VvE en de mogelijkheid van kamerverhuring

Laatst bijgewerkt op 2020-06-22 om 22:33:43

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1365) over het gebruik van het appartement door een zoon van een appartementseigenaar en drie studievrienden. De eigenaar had het appartement gekocht ten behoeve van hun studerende zoon en zijn drie studievrienden. In de huurovereenkomst tussen de ouders (eigenaars) en de zoon en zijn studievrienden is opgenomen dat de huur geldt voor de duur van de studie van hun zoon, waarna de huurovereenkomst met de studievrienden eindigt en het appartement hetzij zal worden bewoond door de zoon (met eventuele partner).

In de splitsingsakte staat de volgende bepaling opgenomen luidende: “Geen van de privégedeelten mag worden gebruikt als pension- of kamer verhuurbedrijf, bed and breakfast daaronder mede begrepen. (…)”

De VvE had de volgende vordering ingesteld. De kamergewijze verhuring van het appartement diende gestaakt te worden en gestaakt te houden binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom, vermeerderd met rente en kosten. De VvE had daartoe aangevoerd dat de eigenaren handelen in strijd met artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte door het appartement te verhuren aan vier studenten. Deze eigenaren hadden daartegen aangevoerd dat zij het appartement verhuren aan hun zoon en drie vrienden. Dit valt volgens hen niet onder bedrijfsmatige kamerverhuur.

In eerste aanleg was als volgt beslist. De verhuur van het appartement aan hun zoon en drie studievrienden, kan, gezien de toelichting die de appartementsgerechtigden daarop hebben gegeven, niet worden gezien als bedrijfsmatige verhuur. Hierbij is van belang dat de appartementsgerechtigden hebben verklaard het appartement uitsluitend te hebben gekocht voor de huisvesting van hun zoon en zij het appartement zullen verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon, tenzij hij het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen. Dit strookt met de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Het betreft derhalve verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten. Dit is geen bedrijfsmatige kamerverhuur. De rechtbank had de vordering afgewezen en de VvE veroordeeld in de kosten van het geding.

De VvE stelde dat in hoger beroep dat het verbod een kamerverhuurbedrijf te exploiteren inhoudt dat verhuur van kamers aan meer personen die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan niet is toegestaan. De zoon van de appartementsgerechtigde en zijn vrienden vormen geen gezin. De kamergewijze verhuur die plaatsvindt in het appartement is wel degelijk aan te merken als bedrijfsmatige verhuur. Deze wijze van verhuur impliceert volgens de VvE exploitatie van het appartement.

Het hof was echter een andere mening toegedaan. Het hof verenigde zich met de overwegingen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne en vulde nog het volgende aan. De bepaling heeft betrekking bedrijfsmatige verhuring van appartementen. Het appartement is gekocht om de zoon van de eigenaren en zijn vrienden gedurende studie onderdak te verschaffen. Het ging hier niet om het daadwerkelijk feitelijk kamergewijs aan de man brengen en exploiteren van het desbetreffende appartement. De conclusie was dan ook dat de kamergewijze verhuur aan de zoon van de appartementsgerechtigden en drie studievrienden wegens het ontbreken van het bedrijfsmatige karakter daarvan niet als zodanig kan worden aangemerkt.

Het gerechtshof Amsterdam behandelde in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1357) een zaak die veel op de vorige situatie leek. Het hof besliste dat door verhuur op grond van één huurovereenkomst met een woongroep, bestaande uit vier of vijf studenten als gezamenlijk huurder, het appartement feitelijk kamergewijs aan de man wordt gebracht en geëxploiteerd. Dat is in strijd met de bedoeling van de desbetreffende bepaling.

De bepaling in het modelreglement over verhuring luidde als volgt. “(…) Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.” (…) Een eigenaar behoeft de toestemming van het bestuur alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.

Een appartementsgerechtigde heeft een appartement gekocht en verbouwd. Na die verbouwing bestaat het appartement uit vijf slaapkamers, een woonkeuken, een berging, een toilet/doucheruimte en een entree. Deze eigenaar heeft tijdens een vergadering van eigenaars op 10 januari 2018 het voornemen geuit om haar appartement te gaan verhuren. de eigenaar wil het appartement verhuren door middel van een ‘Huurovereenkomst woonruimte (groepswoning)’ aan vier (of vijf) personen. De huurovereenkomst die de eigenaar voornemens is te sluiten houdt in dat de vier (of vijf) bewoners het gehuurde als woongroep bewonen met gezamenlijk gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en dat elke bewoner het gebruiksrecht heeft van een eigen woon/slaapkamer. De huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur. Indien één van de huurders het gehuurde wenst te verlaten hebben de anderen de mogelijkheid om een nieuwe huurder aan de eigenaar voor te dragen. De gemeente heeft een omzettingsvergunning verstrekt.

De VvE heeft het voorgenomen gebruik niet toegestaan. De appartementsgerechtigde heeft het besluit aangevochten bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking de verzoeken van de eigenaar afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van het geding. Daartoe is onder meer het volgende overwogen. De bestemming van het appartement is op grond van het modelreglement, dat in zoverre nader is uitgewerkt in de splitsingsakte, een ‘woning voor privédoeleinden’. Verhuur van het appartement als woning voor privédoeleinden is overeenkomstig die bestemming. In de splitsingsakte is echter ook opgenomen dat het niet is toegestaan het appartement te verhuren als kamerverhuurbedrijf.

De eigenaar heeft terecht niet bestreden dat sprake is van een kamerverhuurbedrijf als zij met ieder van de vier bewoners een afzonderlijke (kamer)verhuurovereenkomst zou sluiten, met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Dat de eigenaar voornemens is met de vier bewoners gezamenlijk één huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte, in verband waarmee zij de bewoners aanduidt als een woongroep, maakt niet dat zij zich daardoor in de gegeven omstandigheden buiten het bereik van het verbod op exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf bevindt. Voor de wijze waarop het appartement wordt bewoond en de gevolgen die dat heeft voor de VvE en haar leden is immers onverschillig of het wordt verhuurd door middel van één overeenkomst voor zelfstandige woonruimte of door middel van vier afzonderlijke overeenkomsten voor onzelfstandige woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. In beide gevallen wordt het appartement door de eigenaar feitelijk kamergewijs aan de man gebracht en geëxploiteerd. Om die kamergewijze exploitatie ter hand te kunnen nemen heeft de eigenaar het appartement dan ook verbouwd en de indeling daarvan gewijzigd zodat daar vier (het hof leest: vijf) (slaap)kamers van min of meer gelijke omvang en gemeenschappelijke voorzieningen ontstonden. In de manier waarop de eigenaar de indeling van het appartement door verbouwing heeft gewijzigd en waarmee het voor een omzettingsvergunning van appartement naar vier onzelfstandige woonruimten in aanmerking kwam, is bevestiging te vinden dat het appartement in feite kamergewijs bewoond zal gaan worden. De bedoeling van het verbod in de splitsingsakte om het appartement als kamerverhuurbedrijf te exploiteren, is naar objectieve maatstaven bezien echter juist om die kamergewijze bewoning van het appartement te verhinderen.

Het hof laat het verschil tussen bewoning door een gezin, een vriendenkring en de jongvolwassenen als hier bedoeld de revue passeren. De conclusie van het hof een en ander is dat de leden van een woongroep, zoals hiervoor omschreven, met hun aanhang, minst genomen intensiever gebruik zullen maken van de woning waarin zij leven en van de gemeenschappelijke voorzieningen van het appartementencomplex waarin de woning is gelegen in vergelijking tot het gebruik daarvan door een gezin met een vergelijkbaar aantal leden. Dat gebruik zal niet ongemerkt aan de overige bewoners van het appartementencomplex voorbijgaan en kan tot overlast leiden. Het behoeft geen betoog dat het gebruik van een woning door een woongroep met vier leden (dan wel vijf leden, zijnde het aantal waarvoor de eigenaar de onderhavige woning in beginsel geschikt heeft gemaakt) ook intensiever zou zijn wanneer de vergelijking zou worden gemaakt met een gezin bestaande uit twee volwassenen. het hof was van oordeel dat de eigenaar niet conform de overeengekomen bepalingen handelende.