FAQ Bedrijfsruimte – Wijziging huurprijzen – Onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging voor de huurprijs

Wat is het belang voor het maken van een onderscheid tussen de contractuele- en wettelijke regeling in het kader van verlenging van de huurprijs?

Bij verlenging van de huurovereenkomst op grond van een contractueel bedring is het mogelijk dat van de objectieve maatstaf die bij de berekening van de huurprijs toegepast moet worden wordt afgeweken door op de uitkomst van de toepassing daarvan een correctie toe te passen op grond van ‘de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene’. HR 6 november 1992, NJ 1993, 578, m.nt. P.A. Stein (Meriën/Haverman).

Wanneer is bijvoorbeeld een correctie op de huurprijs mogelijk?

Ook als door partijen de bijzondere geschiktheid van het gehuurde voor het gebruik er van dus in de oorspronkelijke huurprijs was verdisconteerd, dan nog kan de rechter in het geval van een contractuele verlenging toch aan die factor betekenis toekennen, nadat hij eerst de naar objectieve maatstaf vastgestelde huurprijs heeft benoemd.
Bij bijzondere geschiktheid van het gehuurde kan dit een factor zijn, waarmee de rechter bij bepaling van de huurprijs rekening zal houden. Bij een verlenging op grond van de wet is die mogelijkheid er niet. De overeenkomst die met een beding van een huurperiode van vijf plus vijf jaar is gesloten wordt echter vaak als een weerslag van de wettelijke regeling gezien. Partijen zijn zich vaak niet bewust dat dit een contractuele verlenging betreft en dus reden kan zijn om van de objectieve maatstaf af te wijken.

Geef is een voorbeeld van bijzondere geschiktheid van het gehuurde voor het doel waarvoor het is verhuurd?

Zo zou de huurprijs van een huurpand dat oorspronkelijk voor 60 m² is verhuurd, maar gemakkelijk uitgebreid (met eenvoudige middelen) kan worden naar 160 m² (bijvoorbeeld door een binnenplaats te overdekken) gecorrigeerd moeten worden in het kader van deze bijzondere geschiktheid in het voordeel van de verhuurder. Volgens de Hoge Raad kan dan in het kader van een contractuele verlenging hier rekening mee worden gehouden.