Laatst bijgewerkt op 2023-12-30 om 18:12:41

Het is mogelijk dat partijen gedurende de lopende huurperiode overeenstemming bereiken over wijziging van het gehuurde, waarbij tevens een wijziging van de huurprijs wordt overeengekomen. Het is dan mogelijk dat er tussen partijen een nieuwe huurprijs is overeengekomen, die gekoppeld is aan een nieuwe huurperiode. Als dat het geval is dan zal de huurprijs gedurende de overeengekomen periode niet aangepast kunnen worden. Partijen moeten zich bedenken dat de afgesproken huurprijs dan niet kan worden gewijzigd gedurende deze periode. Dat zou bij een overeengekomen periode van tien jaar bij partijen tot verrassing kunnen leiden. De huurprijs staat dan op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW vast voor die overeengekomen periode. Deze situatie deed zich voor in een zaak die tot een vonnis van 23 augustus 2017 van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2017:6377) heeft geleid. Hierbij waren partijen een wijziging aan het gehuurde overeengekomen, waarbij volgens de rechter een nieuwe huurprijs was overeengekomen. In dit vonnis is niet uitdrukkelijk verwezen naar de regeling van artikel 7:303 lid 1 sub a BW, doch daar zal dit vonnis wel op zijn gebaseerd. Het gaat mij hier met name om de constatering dat de gewijzigde huurprijs binnen de overeengekomen periode niet aangepast zou kunnen worden. De vraag of de huurprijs al dan niet is gewijzigd is, is een andere vraag. Ik vind dat de rechter de Haviltexnorm wel erg oprekt om een wijziging van de huurprijs te rechtvaardigen. Ik vind dat het ook mogelijk zou zijn geweest om geen wijziging van de huurprijs uit de afspraken te herleiden. Als vastgesteld zou zijn dat partijen wél een nieuwe huurperiode zouden zijn overeengekomen, zonder hier een gewijzigde huurprijs aan te koppelen, dan zou wijziging van de huurprijs wel mogelijk zijn geweest. Partijen mogen immers eenmaal wijziging van de huurprijs plaats laten vinden ten aanzien van de huurperiode volgend op de eerste huurperiode. Zouden partijen een lopende huurperiode hebben opengebroken en een wijziging van het gehuurde en de huurprijs zijn overeengekomen zonder daaraan een nieuwe huurperiode te koppelen, dan zou deze huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 1 sub b BW na vijf jaar herzien kunnen worden.

Zouden partijen een lopende huurperiode hebben opengebroken en een wijziging van het gehuurde en de huurprijs zijn overeengekomen zonder daaraan een nieuwe huurperiode te koppelen, dan zou deze huurprijs op grond van artikel 7:303 lid 1 sub b BW na vijf jaar herzien kunnen worden.

Een ander voorbeeld van discussie over de mogelijkheid van wijziging van de huurprijs staat in het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland-Nederland van 29 maart 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:1745 ). Huurder en verhuurder waren oorspronkelijk in oktober 2002 een huurovereenkomst overeengekomen voor circa 1.695 m² op de begane grond en circa 239 m² op de eerste verdieping. De huurder heeft met ingang van 1 januari 2014 extra bedrijfsruimte gehuurd ter grootte van circa 198 m². De afspraken voor uitsluitend de uitbreiding zijn vastgelegd in een allonge op de huurovereenkomst, waarvoor een huurprijs van € 41.350 per jaar was overeengekomen. Voor het overige bleven de bepalingen in de vigerende huurovereenkomst onverkort van kracht. De vigerende huurovereenkomst en deze allonge vormden één geheel. In de loop van 2014 had de huurder aan de verhuurder medegedeeld dat aanspraak werd gemaakt op een huuraanpassing overeenkomstig artikel 7:303 BW van het oorspronkelijk gehuurde. De verhuurder had zich op het standpunt gesteld dat een huuraanpassing niet eerder dan op 1 januari 2019 mogelijk is.

De huurder betwiste dat op 1 januari 2014 de huurprijs was gewijzigd. Volgens de huurder waren de afspraken die partijen hebben gemaakt, bezien in hun samenhang en de omstandigheden waaronder zij tot stand zijn gekomen, niet gericht op een vaststelling van de huurprijs ten aanzien van het “Oorspronkelijk Gehuurde”, maar slechts gericht op vaststelling van de huurprijs voor de “Uitbreiding”, terwijl in het licht van een huurprijsherziening de aanpassing bovendien slechts van geringe betekenis was, zodat het onredelijk zou zijn om niettemin haar recht op huurprijsherziening gedurende vijf jaar te blokkeren.

Volgens de rechter diende vastgesteld te worden dat op basis van daarover tussen partijen bereikte (en in de allonge vastgelegde) overeenstemming, de jaarlijkse huurprijs (buiten de reguliere indexering om) per 1 januari 2014 was verhoogd. Dat die verhoging alleen een bedrag aan extra huur betrof voor de “Uitbreiding” van het winkeloppervlak, zodat met die verhoging partijen (dus) niet een algehele herziening van de huurprijs voor ogen stond, doet daar niet aan af. Daar kwam nog bij dat partijen ervoor hadden gekozen nadere afspraken te maken bij een allonge en niet bij een afzonderlijke huurovereenkomst, terwijl ook de “Uitbreiding” door de verbouwing niet langer als afzonderlijke ruimte kon worden beschouwd. De allonge vormde een integraal onderdeel van de huurovereenkomst van het “Oorspronkelijk Gehuurde” nu daarin met zoveel woorden was vermeld dat de vigerende huurovereenkomst en de allonge één geheel vormden. Daarbij kwam dat de verhuurder bij de uitvoering van de tussen partijen gemaakte afspraken, zonder protest van de huurder, steeds de huur van het “Oorspronkelijk Gehuurde” en de “Uitbreiding” gezamenlijk in een factuur factureerde, hetgeen impliceerde dat ook partijen kennelijk van één huurprijs voor het totaal waren uitgegaan, terwijl ook de looptijd van de huur van de “Uitbreiding” was aangepast aan die van het “Oorspronkelijk Gehuurde”.

De huuraanpassing kon dan volgens de rechter ook niet los worden gezien van de “eigenlijke huurverhouding”. Daarbij was van belang dat de onderhavige nadere vaststelling naar het oordeel van de kantonrechter niet van verwaarloosbare betekenis was, mede in aanmerking genomen dat die vaststelling deel uitmaakte van afspraken die partijen met elkaar hadden gemaakt over de realisering van een (tamelijk ingrijpende) uitbreiding van het gehuurde met 198 m² en de verdeling van de kosten daarvan, terwijl ook de hoogte van de huur voor de “Uitbreiding” in relatie tot de huurprijs van het “Oorspronkelijk Gehuurde” eveneens niet van verwaarloosbare betekenis was.
De kantonrechter was van oordeel dat partijen gedurende een periode van vijf jaar, te rekenen vanaf de ingangsdatum van de allonge, niet vrij waren om huurprijsvaststelling te vorderen ex artikel 7:303 BW.
De kantonrechter suggereert dat het anders had kunnen liggen als er een afzonderlijke overeenkomst opgesteld zou zijn en als er afzonderlijke facturen gestuurd zouden zijn. Dat dit niet zo is, volgt uit de daaropvolgende overweging dat tevens in aanmerking genomen moest worden dat het gaat om realisering van een (tamelijk ingrijpende) uitbreiding van het gehuurde. Deze uitbreiding kan niet los worden gezien van de gehuurde bedrijfsruimte, waardoor gemaakte afspraken ook effect hebben op de reeds bestaande overeenkomst. Ook als er een afzonderlijke huurovereenkomst zou zijn gesloten en afzonderlijke facturen gestuurd zouden zijn, dan zou dit naar mijn mening niet kunnen verhinderen dat deze overeenkomst voor wat betreft de huurprijsaanpassing als één geheel aangemerkt moet worden.

De huurder ging in hoger beroep tegen deze uitspraak. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 28 mei 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:4588) dat de huurder wel aanspraak kon maken op wijziging van de huurprijs. Het hof formuleerde de kern van het geschil als volgt: “De kern van het geschil is of de tussen partijen in 2014 gemaakte afspraken, (…)  (mede) een nadere vaststelling van de huurprijs van het oorspronkelijk gehuurde inhouden als hiervoor bedoeld”. De huurder stelde zich op het standpunt dat partijen met het sluiten van de allonge geen afspraken hebben gemaakt over de huurprijs van het oorspronkelijk gehuurde, zodat de huurprijs van het oorspronkelijk gehuurde voor herziening in aanmerking komt en de huurder ontvankelijk verklaard dient te worden in haar vordering.

Het hof overwoog dat vast staat dat in de allonge uitsluitend een afzonderlijke huurprijs voor de uitbreiding is overeengekomen. In de allonge is geen enkele verwijzing naar of enig verband met de huurprijs voor het oorspronkelijk gehuurde vermeld. Verder overwoog het hof dat tussen partijen niet in geschil is dat de huurprijs van het oorspronkelijk gehuurde tijdens de onderhandelingen over de uitbreiding in het geheel niet aan de orde is geweest. Daarbij komt dat ook uit het samenstel van de in 2014 gemaakte afspraken niet valt af te leiden dat partijen de huurprijs bewust op hetzelfde niveau hebben gelaten of dat zij, anderszins, zich niet ertoe beperkt hebben een huurprijs voor de uitbreiding overeen te komen. Ook is relevant dat beide partijen professionele commerciële partijen zijn die, met juridische bijstand, uitgebreid over de uitbreiding en de allonge hebben onderhandeld.

Voorts overwoog het hof dat uit de omstandigheden dat het oorspronkelijk gehuurde en de uitbreiding fysiek en juridisch samen één geheel zijn gaan vormen, de huurprijs voor het oorspronkelijk gehuurde en de uitbreiding gezamenlijk wordt gefactureerd en de huurder ondanks de mogelijkheid daartoe huuraanpassing van het oorspronkelijk gehuurde tijdens de onderhandelingen over de uitbreiding niet aan de orde heeft gesteld en een gebrek aan het dak van de uitbreiding zelf heeft aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde, niet worden afgeleid dat partijen een nieuwe huurprijs voor het oorspronkelijk gehuurde hebben vastgesteld.

De consequentie van een en ander is weliswaar dat er verschillende momenten kunnen zijn waarop de huurprijs van het oorspronkelijk gehuurde en de huurprijs van de uitbreiding overeenkomstig artikel 7:303 BW kunnen worden getoetst, maar nu afzonderlijke waardering in dit geval mogelijk blijkt is dat niet onoverkomelijk. Bovendien zal op enig moment de huurprijs (de oorspronkelijke huurprijs en extra huurprijs voor de uitbreiding) weer op hetzelfde moment kunnen worden aangepast, mits dan wel voor beide tenminste vijf jaar vanaf de laatste huurvaststelling is verstreken.

Partijen realiseren zich dus het effect van deze overeengekomen wijziging met de daarbij behorende gewijzigde huurprijs vaak niet. Het effect kan zeer nadelig voor een partij zijn als de huurprijs zich voor wijziging leende tegen het einde van een overeengekomen periode (artikel 7:303 lid 1 sub a BW), of tegen het einde van een periode van vijf jaar nadat de laatste huurprijswijziging zich heeft voorgedaan (artikel 7:303 lid sub b BW). Als partijen in het kader van de wijzigingen een contractueel verlengingsbeding zijn overeengekomen, dan valt de regeling onder artikel 7:303 lid 1 sub a BW. De huurprijs die dan wordt overeengekomen, zal gedurende de overeengekomen huurperiode niet aangepast kunnen worden, omdat partijen over deze periode al een huurprijsaanpassing overeen zijn gekomen. Als partijen bijvoorbeeld een verlengingsperiode van tien jaar zijn overeengekomen, dan geldt de huurprijswijziging voor die periode. De huurprijs kan dan niet worden herzien gedurende deze overeengekomen periode. De regel dat de huurprijs na vijf jaar na de laatste wijziging kan worden herzien geldt in dit voorbeeld niet, omdat er niet sprake is van een bepaling die onder artikel 7:303 lid 1 sub b BW kan worden gebracht. Door de overeengekomen bepaalde termijn valt deze regeling onder artikel 7:303 lid 1 sub a BW. Mr. A. Bergers-Kemp komt tot hetzelfde oordeel in zijn artikel “Art. 7:303 BW en bijzondere huurprijsbedingen”, TvHB, nr. 1 februari 2022, pagina 12.

Als de regeling onder artikel 7:303 lid 1 sub b BW zou vallen, dan zou er binnen de periode van vijf jaar nadat de wijziging is ingegaan geen wijziging van de huurprijs mogelijk zijn op grond van laatstgenoemde regeling. Ik wijs er nogmaals op dat artikel 7:303 lid 1 sub b BW van toepassing is als de huurovereenkomst wel voor bepaalde tijd geldt, maar niet op grond van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Voorbeelden hiervan zijn de wettelijke termijn van artikel 7:292 lid 1 BW, de verlenging van de huurperiode na de overeengekomen huurperiode als bedoeld in artikel 7:301 lid 2 BW. Ik geef hieronder een casus weer om de juridische positie van partijen te verduidelijken.

Casus
In een hypothetische situatie is tussen huurder en verhuurder een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 10 jaar met betrekking tot bedrijfsruimte ter grootte van circa 1600 m². De huurprijs per maand beloopt een bedrag van circa € 27000. De huurperiode loopt van 15 januari 2005 tot en met 14 januari 2015. Daarna wordt de huurperiode telkens verlengd voor een periode van nog 5 jaar. Partijen zijn evenwel op 1 mei 2013 een wijziging in het huurcontract overeengekomen. De huurder huurt een extra opslagruimte bij het gehuurde van circa 90 m². De extra huurprijs ten behoeve van deze extra ruimte beloopt een bedrag van circa € 5500 per maand.

Vraagstelling
De vraag die hier centraal staat is of partijen op 15 januari 2015 een wijziging van de huurprijs kunnen bewerkstelligen. Als de tussen partijen overeengekomen wijziging van verwaarloosbare betekenis geacht moet worden, dan is wijziging van de huurprijs op 15 januari 2015 mogelijk. Als dat niet het geval is, dan is wijziging van de huurprijs niet mogelijk. De eerst mogelijke wijziging van de huurprijs kan dan volgens artikel 7:303 lid sub b BW plaatsvinden op 1 mei 2018. Als immers niet is gesproken voor welke periode deze huurprijs zou hebben te gelden, zou er ter