De verhuurder verstuurt geen of een onduidelijke eindafrekening
Laatst bijgewerkt op 2021-11-20 om 16:14:50
Als de verhuurder totaal geen afrekening verschaft dan kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte na 30 juni van het jaar volgend op het boekjaar waarover de verhuurder de eindafrekening had moeten sturen de Huurcommissie verzoeken de betalingsverplichting vast te stellen.
Er is vanaf juli 2021 iets gewijzigd in de procedure om de zaak voor de Huurcommissie aanhangig te maken. Tot juli 2021 kon de huurder zonder verdere kennisgeving richting de verhuurder de Huurcommissie inschakelen als de verhuurder een eindafrekening naar de huurder had gestuurd waarmee de huurder het niet eens was. De Huurcommissie kon door de huurder worden ingeschakeld, zonder dat de huurder daarover zelf met de verhuurder eerst een inhoudelijke discussie over deze afrekening hoefde te voeren. Dat is nu veranderd. De huurder dient nu schriftelijk te informeren als hij het met de afrekening niet eens is. De huurder moet bij de verhuurder ook schriftelijk navraag doen als er binnen de gestelde termijn geen afrekening servicekosten is ontvangen.
De verhuurder heeft een afrekening verstrekt
Als de huurder het niet eens is met de afrekening, dan moet hij dit eerst schriftelijk kenbaar maken bij de verhuurder en zijn bezwaren motiveren. Ook dient hij de verhuurder in de gelegenheid te stellen om daarop te reageren en de afrekening toe te lichten of aan te passen. Indien de reactie van de verhuurder de bezwaren van de huurder niet wegneemt, of de verhuurder niet binnen drie weken reageert, kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de betalingsverplichting vast te stellen. Indien de schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder daarbij ontbreekt, kan de Huurcommissie het verzoek van de huurder niet-ontvankelijk verklaren.
Ook de verhuurder kan een verzoek bij de Huurcommissie indienen om de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen. Dit kan vanaf drie weken nadat de afrekening aan de huurder is verstrekt. Indien de huurder niet binnen drie weken heeft gereageerd of heeft laten weten niet akkoord te gaan met de afrekening, kan de verhuurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Indien de verhuurder zich niet aan de termijn van drie weken heeft gehouden, kan de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren.
De verhuurder krijgt een brief van de Huurcommissie waarin staat welke informatie nodig is om het verzoek inhoudelijk te beoordelen. In deze brief staat dat de informatie binnen twee weken opgestuurd moet worden. De verhuurder kan de gevraagde gegevens via de website of per post versturen. De verhuurder kan de Huurcommissie ook vragen of de gegevens bij hem ingezien kunnen worden. In dat geval wordt een afspraak met de verhuurder gemaakt en komt de rapporteur de gegevens op het kantoor van de verhuurder inzien.
Indien de verhuurder meer tijd nodig heeft om de gegevens aan de Huurcommissie te verstrekken, kan de verhuurder om uitstel vragen. Dit verzoek tot uitstel moet de verhuurder binnen de termijn van twee weken doen.
Als de verhuurder na dit verzoek van de Huurcommissie weigert de gevraagde stukken op te sturen, dan zal de Huurcommissie conform haar beleid (Servicekostenbeleid Huurcommissie, pagina 7 en 8, versie juli 2021) de betalingsverplichting als volgt vaststellen:
ten aanzien van gas/water/elektriciteit: een lage schatting, te weten 50% van de verbruiksnorm zoals weergegeven in het bestand van de KWR. Bij deze berekening wordt uitgegaan van de gemiddelde gasprijs volgens het CBS in het betreffende jaar. Deze schattingsmethode kan ook worden gebruikt als de verhuurder een eindafrekening heeft gestuurd, waaraan geen touw valt vast te knopen. De reden om toch een verbruik vast te stellen, is dat de huurder doorgaans wel deze zaken heeft geleverd, doch dat zonder afrekening of met een onduidelijke eindafrekening niet is te achterhalen hoeveel gas/water/elektriciteit is geleverd. Om het verbruik te schatten worden ook wel de gegevens van het NIBUD gebruikt.
Deze schattingsmethode kan ook worden gebruikt als de verhuurder een onduidelijke eindafrekening heeft gestuurd. De reden om toch een verbruik vast te stellen is dat de huurder doorgaans wel deze zaken heeft geleverd, doch dat zonder afrekening of met een onduidelijke eindafrekening niet is te achterhalen hoeveel gas/water/elektriciteit is geleverd. Om het verbruik te schatten worden ook wel de gegevens van het NIBUD gebruikt.
De verhuurder heeft geen afrekening verstrekt
Als de huurder geen afrekening van de verhuurder heeft ontvangen én de termijn van een halfjaar waarin dat had moeten gebeuren is verstreken, dan moet de huurder dit schriftelijk kenbaar maken bij de verhuurder, tenzij dit naar het oordeel van de Huurcommissie zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. Als de verhuurder de afrekening niet binnen drie weken verstrekt, dan kan de huurder een verzoek bij de Huurcommissie indienen om de betalingsverplichting vast te stellen.
Indien de schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder daarbij ontbreekt, kan de Huurcommissie het verzoek van de huurder niet-ontvankelijk verklaren. Als de verhuurder de afrekening (wel) binnen drie weken verstrekt, maar de huurder het niet eens is met die afrekening, dan moet hij dit schriftelijk kenbaar maken bij de verhuurder en zijn bezwaren motiveren. Ook dient hij de verhuurder in de gelegenheid te stellen om daarop te reageren en de afrekening toe te lichten of aan te passen. Indien de reactie van de verhuurder de bezwaren van de huurder niet wegneemt, of de verhuurder niet binnen drie weken reageert, kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de betalingsverplichting vast te stellen. Indien de schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder daarbij ontbreekt, kan de Huurcommissie het verzoek van de huurder niet-ontvankelijk verklaren.
Dit is een beleidswijziging. Dit wet is niet gewijzigd. De Huurcommissie kan haar beleidsregels zelf formuleren. Als dit tot onredelijke resultaten leidt, dan kan de rechter hier anders over oordelen, omdat de (kanton)rechter niet aan de beleidsregels van de Huurcommissie is gebonden. Let erop dat in het beleidsboek van januari 2021 de huurder nog rechtsreeks de Huurcommissie in kon schakelen als de verhuurder binnen de gestelde termijn geen overzicht had verstrekt. Kennelijk wenst de Huurcommissie het aantal meldingen terug te brengen door dit soort drempels op te werpen.
Na het vervullen van deze formaliteiten komt de Huurcommissie aan beoordeling toe. Volgens de Huurcommissie moeten op de jaarlijkse afrekening de werkelijke kosten staan. Alleen de werkelijke kosten mogen dus aan de huurder worden doorberekend.
De verhuurder wordt daarom gevraagd de facturen op te sturen, die over de servicekosten gaan. Het gaat om de facturen van bijvoorbeeld een energiebedrijf, een schoonmaakbedrijf of de aankoopfacturen van roerende zaken. De Huurcommissie merkt hierbij uitdrukkelijk op dat de facturen gevraagd worden; een grootboekkaart of overzicht van de facturen is niet voldoende.
De kantonrechter te Groningen heeft in haar vonnis van 28 april 2010 LJN: BM5234, sector kanton Rechtbank Groningen, 430537 CV EXPL 09-18447 de gegevens van het NIBUD gebruikt om de door de huurder verschuldigde kosten van verbruik van de nutsvoorzieningen vast te stellen. In deze zaak kwamen zowel de huurders als de verhuurder met onduidelijke berekeningen ter onderbouwing van hun standpunt, zodat de rechter zich genoodzaakt zag de gegevens van het NIBUD ( Schatting kosten energie NIBUD” ) te gebruiken. Deze berekening lijkt redelijk overeen te komen met de door de Huurcommissie verzamelde schattingen ter zake van energieverbruik. De door de Huurcommissie gemaakte schattingen zijn iets verfijnder en meer uitgesplitst naar de grootte van de woonruimte. Aangezien de huurder geen beroep had gedaan op een bepaalde bron, stond het de rechter vrij zelf een bron als basis voor de berekening van het geschatte verbruik uit te kiezen. Alle overige servicekostencomponenten werden op nihil gesteld.
Volgens artikel 39 lid 3 UVWH levert het niet-verstrekken van inzage in de boeken een strafbaar feit op. Het strafbare feit is een overtreding. Vanwege deze overtreding kan een boete worden opgelegd van de tweede categorie. Voor alle duidelijkheid zij opgemerkt dat een huurder geen bezwaar bij de Huurcommissie in kan dienen voordat de termijn is verstreken waarbinnen de verhuurder het overzicht dient te verstrekken. De huurder kan dus geen bezwaar bij de Huurcommissie indienen voor 1 juli volgend op het jaar waarover de eindafrekening verstuurd had moeten worden.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de Huurcommissie met behulp van dit formulier.
Als de verhuurder een verzoek bij de Huurcommissie in wenst te dienen omdat de huurder zich niet in de eindafrekening kan vinden, dan dient het verzoek tot berekening van de eindafrekening te worden ingediend met het behulp van dit formulier
Voor geliberaliseerde woonruimte geldt volgens artikel 7:259 BW een berekening op grond van redelijke kosten. Het onderscheid lijkt mij een in theorie niet te verschillen. Het meer berekenen dan de werkelijke kosten is immers niet redelijk.
De rol van de Huurcommissie bij de berekening van de levering van zaken en diensten
Laatst bijgewerkt op 2021-03-13 om 18:37:57
De wettelijke bescherming voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte is voornamelijk gelegen in de mogelijkheid van de huurder om de Huurcommissie in te schakelen. De Huurcommissie kan slechts, daar waar sprake is van een geschil over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten en de nutsvoorzieningen, een uitspraak doen over de hoogte van de betalingsverplichting. De Huurcommissie kan de berekening van de servicekosten en nutsvoorzieningen toetsen. De Huurcommissie is niet in staat om de kwaliteit van de geleverde diensten te beoordelen. De Huurcommissie zal zich daarom over de geleverde kwaliteit terughoudend opstellen.
Huurcommissie geen exclusieve ingang voor geschilbeslechting?
Volgens Hielkema (mr. H.M. Hielkema Groene serie Huurrecht artikel 7:260 lid 1 BW aantekening 23) is de Huurcommissie niet exclusief bevoegd zich over de afrekening van de servicekosten uit te laten. De tekst in de Groene Serie Huurrecht van Kluwer komt vrijwel letterlijk overeen met de tekst over dit onderwerp dat door Zuidema in Tekst en Commentaar (Tekst en Commentaar Huurrecht, 6e druk bijgewerkt tot juli 2014, onder redactie van Mr. R.A. Dozy en jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper, Kluwer 2014) is verwoord. Ik vraag mij af wie de tekst oorspronkelijk heeft geschreven. Beide auteurs zijn van mening dat net als onder het oude recht (van voor 2003) de procedure over de afrekening van de servicekosten met betrekking tot niet-geliberaliseerde woonruimte niet exclusief bij de Huurcommissie gevoerd hoeft te worden, maar dat de kantonrechter ook bevoegd is hierover een oordeel te geven. Beide auteurs merken op dat “Als tussen huurder en verhuurder een geschil bestaat over de (hoogte van de) servicekosten de huurder ook in een dagvaardingsprocedure een verklaring voor recht kan vorderen van hetgeen hij verschuldigd is en terugbetaling vorderen van hetgeen hem meer in rekening is gebracht dan hij verschuldigd is”. Beide auteurs merken op dat “deze weg is te verkiezen wanneer de servicekosten zonder nader onderzoek op eenvoudige wijze kunnen worden vastgesteld, bijvoorbeeld in het geval dat bepaalde kostenposten de huurder niet als servicekosten in rekening kunnen worden gebracht omdat deze kosten geacht moeten worden in de huurprijs te zijn begrepen” . Beide auteurs verwezen ter onderbouwing van dit standpunt naar dezelfde oude uitspraken die vóór 2003 zijn gewezen.
Ik vraag mij af of dit vóór invoering van de Warmtewet en na 2003 wel zo duidelijk was als beide heren doen voorkomen. Onder de noemer servicekosten vielen destijds zowel zowel de verstrekte bemeterde nutsvoorzieningen als de onbemeterde servicekosten. Deze regeling was immers geschreven om de huurder te beschermen. Als de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte bij complexe vraagstukken over de afrekening servicekosten altijd de huisadvocaat in zou schakelen, die zaken voor de kantonrechter zou beslechten, dan zou de huurder ook een gemachtigde in moeten schakelen om een procedure voor de kantonrechter te voeren. Een huurder zou wel kunnen beslissen om die procedure zelf te voeren, doch dat is niet aan te raden, want een procedure bij de kantonrechter zit vol valkuilen als men niet bekend is met het Nederlandse procesrecht. Daarnaast zou de huurder belast kunnen worden met dure onderzoekskosten van ingeschakelde deskundigen als de kantonrechter in het kader van de berekening van de servicekosten deskundigen zou aanwijzen om de servicekosten te berekenen. Doorgaans komen deze kosten voor rekening van de in het ongelijk gestelde partij. Dit lijkt mij toch een zeer nadelige positie voor de huurder, gezien het feit dat er geen onderzoekskosten aan de huurder worden doorberekend als deze in het ongelijk wordt gesteld bij de Huurcommissie. De huurder is dan wel zijn legeskosten van € 25 kwijt, doch dit valt wel te overzien. Het leek mij niet de bedoeling van de wetgever dat de verhuurder door een bepaalde rechtsingang te kiezen louter door deze keuze de huurder financieel kon benadelen. Dit geldt eens te meer nu de verhuurder de huurder “kapot zou kunnen procederen” door hoger beroep in te stellen tegen een uitspraak die in eerste instantie door de kantonrechter zou zijn gewezen met een minimum belang van € 1750. Het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW is immers niet van toepassing als de Huurcommissie overgeslagen wordt als eerste instantie om een geschil te beslechten. Er komt hier dan toch een stukje klassenjustitie om de hoek kijken. De verhuurder zal immers door de kantonrechter allereerst het probleem voor te leggen de minder draagkrachtige huurder kapot kunnen procederen. Ten behoeve van de positie van de huurder zou in deze kwesties enerzijds een verplichte gang naar de Huurcommissie aan te bevelen zijn. Anderzijds is het niet redelijk een partij vanwege een financieel betere positie een rechtsgang te ontzeggen. Hierover zal de politiek een knoop moeten doorhakken.
Artikel 1a Warmtewet wijzigt zoals meermalen opgemerkt de toepasselijkheid van deze wet op relaties waarbij zowel huurder als verhuurder zijn betrokken. Door deze wijziging is het grootste gedeelte van de Warmtewet voor verhuurder en VvE’s buiten toepassing verklaard, behoudens de artikelen 8 en 8a Warmtewet. Deze wijziging is van kracht geworden vanaf 1 juli 2019. Door deze wijziging is geleverde warmte als bijkomende levering binnen het kader van de huurovereenkomst beschouwd. De bevoegdheid van de Huurcommissie over de berekening van warmte en andere geleverde diensten bij sociale woonruimte is weer boven alle twijfel verheven.
De niet-geliberaliseerde huurder kiest doorgaans voor een procedure voor de Huurcommissie. Ik ga hier verder in dit hoofdstuk en in het hoofdstuk over de levering van warmte uitgebreid op in.
Van de huurder wordt verlangd dat deze aantoont dat de in rekening gebrachte servicekosten niet in redelijke verhouding staan tot de werkelijke dienstverlening. Indien de huurder stelt dat de dienstverlening van één of meer servicekostenposten kwalitatief niet in juiste verhouding staat tot de in rekening gebrachte kosten, dan zal van de huurder worden verlangd zijn stelling over de kwaliteit van de geleverde diensten te onderbouwen. Dit ligt ook in de lijn van de algemene stelling van het bewijsrecht dat degene die iets stelt zijn stelling ook zal moeten bewijzen (artikel 150 RV). In het voorbereidend onderzoek is geen plaats voor het vergaren van dit bewijs.
In dit gedeelte van de site wordt duidelijk gemaakt wat de Huurcommissie in verband met bovengenoemde vraagstelling concreet voor de huurder kan betekenen. De Huurcommissie is bevoegd een oordeel te geven over de geleverde zaken en diensten ten aanzien van de niet-geliberaliseerde woonruimte.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is, dan kan hij deze kosten aanvechten bij de Huurcommissie met behulp van dit formulier
Bevoegdheid Huurcommissie
Inzake de hoogte van de kosten van levering van zaken en diensten in dit verband is de Huurcommissie zoals gezegd bevoegd een oordeel te geven. Voor de regeling van de nutsvoorzieningen en de servicekosten dienen de artikelen 7:237 lid 3 BW, 7:260 lid 1 BW en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW als basis. Daarnaast het Besluit Servicekosten van belang. De in deze artikelen en in dit besluit neergelegde regels moeten in combinatie met elkaar worden beoordeeld.
Artikel 7:260 lid 1 BW grijpt immers terug naar de definitie van nutsvoorzieningen en servicekosten als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW, en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW geeft zelf geen definitie van nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, zodat de definitie van artikel 7:237 lid 3 BW hier ook leidend lijkt. Daarnaast staat deze opmerking onder het onderdeel warmtevoorzieningen, waaronder verwezen wordt naar het Besluit Servicekosten.
Nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter vallen niet onder het Besluit Servicekosten, doch ingevolge artikel 7:260 lid 1 BW en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW blijkt dat ook dat de Huurcommissie voor deze nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter, bevoegd is uitspraak te doen. Of hieronder de levering van warmte in de individuele ruimte valt, kon worden getwijfeld bij louter lezing van de tekst van deze artikelen.
Nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter vallen niet onder het Besluit Servicekosten, doch ingevolge artikel 7:260 lid 1 BW en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW blijkt ook dat de Huurcommissie voor deze nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter, bevoegd is uitspraak te doen. Of hieronder de levering van warmte in de individuele ruimte viel, kon worden getwijfeld bij louter lezing van de tekst van deze artikelen. Op pagina 28 van het Servicekostenbeleid van de Huurcommissie staat enerzijds de volgende alinea opgenomen, waardoor de Huurcommissie beperkt bevoegd lijkt een oordeel te geven over leveringen die onder de Warmtewet vallen. Er staat namelijk: “Vanaf 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. Deze wet gaat over kosten die in rekening gebracht worden voor de levering van warmte via stadsverwarming, blokverwarming of warmte-koudeopslag. Uit de uitspraken over de levering van warmte door de Huurcommissie bleek echter dat de Huurcommissie zich gewoon bevoegd verklaarde discussies over de levering van warmte te beoordelen. Een groot aantal uitspraken door de Huurcommissie over de levering van warmte is te vinden in het hoofdstuk waarin de Warmtewet wordt behandeld, onderdeel “Uitspraken over geleverde warmte”.
Het Besluit servicekosten geeft geen limitatieve opsomming van zaken die onder dit besluit vallen. De levering van niet-bemeterde warmte kon dus al onder “servicekosten” vallen. Artikel 7:237 lid 3 BW geeft niet een nadere invulling van wat onder servicekosten verstaan wordt en het Besluit Servicekosten geeft geen limitatieve uitleg van het begrip servicekosten, zodat de levering van onbemeterde warmte in individuele vertrekken toch onder “servicekosten” kan vallen. Los van de wijziging in artikel 1a Warmtewet, lijkt het ook conform de regeling die voor 1 juli 2019 gold dat de Huurcommissie op grond van artikel 7:260 BW wel bevoegd om te oordelen over de kosten van de verleende servicekosten (waaronder de geleverde onbemeterde warmte ten behoeve van de verwarming van de individuele ruimte kan vallen). Dit sloot dan aan bij het servicekostenbeleid van de Huurcommissie.
Ook bij toepassing van de Warmtewet bleek uit de Memorie van Toelichting warmtewet. Kamerstukken II, 2012-13, 33698, nr. 3, p. 12, dat de minister de bedoeling heeft gehad de Huurcommissie bevoegd te laten om zowel bemeterde als niet bemeterde geleverde zaken te blijven beoordelen. De minister wenste deze regeling materieel ongewijzigd te laten. Dit bleek uit de volgende zinsnede: “Onder servicekosten in het huidige stelsel wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Deze definitie blijft materieel ongewijzigd. Het begrip “servicekosten” wordt in artikel 7:237 lid 3 BW alleen in de volgende categorieën verdeeld:
– kosten voor nutsvoorzieningen, de vergoeding voor de in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter;
– servicekosten, de vergoeding voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.”
Daarnaast stelde de Huurcommissie in haar Servicekostenbeleid in het onderdeel “nutsvoorzieningen met een individuele meter” dat zij ook bevoegd bleef te oordelen over het functioneren van een collectieve installatie. Verder stelde de Huurcommissie in haar Servicekostenbeleid dat zij de kosten die in rekening gebracht worden voor de levering van warmte via stadsverwarming, blokverwarming of warmte-koudeopslag berekent met inachtneming van de bepalingen in de Warmtewet. Uit niets bleek dat dit slechts betrekking had op de berekening van kosten van gemeenschappelijke delen. De kantonrechter van de rechtbank te Noord-Holland, kantonzaken, locatie Zaanstad, nam in haar vonnis van 11 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:202) een soortgelijk standpunt in over de bevoegdheid van de Huurcommissie over zaken, waarbij de Warmtewet was betrokken. De kantonrechter overwoog als volgt: “In de wet van 17 juni 2013, houdende regels omtrent de levering van warmte aan verbruikers (Warmtewet) zijn geen bepalingen opgenomen, waaruit volgt dat de huurcommissie niet langer bevoegd is om te oordelen over een verzoek, zoals dat door [gedaagde] is gedaan. Ook de Memorie van Toelichting (MvT) bij de Warmtewet bevat geen aanwijzingen in die richting. Nu uit de MvT tevens blijkt dat het doel van de Warmtewet is om te beschermen tegen te hoge tarieven, valt niet in te zien waarom deze wet, zonder expliciete bepalingen in die richting tot onbevoegdheid van de huurcommissies zou hebben geleid”.
De wetgever heeft met invoering van de Warmtewet in januari 2014 kennelijk de bedoeling gehad een onderscheid in definiëring van nutsvoorzieningen en servicekosten te maken om de regeldruk van de Huurcommissie te verminderen met betrekking tot de procedures over voorschotbedragen. Uit niets bleek dat de wetgever voor de eindafrekening van de geleverde zaken die als nutsvoorzieningen en/of servicekosten zijn aan te duiden de rechtsingang naar de Huurcommissie heeft willen verminderen/verslechteren gedurende de periode dat de Warmtewet van toepassing was. Anders is dit voor de geleverde zaken en diensten die als servicekosten zijn gedefinieerd voor wat betreft de procedure over voorschotbedragen. Vanaf 1 juli 2014 kan de Huurcommissie immers geen uitspraak meer doen over de voorschotbedragen van kostenposten die vallen onder de “servicekosten”. De Huurcommissie beoordeelt dus nog slechts het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.
Nogmaals: ingevolge artikel 1a Warmtewet wordt geleverde warmte als bijkomende levering binnen het kader van de huurovereenkomst beoordeeld. De bevoegdheid van de Huurcommissie over de berekening van warmte en andere geleverde diensten bij sociale woonruimte is weer boven alle twijfel verheven na de discussie omtrent de bevoegdheid van de Huurcommissie vanwege tekstuele onduidelijkheden gedurende de periode dat de Warmtewet geheel van toepassing was op huurrelaties.
Verzoeken over de afrekening van zowel de “nutsvoorzieningen” als de “servicekosten” in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW kunnen ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte door de Huurcommissie in behandeling genomen worden. Voorwaarde is wel dat het totaalbedrag van de betwiste kostenposten minimaal € 36 bedraagt (artikel 9 lid 3 UHW). De achtergrond van deze verandering is deze: in veel van deze zaken doet de Huurcommissie een uitspraak die uiteindelijk de betalingsverplichting van de huurder met maar een paar euro’s per jaar laat wijzigen. Volgens de wetgever staat het financieel belang van het geschil dan niet meer in redelijke verhouding tot de kosten van de procedure bij de Huurcommissie. Bij de keuze van het drempelbedrag is dan ook niet alleen het financieel belang van de huurder afgewogen, maar ook het belang van redelijke uitvoeringskosten bij de Huurcommissie.
De wettelijke regeling over de levering van zaken en diensten
Laatst bijgewerkt op 2023-08-19 om 20:43:47
Inleiding
In dit onderdeel wordt informatie gegeven over de wijze waarop de geleverde zaken en diensten jaarlijks door de verhuurder in rekening gebracht mogen worden. Er wordt duidelijk gemaakt wanneer de eindberekening van geleverde zaken en diensten uiterlijk bij de huurder in rekening gebracht moet worden, aan welke voorwaarden de berekening moet voldoen, welke kosten onder servicekosten vallen, welke verdeelsleutel de verhuurder ten aanzien van de geleverde zaken en diensten toe mag passen en over welke periode de verhuurder servicekosten in rekening mag brengen. Dit onderdeel gaat alleen over de servicekostenafrekening bij woonruimte. Het gaat hier om de variabele kosten die door het gebruik of het onderhoud aan het gehuurde zijn verbonden als deze kosten voor rekening van de huurder komen. Het onderhoud van een (individuele) cv-installatie komt bijvoorbeeld niet voor rekening van de huurder (behoudens bijvullen en het ontluchten van de installatie). Voor de levering van zaken en diensten met betrekking tot bedrijfsruimte verwijs ik naar het hoofdstuk “Servicekosten bedrijfsruimte” op deze site. De verhuurder kan geen diensten en servicekosten in rekening brengen bij de huurder, die niet contractueel zijn overeengekomen. Voor woonruimte zijn wettelijke regels opgenomen, waardoor de verhuurder het pakket servicekosten kan wijzigen. Er kunnen alleen kosten als servicekosten worden aangemerkt die in verband met het gebruik van het gehuurde staan. Diensten zoals bijvoorbeeld medische zorgverlening, huishoudelijke hulp en het verstrekken van maaltijden kunnen daarom niet als servicekosten worden aangemerkt. Ik kom hier in dit hoofdstuk inhoudelijk op terug.
Artikel 7:237 lid 3 BW is enige tijd geleden gewijzigd gewijzigd. Voorheen stond in lid 3 van dit artikel: “Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning geleverde zaken en diensten. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.”
De tekst van artikel 7:237 lid 3 BW geeft een nieuwe indeling van de geleverde zaken en diensten die voorheen onder de algemene term “servicekosten” werden aangeduid. Er vindt nu een tweedeling plaats: er wordt onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen en servicekosten. Er wordt gesproken van nutsvoorzieningen als zich in een woonruimtegedeelte een individuele meter bevindt, waardoor het verbruik van de geleverde zaken berekend kan worden. Er is sprake van servicekosten als er zaken door de verhuurder worden geleverd zonder dat er sprake is van een meter om het verbruik te berekenen. Hieronder vallen dan dus ook de overige geleverde zaken in verband met bewoning. Deze kosten moeten dan wel samenhangen met het gebruik van de woonruimte. Als dat niet het geval is, zoals bij zorgservicekosten, dan betreffen dit geen kosten in de zin van het Besluit servicekosten. Te denken valt aan een keukenvoorziening met betrekking tot een recreatieruimte en aangeboden maaltijden. Als de huurders zelf een keuken hebben vallen deze kosten niet onder de servicekosten van het Besluit servicekosten, omdat deze voorzieningen niet noodzakelijk zijn voor de bewoning als elk appartement een eigen keuken heeft (Hof ’s-Hertogenbosch 9 februari 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:395).
De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3098) bepaald dat er ten onrechte door huurders kosten zijn betaald in verband met een zogenaamde community overeenkomst, die naast de huurovereenkomst met een Vastgoed Beheer bedrijf door de huurders gesloten moesten worden. De verhuurder had in de huurovereenkomst een hele lijst aan servicekosten opgenomen die doorbelast zou worden. Van deze overeengekomen kosten mochten verschillende posten niet doorbelast worden zoals het doorberekenen van salarissen (niet van een huismeester), een verplicht abonnement voor klein onderhoud, onderhoud van verschillende installaties, etc. Verder werd bij de huurders ten onrechte een dienstenovereenkomst doorberekend die zij moesten sluiten met een Vastgoed beheerder. Deze overeenkomst werd naast de huurovereenkomst gesloten. Blijkens deze dienstenovereenkomst is de huurder kosten verschuldigd voor community manager, beveiliging en woonconsulenten, wifi in algemene ruimten en in de woning en kosten in verband met een basis inbouwpakket. Deze dienstenovereenkomst moest de huurder verplicht sluiten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Naast het argument van de huurders dat zij dubbel betaalde voor sommige diensten (in overeenkomsten die na 2017 zijn gesloten), omdat er kosten zowel middels de huurovereenkomst als door de deze dienstenovereenkomst in rekening werden gebracht, is het de vraag of deze dienstenovereenkomst die niet tussen huurder en verhuurder is gesloten in overeenstemming is met de wet.
De kantonrechter stelt voorop dat de wetsartikelen die in deze zaak relevant zijn, de artikelen 7:237, 7:259 en 7:264 BW, alsmede het Besluit Servicekosten, alle van dwingend recht zijn. De kantonrechter oordeelt dat het ten deze gaat om bedingen in de zin van artikel 7:264 BW. De bedingen zijn immers gemaakt in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomsten tussen de verhuurders en huurders. De kantonrechter is voorts van oordeel dat alle bedingen in de dienstenovereenkomst, die leiden tot een maandelijkse betalingsverplichting van huurders, onredelijk zijn in de zin van artikel 7:264 BW. Dit is het geval, alleen al omdat huurders enkel een huurovereenkomst konden aangaan met de verhuurder als zij tegelijkertijd ook de dienstenovereenkomst sloten met Vastgoed Beheer. Deze verplichting maakt dat er een niet redelijk voordeel is overeengekomen.
Het is vaste rechtspraak dat kosten die geacht worden inherent te zijn aan de normale woningexploitatie niet (extra) afzonderlijk aan de huurders in rekening mag worden gebracht. De vergoeding voor het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten in de kale huurprijs moeten zitten, omdat het onroerende zaken zijn, die onderdeel zijn van het gebouw. De inrichting van deze ruimten valt onder de servicekosten. Laminaat op de vloer, spijkerlat en twee bovenkastjes in de keuken. Voor deze drie zaken geldt dat zij niet roerend zijn en daarom moeten worden verdisconteerd in de kale huurprijs. Naar het oordeel van de kantonrechter kan hieraan niet afdoen de stelling van de verhuurder dat dit pakket substantieel goedkoper is dan wanneer huurder dit via de commerciële markt zouden hebben moeten kopen, omdat het onderhavige pakket is aangeboden tegen kostprijs.
De kantonrechter merkt op dat de verhuurder met de door hen bewandelde route de kosten die zij in de dienstenovereenkomst met de huurders in rekening brengen, onttrekken aan de toetsing van de Huurcommissie (en de kantonrechter). De wetgever heeft dit nu juist willen tegengaan. Daarom kunnen verhuurder en Vastgoed beheer niet worden gevolgd in hun redenering dat het in rekening brengen van € 74,-/€ 97,- per maand voor geleverde zaken en diensten is toegestaan. Ik vind deze overweging het meest van belang. In rekening gebrachte kosten die niet onder artikel 7:237 lid 3 BW gebracht kunnen worden, kunnen niet in rekening worden gebracht, omdat deze kosten voor geleverde diensten niet met de verhuurder zijn overeengekomen.
In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 maart 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:1078) is beslist dat de verhuurder die gehouden is de onverschuldigd betaalde communitykosten terug te betalen, deze onverschuldigd betaalde bedragen alsnog mag die verrekenen met een herziene afrekening servicekosten. Het is de verhuurder toegestaan om een eerder verstrekte afrekening servicekosten te herzien. De verhuurder heeft de herziene afrekening ook verstrekt binnen de termijn van 30 maanden, als bedoeld in artikel 51 UHW. De verhuurder had na het door de rechtbank Amsterdam gewezen vonnis van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3098) de huurders een herziene afrekening servicekosten voor 2020 aan deze huurder gestuurd. Op grond van deze herziene afrekening 2020 moet de huurder nog een bedrag van € 29,97 aan de verhuurder voldoen. In de begeleidende brief heeft de verhuurder toegelicht dat de afrekening is opgesteld in lijn met het door de kantonrechter uitgesproken vonnis waarin is bepaald dat de kosten van internet in de woning, het interieurpakket en de kosten voor de in het pand aanwezige community medewerkers in de servicekosten thuis horen. Voor alle duidelijkheid: dit betreft een procedure tegen een andere huurder dan de huurder waartegen de verhuurder een procedure had gevoerd die tot het vonnis van 21 juni 2021 had geleid. De huurder had in de procedure die tot het vonnis van 2 maart 2023 heeft geleid niet betwist dat de verhuurder het recht op verrekening had. De kantonrechter oordeelde in deze procedure dat het mogelijk is de diensten/service die wél zijn overeengekomen, maar nog niet zijn afgerekend alsnog af te rekenen. Dat is mogelijk omdat in het vonnis Amsterdam 21 juni 2021 weliswaar was beslist dat de dienstenovereenkomst nietig is, maar nog niet daadwerkelijk is vastgesteld of de kosten van die communitydiensten niet alsnog als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW gekwalificeerd zouden kunnen worden.
De rechtbank Amsterdam, afdeling kantonzaken, locatie Amsterdam heeft in haar vonnis van 2 maart (ECLI:NL:RBAMS:2023:1048) onder meer bepaald dat onder woonruimte onder meer de voorzieningen vallen die naar hun aard of door overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde. In deze zaak werd door dezelfde verhuurder een procedure gevoerd als in bovengenoemd vonnis van 2 maart 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:1078).
Onder deze voorzieningen vallen ook installaties (cv) en gemeenschappelijke ruimten met bijbehorende installaties waarvan de huurder recht heeft op medegebruik. De kapitaals- en onderhoudskosten daarvan moeten uit de (kale) huurprijs worden gedekt en niet uit de servicekosten. Zie ook het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 19 januari 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:185). In de overeenkomst die tot dit vonnis heeft geleid waren membership costs in rekening gebracht. De rechter was van oordeel dat de als membership costs opgenomen posten voor het gebruik van de Community ruimten niet naast de kale huur in rekening gebracht konden worden. Het was uit de overeenkomst niet duidelijk gemaakt waarop de membership costs betrekking hadden. Deze gemeenschappelijke ruimten konden daarom worden aangemerkt als onroerende aangelegenheden als bedoeld in artikel 7:233 BW. Dat gold eens te meer daar uit artikel 17.1 van het huurcontract expliciet volgde dat deze ruimten tot het gehuurde (de woning) behoorden. De vergoeding voor het gebruik van deze ruimten moet worden verdisconteerd in de huurprijs, als deze expliciet bij de woonruimte is betrokken (of daartoe als onroerende aanhorigheid behoort) en kan daarvoor niet een afzonderlijke vergoeding worden bedongen. Uit artikel 7:237 lid 2 BW volgt dat de kapitaals- en onderhoudskosten daarvan met de kale huur moeten worden gedekt. Alleen voorzieningen die in het Besluit Servicekosten staan vermeld kunnen als servicekosten worden aangemerkt. Als deze kosten geen servicekosten zijn en deze ruimten tot het gehuurde gerekend kan worden, kunnen kosten die in rekening worden gebracht als onredelijk voordeel (artikel 7:264 BW) aangemerkt worden.
In dit vonnis wordt uitgelegd wat onder servicekosten kan worden verstaan. Verder wordt in dit vonnis vermeld op grond van welke wettelijke bepalingen de servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. Het doorlezen van dit vonnis is een aanrader voor de persoon die in notendop wil weten wat onder servicekosten wordt verstaan.
Ten aanzien van de servicekosten merkt de rechter op dat van de overeengekomen servicekosten alleen de werkelijk kosten mogen worden doorberekend. De kanonrechter is daarom van mening dat de verhuurder bij inschakeling van dochterondernemingen voor de verleende service zich wel mag doorbelasten voor kosten waar een winstcomponent in zit, mist de prijs die zij in rekening brengt overeenkomstig is met prijzen die voor dezelfde diensten in de markt worden gehanteerd. Daarnaast dienen deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder te zijn gemaakt. Bovendien moeten de te leveren zaken en diensten ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Ook is van belang wat huurders bij het overeenkomen van de van de servicekosten qua aard en omvang redelijkerwijs mochten verwachten.
De extra kosten wegens onderbezetting mogen niet geheel op de huurders worden afgewenteld. Dit is ook conform het beleid van de Huurcommissie. de Huurcommissie vermeldt onder punt 4.3.14 van Het beleidsboek servicekosten 2023: “Het is niet toegestaan gederfde servicekosten als gevolg van leegstand aan de zittende huurders door te berekenen”.
De kantonrechter is van oordeel dat er wel een 24-uursabonnement is overeengekomen voor de lift: in het contract van Kone staat expliciet opgenomen dat een 24-uursservice onderdeel uitmaakt van het contract. Voor de overige contracten had de verhuurder dat niet aangetoond. Huurders hebben gesteld dat de Huurcommissie bedoelt dat niet 20 % van alle onderhoudskosten in rekening gebracht kan worden bij de huurder, maar slechts 20 % van dat 24-uursabonnement. Dat achtte de kantonrechter niet juist. Volgens de kantonrechter wordt de bedoelde 20 % wordt juist toegepast door de Huurcommissie indien het niet mogelijk is om uit alle onderhoudskosten het 24-uursabonnement uit te splitsen. De kantonrechter sloot zich daarbij aan en passeerde dit verweer derhalve.
Ik vraag mij af of dit juist is. Allereerst vraag ik mij af of een contract tussen het onderhoudsbedrijf van de lift en de verhuurder wel de huurder bindt. In het huurcontract staat niet vermeld dat de huurder een voorschotbedrag voor het 24-uursonderhoud diende te betalen. Er stond alleen dat het liftonderhoud voor rekening van de huurder kwam. Als er dan wel 24-uursonderhoud zou zijn overeengekomen dan lijkt het mijn dat alleen de kosten die met het 24-uursonderhoud verband hielden doorbelast kunnen worden. De verhuurders hebben er kennelijk voor gezorgd dat er geen splitsing van de kosten aanwezig is om die 20% door te kunnen belasten. Welke moeite geeft dan nou om de reparateur de factuur uit te splitsen in de kosten die alleen betrekking hebben op de 24-uursservice. Op deze manier kan de verhuurder reparaties door normaliter onder normaal onderhoud vallen welbewust onder 24-uursservice brengen. Ik maak dit vaak mee. Ik vind dat de verhuurder maar moet zorgen dat 24-uursservice duidelijk als dergelijke service aangemerkt moet worden. Als onder het mom van 24-uursservice normaal regulier onderhoud alles maar onder 24-uursservice geschoven wordt, dan wordt op deze manier normaal onderhoud onder de 20% gebracht en dat lijkt mij niet juist. Het lijkt mij juister dat de verhuurder duidelijk maakt welke service als 24-uursservice aangemerkt kan worden. Als dat duidelijk is en die kosten zijn niet gesplitst, dan vind ik dat er dan wel sprake kan zijn van toepassing van de 20% regel.
Ten aanzien van de signaallevering overwoog de rechter dat de kosten van het afsluiten van een abonnement voor het centraal ontvangen van een signaal ten behoeve van huurders onder de servicekosten vallen, voor zover daarmee een dienst aan de huurder wordt geleverd in verband met de bewoning en deze is overeengekomen.
Er werden 2 signalen geleverd. Naast het signaal ten behoeve van de studio’s – in kosten niet deelbaar – een tweede signaal voor de algemene ruimten, beveiligingscamera’s, toegangscontrole systemen, smart metering, switches, routers en Wifi accespunten. Dit signaal wordt geleverd, beheerd en gemonitord door Estate Connect B.V. Dit signaal wordt omgezet naar de beveiligingscamera’s (CCTV), intercom, toegangscontrolepunten en Wifi-accesspunten in de algemene ruimten. De verhuurder verzorgt ook klein onderhoud aan de routers, switches en Wifi accesspunten.
Huurders kunnen door de beschikbaarheid van het tweede signaal in de algemene ruimten ook gebruik maken van (snel) internet. De kosten die hiervoor worden gemaakt zijn ten behoeve van de huurders en houden verband met de bewoning en het gebruik van algemene ruimten.
Verhuurder heeft voldoende aangetoond dat er kosten worden gemaakt voor een tweede wifisignaal. Een deel van de kosten van het tweede wifisignaal, kan derhalve worden doorberekend aan de huurders, maar dat deel is onbepaalbaar nu verhuurder heeft nagelaten te stellen en te onderbouwen wat een marktconforme prijs is van dat deel van het tweede signaal. De kantonrechter stelt voor dat deel een redelijke prijs vast.
Het tweede signaal wordt ook gebruikt voor de intercom en het openen van deuren. Hoewel het aannemelijk is dat de verhuurder hiervoor kosten maakt, betreft het hier de werking van onroerende aanhorigheden als bedoeld in art. 7:233 lid 1 BW. Deze kosten dienen op grond van artikel 7:237 lid 2 BW bekostigd te worden uit de kale huursom.
De kosten voor kleine herstellingen van in gebruik gegeven elektronische apparatuur, zoals routers, switches en Wifi accesspunten in algemene ruimten om het signaal op te vangen kunnen niet worden doorberekend aan de huurders. Dit zijn geen herstellingen die een gemiddeld handige huurder zelf kan doen, met beperkte kosten en zonder specialistische kennis.
Schoonmaakkosten die verband houden met oplevering van de woonruimte kunnen niet aan de huurders worden doorbelast. Dit betreffen immers werkzaamheden die bij de verhuurder horen en die niet aan de huurders doorbelast kunnen worden.
Volgens de kantonrechter kunnen administratiekosten in rekening worden gebracht, ook als de afrekening niet binnen de wettelijk voorgeschreven termijn van 6 maanden is verschaft. Duidelijk is dat de verhuurder werkzaamheden heeft moeten verrichten om alle kosten om te slaan per huurder. De verhuurder mag dus 5% administratiekosten over de ‘overige’ servicekosten in rekening brengen.
Het Besluit Servicekosten laat verwarming van de gehuurde ruimte buiten de definitie vallen, voor zover dit niet betrekking heeft op verwarming van de gemeenschappelijke ruimte. In het Besluit Servicekosten wordt immers slechts geleverde warmte ten behoeve van gemeenschappelijke ruimte onder de definitie “servicekosten” gebracht. Bedacht moet echter worden dat partijen zelf kunnen afspreken welke zaken en diensten als servicekosten beschouwd worden. Het Besluit Servicekosten geeft een niet-limitatieve beschrijving van wat onder servicekosten beschouwd dient te worden. De overeengekomen service of dienst hoeft niet door de verhuurder zelf worden geleverd. De verhuurder mag ook de door haar overeengekomen diensten laten leveren door een ingeschakeld bedrijf die in haar opdracht deze diensten levert. Denk bijvoorbeeld aan een Energie BV, die door de verhuurder is opgericht. In artikel 7:237 lid 3 BW worden dus genoemd nutsvoorzieningen ter zake de levering van gas, elektriciteit en water voor het verbruik in de woning. Er staat niet ‘verwarmd water’. In het Besluit Servicekosten wordt onder warmtevoorzieningen genoemd de levering van verwarmd water (ten behoeve van de verwarming van gemeenschappelijke gedeelten). Daarnaast wordt onder nutsvoorzieningen apart genoemd de levering van onder meer water voor het verbruik in de woning en gemeenschappelijke gedeelten. Partijen kunnen echter buiten deze omschrijving om de levering van warmwater ten behoeve van de verwarming van de gehuurde ruimte als servicekosten kwalificeren.
De kosten van levering van bemeterde nutsvoorzieningen en servicekosten gaat op in de verhuur. Als de verhuring niet met btw is belast, dan geldt dit ook voor de levering van de geleverde zaken en diensten. De prijs is dan dus inclusief btw. Woonruimte is niet btw belast. Bij verhuurde bedrijfsruimte kunnen partijen kiezen voor een met btw belaste huur. Schoonmaakkosten binnen het gebouw zijn belast met 6% btw. Schoonmaakkosten buiten het gebouw zijn belast met 21% btw. Als de verhuurder de door haar te leveren zaken en diensten uitbesteedt aan een particulier bedrijf, die daarover wél btw berekent, dan mag de btw via de servicekosten aan de huurders doorberekenen.
Voor levering van warmte in de individuele ruimte (dus verwarming van ruimte door warm water door collectieve installaties of door stadsverwarming) gelden in het vervolg de regels van de Warmtewet.
Als de huurder de gehuurde ruimte verwarmt door gas of elektriciteit die via de verhuurder worden betrokken zonder individuele meter, dan valt dit onder het begrip “servicekosten” als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW tweede zin. Het geleverde gas en de geleverde elektriciteit voor verwarming van de gehuurde woonruimte met een individuele meter vallen onder de term “nutsvoorziening” als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin.Het Besluit Servicekosten geeft voorbeelden van zaken en diensten die onder het begrip servicekosten vallen. Onder het begrip servicekosten valt levering van warmte aan gemeenschappelijke gedeelten. Verder is van belang op te merken dat dit besluit geen limitatieve opsomming geeft van de door partijen overeengekomen zaken en diensten. Het Besluit Servicekosten geeft aan welke geleverde zaken en diensten in ieder geval als servicekosten aangemerkt kunnen worden. Dit blijkt uit artikel 1 van dit besluit. In dit artikel van dit besluit staat dat in ieder geval de zaken en diensten als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW worden aangemerkt, die staan vermeld in de bijlage van dit besluit.
Voor levering van warmte in de individuele ruimte (dus verwarming van ruimte door warm water door collectieve installaties of door stadsverwarming) gelden in het vervolg de regels van de Warmtewet.
Als de huurder de gehuurde ruimte verwarmt door gas of elektriciteit die via de verhuurder worden betrokken zonder individuele meter, dan valt dit onder het begrip “servicekosten” als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW tweede zin. Het geleverde gas en de geleverde elektriciteit voor verwarming van de gehuurde woonruimte met een individuele meter vallen onder de term “nutsvoorziening” als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin.Het Besluit Servicekosten geeft voorbeelden van zaken en diensten die onder het begrip servicekosten vallen. Onder het begrip servicekosten valt levering van warmte aan gemeenschappelijke gedeelten. Verder is van belang op te merken dat dit besluit geen limitatieve opsomming geeft van de door partijen overeengekomen zaken en diensten. Het Besluit Servicekosten geeft aan welke geleverde zaken en diensten in ieder geval als servicekosten aangemerkt kunnen worden. Dit blijkt uit artikel 1 van dit besluit. In dit artikel van dit besluit staat dat in ieder geval de zaken en diensten als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW worden aangemerkt, die staan vermeld in de bijlage van dit besluit.
| Artikel 7:237 lid 3 BW luidt als volgt: in deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter : de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Er is géén sprake van woonruimte met een individuele meter als er op de radiatoren kostenverdeelmetertjes zijn geplaatst. Deze metertjes betreffen geen verbruiksmeters, maar zijn feitelijk kostenverdeelmeters. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten. |
|
Fragment van de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit servicekosten 1. Warmtevoorzieningen 2. Elektriciteit, gas en water |
In het Besluit Kleine Herstellingen staan werkzaamheden vermeld, die voor rekening van de huurder komen. Huurder en verhuurder kunnen overeenkomen dat deze werkzaamheden voor rekening van de huurder door de verhuurder uitgevoerd worden. De verhuurder mag hiervoor dan ook “servicekosten” in rekening brengen (punt 4 behorende bij bijlage 1 van het Besluit Servicekosten). Partijen kunnen dus bij aanvang van de huurovereenkomst overeen komen dat er werkzaamheden die vallen onder het Besluit Kleine herstellingen door de verhuurder uitgevoerd worden, waarvan de verhuurder de daarmee in verband houdende kosten aan de huurder mag doorbelasten in de afrekening servicekosten.
Als partijen overeenkomen dat het klein onderhoud met betrekking tot de gemeenschappelijke ruimte door de verhuurder bij de huurder in rekening kan worden gebracht, dan hoeven die werkzaamheden in de huurovereenkomst niet gespecificeerd te zijn. Deze werkzaamheden moeten natuurlijk wel voldoen aan de werkzaamheden als genoemd in het Besluit Kleine Herstellingen. Het is voor de huurder natuurlijk beter om deze werkzaamheden wel te specificeren, want dan weet hij in ieder geval welke kosten doorbelast zullen worden. Dan moet er natuurlijk wel in het huurcontract staan dat uitsluitend de kosten van deze werkzaamheden doorbelast zullen worden. Als er in het huurcontract staat dat er in ieder geval, maar niet uitsluitend bepaalde posten doorbelast zullen worden die als klein onderhoud aangemerkt kunnen worden, dan kan de verhuurder er dus nog posten aan toevoegen. Het is wel logisch dat het klein onderhoud zoals vervangen van lampen, schoonmaak, binnen schilderwerk, etc. als klein onderhoud door de verhuurder wordt gedaan. Hierdoor wordt vermeden dat het onderhoud niet wordt gedaan, of dat er discussie ontstaat met huurders onderling over de uitvoering van de werkzaamheden. Als huurders onderling hierover afspraken maken, dan zouden zij ook zelf het klein onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte kunnen doen. Dat werd vroeger, of wordt nu nog steeds, gedaan met betrekking tot het schoonmaken van een trappenhuis. Huurders kunnen onderling afspreken dat het schoonmaken van een trappenhuis volgens een schema door de bewoners zelf wordt verzorgd.
De verhuurder kan niet het klein onderhoud dat op verzoek van een huurder in de individuele ruimte wordt gedaan doorbelasten aan de gemeenschap. Dat klein onderhoud komt dan voor rekening van de individuele huurder.
Verschuiving begripsvorming
Er is een verschuiving opgetreden in begripsvorming. Voorheen vielen alle geleverde diensten onder het begrip “servicekosten”. Nu is er onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen en servicekosten zoals boven weergegeven. De verschuiving van begripsvorming heeft onder meer het effect dat een huurder vanaf 1 juli 2014 bij de Huurcommissie geen uitspraak meer kan doen over de voorschotbedragen van kostenposten die vallen onder het begrip “servicekosten” De Huurcommissie beoordeelt dus nog slechts de discussies over de hoogte van voorschotbedragen voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Wat onder nutsvoorzieningen met een individuele meter moet worden verstaan staat dus omschreven in artikel 7:237 lid 3 BW .
Onder artikel 7:237 lid 3 BW valt: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Door artikel 1a Warmtewet wordt de Warmtewet voor verhuurders en voor VvE’s grotendeels buiten toepassing verklaard. Het Besluit Servicekosten zal ook worden aangepast. Vóór 1 juli 2019 werd er een discussie gevoerd onder juristen. Sommige juristen meenden dat de Huurcommissie ingevolge de werking van de Warmtewet niet meer bevoegd was om warmte geleverd ten behoeve van individuele ruimte te beoordelen. Andere juristen waaronder ik meenden dat de Huurcommissie nog steeds bevoegd was. Toen de Warmtewet nog van toepassing was op de huurovereenkomst, was er naar mijn mening geen reden de Huurcommissie buiten toepassing te verklaren. Met deze huidige regeling (augustus 2021), waarbij de Warmtewet grotendeels is uitgeschakeld voor huurders, is de hiervoor genoemde discussie over de bevoegdheid van de Huurcommissie uitgespeeld. De Huurcommissie is zonder twijfel bevoegd een oordeel over de geleverde warmte ten behoeve van de individuele ruimte te geven als zich hierover een discussie voordoet waarbij niet-geliberaliseerde betrokken is. Als partijen de Warmtewet nog steeds van toepassing hebben verklaard, zal de Huurcommissie met inachtneming van de Warmtewet de kosten van de geleverde warmte kunnen te bepalen. Bij toepasselijkheid van de Warmtewet werd door de Huurcommissie voornamelijk naar de werkelijke kosten gekeken die in rekening gebracht konden worden. Dat zal dan in het laatst besproken geval niet anders zijn.
Voor alle duidelijkheid merk ik hierbij wel op dat de huurder van beide soorten kosten jaarlijks een overzicht dient te ontvangen.
Nutskosten voor gemeenschappelijke gedeelten en nutsvoorzieningen zonder eigen meter vallen onder het Besluit Servicekosten. Ik kan niet voldoende benadrukken dat het Besluit Servicekosten geen limitatieve opsomming geeft van wat als servicekosten aangemerkt dient te worden. Door het Besluit Servicekosten is het duidelijk welke zaken en diensten in ieder geval als servicekosten aangemerkt dienen te worden. Voor discussies over hoogte van geleverde diensten die niet als servicekosten aangemerkt worden zoals huishoudelijke hulp, doorberekenen van belastingen, maaltijdverstrekking, etc., dient voor een oordeel de rechter om een beslissing worden gevraagd. Voorts geeft de Huurcommissie ook geen oordeel over de kwaliteit van de geleverde diensten. De Huurcommissie beoordeelt immers alleen of de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag aan servicekosten redelijk is of niet redelijk is. In het kader van deze discussie is het wellicht verstandig om in de gemeenschappelijke hal werkschema’s op te hangen die afgetekend moeten worden. Hiermee kan in ieder geval worden gezien of het ingeschakelde bedrijf de afgesproken diensten levert. Ik ga hierbij even niet vanuit dat het ingeschakelde bedrijf alleen langs komt rijden om de lijst te tekenen. Als de huurders hier bang voor zijn dan zal men iemand kunnen aanstellen die regelmatig de lijst controleert op eerlijke praktijken. Bij onrechtmatigheden kan men de verhuurder verzoeken het contract met dit bedrijf te beëindigen, omdat het vertrouwen weg is. Als kan worden bewezen dat de leverancier niet tien keer maar vijf keer de ramen heeft gelapt, dan kan de Huurcommissie de kosten wél terugbrengen als de verhuurder voor tien wasbeurten de huurders door wenst te belasten.
In dit hoofdstuk benoem ik overeengekomen nutsvoorzieningen en servicekosten als zijnde geleverde zaken en diensten. Dit doe ik om verwarring te voorkomen. Voorheen was de overkoepelende term “servicekosten”. De term servicekosten is nu beperkter dan vóór de wijziging van de wet, omdat daar niet meer onder valt de geleverde nutsvoorzieningen met een individuele meter. Als ik spreek over servicekosten dan valt daaronder alle geleverde diensten behalve geleverde nutsvoorzieningen met een individuele meter. Onder nutsvoorzieningen vallen de vergoedingen in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.
| Kosten voor nutsvoorzieningen | Servicekosten (geen limitatieve opsomming) |
| • Kosten voor verbruik van water, gas, elektriciteit of andere energie, inclusief stookkosten; eigen meter | • Kosten voor verbruik van water, gas, elektriciteit of andere energie; geen eigen meter |
| • Huismeester | |
| • Administratiekosten | |
| • Alle kosten van schoonmaak- en herstelwerkzaamheden die voor rekening van de huurder komen. | |
| • De kosten van gezamenlijke ruimtes: kosten voor water, verlichting, verwarming en inventaris voor ruimtes als gangen, trappen, lift, berging/fietsenstalling, hobbykamer en binnentuin | |
| • Een vergoeding voor het gebruik van meubels en stoffering |
Er gelden een aantal maatregelen om de regeldruk ten laste van de Huurcommissie met betrekking tot zaken over de servicekosten afrekening te vereenvoudigen en te beperken zoals:
- een drempelbedrag in het kader van de berekening van werkelijke verbruikskosten;
- afrekening servicekosten dient door middel van een voorgeschreven overzicht aan de huurder te worden verstrekt;
- vereenvoudiging en “uitkleding” van de toets ten behoeve van de berekening van voorschotbedragen servicekosten.
Vanaf 1 juli 2019 is artikel 1a Warmtewet van toepassing geworden In dit artikel staat vermeld dat de Warmtewet niet van toepassing is als de leverancier van warmte:
a. tevens optreedt als verhuurder voor de verbruiker aan wie hij warmte levert ten behoeve van de door hem aan de verbruiker verhuurde woon- of bedrijfsruimte;
b. tevens de vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm is waarbij:
i. de verbruiker aan wie warmte geleverd wordt als lid is aangesloten, of
ii. een verhuurder als bedoeld in onderdeel a als lid is aangesloten, of
c. tevens een vereniging van eigenaars is waarbij meerdere verenigingen van eigenaars of daarmee vergelijkbare rechtsvormen als bedoeld in onderdeel b zijn aangesloten.
Het bovenstaande komt erop neer dat onder meer de verhuurder die tevens warmte levert voor wat betreft de levering van warmte voor de individuele ruimte niet meer onder de Warmtewet valt voor wat betreft de afrekening van warmte. Ik vind deze bedoeling nog niet duidelijk blijken (maart 2021) uit de tekst van artikel 7:237 BW en het Besluit Servicekosten. Wat mij betreft zou deze tekst voor de duidelijkheid nog aangepast dienen te worden.
Deze maatregelen worden afzonderlijk in dit hoofdstuk besproken.