblaaslucht van een in een NOM-woning aangebrachte WTW-installatie? Zo ja, voldoet het systeem daaraan?
• Indien er geen norm is, voldoet een inblaastemperatuur van 16 graden aan de in redelijkheid daaraan te stellen eisen? Zo ja, waarom wel en zo nee, waarom niet?
• Is er een norm voor de warmwatervoorziening voor een vierpersoonshuishouden? Moet daarbij van Woningborg 2020 worden uitgegaan, dan wel is er een andere (NEN)norm of in de branche gebruikelijke norm? Zo ja, voldoet de woning daaraan?
• Heeft u nog andere opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang kunnen zijn?

Partijen mochten zich uitlaten over de benoeming van een deskundige.

De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in haar vonnis van 2 augustus 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:5670) na verkrijging van het deskundigenrapport een oordeel gegeven over deze kwestie.

Er werd onder meer beoordeeld of de opgeschorte bedragen alsnog betaald diende te worden. De deskundige had beoordeeld dat:

• dat de gemeten inblaastemperaturen en de te verwachten inblaastemperaturen bij lagere buitentemperaturen in overstemming zijn met gebruikelijk in de praktijk gehanteerde waarden, en op zich geen aanleiding vormen voor tochtklachten. In het vonnis wordt het onderbouwde standpunt van de deskundige weergeven De kantonrechter constateerde dat uit het deskundigenbericht volgt dat er geen wettelijke eisen zijn voor de inblaastemperatuur en dat de gemeten inblaastemperaturen (en de te verwachten inblaastemperaturen bij lagere buitentemperaturen) in overeenstemming zijn met gebruikelijk in de praktijk gehanteerde waarden en op zichzelf geen aanleiding vormen voor tochtklachten. Naar het oordeel van de kantonrechter kan hieruit niet worden afgeleid dat er voor wat betreft de tochtklachten sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW..
• Volgens de deskundige bestaan geen wettelijke eisen voor de inhoud van een warmwaterboiler in woningen. ISSO-publicatie 72 geeft wel richtlijnen voor de boilerinhoud afhankelijk van onder andere het aantal personen. Woningborg 2020 sluit aan op deze richtlijnen. De huidige installatie (boilerinhoud en warmtapwatertemperatuur) voldoet aan de richtlijnen van ISSO-publicatie 72 uitgaande van 4 personen. In de praktijk komt dit erop neer dat 36 minuten gedoucht kan worden, voordat de boiler leeg is, uitgaande van een tapdebiet in de douche van 7,5 liter/min. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat ook voor wat betreft de warmwatervoorziening geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
• Bij een aangepaste instelling van de stooklijn (zoals het adres van het gehuurde is het vermogen van de radiatoren voldoende. Volgens de specificatie van de warmtepomp kan bij deze aangepaste stooklijn instellingen ook voldoende verwarmingsvermogen geleverd worden. Bij een brontemperatuur van 0°C en CV-watertemperatuur van 55°C wordt een verwarmingsvermogen voor de warmtepomp opgegeven van 5,17 kW, terwijl de warmtevraag circa 4,3 kW is (zie …). Hierbij wordt nog opgemerkt dat de brontemperatuur in de regel in Nederland hoger is dan 0°C, eerder circa 10°C, waardoor het vermogen van de warmtepomp verder toeneemt.

De oorspronkelijk beoogde stooklijninstellingen waren te laag ingesteld en diende te worden verhoogd om ervoor te zorgen dat er voldoende verwarmingsvermogen kon worden geleverd, volgt naar het oordeel van de kantonrechter reeds dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Na afstelling van het systeem voldeed het systeem aan de NOM-voorwaarden. Dus ook voor de situatie met verhoogde stooklijninstellingen zoals op het adres van het gehuurde.

De woning voldeed dus aan de norm die de huurder van een nul-op-de-meterwoning mocht verwachten. Dat deze woningen in vergelijking tot een conventionele op sommige vlakken soms iets minder comfort oplevert maakt niet dat er sprake is een gebrekkige woning. Met het oog op de transitie van de woningen in Nederland naar duurzame woningen zullen hierover in de toekomst wel meerdere vraagstukken ontstaan, omdat niet duidelijk is waar de ondergrens van het verwachtingspatroon is dat de huurder ten aanzien van een dergelijke woning mag hebben.

Ten aanzien van het recht op opschorting van de betalingsverplichting was de rechter conform de regeling van opschorting van bedragen van oordeel dat opschorting een dwangmiddel betreft om de wederpartij, in dit geval de verhuurder tot actie te dwingen. Aangezien het gebrek was verholpen, diende de huurder het opgeschorte bedrag alsnog te betalen. Aangezien de huurder geen vordering tot huurverlaging had ingesteld, diende de huurder de opgeschorte bedragen alsnog te betalen.

De rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 2 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:895) van oordeel dat vocht in de ondervloer van een pas opgeleverde woning geen gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW opleverde. In de zaak werd een vordering tot herstel van de ondervloer en een vordering tot huurprijsvermindering afgewezen.  Hier was het appartement op 16 september 2019 aan de huurder ter beschikking gesteld. Op 19 en 20 september 2019 is de ondervloer voorbewerkt en geëgaliseerd en op 24 september 2019 is de PVC-vloer aangebracht. Na verloop van twee weken lieten de PVC-vloerdelen los van de ondervloer. De huurder heeft daarvan melding gemaakt bij zowel de vloerenlegger als de verhuurder. De vloerenlegger heeft daarna tot tweemaal toe geprobeerd de vloer te herstellen. Dat is niet gelukt, volgens vloerenlegger omdat de cementdek ondervloer gebrekkig is en er sprake is van optrekkend vocht.

Daarna heeft de verhuurder een derde partij, een deskundige gevraagd, gevraagd om de vloer te beoordelen. Deze heeft op 7 juli 2020 verslag gedaan van haar bevindingen. Zij concludeert onder meer: “Onze eind conclusie is dat de zandcement vloer onder de anhydriet vloer onvoldoende droog was toen de anhydriet vloer gegoten werd tijdens de bouw. Vermoeden bestaat ook dat er onder de anhydriet dekvloer een plastic folie is geplaatst. Hierdoor zou het vocht niet anders kunnen dan omhoog met alle gevolgen van dien. Het is van belang om te weten wat de samenstelling is van de vloer onder de anhydriet vloer (…)”.

Bij brief van 7 oktober 2020 heeft de huurder de verhuurder in gebreke gesteld ter zake van de vochtige ondervloer en verzocht het gebrek binnen twee weken te herstellen. In reactie daarop heeft de verhuurder nogmaals gesteld dat geen sprake is van een gebrekkige ondervloer.

De kantonrechter concludeerde dat er niet sprake was van een gebrekkige vloer. Het is algemeen bekend dat een nieuw gestorte ondervloer bouwvocht bevat, dat moet verdampen voordat daarop vloerbedekking kan worden aangebracht. Dat geldt zeker als die vloerbedekking een dampdichte PVC-vloer is, die de ondervloer volledig afsluit. De kantonrechter constateert dat de huurder de PVC-vloer heeft laten leggen op 24 september 2019, dat is slechts 8 dagen nadat het appartement was opgeleverd. Al eerder, op 19 en 20 september 2020, is de ondervloer door de vloerenlegger voorbewerkt. Daar komt nog bij dat de verwarming op dat moment nog niet in werking was en er dus niet gestookt kon worden. Bouwvocht in een nieuw gelegde ondervloer is geen gebrek aan het gehuurde dat voor rekening van de verhuurder komt, als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. De aanwezigheid van bouwvocht in een nieuw gelegde vloer is dus een normaal verschijnsel. Een vertoont dus geen gebrek. Op basis van dit vonnis lijkt het erop dat de vloerenlegger de ondervloer niet voldoende heeft gecontroleerd op vochtgehalte. De huurder had dus vermoedelijk de vloerenlegger aan moeten spreken. 

De rechtbank Zeeland-West-Brabant moest in haar kortgedingvonnis van 1 december 2020 (ECLI:NL:RBZWB:2020:6312) oordelen of de verhuurder alsnog gehouden was om een kluswoning in goed onderhouden staat te brengen. In de allonge bij de huurovereenkomst was opgenomen dat het gehuurde een kluswoning betrof, zodat de verhuurder geen onderhoud aan het gehuurde zou uitvoeren en geen centrale verwarming of badkamer in het gehuurde zou plaatsen. Met ingang van 1 juli 2020 bedroeg de totale huurprijs € 225,64 per maand. In deze procedure was in conventie door de verhuurder ontruiming van de woning gevorderd.

Voorafgaande aan de procedure had de huurder de verhuurder geweigerd tot de woning toe te laten. Er werd door de huurder aan uitvoering van werkzaamheden de eis gesteld dat er alleen toegang tot de woning zou worden verleend als de verhuurder het gehuurde in zijn geheel zou aanpakken, zodat deze gelijk wordt aan een reguliere huurwoning.

Door verhuurder was gesteld dat de aan de huurder ter beschikking gestelde kluswoning niet door de huurder is opgeknapt. Er zou ook geen sprake zijn van spoedeisend belang. Verder werd overlast gemeld, die door de huurder zou zijn veroorzaakt. Er was volgens de verhuurder geen sprake van tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Naar de mening van de verhuurder is een kluswoning geen juridisch begrip, zodat daar niet vanuit kan worden gegaan. Bovendien is de overeenkomst tussen partijen inmiddels veertien jaar geleden gesloten, zodat de huurder inmiddels gehouden kan worden het onderhoud uit te voeren. De huurder vorderde in reconventie onder meer herstel van de plafonds, vloeren en stucwerk.

Ik ga hierbij alleen uit van het onderhoud aan de woning. De gestelde overlast laat ik buiten beschouwing. De rechter was van oordeel dat de huurder tekortschoot in zijn verplichtingen uit deze overeenkomst door deze opknapwerkzaamheden niet uit te voeren. Voor het overige gold bovendien dat de woning ernstig verwaarloosd en vernield is. Het plafond en de deuren in het gehuurde waren door de huurder zodanig ernstig beschadigd dat ze vervangen moesten worden. Hetzelfde gold voor het keukenblok. De houten vloer op de begane grond was volgens de bouwkundige inspectie verrot en dient eveneens vervangen dan wel gerepareerd te worden. De door de huurder uitgevoerde reparaties aan de vloer waren onvoldoende. De huurder had het gehuurde volgens de rechter derhalve niet gebruikt en onderhouden zoals het een goed huurder, als bedoeld in artikel 7:213 BW, betaamt.

De kantonrechter was voorts van oordeel dat, nu de kluswoning nog geen wettelijke definitie heeft, moet worden teruggegrepen naar de overeenkomst tussen partijen en wat zij op grond daarvan mochten verwachten. Naar het oordeel van de rechter zal van bepaalde woningen, zoals de ‘kluswoning’ in deze procedure, een lager verwachtingspatroon gerechtvaardigd zijn. Gelet op het voorgaande had de huurder, naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de bewoordingen van de allonge (“kluswoning”) en de inhoud van de inventarislijst bij aangaan van de huurovereenkomst, niet meer kunnen verwachten dan dat het gehuurde constructief geen gebreken heeft, veilig is en geschikt voor bewoning, maar dat er geen verdere voorzieningen, dan wel voorzieningen van mindere kwaliteit in het gehuurde aanwezig waren.  Van de verhuurder kan naar het oordeel van de rechter dan ook enkel verwacht worden dat zij onderhoud pleegt voor zover dit onderhoud ziet op de veiligheid en bewoonbaarheid van het gehuurde, zodat zij niet gehouden kan worden de huurwoning als ‘normale’ huurwoning te onderhouden.

Dit is een onjuist standpunt van de kantonrechter, omdat partijen niet in het nadeel van de huurder af kunnen wijken van de objectieve goede staat van het gehuurde (artikel 7:242 BW jo. artikel 7:204 BW). Het gestelde in de overeenkomst wordt dan opzij gezet door de wetgeving. Voorts kan van de huurder niet worden verwacht andere werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren dan wat als klein onderhoud aangemerkt wordt gezien het gestelde in artikel 7:240 BW jo. artikel 7:217 BW. De wetgever heeft nog niet een mogelijkheid geschapen om een kluswoning aan een huurder ter beschikking te stellen. Voor het overige verwijs ik naar het onderdeel: “Het verstrekken van huurgenot door de verhuurder aan de huurder“. In dit onderdeel wordt uitgelegd dat een woning alleen in goed onderhouden staat beschikbaar gesteld kan worden. De rechter gaf een onjuist oordeel dat uitgegaan kon worden van de subjectief goede staat van het gehuurde in plaats van de objectief goede staat van het gehuurde. Alleen voor bedrijfsruimte kan worden uitgegaan van de subjectieve goede staat van het gehuurde, omdat de koppeling tussen de artikelen 7:204 BW en artikel 7:242 BW bij de regeling van bedrijfsruimte ontbreekt.

Gemeenschappelijke ruimte

De verhuurder dient zorg te dragen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte. De verhuurder is slechts gehouden aan het onderhoud van specifieke voorzieningen in gemeenschappelijke ruimten als deze voorziening naar objectieve maatstaven tot het gehuurde behoort en/of wanneer de verhuurder zich in het huurcontract uitdrukkelijk heeft verplicht tot het onderhoud van deze voorziening.
Zo zal de verhuurder gehouden zijn te zorgen voor het onderhoud van cv, lift, hydrofoon, stortkoker, etc. Verhuurders plegen het onderhoud van deze voorzieningen nogal eens door te berekenen in de servicekosten. Dit is niet zonder meer toegestaan (zie het hoofdstuk:Servicekosten, met name het onderdeel “meest voorkomende posten” die niet als servicekosten mogen worden doorbelast).

In een uitspraak van de rechtbank van Amsterdam van 9 december 2004 Noot 0a is beslist dat het ontbreken van automatische deuropeners in een appartementencomplex voor ouderen niet als gebrek kon worden aangemerkt. In deze procedure was niet gesteld of gebleken dat het aantal rolstoelgebruikers onder de bewoners van het appartementencomplex zo groot is dat een appartementengebouw voor deze categorie huurders niet aan algemene, redelijke eisen van bewoonbaarheid voldeed, indien de gemeenschappelijke ruimten niet met automatische deuropeners waren uitgerust. Bovendien had de verhuurder zich niet verplicht deze deuropeners aan te brengen.
Volgens deze uitspraak zou een appartementencomplex met voornamelijk invalide mensen wél gebrekkig zijn als daarin automatische deuropeners ontbreken.

Er ontstaat soms een discussie voor wiens rekening herstel dan wel onderhoud van onroerende aanhorigheden dient te komen. Een onroerende aanhorigheid is in beginsel een voorziening, die krachtens overeenkomst tot het gehuurde behoort. Deze voorziening zit doorgaans aan het gehuurde verbonden; de huurder heeft van deze voorziening het exclusieve gebruik. De regels van herstel van het gehuurde zijn op deze voorzieningen van toepassing. Als de verbondenheid met het gehuurde ontbreekt, dan kan er ook sprake zijn van een onroerende aanhorigheid. Op grond van verkeersopvattingen kunnen bepaalde voorzieningen als aanhorig worden beschouwd. Zo zal in een flatgebouw een liftinstallatie, een parkeervoorziening en een hydrofoor als onroerende aanhorigheid aangemerkt worden.

Zo heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 21 oktober 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:8054 ) eerst moeten beslissen of parkeerplaatsen nabij het gehuurde een onderdeel van het gehuurde uitmaakten. In de tweede plaats moest worden beslist of deze parkeerplaatsen (als deze inderdaad een onderdeel van het gehuurde uitmaakten) een gebrek vertoonden. Volgens huurder bestond het gebrek in de situering van de parkeerhavens bij het door de huurder gehuurde appartement en de daarmee gepaard gaande geluidoverlast. Volgens de verhuurder maakten deze parkeerhavens geen onderdeel uit van het gehuurde.

Het hof oordeelde echter dat deze parkeerplaatsen wel tot het gehuurde behoorden. Het hof stelde allereerst vast dat de parkeerplaatsen direct grensden aan het appartementencomplex waartoe het gehuurde behoorde en slechts door de bewoners ervan – dus niet door derden – werden gebruikt. Daarnaast bleek uit de informatiemap die de huurder in het kader van het nieuwbouwappartement toegestuurd hadden gekregen dat de verhuurder aan de linkerzijkant van het complex parkeergelegenheden zou realiseren ten behoeve van de huurder. Het hof was daarom van oordeel dat op grond van die omstandigheden de parkeerplaatsen tot het gehuurde gerekend dienden te worden. Het hof laat de term onroerende aanhorigheid niet vallen. Impliciet betekent dit dat de parkeerplaatsen door het hof op grond van de verkeersopvatting als aanhorig aan de gehuurde ruimte beschouwd dienen te worden. Het hof vond vervolgens dat er niet sprake was van een gebrek, omdat er niet meer overlast werd veroorzaakt, dan de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Als de verhuurder tot herstel of onderhoud van deze voorzieningen gehouden is, mogen de kosten van deze werkzaamheden niet in de servicekosten worden doorbelast. De bekendste discussies gaan over de doorbelaste kosten van het onderhoud van de groenvoorziening om het gehuurde. Zie voor de inhoudelijke discussie over het doorbelasten van kosten van deze voorzieningen het hoofdstuk: Servicekosten .
Voor een antwoord op de vraag wie bevoegd is herstel ter hand te nemen is het karakter of de aard van de zaak van belang. Het lijkt mij duidelijk dat de huurder het zelfklusrecht als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW ter hand kan nemen als de verhuurder verzuimt herstel van onroerende aanhorigheden ter hand te nemen, waarvan de huurder het exclusieve gebruiksrecht heeft. Dat ligt anders als het gaat om collectieve voorzieningen zoals collectieve verwarmingsinstallaties en/of de liftinstallaties. De huurder is in de meeste gevallen niet eens in staat om bij deze voorzieningen te komen. De centrale verwarming staat vaak achter slot en grendel en de kelder van een gebouw.
Ook als de verhuurder bijvoorbeeld niet correct omgaat met herstel van een liftinstallatie, waardoor deze installatie gedurende een korte periode diverse malen buiten gebruik is, dan is huurder niet bevoegd om zelf een monteur in te schakelen en de kosten van herstel te verrekenen met de huur. Dat herstel van deze voorziening door de verhuurder niet aan de huurder doorbelast mag worden, maakt dit niet anders. Dat het zelfklusrecht niet geldt voor collectieve voorzieningen waarvan de huurder niet het zelfklusrecht van artikel 7:206 lid 3 BW toekomt, lijkt ook wel logisch. Andere huurders zouden onderling kritiek kunnen hebben over de wijze van herstel en de huurder is niet exclusief bevoegd over het gehele gehuurde te beschikken. Herstel van het gehuurde impliceert exclusieve bevoegdheid over het gehuurde. Dat is bij dit soort onroerende aanhorigheden niet het geval. Mocht de huurder toch een actieve rol in het herstel van deze voorzieningen wensen te realiseren, dan zal de verhuurder door de huurder in een procedure betrokken dienen te worden. In deze procedure zal de huurder de verhuurder bijvoorbeeld onder verbeuring van een dwangsom tot herstel van deze voorzieningen kunnen dwingen. Dat is anders als het gehuurde zich in een appartementencomplex bevindt, waarbij er sprake is van vereniging van eigenaren. In dat geval zal de vereniging van eigenaren een beslissing dienen te nemen over herstel van deze collectieve voorzieningen. Zie voor meer informatie het hoofdstuk: VVE en Verhuring. Dat de zaak als onroerende aanhorigheid is te beschouwen, is daarom niet zo zeer van belang voor toepassing van het zelfklusrecht, maar lijkt meer van belang voor een antwoord op de vraag of herstelkosten wel of niet als servicekosten doorbelast kunnen worden.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte kent de wet geen regeling zoals die voor woonruimte in artikel 7:242 BW is vastgelegd.
Dit betekent onder meer dat partijen een andere betekenis kunnen geven aan het begrip gebrek als genoemd in artikel 7:204 BW.

Boven is al vermeld dat deze regeling voor woonruimte een objectief begrip van “goed onderhouden zaak” tot uitgangspunt neemt. Voor bedrijfsruimte gaat men uit van een subjectief criterium. Men kan bepaalde objectieve omstandigheden die het huurgenot verminderen in het huurcontract uitsluiten van de kwalificatie “gebrek”. Partijen zijn dan dus contractueel overeengekomen dat deze inbreuk in het huurgenot geen gebrek is. Voor zowel artikel 7:290 BW -bedrijfsruimte als voor artikel 7:230a BW -bedrijfsruimte mogen partijen dit overeenkomen.

Het leek mij goed hier nog eens te herhalen wat ik boven al geschreven had, omdat er veel vergissingen worden gemaakt in verband met de herstelverplichtingen van de verhuurder van bedrijfsruimten. Vaak gaat men voor bedrijfsruimte abusievelijk uit van de regeling die voor woonruimte geldt. Voor bepaling van de herstelverplichtingen van de verhuurder moet worden gekeken of de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (is dat het geval dan is herstel in ieder geval voor rekening van de verhuurder, zie artikel 7:209 BW). Gedurende de huurperiode kunnen de herstelverplichtingen voor rekening van de huurder komen als dit is overeengekomen. Dit is dus mogelijk omdat artikel 7:242 BW voor bedrijfsruimte niet van toepassing is verklaard. Daarnaast geldt op grond van ROZ-voorwaarden (versie augustus 2008, een integrale versie van deze voorwaarden vindt u hier) een zware onderzoeksplicht ten laste van de huurder. Hierboven is al uitdrukkelijk vermeld dat de huurder die verzaakt onderzoek te doen naar gebreken aan het gehuurde (waarvan de verhuurder niet bekend was) kan gehouden zijn deze gebreken te herstellen als deze gebreken door onderzoek bij aanvang van de huurovereenkomst zouden zijn ontdekt.

In alle algemene (ROZ) voorwaarden (zie bijvoorbeeld ROZ-voorwaarden 7:290 BW-bedrijfsruimte 2012 ) staat een uitgebreide weergave van herstelwerkzaamheden en/of onderhoudswerkzaamheden die voor rekening van de huurder komen. De rechtbank Oost-Brabant heeft in een vonnis van 14 september 2017 ( ECLI:NL:RBOBR:2017:4834) een oordeel moeten voor wiens rekening onderhoud een rookgaskanaal van een open haard diende te komen. Op deze overeenkomst is onder meer de volgende bepaling van de algemene voorwaarden van toepassing (Voor rekening van de verhuurder komen (…) 9.1. sub c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties zoals de lift, centrale verwarmings- en hydrofoorinstallatie)
De huurder was de volgende mening toegedaan: het afvoerkanaal is een constructief onderdeel van het gehuurde. Het kanaal is immers in of omstreeks 1980 door de verhuurder aangebracht. Dergelijke afvoerleidingen maken hoe dan ook onderdeel uit van het casco van het gehuurde. Een afvoerkanaal als deze kan immers onder een afvoerleiding worden geschaard. Het is in constructief opzicht afgestemd op de ruimte en het is niet mogelijk om het kanaal te verwijderen zonder schade te veroorzaken aan het casco van het gehuurde.
Het standpunt van de verhuurder luidde: het rookgaskanaal is geen constructief onderdeel, geen installatie en het gaat niet om buitenschilderwerk. Daarnaast kan de afvoer niet gelijk gesteld worden met een “leiding” zoals in de algemene bepalingen wordt aangegeven. uit de algemene voorwaarden blijkt dat het afvoerkanaal niet tot de constructie behoort. Omdat de pijp zo lang is moet er een afzuiger in, deze zit er inmiddels niet meer in. Ook al zou het een installatie zijn dan valt het nog niet onder de algemene bepalingen omdat het in deze bepaling gaat om installaties die nodig zijn om het pand te gebruiken. Dat is hier niet het geval.

De rechtbank overwoog als volgt: het kanaal is gerenoveerd door de huurder. Vóór de renovatie van het kanaal was sprake van een enkelwandige pijp die door het hele pand liep en die uitkwam op het dak waar een afzuiginstallatie was geïnstalleerd. Gelet daarop kan niet gezegd worden dat het kanaal niet tot de constructie behoort. Het laten vervangen van de bestaande situatie kostte aanmerkelijk veel meer dan de optie waar de huurder nu voor gekozen heeft. Er is nu een nieuw afvoerkanaal aangelegd, een rechte pijp omhoog waarbij het aanbrengen van geluidsbeperkende maatregelen noodzakelijk is. Omdat het om een complexe operatie ging kon dit alleen door een professional uitgevoerd worden.
Vast staat dat de haard en het afvoerkanaal al een kenmerkend onderdeel van het gehuurde uitmaakten bij aanvang van de huurovereenkomst. Het betreft dus geen zaken die door de huurder zijn aangebracht binnen het gehuurde. Tevens kan worden vastgesteld dat de afvoer in de oude situatie door het gehele gebouw liep en er een afzuiginstallatie op het dak stond. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de rookgasafvoer – zoals die was en hersteld moest worden – gezien moest worden als een installatie als bedoeld in art. 9.1 onder c. Tevens kunnen de werkzaamheden die verricht zijn niet beschouwd kunnen worden als geringe en dagelijkse reparaties. Hierbij is ook meegewogen dat de werkzaamheden door een professionele partij uitgevoerd dienen te worden. Er is in dit geval geen sprake van een van de in art. 9.2.1. van de algemene voorwaarden genoemde gevallen die voor rekening van de huurder dienen te komen omdat de onder sub e genoemde leidingen slechts beperkt zijn tot gas, water en elektriciteit.
Bovendien moet ervan uitgegaan worden dat verhuurder zijn instemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de aanpassingen; temeer nu er zoals tevoren verhuurder bekend is gemaakt, een dakdoorvoer is gemaakt en verhuurder hier niet tegen heeft geprotesteerd.
Deze uitspraak roept toch wel vragen op. Allereerst is het de vraag of deze installatie nog dezelfde installatie is. Het is ook mogelijk dat dit inmiddels een zelf aangebrachte voorziening betrof. De bekendheid met een aanpassing die door en huurder wordt aangebracht levert niet zonder meer toestemming tot aanbrenging van deze voorziening op. Daarnaast zou wijziging van de installatie met toestemming van de verhuurder ook kunnen leiden tot een geoorloofde wijziging van het gehuurde. Als de oorspronkelijke afzuiginstallatie inmiddels is vervangen door een andere, eigen door de huurder aangebrachte installatie, dan is het de vraag of deze installatie nog tot het gehuurde behoort. Als deze afzuiging niet anders is dan vervanging van een defecte installatie, dan moet deze installatie natuurlijk niet worden aangemerkt als een zelf aangebrachte voorziening.

Uitsluiting onderhoudsverplichting en haar bestanddelen

De verhuurder van bedrijfsruimte kan dus de onderhoudsverplichting van grote installaties buiten beschouwing laten en bij de huurder neerleggen. Als de verhuurder bijvoorbeeld met de huurder is overeengekomen dat de huurder een koelmachines dient te onderhouden, dan kan de vraag ontstaan wat onder deze installatie dient te vallen. Vallen hieronder ook de apparaten van deze installatie die niet uitdrukkelijk zijn genoemd en behoort hieronder ook het leidingwerk dat deze apparaten met elkaar verbindt? Uit de overeenkomst kan blijken dat partijen hebben bedoeld de onderdelen van de koelinstallatie die niet zijn genoemd niet onder uitsluiting van de onderhoudsverplichting van de verhuurder te brengen. Uit de overige omstandigheden van het geval kan volgen dat een andere dan een taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. De rechter kan er dan van uitgaan dat met de term koelmachines in de overeenkomst waar de uitsluiting betrekking op heeft de koelinstallaties in het gehuurde zijn bedoeld. Voor deze uitleg zou onder meer aanleiding kunnen zijn als partijen zich in het verleden ook al conform deze uitleg hebben gedragen. Een beroep op de contra proferentem-regel zal dan niet aan de orde zijn. Verder is volgens de rechter al wat volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van een zaak, volgens artikel 3:4 BW bestanddeel van deze zaak. Uit een arrest van de  Hoge Raad van  6 december 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BX7474) blijkt dat een zaak volgens verkeersopvatting als onderdeel van de hoofdzaak heeft te gelden, als de hoofdzaak door het ontbreken van het bestanddeel als onvoltooid moet worden beschouwd.   Als de koelinstallatie dus niet zonder compressoren en verdampers en leidingen kan werken, dan vallen deze bestanddelen volgens deze uitleg ook onder de onderhoudsverplichting die de huurder is aangegaan. Uit de omstandigheden van het geval kan volgen dat bepaalde bestanddelen nog steeds voor rekening van verhuurder komen.