De overeenkomst voor korte tijd ex artikel 7:271 lid 1 BW

Laatst bijgewerkt op 2024-03-11 om 21:54:09

De regeling tot en met juni 2016
In de regeling tot en met juni 2016 was een overeenkomst voor korte tijd op grond van artikel 7:271 lid 1 BW niet mogelijk, waarbij een overeenkomst voor bepaalde tijd kan worden gesloten die zonder opzegging kon worden beëindigd.

De wettelijke regeling vanaf 1 juli 2016
Uit de huidige regeling van artikel 7:271 lid 1 BW volgt dat partijen in het kader van verhuurde zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst kunnen sluiten voor de duur van maximaal twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt de duur voor maximaal vijf jaar. De artikelen 271, 274, 274a tot en met 274f, 275 en 277 van Boek 7, zoals deze door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn komen te luiden, zijn niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van die artikelen zijn gesloten (artikel 208 ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek).

De wettelijke voorwaarden voor de overeenkomsten ten behoeve van overeenkomsten die een bepaalde periode gesloten kunnen worden, staan onder meer vermeld in de artikelen artikel 7:271 lid 1 BW (Ad 1), 7:274 lid 2 BW (Ad 2) en de artikel 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW (Ad 3). Om het onderscheid tussen deze artikelen duidelijk te maken laat ik de verschillen tussen deze artikelen in het kort de revue passeren.

Als deze mogelijkheid van verhuring in het kader van deze regeling mogelijk is, dan mag geen overeenkomst van naar aard korte duur worden gesloten (artikel 7:232 lid 2 BW). Deze regeling wordt in 2024 grotendeels afgeschaft. De huurovereenkomst van naar aard korte duur zal na grotendeels afschaffing van artikel 7:271 BW weer aan  belang toenemen.

De bedoeling van die wet was om meer eigenaren te verleiden om hun woning (tijdelijk) te verhuren. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou de norm blijven. In de particuliere verhuurmarkt bleek echter dat de tijdelijke contracten meer regel dan uitzondering werden. Verhuurders gebruiken deze tijdelijke huurcontracten als een proefperiode, waarna zij een andere huurder zoeken die vaak meer moet betalen. De wetgever heeft om deze reden  beslist de overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW grotendeels af te schaffen. In sommige situaties blijft een overeenkomst ex 7:271 lid 1 BW in afgeslankte vorm bestaan.

Deze wettelijke mogelijkheid om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te kunnen sluiten wordt beëindigd in 2024. De wettelijke regeling is al door de Tweede Kamer en de Eerste kamer goedgekeurd. Deze Wet vaste huurcontracten wordt ingevoerd bij Koninklijk Besluit.

Afschaffing van artikel 7:271 lid 1 BW (tegen vermoedelijk 1 juli 2024)

De Wet vaste huurcontracten heeft als doel huurders meer zekerheid te bieden en te beschermen tegen de negatieve gevolgen van de woningnood en ongelijke machtsposities. Het gebruik van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd dient volgens de wetgever weer de norm te worden. Daartoe schrapt deze Wet vaste huurcontracten de mogelijkheid voor verhuurders om algemene tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden voor zelfstandige woningen.

Volgens de memorie van toelichting bij deze wet is betaalbaar wonen is een grondrecht en een mensenrecht, omdat wonen een basisbehoefte en eerste levensbehoefte is. Daarom is woonzekerheid belangrijk voor het welzijn van mensen. Onzekerheid over je woonsituatie leidt tot fundamentele bestaansonzekerheid, en bestaanszekerheid is nodig voor mensen om hun leven vorm te kunnen geven, om vrij te zijn. Bij dit beginsel past niet een algemene regeling van tijdelijke huurcontracten.

Uit de evaluatie blijkt dat particuliere verhuurders op dit moment meer gebruik maken van tijdelijke contracten. Het lijkt erop dat het aantal particuliere verhuurders dat met tijdelijke contracten werkt eerder stijgt dan daalt. Ruwweg de helft van de nieuwe huurcontracten die deze groep sinds inwerkingtreding van de wet afsloot, zijn tijdelijke huurcontracten.

De conclusie luidt dat niet goed is vast te stellen of door de introductie van tijdelijke huurcontracten de woningvoorraad meer optimaal wordt benut. Daarmee wordt niet voldaan aan de doelstellingen van het
wetsvoorstel. Het beeld is dat tijdelijke huurovereenkomsten niet hebben gezorgd voor meer doorstroming op de woningmarkt.

Uit de evaluatie blijken ook enkele negatieve neveneffecten, die voortkomen uit de mogelijkheid van het sluiten van vaste huurcontracten: de huren stijgen sneller, de leefbaarheid van buurten verslechtert, huurders ervaren meer onzekerheid en verhuurders zetten tijdelijke overeenkomsten in als machtsmiddel.

Het was in ieder geval de bedoeling dat er voor zelfstandige woonruimte een wijziging in de wet plaats zou vinden, waardoor tijdelijke verhuring aan banden gelegd zou worden. Met een wijzigingsvoorstel van Sandra Beckerman (SP) en Faissal Boulakjar (D66) is er ook een eind gemaakt aan de reguliere tijdelijke verhuur voor kamers voor de duur van maximaal vijf jaar.

Een kopie van de Memorie van Toelichting op deze wet treft u hierbij als bijlage aan. Een tekst van het voorstel van de Wet vaste huurcontracten treft u hierbij als  bijlage aan.

Nieuwe regels voor tijdelijke verhuring

Er zijn nieuwe mogelijkheden gecreëerd voor tijdelijke verhuur. Alleen onder bepaalde voorwaarden kan er nog sprake zijn van tijdelijke verhuring. Mensen die gaan samenwonen en daardoor een ongebruikte woning hebben, mogen deze tijdelijk gaan verhuren. Ook kunnen particuliere verhuurders verhuur aan een familielid als opzeggingsgrond gebruiken, al zal de rechter dan nog wel een afweging maken tussen de belangen van de zittende huurder en het betreffende familielid. De doelgroepen overeenkomsten, zoals jongerencontracten, campuscontracten en  contracten voor grote gezinnen blijven gewoon bestaan. Short stay en tussenhuur blijven ook bestaan met de gewijzigde wet.

Dit wetsvoorstel is direct van toepassing op alle nieuwe huurovereenkomsten. De reeds overeengekomen tijdelijke overeenkomsten zullen na verloop tijd uitgefaseerd zijn. Deze overeenkomsten zijn immers slechts  voor een tijdelijke periode gesloten.

Hieronder staat vermeld onder welke omstandigheden de corporaties onder verband van artikel 7:271 lid 1 BW een tijdelijke huurovereenkomst mochten sluiten.  Deze mogelijkheid blijft voor corporaties bestaan. Daarnaast is het mogelijk voor particulieren verhuurders om tijdelijke overeenkomsten af te sluiten onder dezelfde voorwaarden als dat voor corporaties al mogelijk was op basis van artikel 22a Rtiv. Het gaat dan om de volgende verhuringen:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte, en
  • huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.

De hieronder  weergeven mogelijkheid om een huurder toe te laten moest wegens de Regeling tijdelijke huurcontracten wezen worden ingevoerd. Dit geldt niet voor particuliere verhuurders. Zie het onderdeel: Regeling tijdelijke huurcontracten wezen. Om deze verhuring mogelijk te maken moest ook artikel 22a Rtiv worden aangepast. het betreft de volgende mogelijkheid tot verhuring.

  • huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

Afschaffing de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs na de overeengekomen periode

Artikel 7:249 BW was in verband met de introductie van de overeenkomst van korte duur (artikel 7:271 BW) uitgebreid. De huurder kon volgens de nieuwe regeling tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In de Wet vaste huurcontracten wordt deze mogelijkheid weer afgeschaft. De huurder die nog wel een tijdelijk huurcontract kan sluiten moet hierop  bedacht zijn. Deze huurders moeten dus de huurprijs laten toetsen binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Het valt niet goed te begrijpen waarom de wet de mogelijkheid van de huurder om de huurprijs te kunnen laten toetsen na beëindiging van de overeenkomen periode heeft afgeschaft voor deze overgebleven mogelijkheden om woningen tijdelijk te verhuren.

Tot die tijd dat deze wettelijke regeling van kracht wordt blijft het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten die van rechtswege eindigen. De nieuwe wet is namelijk niet van toepassing op reeds bestaande tijdelijke huurovereenkomsten.

De uitwerking van de regeling ex artikel 7:271 lid 1 BW

Deze onderstaande mogelijkheid om een woning in zijn algemeenheid  tijdelijk te kunnen verhuren komt in 2024 te vervallen. Zolang deze wettelijke regeling nog van kracht is luidt deze als hieronder weergeven. De jurisprudentie blijft van belang  voor de gevallen waarvoor nog wel een tijdelijke overeenkomst kan worden gesloten.

Ad 1
Artikel 7:271 lid 1 sub a BW vermeldt dat een overeenkomst van zelfstandige woonruimte voor de duur van maximaal twee jaar van rechtswege eindigt na verstrijken van deze overeengekomen termijn, met dien verstande dat de verhuurder wél is verplicht om de huurder niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de overeengekomen duur, maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, schriftelijk te informeren over het verstrijken van de overeengekomen duur. Er is géén opzegging nodig om deze huurovereenkomst te laten eindigen. De huurder heeft het recht om deze huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Voor de overeenkomst van onzelfstandige woonruimte geldt een termijn van maximaal vijf jaar. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De uitzondering op de verlenging voor onbepaalde tijd wordt in dit onderdeel besproken.

In dit artikel staat weliswaar dat artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing is, maar dit moet toch met een korreltje zout worden genomen. De overeenkomst die valt onder dit artikel (zoals bijvoorbeeld een huurovereenkomst kantoorruimte met de overeengekomen duur van één jaar) eindigt van rechtswege op grond van artikel 7:228 lid 1 BW, zonder dat een mededeling of opzegging nodig is. De mededeling die nog wel moet worden gedaan is een ontruimingsaanzegging, doch dit is een specifiek door de wet gestelde eis, die moet worden gevolgd na huurbeëindiging om de wettelijke verlenging van de ontruimingstermijn te laten starten. Dit is dus hier niet het geval. De verhuurder moet toch nog actie ondernemen om de huurovereenkomst te laten eindigen. De mededeling hoeft weliswaar niet aan de voorwaarden van een opzegging te voldoen, doch als de hier bedoelde mededeling wordt vergeten, dan ontstaat er toch een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In de Memorie van Antwoord op de wet Doorstroming Huurmarkt heeft de minister overwogen dat het systeem tot gevolg heeft dat wanneer de verhuurder heeft nagelaten de aanzegging tijdig te sturen dit in principe niet door de rechter kan worden hersteld, met als gevolg dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan (MvA, Kamerstukken I, 2015/16, 34 373, E, p. 7). In een zaak waarin de huurovereenkomst eindigde op 28 februari 2017 stuurde de verhuurder op 1 februari 2017 de mededeling tot beëindiging van de huurperiode. Naar het oordeel van de kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 16 mei 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 ) diende de verhuurder de kennisgeving daarom uiterlijk op 31 januari 2017 aan de huurder te sturen. Door de kennisgeving op 1 februari 2017 te sturen was zij daarom te laat. Om die reden mocht de huurder er volgens de rechter op vertrouwen dat de verhuurder de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen op de overeengekomen datum. De vordering tot ontruiming werd daarom afgewezen.

Bij een te vroege kennisgeving van de huurbeëindiging, die dus eerder dan de voorgeschreven termijn van 3 maanden plaatsvindt, zal de huurperiode dus ook voor onbepaalde tijd verlengd dienen te worden. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in zijn arrest van 22 februari 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:1345) dat een te vroege mededeling van twee dagen niet hoefde te leiden tot een verlenging van de huurperiode voor onbepaalde tijd. Het hof beargumenteerde deze beslissing als volgt. De aanzeggingsplicht is volgens het hof bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De bepaling dat deze aanzegging niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur kan plaatsvinden, voorkomt dat verhuurders in de huurovereenkomst al kunnen voldoen aan de aanzeggingsplicht door daarin alvast op te nemen (aan te zeggen) dat de huurovereenkomst na één of twee jaar eindigt. In dit geval is sprake van een zeer geringe afwijking van de termijn van aanzegging van slechts twee dagen. Na de aanzeggingsbrief was het voor de huurder duidelijk dat de huurovereenkomst zou eindigen, zodat zij op zoek moest naar een andere woning. Bij het voorgaande komt nog dat de huurder al enkele dagen na de ontvangst van de brief van 12 oktober 2020 een advocaat had ingeschakeld en dus wist (en er rekening mee moest houden) dat de verhuurder twee maanden de tijd had om zijn te vroege aanzegging te herstellen door alsnog binnen het juiste tijdvak een aanzeggingsbrief te sturen. De huurder heeft vervolgens op 16 december 2020 bezwaar gemaakt tegen de aanzegging, toen de periode was verlopen waarbinnen de verhuurder alsnog een juiste aanzegging kon doen. Daarnaast vond het hof het relevant dat de verhuurder geen professionele verhuurder was  (dit was het enige pand dat hij verhuurde). Ook had de huurder niet betwist dat de verhuurder geen commerciële huurprijs rekende.

Tot eenzelfde oordeel komt de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland in haar vonnis van 21 april 2022 (ECLI:NL:RBNNE:2022:1528). In deze zaak was de aanzegging ongeveer 3 maanden te vroeg plaats gevonden. Hier was sprake van contractueel medehuurderschap. Tijdens de laatste maanden van de huurperiode was er door een huurder contact opgenomen met de verhuurder met de vraag of er de laatste maanden een huurkorting verkregen kon worden wegens vroegtijdig vertrek van één van de huurders. Ik laat hierbij de complicaties van de beëindiging van de huurovereenkomst door een contractuele medehuurder buiten beschouwing.  Voorts had één van de huurders ruim vier maanden vóór het einde van de overeenkomst door de verhuurder bevestigd gekregen dat de huur uiterlijk op 31 januari van het volgende jaar zou eindigen en dat een opzegging niet nodig zou zijn, maar dat een “aanzegging” van huurbeëindiging slechts noodzakelijk is.

Tijdens de procedure werd door de verhuurder gesteld dat de noodzakelijke mededeling waarmee de huurbeëindiging werd te kennen gegeven weliswaar te vroeg was gestuurd maar een beroep doen op de te vroege kennisgevingstermijn, zoals huurders thans deden,  naar de mening van de verhuurder, gezien de omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.

De kantonrechter overwoog dat de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg kunnen staan dat op grond van artikel 7:271 lid 1 BW een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De rechter dient echter bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid betrachten.

De kantonrechter concludeerde dat aanzeggingsplicht is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en om hem enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De huurder mag niet voor verrassingen komen te staan. Na de e-mail van 7 oktober 2021 van de verhuurder (ik laat de vraag door wie de opzegging was verstuurd hierbij buiten toepassing) was het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter voor huurders voldoende duidelijk dat de huurovereenkomst eindigde en dat zij op zoek moesten naar een andere woning, zoals zij zelf ook al opperden in de mail van 6 oktober 2021.” (….) Anders gaan wij wat actiever zoeken naar een nieuwe woning komende tijd. Alvast bedankt! (…)”. De kantonrechter achtte ook hier weer van belang dat onweersproken door huurders is gebleven dat een huurder op 24 november 2021 aan de verhuurder heeft gevraagd of er voor de resterende periode een huurkorting kon plaatsvinden. Hieruit blijkt eveneens dat huurders er wel degelijk op de hoogte waren dat de huurovereenkomst per 31 januari 2022 zou eindigen. Onder deze omstandigheden zou het vasthouden aan het vereiste van een mededeling binnen het wettelijk tijdvak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Zie ook het vonnis van de rechtbank Gelderland van 7 december 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:7115). Ook hier kon een mededeling van huurbeëindiging die zeven dagen te vroeg was aangezegd niet leiden tot het verkleuren van de overeenkomst naar onbepaalde tijd.  De kantonrechter onderbouwt dit als volgt: Hoewel uitgangspunt is dat met een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudend moet worden omgegaan, is de kantonrechter van oordeel dat het gelet op de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat op grond van het feit dat de aanzeggingsbrief zeven dagen te vroeg is ontvangen, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder ook door de eerdere aanzegging aan de ratio van de aanzeggingsplicht heeft voldaan. De huurder had die aanzegging ook erkend te hebben ontvangen en het was de huurder duidelijk dat ze de woning moest verlaten. Door de huurder is ook niet aangetoond en/of aangevoerd dat ze in haar belangen was geschaad. Daar stond tegenover dat voldoende aannemelijk is dat de verhuurder bij onverkorte toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW in een redelijk belang werd geschaad. In dat geval is de huurovereenkomst immers per 1 januari 2022 voor onbepaalde tijd verlengd, terwijl de verhuurder blijkens de huurovereenkomst en de inhoud van de aanzeggingsbrief juist niet de intentie had om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te zetten. Door het geslaagde beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, was de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 31 december 2021 van rechtswege geëindigd.

Ik vind de rechtszekerheid met deze uitspraken niet gediend. De termijnen zijn duidelijk in de wet gesteld en daar moet de verhuurder zich aan houden. Aangenomen dient te worden dat artikel 7:271 lid 1 BW dwingend recht bevat. Uit de redactie van artikel 7:271 lid 1 BW blijkt dit niet. Als van dit artikel afgeweken zou kunnen worden, dan zou van dit artikel doorgaans alleen in het voordeel van de verhuurder in de overeenkomst afgeweken kunnen worden, wat de werking van dit artikel teniet zou doen. De redelijkheid en billijkheid kan alleen in uitzonderlijke situaties worden toegepast. Ik vind dit geen uitzonderlijke situatie: de verhuurder heeft een onjuiste termijn toegepast. Dat gebeurt vaker bij termijnen van opzegging. Er is bovendien geen bijzondere situatie aangevoerd, waarop de redelijkheid en billijkheid kan worden gebaseerd. Dat één van de huurders de opmerkingen had gemaakt die hierboven zijn weergegeven, geeft juist weer dat de huurder niet van de wettelijke regels op de hoogte was. Als hij wel van de regels op de hoogte was geweest, dan had de huurder wel duidelijk gemaakt dat de mededeling geen effect had, omdat deze mededeling te vroeg was gedaan. Dat de huurders nu te kennen hebben gegeven dat de huurovereenkomst zou eindigen, maak dan dat de rechter het redelijk vindt dat de huurder aan de mededeling gehouden kon worden, hoewel deze ter vroeg was gedaan. Ik vind het merkwaardig dat de redelijkheid en billijkheid er hier voor kan zorgen dat een onjuist standpunt van de huurder er toch voor kan zorgen dat de huurovereenkomst toch eindigt op de door de verhuurder gewenste datum. Uit deze jurisprudentie moet toch wel rekening worden gehouden met de mogelijkheid van huurbeëindiging als de mededeling te vroeg wordt gedaan.

De huurder hoeft de overeenkomst niet op te zeggen als deze de huurovereenkomst wil laten eindigen tegen het einde van de overeengekomen periode. Artikel 7:228 BW geldt onverkort voor de huurder. Als de verhuurder vergeten is tijdig de mededeling te doen, dan loopt de huurovereenkomst dus – in overeenstemming met bovengenoemde uitspraak – in beginsel voor onbepaalde tijd door. De verhuurder dient er nog wel zorg te dragen voor een tijdige voorinspectie van het gehuurde. De verhuurder zal hierin het initiatief moeten nemen. De verhuurder weet dan ook of hij aan de huurder vast zit, omdat hij te laat de mededeling heeft gedaan, tenzij de huurder zelf het gehuurde tegen het einde van de overeengekomen periode wenst te verlaten. Als de huurder zich houdt aan de overeenkomst, dan kan de verhuurder de huurder niet houden aan het huren van de woonruimte voor een langere periode dan de overeengekomen periode. Dan geldt dat de huurder aanspraak kan maken op beëindiging van de huurovereenkomst van rechtswege. De huurder heeft dus een keuze bij een late mededeling door de verhuurder: hij kan de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd voort laten zetten, of de huurovereenkomst van rechtswege laten eindigen. Ik vrees dat dit onderscheid niet iedereen duidelijk zal zijn.

In een kort geding van 26 november 2021 voor de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2021:5830) was onder meer onderwerp van geschil of de mededeling van beëindiging van de huurperiode ook de echtgenoot bereikt moet hebben. Apart in deze zaak was dat de huurder dit argument naar voren had gebracht, maar dat de huurder ook gedurende de zitting “door de mand was gevallen” omdat bleek dat de huurder kennelijk documenten had vervalst waaruit zou blijken dat hij ongehuwd zou zijn.

De huurder had zich ook op het standpunt gesteld dat de mededeling niet het effect bereikt zou hebben, omdat deze mededeling niet aangetekend verstuurd zou zijn, zoals in de algemene bepalingen zou zijn voorgeschreven. De huurder had erkend de mededeling te hebben ontvangen. Conform vaste jurisprudentie besliste de rechter dat de mededeling effect had. Er bestaat immers niet zonder meer een regel dat een opzegging die op dergelijke wijze is gedaan rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten.

Voor wat betreft het aanzeggen van de mededeling aan de huurder nam de rechter het volgende standpunt ten overvloede in mocht de huurder wel gehuwd zijn geweest: “De strekking van deze bepaling is blijkens de parlementaire geschiedenis om de echtgenoot of geregistreerd partner ingeval van echtscheiding tussen haar en de huurder een recht op huurbescherming toe te kennen. Van echtscheiding is in het onderhavige geval geen sprake. Deze wetsbepaling heeft niet tot gevolg dat de medehuurder partij wordt bij de huurovereenkomst. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt wordt de medehuurder tot huurder en dus de contractuele wederpartij van de verhuurder. Uit de tekst noch uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:266 lid 3 BW blijkt dat een bijzonder geval als het onderhavige (de tijdelijke huurovereenkomst voor korte tijd) door de wetgever onder ogen is gezien”.

Naar mijn mening slaat de rechter in haar argumentatie een stapje over. In artikel 7:271 lid 1 BW staat dat de huurovereenkomst ex artikel 7:228 BW van rechtswege eindigt, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Aan deze mededelingsplicht heeft de huurder voldaan. De huurovereenkomst eindigt aldus van rechtswege. Dat geldt naar mijn mening eens te meer nu artikel 7:271 lid 3 BW op deze situatie niet van toepassing is. In artikel 7:271 lid 3 BW staat immers dat de huur opgezegd moet worden jegens zowel de huurder als de medehuurder. Een opzegging van de huurovereenkomst is echter, gezien het gestelde in artikel 7:271 lid 1 BW, niet nodig, omdat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. Uit rechtsoverweging 4.12 van het vonnis lijkt echter wel dat volgens de kantonrechter in beginsel een verplichting geldt om de aanzegging einde huur tevens aan de partner als wettelijke medehuurder te sturen. Ik weet echter niet op welk artikel de rechter dit standpunt op baseert. Voor de zekerheid kan het geen kwaad de bedoelde aanzegging dus ook naar een medehuurder als bedoeld in artikel 7:266 BW te sturen.  In artikel 7:271 BW is slechts gesteld dat de mededeling van huurbeëindiging aan de huurder gedaan moet worden. Aangezien het de bedoeling is dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt en de echtgenoot in beginsel geen aanspraak op huurbescherming kan doen bij huurbeëindiging van een dergelijk contract, is de bescherming die artikel 7:266 BW biedt, hier niet aan de orde. Ik ben het met de rechter eens dat bij het formuleren van artikel 7:266 BW, niet is voorzien in de tijdelijke overeenkomsten ex artikel 7:271 BW. Het lijkt mij dan ook voldoende dat de mededeling conform de wet alleen aan de huurder gedaan moet worden en dat de echtgenoot niet in deze correspondentie berokken hoeft te worden. Dat is natuurlijk anders als deze echtgenoot ook contractspartij is.

Hielkema en Nederveen zijn in hun noot bij deze uitspraak (WR 2022/54) van mening dat  onder het begrip “huurder” begrepen zou kunnen worden de geregistreerd partner en de wettelijke medehuurder. Zij achten het wenselijk dat de echtgenoot of geregistreerd partner ieder een afzonderlijke aanzegging ontvangt. Ik vind dat gezien het bovenstaande ver gezocht. Aangezien hier verschillend over gedacht kan worden kan het geen kwaad voor de zekerheid toch afzonderlijke aanzeggingen te sturen aan de geregistreerd partner en/of de  wettelijk medehuurder.

Zij zijn van mening dat de verhuurder zowel de huurder als de partner (medehuurder) in het ontruimingskortgeding had dienen te betrekken. Zij achten het aannemelijk dat een deurwaarder zal weigeren het ontruimingsvonnis te executeren als deze op de hoogte raakt van de aanwezigheid van een wettelijk medehuurder die geen partij is geweest in de ontruimingsprocedure. Aangezien de wettelijke medehuurder een eigen titel tot gebruik van de woning heeft, zal de wettelijke medehuurder niet als “de zijnen en het zijnen” aangemerkt kunnen worden  en zal inderdaad ook jegens de wettelijke medehuurder een ontruimingstitel gehaald moeten worden.

Ad 2
Artikel 7:274 lid 1 sub b BW vermeldt dat de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts toe kan wijzen: indien de verhuurder zijn vordering baseert op een beding als omschreven in artikel 7:274 lid 2 BW, terwijl bovendien aan de eisen van dit artikel is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming van het gehuurde (huurbeëindiging in het kader van diplomatenclausule).

Ad 3
De artikelen 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW geven weer dat de verhuurder de huurovereenkomst op kan zeggen wegens “dringende redenen” als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort voor wie de woning is bedoeld. De reeds bestaande mogelijkheden voor het beëindigen van de huurovereenkomst wegens het behoren tot een doelgroep (woningen ten behoeve van ouderen, gehandicapten en studenten) worden in deze nieuwe regeling verwerkt.
De kern van de bepalingen is dus dat een huurovereenkomst eenvoudig beëindigd kan worden, mits de overeenkomst voldoet aan de door de wet gestelde eisen.

Deze regeling is bedoeld om de verhuurbaarheid voor kortere perioden te versoepelen. Door deze beperking in te bouwen is deze regeling voor verhuurders vaak niet zo aantrekkelijk: een verhuring voor een periode van twee jaar is wellicht te lang en een verhuring voor zes maanden is weer te kort. Er zal behoefte bestaan aan verlenging van deze huurperiode, waarbij de periode van twee jaar niet wordt overschreden. Verder heeft de wetgever juist bepaalde verhuringen verruimd, zoals de regeling van artikel 7:274 lid 2 BW waardoor verlenging van de overeengekomen huurperiode mogelijk is.  De verhuring op grond van  artikel 7:271 lid 1 BW verschilt van de verhuring op grond van artikel 7:274 lid 2 BW. De regeling van artikel 7:274 lid 2 BW gaat immers uit van een verhuring gedurende de afwezigheid van de (ver)huurder. Deze vorm van verhuring vindt daarom veelal plaats binnen de particuliere sferen.

De mededeling is vereist voor het beëindigen van de overeenkomst 
Na verstrijken van deze huurperiode van respectievelijk maximaal twee jaar en vijf jaar kan de overeenkomst automatisch worden beëindigd met dien verstande dat de verhuurder de huurder schriftelijk over het einde van de bepaalde periode dient te informeren (er hoeft dus niet opgezegd te worden conform de regels van artikel 7:271 lid 5 BW). Dit bericht moet niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken door de huurder worden ontvangen. Er staat niet voorgeschreven dat een dergelijke mededeling aangetekend dient te geschieden.

Toch is dit in het kader van het bewijsrecht wel aan te bevelen. Als de verhuurder immers niet kan bewijzen dat de mededeling tijdig is gedaan, dan zal de overeenkomst voor onbepaalde tijd worden voortgezet. Hiervan was ook sprake in de zaak die tot het vonnis in kortgeding van de rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 ) heeft geleid. De verhuurder had de mededeling per e-mail naar de huurder gestuurd. Dit is op zichzelf een geldige wijze van het doen van deze mededeling.  Een WhatsApp bericht voldoet aan het wettelijke vereiste van het schriftelijk informeren van de huurder. Dit  volgt uit het feit dat een dergelijk bericht kan worden gelezen en daarmee is te kwalificeren als (digitale) schriftelijke informatie. Blijkens de tekst van artikel 7:271 lid 1 BW worden er ook niet meer eisen aan gesteld (Rechtbank Overijssel, kantonzaken, locatie Enschede 8 januari 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:31, WR 2019/33, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl).

De mededeling moet de huurder dan echter wel hebben bereikt. De huurder betwistte echter de ontvangst van deze e-mail. Zij had aangevoerd dat deze wellicht in de map ongewenste e-mail terecht is gekomen, die automatisch wordt geleegd, zodat zij geen kennis heeft genomen van dit bericht. Om zijn werking te kunnen hebben dient de e-mail de huurder daadwerkelijk te hebben bereikt (artikel 3:37 BW). Dat had de huurder betwist en de verhuurder had geen feiten en omstandigheden aangedragen die de conclusie konden dragen dat de huurder de e-mail wel had ontvangen en de inhoud daarvan kende. Mogelijk zou hiervoor nadere bewijslevering nodig zijn, maar daarvoor was in dit kort geding geen ruimte. Dat betekende dat niet was komen vast te staan dat de huurder tijdig was geïnformeerd over het eindigen van de huurovereenkomst, zodat ontruiming op grond van het eindigen van de huurovereenkomst voorshands niet mogelijk was. De huurovereenkomst zou daarmee zonder nadere bewijslevering in een bodemprocedure voor onbepaalde tijd zijn verlengd. De huurder doet er daarom verstandig aan de mededeling altijd per aangetekende post te versturen. Het sturen van een e-mail met een leesbevestiging zal immers niet altijd het beoogde effect hebben als de huurder de e-mail van de verhuurder weggooit zonder deze te lezen. De rechtbank Amsterdam kon in haar kortgedingvonnis van 25 februari 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1195) de ontruiming niet toewijzen, omdat de verhuurder niet aan kon tonen dat een digitaal verstuurde aanzegging de huurder tijdig had bereikt. De verhuurder had een mededeling over de huurbeëindiging via Mailchimp gestuurd. In de overeenkomst stond ook vermeld dat alle berichten inzake het gehuurde naar het gehuurde gestuurd zouden worden. De huurder stelde echter geen eerdere berichten van de verhuurder te hebben ontvangen. Er stonden ook geen berichten in zijn inbox en in het overzicht van de Mailchimpberichten.  Het was hierbij niet duidelijk of de huurder deze berichten al dan niet had verwijderd. De rechter oordeelde echter dat nu de verhuurder zelf, ondanks het bepaalde over het postadres in de huurovereenkomst, ervoor kiest om louter digitaal met de huurders te communiceren, het risico neemt dat niet in kort geding kan worden vast gesteld dat een digitaal bericht de huurder ook daadwerkelijk heeft bereikt. De gevorderde ontruiming werd daarom afgewezen.

De termijn waarbinnen de mededeling gedaan moet worden
De termijn waarmee bij de mededeling rekening gehouden moet worden is dus een belangrijk onderdeel van deze overeenkomst. In artikel 7:271 lid 1 BW staat uitdrukkelijk vermeld dat de verhuurder de mededeling over huurbeëindiging niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken aan de huurder kenbaar maakt. De verhuurder heeft dus een periode van drie maanden spelingsruimte waarbinnen de mededeling gedaan dient te worden. Een te vroeg of een te late mededeling laat dan een overeenkomst  van onbepaalde tijd ontstaan. De kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, oordeel in een kortgedingvonnis van 10 januari 2018 (ECLI:NL:RBZWB:2018:332) dat  de redelijkheid als vervat in artikel 6:2 BW de verhuurder ook niet kon helpen om deze fout goed te breien. Artikel 6:2 lid 2 BW moet met de nodige terughoudendheid worden gebruikt. De kantonrechter is van oordeel dat niet snel mag worden  aangenomen dat een in de wet opgenomen voorschrift of vereiste, als hier aan de orde, geen toepassing vindt omdat toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

De huurder moet immers worden beschermd tegen overeenkomsten die telkens aansluitend voor een termijn van maximaal twee jaar worden gesloten, of de overeenkomsten die weliswaar voor kortere termijn worden gesloten.

Het sluiten van een verlengingsbeding is mogelijk 
De overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW kan een verlengingsbeding bevatten, inhoudende dat de huurder vóór het einde van de huurovereenkomst aanspraak kan maken op verlenging van de overeenkomst. Een dergelijk beding is niet nietig. Er staat nergens in de wet dat een dergelijk beding nietig is. Als een beding niet met nietigheid wordt bestraft, is er geen sprake van nietigheid. De verhuurder die een dergelijk beding in het huurcontract opneemt, realiseerde zich kennelijk niet dat door verlenging van de overeenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt gerealiseerd. Op het moment dat dit wel werd gerealiseerd was voor de verhuurder het kwaad al geschied en was er sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder probeerde dit rechtsgevolg te voorkomen en trachtte de rechter ervan te overtuigen dat er sprake was van een vernietigbaar beding. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in zijn arrest van 10 augustus 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1512) dat partijen kunnen overeenkomen dat de huurder een overeenkomst met een looptijd van twee jaar eenzijdig kan verlengen. Een dergelijke verlengingsmogelijkheid is niet nietig of vernietigbaar wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:271 BW. De verhuurder trachtte aanspraak te maken op de nietigheid van deze bepaling als genoemd in artikel 7:271 lid 7 BW.

Het hof besliste dat de eenzijdige verlengingsmogelijkheid voor de huurder die in artikel 7 van de huurovereenkomst is neergelegd niet in strijd is met artikel 7:271 lid 1 BW. Op grond van dit artikel is geen opzegging vereist voor kortdurende huurovereenkomsten met een looptijd van, in het geval van zelfstandige woonruimte, niet langer dan twee jaar. Dergelijke kortdurende huurovereenkomsten eindigen op grond van de tweede en derde volzin van artikel 7:271 lid 1 BW in samenhang met artikel 7:228 lid 1 BW wanneer de looptijd is verstreken zonder dat de huurder een beroep op huurbescherming kan doen, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de overeengekomen tijd, de huurder schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. Blijkens de parlementaire geschiedenis heeft de wetgever met deze regeling de doorstroming op de huurmarkt willen bevorderen door woningeigenaren die voorheen aarzelden om woonruimte te verhuren, omdat zij niet bij voorbaat willen vastzitten aan een huur voor onbepaalde tijd, te stimuleren om woonruimte tijdelijk te verhuren. Naar het oordeel van het hof heeft artikel 7:271 lid 1 BW niet tot doel om verhuurders en huurders te beperken in de mogelijkheid om overeen te komen dat de huurder het recht heeft om een huurovereenkomst die is aangegaan voor twee jaar, te verlengen. Artikel 7:271 lid 1, tweede volzin BW heeft betrekking op een overeenkomst aangegaan voor een looptijd van maximaal twee jaar (in het geval van zelfstandige woonruimte). In het onderhavige geval gaat het echter niet om een overeenkomst met een looptijd van twee jaar, maar om een overeenkomst met een looptijd van twee jaar met een verlengingsmogelijkheid voor de huurder. Een dergelijke overeenkomst eindigt niet door het verstrijken van de looptijd van twee jaar, als zij (tijdig) door de huurder wordt verlengd. Artikel 7:271 lid 1, tweede en derde volzin, verbiedt verhuurders en huurders niet om in die verlengingsmogelijkheid te voorzien. Dat staat niet in deze bepalingen en volgt ook niet uit de parlementaire geschiedenis. Een dergelijke afspraak is dus niet in strijd met artikel 7:271 BW en wordt niet getroffen door de nietigheidssanctie van artikel 7:271 lid 7 BW.

Dit lijkt mij een juiste beslissing. Er wordt immers niet afgeweken van de bepaling als vermeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Het is de bedoeling van deze bepaling om te voorkomen dat de verhuurder aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vastzit als deze bepaling wordt nagekomen. De verhuurder is zelf akkoord gegaan met het verlengingsbeding als genoemd in deze overeenkomst. Als de huurder deze verlenging niet had afgeroepen, dan was de overeenkomst geëindigd op basis van artikel 7:271 lid 1 BW.

De overeenkomst voor onbepaalde tijd zou volgens de wetgever nog het meest worden gesloten
Deze overeenkomsten hoeven niet met een bepaald doel te worden gesloten. Er wordt niet verwacht dat verhuurders er voor zullen kiezen hun woningen voortaan alleen nog voor korte tijd aan steeds verschillende huurders te verhuren. Voor vele professionele verhuurders zal het weinig aantrekkelijk zijn om zelfstandige woonruimte telkens voor ten hoogste twee jaar te verhuren en dan vervolgens maatregelen te moeten nemen om de beëindiging van de huur te effectueren om te voorkomen dat een huur voor onbepaalde tijd ontstaat. Met veel wisselende huurders zijn ook veel transactiebemiddelings- en mutatiekosten gepaard. De meeste verhuurders streven juist naar een enigszins bestendige huurrelatie met hun huurders (Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 17). De huurder kan de huurovereenkomst tussentijds opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Volgens artikel 7:271 lid 5 onder a BW is de opzegtermijn voor de huurder ‘gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden’. Deze bepaling is nog steeds van toepassing bij de tijdelijke overeenkomsten zoals hier bedoeld. De regels van opzegging voor de verhuurder zijn uitgeschakeld. De regels voor tussentijds opzegging door de huurder luiden nog hetzelfde als bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd. Dit blijkt duidelijk uit de redactie van artikel 7:271 lid 1 BW. Er is geen uitzondering gemaakt voor de tussentijdse opzegging door de huurder. De regel van artikel 7:271 lid 5a BW is dus voor deze vorm van verhuring ook van toepassing. Deze mogelijkheid van tussentijdse opzegging is bevestigd in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 29 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBNNE:2017:3261 ). In de casus die tot deze zaak heeft geleid waren partijen een huurovereenkomst tot zelfstandige woonruimte overeengekomen voor de huurperiode 1 oktober 2016 tot en met 31 maart 2017. Bij e-mailbericht van 26 september 2016 heeft de huurder aan de verhuurder te kennen gegeven af te zien van het huren van de woonruimte. De huurder had de verhuurder te kennen gegeven de huur voor de maand oktober 2016 te betalen en het verder daarbij te laten. De verhuurder gaf een dag later na ontvangst van de mail te kennen dat hij de huur over de gehele overeengekomen periode te ontvangen. De rechter bevestigt allereerst dat de huurder op grond van artikel 7:271 lid 1 BW het recht heeft de huur tussentijds te beëindigen. De opzegging in het e-mailbericht van 26 september 2016 door de huurder heeft te gelden als een rechtsgeldige opzegging. Daartoe wordt tevens overwogen dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het vormvoorschrift van de opzegging (bij exploot of bij aangetekende brief) in het belang van de rechtszekerheid is gesteld en dat niet uit de wetsgeschiedenis en de tekst van artikel 7:271 BW blijkt dat opzegging op een andere wijze nietig is. Wel moet de opzegging de geadresseerde daadwerkelijk hebben bereikt. Mede uit de reactie van de verhuurder op de opzegging blijkt dat de opzegging haar op deze datum heeft bereikt, hetgeen als zodanig ook niet wordt betwist door de verhuurder. De kantonrechter wees daarom met inachtneming van een termijn van één maand de huur van de maand oktober 2016 toe.
Het is niet de bedoeling dat partijen de tussentijdse opzegging ten behoeve van de huurder uitsluiten. De huidige regeling vermeldt abusievelijk geen nietigheid bij afwijking van dit beding. Minister Blok vermeldt in zijn Kamerbrief van 19 december 2016 ( Kamerbrief doorstroming Huurmarkt 19 december 2016) dat de wettelijke regeling wordt aangepast, waardoor de nietigheid bij afwijking van deze bepaling wordt vastgelegd. Als partijen hebben bedoeld niet een overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW te willen sluiten, maar een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule, dan zal dit uit de overeenkomst blijken.

Beperking voor woningcorporaties 

Om onder de regeling van het voorgestelde artikel 7:271 lid 1 BW te vallen moeten partijen in het kader van de verhuring van zelfstandige woonruimte door corporaties uitdrukkelijk de bedoeling hebben gehad om een overbruggingsperiode te creëren. De verhuring van het voorgestelde artikel 7:271 lid 1 BW door corporaties vindt doorgaans plaats als er woonruimte voor een korte periode in het kader van veel uiteenlopende situaties aan een huurder beschikbaar gesteld dient te worden. Er wordt gedacht aan werknemers zoals verpleegsters, agenten en kenniswerkers. Een dergelijke behoefte aan verhuring van woonruimte voor korte tijd is naar voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van de oplevering van hun koopwoning.

Het is nog van belang te vermelden dat op grond van artikel 11 b Huisvestingswet de huurder die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaat, zijn inschrijving behoudt om in aanmerking te komen voor een woonruimte.

Woningcorporaties mogen deze regeling immers niet zonder meer gebruiken om zelfstandige sociale woonruimte tijdelijk te verhuren (zie artikel 48 lid 1 van de Woningwet ). Woningcorporaties mogen zelfstandige sociale huurwoningen volgens artikel 7:271 lid 1 BW alleen tijdelijk verhuren aan een specifieke bij ministeriële regeling aan te wijzen groepen. Deze groep staat in (artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ) vermeld. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte, en
  • huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.
  • huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

Voor particuliere verhuurders is het dus niet verplicht zicht te houden aan verhuring van woonruimte op basis van artikel 7:271 lid 1 BW aan deze specifieke groepen. De wetgever gaat ervan uit dat tijdelijke verhuring voor particulieren niet zonder meer aantrekkelijk zal zijn wegens de kosten die mutaties in de bezetting met zich meebrengen. Een corporatie kan dus niet zonder meer van deze regeling gebruik maken. Dit geldt evenmin voor verhuring van onzelfstandige woonruimte. Uit het huurcontract moet deze bedoeling duidelijk tot uitdrukking zijn gebracht.

Verlenging leidt doorgans tot verkleuring naar de overeenkomst voor onbepaalde tijd

Het is niet verstandig om een huurder een tweede kans te geven onder verband van artikel 7:271 lid 1 BW voor dezelfde woning als waarin de huurder eerder heeft gewoond. Deze tweede overeenkomst zal dan immers aangemerkt kunnen worden als een overeenkomst voor onbepaalde tijd en niet als een overeenkomst voor bepaalde tijd (behoudens de in dit onderdeel genoemde uitzonderingen).

Een voorbeeld van een situatie dat een overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet deed zich voor in een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage,  kantonzaken, locatie Gouda, van 16 mei 2019 (ECLI:NL:RBDHA:2019:6712, WR 2019/144). Hierbij was door de verhuurder een ontbindingsprocedure gestart tegen de huurder een tekortkoming door de huurder. Tijdens de procedure werd door partijen overeenstemming bereikt over huurbeëindiging met gelijktijdig het sluiten van de overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW  in het kader van tweede kans overeenkomst. Terecht oordeelde de rechter dat de strekking van deze bepaling meebrengt dat het in beginsel niet mogelijk is om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd om te zetten in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die na verloop van deze bepaalde tijd of eindigt of voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.  Uit de parlementaire geschiedenis blijkt immers dat het de bedoeling van de wetgever was dat een huurder niet kon worden geconfronteerd met een opvolgende reeks aan tijdelijke contracten. Een tweede huurovereenkomst geldt alsdan aangegaan voor onbepaalde tijd.

De verhuurder had hier de rechter de eerste overeenkomst moeten laten ontbinden. De verhuurder had dan voorwaarden kunnen stellen aan niet ontruiming van de woning.  Na het ontbindingsvonnis kan de huurder dan worden gedoogd in de woning onder de voorwaarde dat zich binnen een bepaalde tijd zich niet eenzelfde vorm van overlast voordoet die tot het ontruimingsvonnis hebben geleid en dat de woning dan alsnog ontruimd wordt middels het verkregen ontruimingsvonnis als er binnen die voorgestelde periode toch overlast wordt veroorzaakt. De lopende betalingsverplichting wordt dan aangemerkt als een schadebedrag ter hoogte van de huur.  Er kan dan tevens worden afgesproken dat er na die bepaalde periode dan met elkaar besproken zal worden dat er een nieuwe overeenkomst gesloten kan worden. De huurder krijgt dan een voorwaardelijk recht op totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst nadat de voorwaarden waren vervuld waaronder deze betalingsregeling was gesloten.  Voor meer informatie verwijs ik naar het onderdeel: “Geen overeenkomst na voortzetting gebruik na ontbinding“.

Het wil dus niet zeggen dat een huurder die met betrekking tot woonruimte met de verhuurder een bepaalde duur is overeengekomen, de woning dient te verlaten na ommekomst van deze overeengekomen periode. De huurder komt in beginsel huurbescherming toe als de overeengekomen periode is verstreken en de huurder met toestemming van de verhuurder van het gehuurde gebruik kan blijven maken.

De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 2 maart 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:1351) beslist dat voortzetting van een huurovereenkomst ten aanzien van andere woonruimte beschouwd moet worden als voortzetting van de eerste overeenkomst. In eerste instantie huurden zij echter het beneden gedeelte van de woning (deel B), maar vanaf juli 2021 zijn zij het bovengedeelte (deel C) dat vrijwel gelijk is aan het beneden deel, gaan huren en hebben zij een tweede huurovereenkomst met de verhuurder gesloten. Deze huurovereenkomst is door de verhuurder niet rechtsgeldig opgezegd omdat de opzegging niet voldoet aan de eisen van artikel 7:271 lid 4 BW, aldus de huurders.

De verhuurder heeft niet betwist dat de huurders aanvankelijk op de benedenetage woonden en vervolgens naar boven zijn verhuisd. Volgens hem hebben partijen toen een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een andere ruimte zodat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW die eindigt op de overeengekomen einddatum als de verhuurder het einde tijdig heeft aangezegd. Die aanzegging heeft de verhuurder in zijn e-mail van 21 april 2022 gedaan.

De kantonrechter is van oordeel dat hoewel sprake is van een andere ruimte, de tweede huurovereenkomst moet worden beschouwd als een voortzetting van de eerste overeenkomst. Dat volgt ook uit de huurovereenkomst waarin staat dat “de huur en verhuur wordt verlengd”. De thans door huurders gehuurde ruimte is bovendien qua aard en omvang vrijwel gelijk aan de voorheen door hen gehuurde ruimte en bevindt zich in hetzelfde huis. Gesteld noch gebleken is dat de huurprijs bij de verhuizing is gewijzigd. Evenmin is gesteld of gebleken dat de verhuurder na de e-mail van 21 april 2022 (die strikt genomen niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen) enige actie heeft ondernomen om tot ontruiming van het gehuurde te komen, anders dan door in deze procedure een daartoe strekkende tegenvordering in te stellen. Onder deze omstandigheden moet ervan uit worden gegaan dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die alleen op de wijze zoals bepaald in artikel 7:271 lid 4 BW kan worden opgezegd, hetgeen niet is gebeurd. Het gevolg hiervan is dat de door de verhuurder gedane opzegging geen gevolg heeft en de huurovereenkomst dus niet op 22 juli 2022 is geëindigd. De door de verhuurder gevorderde verklaring voor recht dat de overeenkomst was geëindigd werd dan ook afgewezen.

Een soortgelijke uitspraak als die van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 2 maart 2023 wordt gegeven in andermaal een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 20 november 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:11428). Hier was sprake geweest van een verlenging van de eerste overeenkomst met een tweede overeenkomst voor bepaalde tijd en het sluiten van een soortgelijke overeenkomst met betrekking tot andere woonruimte in hetzelfde complex. De verhuurder wenste de huurovereenkomst te beëindiging. De rechter oordeelde dan ook dat de tweede overeenkomst met betrekking tot dezelfde ruimte als een voortzetting van de eerste moest worden beschouwd. Weliswaar hadden partijen een nieuwe overeenkomst gesloten, maar op grond van de wet is het niet mogelijk om na een contract voor bepaalde tijd weer een contract voor bepaalde tijd te sluiten, althans een dergelijke constructie is strijdig met de bescherming van de huurder die uit de wet voortvloeit. Na 1 juli 2022 is de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd gaan lopen.

Ten aanzien van de nieuwe overeenkomst op een andere adres, maar in hetzelfde complex merkte de rechter het volgende op: achtergrond van deze verhuizing was dat de verhuurder een groep Roemeense arbeidsmigranten bij elkaar op de eerste etage wilde huisvesten en daarom de huurder had verzocht enkele etages naar boven te gaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moest deze huurovereenkomst (de derde overeenkomst) worden beschouwd als een voortzetting van de al lopende huurovereenkomst (de tweede overeenkomst) tussen partijen. Dat de huur zag op een andere studio, leidde niet tot een ander oordeel: de beide studio’s waren qua ligging, omvang en inrichting immers vrijwel gelijk aan elkaar, met dien verstande dat ze op verschillende etages liggen. De huurovereenkomsten waren inhoudelijk ook (vrijwel) gelijk aan elkaar. De huurprijs was weliswaar verhoogd, maar de reeds betaalde borgsom was gelijk gebleven. Dat de verhuurder ook zelf inzag dat sprake was van een reeds verlengde huurovereenkomst volgde uit haar opmerking in de aanzeggingsbrief dat de huur niet nogmaals verlengd zou worden. Met haar opmerking dat als de huurder niet had ingestemd met de verhuizing, zij de huurovereenkomst met betrekking tot het adres gebaseerd op de eerste 2 overeenkomsten zou hebben opgezegd, ging de verhuurder eraan voorbij dat die overeenkomst (de tweede overeenkomst) als een verlenging van de eerste huurovereenkomst moest worden gezien en dus al voor onbepaalde tijd liep. Opzegging van die overeenkomst zonder inmenging van de rechter was dus niet mogelijk geweest. Over een vermeende huurachterstand op grond waarop de verhuurder de huurovereenkomst wenste te eindigen werd niet ingegaan, omdat de Huurcommissie zich al over de zaak heeft had gebogen en er naar alle waarschijnlijkheid een splitsing van de huurprijs zou worden uitgesproken én een huurkorting verleend zou worden wegens gebreken aan het gehuurde. Aangezien de Huurcommissie eerder met deze zaak bezig was, kon de kantonrechter hier verder geen oordeel over geven.

Uitzonderingen op het verkleuren van de overeenkomst ex artikel 7:271 BW

Door de uitbreiding van de mogelijkheden om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd te kunnen sluiten (denk aan de mogelijkheid de overeenkomst voor een huurperiode van maximaal twee jaar ex artikel 7:271 lid 1 BW  moet de huurder bedacht zijn dat het soms mogelijk is de bepaalde periode te verlengen, zonder dat hem huurbescherming toekomt. De verhuurder dient er bedacht op te zijn dat er een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat als uit het huurcontract niet afdoende blijkt dat partijen uitdrukkelijk een overeenkomst voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld voor maximaal twee jaar) zijn overeengekomen. Zie voor de Spoedwet in verband met de coronacrisis het hoofdstuk: “Coronacrisis en huurovereenkomsten“. Deze Spoedwet is in november 2020 komen te vervallen.  Het amendement van het lid Koershuis maakt mogelijk om de tijdelijke overeenkomsten als genoemd in artikel 7:271 lid 1 BW te verlengen tot uiterlijk 1 juli 2021.  Deze regeling was noodzakelijk, omdat op de Wet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten geen beroep meer gedaan kon worden.  Deze regeling is nu vastgelegd in de Wijzigingswet Burgerlijk Wetboek 7, enz. (tijdelijke huurkorting). Zie voor hierover in verband met de coronacrisis het hoofdstuk: “Coronacrisis en huurovereenkomsten“. Buiten de coronasituatie is verlenging van deze overeenkomsten in beginsel niet toegestaan. Er is een wet in de maak, die verlenging van deze overeenkomst tot maximaal een periode van drie jaar (dus de oorspronkelijke twee jaar plus één jaar) mogelijk maakt zonder dat er een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. Deze regeling heeft nu (juni 2021) nog geen wettelijke status.

Er zijn huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte die door verhuurders voor bepaalde tijd van één jaar worden gesloten, waarbij nog eens staat vermeld dat deze huurovereenkomst voor bepaalde periode voor maximaal een jaar, verlengd kan worden tot maximaal twee jaar. De achterliggende gedachte zal kunnen zijn dat deze tijdelijke verhuring voor slechts één jaar nodig is, met de mogelijkheid tot verlenging van maximaal nog één jaar als dit noodzakelijk is. De redactie van artikel 7:271 lid 1 BW stond aanvankelijk verlenging van een aanvankelijk overeengekomen huurperiode van één jaar tot een periode van twee jaar niet toe, zonder dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat na de eerste verlenging. In dit hoofdstuk wordt hier verder op ingegaan. Let op de uitzonderingen in verband met de coronacrisis en de nieuwe regeling die het in de toekomst (het is nu juni 2021) mogelijk maakt om deze huurovereenkomst te verlengen naar een periode van maximaal drie jaar.

Achtergrond van de regeling van artikel 7:271 BW

In de Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 16, wordt verwezen naar de regeling van het sluiten van tijdelijk huurovereenkomsten, die in artikel 7:301 lid 1 BW is opgenomen. Ik begrijp deze verwijzing naar de regeling die voor bedrijfsruimte geldt in verband met de verhuring voor een korte tijd niet, gezien het uiteindelijke resultaat van deze regeling. De regeling van artikel 7:271 lid 1 BW wijkt immers zo zeer af van de regeling ex artikel 7:301 BW, dat deze verwijzing alleen voor verwarring leidt. Ik werd zelf in eerste instantie ook op het verkeerde been gezet voor wat betreft de interpretatie van deze regeling. De verwijzing naar de regeling van bedrijfsruimte suggereert dat verlenging van de overeenkomst mogelijk is (als er bijvoorbeeld eerst een huurperiode van één jaar is overeengekomen) tot de periode van maximaal twee jaar voor bijvoorbeeld zelfstandige woonruimte. Dat is echter niet het geval. Ik werk dit hieronder verder uit. De enige gelijkenis tussen bedrijfsmatige verhuring en verhuring van woonruimte is dat het mogelijk is voor korte periode ruimte te verhuren, waarbij huurbescherming ten behoeve van de huurder is uitgeschakeld. Verder houdt de gelijkenis wel op. Ik geef hierbij een vergelijking met de mogelijkheid tot de tijdelijke (proef)verhuring van bedrijfsruimte om te doorgronden dat beide verhuring geheel van elkaar verschillen. Dit komt met name tot uitdrukking in het kader van de overeengekomen huurperiode en al dan niet bestaande mogelijkheid om de oorspronkelijke huurperiode in het kader van deze bestaande regeling te verlengen. Ik bespreek eerst de verschillen los van de overeengekomen huurperiode en spits mijn betoog daarna toe op de verlenging van de overeengekomen huurperiode met betrekking tot woonruimte.

Deze regeling die voor de verhuring van bedrijfsruimte geldt in het kader van verhuring voor een korte periode is onder meer van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt. Uit het contract moet uitdrukkelijk de bedoeling blijken dat deze overeenkomst slechts voor een korte periode wordt gesloten. Als dit niet uit het contract blijkt, dan is in beginsel een huurperiode van twee maal vijf jaar overeengekomen. Het is dus mogelijk dat partijen bij bedrijfsruimte aan een huurperiode van vijf jaar gebonden zijn als zij een huurperiode van één jaar overeenkomen zonder dat zij de regeling van artikel 7:301 BW voor ogen hebben gehad. Dan geldt immers de hoofdregel van artikel 7:292 BW. Gedurende de periode dat artikel 7:301 BW van toepassing is, zijn de regels van artikel 7:290 BW e.v. niet van toepassing. De regels over huuropzegging worden bijvoorbeeld buiten toepassing verklaard.
Bij toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW zijn niet alle regels ten gunste van de verhuurder uitgeschakeld. Zo is huurprijsbescherming voor sociale huurders bijvoorbeeld wél van toepassing. Andere beschermende regels die voor (sociale) huurders van woonruimte gelden zijn ook van toepassing behalve natuurlijk de bescherming tegen de huurbeëindiging ex artikel 7:274 BW, waarbij er sprake moet zijn van de toepasselijkheid van bepaalde opzeggingsgronden. De huurder die betrokken is bij een huurovereenkomst van naar aard korte duur geniet geen huurbescherming, maar omdat de afdeling 5 van Boek 7 BW in het kader van deze verhuring niet geheel is uitgeschakeld, zoals wél het geval is bij de verhuring ex artikel 7:232 lid 2 BW, is de huurprijsbescherming wél van toepassing. In de toelichting bij dit artikel wordt juist verwezen naar artikel 7:232 lid 2 BW en de onwenselijke gevolgen voor de huurder wegens de onzekere positie van deze huurder wegens uitschakeling van de gehele afdeling 5 van Boek 7 BW. Artikel 7:301 lid 1 BW heeft echter veel gelijkenis met de verhuring op grond van artikel 7:232 lid 2 BW (verhuring naar aard van korte duur), met dien verstande dat partijen bij verhuurde bedrijfsruimte de huurprijs aan kunnen laten passen ex artikel 7:303 BW als de huurperiode conform artikel 7:301 lid 2 BW is verlengd. Dat is zelfs bij woonruimte ten behoeve van de verhuurder niet mogelijk. De huurder heeft ex artikel 7:249 BW de mogelijkheid de huurprijs door de Huurcommissie de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De verhuurder moet er dus ook op bedacht zijn een niet te lage huurprijs te vragen voor deze woonruimte als de kans bestaat dat de huurperiode wordt verlengd. Bedacht dient dus te worden dat artikel 7:271 lid 1 BW de huurder dus meer bescherming geeft dan de huurder die partij is van de overeenkomst van naar aard korte duur.

Voor bedrijfsruimte geldt bovendien nog de mogelijkheid om de wettelijke regeling die staat vermeld in de artikelen 7:291 BW tot en met 7:300 BW gedeeltelijk buiten toepassing te verklaren middels een verzoekschrift tot de rechter bij verlenging van de overeenkomst met een huurperiode langer dan twee jaren. Deze mogelijkheid bestaat voor bedrijfsruimte op grond van artikel 7:291 lid 2 BW. Deze regeling is niet voor woonruimte overgenomen.

Zoals gezegd is deze regeling naar kennelijk naar voorbeeld van de verhuur van bedrijfsruimte opgesteld, doch deze regeling voor woonruimte wijkt zoveel van die van bedrijfsruimte af, dat deze regelingen niet met elkaar zijn te vergelijken. Voor bedrijfsruimte geldt dat partijen binnen de genoemde duur van twee jaren aanvullende overeenkomsten met aanvullende huurperioden kunnen sluiten zonder dat de wettelijke regeling voor bedrijfsruimte van toepassing wordt, mits het gebruik in totaal de duur van twee jaar niet overschrijdt . Met andere woorden: partijen die bij de overeenkomst van bij bedrijfsruimte zijn betrokken zijn bevoegd aanvullende overeenkomsten te sluiten waarbij de oorspronkelijke overeengekomen periode die minder dan twee jaar beloopt, kan worden aangevuld met een aanvullende huurperiode tot maximaal twee jaar. Deze regeling vermeldt expliciet dat partijen de normale wettelijke regeling uitgeschakeld kunnen laten als de overeenkomst, of de aanvullend gesloten overeenkomsten een huurperiode van twee jaar niet overschrijdt (Zie Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 (MvT), p. 16). De belangrijkste passage uit deze regeling luidt als volgt: “Men moet echter niet aan de regeling kunnen ontkomen door telkens overeenkomsten voor korte duur te sluiten. Het tweede lid doet daarom de overeenkomst nadat 2 jaren verstreken zijn, onder de dwingendrechtelijke regeling vallen, ook al zou opnieuw een korte duur zijn overeengekomen. (…).”
De letterlijke tekst van artikel 7:301 lid 2 luidt als volgt: Indien het gebruik , aangevangen krachtens een overeenkomst als bedoeld in lid 1, langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden, doch voor vijf jaar (…).
Op grond van deze regeling is het dus bij bedrijfsruimte mogelijk om de oorspronkelijke overeengekomen termijn van bijvoorbeeld zes maanden een paar maal met zes maanden te verlengen zolang deze bij elkaar opgetelde overeengekomen huurperioden de termijn van twee jaar maar niet overschrijdt.

Verkleuring van de overeenkomst na naar onbepaalde tijd, tenzij… 

Voor woonruimte is het in ieder geval niet mogelijk nieuwe aansluitende overeenkomsten te sluiten voor een bepaalde huurperiode vallende binnen de periode van twee jaren, behoudens de mogelijkheid als verwoord in de Wijzigingswet Burgerlijk Wetboek 7, enz. (tijdelijke huurkorting) en na het aannemen van de wet die verlenging van de overeenkomst tot maximaal drie jaar mogelijk maakt. Behoudens deze uitzonderingen is verlenging van deze overeenkomsten niet mogelijk. In de laatste zin van artikel 7:271 lid 1 BW staat immers duidelijk dat het niet mogelijk is nieuwe huurovereenkomsten te sluiten, ook als de totale duur van de huurperiode de twee jaar niet overschrijdt. Het sluiten van een nieuwe overeenkomst wordt immers opgevat als verlenging voor onbepaalde tijd van deze overeenkomst.

De afwijkende regeling als genoemd in artikel 1a van de Wijzigingswet Burgerlijk Wetboek 7 enz, heeft vermoedelijk niet enorme praktische betekenis. Deze wet is op 1 april 2021 van kracht geworden en geldt tot 1 juli 2021, tenzij deze regeling wordt verlengd. Verder moet deze regeling aan speciale voorwaarden voldoen. Ik licht deze voorwaarden er nog even uit:

  • In afwijking van artikel 271, eerste lid, tweede, derde en vijfde zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kan de duur van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 271, eerste lid, tweede zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek op schriftelijk verzoek van de huurder worden verlengd met een of meer maanden doch niet tot een later datum dan 1 juli 2021.
  • Het verzoek wordt gedaan niet later dan een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt dan wel indien de verhuurder de huurder vóór de datum van inwerkingtreding van dit artikel schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt, niet later dan een week na de datum van inwerkingtreding van dit artikel.

Het sluiten van een verlengingsbeding opgenomen in het huurcontract in het kader van de verhuring van woonruimte is ook niet mogelijk. Door een verlengingsbeding aan te gaan kunnen partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat er eerst een huurperiode van bijvoorbeeld één jaar wordt gesloten en dat zonder opzegging van deze overeenkomst deze termijn verlengd zal kunnen worden met een periode van nog eens maximaal één jaar. Voor bedrijfsruimte is dit wél mogelijk, zolang de huurtermijn maar beperkt blijft onder de huurperiode van twee jaar. Voor de overeenkomst die op grond van artikel 7:301 lid 1 BW wordt gesloten geldt immers gedurende de proefperiode van twee jaren dat de huurovereenkomst conform de hoofdregel van artikel 7:228 BW zal kunnen eindigen als partijen geen opzegging zijn overeengekomen. Het is logisch dat partijen daarna nog een overeenkomst kunnen sluiten, die onder de regeling van artikel 7:301 BW valt als de totale huurperiode de termijn van twee jaren maar niet overschrijdt. De hoofdregel van artikel 7:228 BW is immers op de verhuring van artikel 7:301 BW van toepassing en is van regelend recht. Volgens artikel 7:228 BW eindigt een overeenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten zonder dat een opzegging is vereist. Artikel 7:228 BW is van regelend recht. Voor woonruimte en winkelbedrijfsruimte wordt door de wet van deze hoofdregel afgeweken. Partijen kunnen overeenkomen dat een opzegging is vereist voor de overeenkomst die voor bepaalde tijd zijn aangegaan. Dit gebeurt standaard in de ROZ-overeenkomsten voor bijvoorbeeld kantoorruimte. Een opzegging wordt doorgaans overeengekomen als partijen een verlengingsbeding zijn overeengekomen. Als partijen een verlengingsbeding zijn overeengekomen, dan is het immers noodzakelijk om een opzegging in te bouwen. De huurder zou immers zonder de overeenkomst op te kunnen zeggen na het verstrijken van de eerste overeengekomen termijn aan de volgende termijn gebonden zijn. Dat is niet de bedoeling, want partijen willen gedurende de huurperiode kunnen beslissen de huurperiode conform de overeengekomen verlenging voort te zetten, of te beëindigen.

Na deze zijsprong kom ik terug bij de regeling van artikel 7:271 BW. Artikel 7:271 lid 1 BW hinkt op twee gedachten, waardoor de regeling slecht leesbaar wordt. Enerzijds wordt opgemerkt dat artikel 7:228 BW onverkort van toepassing is, doch anderzijds staat in artikel 7:271 lid BW een zodanige afwijkende regeling dat er van de hoofdregel als genoemd in artikel 7:228 BW weinig overblijft. Immers in artikel 7:228 BW staat geen opzegging en/of een noodzakelijke mededeling opgenomen om de huurovereenkomst te laten eindigen. Daarnaast geldt voor kantoorruimte waarop de regels van artikel 7:228 BW in beginsel in het geval er een verlengingsbeding is overeengekomen de hoofdregel dat bij verlenging van de overeenkomst met een bepaalde termijn, de overeenkomst gedurende deze verlenging ook als een huurovereenkomst voor bepaalde periode geldt.

Artikel 7:271 lid 1 BW wijzigt deze regeling als genoemd in artikel 7:228 BW drastisch. Allereerst moet de mededeling worden gedaan om de overeenkomst te laten eindigen. Verder kan er geen verlengingsbeding in deze overeenkomst worden opgenomen. De wet steekt hier immers een stokje voor. De mededeling tegen het einde van de huurperiode is immers verplich