Laatst bijgewerkt op 2023-09-12 om 22:42:15

Het wettelijk beschermingsregime van bedrijfsruimte die onder artikel 7:290 BW vallen (zie het hoofdstuk: De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte) geldt niet voor overeenkomsten met betrekking tot deze bedrijfsruimte met een overeengekomen proefperiode van twee jaar of korter.  De rechtbank Gelderland besliste in haar kortgedingvonnis van 5 december 2019 (ECLI:NL:RBGEL:2019:5952) dat een vordering in verband met herstel van een bakwand in het voormalig gehuurde pand op een campingterrein niet hersteld hoefde te worden, omdat de huurovereenkomst binnen een termijn van twee jaar tijdig was opgezegd.  De grondslag van de door de huurder ingestelde vordering kon niet worden gebaseerd op een bestaande huurovereenkomst.  Dat de huurder elk jaar alleen voor het seizoen van vijf maanden huur diende te betalen, maakt dit niet anders.  De rechter was van oordeel dat de overige maanden dat de huurder het gehuurde mocht gebruiken als bruikleen gekwalificeerd diende te worden. Dat er sprake is van een huurvrije periode lijkt mij waarschijnlijker. Je kunt ook stellen dat er sprake was van een huurbedrag waarvan de betaaltijdstippen voor het gehele jaar binnen deze vijf maanden lagen.  Als de huurovereenkomst na twee jaar wordt gecontinueerd, dan gelden de wettelijke bepalingen als vermeld in deze afdeling zonder meer (artikel 7:301 lid 2 BW). Deze regeling is onder meer van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt. Een huurovereenkomst die voor de periode van vijf jaar is gesloten, maar waarbij de huurder tegen het einde van een periode twee jaar een mogelijkheid op opzegging heeft, valt onder de regeling van artikel 7:301 BW (HR 8 juli 1987, 1987, ECLI:NL:HR:1987:AC0462, NJ 1988/236 (Bisschop/Kamstra). Dit lijkt mij passen in het wettelijke systeem. Volgens de wet loopt een overeenkomst die voor twee jaar is gesloten door voor een periode van vijf jaar als het gebruik van het gehuurde na deze periode van twee jaar niet is beëindigd. Feitelijk is er dus sprake van een huurovereenkomst voor een periode van vijf jaar tenzij de overeenkomst tegen het einde van de periode van twee jaar wordt beëindigd. Als partijen contractueel vastleggen dat er sprake is van een overeenkomst van vijf jaar, tenzij de huurperiode eindigt tegen het einde van de periode van twee jaar, dan lijkt dit op de situatie dat partijen alleen een periode van twee jaar zijn overeengekomen. Een overeenkomst ex artikel 7:301 BW die voor de duur van twee jaar is gesloten kan van rechtswege eindigen. Dat is natuurlijk niet het geval als de overeenkomst voor een periode voor vijf jaar is gesloten met een mogelijkheid van huurbeëindiging tegen het einde van de huurperiode van twee jaren; deze huurperiode van twee jaar dient opgezegd te worden. Zonder opzegging loopt de huurperiode immers door na verstrijken van de periode van twee jaar.

Er kan een schemergebied ontstaan als partijen niet uitdrukkelijk een bepaalde periode hebben afgesproken, maar het door de omstandigheden van het geval duidelijk is dat partijen (mondeling) een contractsduur zijn overeengekomen voor een proefperiode van niet langer dan twee jaar. Dan kan de overeenkomst worden geacht te zijn gesloten voor een periode van 2 jaar of korter als gemeld in artikel 7:301 BW. Noot 24  Dit wordt ook bevestigd door een arrest van het gerechtshof ’s Gravenhage van 12 maart 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1265). Tussen partijen was  een huurovereenkomst gesloten voor de periode van 1 januari 2015 tot en met 30 december 2016. De huurder had het gehuurde na 30 december 2016 niet ontruimd waardoor het gebruik van het gehuurde hierdoor langer dan twee jaar duurt. In beginsel zou van rechtswege een overeenkomst gelden voor een periode van 5 jaar. Dit zou in dit geval misbruik van recht opleveren. In deze kwestie was verhuurder uitdrukkelijk een overeenkomst van maximaal 2 jaar overeengekomen. Er was ook overeengekomen dat de  huurovereenkomst van rechtswege eindigt op de in dit artikel bedoelde einddatum zonder dat opzegging is vereist. Verder was overeengekomen dat indien huurder het gebruik van het gehuurde na afloop van deze huurovereenkomst zonder schriftelijke toestemming van verhuurder voortzet, en zonder dat verhuurder daartegen expliciet protesteert, huurder daar geen rechten aan kan ontlenen. Deze laatste zinsnede is in strijd met artikel 7:301 lid 2 BW en zou door de huurder vernietigd kunnen worden. Aangezien partijen uitdrukkelijk de bedoeling hadden een overeenkomst voor korte tijd te sluiten zou volgens het hof een beroep op huurbescherming misbruik van recht opleveren.

Als het duidelijk is dat er sprake is van een proefperiode, maar er is geen einddatum genoemd dan kan er toch van een proefperiode sprake zijn. De Hoge Raad is van mening dat in zo’n geval de duur van de overeenkomst moet worden gesteld op zodanige periode als in redelijkheid nodig is voor het onderzoek of het bedrijf rendabel kan zijn. Objectief gezien moet de proefperiode dan korter of net zo lang als twee jaar duren.

Volgens artikel 7:301 lid 2 BW wordt de overeenkomst verlengd tot een periode van vijf jaar als het gebruik aangevangen krachtens een overeenkomst langer dan twee jaar heeft geduurd. Volgens artikel 7:301 lid 3 BW geldt deze omzetting bij langer voortgezet gebruik van twee naar vijf jaar niet als partijen voor het einde van de huurperiode van twee jaar een nieuwe overeenkomst sluiten die voldoet aan de regeling van artikel 7:292 lid 1 BW, of als partijen een afwijkende regeling sluiten zoals bedoeld in artikel 7:291 BW, waarbij dan de goedkeuring op deze afwijkende regeling is verzocht voor het verstrijken van de overeengekomen periode van twee jaar. Volgens een vonnis van de rechtbank te Haarlem van 13 januari 2011 (ECLI:NL:RBHAA:2011:BP1392) staat aan het sluiten van een overeenkomst ex artikel 7:292 BW gelijk het sluiten van een huurovereenkomst van twee maal één jaar met voortzetting voor aansluitende periodes van telkens vijf jaar. De kantonrechter verwierp het beroep van huurder op artikel 7:301 lid 2 en 3 BW, nu partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een regeling hadden getroffen voor de situatie na afloop van de eerste twee jaar. Artikel 7:301 lid 2 en 3 BW ziet volgens de kantonrechter op de situatie waarin partijen bij aanvang van de huurovereenkomst géén regeling hebben getroffen voor de situatie na afloop van de eerste twee jaar. Deze situatie deed zich hier evenwel volgens de kantonrechter niet voor, en dus kon de huurder geen rechten ontlenen aan de regeling van artikel 7:301 lid 2 en 3 BW. Partijen waren immers bij de huurovereenkomst van 12 september 2005 al overeengekomen dat de huur na de eerste twee jaar werd voortgezet voor steeds vijf jaar. De situatie van artikel 7:301 lid 3 BW gaat ervan uit het partijen tijdens de looptijd van de overeengekomen periode van twee jaar een nieuwe overeenkomst sluiten, waardoor de huurder zekerheid heeft over voorzetting van de huurperiode. Dit zou niet het geval zijn als in de casus die tot het vonnis van de rechtbank Haarlem heeft geleid de verhuurder tegen het einde van de periode van twee jaar de overeenkomst nog zou kunnen eindigen. De huurder zou dan pas bij het starten van de nieuwe termijn van vijf jaar zekerheid hebben over voortzetting van de huurperiode. Daarmee verschilt de positie van deze huurder dan aanzienlijk met de positie die de huurder heeft die tijdens de looptijd van twee jaar een aanvullende huurperiode overeenkomt. Hier hebben partijen dus al inderdaad een regeling gesloten die anders is dan de regeling van artikel 7:301 lid 3 BW, omdat deze contractuele voortzetting van de huurperiode al wel al voorziet in voortzetting van de overeenkomst na de eerst overeengekomen periode van maximaal 2 jaar.  De verhuurder die de overeenkomst dan wenst op te zeggen zal dan alleen de opzeggingsgronden kunnen benutten die de verhuurder kan gebruiken voor huurbeëindiging tegen afloop van de eerste periode van vijf jaar. De huurperiode heeft immers nog geen tien jaar geduurd.

Eigenlijk is die laatste zinsnede van artikel 7:301 lid 3 BW met betrekking tot het sluiten van een afwijkend beding overbodig omdat reeds uit artikel 291 lid 2 BW volgt dat goedkeuring van afwijkende bedingen bij de rechter kan worden gevraagd. In dit hoofdstuk volgt dat deze goedkeuring ook gedurende de huurperiode kan worden gevraagd.  Ter wille van de duidelijkheid is echter door de wetgever besloten dat deze zinsnede, zoals die ook in artikel 7A:1630 lid 3 voorkwam, alsnog in lid 3 is opgenomen. De verhuurder weet echter wel waar deze aan toe is mocht het verzoek tot goedkeuring van afwijkende bedingen worden afgewezen. Dan kan de overeengekomen huurperiode alsnog worden beëindigd met inachtneming van de overeengekomen termijn van opzegging als er geen beëindiging van rechtswege is overeengekomen. Het effect van vervulling van de onder artikel 7:301 lid 3 BW genoemde voorwaarden is dan dat de periode van 2 jaren niet wordt geconverteerd naar een periode van vijf jaar, maar dat de nader overeengekomen periode start  na de reeds eerder overeengekomen periode van twee jaar.

De regel van artikel 7:301 lid 2 BW betekent niet dat partijen na beëindiging van een huurovereenkomst niet een nieuwe zelfstandige overeenkomst zouden kunnen sluiten waarop de regeling van 7:301 lid 1 BW van toepassing zou kunnen zijn. Een dergelijke kwestie was besproken in het arrest van het hof Amsterdam van 20 december 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:5499).

In deze situatie was een huurovereenkomst van minder dan twee jaar gesloten nadat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door middel van een vaststellingsovereenkomst tot een einde is gekomen. Kern van de vraag was of de later gesloten overeenkomst voor minder dan twee jaar in wezen een voortzetting van de eerdere overeenkomst betrof, zodat aan huurder toch huurbescherming toekomt, of dat er sprake was van een overeenkomst ex artikel 7:301 lid 1 BW?

Het hof is van oordeel dat voor het sluiten van een rechtsgeldige huurovereenkomst van twee jaar of minder niet slechts plaats zou zijn bij de aanvang van de rechtsrelatie tussen de partijen, dat wil zeggen wanneer de partijen voor het eerst met elkaar een huurovereenkomst met betrekking tot het desbetreffende object sluiten. Als een huurovereenkomst tot een einde is gekomen, zoals bij de huurovereenkomst uit 2006 per 1 februari 2013 het geval was, kunnen de partijen in beginsel daarna rechtsgeldig een huurovereenkomst voor twee jaar of korter sluiten, met als gevolg dat aan de huurder op grond van het bepaalde in artikel 7:301 lid 1 BW na het einde van die huurovereenkomst geen huurbescherming toekomt.

Dit uitgangspunt moet echter uitzondering lijden als de overeenkomst van twee jaar of korter niet kan worden beschouwd als een zelfstandige overeenkomst, maar in feite een voortzetting is van de eerste huurovereenkomst. Dat zal onder meer het geval kunnen zijn als de partijen niet werkelijk hebben beoogd dat die eerste huurovereenkomst zou eindigen of wanneer die beëindiging niet geacht kan worden in vrijheid te zijn overeengekomen. Deze situatie deed zich in deze kwestie niet voor, zodat partijen aansluitend een overeenkomst ex artikel 7:301 lid 1 BW konden sluiten. Dit is ook niet in strijd met het semidwingende recht. Als partijen een dergelijke overeenkomst niet aan zouden kunnen gaan, dan zou het gebruik van het gehuurde in ieder geval eindigen tegen het einde van het overeengekomen tijdstip. In dit geval kan in het belang van de huurder een verlenging van de huurperiode worden overeengekomen.

Tot een zelfde oordeel was het hof Amsterdam al eerder gekomen in haar arrest van 5 december 2006 (ECLI:NL:GHARN:2006:AZ6601). Op een grief van de appellant waarin werd gesteld dat deze termijn van twee jaar of korter alleen zou gelden bij nieuwe huurovereenkomsten oordeelde het hof dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever de rechter niet heeft willen belasten met de taak huurovereenkomsten “van zeer tijdelijke aard”, of voorlopige huurovereenkomsten goed te keuren. In dit geval had appellant de oude huurovereenkomst opgezegd (waardoor deze per 31 december 2004 eindigde) en hadden partijen daarna een andere huurovereenkomst gesloten. Deze duurde volgens het contract hooguit zes maanden (artikel 1), en kon worden voortgezet voor een periode van één of meerdere maanden (artikel 4), maar niet langer dan twee jaar (artikel 8). Kortom: precies het soort kortlopende overeenkomst waarop de wetgever blijkens de toelichting mede het oog heeft gehad. Die korte periode was in het voordeel van beide partijen: appellant kon daarin beoordelen op welke voorwaarden zij met de derde in zee wilde gaan, terwijl geïntimeerde niet voor twee maal vijf jaar vastzat aan een nieuw huurcontract. Een andere uitleg zou volgens het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch vervolgt deze lijn in haar arrest van 30 april 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1621).  De casus die tot dit arrest heeft geleid, luidt als volgt. Met ingang van 1 november 2011 heeft verhuurder de op dit recreatiepark aanwezige horecavoorzieningen aan een natuurlijk persoon verhuurd, handelend onder de naam X ; deze overeenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin der wet werd gesloten voor een periode van 2 jaren, derhalve ingaand 1 november 2011 en eindigend per 31 oktober 2013. Aansluitend op deze overeenkomst is door verhuurder deze gehuurde ruimte opnieuw verhuurd aan een door huurder opgerichte werkmaatschappij voor de duur van twee jaren. Door een geschil tussen partijen heeft de verhuurder een kort geding tot ontruiming van de huurder gestart wegens het ontbreken van huurbescherming ingevolge artikel 7:301 lid 1 BW. De kantonrechter wees deze vordering af.  De verhuurder bracht in hoger beroep een aantal grieven ter sprake. Het hof behandelde eerst de vraag of partijen na de eerste periode van twee jaar bevoegd waren om aansluitend een overeenkomst voor twee jaar te sluiten. Tevens werd de vordering ingesteld om ex artikel 7:225 BW een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur vast te stellen.  De huurder was van oordeel dat er op grond van artikel 7:301 lid 2 BW en artikel 7:291 BW ( het ontbreken van een afwijkende regeling) een overeenkomst voor vijf jaar tot stand was gekomen. De huurder was kennelijk niet op de hoogte van de jurisprudentie over dit onderwerp zoals hierboven besproken. Het hof oordeelde dan ook dat de kantonrechter artikel 7:301 BW te beperkt heeft uitgelegd in het licht van de parlementaire geschiedenis. Daaruit valt af te leiden dat de wetgever ‘tal van redenen’ zag om tijdelijke verhuur mogelijk te maken die niet zou vallen onder het dwingendrechtelijke regime van (thans) artikel 7:291 tot en met 300 BW. Een aantal van deze redenen is terug te lezen in de parlementaire geschiedenis en de kantonrechter heeft onderzocht of deze redenen in dit geval een huur voor korte tijd rechtvaardigen. Genoemde redenen zijn evenwel niet uitputtend (vgl. ECLI:NL:GHARN:2006:AZ6601, rov. 3.8), zoals verhuurder terecht heeft opgemerkt. Voorts verwijst het hof naar een arrest van het hof Amsterdam in een vergelijkbare zaak (ECLI:NL:GHAMS:2016:5499). Het hof verenigt zich met de volgende overwegingen en de daarin vervatte maatstaf voor de in dezen te verrichten toetsing (in rov. 3.3.3). Het hof besliste dat deze tweede overeenkomst als een zelfstandige tweede overeenkomst was te beschouwen en niet een voortzetting van de eerste overeenkomst. De huurovereenkomst was aldus beëindigd en de huurder diende het gehuurde te ontruimen met betaling van een gebruiksvergoeding.

De rechtbank Midden-Nederland besliste in haar vonnis van 19 oktober 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:5053) dat het gebruik door de huurder van het gehuurde voor een periode langer dan twee jaar niet tot huurbescherming ex artikel 7:301 lid 2 BW kon leiden. Door de feiten en omstandigheden als geschetst in deze procedure was het niet redelijk dat de huurder huurbescherming toe zou komen. Hier was de huurperiode beëindigd, maar hadden partijen nog een aanvullende (vaststellings) overeenkomst gesloten waarbij de huurperiode voor een jaar werd verlengd én waarbij partijen een datum van huurbeëindiging en ontruiming zijn overeengekomen. De huurder was desondanks van mening dat haar een beroep op artikel 7:301 lid 2 BW toekwam.

De rechter stelt vast dat de huurder in beginsel een beroep op huurbescherming toekomt. Dit rechtsgevolg werd echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. Deze omstandigheden worden in rechtsoverweging 4.6 van het vonnis besproken.  De kantonrechter achtte het duidelijk dat partijen zijn overeengekomen dat de overeenkomst diende te eindigen op 31 mei 2018. Dit was gedaagde ook duidelijk. Tijdens de mondelinge behandeling was duidelijk geworden dat dat de huurder nog in december 2017 juridisch advies had ingewonnen, welk advies erop neerkwam dat hij niet moest reageren, met het oog op de huurbeschermingsbepalingen in het BW. Gelet op dit advies (en de rechtsgevolgen daarvan) achtte de kantonrechter het aannemelijk dat de huurder vanaf 21 december 2017 bewust niets meer van zich heeft laten horen om zo van rechtswege een overeenkomst voor de duur van vijf jaar te laten ontstaan. In lijn hiermee ligt ook het expliciete uitblijven van een bevestiging of ontkenning op de mail van de verhuurder  van 4 januari 2018, waarin deze concludeert dat dus is ingestemd met de inhoud van de op 15 december 2017 toegestuurde  vaststellingsovereenkomst. Als de huurder niet had willen instemmen had in de rede én op de weg van deze huurder gelegen dat onmiddellijk te laten weten. In plaats daarvan had hij zich in stilzwijgen gehuld, terwijl hij wist dat hem mogelijk – in strijd met de wens van de verhuurder  – een beroep op huurbescherming zou toekomen. Met de andere overwegingen in deze alinea concludeerde de rechter dat het beroep van de huurder op huurbescherming op grond van artikel 7:301 tweede lid BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal worden geacht.

Aangezien deze beëindigingsafspraak in overeenstemming was met het gestelde in artikel 7:293 lid 3 BW, kan deze uitspraak in de lijn van de wet worden geplaatst. Dit artikel luidt immers: “Geen opzegging is vereist, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden, nadat de huurovereenkomst is totstandgekomen”. Verder dienen partijen de redelijkheid jegens elkaar te betrachten (artikel 6:2 BW) . Een handelwijze als hier beschreven, die ertoe leidt om de verhuurder bewust “pootje te lichten” valt niet onder gedrag dat de toets der redelijkheid kan doorstaan.

Varianten in het kader van verlenging van de proefperiode van twee jaar

Als een huurovereenkomst is gesloten voor een jaar en daarna stilzwijgend wordt voortgezet (waarbij de periode van twee jaar nog niet is overschreden) kan er toch een overeenkomst van vijf jaar zijn ontstaan. Het is evengoed mogelijk dat na het verstrijken van een huurperiode van één jaar de huurder nog in de proefperiode van twee jaar zit, waarbinnen huurbeëindiging door partijen alsnog mogelijk is. De vraag welke positie partijen innemen is geheel afhankelijk van de partijbedoeling en de omstandigheden van het geval.
Deze partijbedoeling kan door middel van getuigen duidelijk worden gemaakt.
Als het de bedoeling was dat er een proefperiode van één jaar zou zijn overeengekomen, waarna zonder opzegging een huurovereenkomst van vijf jaar zou aanvangen, dan kan de huurovereenkomst na verstrijken van het eerste jaar worden geacht te zijn voortgezet. Kan een partij bewijzen dat de proefperiode is verlengd tot een periode van twee jaar, dan kunnen partijen de huur nog opzeggen tegen het einde van de overeengekomen duur van twee jaar. Noot 24a
Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Een huurovereenkomst, die was gesloten voor twee jaar, maar daarna (stilzwijgend) is voortgezet, geldt voor de periode van 2 maal vijf jaar.

Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 25 oktober 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:4278 dat op grond van de redelijkheid en billijkheid de huurder geen beroep kon doen op de huurbescherming als verwoord in artikel 7:301 lid 2 BW nu de huurperiode van 2 jaar slechts met drie maanden was overschreden. Net als de kantonrechter concludeert het hof dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het beroep van huurder op huurbescherming misbruik van recht oplevert.
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt: Huurder en verhuurder waren een huurovereenkomst voor twee jaar overeengekomen in het belang van de huurder. In het kader van de huuraanbieding had de verhuurder een weergave van de afspraken als volgt vastgelegd: “Vorige keer heeft u in uw gesprek aangegeven dat u liever een contract prefereert dat korter is dan 2 jaar, vanwege bepaalde huurrechten die ontstaan wanneer een huurder 2 jaar huurt. Daar heb ik alle begrip voor, dat u dit anders als een risico beschouwt wanneer het contract 2 jaar of langer wordt”. In artikel 2.2. van de huurovereenkomst is bepaald: “Er is geen verlenging van de huurtermijn mogelijk in verband met restauratiewerkzaamheden. Tevens is geen sprake van huurbescherming (…)”.

Beide partijen waren dus bekend met de wettelijke regeling van artikel 7:301 lid 2 BW. In een later stadium schrijft de verhuurder: “Er lijkt, vanwege het vergunningentraject, een mogelijkheid om uw huursituatie nog met enkele maanden te verlengen, waarschijnlijk tot april 2014. Zou u daar gebruik van willen maken ?” Partijen komen vervolgens overeen de ontruiming 3 maanden uit te stellen. Vervolgens deed de huurder een beroep op huurbescherming voortvloeiende uit artikel 7:301 lid 2 BW.
In deze procedure vordert de verhuurder primair onder meer een verklaring voor recht dat het beroep van de huurder op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alsmede veroordeling van huurder tot ontruiming op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen en huurder veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding en kosten.
Het hof ziet in de volgende omstandigheden aanleiding om huurder een beroep op huurbescherming te ontzeggen:

• verhuurder had geen reden om eind 2013 te menen dat de intentie van huurder veranderd was;
• verhuurder kwam met genoemde laatste verlenging huurder tegemoet uit welwillendheid en niet in de eerste plaats om de (relatief geringe) opbrengst daarvan;
• huurder heeft haar beroep op huurbescherming ook niet direct aan verhuurder kenbaar gemaakt maar heeft gewacht totdat de termijn van artikel 7:301 lid 1 BW was verstreken.

Ik begrijp niet zonder meer dat het beroep op de redelijkheid en billijkheid door het hof was gehonoreerd gezien de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen. Bovendien vind ik dat een beroep op de redelijkheid en billijkheid alleen onder zeer bijzondere omstandigheden mag worden toegepast. Het is immers niet in het belang van de rechtszekerheid dat allerlei omstandigheden een dergelijk beroep op vastgestelde regels kunnen doorbreken.

Partijen waren toch allebei op de hoogte van de wettelijke regeling? Kennelijk was de huurder tussentijds van gedachte veranderd ten aanzien van de gewenste korte duur van de huurperiode. Lag er ook geen taak aan de zijde van de verhuurder om bij de huurder te informeren waarom deze was geïnteresseerd in een langere huurperiode? Was er ook geen belang voor de verhuurder om toch nog huur te ontvangen tot de renovatiewerkzaamheden? Dit kan betekenen dat de verhuurder gewoon de regeling van artikel 7:301 lid 2 BW even over het hoofd heeft gezien, terwijl toch duidelijk de overwegingen om een korte huurperiode te sluiten in de huurovereenkomst stonden vermeld. Als de verhuurder het huurcontract had bekeken, dan zou hij aan de wettelijke regeling herinnerd worden. Het over het hoofd zien van de wettelijke regeling komt voor rekening en risico van de partij die de regeling wel had kunnen weten door de wet te raadplegen. Als de verhuurder louter vanwege welwillendheid de huurperiode heeft verlengd, dan lijkt mij dit niet tot een ander oordeel te leiden. Ook hier speelt dan dat de wettelijke regeling leidend hoort te zijn. De verhuurder heeft de huurder benaderd om de overeenkomst met een termijn van drie maanden te verlengen vanwege het feit dat de sloopwerkzaamheden op een later moment plaats zouden vinden. Na verloop van de eerste termijn van twee jaren heeft de huurder de verhuurder gewezen op de regeling die ertoe zou kunnen leiden dat een huurovereenkomst van vijf jaar ontstaan zou zijn. Moet ik hieruit opmaken dat de huurder pas beroep op de wettelijke regeling kan doen, nadat hij de verhuurder op de mogelijke consequenties gewezen zou hebben? Dit lijkt mij toch niet juist. Dit geldt eens te meer nu partijen bij aanvang van de overeenkomst de regeling van artikel 7:301 BW aan de orde hadden gesteld.

Ik moet hierbij denken aan de vergelijking met opzegging van huurovereenkomsten. Als een partij te laat is met opzegging, dan zal doorgaans – behoudens een enkele uitzondering – de huurovereenkomst verlengd worden. Uit de jurisprudentie blijkt dat overschrijding van de termijn met een paar dagen soms door de vingers wordt gezien. In het kader van de opzegging gaan we dan wel uit van een situatie, waarbij tussen partijen geen overleg is geweest over de opzegging. In de situaties waarin  wel  overleg is geweest en waaruit duidelijk blijkt dat de huurder al eerder te kennen had gegeven een einde aan de huurovereenkomst te willen maken, is dan bij uitzondering beoordeeld dat de opzegging ondanks te late opzegging toch effect had (zie de kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011, ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203 ).

Ik vind het argument van misbruik van recht niet zonder meer opgaan nu de verhuurder, door in het huurcontract te kijken, duidelijk uit de eerder geformuleerde overwegingen kan zien dat verlenging van de overeenkomst in beginsel leidt tot een overeenkomst voor de duur van vijf jaar en de verhuurder zelf de verlenging had voorgesteld. Gezien de achtergrond over deze kwestie had van de verhuurder verwacht mogen worden dat deze zijn voorstel zou onderzoeken alvorens de inhoud daarvan aan de huurder te kennen te geven. Ik kan mij nog voorstellen dat een verkeerde berekening van de huurperiode, waardoor de termijn van twee jaar wordt overschreden, kan leiden tot een beroep op misbruik van recht als de huurder dan beroep op huurbescherming doet. Ik heb – zoals gezegd – wel moeite met een beroep op misbruik van recht in deze situatie waarbij een verhuurder bewust voor het einde van de overeengekomen duur van twee jaar met de huurder een overeenkomst tot verlenging van de huurperiode aangaat. Een vluchtige lezing van de wet had de verhuurder doen afzien van dit voorstel. Het niet lezen van de wet of van het huurcontract komt voor rekening en risico van de partij die dit heeft nagelaten.

Laatstgenoemde situatie deed zich voor in een zaak waarover het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch op 13 april 2010 ( LJN: BM1426, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.038.732 ) onder meer een oordeel moest geven. Het hof oordeelde in rechtsoverweging 4.4 dat het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW op grond van artikel 7:301 lid 2 BW van rechtswege op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is, nu deze overeenkomst langer dan twee jaar heeft geduurd en niet is gesteld of gebleken dat partijen goedkeuring aan de kantonrechter hebben verzocht, voor een afwijking van dit regime. Dit geldt ook als partijen de huurovereenkomst beëindigen en vervolgens voortzetten voor andermaal een periode van twee jaar.

Dat partijen de bedoelingen voor wat betreft de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur duidelijk dienen te verwoorden blijkt nog eens uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 september 2005 LJN: AU7789, gerechtshof Amsterdam, 1068/04. Het hof stelde zich strikt op voor wat betreft de partijbedoeling: wat niet in het contract was verwoord werd ook niet makkelijk aangenomen.
Ik plaats deze uitspraak daarom bij dit onderdeel, hoewel de situatie vanwege de verhuring van bedrijfsruimte niet één op één is te vergelijken met de verhuring van woonruimte. In dit arrest werd de situatie besproken dat bedrijfsruimte voor de periode van 23 maanden was verhuurd (boven de huurovereenkomst stond tijdelijke huurovereenkomst) tot en met 31 augustus 2002 wegens sloopplannen in verband met nieuwbouw (op grond van artikel 7:301 lid 2 BW dient een huurovereenkomst bedrijfsruimte voor de duur van twee jaar of korter te gelden als een overeenkomst van korte duur waarop de meeste bepalingen van de regeling van bedrijfsruimte niet van toepassing zijn). In zoverre gaat de vergelijking met de huurovereenkomst van korte duur van woningen wel op, omdat op een dergelijke overeenkomst de meeste specifieke regelingen van woonruimte niet van toepassing zijn.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 3.8 en 3.9 als volgt. De verhuurder had tijdens de procedure nog gesteld dat het ’thans de planning (is) dat de sloop rond maart 2005 zal aanvangen’. Dit alles betekent volgens het hof dat huurder bij het aangaan van de overeenkomst er wel rekening mee moest houden dat hij vroeger of later het gehuurde zou moeten ontruimen, maar dat het geenszins duidelijk was wanneer dit zou plaatsvinden en dat het dus goed mogelijk was, zoals achteraf ook is gebleken, dat hij het gehuurde voor een aanzienlijk langere dan de oorspronkelijk overeengekomen periode kon blijven gebruiken.

De conclusie was dan ook dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen door tijdige opzegging tegen 31 augustus 2002 had kunnen beëindigen en dat, nu zij dat niet heeft gedaan, de huurovereenkomst volgens het bepaalde in artikel 7A:1630 lid 2 BW ( het huidige artikel 7:301 lid 2 BW) )is voortgezet voor het resterende gedeelte van de termijn van vijf jaar, dus tot 30 september 2005.
Kennelijk is het de verhuurder zwaar aangerekend dat hij in het huurcontract geen indicatie heeft gegeven wanneer de sloopplannen aan zouden vangen en de huurder er geen rekening mee had kunnen houden dat hij het gehuurde op het door de verhuurder gewenste moment (doch wel op een zeker moment) wegens sloop zou moeten ontruimen.
In de eerdergenoemde en boven behandelde zaak van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch, locatie Eindhoven van 8 januari 2007 ter zake de verhuring van woonruimte was het moment van sloop ook niet duidelijk in het huurcontract vermeld, doch vond de rechter toch voldoende aanknopingspunten om het gehuurde te laten ontruimen. Deze uitspraken lijken elkaar daarom een beetje te “bijten”.

De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, oordeelde in haar vonnis van 13 januari 2011 ( LJN: BP1392, sector kanton Rechtbank Haarlem, 476038 CV EXPL 10-9971) dat er een huurperiode van twee jaar plus tien jaar tot stand was gekomen in het geval dat partijen tegen het einde van een proefperiode van twee jaren waren overeengekomen de huurovereenkomst met een periode van vijf jaar te verlengen. Nu er geen sprake was geweest van een stilzwijgende verlenging, maar een door partijen beoogde aanvang van een nieuwe huurperiode, werd deze nieuw aanvangen huurperiode opgeteld boven de periode van 2 jaar. Het gevolg hiervan was dat de overeenkomst door de huurder tegen het einde van het zevende jaar en niet tegen het einde van een huurperiode van vijf jaar (twee proefjaren en drie jaren verlenging) opgezegd kon worden.

Dat partijen de bedoelingen voor wat betreft de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur duidelijk dienen te verwoorden, blijkt nog eens uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 september 2005 LJN: AU7789, gerechtshof Amsterdam, 1068/04. Het hof stelde zich strikt op voor wat betreft de partijbedoeling: wat niet in het contract was verwoord, werd ook niet makkelijk aangenomen. In het huurcontract stonden tegenstrijdige bepalingen. Enerzijds stond in een bepaling dat de huurovereenkomst na verstrijken van de overeengekomen periode van rechtswege zou worden beëindigd (dat is mogelijk bij bedrijfsruimte als er een huurperiode van minder dan twee jaar is overeengekomen. Artikel 7:228 BW is voor deze overeenkomsten niet uitgesloten) Anderzijds stond er in de huurovereenkomst genoemd dat de huurovereenkomst moest worden opgezegd met inachtneming van een termijn van opzegging van ten minste twee maanden.
De huurder was na verstrijken van deze termijn in het gehuurde blijven zitten en maakte aanspraak op de huurperiode van vijf jaar. Dit is ook al bevestigd in bovengenoemde uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch op 13 april 2010. De huurder deed in de zaak die aan het gerechtshof Amsterdam werd voorgelegd een beroep op huurbescherming, omdat de opzegging ontbrak.
De conclusie van het hof was in dit arrest (zie rechtsoverweging 3.8 en 3.9) dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen door tijdige opzegging