Laatst bijgewerkt op 2023-08-23 om 21:59:35

Het gebeurt regelmatig dat er een huurovereenkomst voor onbebouwde grond wordt gesloten waarop een benzinestation door een exploitant wordt gezet. De kwalificatie van deze overeenkomst is duidelijk: hier is sprake van onbebouwde grond. Dat zal niet tot veel discussie leiden. De discussie ontstaat doorgaans als partijen na afloop van een bepaalde termijn nieuwe afspraken maken. Als er dan geen opstalrecht is gevestigd ten aanzien van de door de exploitant geplaatste opstal, zal de gedachte kunnen zijn dat door het maken van nieuwe afspraken een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen. Daarbij zal zich de vraag kunnen voordoen of bij beëindiging van de oude overeenkomst de geplaatste opstallen door natrekking eigendom van de verhuurder zijn geworden en of de aanvullende overeenkomst als een overeenkomst gekwalificeerd kan worden waarop de regeling van 7:290 BW van toepassing is.
De wijzigingen van een aantal bepalingen in het huurcontract maakt echter niet dat er een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen. Voor een antwoord op de vraag of er een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen is bepalend of partijen hebben bedoeld een bestaande overeenkomst voort te zetten, of een nieuwe overeenkomst tot stand te brengen (zie onder meer HR 24 december 1993, NJ 1994/215, en HR 13 juli 2012,  ECLI:NL:HR:2012:BW7172). Deze uitleg vindt plaats aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Dit betreft een feitelijke afweging die van geval tot geval kan verschillen.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 30 juli 2019 ( ECLI:NL:GHARL:2019:6237) over een soortgelijk geval moeten beslissen. In deze zaak was onbebouwde grond verhuurd waarop door een exploitant opstal was geplaatst. Na het overeenkomen van aanvullende voorwaarden is het de vaag of er een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen, of dat partijen een bestaande overeenkomst hebben aangevuld. Deze vraag was van belang voor de verhuurder, omdat na opzegging van de overeenkomst door de verhuurder de huurder het gehuurde zou moeten ontruimen als er nog steeds sprake is van onbebouwde grond, terwijl dat anders kan liggen als de overeenkomst van kleur zou zijn verschoten naar 7:290 BW-Bedrijfsruimte.

Het hof overwoog dat de overeenkomst over onbebouwde grond met recht en verplichting om daarop een tankstation te vestigen,  bij nadere vastlegging niet van karakter was veranderd en niet een huurovereenkomst voor ‘290-bedrijfsruimte’ is geworden. Dit betekent volgens het hof dat de overeenkomst na ommekomst van de bepaalde termijn van rechtswege is geëindigd en de vordering tot ontruiming alsnog toewijsbaar is.

Partijen hadden tweemaal wijzigingen aangebracht. De overeenkomst was in 1972 gesloten en de eerste wijzigingen hadden in 1991 plaatsgevonden. De tweede wijziging had in 2011 plaatsgevonden. Het hof overwoog daartoe ten aanzien van de wijziging in 1991 als volgt: partijen hebben niet beoogd een nieuwe overeenkomst aan te gaan. Daarvoor is redengevend dat de omschrijving van het gehuurde in die overeenkomst (een perceel grond waarop een verkooppunt voor motorbrandstoffen is gerealiseerd) in feite een herhaling is van de omschrijving die was opgenomen in de overeenkomst van 1972 (grond met het recht een daarop te bouwen benzinestation te exploiteren), zij het dat in de latere overeenkomst die omschrijving is aangepast vanwege de inmiddels gerealiseerde oprichting van het in 1972 beoogde tankstation. Aan het slot van de overeenkomst van december 1991, boven de handtekeningen, hebben partijen ook uitdrukkelijk verwoord dat het voorgaande contract de basis is geweest voor de overeenkomst van december 1991 en dat het de bedoeling van partijen is de komende twintig jaren op dezelfde voet voort te gaan als in de voorbije twintig jaren. Dit wijst duidelijk op een voortzetting van een bestaande huurrelatie, terwijl gesteld noch gebleken is wat er ter plaatse feitelijk is gewijzigd ten opzichte van de in 1972 beoogde en vervolgens gerealiseerde situatie.

Over de tweede overeenkomst in 2011 merkt het hof het volgende op. Dat de huurprijs in de tweede overeenkomst (aanmerkelijk) is verhoogd ten opzichte van de huurprijs in de eerste overeenkomst en dat in 1991 aan de huurprijs ook een omzetafhankelijk deel is toegevoegd, legt tegen de achtergrond van het voorgaande onvoldoende gewicht in de schaal om toch van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst te spreken. Die huurprijsverhoging kan ook een andere reden hebben gehad dan het wijzigen van het karakter van de huurovereenkomst, namelijk van huur van een perceel grond naar huur van 290-bedrijfsruimte. Ook het gegeven dat het benzinestation door natrekking eigendom van [appellante] als eigenaar van de grond zou zijn geworden, legt onvoldoende gewicht in de schaal. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat in artikel 2 van de overeenkomst van 1991 een verplichting voor huurster is opgenomen om ‘het gehuurde te (doen) gebruiken’ (als verkooppunt voor motorbrandstoffen (zie HR 16 juni 1995, NJ 1995/705) als ook voor het gegeven dat aan de huurovereenkomst als bijlage een situatietekening is gehecht waarbij op het perceel grond een opstal is ingetekend. Voor al deze aspecten geldt dat deze op zichzelf genomen niet noodzakelijkerwijs duiden op een genoemde karakterwijziging terwijl aanvullende feiten of omstandigheden waaruit een dergelijke partijbedoeling niettemin zou kunnen blijken, niet gesteld zijn. In de considerans van de overeenkomst van december 2011 wordt verwezen naar de al sinds 1972 bestaande huurrelatie, daarbij wordt de in de overeenkomst van 1991 opgenomen omschrijving van het gehuurde (perceel grond waarop een verkooppunt voor motorbrandstoffen is gerealiseerd) woordelijk herhaald en wordt vermeld dat partijen over de huurprijs en over de periode van verhuur in onderhandeling zijn getreden en hun afspraken daarover schriftelijk willen vastleggen. Een en ander wijst erop dat het huurregime, een wijziging daarvan daaronder begrepen, niet (expliciet) tussen partijen is besproken. Andere feiten en omstandigheden betreffende de totstandkoming van de overeenkomst van december 2011 die in een andere richting wijzen, zijn gesteld noch gebleken. Gelet op alle hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden kan niet tot de slotsom worden gekomen dat partijen hebben bedoeld met de overeenkomst van 30 december 2011 een nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst te sluiten, die, in afwijking van de voorgaande overeenkomsten, als doel had het ter beschikking stellen van een gebouwde onroerende zaak met als kenmerk ‘middenstandsbedrijfsruimte’ waarop het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zou zijn.

De rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, heeft in haar beschikking van 18 oktober 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:9417) beslist dat gehuurde onbebouwde grond waarop door een huurder recreatiewoningen waren geplaatst niet was gewijzigd in onbebouwde grond met een recht van opstal.

Verzoekers hadden een verzoek gedaan tot ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW en vroegen de kantonrechter hen niet-ontvankelijk te verklaren in dit verzoek omdat (primair) sprake is van een door verjaring verkregen opstalrecht dan wel huur van een standplaats, of (subsidiair) de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. 

De huurders kregen ongelijk. Zij hadden niet aannemelijk gemaakt bezitter te zijn van een opstalrecht, zodat van een verkrijging door verjaring geen sprake kan zijn. Voor een beroep op een opstalrecht op grond van verjaring moer er sprake zijn van een opstalrecht.  Daarvan was geen sprake. Er was sprake van een huurrecht van onbebouwde grond, waarop huurders gebouwen hadden geplaatst. De titel van gebruik was huur van grond en die kwalificatie kan een huurder niet eenzijdig wijzigen in een zakelijk recht van opstal. Als de huurder bij het einde van de overeenkomst de opstallen niet verwijdert wordt het natrekkingsrecht geactiveerd op grond waarvan de verhuurder eigenaar van de opstallen wordt. Tijdens de huurperiode was het natrekking recht dat latent aanwezig was nog niet geactiveerd, zodat de huurder tot het  einde van de huurovereenkomst ex artikel 7:216 lid 2 BW als houder van de grond en de opstallen bevoegd waren de beschikking over het opstal veilig te stellen door het opstal van het gehuurde te verplaatsen. 

Verder kon de verhuurde grond niet gekwalificeerd worden als standplaats in huurrechtelijke zin, omdat op de kavel geen publiekrechtelijke woonwagenbestemming rust. De huur betrof ook geen gebouwde onroerende zaak, zodat de huurders geen aanspraak konden maken op wettelijke ontruimingsbescherming. Het gaat om huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met betrekking tot percelen grond.

Gelet op al het voorgaande geldt voor de opzegging van de huurovereenkomsten tussen partijen de algemene regeling van artikel 7:228 BW. Deze regeling maakt een onderscheid tussen huurovereenkomsten voor bepaalde en onbepaalde tijd. Een huur die is aangegaan voor bepaalde tijd, eindigt wanneer die tijd is verstreken. Een huur voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.

De kantonrechter zag ook geen aanleiding om de opzegtermijn, die inmiddels feitelijk met een jaar was verlengd, nog verder te verlengen. Wel werd aan de huurders nog een termijn van een maand gegund om de gehuurde percelen te ontruimen.