Financieel belang als reden voor huuropzegging

Laatst bijgewerkt op 2023-08-27 om 15:17:32

Financiële belangen voor huurbeëindiging wegens sloop (en een daarop volgende verkoop van de grond) kan een rechtsgeldige grond voor de verhuurder opleveren om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik te beëindigen Noot 72
Als er dus sprake is van overduidelijke sloopplannen, dan zal de huurder zijn bezwaren moeten halen uit de algemene beperkingen die deze opzeggingsgrond voor de verhuurder met zich meebrengt.

Financiële belangen van de verhuurder hangen vaak samen met de wens om de woning, waarvan de ontruiming gevorderd wordt, vanwege exploitatieverliezen te renoveren of te slopen. Het gerechtshof te Amsterdam acht in zijn  arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:3246)  onder exploitatiekosten niet vallen het slechter renderen van eigen vermogen dat de verhuurder in de woning heeft gestoken. Het hof  formuleert dit als volgt: verhuurder heeft ervoor gekozen met eigen geld te investeren in het pand waarvan het gehuurde, dat ook toen al aan huurder was verhuurd, deel uitmaakte. Zij heeft er vervolgens voor gekozen het pand te splitsen en de benedenwoning, zonder de bovenwoning (het gehuurde), te verkopen. De omstandigheid dat haar geld bij andere keuzes op een spaarrekening of door middel van een andere belegging beter zou kunnen renderen betekent niet dat het door haar gestelde gederfde rendement kan gelden als een exploitatielast. Bij hypothecaire rentelasten gaat om reële kosten en bij het gestelde gederfde rendement gaat het om fictieve kosten.

De Hoge Raad hanteert als maatstaf voor de dringendheid, of het in stand houden van de woning (gelet op de omvang van de exploitatieverliezen) in alle redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd. Dat de exploitatie van het gehuurde onrendabel is kan niet alleen worden gebruikt ter onderbouwing van deze grond van opzegging. Volgens de Hoge Raad is er wél huurbeëindiging mogelijk wegens financiële redenen als er een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 , Het Herenhuisarrest) dit standpunt uitgewerkt. Het ging hier om de vraag of een verhuurder een huurovereenkomst met een huurder op kon zeggen wegens een volgens de verhuurder noodzakelijke verbouwing en samenvoeging van het appartement waarin de huurder woonde met andere appartementen in het gebouwencomplex waartoe het gehuurde behoorde. De verhuurder wenste mede om deze reden de onrendabele exploitatie (de maandhuur lag op een bedrag van € 237,96 per maand) van de aan de huurder verhuurde woonruimte te beëindigen.
De Hoge Raad kwam tot oordeel dat de wens om te renoveren op zichzelf geen beroep op huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik rechtvaardigt.
Dit kan wél het geval zijn als de verhuurder een corporatie is die op grond van een wettelijke, statutaire of maatschappelijke plicht nastreeft (bijvoorbeeld herstructurering van een bepaalde wijk). Voor een particuliere verhuurder is deze opzeggingsgrond gerechtvaardigd als de verhuurder door de opzegging zijn eigen woonbelang wenst te dienen. De verfijning die de Hoge Raad door dit arrest nu aanbrengt is die dat de verhuurder een opzegging slechts kan relateren aan een financieel belang als er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatielasten en huuropbrengsten. De rechter heeft dan bij de beoordeling beleidsvrijheid en kan daarbij dan elementen betrekken zoals de waardestijging van het gehuurde. Het aantonen door de verhuurder dat er in het kader van een opzegging op grond van dringend eigen gebruik sprake is van een onrendabele exploitatie is dus onvoldoende. Er moet meer aan de hand zijn zoals het ontbreken van de verwachting dat de huur zal eindigen en dat deze lage huurprijs voorlopig de kosten van de exploitatie niet zal kunnen dekken.
Mr. Huydecoper komt in zijn uiterst lezenswaardige conclusie bij dit arrest van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 ) tot een ruimer standpunt, dan het door de Hoge Raad ingenomen standpunt. Met name zijn weergave van de parlementaire behandeling van deze wet (alinea’s 8 tot en met 13) en zijn verwijzing naar een uitspraak van het EVRM, waarin wetgevende maatregelen in Polen onder de loep werden genomen die door wetswijziging beëindiging van een huurverhouding mogelijk maakten, is het lezen waard. Deze wetswijziging was akkoord volgens De Grote Kamer en zou huurbeëindiging mogelijk kunnen maken als een verhouding tussen opbrengsten en lasten volkomen scheef is getrokken, waardoor zelfs de kosten van onderhoud voor een belangrijk deel niet uit de opbrengsten konden worden bestreden.

Deze conclusie illustreert dat er gevallen mogelijk zijn waarin de combinatie van sterke huurbescherming en een structurele verliessituatie niet met elkaar zijn te verenigen en huurbeëindiging kunnen rechtvaardigen. Volgens Huydecoper is het gerechtshof te ‘s-Gravenhage dan ook van een onjuist oordeel uitgegaan dat onderhoudslasten van een woning die niet opwegen tegen huuropbrengsten niet mogen leiden tot huurbeëindiging (alinea 36). Huydecoper past niet de verfijning toe die door de Hoge Raad wordt toegepast, namelijk dat er slechts huurbeëindiging in het kader van renovatie plaats kan vinden als er sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat. Volgens Huydecoper moet huurbeëindiging in het kader renovatie c.q. sloop/nieuwbouw ook plaats dat vinden als de onderhoudslasten van een woning die niet opwegen tegen huuropbrengsten.
Een rechtsopvolger die van deze situatie op de hoogte is kan volgens Huydecoper hier ook op terugvallen (alinea 38). Voor een antwoord op de vraag of in déze situatie huurbeëindiging door de verhuurder zal kunnen slagen zijn uiteraard de omstandigheden van het geval van belang.
Huydecoper heeft in Tekst en commentaar Huurrecht waarvan hij redacteur is over het Herenhuisarrest nog het volgende bij artikel 7:274 BW opgemerkt. Het ligt in de rede dat de beperkte uitleg van het begrip ‘eigen gebruik’ in verband met renovatie uit dit arrest mede is bepaald door de bijzonderheden van het betreffende geval. Bij grootschalige renovaties zoals de Bijlmermeer-renovatie uit het arrest van 3 mei 1996 (…) speelt aan de kant van de verhuurder een samenstel van bestuurlijke, sociale en economische factoren een rol. Het valt volgens Huydecoper niet aan te nemen dat de Hoge Raad ook bij dergelijke renovaties zal vasthouden aan de beperking dat renovatie alleen bij aanwezigheid van een structurele wanverhouding tussen baten en lasten basis voor een beroep op eigen gebruik kan opleveren.
Mr. F. van der Hoek bespreekt in zijn artikel in het tijdschrift voor Huurrecht (WR 2012/99) deze ontwikkeling. Hij vraagt zich af of de opzeggingsmogelijkheden door het Herenhuisarrest wegens dringend eigen gebruik zijn verruimd of beperkt. Van der Hoek zet de mening van mr. Huydecoper en mr. De Wijkerslooth-Vinke tegenover elkaar. Beide juristen hebben hun interpretatie over dit arrest gegeven. Huydecoper is van mening dat door de Hoge Raad een beperkter interpretatie is gegeven over huurbeëindiging wegens financiële motieven dan vóór dit arrest was aangenomen. Volgens de Wijkerslooth zou de Hoge Raad een nieuwe mogelijkheid hebben gecreëerd om opzegging van dringend eigen gebruik aan te nemen als er een structurele wanverhouding tussen baten en lasten bestaat. Het is niet van belang uit te zoeken welke benadering juist is. Beiden zijn het er immers over eens dat deze mogelijkheid van opzegging mogelijk is. Dat is het uitgangspunt betreffende deze kwestie. Van der Hoek is echter van mening dat voor de verruimde mogelijkheid van huuropzegging die door Huydecoper wordt voorgestaan een wetswijziging nodig is.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:931) beslist dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten slechts een vereiste is, als het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven.

Als er ook andere motieven meespelen zoals stedenbouwkundige of sociaaleconomische doelen, zal de verhuurder aannemelijk moeten maken dat de voorgenomen sloop en nieuwbouw aan die doelen kunnen bijdragen. Als daarvan sprake is, dan zal er geen structurele wanverhouding hoeven te bestaan tussen de huuropbrengsten en de kosten. Een verhuurder zal een zekere vrijheid hebben om te kiezen voor een bepaalde maatregel. De rechter moet toetsen of de dringende redenen die de verhuurder aanvoert om tot sloop en nieuwbouw over te gaan, die beslissing kunnen dragen. Indien het gaat om stedenbouwkundige en/of sociale motieven, zal daarbij belangrijk gewicht toekomen aan de vraag of die motieven breed worden gedeeld, bijvoorbeeld doordat die motieven aansluiten bij, of volgen uit, beleid van de Rijksoverheid of de gemeente, en daarmee in hoeverre die keuze wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen die bij het maken van die keuze betrokken zijn.

Het is dus niet altijd noodzakelijk om een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten aan te tonen, als de sloop en nieuwbouw mede ten doel heeft sociale en stedenbouwkundige verbeteringen tot stand te brengen. Het Herenhuis arrest is dus voornamelijk van toepassing bij renovaties die in overwegende mate zijn gebaseerd op financiële motieven.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch besliste in zijn arrest van 18 oktober 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:3530) dat een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte beëindigd kon worden wegens dringende reden en dat er ten laste van de verhuurder geen verplichting werd opgelegd om gebreken te verhelpen omdat dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder waren te vergen (zie artikel 7:206 lid 1 BW  laatste zinsnede). De huurders huurden de woning al 30 jaar tegen een huurprijs van € 226,89. Er was nooit en huurverhoging aangezegd. De huidige woning van de verhuurder was naar de mening van de verhuurder te groot geworden. De verhuurder wilde zelf in de woning gaan wonen en de woning gaan renoveren/aanpassen.

De rechter in eerste aanleg had beoordeeld dat de verhuurder de huurwoning dringend voor eigen gebruik nodig heeft door het beëindigen van zijn bedrijf en de voorgenomen verkoop van zijn bedrijfswoning met loodsen. De verhuurder met zijn vrouw zijn allebei 70 plusser en vanwege de beëindiging van het agrarisch bedrijf enige tijd geleden, maakten zij geen gebruik meer van de loodsen en de bedrijfswoning was te groot geworden. Het onderhoud van de loodsen en de terreinen waarop deze staan en die vanwege de bedrijfsbeëindiging niet langer gebruikt worden, kostte onnodig geld. De verhuurder stelde de huurwoning ruim dertig jaar geleden te hebben aangekocht met het idee om daarin later oud te kunnen worden. Dat de huurwoning niet om andere redenen (winstoogmerk) is aangehouden, bleek volgens de verhuurder uit het feit dat de kosten hoger waren dan de huuropbrengst en de verhuurder  dus verlies heeft geleden op het aanhouden van deze woning. Dat er andere woonruimte in de regio beschikbaar is die past bij het inkomen van de huurders achtte de kantonrechter voldoende aannemelijk en de belangen van de huurders bij behoud van de huurwoning wogen niet dermate zwaar dat het belang van de verhuurder daarvoor moet wijken, aldus de kantonrechter.

De kantonrechter had bovendien vastgesteld dat sprake is van gebreken, maar dat de verhuurder die niet hoefde te herstellen omdat het herstel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden (het einde van de huurovereenkomst per 1 mei 2022 en het ontbreken van voordeel bij herstel op langere termijn omdat verhuurder  de huurwoning gaat renoveren) redelijkerwijs niet zijn te vergen van de verhuurder. Dit standpunt van de rechter was gebaseerd op het laatste zinsdeel van artikel 7:206 lid 1 BW. Daar staat immers: “De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen”. Dat laatste staat ter beoordeling van de rechter.

Dat de verhuurder vanwege de leeftijd het bedrijf heeft gestaakt en er drie loodsen zijn gekoppeld aan de bedrijfswoning die vanwege de bedrijfsbeëindiging niet langer in gebruik waren, had de huurder naar het oordeel van het hof onvoldoende betwist. De verhuurder had voldoende toegelicht dat de enige activiteit in de vennootschap bestond uit deelteelt die enkel verband houdt met de eigendom van de grond. Hieruit bleek volgens het hof niet dat hij zijn bedrijf, zoals verhuurder dat zelf als agrariër/handelaar uitoefende, niet zou hebben beëindigd. Daarmee stond het dringend belang van verkoop van de huidige woning van de verhuurder (600m³ op een perceel met loodsen van 5.448 m²) teneinde onnodige onderhoudskosten te kunnen besparen en kleiner te kunnen gaan wonen naar het oordeel van het hof voldoende vast.

De huurders stelden voorts dat het meer voor de hand ligt dat de verhuurder elders een woning kopen. De huurwoning was volgens huurders niet geschikt om als seniorenwoning te worden verbouwd omdat de woning niet gelijkvloers is, er onvoldoende ruimte is voor een rollator of rolstoel en de door de verhuurder gewenste uitbouw planologisch niet was toegestaan. Voorts voerde de huurder aan al dertig jaar in de woning te wonen, te zijn  gehecht aan de woning en aan de omgeving en nog een inwonende studerende dochter in de woning te hebben.

Het hof ging voorbij aan de stelling dat de huurwoning niet geschikt zou zijn voor de verhuurder. Dat zij gebruik maken van een rolstoel of rollator had de huurder niet (voldoende) gesteld. De stellingen van de huurder rond de gezondheid van de verhuurder en rond de gemiddelde levensverwachting betreffen toekomstige onzekerheden en zeggen onvoldoende over de concrete bij deze procedure betrokken personen. De verhuurder heeft de huidige plannen rond de geplande verbouwing voldoende geconcretiseerd met de overgelegde tekening en met de gemailde toezegging van een gemeenteambtenaar rond de door verhuurder gewenste aanbouw. Dat het risico bestaat dat voor de gewenste aanbouw toch een vergunning moest worden aangevraagd deed daaraan niet af.

Het woonbelang van huurder bestond er met name uit dat huurder in ruim 30 jaar was gehecht aan de woonomgeving. Hoewel heel begrijpelijk, betekende dat niet dat huurder  zich niet zou kunnen hechten aan een nieuwe woonomgeving. Dat er geen woningen zouden zijn op vergelijkbare afstand van de bedrijven van de huurder had de huurder niet gesteld. De reistijd voor de huurder naar haar werk zal waarschijnlijk langer worden, tenzij de betrekking van de huurder bij verhuizing mee zou kunnen wijzigen (waaruit het werk bestaat is niet nader toegelicht). Voor het overige (de aangebrachte verbeteringen aan de woning) verwijst het hof naar hetgeen de kantonrechter daarover heeft overwogen.

Ten overvloede merkte het hof op dat bij  de vraag welke woonruimte passend is, uit moet worden gegaan van het huurbedrag dat huurder ten tijde van de uitspraak redelijkerwijze zal kunnen betalen. Dat de huurder in het verleden een lagere – ook naar eigen zeggen – niet realistisch lage huurprijs heeft gehad, deed daaraan naar het oordeel van het hof niet af. Huurder was inmiddels bijna vier jaar (sinds oktober 2018) op de hoogte van de opzegging en daarmee van het eindigen van deze niet realistische huurprijs. Het ter zitting gedane aanbod van de huurder om nadere financiële informatie c.q. bewijsstukken aan te leveren werd verworpen. Bij een partij in bezit zijnde stukken dienen terstond in het geding te worden gebracht. Dat het voor huurder niet mogelijk was hieraan te voldoen was gesteld noch gebleken.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:110) een antwoord op de vraag gegeven of de Staat artikel 1 Eerste Protocol EVRM schendt doordat verhuurders van (niet geliberaliseerde) woonruimte op grond van regelgeving geen ‘decent profit’ dan wel ‘minimal profit’ kunnen behalen (‘fair balance’ op regelgevingsniveau). De Hoge Raad wijst de klacht af op grond van formele gronden. Volgens de Hoge Raad maakte het middel niet duidelijk op welke grond de wetgever op regelgevingsniveau geen fair balance zou hebben getroffen tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurders. De Hoge Raad ging niettemin – ten overvloede – in op de betekenis van de rechtspraak van het EHRM waarop deze onderdelen zich beroepen. Ik heb dit arrest uitgewerkt in het onderdeel “De wettelijke regeling van huurprijsverhoging ten behoeve van sociale woonruimte“.  Het om deze redenen beëindigen van een huurovereenkomst is dus niet kansrijk. Huydecoper heeft in zijn conclusie van 17 november 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:1320) ten behoeve van dit arrest beoordeeld dat uit de rechtspraak van het EHRM nog geen individual and excessive burden volgt als de huur de volledige kosten niet dekt, aangezien deze verhuurder zich bewust moet zijn geweest van de beperkingen die verbonden waren aan de hoogte van de huurprijs toen hij besloot tot verhuur over te gaan. Uit de overige door de verhuurder aangehaalde uitspraken van het EHRM kan geen andere conclusie worden getrokken. Het EHRM heeft in een aantal gevallen geconstateerd dat de klager geen mogelijkheid had om een decent profit te realiseren, merendeels in gevallen waarin de huur extreem laag was (bijvoorbeeld tussen € 0 en € 10 per maand, zie Statileo t. Kroatië no. 12027/10 § 138) en mede daaraan de conclusie verbonden dat sprake was van een individual and excessive burden. De enkele stelling dat de verschuldigde huur bij huurveteranen achterblijft bij de actuele maximale huurprijs of de marktprijs is onvoldoende om tot de conclusie te kunnen leiden dat geen sprake meer is van een fair balance (rov. 4.13-4.14).  Dat de verhuurder door de beperkte wijze van huurverhoging verlies op verhuring kan maken, maakt dus nog niet dat de wetgeving in strijd met de regeling van het EHRM is. Door de verhuurder was ook niet aangetoond dat het stelsel met betrekking tot huurprijswijziging tot onredelijke resultaten leidt. Huydecoper merkt verder op dat in het licht van de ruime beoordelingsvrijheid voor de Staat bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen, moet worden aangenomen dat de regulering van het gebruik van eigendom in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd is als bedoeld in art. 1 EP. Verder blijkt dat de (financiële gevolgen van de) gereguleerde huurprijs één van de relevante omstandigheden is, waaruit afgeleid moet worden of er sprake is van schending van artikel 1 EP.

Het hof te Amsterdam zag in zijn arrest van 30 maart 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:915) geen redenen om de huurovereenkomst te beëindigen ook al was er sprake van een verliesgevende exploitatie van de woning door gestegen eigenaarslasten en de beperkte mogelijkheid van huurverhoging als gevolg van dwingendrechtelijke wettelijke huurprijsregeling. De huurder woonde hier al vanaf 1978 en de huidige verhuurder was in 2012 bij verschillende koopovereenkomsten en op verschillende data eigenaar geworden van de begane grond en van twee van de drie woonlagen daarboven van het pand waarin de woning zich bevond.  De verhuurder heeft in deze procedure onder meer gesteld dat hij in de afgelopen jaren is geconfronteerd met sterk gestegen en nog verder stijgende eigenaarslasten, grotendeels ten gevolge van een toename van de onderhoudskosten en de vermogensbelasting. De huurinkomsten zouden ongeveer de helft van deze lasten belopen.

Ten tijde van de koop van het pand in 2012 stelde de verhuurder dat de exploitatie van de woning winstgevend was. Door stijging van de lasten in de loop van de jaren is dit veranderd. Daarnaast stelde de verhuurder nog eens te worden geconfronteerd met onderhoudslasten.  In 2020 zou de verhuurder dus een aanmerkelijk verlies lijden.

Het hof constateert dat de huurovereenkomst betreffende de woning niet-geliberaliseerd is en onderworpen is  aan de wettelijke huurprijsregeling van dwingend recht. Alle huurwoningen die voor 1989 zijn gesloten, worden ongeacht de hoogte van de overeengekomen huurprijs als niet-geliberaliseerd aangemerkt. Het hof constateert vervolgens dat de overige woningen in dit pand die door verhuurder zijn verhuurd tegen de vrije marktwaarde zijn verhuurd en een lucratieve investering vormen. De sociale huurwoning die in verhuurde staat is aangekocht is echter na de aankoop verlieslatend geworden. De oorzaak daarvan ligt voornamelijk in de stijging van de WOZ-waarde van de woning en de stijging van de fictieve rendementsheffing in box 3.

De verhuurder heeft erkend dat het enkele gegeven dat een eigenaar geen decent profit ontvangt bij de exploitatie van zijn eigendom nog niet hoeft te betekenen dat artikel 1 Eerste Protocol EVRM is geschonden. Ook een enkele evenwichtsverstoring tussen het belang van de eigenaar en het met de regelgeving beoogde algemeen belang is daartoe onvoldoende. Het hof constateert dat de verhuurder de woning met zakelijke motieven tijdens een financiële crisis heeft gekocht. Naar het oordeel van het hof had de verhuurder bij deze aankoop op een dieptepunt van de markt wel degelijk kunnen voorzien dat de (op de marktprijs gebaseerde) WOZ-waarde van de woning in betere tijden (flink) zou stijgen, hetgeen fiscale consequenties zou hebben en tot hogere eigenaarslasten zou leiden. Hij had althans daar ernstig rekening mee moeten houden evenals met het feit dat belastingtarieven in zekere mate aan verandering onderhevig zijn. Bekend is verder dat de huurprijs van een sociale woning niet automatisch meegaat met dergelijke ontwikkelingen. Ook dit had de verhuurder  zich in ieder geval moeten realiseren. De ontwikkeling is daarnaast tweeledig: zoals de huurders hebben aangevoerd staat tegenover het afgenomen jaarlijkse huurrendement een toegenomen waarde van de woning. De verhuurder kan deze waardevermeerdering verzilveren als hij (eventueel na het einde van de huurovereenkomst) de woning verkoopt. Dat de verhuurder zich als eigenaar van de woning in een structureel verlieslatende situatie bevindt, staat dan ook allerminst vast. De mogelijkheid van verkoop maakt overigens ook dat de verhuurder niet gedwongen is in de huidige situatie te blijven verkeren. Verder merkt het hof op dat de tegenwoordig bestaande verplichting om jaarlijks een bedrag voor de kosten van groot onderhoud te reserveren niet betekent dat de eigenaarslasten toenemen, maar slechts dat daarvoor moet worden gespaard. Ten slotte is opmerkelijk dat de verhuurder de huurprijs in 2018 niet door middel van de van overheidswege toegestane indexatie heeft laten stijgen. Dit alles leidde niet tot huurbeëindiging of tot verhoging van de huurprijs.

De rechtbank te ‘s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 4 december 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:16373 ) in een discussie die door particuliere huiseigenaren tegen de Staat der Nederlanden was gestart, geoordeeld dat er niet sprake was van onrechtmatig handelen van de Staat der Nederlanden tegen particuliere eigenaren. Kern van het geschil was gelegen in de rechtsvraag of de Nederlandse huurwet- en huurregelgeving in het kader van het beleid betreffende de mogelijkheid van gereguleerde verhoging en de verhuurdersheffing als onrechtmatig tegenover particuliere verhuurders van sociale huurwoningen aangemerkt diende te worden. Interessant is hierbij ook de overweging dat de verhuurder geen recht heeft op een redelijk rendement betreffende het verhuurde object. In een concreet geval kan er volgens de rechtbank sprake zijn van een onevenredige last. In het kader van dit onderwerp (en niet in het kader van het huurprijsbeleid) betekent dit dat de verhuurder in het kader van de huuropzegging geen beroep kan doen op het niet behalen van voldoende rendement. De verhuurder kan in het kader van de huuropzegging ten hoogste beroep doen op de structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de kosten van verhuring.

In het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:5644 ) wordt onder meer gekeken naar de vraag of er sprake was van een huurovereenkomst. Daarnaast wordt gekeken of de door de huurder betaalde huurprijs als onredelijk laag aangemerkt kan worden en daarom verhoogd kan worden. Ik concentreer mij op het door het hof gegeven antwoord. Het hof geeft in dit arrest de verhuurder een mogelijkheid om de huur van € 136,13 naar circa € 600 te verhogen. De zaak werd verwezen naar een zittingsdatum. Tijdens deze zitting dienen partijen het hof te informeren over de toereikendheid van deze huursom, eventueel mede gezien overige kosten die het hof wellicht over het hoofd ziet, en over de mogelijkheid van de huurder een dergelijke huur te dragen, waarbij zij ook aandacht moeten schenken aan eventuele aanspraken van hen op huurtoeslag. In deze zaak was er sprake van een situatie waarin de oudere broer een boerderij had geërfd, waarbij de ouders ten behoeve van de jongere broer een huurovereenkomst hadden bedongen. In de akte van toebedeling stond ten aanzien van de huurprijs dat deze bij gebreke van overeenstemming wordt gesteld op een bedrag van ƒ 300,- per maand.

In de huidige regeling is uitdrukkelijk bepaald dat de rechter bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, geen rekening houdt met de bijdragen van het Rijk (= huurtoeslag), die de huurder ter tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van de woning, kan verkrijgen (artikel 7:274 lid 4 BW).

Het hof las in de stellingen van de verhuurder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij wordt gehouden aan een huur van € 136,13, die niet eens voldoende is om de onroerendezaakbelasting en de premie voor de opstalverzekering te betalen en dat de huur moet worden verhoogd tot een niveau dat hem in staat stelt de vaste lasten en het voor zijn rekening komende onderhoud te betalen.
Het hof was met de verhuurder van oordeel dat de huur onaanvaardbaar laag is en dat ook de familieverhoudingen en de wijze waarop de nalatenschap van de ouders is verdeeld geen rechtvaardiging vormen voor het feit dat de verhuurder maandelijks moet toeleggen op de verhuur aan de huurder. Het hof past de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aldus op een proportionele manier toe, dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich beroept op de in akte verankerde huurprijs voor zover die lager is dan een huurprijs die de verhuurder in staat stelt de vaste lasten en het verplicht voor zijn rekening komende onderhoud te betalen. Zo’n huur zou de verhuurder in staat moeten stellen om naast betaling van belasting en premie het onderhoud dat op grond van de artikel 7:204 BW e.v. en artikel 7:241 BW in combinatie met het Besluit Gebreken verplicht voor zijn rekening komt, te betalen, waarbij het hof ervan uitgaat dat het in het belang van alle broers is dat de huurder, die bouwvakker is, het onderhoud zoveel mogelijk zelf verricht en materiaalkosten declareert bij de verhuurder.

Ik vind deze uitspraak niet passen in het wettelijke systeem. Hier legt het hof een onderhoudsverplichting, die niet valt onder het Besluit Kleine herstellingen en die dus voor rekening van de verhuurder dient te komen toch bij de huurder. Het is immers de bedoeling van de wet dat van de regeling van artikel 7:217 BW niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken. Dit blijkt immers uit de regeling van artikel 7:242 BW. Door laatstgenoemd artikel is de regeling van artikel 7:217 BW zodanig geregeld dat hiervan niet in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. Door artikel 7:240 BW wordt aan het klein onderhoud nadere invulling gegeven. De in artikel 7:240 BW weergegeven algemene maatregel van bestuur is het Besluit Kleine herstellingen. In dit besluit wordt de onderhoudsverplichting van de huurder begrensd. Het onderhoud dat buiten deze regeling valt, komt doorgaans voor rekening van de verhuurder. Het is zonder nadere motivatie niet te begrijpen dat het hof hierbij afwijkt van de geldende wettelijke regeling. Verder doorkruist dit arrest het vonnis van de rechtbank te ’s-Gravenhage van 4 december 2013 (ECLI:NL:RBDHA:2013:16373 ). Het uitgangspunt van de in deze zaak behandelde casus was anders dan die van het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017. Volgens de rechtbank mocht er sprake zijn van een onevenredige last. In het kader van dit onderwerp (en niet in het kader van het huurprijsbeleid) betekent dit dat de verhuurder in het kader van de huuropzegging geen beroep kan doen op het niet behalen van voldoende rendement.

Ten aanzien van het door het hof gestelde over de mogelijkheid om de huurprijs te wijzigen, geldt het volgende. Het hof houdt kennelijk geen rekening met artikel 7:265 BW. Het betreft hier immers sociale woonruimte, waarbij een huurverhoging, die uitstijgt boven de verhoging die volgens de wettelijke normen maximaal mogelijk is, niet doorgevoerd mag worden. Verder staat uitdrukkelijk in artikel 7:274 lid 1 sub d BW dat in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten. Hoewel de verhuurder de overeenkomst trachtte te ontbinden, vind ik desondanks deze regel analoog van toepassing.

Voorts is het hof van oordeel dat de huurprijs op grond van de redelijkheid verhoogd kan worden. Hierbij dient het hof het arrest van de Hoge raad van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 , Het Herenhuisarrest) niet uit het oog te verliezen. In laatstgenoemd arrest diende de Hoge Raad een oordeel te geven of een huurbeëindiging mogelijk is wegens een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten. Volgens de Hoge Raad is er wél huurbeëindiging mogelijk wegens financiële redenen als er een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat. Volgens dit arrest is het aantonen door de verhuurder dat er in het kader van een opzegging op grond van dringend eigen gebruik sprake is van een onrendabele exploitatie dus onvoldoende. Er moet meer aan de hand zijn, zoals het ontbreken van de verwachting dat de huur zal eindigen en dat deze lage huurprijs voorlopig de kosten van de exploitatie niet zal kunnen dekken. Ik zie hiervan in de hier besproken uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 juli 2017 niets terug. Het hof te ‘s-Hertogenbosch ging in zijn arrest van 15 februari 2011 (HD 200.039.308, RVR 2011/47) ook uit van dit standpunt, namelijk dat een onrendabele exploitatie niet voldoende is voor een geslaagd beroep op huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. Uit deze uitspraken valt niet zonder meer te herleiden dat de huurder bij een relatief lage huurprijs de huurovereenkomst kan beëindigen. Aangezien in deze uitspraken ook de verhouding tussen de opbrengst van de huur en de kosten van instandhouding van het gehuurde worden besproken, kunnen de argumenten in deze uitspraken over de hoogte van de huur en de daar tegenoverstaande kosten ook worden gebruikt. (zie het hoofdstuk “Dringend eigen gebruik woonruimte”). De motivatie van het hof vind ik onvoldoende om deze verhoging te kunnen rechtvaardigen.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch ging in zijn arrest van 15 februari 2011 (HD 200.039.308, RVR 2011/47) ook uit van dit standpunt, namelijk dat een onrendabele exploitatie niet voldoende is voor een geslaagd beroep op huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. Het hof stelde dat er ook andere bijkomende omstandigheden gewicht in de schaal kunnen leggen die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Als de verhuurder niet uitsluitend uit bedrijfseconomische of financiële motieven voor samenvoeging van woningen heeft gekozen maar mede met de bedoeling de leefbaarheid van het complex te verhogen, staat dit een beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg. Zo kan volgens het hof ‘gebruik’ ter verwezenlijking van ideële/maatschappelijke doelen die de verhuurder behartigt binnen het bereik van ‘dringend eigen gebruik’ vallen en kan de wens om niet alleen beter renderende maar ook een maatschappelijke wenselijke ontwikkeling ten koste van bestaande woonruimte te realiseren, in hoge mate legitiem en ook klemmend zijn. Dat ook een andere handelwijze van verhuurder in theorie denkbaar was staat een beroep op dringend eigen gebruik niet in de weg.
Over deze omstandigheden viel het volgende op te merken en werd door de huurder die de renovatie aanvocht niet voldoende betwist:

  • Tussen partijen stond onbetwist vast dat wijk waartoe het complex gelegen is waartoe het gehuurde behoorde, een slecht imago had en dat er sprake was van problematiek met betrekking tot de leefbaarheid.
  • De woningen van het complex waartoe het gehuurde behoorde waren oorspronkelijk met name bedoeld voor gezinnen met kinderen, terwijl de bewoners vóór de renovatie voornamelijk bestonden uit alleenstaanden.
  • De voorzieningen in het complex waartoe het gehuurde behoorde voldeden niet meer aan de eisen die in deze tijd gesteld worden aan woningen voor verhuur van gezinnen met kinderen.
  • De plannen werden door de gemeente ondersteund. Dat door deze werkzaamheden de grotere woningen die ontstaan niet meer tot het sociale huurwoningbestand behoren, doe niets af aan de geldigheid van de plannen.
  • De besluiten die tot deze renovatie hebben geleid zijn zorgvuldig tot stand gekomen. De verhuurder is niet over één dag ijs gegaan. Aan de definitieve beslissing tot samenvoeging van de woningen is een langdurig proces van onderzoek, besprekingen met verschillende partijen en de overwegingen en heroverwegingen van verschillende scenario’s voorafgegaan, waarbij niet alleen de bewonerscommissie als vertegenwoordiger van de bewoners van het bewuste complex, maar ook de bewoners zelf zijn betrokken.
  • Voorts beschikt de huurder over passende vervangende woonruimte.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage komt in zijn arrest van 19 juli 2011 LJN: BT2447, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.030.706/01 tot een zelfde oordeel voor wat betreft de door de verhuurder gevorderde huurbeëindiging. In de procedure kwam tot uitdrukking dat de huurovereenkomst moest worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik omdat herstel van het gehuurde met instandhouding van de huurovereenkomst naar de mening van de verhuurder niet mogelijk was. De verhuurder had in de procedure onder meer een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de kosten van instandhouding van het gehuurde als reden van de huurbeëindiging gesteld. Het hof overwoog in rechtsoverweging 12 van zijn arrest als volgt: daargelaten of in casu sprake is van een structurele wanverhouding als vorenbedoeld en of reeds daarom sprake is van dringend eigen gebruik (dit wordt door de huurder betwist), is van belang dat de verhuurder naast haar financiële belangen nog andere belangen heeft aangevoerd. Deze belangen afwegend tegen de belangen van de huurder, is het hof van oordeel dat aan de vereiste van dringendheid van het gebruik was voldaan zodat de voortzetting van de huurovereenkomst niet van de verhuurder kon worden gevergd. De overwegingen in rechtsoverweging 12 dienen ter onderbouwing van dit standpunt. De volledige onderbouwing van de opzeggingsgrond kwam pas tijdens de procedure uit de verf. In het hoofdstuk: De opzeggingsformaliteiten ga ik hier nader op in en leg ik uit dat dit in het huidige systeem van de wet mogelijk is.
De rechtbank Amsterdam komt in haar vonnis van 20 oktober 2011 (CV 10-38815, WR 2012/5) tot oordeel dat er geen sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en lasten en het belang van huurster om op haar leeftijd haar langdurige bewoning van het gehuurde voort te zetten. De rechtbank komt daarom tot oordeel dat de verhuurder het gehuurde niet mocht beëindigen wegens dringend eigen gebruik. De rechtbank betrok bij haar beoordeling onder meer de volgende omstandigheden: de verhuurder was bij het kopen van het pand op de hoogte van de funderingsproblemen, de verhuurder was in eerste instantie uitgegaan van herstel met handhaving van de huurovereenkomst, de verhuurder had de gestegen kosten van funderingsherstel niet aannemelijk gemaakt, door de verhuurder was niet weersproken dat uitgegaan werd van de hogere WOZ-waarde van het pand, terwijl de verhuurder het pand goedkoper heeft kunnen kopen omdat het gedeeltelijk tegen een lage huurprijs was verhuurd omdat de fundering gebrekkig was.

In lijn met bovengenoemde uitspraken heeft het hof te Amsterdam in zijn arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:759 eveneens beslist dat een door de verhuurder gesteld exploitatietekort niet kon leiden tot huurbeëindiging. De verhuurders hadden de woning gekocht, waarbij zij wisten dat de huur laag was. Het gehuurde werd bewoond door een huurder die 85 jaar oud was. Deze huurder had praktisch haar gehele volwassen leven in het gehuurde bewoond. De verhuurder wenste de huurovereenkomst te beëindigen en na een investering van circa € 13.000 het gehuurde tegen een hogere prijs te verhuren. De huurder had te kennen gegeven meer huur te willen betalen als zij maar in de woning mocht blijven wonen. Het hof verwierp de stelling van de verhuurders dat de belangenafweging in hun voordeel moet uitvallen omdat de huurder zich al jarenlang niet als een goed huurder gedraagt, de verhouding tussen partijen verstoord is en de kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder een huurachterstand van bijna acht maanden heeft laten ontstaan. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat deze aan de huurder gemaakte verwijten te lang geleden dan wel onvoldoende onderbouwd en/of ernstig zijn. Alles afwegend viel daarom ook voor het hof de belangenafweging uit in het voordeel van de huurder.

Als de financiële belangen van de verhuurder voornamelijk gekoppeld zijn aan de wens om zelf in de woning te gaan wonen, kunnen deze belangen dringend zijn zonder dat van zware exploitatieverliezen sprake is. De wet verlangt dan wel dat de lastenverlichting die met de bewoning van het gehuurde gepaard gaat zodanig groot is dat zonder deze maatregel de verhuurder op financieel gebied een ernstig probleem zou ondervinden. De verhuurder dient zijn dringende redenen voor huurbeëindiging aannemelijk te maken.

In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem van 8 januari 2014 (Noot 73q), werd de claim van de verhuurder afgewezen. Deze afwijzing werd deels veroorzaakt door het niet correct informeren van de rechter en het niet volledig onderbouwen van zijn vordering.
De verhuurder stelt dat hij de woning van zijn huurders door echtscheiding en financiële problemen dringend nodig heeft. De huurder stelt echter dat de verhuurder meer alternatieven voor bewoning heeft. Er wordt aangevoerd dat de verhuurder de onderliggende etage kan verhuren in plaats van de bovengelegen bewoonde etage van de huurder. De verhuurder stelt dat de mogelijkheid om gebruik van de woning van de huurder te maken de enige optie is, maar onderbouwt dit niet, althans niet voldoende. De verhuurder stelt dat hij de netto inkomsten van andere panden die hij verhuurt niet kan missen.
De huurder voert aan dat de cijfers van de verhuurder vermoedelijk niet deugen. Daarnaast zijn geen hypothecaire gegevens overgelegd van andere bezittingen. Voorts woont de dochter van de verhuurder gratis in een woning die door een vennootschap van de verhuurder aan de verhuurder voor meer dan twee ton onder de vraagprijs is verkocht. De huurder is van mening dat niet valt in te zien waarom de verhuurder daar niet kan wonen. Indien de woning wel is verhuurd, dan is de rechter onvolledig geïnformeerd, hetgeen voor risico van de verhuurder komt.
De verhuurder heeft verder verzuimd gegevens te verstrekken over andere bezittingen.
De rechter wijdt nog een alinea over tegenstrijdigheden in de financiële gegevens van de verhuurder met als teneur dat de rechter het gevoel heeft onvolledig voorgelicht te zijn. Dit leidt tot de conclusie dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zijn financiële situatie leidt tot de noodzaak van dringend eigen gebruik. Het is voor de rechter niet aannemelijk geworden dat het voor de verhuurder noodzakelijk is de litigieuze woning zelf in gebruik te nemen. De vordering wordt daarom afgewezen.
Het hof te Amsterdam heeft in zijn arrest van 26 maart 2013 (Noot 73r) beslist dat de verhuurder geen huurbeëindiging wegens dringende reden toegewezen kreeg. De verhuurder had zich beroepen op huurbeëindiging wegens dringende redenen wegens het niet meer kunnen betalen van de hypotheek van de eigen woning. Daarnaast zou er sprake zijn van een ziek kind dat onderwijs nodig had dat slechts in Amsterdam voorhanden was. De verhuurder heeft gedurende de procedure zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. Verder is het niet aannemelijk dat de eigen woning, die aanvankelijk te koop was gezet, nog te koop staat. Gedurende de procedure moeten de huurders erkennen dat de betreffende woning weer is verhuurd. De financiële noodsituatie is door de verhuurder onvoldoende aannemelijk gemaakt. Er zijn bovendien geen documenten overgelegd waaruit zou blijken dat de verhuurder voor onderwijs slechts is aangewezen op Amsterdam. Uit dit arrest blijkt overigens ook maar weer dat een stelling naar voren brengen eenvoudiger is, dan het leveren van het bewijs van deze stellingen.

Hierbij worden ter illustratie in de voetnoot enige uitspraken weergegeven Noot 74

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 september 2005 LJN: AT9089, Hoge Raad, C04/133HR beslist dat een opzegging in het kader van dringend eigen gebruik niet door de beugel kan als het doel van het dringend eigen gebruik het vervreemden van de woning betreft.
De verhuurder had in dit geval de huur opgezegd onder mededeling dat het voor haar niet langer lonend was het gehuurde te exploiteren. Het gehuurde betrof een oude boerderij waarvan de waarde was getaxeerd op € 542.267,35 (WOZ waarde was € 385.713,–). De huur beliep een bedrag van € 222,72 per maand. De boerderij verkeerde in slechte staat. Onder meer het rieten dak moest worden vervangen.
Volgens de Hoge Raad staat de strekking van artikel 7:274 lid 1 sub c BW eraan in de weg te aanvaarden dat van dringend eigen gebruik ook sprake is ingeval de verhuurder, die het verhuurde niet nodig heeft om dit af te breken, het desbetreffende object onder instandhouding daarvan wenst te vervreemden om daarmee aan een (in aanzienlijke mate) verliesgevende exploitatie een halt toe te roepen. Een andere uitleg zou in strijd met het wettelijk systeem en de bedoeling van de wetgever zijn en meebrengen dat louter het financieel belang van de verhuurder bij het opheffen van een (aanzienlijk) exploitatietekort toereikend kan zijn voor beëindiging van de huur.
In bovengenoemde gevallen van renovatie en zelfs van sloop van het gehuurde (wegens eventuele exploitatieverliezen) was het de opzet om het gehuurde te renoveren of te slopen, waarna gebruik van de plaats waar het gehuurde had gestaan weer te gebruiken.

Mr. Huydecoper betoogde in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT9089, Hoge Raad, C04/133HR dat huurbeëindiging niet toegestaan mocht worden als het doel van het dringend eigen gebruik het vervreemden van de woning betreft. Ook als er sprake is van een verliesgevende exploitatie, dan is opzegging op grond van dringend eigen gebruik met het doel de onroerende zaak te vervreemden niet mogelijk. De Hoge Raad heeft zijn besluit conform deze conclusie genomen en heeft de vordering tot huurbeëindiging afgewezen. Onderstaand wordt een gedeelte van zij