5. Verwezenlijking bestemmingsplan als opzeggingsgrond

Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 4 sub d BW. Het woord “geldig” in deze opzeggingsgrond moet worden gelezen als definitief. Het moet dus gaan om een bestemmingsplan dat definitief is goedgekeurd.

Over de vraag of een artikel 19 procedure Wet Ruimtelijke Ordening gegeven vrijstelling als opzeggingsgrond kan worden aangevoerd antwoordt de wetgever ontkennend. Noot 92

Voor een succesvol beroep op deze opzeggingsgrond moet de verhuurder nog aantonen dat hij door de ontwikkeling van de gemeente (vervat in deze plannen) wordt genoopt tot verwezenlijking van deze bestemming. De verhuurder zal dus duidelijk moeten maken waarom de huurovereenkomst op grond van deze opzeggingsgrond niet langer kan voortduren. De veelbesproken wachttijd van drie jaar is op deze opzeggingsgrond niet van toepassing.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beëindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.

Op grond van het nieuwe bestemmingsplan was het exploiteren van een snackbar niet toegestaan. Het bestemmingsplan was op 23 november 2011 onherroepelijk geworden. De kantonrechter was van oordeel dat het de verhuurder vrij stond om aan dat strijdige gebruik met het nieuwe bestemmingsplan een einde te maken en de nieuwe bestemming te realiseren. In de concrete situatie van het geval kon de verhuurder bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.

Bij de toetsing van deze maatstaf stelt de kantonrechter voorop, dat de kantonrechter de planologische afweging van de gemeente Amsterdam niet volledig maar marginaal heeft te toetsen. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter was van oordeel dat, gelet op al deze omstandigheden, waarbij aan de planologische argumenten een zwaarwegend gewicht wordt toegekend, de ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met betrekking tot het gebied rond het Olympisch Stadion tot deze gewijzigde invulling van het Stadionplein noopte, zodat de kantonrechter de huurovereenkomsten op grond van verwezenlijking van de op het gehuurde liggende bestemming zou beëindigen.

Opzegging in verband met werken algemeen belang
Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft zich in haar arrest van 10 juli 2008 LJN: BD7109, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.004.607/01 moeten buigen over de vraag of de huurder van een kantoorvilla (onroerende zaak ex artikel 7:230a BW) recht had op schadevergoeding op grond artikel 7:309 BW na opzegging van de huurovereenkomst door de gemeente, die als verhuurder optrad.
In het huurcontract stond voor deze kwestie onder meer de volgende relevante bepaling vermeld:
“Het is huurder bekend dat verhuurder te zijner tijd op het gehuurde een nieuw pand wil stichten. Huurder verklaart nu voor alsdan mee te zullen werken aan ontruiming c.q. het leeg opleveren van het gehuurde. De huurperiode is daarom uitdrukkelijk vastgesteld voor “5” jaar, daarna volgt een automatische verlenging met steeds een jaar, waarbij wederzijds een opzegtermijn van 3 maanden geldt.”
Huurder A heeft per 1 oktober 1995 al haar rechten en verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst overgedragen aan huurder B, die deze rechten en verplichtingen heeft aanvaard. De toenmalige verhuurder heeft met de overgang van het contract ingestemd.
In het betreffende aanhangsel bij de huurovereenkomst d.d. 28 september 1995 is onder meer vermeld:
Huurder B is ermee bekend dat momenteel plannen zijn ontwikkeld op het perceel waarop het gehuurde zich bevindt.

In een uitspraak van de rechtbank te Overijssel van 23 april 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:1451) werd een uitspraak gegeven in verband met een huurder van bedrijfsruimte die exploitatie gestaakt wegens leegstand van panden in een winkelcentrum dat door de verhuurder herontwikkeld zou gaan worden. De rechter had allereerst beslist dat er geen sprake kon zijn van een vergoeding op grond van artikel 7:297 BW, omdat de huurder na beëindiging van de exploitatie van plan was zich elders te vestigen.   Ingevolge artikel 7:309 BW is de verhuurder aan de huurder een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huur zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd. De huurder had zijn bedrijfsvoering op eigen initiatief gestaakt. De verhuurder was daarom van oordeel dat de huurder geen recht op een vergoeding had. De kantonrechter verwerpt het betoog van de verhuurder dat de huurder  geen recht heeft op enige vergoeding heeft omdat hij zijn bedrijfsvoering heeft gestaakt voordat de huurovereenkomst werd opgezegd. Die redenering achtte de kantonrechter te kort door de bocht, nu de  handelwijze van de huurder niet los gezien kan worden van de voorgenomen plannen van de gemeente tot (gedeeltelijke) sloop van het door huurder gehuurde pand. Op de voet van artikel 7:309 BW is de kantonrechter dan ook van oordeel dat de huurder een schadeloosstelling toekomt. De kantonrechter was van oordeel dat een vergoeding dient plaats te vinden op basis van bedrijfsverplaatsing en niet op basis van bedrijfsbeëindiging. Gelet op de aard van het bedrijf, de leeftijd van de huurders en de bedrijfsresultaten, lag verplaatsing naar een andere locatie mede gelet op het winkelaanbod in Almelo, in de rede. Dat de huurder had  besloten om zijn bedrijfsvoering te beëindigen, maakte dit niet anders. De kantonrechter begrootte de schade op een bedrag dat stond in een rapport dat door het bedrijfschap was opgesteld. De rechter kwam uit op een bedrag van circa € 50.000. De gemeente had eerder een bedrag van € 250.000 aangeboden. Dit voorstel was komen te vervallen wegens afwijzing daarvan. De huurder had daarom niet zo’n verstandige beslissing genomen door het voorstel van de gemeente af te wijzen.

Bovengenoemde regeling is mogelijk bij artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Deze overeenkomsten kunnen voor bepaalde tijd worden verlengd (zie artikel 7:230 BW). Op 1 februari 2002 heeft de gemeente het gehuurde in eigendom verkregen en is ingevolge het huidige artikel 7:226 BW verhuurster geworden.
De gemeente heeft per aangetekende brief van 23 december 2002 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2003 op grond van haar voornemen het gehuurde te gebruiken in het kader van de centrumontwikkelingsplannen.

Ten aanzien van de ingestelde vordering bevestigde het hof allereerst het oordeel van de kantonrechter over de grond waarop de verhuurder de huurovereenkomst heeft kunnen opzeggen. Uit rechtsoverweging 4 komt duidelijk tot uitdrukking dat het hof van mening was dat hier sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde duur, die telkens van jaar tot jaar verlengd werd en daarom ook tegen het einde van de lopende huurperiode opgezegd kon worden. Dit onderdeel van het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. Zie voor meer informatie over huurovereenkomsten voor bepaalde tijd bij overige bedrijfsruimte het hoofdstuk: De opzegging van kantoren en opslagruimte
Ten aanzien van de stelling van de kantonrechter waartegen huurder B bezwaar aantekent dat de huurverhouding zonder eigendomsovergang ook niet zou hebben voortgeduurd en er dus op grond van artikel 7:309 BW geen recht op schadeloosstelling is, overwoog het hof als volgt: waar de huurovereenkomst de mogelijkheid kent deze ieder jaar te beëindigen en op huurder B de verplichting legt het gehuurde alsdan te ontruimen en leeg op te leveren, kan huurder B niet volstaan met de stellingen zoals in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd (huurder B stelde dat de huurverhouding zonder de eigendomsovergang niet zou zijn beëindigd of in ieder geval langer zou hebben geduurd). Ook uit de akte van indeplaatsstelling blijkt immers de bekendheid van huurder met sloop- en herbouwplannen. Daar de gemeente ook heeft bewezen alternatieve locaties te hebben aangeboden (vaste gedragslijn van de gemeente), ging de vordering tot schadevergoeding van huurder B kansloos ten onder.
Artikel 7:309 BW is immers slechts bedoeld voor die gevallen waarbij de huur wordt opgezegd en de huurder met beëindiging van de huurovereenkomst geen rekening had hoeven te houden. Daarvan kan gezien de aard van het gehuurde en het huurregime waaronder het gehuurde valt en de bepalingen in het huurcontract geen sprake zijn. Artikel 7:309 lid 5 BW verklaart deze regeling ook van toepassing op overige bedrijfsruimte.

De wettelijke basis van de opzegging van de inwonende huurder

Hospitaverhuring
Bij huuropzegging binnen 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst kan de huurder op grond van artikel 7:232 lid 3 BW, bij gehuurde onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woonruimte waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, geen beroep op huurbescherming doen. De artikelen 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 zijn gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst niet van toepassing op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft.

De termijnen van opzegging zijn niet uitgesloten. De verhuurder zal daarom wel de normale termijnen van opzegging dienen hanteren. De gronden van opzegging hoeven niet te worden vermeld als er binnen een termijn van 9 maanden na aanvang van de overeenkomst wordt opgezegd. Aangezien artikel 7:272 BW op deze overeenkomsten is uitgesloten eindigt de huurovereenkomst door opzegging zonder dat tussenkomst van de rechter nodig is. De rechter zal weer wel ingeschakeld moeten worden als de huurder de gehuurde ruimte niet wenst te verlaten. De verhuurder zal dan een ontruimingsactie dienen te starten. De procedure kan dan worden gebaseerd op grond dat de huurder de woning zonder recht of titel gebruikt.

Bedacht moet hierbij worden dat de verhuurder weliswaar binnen de termijn van 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huur op kan zeggen zonder dat de huurder beroep op huurbescherming kan doen, maar dat de verhuurder zich wél dient te realiseren dat de overeengekomen periode wel afgemaakt moet worden. De huurovereenkomst kan niet tussentijds worden opgezegd als er een periode van één jaar is overeengekomen. Concreet betekent dit dat de verhuurder, die met ingang van 1 mei 2016 tot 30 april 2017 aan huurder de gemeubileerde zolderkamer verhuurt, deze overeenkomst niet eerder kan laten eindigen dan op 30 april 2017. Deze verhuurder moet dan wel de huurovereenkomst opzeggen binnen deze termijn van negen maanden tegen 1 mei 2017. De termijn van opzegging wordt uiteraard feitelijk langer (omdat deze binnen de genoemde termijn van negen maanden moet worden afgeroepen) dan de door de wet gestelde termijn van drie maanden. Dit wordt eveneens geoordeeld in het vonnis van 21 november 2016. ECLI:NL:RBLIM:2016:10000. Voor de overeenkomst die na 1 juli 2016 is aangegaan geldt dat de verhuurder deze overeenkomst ook niet tussentijds op kan zeggen. Het lijkt mij dat de regeling van artikel 7:271 BW de mogelijkheid van huurbeëindiging ex artikel 7:232 lid 3 BW niet zal mogen frustreren. De verhuurder kan de huurovereenkomst binnen de termijn van 9 maanden beëindigen met de regels van opzegging als genoemd in artikel 7:271 lid 5 BW. Ik ga er niet van uit dat op de verhuring van onzelfstandige woonruimte in deze zin artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing is. De wet is hier niet duidelijk over. Het lijkt mij echter dat met de nieuwe regeling van artikel 7:271 lid 1 BW niet is bedoeld de regeling van artikel 7:232 lid 3 BW uit te kleden. Voor meer informatie verwijs ik naar het hoofdstuk Huurovereenkomst bepaalde duur. In dit hoofdstuk ga ik in op de positie van de huurder en de verhuurder in het kader van gesloten huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

Als de verhuurder van deze verhuurde ruimte de overeenkomst niet binnen de termijn van 9 maanden heeft opgezegd, maar in een later stadium toch van deze huurder af wenst te komen, dan biedt artikel 7:274 lid 1 sub f BW daartoe een mogelijkheid.

De open belangenafweging
Deze regeling heeft als doel om het tekort aan onzelfstandige woonruimte te verminderen, en het voor particulieren aantrekkelijker te maken om leegstaande kamers in hun woning te verhuren aan studenten. Artikel 7:274 lid 1 sub f BW maakt huurbeëindiging wegens eigen gebruik mogelijk (ook na de in de wet genoemde periode van negen maanden), zonder dat moet blijken dat dit dringend is of dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Er is in het kader van deze opzeggingsgrond sprake van een open belangenafweging. De opzeggingsgrond kan worden gebruikt als de verhuurder niet op grond van artikel 7:232 lid 3 BW binnen 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurovereenkomst heeft beëindigd.

De wettelijke regeling (artikel 7:274 lid 1 sub f BW) van de opzegging luidt als volgt :
“indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan”.

Dit betekent dat met de belangen van beide partijen evenveel rekening wordt gehouden en dat met alle omstandigheden van het geval die voor partijen van belang zijn rekening gehouden moet worden. Dit is ook wel te begrijpen. Als er een huurder samen in de woning met zijn verhuurder woont kunnen er allerlei redenen ontstaan aan de zijde van de verhuurder om huurbeëindiging te wensen. Een inwonende huurder kan voor de verhuurder immers binnen de privésferen op bezwaren komen te stuiten. Dit is dan vaak niet binnen een juridisch kader te vangen. Voor de rechter zal beslissend zijn of de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. Elk geval zal dus per afzonderlijk geval beoordeeld dienen te worden en de afweging zal dus op zichzelf beoordeeld dienen te worden.

Aan wie moet de opzegging worden gericht?

Aan wie moet de opzegging worden gericht? Als de opzegging door de huurder wordt gedaan dan moet deze uiteraard aan de verhuurder worden gericht. Dit is slechts anders als door de verhuurder uitdrukkelijk een beheerder is aangesteld. Er moet omzichtig met de “beheerder” worden omgegaan. Het gebeurt nogal eens dat de “beheerder” niet een volmacht heeft om dit soort zaken namens de verhuurder te regelen. Het is bovendien vaak niet duidelijk of de verhuurder de pseudo beheerder een volmacht heeft gegeven om dit soort zaken zelfstandig te mogen regelen. Als een en ander onduidelijk is doet de huurder er goed aan de beheerder uitdrukkelijk te vragen of hij namens de verhuurder de opzegging in ontvangst mag nemen. Zie voor meer informatie over dit onderwerp het hoofdstuk: “Bekopte handleiding procederen“.

Als de opzegging door de verhuurder wordt gedaan, dan moet deze worden gericht aan de huurder en de echtgenoot (of de geregistreerde partner) van de huurder. Als er (contractuele) medehuurders in het gehuurde aanwezig zijn, dan dient de opzegging ook apart aan hen gericht te worden als de verhuurder het gehuurde ontruimd wenst te hebben.

In welke vorm moet de opzegging worden gegoten?

In welke vorm moet de opzegging worden gegoten? Volgens de wet zijn er twee mogelijkheden om de opzegging onder de aandacht van de geadresseerde te brengen: opzegging door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Noot 32
De (schriftelijke) opzegging kan pas effect hebben als deze de geadresseerde heeft bereikt. Als de opzegging juist is geadresseerd, doch de geadresseerde niet heeft bereikt, dan kan dit voor rekening en risico van de geadresseerde komen. Dit is met name het geval als de geadresseerde zijn postadres niet goed heeft georganiseerd. Zie wat hierover is gesteld in artikel 3:37 lid 3 BW.

Verschil tussen ontbinding en opzegging

In dit hoofdstuk wordt de opzegging van de huurovereenkomst behandeld. De opzegging van de huurovereenkomst is een middel om de huurovereenkomst te beëindigen. In dit hoofdstuk wordt duidelijk gemaakt dat de opzegging van een huurovereenkomst aan bepaalde formele eisen moet voldoen. Voor ontbinding van een overeenkomst is het tekortschieten van de huurder van belang. Dit speelt niet bij de opzegging van de overeenkomst. Soms is het handiger om een huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. Ontbinding van een huurovereenkomst is in sommige situaties handiger dan een overeenkomst door opzegging te laten eindigen.

Zie voor uitgebreide behandeling van de ontbinding van de huurovereenkomst het hoofdstuk: “De Ontbinding van huurovereenkomsten van woonruimte en bedrijfsruimte

Opzegging woonruimte wijkt af van algemene wettelijke regeling

Opzegging woonruimte wijkt af van algemene wettelijke regeling.  De opzegging van huurovereenkomsten die betrekking hebben op de huur van kantoorruimte en opslagruimte is in het algemene gedeelte van de wet met betrekking tot de huurovereenkomst geregeld. Volgens de algemene regelgeving is voor een huurovereenkomst van bebouwde grond die voor bepaalde tijd is gesloten geen opzegging nodig. Blijkens deze regelgeving eindigt de huurovereenkomst met betrekking tot bebouwde grond slechts door opzegging, die voor onbepaalde tijd is gesloten, of de huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is verlengd. (zie artikel 7:228 BW) In het huurcontract kunnen voorwaarden aan de opzegging worden verbonden.

Ten aanzien van de huurovereenkomsten van ligplaatsen en onbebouwde grond (waarop Boek 7 titel 5 BW (pacht) niet van toepassing is) geldt geen specifieke regelgeving. Deze huurovereenkomsten kunnen door opzegging eindigen op een wijze zoals door partijen in de overeenkomst is bepaald. De huurder geniet geen noemenswaardige bescherming. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft, moet worden gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid. Een verhuurder die de huur van een ligplaats opzegt in verband met ontwikkelingsplannen met betrekking tot het gehuurde, terwijl deze plannen slechts vage plannen betreffen en dus niet concreet zijn vormgegeven, kan tegen de redelijkheid en billijkheid handelen door de huurovereenkomst in dit stadium op te zeggen. Zonder concreet belang zal een vordering tot huurbeëindiging worden afgewezen.

Volgens de algemene regelgeving is voor een huurovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken die voor bepaalde tijd is gesloten geen opzegging nodig. Volgens artikel 7:228 lid 2 BW moet de overeenkomst worden opgezegd als deze voor onbepaalde tijd is gesloten, of voor onbepaalde tijd is verlengd. In het huurcontract kan van deze regels worden afgeweken. Contractueel kan worden overeengekomen dat een overeenkomst voor bepaalde tijd ook opgezegd moet worden.

De opzegging van de huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde en onbepaalde tijd is uitdrukkelijk afwijkend van de algemene regelgeving als verwoord in artikel 7:228 lid 1 BW als er sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurperiode van meer dan twee jaar. De overeenkomst moet dan worden opgezegd. Als er sprake is van een huurovereenkomst met een huurperiode van minder dan twee jaar (voor onzelfstandige woonruimte geldt een periode van vijf jaar), dan geldt de algemene regel van artikel 7:228 lid 1 BW, met dien verstande dat de overeenkomst niet opgezegd hoeft te worden, maar de verhuurder moet de huurder wél mededelen dat de huurperiode tot een einde komt. Zie artikel 7:271 lid 1 BW. Er staat niet in de wet dat de huurder afzonder geïnformeerd dient te worden als er sprake is van medehuur. Ik adviseer de mededeling wél afzonderlijk te doen naar de huurder en de medehuurder. Hoewel dit geen wettelijke is eis, maakt dit de mededeling wel zo duidelijk. In dit hoofdstuk wordt de opzegging van woonruimte behandeld

Het wettelijke kader van de opzegging woonruimte

Het wettelijke kader van de opzegging woonruimte. De huurovereenkomst van woonruimte kan door opzegging eindigen. Voor woonruimte geldt de noodzaak voor opzegging van de overeenkomst als deze zowel voor bepaalde tijd met een huurperiode van respectievelijk meer dan twee jaren (voor zelfstandige woonruimte) en voor vijf jaar (onzelfstandige woonruimte) als voor onbepaalde tijd is aangegaan. De wettelijke regeling over de manier waarop een huurovereenkomst voor woonruimte moet worden opgezegd is vastgelegd in artikel 7:271 BW.

Er is in artikel 7:271 lid 1 BW een mogelijkheid geschapen om een huurder een huurcontract voor een korte periode van maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) en voor vijf jaar (onzelfstandige woonruimte) aan te bieden. Deze overeenkomst eindigt van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen termijn. De hoofdregel van artikel 7:228 lid 1 BW is op deze overeenkomst wel van toepassing verklaard, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert.

Artikel 208ha van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek laat de artikelen 271, eerste lid, 274 en 274a tot en met 274f van Boek 7 buiten toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van die artikelen zijn gesloten.