Huurkorting en Huurgewenning

Laatst bijgewerkt op 2022-02-27 om 21:51:06

Uit de memorie van toelichting behorende bij deze wet (vergaderjaar 2019-2020, 35516, nr. 3) komt naar voren dat het uitgangspunt van het woningmarktbeleid zich richt op (1) het vergroten en versnellen van de woningbouw, (2) het beter benutten van de bestaande voorraad, en (3) de betaalbaarheid van het wonen. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft het beter benutten van de bestaande voorraad en de betaalbaarheid van het wonen omgezet in beleidsvoornemens aangaande het gereguleerde huursegment. Daar zijn de volgende maatregelen uit voort gekomen.

Voor de periode 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 is de toegestane huurverhoging 0%. De ingangsdatum van deze regeling is afhankelijk van het moment van instemming door de Eerste Kamer.

Huurgewenning

Verhuurders en huurders mogen bij het aangaan van gereguleerde huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen (huurovereenkomsten met een aanvangshuurprijs die niet hoger is dan de liberalisatiegrens; voor huurcontracten die in 2021 ingaan: niet hoger dan € 752,33) (2022: € 763,47) een zogenoemde huurgewenning van maximaal drie jaar met de huurder afspreken. Dan spreken verhuurder en huurder af dat de huurder niet vanaf het begin de overeengekomen aanvangshuurprijs hoeft te betalen, maar dat de huurder begint met een lagere huurprijs te betalen en dat de huurprijs die de huurder gaat betalen in stappen van maximaal drie jaar wordt verhoogd naar de overeengekomen aanvangshuurprijs (ook wel huurgewenning genoemd). Voor de mate van huurgewenning (hoogte van de tijdelijke huurkorting) en de huurverhogingsstappen naar de overeengekomen aanvangshuurprijs zijn geen maximumgrenzen vastgesteld; die zijn vrij overeen te komen door verhuurder en huurder. Dat betekent ook dat in de periode 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 huurverhoging in het kader van de vooraf overeengekomen huurgewenning wel is toegestaan.
Zo’n tijdelijke korting op de overeengekomen huurprijs bij verhuizing (huurgewenning) kan bijvoorbeeld bijdragen aan de doorstroming van huurders met een seniorenleeftijd. Woningcorporaties hebben hier positieve ervaringen mee in de praktijk waarin bijvoorbeeld via wooncoaches ouderen worden begeleid naar een geschikte woning.

Omdat zo’n huurgewenning wettelijk wordt toegestaan (als de Eerste Kamer met het wetsvoorstel instemt), is het toepassen van huurgewenning geen verstrekking van financiële middelen aan de huurder als bedoeld in artikel 47 lid 1 onder i van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en dus ook toegestaan voor woningcorporaties. Het is nog niet bekend vanaf welke datum deze huurgewenning is toegestaan; dat is afhankelijk van de datum waarop de Eerste Kamer het wetsvoorstel aanneemt.

(Inhaal)huurverhoging na tijdelijke huurkorting

Tot en met 2020 waren er wettelijke beperkingen waardoor het toepassen van een tijdelijke huurkorting door een verhuurder niet mogelijk was in het gereguleerde huursegment, althans niet tijdelijk in de zin dat de huur daarna met meer dan de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging wordt verhoogd. Door wijziging van de wet kan een andere wettelijk toegestane huurverhoging worden gehanteerd na een tijdelijke huurkorting.  Daardoor waren verhuurders vaak niet genegen om een tijdelijke huurkorting te geven.

De Eerste Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516). Door deze wet kan de verhuurder op schriftelijk verzoek van de huurder deze een tijdelijke huurkorting voor een periode tussen één maand en drie jaar te geven. Dat geldt voor zowel gereguleerde huurcontracten als voor geliberaliseerde huurcontracten (vrije sector). Het wetsvoorstel bepaalt niet voor welke doeleinden deze tijdelijke huurkorting ingezet mag worden omwille van de eenvoud, de uitvoerbaarheid en beslissingsruimte voor verhuurders. Ook is een dergelijke huurkorting geen afdwingbaar recht voor de huurder. (Let op: de eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen in een dure woningcorporatiewoning is wel afdwingbaar). De huurder moet dus schriftelijk om een tijdelijke huurkorting vragen aan de verhuurder. Die tijdelijke huurkorting kan bestaan uit een huurbevriezing of een huurverlaging.

Verhuurders en huurders kunnen bij woningmutatie een huurgewenning overeenkomen bij het aangaan van gereguleerde huurovereenkomsten. Ook mogen verhuurders voor zittende huurders na een op schriftelijk verzoek van de huurder toegepaste tijdelijke huurkorting van maximaal 3 jaar, voorstellen de huur te verhogen naar het niveau van vóór de tijdelijke huurkorting, vermeerderd met de in die periode van tijdelijke huurkorting toegestane huurverhogingen (inhaalhuurverhoging). Te denken valt aan een huurkorting vanwege de coronacrisis. Of als iemand tijdelijk om andere redenen financiële tegenvallers heeft. De huurder kan daarnaast een plotselinge inkomensdaling doormaken door individuele omstandigheden als bijvoorbeeld het overlijden van de partner of een scheiding.

Het is ook mogelijk dat doorstroming naar een andere geschikte(re) woning gewenst is. Het kabinet vindt het belangrijk om ouderen bij de overgang naar een andere woning niet met een grote huursprong te confronteren. Het gaat bijvoorbeeld om ouderen die van een eengezinswoning verhuizen naar een kleinere, passendere woning. Huurgewenning en eventueel tijdelijke huurkortingen zijn manieren om de overgang betaalbaar te houden.

De tijdelijke huurkorting kan voor een korte periode, bijvoorbeeld enkele maanden, of een langere periode (tot maximaal drie jaar) worden toegepast. Indien de verhuurder ervoor kiest om de tijdelijke huurkorting voor een langere periode toe te passen, kan de huur worden vermeerderd met ten hoogste de in die periode van tijdelijke huurkorting of huurbevriezing toegestane jaarlijkse huurverhogingen.

Na die periode van maximaal drie jaar mag de verhuurder voorstellen de huur (weer) te verhogen naar het niveau van vóór de tijdelijke huurkorting plus de in de periode van de tijdelijke huurkorting opgeschorte toegestane huurverhogingen. Deze (inhaal)huurverhoging kan voorafgaand aan of gelijktijdig met de huurverhoging op de gebruikelijke datum (meestal 1 juli) worden toegepast. Als de huur niet binnen drie jaar wordt verhoogd naar het niveau van vóór de huurverlaging vermeerderd met de in de periode van tijdelijke huurkorting opgeschorte toegestane huurverhogingen (voor de periode 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022 is de toegestane huurverhoging 0%), is de huurkorting permanent. Zoals gezegd is de voorwaarde voor deze (inhaal)huurverhoging dat de huurder schriftelijk om een tijdelijke huurkorting moet hebben gevraagd. De wet biedt dus geen ruimte om op die manier ‘vergeten huurverhogingen’ alsnog door te voeren.

Er geldt echter wel een beperking voor die (inhaal)huurverhoging: als de huur vóór de tijdelijke huurkorting boven de (toenmalige) huurtoeslaggrens lag (2021: € 752,33) (2022:€ 763,47), mag de huur door de inhaalhuurverhoging niet boven de op de voorgestelde ingangsdatum van de inhaalhuurverhoging geldende huurtoeslaggrens uitkomen; de inhaalhuurverhoging moet dan dus worden ‘afgetopt’ op de dan actuele huurtoeslaggrens. Deze beperking van huurverhoging tot maximaal de actuele huurtoeslaggrens dient ertoe om de blijvende betaalbaarheid niet eenzijdig ten laste van de huurtoeslag te laten komen, maar gedeeltelijk ook ten laste van de verhuurder. Hiermee wordt de misbruikgevoeligheid van de tijdelijke huurkorting beperkt. Ná de inhaalhuurverhoging mag de huur door jaarlijkse huurverhogingen wel tot boven de huurtoeslaggrens stijgen (bij gereguleerde huurovereenkomsten: mits daarbij niet de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt overschreden).

Wettelijke basis van de regeling

Om de hogere huurverhoging na een huurkorting toe te staan en huurgewenning mogelijk te maken, zijn de artikelen 7:252c BW en 10a Uhw ingevoerd.

 

Verbod verhoging huurprijs gedurende gebreken

Laatst bijgewerkt op 2021-04-24 om 20:58:50

Daarnaast mag de huurprijs niet worden verhoogd zolang de geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven als genoemd in de uitspraak van de Huurcommissie, waarin de huurprijs is verlaagd wegens deze gebreken. Dit geldt ook als de huurprijs lager is dan het laagste bedrag dat door de Huurcommissie als de in rekening te brengen huurprijs kan worden berekend. Dit staat vermeld in artikel 7:250 lid 2 BW.

Huurtoeslag en verlaging van de huurprijs

Laatst bijgewerkt op 2018-07-25 om 22:41:35

Een toegekende huurkorting in verband met gebreken aan de woning heeft consequenties voor de toegekende huurtoeslag. De huurtoeslag wordt verlaagd door de verlaging van de huur wegens de gebreken. De huurder kan in het kader van een huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde geen beroep doen op een bijzondere situatie, waardoor de huurtoeslag in stand blijft Als bijzondere situatie wordt onder meer aangemerkt: een handicap, een huishouden van meer dan 8 personen, een bijzonder inkomen, een bijzonder vermogen, co-ouders, iemand van het huishouden woont meer dan 1 jaar elders. De huurder die huurtoeslag ontvangt zal door de huurverlaging er rekening mee moeten houden dat deze de huurtoeslag geheel of gedeeltelijk terug zal moeten betalen.

Hoewel de procedure tot huurverlaging voor de huurder die huurtoeslag ontvangt financieel wellicht geen voordeel op zal leveren, omdat het verschil met de verschuldigde huur en de verlaagde huur volledig te niet wordt gedaan door de verplichting om de toegekende huurtoeslag terug te betalen, heeft het starten van de procedure tot huurverlaging wel zin, omdat de huurverlaging wél naar de verhuurder doorwerkt en het effect van de huurverlaging nog steeds het verhelpen van het onderhoudsgebrek zal zijn. De verhuurder krijgt immers de verlaagde huurprijs wel volledig “voor de kiezen”. Als deze verlaagde huurprijs een behoorlijk verschil geeft met de verschuldigde huurprijs zal dit verschil wellicht voldoende prikkel voor de verhuurder geven om alsnog herstel van het gebrek te bewerkstelligen. De verlaging van de huurprijs is immers bedoeld als prikkel naar de verhuurder om herstel uit te voeren en die prikkel blijft hetzelfde of de huurder nu wel of niet de verlaging van de huur zelf ontvangt.

Verschil beoordeling door kantonrechter en Huurcommissie

Laatst bijgewerkt op 2018-12-20 om 22:09:40

De beoordeling van de kantonrechter en Huurcommissie verschilt.  De Huurcommissie kan zich houden aan haar beleid gebaseerd op artikel 3a UHW. De kantonrechter hoeft zich te houden aan het door de Huurcommissie vastgestelde beleid. De huurder kan er ook op bedacht zijn dat het bereik van beide regelingen verschillend is. De (nulpunten)lijst waarnaar in artikel 7:241 BW impliciet wordt verwezen (bijlage II behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte ) bestrijkt, voor zover het de toestand van de woonruimte betreft, een ruimer terrein van tekortkomingen dan artikel 7:204 BW. Bij het laatstgenoemde artikel gaat het vooral om de onderhoudstoestand van het gehuurde. De nulpuntenlijst beperkt zich niet tot onderhoudsklachten (bijvoorbeeld onvoldoende daglichttoetreding in het woonvertrek). Verder blijkt het ruimer toepassingsbereik van de nulpuntenlijst uit de kwalificatie van gevolgschade als gebrek (zie categorie C). Gevolgschade is in beginsel geen gebrek aan het gehuurde. Door de formulering van de gebreken onder categorie C van de nulpuntenlijst wordt gevolgschade, die is ontstaan door een opgeheven gebrek als bedoeld in de nulpuntenlijst, voor niet-geliberaliseerde woonruimte als gebrek worden aangemerkt voor zover door de gevolgschade het woongenot ernstig wordt aangetast. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt dit niet, omdat de nulpunten alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte van toepassing is.