Laatst bijgewerkt op 2023-02-19 om 12:52:53
In verband met huurverhoging van sociale woonruimte gelden de volgende basisbeginselen. In beginsel zijn partijen vrij om de door hen gewenste incidentele of periodieke aanpassing van de huurprijs overeen te komen. Volgens artikel 7:265 BW kan echter niet van de bepalingen van Boek 7, titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2 BW (de artikelen 7:246 BW tot en met 7:265 BW) worden afgeweken. Deze bepaling is van dwingend recht . Volgens artikel 7:247 BW zijn de meeste artikelen die verhoging van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen, alsmede de artikelen die betrekking hebben op berekening van de servicekosten, niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Deze artikelen kunnen wegens het dwingendrechtelijke karakter door partijen ook niet in onderlinge overeenstemming van toepassing worden verklaard.
Als partijen ten aanzien van een geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd hebben verklaard om over geschillen in verband met de huurprijs of met de eindafrekening servicekosten een oordeel te geven, dan bindt deze afspraak partijen niet, omdat van deze artikelen niet in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. Beide partijen kunnen hier belang bij hebben. De verhuurder hoeft voor een huurverhoging niet naar de kantonrechter en kan op goedkope en eenvoudige wijze een huurverhoging aannemelijk maken en de huurder heeft zekerheid dat de huurverhoging niet buitensporig is als de Huurcommissie de huurverhoging positief beoordeelt. Dit geldt uiteraard slechts als partijen tot overeenstemming komen, want het advies is niet bindend.
In het huurrecht is vaak geregeld dat partijen wél wel zijn bevoegd in het voordeel van de huurder van wettelijke bepalingen af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval op grond van de artikel 7:242 BW en 7:291 BW. De wetgever heeft het in het kader van de regels betreffende de huurprijs en de servicekosten niet wenselijk geacht dat partijen bij overeenkomsten van geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd kunnen verklaren om hier en bindend oordeel over te geven. De kantonrechter is daarom altijd de bevoegde instantie waarnaar partijen zich dienen te wenden die zijn betrokken bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte. Partijen kunnen bij niet-geliberaliseerde woonruimte evenmin van de wettelijke regeling afwijken. Partijen kunnen in het huurcontract wel een soortgelijke bepaling opnemen. Dat betreft dan een huurverhogingsbeding. Een dergelijk beding mag men voor geliberaliseerde woonruimte wel overeenkomen, behoudens de huidige beperkingen in het kader van de verhoging van huurprijzen geliberaliseerde woonruimte als genoemd in de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. (Zie hierover meer informatie in het onderdeel: Maximering jaarlijkse huurverhoging geliberaliseerde woonruimte.
De vraag of een woning geliberaliseerd of niet geliberaliseerd is hangt af van de hoogte van de huurprijs, die maandelijks wordt betaald. Als de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst hoger luidt dan de liberalisatiegrens, dan is er sprake van een geliberaliseerde woning. Deze regeling geldt tevens altijd voor onzelfstandige woonruimte en standplaatsen ongeacht de hoogte van de huurprijs.
Uitgangspunt van deze regeling is het doorvoeren van extra huurverhoging ten laste van huurders van sociale woonruimte ter bevordering van doorstroming naar woonruimte die beter past bij het inkomen van de huurder. De regering is van mening dat er huurders met te hoge inkomens zijn die gebruik maken van sociale woonruimte. De regering heeft daarom als uitgangspunt dat er een hogere huurverhoging doorgevoerd kan worden naarmate het inkomen van de huurder ook hoger is.
De regering bevordert dat goedkopere huurwoningen weer een lagere huurprijs krijgen indien zij worden toegewezen aan huishoudens met een lager inkomen. Dit uitgangspunt wordt gedeeltelijk losgelaten voor huurovereenkomsten die tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 zijn gesloten. De huurprijsliberalisatie geldt immers niet voor huurovereenkomsten die die tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen, waarop de interim-huurliberalisatiemaatregel van toepassing was.
Onder deze interim-maatregel, van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994, zijn de zelfstandige woningen geliberaliseerd die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond en waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs was overeengekomen, die uitsteeg boven de huurliberalisatiegrens. Dit geldt ook voor woonruimte verbouwde bergingen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (Ktr. Amsterdam 26 augustus 1997, WR 1999, 4.).
Voor al eerder gerealiseerde woonruimte, die ook al eerder is verhuurd, geldt dat deze woonruimte onder het regime van niet-geliberaliseerde woonruimte valt ook als de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.
Woonruimte met een huurprijs onder de liberalisatiegrens valt altijd onder het regime van niet-geliberaliseerde woonruimte.
De huurprijs van woonruimte is BTW vrijgesteld.