Onredelijk verkregen voordeel in verband met huurkwesties

In artikel 7:264 BW staat onder meer dat een beding in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte nietig is, voor zover daarbij ten behoeve van één der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.
Zo kunnen partijen overeenkomen dat er over de waarborgsom geen rente wordt vergoed. Dit is volgens een uitspraak van de Hoge Raad van 16 december 1998, NJ 1989 (Dela/Looren De Jong) geen beding dat ten behoeve van de verhuurder een onredelijk voordeel oplevert. Dit kan anders zijn als de waarborgsom meer beloopt dan een maximale som van twee of drie maal de maandhuur voor woonruimte. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 4 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490) dat een waarborgsom van vier maal de maandhuur een onredelijk beding opleverde. In dit geval kostte een bedrag van vier maal de maandhuur de huurder een bedrag van circa € 5.000. Over dit bedrag was de verhuurder geen rente verschuldigd. De rechtbank achtte dit daarom een beding dat niet redelijk was in de zin van artikel 7:264 BW. De door de verhuurder gestelde omstandigheid dat zij extra zekerheid wenste te hebben, omdat de inkomsten van de huurder onzeker waren, maakte dit niet anders. Het beding werd daarom nietig geacht, waarbij de nietigheid alleen het bedrag betrof dat boven de twee maanden huur uitsteeg.

Soms mag de waarborgsom hoger zijn dan drie maanden huur. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als de verhuurder een woning verhuurt aan een huurder met een slecht betalingsgedrag. Voor bedrijfsruimte geldt geen beperking aan de hoogte van de waarborgsom. Voor bedrijfsruimte is een waarborgsom van zes maanden huur een veel voorkomend beding.

Een vordering op basis van artikel 7:264 BW  heeft een andere grondslag dan een vordering op basis van artikel 7:417 lid 4 BW.  In een zaak die diende voor de rechtbank Midden-Nederland, waarvan door deze rechtbank vonnis werd gewezen op 13 november 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:6459) was dit onderscheid van belang. In deze zaak werd de handelwijze van een verhuurder, verder te noemen verhuurmakelaar BV, besproken die bemiddelingskosten in rekening bracht en tevens optrad voor de verhuurder. De huurders stelden dat de makelaar (een inmiddels opgeheven BV) en haar bestuurders zich hadden schuldig gemaakt aan onrechtmatig handelen wegens oneerlijke handelspraktijken.  Die oneerlijke handelspraktijk bestond er volgens de huurders uit dat verhuurmakelaar BV  structureel artikel 7:417 lid 4 BW heeft overtreden door bemiddelingskosten van hen te vorderen, terwijl tevens de belangen van de verhuurder is gediend. Daarnaast heeft Verhuurmakelaar BV en haar bestuursleden structureel onredelijk voordeel genoten (ex artikel 7:264 BW), doordat tegenover de bemiddelingskosten geen of slechts een verwaarloosbare tegenprestatie stond. Volgens de huurders hebben de verhuurmakelaar BV en haar bestuursleden zich schuldig gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken in de zin van artikel 6:193a lid 1 sub b BW. De makelaar had zich beroepen op verjaring en rechtsverwerking van de vorderingen.

De kantonrechter was van oordeel dat de verjaringstermijn voor het inroepen van de vernietiging van de overeenkomst op grond van artikel 7:417 jo 3:40 lid 2 jo 3:52 lid 1 sub d BW, 3 jaren is en inmiddels was verstreken. De ingang was daarom afgesloten. De vordering van de huurders was echter mede gebaseerd op artikel 7:264 BW. Indien die grondslag slaagt, is sprake van een nietige overeenkomst op grond waarvan wegens onverschuldigde betaling een vordering kan worden ingesteld. Een dergelijke vordering verjaart op grond van artikel 3:309 BW na vijf jaar. Er was nog periode van vijf jaar na opeisbaarheid verstreken. De vorderingen waren nog niet verjaard. Er was evenmin sprake van rechtsverwerking. Er waren geen omstandigheden aangevoerd waaruit zou blijken dat de huurders uitdrukkelijk afstand hadden gedaan van hun vordering. Een tijd stilzitten is daartoe onvoldoende.

Uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, 2015/16, 34207, nr. 5, pagina 3 en 4) volgt dat, wanneer in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW wordt gehandeld, sprake is van onredelijk voordeel (“Indien op grond van artikel 7:417 lid 4 vaststaat dat de huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten verschuldigd is, staat daarmee ook vast dat dergelijke kosten volgens artikel 7:264 “een niet redelijk voordeel” opleveren, dat niet ten laste van de huurder kan worden gebracht. In zoverre vullen de artikelen 7:417 lid 4 en 7:264 elkaar dus aan.”). voor de goede orde merk ik op dat overtreding van artikel 7:264 BW niet altijd overtreding van artikel 7:417 BW oplevert.  Het onredelijk voordeel als bedoeld  in artikel 7:264 BW kan meer omvatten dan het overtreden van artikel 7:417 BW.

Het verweer dat er door de Makelaar BV niet was opgetreden namens de verhuurder werd als onwaarachtig gepasseerd. een flink aantal werkzaamheden werden geacht meer in het belang van de verhuurder dan de huurder te zijn verricht (zie r.o 4.9). De huurovereenkomsten konden niet zonder inmenging van de bemiddelaar tot stand komen. Dit betekent dat de door de huurders aan de verhuurmakelaar B.V. betaalde eenmalige vergoedingen voor contract- en administratiekosten moeten worden aangemerkt als loon voor bemiddeling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Hoewel partijen daarover debat hebben gevoerd, doet niet ter zake of de makelaar B.V. nu wel of geen vergoeding voor de bemiddeling heeft ontvangen van de verhuurder (zie Hoge Raad 16 oktober 2015 ECLI:NL:HR:2015:3099).

De kantonrechter was verder van oordeel dat het door de makelaar B.V. structureel handelen in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW en artikel 7:264 BW onrechtmatig is, omdat deze vennootschap daarmee in strijd handelt met de vereisten van professionele toewijding en bij huurders  de indruk is gewekt dat zij gehouden waren de bemiddelingskosten te betalen om een huurovereenkomst te kunnen sluiten. De werkzaamheden waarvoor de makelaar B.V. stelt de kosten in rekening te brengen, waren ook zonder bemiddeling uitgevoerd maar dan door en voor rekening van de verhuurder. Door toch die kosten op de huurder af te wentelen, heeft makelaar B.V. bemiddelingskosten in rekening gebracht zonder dat daar een (gelijkwaardige) tegenprestatie tegenover stond. Deze vennootschap  heeft zich hiermee schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk.

Aangezien de vennootschap inmiddels geen verhaal meer bood werd de vraag beantwoord of de bestuurders in privé aansprakelijk zijn voor de door de huurders geleden schade. Artikel 6:193a lid 1 onder b BW omschrijft een handelaar als de natuurlijke persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf of degene die ten behoeve van hem handelt. In de MvA I (30928, C, p. 9) heeft de regering aangegeven dat dit bijvoorbeeld de gevolmachtigde is in de zin van artikel 3:60 lid 1 BW. Dat wil zeggen iemand die van een volmachtgever de bevoegdheid heeft verkregen om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten. Om wie het nog méér zou kunnen gaan, heeft de regering niet aangegeven. In artikel 2 onder b van de Richtlijn 2005/29 Oneerlijke Handelspraktijken staat: “degene die in naam van of voor rekenschap van hem [de handelaar, toevoeging kantonrechter] optreedt”.

De kantonrechter is van oordeel dat de bestuurders kunnen worden aangemerkt als handelaar in de zin van artikel 6:193a lid 1 onder b BW. Vast is komen te staan dat de bestuurders een even groot aandeel hadden in de bedrijfsactiviteiten. In beginsel rust op de huurders de stelplicht en bewijslast van de stelling dat de oneerlijke handelspraktijk aan de bestuurders kan worden toegerekend. Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming is die bewijslast echter omgekeerd in artikel 6:193j lid 2 BW. Daarin is bepaald dat de handelaar – wanneer vaststaat dat hij onrechtmatig heeft gehandeld – voor de dientengevolge ontstane schade aansprakelijk is, tenzij hij bewijst dat zulks noch aan zijn schuld is te wijten noch op andere grond voor zijn rekening komt. Dat laatste bewijs werd door de bestuurders niet geleverd. De bestuurders werden veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingskosten.

Een voorbeeld van een nietig beding in een huurcontract luidt als volgt:
Bij het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen bedingt verhuurder betaling door de huurders van een vergoeding ter zake van administratie- of verhuurkosten ten bedrage van € 125,- (inclusief naamplaatje) respectievelijk € 115,- (exclusief naamplaatje). In het arrest van 29 juni 2010 van het hof te Amsterdam( LJN: BN6936, gerechtshof Amsterdam, 200.032.875/01 ) is het hof net als de kantonrechter van mening dat er in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht – waaronder het hof mede begrijpt het geval waarin de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat bij die prestatie – en dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt.
Over doorberekende kosten van reclamemateriaal merkt het hof het volgende op.

De kandidaat-huurders zijn dus wel gebaat door de informatie (de inhoud van het materiaal) maar het hof acht het niet redelijk dat de verhuurder, omdat zij om haar moverende redenen heeft gekozen voor representatief en daarmee kostbaar materiaal, de kosten daarvan doorberekent aan de huurders.
Omtrent de kosten die verband houden met research en controle van de stukken – welke werkzaamheden het controleren door de verhuurmakelaar van de (inkomens)gegevens van nieuwe huurders betreffen – overweegt het hof, evenals de kantonrechter, dat deze werkzaamheden in overwegende mate in het belang van de verhuurder worden verricht. Met deze werkzaamheden, die op zeker moment weliswaar tot totstandkoming van een huurovereenkomst kunnen leiden en in zoverre mede in het belang van de huurder worden verricht, worden immers vooral de eigen belangen gediend die de verhuurder heeft in het kader van haar taak inzake de verdeling van woonruimte (zie met name ook artikel 11 lid 2 aanhef en sub d, f en g van Het Besluit Beheer Sociale Huursector) en het verrichten van een inkomenstoets/het voorkomen van betalingsproblemen bij kandidaat-huurders (zie met name ook artikelen 13 en 14 van Het Besluit Beheer Sociale Huursector). Dit betekent dat te dezer zake wel sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW en dat deze kosten derhalve moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, zodat zij niet afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht.
Het opmaken van het schriftelijk huurcontract, een bezichtiging, een kennismakingsgesprek, het aanvragen van (huisvestings)vergunningen, het opmaken van een opnamestaat moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie. Het vragen van een vergoeding voor deze diensten wordt niet geacht een redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW te zijn.
De kosten voor het opmaken van het naamplaatje werden niet betwist, zodat het hof daar geen oordeel over heeft gegeven.

De Hoge Raad heeft deze zaak in haar arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767, Hoge Raad, 10/04574 ) beoordeeld. De verhuurder had de volgende klachten neergelegd ten aanzien van de uitspraak van het hof. Volgens de verhuurder had het hof met dit uitgangspunt miskend dat de vraag of een beding voor een der partijen een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW inhoudt, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het hof gaat er volgens de verhuurder aan voorbij dat het ieder der partijen vrijstaat bij een overeenkomst een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een specifieke verplichting tegenover staat. Volgens de verhuurder dient deze bepaling alleen te beogen misstanden bij het aangaan van de overeenkomst tegen te gaan.
De Hoge Raad stelt in rechtsoverweging 3.5. van dit arrest dat partijen weliswaar in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, doch dat artikel 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid stelt om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van “een niet redelijk voordeel” sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Verder was de Hoge Raad van mening dat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door de taken van de corporaties/toegelaten instellingen te spiegelen aan de uitgangspunten die volgen uit artikel 11 van Het Besluit Beheer Sociale Huursector.
De Hoge Raad ging hierbij uit van het prestatiecriterium. Volgens dit criterium kunnen er meer kosten ten laste van de huurder worden gebracht, dan volgens het baatcriterium. Volgens het baatcriterium moet de huurder profijt hebben van de overeengekomen afspraken. Als de huurder geen profijt (baat) heeft van de gemaakte afspraken, dan kunnen deze kosten niet aan de huurder worden doorbelast.
De lagere rechtspraak ging uit van het baatcriterium. De Hoge Raad ging echter uit van een andere benadering en oordeelde dat slechts bij geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie sprake is van een niet redelijk voordeel. Dit kan ertoe leiden dat er wel een tegenprestatie wordt overeengekomen, waarvan de huurder geen “baat” heeft, doch waarvan de kosten wel doorbelast kunnen worden omdat er wél sprake is van een tegenprestatie. Zo was de rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, in haar vonnis van 12 mei 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:6934) van oordeel dat de kosten van een registratiesysteem en voorlichtingsmateriaal ten behoeve van brandveiligheid niet een onredelijk voordeel ex artikel 7:264 lid 2 BW opleverde. De kosten waren als volgt opgebouwd: € 75,00 aan applicatiekosten van het KKVV registratiesysteem en € 65,00 aan informatiekosten met betrekking tot (de werking van) de KKVV applicatie en de brandveiligheid in het algemeen en tot slot  mutatiekosten van € 35 in verband met een interne verhuizing naar een andere woonruimte die huurder via H&W huurt.

Bij de vraag of er sprake is van onredelijk voordeel hoeft er geen onderscheid te worden gemaakt tussen geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte. Volgens artikel 7:247 BW is artikel 7:264 BW van toepassing bij de verschillende huurregimes. Dit was ook bevestigd door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 9 augustus 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:5753).  In deze uitspraak wordt door de kantonrechter het baatcriterium toegepast. In rechtsoverweging 18 wordt immers gesteld dat de door de verhuurder in rekening gebrachte kosten uitsluitend dan wel in overwegende mate het belang van de verhuurder dienen. Zij worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie en dienen derhalve uit de huurprijs bestreden te worden. de Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) echter beoordeeld dat er sprake is van een onredelijk voordeel als er geen sprake is van geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Mr. Th.  Gardenbroek gaat in de noot onder het vonnis van de rechtbank Amsterdam (WR 2019/64) uit van het baatcriterium dat in het arrest van de Hoge Raad besloten zou zijn. Ik ga er juist vanuit dat de Hoge Raad in dit arrest het prestatiecriterium heeft laten prevaleren, omdat er sprake moet zijn van een tegenprestatie,  die niet verwaarloosbaar moet zijn. De Hoge Raad spreekt niet van een prestatie waarvan de huurder baat dient te hebben.

De kantonrechter gaat evenals de overige lagere rechtspraak uit van het baatcriterium. Ook uitgaande van het prestatiecriterium vraag ik mij af of de verhuurder de meeste kosten door mocht belasten. Deze kosten waren immers niet overeengekomen. Het was de huurder niet duidelijk wat er allemaal onder administratiekosten viel.  Zonder concrete afspraken te maken over bepaalde kosten lijkt het mij niet juist deze kosten aan de huurder door te belasten. Verder is het nog de vraag of hier sprake was van geen of verwaarloosbare tegenprestatie. Dat lijkt mij ten aanzien controle van gegevens, credit check en check bevolkingsregister zeker het geval.  Dit zijn geen werkzaamheden die vrijwel geen tijd vergen en die doorgaans alleen wegens een beleid van de verhuurder worden gedaan. Het gaat hier niet om prestaties die in het belang van beide partijen worden gedaan. Vanuit deze optiek kan ook worden gesproken van werkzaamheden die niet leiden tot een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Het vervaardigen van een schriftelijk contract is doorgaans alleen in het voordeel van de verhuurder. Een huurcontract is immers vormvrij. De aanwezigheid van een contract is toch ook als bewijs van de gemaakte afspraken handig.  Ik zou daarom de nuance willen zoeken voor wat betreft werkzaamheden waarvoor de huurder enige beslissingsbevoegdheid heeft en die door belast kunnen worden ook als de prestatie grotendeels ten behoeve van de verhuurder wordt gedaan en de werkzaamheden waarover de huurder niets heeft te zeggen en die alleen wegens het geldende beleid dat bij de verhuurder gangbaar is wordt uitgevoerd.

Het  moet bij de beoordeling van dit criterium wel duidelijk zijn dat er volgens beide criteria geen kosten in rekening gebracht kunnen worden waarvan de kosten niet doorbelast mogen worden. Dit betreffen de kosten die bij normale verhuring gemaakt horen te worden zoals het opstellen van de huurovereenkomst en het maken van folders en het aanvragen van de nodige vergunningen. In sommige uitspraken worden de kosten voor het opstellen van een huurovereenkomst wel als kosten aangemerkt, die in rekening gebracht mogen worden. Ik vind dit niet juist. Een schriftelijke huurovereenkomst is immers niet noodzakelijk voor het bestaan van een huurovereenkomst. Het sluiten van een schriftelijk contract geeft duidelijkheid voor partijen. In een contract worden doorgaans ook bepalingen opgenomen in het nadeel van de huurder. Voor woonruimte heeft de verhuurder minder ruimte om van de wettelijke regeling af te wijken, dan voor bedrijfsruimte. Desondanks heeft de verhuurder meer belang bij een schriftelijk contract dan de huurder. Ik ben daarom van mening dat de kosten voor het maken van een huurcontract door de verhuurder gedragen dienen te worden. Volgens het door de Hoge Raad neergelegde criterium mogen deze kosten wel aan de huurder worden doorbelast.

Met het in werking treden van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 is Het Besluit Beheer Sociale Huursector komen te vervallen. Het Besluit Beheer Sociale Huursector bevatte regels waaraan zogenaamde “toegelaten instellingen” (dat zijn de woningcorporaties, woningverenigingen en woningstichtingen) zich moeten houden. Ook was in Het Besluit Beheer Sociale Huursector het een en ander geregeld over de zeggenschap van huurders en het betrekken van bewoners bij beleid en beheer van woningen.