Laatst bijgewerkt op 2022-01-05 om 22:47:50

De tenaamstelling van het contract is niet bepalend voor de kwalificatie van een huurovereenkomst. Als er boven het huurcontract staat vermeld dat er sprake is van een overeenkomst kantoorruimte, dan is het regime van kantoorruimte niet van toepassing als het gehuurde winkelbedrijfsruimte blijkt te zijn. Het regime van winkelbedrijfsruimte is dan op deze situatie van toepassing. De rechtbank Amsterdam heeft in een vonnis op 18 mei 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:2478) beslist dat de voorwaarden van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte van toepassing zijn op een artikel 7:230a BW-overeenkomst nu partijen deze bepalingen op deze overeenkomst van toepassing hebben verklaard. Het gebeurt regelmatig dat partijen een verkeerd contract uit de kast hebben geplukt, waardoor artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte wordt verhuurd onder de voorwaarden van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. Toepassing van artikel 7:230a BW-bepalingen op een artikel 7:290 BW-huurovereenkomst gebeurt ook regelmatig. Partijen stellen vaak een huurcontract op zonder zich te verdiepen in het huurregime waaronder het gehuurde valt gezien de activiteit, die in het gehuurde wordt uitgeoefend. Deze fout blijft dan niet zonder consequenties. Voor artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte is de indeplaatsstelling bijvoorbeeld niet geregeld. Als een artikel 7:290 BW-contract op deze relatie is toegepast, dan is het goed mogelijk dat de huurder van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte gebruik kan maken van de mogelijkheid om de rechter een machtiging te vragen een ander in zijn plaats te stellen zoals in artikel 7:307 BW staat verwoord. Het huurregime wordt daardoor niet gewijzigd. Partijen hebben dan alleen de bepalingen van een ander regime van toepassing verklaard. Partijen hadden immers ook zelf deze bepalingen kunnen formuleren, waarmee ze de huurbescherming van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte uit zouden breiden. Dat er een setje algemene bepalingen van het ROZ-model is gebruikt maakt geen verschil. Partijen zullen in ieder geval niet de bedoeling hebben gehad het huurregime te wijzigen. Als dat de bedoeling zou zijn geweest, dan zou dit duidelijk overeengekomen moeten zijn. Je kunt immers niet zonder bedoelingen van huurregime wisselen. Partijen kunnen wel zonder erbij na te denken bepaalde voorwaarden op de overeenkomst van toepassing verklaren; wat op schrift staat en is ondertekend wordt doorgaans als tussen elkaar overeengekomen beschouwd. Een beroep op dwaling is natuurlijk altijd mogelijk. Een dergelijk beroep lijkt mij niet veel kans te hebben als er duidelijke omschreven bepalingen zijn geaccepteerd. Daar is immers niet veel onduidelijkheid aan, waarop een partij dwaling kan baseren.

In deze procedure was er sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot een zalencentrum waarop de voorwaarden van artikel 7:290 BW van toepassing waren verklaard. De verhuurder verklaarde dat de regeling van artikel 7:290 BW e.v. niet van toepassing was, omdat een zalencentrum artikel 7:230 BW-bedrijfsruimte betreft. De rechter oordeelde als volgt: “Ook als wordt aangenomen dat een zalencentrum geen voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte betreft en als artikel 7:230a BW ruimte moet worden gekwalificeerd, geldt nog steeds dat in de overeenkomst uitdrukkelijk bepalingen zijn opgenomen conform het (semi)dwingende huurregime van artikel 7:290 BW zoals het vereiste van een opzegging bij exploot of aangetekende brief. Nu verder het model huurovereenkomst is gebruikt zoals ook volgt uit de kop van de huurovereenkomst, is door partijen uitdrukkelijk en zonder enig voorbehoud gekozen voor het van toepassing verklaren van het huurbeschermingsregime. Dat staat partijen bij huur van een ruimte ex artikel 7:230a BW vrij en staat dus los van de vraag of er sprake is van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte of artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Dit betekent dat de opzeggingsbrief van 26 april 2019, nu met deze opzegging door de huurder niet is ingestemd, niet leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst”.

Hier werd de regeling van artikel 7:296 BW op deze overeenkomst van toepassing verklaard nu daarnaar werd verwezen in de bepalingen die bij de overeenkomst waren gevoegd. Hier is dus niet sprake van wijziging van het huurregime, maar het van toepassing verklaren van de regels van een ander huurregime op een artikel 7:230a BW-overeenkomst. Dit kan zeer nadelig voor de verhuurder zijn. Ik zie dit in de praktijk heel vaak verkeerd gaan. Als een makelaar bijvoorbeeld ten behoeve van zijn opdrachtgever een verkeerd model huurcontract heeft gebruikt, kan er sprake zijn van een beroepsfout. De makelaar kan daarvoor dan aansprakelijk worden gesteld door zijn opdrachtgever. Denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid van huurbeëindiging. Als de verhuurder rekent op de mogelijkheden van huurbescherming waarbij de huur eindigt door een opzegging en een ontruimingsaanzegging ex artikel 7:230a lid 1 BW, dan is het toch een behoorlijke domper als de huurder beroep kan doen op de bescherming van artikel 7:296 BW als zijn makelaar de onjuiste bepalingen van toepassing heeft verklaard, waardoor deze huurde meer huurbescherming geniet dan de bedoeling is.

De aanduiding van een huurcontract dekt dus niet altijd de lading. Zo kan er boven een huurcontract “huurovereenkomst woonruimte” staan, doch als het contract niet voldoet aan de vereisten van een huurovereenkomst (woonruimte), dan is het huurregime niet op deze situatie van toepassing. Een dergelijk situatie werd behandeld door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van  3 september 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3230).  In deze kwestie kwam het hof tot de conclusie dat er sprake was een beheerovereenkomst en niet van een huurovereenkomst.

In deze situatie was een woning verhuurd en hadden partijen een huurovereenkomst woonruimte uit de lade getrokken. Partijen waren onder meer overeengekomen dat de partij aan wie de woning in gebruik was gegeven deze woning mocht verhuren en beheren gedurende 12 maanden. Deze gebruiker heeft de woning vervolgens kamersgewijs verhuurd aan derden.  In de huurovereenkomsten van de kamerhuurders is in artikel 3.1 vermeld dat zonder opzegging de huurovereenkomst stilzwijgend doorloopt. De aanduiding van de Verhuurder/Eigenaar en de artikelen 9 (over het beheer door gebruiker) en 13 (over de machtiging aan gebruiker  tot verhuur en beheer) waren in deze contracten ongewijzigd overgenomen. Deze kamerhuurovereenkomsten zijn door gebruiker  ondertekend als “Beheerder” met een handtekening en een paraaf alsmede een stempel van deze gebruiker. Op een gegeven moment werd de overeenkomst opgezegd en beriep de gebruiker zich op huurbescherming. In eerste aanleg heeft de eigenaar zich nog op het standpunt gesteld dat de gebruiker te kort schoot in de verplichtingen uit de beheerovereenkomst doordat de gebruiker had nagelaten de kamerhuurovereenkomsten tijdig op te zeggen. In eerste aanleg vond de kantonrechter de stelling dat er sprake zou zijn van een beheerovereenkomst onvoldoende onderbouwd en wees een vordering op deze grond af. In hoger beroep baseerde de eigenaar zich primair op de stelling dat er sprake was van een beheerovereenkomst.  De eigenaar baseerde de beëindiging allereerst op de opzegging en subsidiair op ontbinding van de overeenkomst wegens tekortschieten in de nakoming daarvan.

Volgens het hof voldeed de overeenkomst weliswaar aan de voorwaarde om als huurovereenkomst aangemerkt te worden. Echter is het volgens het hof uit het enkele feit dat de overeenkomst voldoet aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, nog niet voldoende voor een kwalificatie als huurovereenkomst. Beslissend is immers of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt, aldus de Hoge Raad in het zogenoemde Timeshare-arrest van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673).

Volgens het hof was het blijkens de tekst van de overeenkomst met de eigenaar kennelijk de bedoeling een overeenkomst met een minimale duur zonder tussentijdse opzegmogelijkheid, maar ook met grote vrijheid van beëindiging, en zonder automatische verlenging aan het einde van de contractuele duur te sluiten. Deze combinatie van wensen is door middel van een huurovereenkomst lastig te verwezenlijken, maar levert met een beheerovereenkomst geen enkel probleem op.

Het hof redeneert als volgt. In de overeenkomst die partijen hebben gesloten, is de gebruiker niet alleen als huurder maar ook als beheerder genoemd. Naar normaal taalgebruik is de beheerder degene die in opdracht van de verhuurder de dagelijkse uitvoering van de huurovereenkomst regelt en als zodanig voor de huurder als aanspreekpunt fungeert. De vermelding van de gebruiker als beheerder vormt dan ook een sterke aanwijzing dat de overeenkomst minst genomen ook trekken heeft van een beheerovereenkomst. De gebruiker kan immers niet voor zichzelf als aanspreekpunt fungeren. Verder heeft de gebruiker erkend dat hij op zich heeft genomen bepaald onderhoud te verrichten dat “normaal” voor rekening van de eigenaar als verhuurder zou komen. Aangezien een dergelijke afwijking van de wettelijke verdeling van onderhoudsverplichtingen in een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte nietig is, is ook dit een aanwijzing dat partijen niet een huurovereenkomst maar een beheerovereenkomst op het oog hebben gehad. Voorts is in artikel 13 van de overeenkomst door de eigenaar met zoveel woorden aan de gebruiker toestemming verleend de woning te verhuren en te beheren. Uit de feiten kan voorzichtig worden afgeleid dat de gebruiker de huurpenningen mocht incasseren namens de eigenaar en deze inkomsten onder aftrek van de met de eigenaar bedongen vergoeding naar de eigenaar doorsluisde. Uit het arrest blijkt niet letterlijk dat dit het geval was.

Ook hier weer de vermelding van beheer, waaruit moet worden afgeleid dat het, zoals de eigenaar heeft gesteld, inderdaad de bedoeling van partijen is geweest dat de gebruiker als beheerder zou gaan optreden en in dat kader ook huurovereenkomsten zou afsluiten. In de praktijk heeft de gebruiker zich ook niet als een huurder, maar als een beheerder gedragen. In de door hem afgesloten kamerhuurovereenkomsten heeft hij zichzelf niet als verhuurder, maar uitsluitend als beheerder vermeld. Verder zou de eigenaar de kamerhuurders ook als huurders hebben aangeduid en zou de gebruiker ervan uit zijn gegaan dat de kamerhuurders net als hijzelf een rechtstreekse relatie met de eigenaar hadden. Het hof komt aldus tot oordeel dat er tussen de kamerbewoners en de eigenaar een huurrelatie is ontstaan.  Het hof kwalificeerde de overeenkomst evenmin als een gemengde overeenkomst ex artikel 6:215 BW. 

Het onderwerp gemengde overeenkomsten behandel ik uitgebreid in het onderdeel “Gemengde overeenkomsten“.  Ik beschrijf in dit hoofdstuk dat het in sommige situaties mogelijk is om verschillende huurregimes naast elkaar van toepassing te laten zijn,  terwijl dit in andere situaties soms niet mogelijk is. Als het niet mogelijk is dat er verschillende huurregimes naast elkaar bestaan, dan zal het huurregime dat het meest bepalend is, de rechtsverhouding in het geheel beheersen.   

In dit soort situaties kan het kwartje ook naar de andere vallen. Er had hier ook geredeneerd kunnen worden of de beheerder voldoende volmacht had om namens de verhuurder huurovereenkomsten af te sluiten. Uit het arrest maak ik niet zonder meer op dat er een volmacht ex artikel 3:61 BW aanwezig was. Uit de weergegeven feiten blijkt niet dat deze volmacht aanwezig was. Verder is niet duidelijk of de huurders erop mochten vertrouwen dat de gebruiker deze huurders van onzelfstandige woonruimte middels een toereikende volmacht aan de eigenaar kon binden. Nu dit zeker geen uitgemaakte zaak is, staat het de eigenaar vrij om tegen de huurders van woonruimte een ontruimingsprocedure te voeren op grond van het bewonen van de woonruimte zonder recht of titel.

Het effect voor de huurder van onzelfstandige woonruimte is verschillend als er sprake zou zijn van onderhuur of wanneer deze huurder rechtstreeks een relatie met de eigenaar aangaat. In het hoofdstuk “De positie van de onderhuurder” ga ik hier nader op in. Het komt er kort gezegd op neer dat de huurder van onzelfstandige woonruimte geen huurbescherming toekomt. De kamerhuurder die rechtstreeks een relatie met de eigenaar aangaat komt wel huurbescherming toe. Als de eigenaar de huurovereenkomst door opzegging wenst te beëindigen, dan zal dit volgens artikel 274 BW plaats dienen te vinden. De huurder van onzelfstandige woonruimte had ook rechtstreeks met de beheerder een overeenkomst kunnen sluiten. De beheerder zou dan als middellijk vertegenwoordiger zijn opgetreden (zie hierover het onderdeel “Is de beheerder of de verhuurder procespartij?“).  Als de relatie tussen de eigenaar en de beheerder dan afloopt, dan genieten de huurders van onzelfstandige woonruimte geen huurbescherming. Dit kan anders zijn als dit een constructie tussen partijen betreft om niet aan huurders vast te zitten. De dwingend rechtelijke regels over huurbescherming kunnen een door de verhuurder opgezette constructie doorkruisen om huurbescherming te voorkomen. Een voorbeeld hiervan wordt gegeven door het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH7356). In deze situatie was woonruimte verhuurd en was een gebruiksrecht verleend ten aanzien van de zolderverdieping. Op de zolder was doucheruimte gelegen. De verhuurder was de mening toegedaan dat het gebruiksrecht van de zolder opgezegd kon worden, omdat dit naar de mening van de verhuurder buiten het huurrecht zou vallen. Het hof was van oordeel dat het gebruiksrecht geen huur was en daarom beëindigd kon worden. De Hoge Raad neemt in rechtsoverweging 3.7.2 de volgende overweging tot uitgangspunt van haar beslissing. Voor de beantwoording van de vraag of het gebruik van de bewuste zolderruimte onderdeel uitmaakt van de gehuurde woonruimte, moet worden onderzocht hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het verhuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop dit gebruik in de overeenkomst is omschreven of gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof was kennelijk alleen van de letterlijke omschrijving van de huurovereenkomst uitgegaan en had daarmee volgens de Hoge Raad een onjuiste maatstaf toegepast. Volgens de Hoge Raad was het arrest van het hof niet voldoende gemotiveerd door de reeds bij de aanvang van de huur op de zolder aanwezige doucheruimte niet mee te rekenen tot het genot van de woonruimte dat de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verplicht is aan de huurder te verschaffen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een douchegelegenheid in het algemeen een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het te verschaffen genot van woonruimte, terwijl het hof onverklaard heeft gelaten waarom dit recht van gebruik in de overeenkomst is afgezonderd van de huur van de woning en in dat geval zonder tegenprestatie wordt verschaft, waardoor de mogelijkheid is opengebleven dat dit louter is geschied om het recht van gebruik van de halve zolder aan de voor bescherming van de huur van woonruimte geschreven dwingendrechtelijke regels te onttrekken. De Hoge Raad prikt door de constructie heen en beschouwt het afgegeven gebruiksrecht dus wel als verhuurde ruimte.

In de zaak die voor de rechtbank Midden-Nederland speelde, werd in het kader van het belang van de huurder in het vonnis van deze rechtbank van 10 augustus 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:4511 juist gekozen voor het huurregime van artikel 7:230a BW. De rechter was daarom van oordeel dat de strekking van de bedoeling van de uitspraak van het Zonshofje-arrest ertoe diende te leiden dat de regeling van artikel 7:230a BW van toepassing is. Volgens dit regime leidt het overlijden van een huurder ex artikel 7:229 BW niet tot huurbeëindiging. Er moet immers bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van het Zonshofje-arrest van kleur verschiet, in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels van woonruimte van toepassing zijn, gekeken worden of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. Ik heb deze uitspraak uitgebreid behandeld in het onderdeel “Huurovereenkomst van korte duur“.  Uit deze uitspraken kan dus worden herleid dat als het huurrecht van de huurder van (onzelfstandige) woonruimte door een bepaalde door de verhuurder opgezette constructie in gedrang komt, met het doel om de huurder huurbescherming te ontnemen, de beschermende regeling van het huurrecht voor woonruimte overheerst.

Hiervan kan sprake zijn als er een bedrijf bij de verhuring is betrokken, dat geen commerciële activiteiten in het kader van beheer van verhuring heeft.  Verder dient er sprake te zijn van een partij die niet zelf gebruik van het gehuurde maakt, maar slechts het gehuurde gebruikt voor wederverhuur van het gehuurde.  Ook als de opzegging door de eigenaar wegens misbruik van bevoegdheid (zie artikel 3:13 BW) of wegens redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, kan de opzegging van de onzelfstandige woonruimte worden verhinderd.