De vordering op basis van artikel 7:308 BW

Laatst bijgewerkt op 2022-12-04 om 13:35:32

Bij de opzegging van een huurovereenkomst heeft de wetgever met artikel 7:308 BW willen voorzien in een vergoeding van het voordeel dat de verhuurder als deze een soortgelijke onderneming als de onderneming van de gewezen huurde in het gehuurde zou gaan exploiteren. De huurder kan dan op grond van artikel 7:308 lid 1 BW een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen als de verhuurder de bedrijfsvoering in het gehuurde wenst voort te zetten.  In de Kamerstukken II 1966/1967, 3 pagina 9 onder punt 13 staat het “in de praktijk voor komt dat een verhuurder aan het einde van de huur voordeel geniet, omdat in het pand een goed lopend bedrijf gevestigd is geweest. Hij zal het pand op gunstiger voorwaarden kunnen verhuren aan een huurder dier er een gelijksoortig bedrijf in het pand het pand wil vestigen; hij kan ook zelf een gelijksoortig bedrijf in het pand beginnen en daarbij profiteren van de klantenkring van de oude huurder; van een nieuwe huurder die daarvan op gelijke wijze kan genieten, zal hij eveneens vaak een hogere huurprijs, of zelfs een bedrag ineens kunnen bedingen”. Het is hierdoor duidelijk dat de wetgever de situatie heeft willen regelen dat de verhuurder voordeel heeft van een huurbeëindiging door in het gehuurde een gelijksoortig bedrijf voort te zetten dan dat de voormalige huurder daarin exploiteerde.

Het is voor een beroep op artikel 7:308 BW niet nodig dat partijen een beëindigingsprocedure voeren, waarin een vergoeding wordt vastgesteld. In de Kamerstukken II 1966/1967, 3 pagina 12 onder punt 20 wordt een vergelijking gemaakt met een onteigeningsprocedure. In dit fragment van genoemde Kamerstukken staat: “Uit een en ander blijkt, dat het in beginsel ongewenst is  een belangrijk verschil te maken in schadevergoeding al naar gelang onteigening of een minnelijke aankoop plaatsvindt. Door ingeval van onteigening een schadevergoeding toe kennen waarop bij minnelijke aankoop geen aanspraak bestaat, wordt bewerkstelligd dat het voor de belanghebbende voordeliger is de zaak op onteigening aan te laten aankomen. Deze ongewenste consequenties worden vermelden door ook voor het geval minnelijke aankoop op schadevergoedingsregeling op te nemen”.

Als de huurder zélf heeft opgezegd, dan kan de huurder geen beroep doen op het gestelde in artikel 7:308 BW. Dat lijkt mij logisch.  De huurder heeft dan immers zelf afwegingen gemaakt om de huurovereenkomst te beëindigen, terwijl huurbeëindiging zijdens de verhuurder aan de huurder (vaak tegen diens wil) wordt opgelegd. Een opzegging door de verhuurder dient daarom de basis te dienen voor deze claim. Als de verhuurder te kennen geeft om op grond van deze grond op te willen zeggen, maar de opzegging niet plaats heeft gevonden, dan is het niet zeker of de huurder beroep kan doen op artikel 7:308 BW. Het hof ‘s-Gravenhage besliste in zijn arrest van 12 januari 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:15) dat de verwijzing naar artikel 7:308 BW de huurder ook niet kon baten, nu dat artikel alleen van toepassing is als de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd en daarvan was in casu geen sprake is.

Het bedoelde voordeel betreft ieder voordeel dat de verhuurder niet zou hebben genoten als de bedrijfsruimte niet voor de uitoefening van een soortgelijk bedrijf zou zijn gebezigd. Het gaat dus om het voordeel dat de verhuurder geniet als zij gebruik maakt van de aantrekkingskracht die is opgebouwd door de huurder. Volgens mr. K. Keij (De betekenis van artikel 7:308 BW in de praktijk, TvHB, nr. 5 november 2022) wordt met het voordeel ex artikel 7:308 bedoeld ieder voordeel dat de verhuurder geniet aan de ondernemersactiviteit dat aan de voormalige huurder toegeschreven kan worden. Het voordeel kan ook bestaan uit geringe opstartkosten zoals aanloop- en acquisitiekosten. Eventuele kosten die de verhuurder heeft gemaakt om dit voordeel te behalen dient volgens mr. Keij te worden gecompenseerd met het voordeel. Dat is weer anders als deze gemaakte kosten los staan van het voordeel dat de verhuurder heeft genoten.

Volgens Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6, p. 12 zal de berekening van goodwill vaak op problemen stuiten. Een exacte berekening daarvan is niet mogelijk. Dit is volgens de wet dan ook een reden dat de wetgever spreekt van een billijke vergoeding. Het is hier ook wel duidelijk dat er geen sprake van een voordeel ten behoeve van de verhuurder is als de verhuurder het gehuurde voor een geheel andere activiteit benut dan hetgeen waarvoor het gehuurde door de voormalige huurder is benut.

Dit voordeel kan ook bestaan als de verhuurder in het gehuurde een nieuwe huurder zet die een soortgelijke onderneming als de voormalige huurder exploiteert. Dit kan dus voor de verhuurder voordeel opleveren. Wellicht kan de verhuurder daardoor een hogere aanvangshuurprijs vragen. Voor de goede orde meld ik hier dat de aanvangshuurprijs niet hoeft te voldoen aan de criteria van artikel 7:303 BW. Uitgaande van een huurperiode van 2 x 5 jaar, zou dit voordeel dus bij aanpassing van de huurprijs volgens de criteria van artikel 7:303 BW, na verloop van de eerste periode van 5 jaar, dus zijn uitgewerkt als de huurder aanpassing van de huurprijs verlangt.   Het genoemde voordeel betreft niet de aard of de ligging van het gehuurde, omdat dit niet een aan de huurder toe te schrijven voordeel betreft. Voordeel door veranderingen of toevoegingen door de huurder moeten worden beoordeeld op basis van artikel 6:212 BW. Hoewel deze laatste regeling inzake ongerechtvaardigde verrijking regelend recht is en in de ROZ-bepalingen daarvan in het nadeel van de huurder wordt afgeweken, kan op deze uitsluiting op basis van de redelijkheid en billijkheid een uitzondering worden gemaakt. Zie hiervoor het hoofdstuk: “Wijzigingen aan het gehuurde“.

Als een nieuwe huurder voordeel heeft van de bedrijfsuitoefening door de vorige huurder, dan is er geen ruimte voor een vordering op basis van artikel 7:308 BW.  Volgens Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6, p. 13 wordt dit voordeel alleen aanwezig geacht als de bedrijfsruimte binnen één jaar na huurbeëindiging voor een gelijksoortig bedrijfsruimte wordt gebruikt als dat de vertrekkende huurder had uitgeoefend. Volgens deze Kamerstukken berust de termijn van een jaar op de gedacht dat wanneer er een onderbreking van geruime duur plaats heeft gevonden, niet meer gezegd kan worden, dat de dan optredende nieuwe ondernemer nog voordeel heeft van de activiteit van zijn voorganger. De beklanting blijft gedurende een langere onderbreking niet in stand.  Volgens deze Kamerstukken is er geen grond om deze termijn op een periode van twee jaar te stellen. Het is immers weinig aannemelijk dat een ondernemer die na een onderbreking van meer dan een jaar in het pand een onderneming begint, nog voordeel heeft van de werkzaamheid die reeds langer dan een jaar geëindigd is. Het moet dan ook gaan om een zelfde soort bedrijf met dezelfde soort klanten. Een vijf sterren hotel is daarom niet te vergelijken met een hotel met twee sterren. Een chique bakkerij is niet te vergelijken met een simpele bakkerij waar alleen maar brood en een kleine sortering koekjes te koop is.

Volgens een vonnis van 24 december 2015 van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11974) staat een tussen partijen gemaakte afspraak tot huurbeëindiging tegen finale kwijting toepasselijkheid van dit artikel niet in de weg. Bedacht moet hierbij wél worden dat deze finale kwijting geen betrekking had op de claim die ex artikel 7:308 BW ingesteld kan worden. Volgens de rechter had dit beding alleen betrekking op het personeel en de overgedragen en specifiek benoemde activa. De huurder moet dus wel voorzichtig zijn met het akkoord gaan met een finale kwijting over en weer. Het voordeel dat de verhuurder geniet bij voortzetting van de onderneming moet niet uitsluitend voortvloeien uit de aard en de ligging van het gehuurde. In deze zaak was het gehuurde op Schiphol gelegen en was de klantenstroom naar het oordeel van de rechter voornamelijk toe te schrijven aan de aard en de ligging van het gehuurde.  De verhuurder had eerst zelf in het gehuurde de onderneming gevoerd. Tevens trad de verhuurder als franchisegever op. Door ook op andere locaties het concept van de franchiseonderneming uit te rollen werd de naamsbekendheid door inspanningen van de verhuurder uitgebreid, waarvan de huurder heeft kunnen profiteren. De verkoopformule kon alleen in de vertrekhal van een luchthaven worden uitgevoerd. De rechter was daarom van mening dat de exploitatie van het concept van het door de huurder uitgeoefende bedrijf in hoge mate, zo niet uitsluitend, afhankelijk is van de aard en de ligging van het gehuurde. Verhuurster was dan ook geen vergoeding ex artikel 7:308 lid 1 BW verschuldigd. De huurder kon niet voldoende duidelijk maken dat er en voordeel aan zijn ondernemingsactiviteiten was toe te schrijven. In deze zaak had de huurder onvoldoende onderbouwd dat sprake was van voordelen voor verhuurster die het gevolg zijn van haar eigen ondernemersactiviteiten.

De procedure ex artikel 7:308 1 BW kan alleen worden ingesteld in een afzonderlijke procedure na huurbeëindiging. Het is immers dan pas duidelijk of de verhuurder voordeel van de inspanningen van de huurder heeft genoten. Het instellen van een dergelijke procedure is dus niet mogelijk als de overeenkomst nog niet is geëindigd. Dit bleek uit rechtsoverweging 15 van het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 14 april 2015 (ECLI:NL:RBNNE:2015:1750).

 

Bemiddelingskosten voor rekening huurder?

Laatst bijgewerkt op 2023-04-09 om 22:47:00

De bemiddelingsovereenkomst staat vermeld in artikel 7:425 BW. In dit artikel staat het hiernavolgende vermeld: “De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden”.

Het gaat hier alleen om het bij elkaar brengen van huurder en verhuurder. Verder strekt de opdracht in beginsel niet. Als partijen bij elkaar zijn gebracht dan zal de verhuurder zelf met de huurder een huurovereenkomst dienen te sluiten. De opdrachtnemer is daartoe niet bevoegd op basis van dit artikel. Het is natuurlijk wel mogelijk dat de eigenaar hierover aanvullende afspraken met de opdrachtnemer maakt. De opdrachtnemer heeft een zorgplicht jegens de eigenaar. Schending van deze zorgplicht kan de opdrachtnemer aansprakelijk maken jegens de eigenaar. De bemiddelaar kan bijvoorbeeld de zorgplicht schenden door de vermogens- en inkomenspositie van de huurder niet te controleren. Als de eigenaar vervolgens met een huurder wordt geconfronteerd die de huur niet kan betalen, dan kan het mogelijk zijn dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor de schade die het gevolg hiervan is (ECLI:NL:RBAMS:2012:BX5436).

Het gestelde in dit onderdeel is niet van toepassing op het boeken van accommodaties via een platform als dat van Airbnb waarbij sprake is van bemiddeling.  Een platform als dat van Airbnb mag dus zowel van de aanbieder van accommodatie als van de huurder van deze accommodatie bemiddelingskosten vragen. Dit is door de Hoge Raad besloten in het arrest  van 19 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1725) dat naar aanleiding van prejudiciële vragen is gewezen. Een platform als dat van Airbnb kenmerkt zich volgens de Hoge Raad erdoor dat via het platform overeenkomsten tot stand worden gebracht tussen gebruikers van het platform, dat de exploitant van het platform een vergoeding ontvangt bij de totstandkoming van een overeenkomst tussen gebruikers en dat gebruikers uitsluitend met elkaar in contact kunnen treden via het platform. Deze omstandigheden brengen mee dat de exploitant van dat platform als tussenpersoon werkzaamheden verricht die als bemiddeling in de zin van artikel 7:425 BW zijn aan te merken.

De reden waarom Airbnb toch van beide partijen bemiddelingskosten mag vragen, is onder meer gelegen in feit dat voor deze vorm van verhuring artikel 7:417 BW niet is bedoeld. Blijkens de wetsgeschiedenis van artikel 1843a lid 4 (oud) BW, de voorloper van artikel 7:417 lid 4 BW, is de bepaling ingevoerd om misbruik tegen te gaan, dat erin bestond dat makelaars en andere bemiddelaars in onroerende zaken bij verhuur tweezijdig courtage in rekening brachten, doorgaans aan beide partijen volgens het voorheen geldende maximumtarief. Op die manier lieten zij zich dubbel betalen. In de wetsgeschiedenis is erop gewezen dat de mogelijkheid om tweezijdig courtage te berekenen, aanleiding gaf tot bedenkelijke handelwijzen van sommige bemiddelaars in onroerende zaken. Zij bewogen opdrachtgevers met oneigenlijke middelen tot het verstrekken van bemiddelingsopdrachten met als doel om tweezijdig maximale courtage in rekening te kunnen brengen.

Aan (de voorloper van) artikel 7:417 lid 4 BW ligt niet de gedachte ten grondslag dat het in zijn algemeenheid ongeoorloofd is dat een tweezijdige bemiddelaar zijn loon in rekening brengt bij verschillende opdrachtgevers, bijvoorbeeld door het verschuldigde loon in een bepaalde verhouding tussen hen te verdelen. Maar teneinde te voorkomen dat in geval van bemiddeling bij huur of verhuur van een onroerende zaak aan beide partijen de maximale courtage in rekening wordt gebracht, heeft de wetgever ervoor gekozen dat aan de huurder geen loon in rekening mag worden gebracht; aldus wordt volgens de wetgever duidelijkheid geschapen en een effectieve handhaving mogelijk gemaakt. Naar de kennelijke bedoeling van de wetgever heeft (de voorloper van) artikel 7:417 lid 4 BW betrekking op bemiddeling bij de huur of verhuur van een onroerende zaak die de huurder tot woonruimte dient. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de tekst van art. 7:417 lid 4 (oud) BW, waarin tot 1 juli 2016 een uitzondering was opgenomen voor (kort gezegd) kamerhuur (“huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning”). Omdat (de voorloper van) artikel 7:417 lid 4 BW naar de kennelijke bedoeling van de wetgever betrekking had op bemiddeling bij de huur of verhuur van een onroerende zaak die de huurder tot woonruimte dient, is in de wetsgeschiedenis geen aandacht besteed aan de vraag of kortetermijnverhuur van een woning (dus verhuring ex artikel 7:232 lid 2 BW) of een gedeelte daarvan voor niet-bewoningsdoeleinden, zoals die in het kader van vakantiereizen, zakelijke reizen of familiebezoek, onder de reikwijdte van art. 7:417 lid 4 BW valt.

Dat dit laatste niet is beoogd, kan volgens de Hoge Raad worden afgeleid uit het SER-advies dat mede ten grondslag lag aan (de voorloper van) artikel 7:417 lid 4 BW. Daarin adviseerde de SER (p. 29) om één regeling in te voeren waarin zoveel mogelijk vormen van bemiddeling van onroerende zaken worden ondergebracht, onder andere die bij “de huur en verhuur van woningen (behoudens de korte-termijnverhuur van vakantiehuisjes en dergelijke)”.

In dit verband is dan ook van belang dat niet blijkt dat het de bedoeling was dat de indertijd gangbare praktijk van een reisbureau dat voor beide partijen bemiddelt bij het boeken van een hotelkamer of vakantiewoning en daarvoor servicekosten bij de reiziger in rekening brengt, ook onder deze regeling zou vallen. Deze regeling moet dus niet verder strekken dan noodzakelijk is om de huurder van woonruimte, die deze woonruimte voor langere termijn huurt, bescherming te verschaffen.  Artikel  7:417 lid 4 BW geldt niet bij bemiddeling met het oog op kortetermijnverhuur van accommodaties waarbij de huurder deze niet huurt voor (permanente) bewoning.

Komen bemiddelingskosten in verband met de verhuring van woonruimte voor permanente bewoning (waaronder ook vallende de verhuring ex artikel 7:271 BW) voor rekening van de huurder? Bemiddelingskosten kunnen in veel situaties worden geacht alleen voor rekening van de verhuurder te komen op grond van de regels over lastgeving.

Er zijn drie verschillende uitgangsposities:

  • De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in om voor hem geschikte woonruimte te zoeken;
  • De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in om een geschikte huurder te vinden;
  • Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in met het doel een huurovereenkomst tot stand te laten komen.

De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in 
Uitgangspunt is dat bemiddelaars die voor zowel de huurder als de verhuurder van woningen bemiddelen, bij de consument-huurder alleen kosten in rekening mogen brengen voor optionele werkzaamheden, zoals schilderwerk. Deze opdracht heeft niets met bemiddeling ter zake van de huurovereenkomst te maken heeft. Het gaat dan om een huurder die zelf na het sluiten van de huurovereenkomst voor eigen rekening werkzaamheden wil laten verrichten en daarvoor van de kennis en ervaring van de bemiddelaar gebruik wil maken. In de praktijk valt dan vooral te denken aan hulp bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning of een gemeentelijke vergunning voor een bepaalde parkeerplaats en staat dus geheel los van de feitelijke bemiddeling. Voor deze werkzaamheden mogen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder ( Verslag van een schriftelijk overleg, 21 december 2015, vergaderjaar 2015-2016, nr. 34207 ). Artikel 7:417 lid 4 BW geeft nu duidelijk weer dat de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder of koper als de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen. Daarnaast staat in deze bepaling nu ook dat van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd. Als de lasthebber uitdrukkelijk geen loon met de verhuurder is overeengekomen, dan krijgt de lasthebber dus niets voor zijn werkzaamheden.

Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren.
Een dergelijke situatie deed zich voor in een situatie die was besproken in het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 december 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:6936 ). De bemiddelaar had aangevoerd dat er geen passende woning in haar aanbodbestand bleek te zitten, waarna de bemiddelaar buiten haar bestand naar een woning op zoek is gegaan. Zij vond de woning, die uiteindelijk ook door huurder is gehuurd. De huurder kon niet aantonen dat er sprake was van een woning uit het bestand van de bemiddelaar. Tevens kon de huurder niet bewijzen dat er sprake was van het “dienen van twee heren”. Het argument dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was op basis van artikel 7:264 lid 1 BW ging niet op. Er is sprake van een onredelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW, als tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Naar het oordeel van de kantonrechter vielen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid. Als een makelaar in opdracht van een huurder naar woonruimte heeft gezocht en hij is daarin geslaagd, dan heeft hij jegens de huurder aanspraak op betaling van bemiddelingswerkzaamheden. Immers er is sprake van een tegenprestatie in de vorm van geleverde diensten. Een beding dat bij verhuur bemiddelingskosten verschuldigd zijn levert derhalve geen onredelijk voordeel op. Voorts kwam de hoogte van de bemiddelingskosten in het onderhavige geval, neerkomend op een maand huur exclusief BTW, de kantonrechter evenmin onredelijk voor.

De rechtbank Overijssel, kantonzaken, zittingsplaats Zwolle,  gaf in haar vonnis van 16 april 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:1603) te kennen dat er sprake was van een zuivere eenzijdige bemiddelingsovereenkomst. De huurder was daarom loon verschuldigd.

De kantonrechter overweegt dat het vaststaat dat de bemiddelaar de woning niet op haar algemene, voor een ieder toegankelijke website had geplaatst. Daaraan kon dus niet het vermoeden worden ontleend dat de bemiddelaar ook voor de verhuurder optrad, zoals uit de beantwoording van prejudiciële vragen in het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) volgde. Het komt dus aan op de overige omstandigheden, waaraan de conclusie moet worden verbonden dat de bemiddelaar ook in opdracht van de verhuurder heeft bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. Het feit dat de woning op een afgeschermd gedeelte van de website was geplaatst en alleen voor de bemiddelaar toegankelijk was, leverde niet een dergelijke omstandigheid op. Dat de bemiddelaar de bezichtiging verzorgde leverde evenmin een dergelijke omstandigheid op. Dit kan immers ook een werkzaamheid zijn die in het kader van de bemiddeling is verricht. De bemiddelaar had ook geen sleutel van deze woning.

Het opnemen van huurwoningen in een bestand en het inschrijven van de gegevens van de woningzoekende moet eveneens als bemiddeling voor de verhuurder worden beschouwd. Voor deze werkzaamheden mogen geen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder. De bemiddelaar heeft na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst niet in woning uit haar bestand gevonden. Volgens de bemiddelaar is een

De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in
Als door de verhuurder een bemiddelingsbureau wordt ingeschakeld om een geschikte huurder voor zijn huurwoning te zoeken, dan is er sprake van een opdracht tussen de verhuurder en het bemiddelingsbureau. De verhuurder treedt dan op als lastgever van de tussenpersoon. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf ( artikel 7:408 lid 3 BW), als het gaat om de bemiddeling bij huur en koop van een onroerende zaak en die huurder of koper is een consument. Als zowel de huurder als de verhuurder dezelfde bemiddelaar hebben ingeschakeld, dan dient de verhuurder altijd de courtage te betalen. Voordat het huidige artikel 7:417 BW was ingevoerd, kon de bemiddelaar kosten bij de huurder in rekening als de huurder zowel huurder als verhuurder een andere bemiddelaar hadden ingeschakeld. Ook als een dergelijke situatie zich voordoet is de (consument) huurder of de koper geen loon verschuldigd.

De uitzondering, die voor de huidige regeling bestond bij bemiddeling tot verhuring van onzelfstandige woonruimte, is komen te vervallen. Op grond van het huidige artikel 7:417 lid 4 BW is het niet meer mogelijk bemiddelingskosten aan de huurder in het kader van verhuring van onzelfstandige woonruimte door te berekenen. Volgens het wetsvoorstel bij dit artikel (Memorie van toelichting wijziging artikel 7:417 BW) is de reden om deze uitzondering te handhaven, komen te vervallen. Doel van deze uitzondering was destijds continuering van het werk van vaak niet-commerciële bemiddelingsbureaus voor verhuur van kamers. Men vreesde dat verhuurders deze bemiddelingsbureaus niet meer zouden inschakelen, als zij zelf alle bemiddelingskosten zouden moeten dragen, en dat zij hun kamers dan zelf te huur zouden gaan aanbieden. Dat zou, naar men vreesde, dan weer leiden tot versnippering van de wijze van aanbieden van geschikte woonruimte voor de hier bedoelde groep gegadigden, waardoor vraag en aanbod niet meer makkelijk bij elkaar zouden komen, wat uit een oogpunt van volkshuisvestingsbeleid een ongewenste ontwikkeling zou zijn.
Dat is anders geworden door de verhuur van kamers via het internet, omdat huurders makkelijker en sneller zijn te bereiken. Bovendien willen de bewindslieden excessieve vergoedingen voor deze bemiddelingskosten aanpakken. Door klachten uit de praktijk en de gewijzigde omstandigheden waaronder de onzelfstandige woning verhuurd worden is deze regeling gewijzigd ( Wet van 23 december 2015 tot wijziging van artikel 417, vierde lid, en van artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten ).

In het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, van 26 november 2010 (LJN: BO5303, sector kanton Rechtbank Arnhem, 701952 CV Expl. 10-6290 ) wordt een beding inzake betaling van bemiddelingskosten aan een makelaar ter zake het sluiten van een huurovereenkomst als nietig aangemerkt. De situatie was als volgt. De makelaar plaats een advertentie van een huurwoning op zijn website. De geïnteresseerde huurder reageert op deze advertentie en besluit na een bezichtiging de woning te huren van de verhuurder (een ander dan de makelaar). De makelaar is van mening dat de huurder bemiddelingskosten verschuldigd is. De makelaar stelt dat de huurovereenkomst door zijn bemiddeling tot stand is gekomen. De huurder betwist dit. De kantonrechter overweegt zijn standpunt als volgt:

  • De makelaar heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op zijn website;
  • Op deze website zijn de betalingscondities vermeld;
  • Volgens de kantonrechter is de verhuurder de opdrachtgever nu deze de woning te huur heeft aangeboden op de website van de makelaar.
  • De makelaar is niet door de huurder benaderd om een woning te zoeken;
  • Ingevolge artikel 7:264 lid 2 BW is een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig, voorzover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.

Door het bovenstaande komt de rechter tot de conclusie dat nu de makelaar stelt dat met de huurder is overeengekomen dat de bemiddelingskosten voor zijn rekening komen, terwijl de verhuurder de opdrachtgever is, de bemiddelingskosten de makelaar een niet redelijk voordeel opleveren. In deze situatie ging de rechter er dus van uit dat de verhuurder de opdrachtgever is.

Een ander voorbeeld uit de praktijk. Deze uitspraken zijn gewezen vóór invoering van het huidige artikel 7:417 BW. Een potentiële huurder kan alleen via een bemiddelingsbureau dat via de verhuurder is ingeschakeld een geschikte woning huren. Om voor die woning in aanmerking te komen, dient deze persoon zich in te schrijven bij de bemiddelaar. Als de potentiële huurder de woning krijgt toegewezen, dient hij aan de bemiddelaar courtage te betalen. Is dit toegestaan?

De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:283 ) van mening dat het doorberekenen van courtage aan de huurder niet is toegestaan.
De rechter was allereerst van mening dat, indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, sprake is van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in artikel 7:414 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst. De verhuurder heeft volgens de rechter de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met de bemiddelaar. Volgens de rechter komt deze gang van zaken er feitelijk op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van de bemiddelaar en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van de bemiddelaar is. Daaraan doet niet af dat de bemiddelaar zoals zij stelt, de eigenaar van de woning niet kent en slechts contact had met de makelaar die opdracht van de verhuurder had gekregen om de woning te verhuren. Door de woning op haar website te zetten, handelde de bemiddelaar feitelijk in opdracht van de eigenaar/verhuurder, in dit geval door vertegenwoordiging van de eigenaar/verhuurder door de door hem/haar ingeschakelde makelaar die de woning aan de bemiddelaar heeft doorgegeven ter plaatsing op haar website. Dat de eigenaar/verhuurder geen bemiddelingskosten aan de bemiddelaar heeft betaald, doet niet af aan de totstandkoming van een bemiddelingsopdracht tussen de eigenaar/verhuurder en de bemiddelaar. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken, dan wel dat een bemiddelingscourtage is betaald. Deze onderbouwing geldt dus ook voor een situatie dat de verhuurder zelf een bemiddelaar inschakelt en dat deze onderling (mondeling) afspreken dat de kosten van de bemiddelaar aan de huurder worden doorbelast. De rechter is voorts van mening dat met de huurder geen opdracht tot bemiddeling tot stand is gekomen: Deze huurder heeft de bemiddelaar immers niet verzocht een woning voor hem te zoeken, hij reageerde slechts op deze specifieke woning. Ook uit het feit dat deze huurder expliciet heeft ingestemd met betaling van de commissie volgt niet dat deze huurder een opdracht tot bemiddeling heeft gegeven. Uit het reageren van de huurder op de advertentie op de website en het instemmen met het betalen van de commissie volgt wel dat hij de bemiddelaar opdracht/last heeft gegeven voor hem een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van art. 7:414 lid 1 BW.
Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in artikel 7:414 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door de bemiddelaar) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak. Daarnaast staat vast dat de huurder een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW. Ook staat niet ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW is, zodat van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken. Op grond daarvan is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft de bemiddelaar aldus geen recht op loon jegens de huurder. Op grond van de huidige wettelijke regeling heeft de lasthebber in deze situatie geen recht op loon.

De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 24 april 2013 Noot 0ba over een zaak waarin huurders via internet interesse hadden gekregen in een woning. Ook hier werd de vraag gesteld of er sprake was van lastgeving met de bemiddelaar die door de verhuurder was ingeschakeld. De rechtbank was van mening dat de huurders geen opdrachtgever van de bemiddelaar waren. De huurders hadden slechts gereageerd op een specifieke woning. De huurders hebben de verhuurders wel een opdracht gegeven om een huurovereenkomst te sluiten. Er is ook hier sprake van het dienen van twee heren door de verhuurder. De bemiddelaar heeft ook hier geen recht op loon.
In een soortgelijke situatie besliste de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 7 november 2013 ( ECLI:NL:RBZWB:2013:11307 ) dat er geen sprake was van een onredelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW. Ik vind dit een onjuiste beslissing. Ook hier was er sprake van een bemiddelaar die een woning op haar website ten behoeve van de huurder had aangeboden. De huurder moest zich inschrijven om toegang te krijgen tot het woningaanbod. Binnen twee dagen was er op een woning gereageerd en was er een huurovereenkomst tot stand gekomen. Uit deze zaak maak ik op dat de huurder zelf een woning had uitgezocht via de website van de bemiddelaar. Ook hier lijkt de bemiddelaar niet voor de huurder op zoek te zijn gegaan naar een woning, maar had de bemiddelaar zelf gereageerd op een woning. Hiermee lijkt er ook sprake te zijn van een lastgevingsovereenkomst en zijn de overwegingen die de rechtbank Amsterdam heeft toegepast bijna één op één van toepassing. Een andere uitleg zou het verbod om twee heren te dienen illusoir maken. Het woningaanbod op de website komt er immers toch niet vanzelf te staan. In dergelijke situaties is het het meest duidelijk als de bemiddelaar van de verhuurder courtage vraagt voor het verhuren van woonruimte. De bemiddelaar weet dan zeker dat hij bij het verhuren van woonruimte zijn courtage vergoed krijgt. Dat kan immers anders zijn als hij de uitspraak van de rechtbank Amsterdam tegengeworpen krijgt.

Volgens een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1477) handelt de website Airbnb in strijd met de wet door bij zowel huurders als verhuurders bemiddelingskosten in rekening te brengen. Airbnb exploiteert een platform gericht op het tot stand brengen van huurovereenkomsten tussen verhuurders van onroerend goed of een gedeelte daarvan, en huurders. Airbnb int voor de verhuurder bij de huurder de huursom. Verhuurder moet daarvan 3% bemiddelingskosten aan Airbnb betalen, alsmede de btw daarover, in totaal 3,63% van de huursom. De huurder moet de overeengekomen huursom aan Airbnb betalen en kan deze niet aan de verhuurder voldoen. Daarnaast dient de huurder aan Airbnb een Service fee te betalen. Voor huurders uit Nederland bedragen deze bemiddelingskosten gemiddeld 15% van de huursom. Volgens de huurder is er bij de werkwijze van Airbnb sprake van het dienen van twee heren. Het ging hier om verhuringen in het buitenland. De argumenten die werden aangevoerd konden ook betrekking hebben op verhuring in Nederland. Airbnb achtte artikelen 7:417 lid 4 BW en 7:425 BW niet van toepassing, omdat Iers recht van toepassing zou zijn en omdat er volgens Airbnb geen sprake zou zijn van tweezijdige bemiddeling.  Airbnb kwam tot de conclusie dat de door haar vanuit Ierland in Nederland aangeboden digitale platformdienst een informatiemaatschappijdienst is in de zin van de E-Commerce Richtlijn, die niet onderworpen kan worden aan nationale wetgeving dan wel beperkingen als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW.

De rechter achtte het Nederlandse recht wel van toepassing. In de bepalingen van de overeenkomst staat immers dat de rechtskeuze voor Iers recht voor consumenten niets afdoet aan de geldigheid van de dwingende bepalingen naar Nederlands recht.

Vervolgens werd door de rechter beslist dat er sprake is van totstandkoming van huurovereenkomsten. Verder werd volgens de rechter bij de totstandkoming van artikel 7:417 lid 4 BW door de wetgever aandacht besteed aan online platformen. Naar aanleiding van vragen betreffende het platform Jaap.nl. Er werd in de toelichting op de wet (Nota n.a.v. het verslag Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5, p. 5 en 6) gezegd dat Jaap.nl niet in strijd komt met het wetsvoorstel, dat eveneens bij dubbele bemiddeling de bemiddelingskosten ten laste van de verhuurder brengt. Uit het voorgaande blijkt tevens dat andere websites waarop vergelijkbare diensten worden aangeboden als die van Jaap.nl, zeer wel zo ingericht kunnen worden dat zij niet met het wetsvoorstel in strijd komen.

Volgens de rechter was hier niet sprake van elektronisch prikbord zoals besproken in het arrest van de HR van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). Volgens de rechter was Airbnb als bemiddelaar  opgetreden, aangezien zij heeft gehandeld als tussenpersoon die werkzaam is geweest bij de totstandkoming van huurovereenkomsten tussen de huurder en de verhuurders in kwestie. Dat betekent dat wordt voldaan aan de voorwaarden voor de toepasselijkheid van artikel 7:425 BW. Gelet op het bepaalde in artikel 7:427 BW volgt daaruit dat ook artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is.

Als er al ruimte was voor discussie of de bemiddelaar bij de huurder kosten in rekening mag brengen, in het geval er door deze bemiddelaar ten behoeve van de verhuurder om niet woonruimte wordt getoond die deze verhuurder wenst te verhuren, dan is deze mogelijkheid van discussie nu beslecht door een arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) en door de huidige wettelijke regeling die aansluit op dit arrest.
In deze zaak stonden twee vragen centraal. De eerste vraag betrof een vraag of in een dergelijke situatie de overeenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als een lastgevingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:414 BW beschouwd dient te worden. De tweede vraag die beantwoord diende te worden was die, of deze overeenkomst als een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW beschouwd dient te worden, zodat artikel 7:417 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is.
De huurder zag op een website van een derde een geschikte huurwoning. Door navraag werd duidelijk dat deze woning door een bepaalde bemiddelaar werd aangeboden zonder dat de gegevens van de verhuurder kenbaar waren gemaakt. De huurder nam met de bemiddelaar contact op. Deze bemiddelaar gaf te kennen dat de huurder in deze situatie courtage verschuldigd is als er onder deze omstandigheden door de huurder een woning via deze bemiddelaar wordt gehuurd. De huurder betaalde deze kosten, maar wilde deze kosten na het sluiten van de huurovereenkomst terugbetaald te krijgen.
De bemiddelaar weigerde dit en stelde zich op het standpunt dat zij alleen voor de huurder als bemiddelaar is opgetreden en dat zij de huurder voor de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst erop heeft gewezen dat zij uitsluitend optreedt voor particuliere woonruimtezoekers, en dus niet voor verhuurders. Deze bemiddelaar gaf verder nog aan dat zij verhuurders die een woning willen verhuren enkel de mogelijkheid biedt om deze woning kosteloos en vrijblijvend aan het publiek te presenteren.
De Hoge Raad beoordeelde echter dat door deze werkwijze een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen in de zin van artikel 7:425 BW. De huurder kon in deze situatie immers niet rechtstreeks met de verhuurder contact opnemen en was daarom wel verplicht om een overeenkomst met de bemiddelaar te sluiten waarin het courtagebeding zat opgenomen. Volgens de Hoge Raad kwam ook een bemiddelingsovereenkomst tot stand tussen de bemiddelaar en de aspirant-verhuurder. De Hoge Raad overwoog daartoe: “Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde”. Op deze bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge artikel 7:427 BW is artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Bij het begin van dit onderdeel is al besproken dat de lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Hetzelfde geldt dus voor de bemiddelingsovereenkomst. Verder hecht de Hoge Raad geen doorslaggevende betekenis aan de letterlijke tekst van artikel 7:425 BW. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken.
Artikel 7:417 lid 4 BW is volgens de Hoge Raad niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

De rechtbank Noord-Nederland had in zijn vonnis van 8 december 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:4417) een beslissing moeten nemen of de bemiddelaar twee heren had gediend. Beoordeeld moet worden of de bemiddelaar twee heren heeft gediend. Op de voet van artikel 150 Rv  moet de huurder stellen en zonodig bewijzen dat een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen de bemiddelaar en de verhuurder van de woning. Dat is anders indien er sprake is van een situatie zoals de Hoge Raad in zijn arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft omschreven. In dat geval geldt een bewijsvermoeden. De kantonrechter is van oordeel dat zonder nadere toelichting die de huurder niet heeft gegeven, gelet op de door de Hoge Raad gegeven antwoorden op de prejudiciële vragen alsmede gelet op hetgeen de Hoge Raad verder heeft overwogen, niet valt in te zien dat het bewijsvermoeden dat er tussen de bemiddelaar en de aspirant-verhuurder een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen ook kan worden toegepast als in een situatie zoals in rechtsoverweging 4.5 is omschreven. Dit betekent dat de huurder geen gebruik kan maken van het bewijsvermoeden en er dus voorhands niet is vast komen te staan dat er tussen de bemiddelaar en de verhuurder van de woning een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen.

Naar het oordeel van de kantonrechter had de huurder in dit kader onvoldoende gesteld. De stelling van de huurder was dat de bemiddelaar hem had begeleid bij de bezichtiging van de woning, de bemiddelaar de woningen van de verhuurder Vastgoed Noord-Nederland in haar portefeuille heeft, de bemiddelaar de huurovereenkomst heeft opgesteld en de beheerder is van de woning, is daartoe onvoldoende. De bemiddelaar had namelijk betwist dat hij als beheerder heeft opgetreden, het huurcontract heeft opgesteld en dat zij woningen van de verhuurder in haar portefeuille heeft. Gelet op het bovenstaande kwam niet vast te staan dat er tussen de bemiddelaar en de verhuurder een bemiddelingsovereenkomst heeft bestaan. Derhalve was er geen sprake van dubbele lastgeving en kan artikel 7:417 lid 4 BW geen grondslag bieden voor de vordering van de huurder.

De kantonrechter te Rotterdam had in haar vonnis van 27 november 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:8720 ) beslist dat de bemiddelaar geen recht had op loon. De bemiddelaar bemiddelde de woonruimte voor de verhuurder en zij incasseerde voor deze verhuurder de huur. De bemiddelaar had niet weersproken dat alleen via haar website kan worden gehuurd en dat het niet mogelijk is de verhuurder rechtstreeks te benaderen voor deze woonruimte. Er was niet gesteld of gebleken dat de website van de bemiddelaar alleen als elektronisch prikbord fungeerde. De kantonrechter concludeerde dat nu artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat in het geval van een bemiddelingsovereenkomst waarbij sprake is van het dienen van twee heren geen loon verschuldigd is, de huurder geen bemiddelingskosten aan de verhuurder verschuldigd was voor het tot stand komen van de onderhavige overeenkomsten met de verhuurder. De kantonrechter te Rotterdam kwam in het in haar vonnis van 12 februari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1353 ) tot eenzelfde oordeel. De huurders hadden via een website van een bemiddelaar een woning aangeklikt en adresgegevens ingevuld. De huurders kregen een e-mail terug waarin stond vermeld dat deze woning helaas was verhuurd, maar dat de bemiddelaar graag wilde helpen met het zoeken naar een andere woning. De huurders kregen daarna een volgende woning aangeboden en kregen een brief toegestuurd ter ondertekening. De brief werd als een intentieverklaring aangeduid. In de intentieverklaring stonden de adresgegevens van de huurders en het adres, alsmede de huurprijs en overige kosten voor de te huren woning. In de intentieverklaring was ingevuld dat bij de eerste betaling een vergoeding moet worden betaald van € 689,70, verhoogd met Btw. Verder stond er: ”U verklaart hierbij het bovengenoemde object te willen huren tegen de condities die hierboven vermeld zijn en u verklaart geen bezwaar te hebben tegen het betalen van een vergoeding. U bent hiervan van het begin af aan over geïnformeerd en stem hiermee in. (….) Met ondertekening van deze inschrijving heeft u de woonruimte geaccepteerd en indien u na ondertekening van deze inschrijving van uw deelname af wilt zien om wat voor reden dan ook, bent u miv € 250,– exclusief 21% Btw aan annulerings-en onkostenvergoeding verschuldigd.
Op de tweede bladzijde is voorts vermeld: “Huurder is ermee bekend dat er, indien van toepassing, een marketing- en onderzoekvergoeding aan de verhuurder wordt doorberekend welke specifiek betrekking heeft op de in deze overeenkomst gehuurde woonruimte”.
De kantonrechter was van oordeel dat door het ondertekenen van de intentieverklaring tussen de huurders en de bemiddelaar wel degelijk een bemiddelingsopdracht was verleend.
De huurders hadden vervolgens als tweede argument gesteld dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was wegens strijd met het verbod om bij bemiddeling voor woonruimte twee heren te dienen. Bij de beoordeling van deze stelling is het arrest dat de Hoge Raad op 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft gewezen van belang. In dezelfde zin luidde het vonnis van de rechtbank Overijssel van 8 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:3224). Ook hier werd het dienen van twee heren op grond van artikel 7:417, vierde lid, BW ongeoorloofd geacht, welke bepaling krachtens artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is volgens de rechter dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is.
Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst naar het oordeel tussen de verhuurder en de bemiddelaar, waarbij bemiddelaar het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op de website van onder meer de bemiddelaar als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder worden gezien, ook als dat om niet zou gebeuren. De bemiddelaar heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar media te huur aan te bieden. Uit het bepaalde op de tweede bladzijde van de intentieverklaring, die hiervoor is geciteerd, blijkt echter ook dat de bemiddelaar voor deze dienstverlening aan de verhuurder kosten in rekening brengt. Het leidt daarom geen twijfel dat de bemiddelaar heeft bemiddeld in opdracht van de verhuurder.
Daarmee staat al vast dat MVM zowel met de verhuurder als met de huurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Vaststaat dat de huurders geen professionele partij zijn, maar gewone particulieren die wel een woning zochten, maar daar niet hun beroep van maakten. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit betekent dat de huurders de vergoeding voor het bemiddelen onverschuldigd hebben betaald. Het gevorderde werd toegewezen.
Het was hier dus duidelijk dat de bemiddelaar werkzaamheden voor de verhuurder heeft verricht.
Hetzelfde gold voor een verhuring via een bemiddelaar, waarbij de verhuurder geheel was afgeschermd van de huurder. De situatie werd besproken in het vonnis van de kantonrechter van Amsterdam van 5 december 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:8001 ). De bemiddelaar maakte gebruik van verschillende gekoppelde websites. Hier was sprake van een situatie waarin “iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst” omdat daarin “in beginsel een opdracht besloten [ligt] om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde” (vgl HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2016:3099 in rov 4.4.2). Voor de feitelijke gang van zaken verwijs ik naar deze uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam. Kern van deze uitspraak is dat de bemiddelaar werkzaamheden voor zowel de huurder als de verhuurder heeft verricht.

Beheerder doet zich voor als bemiddelingsbureau
Soms treedt een beheerder van een verhuurder als bemiddelingsbureau naar de huurder op. De beheerder vraagt dan een bemiddelingsvergoeding voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst met de verhuurder. Hier moet de vergoeding sowieso worden afgewezen, omdat er geen sprake van bemiddeling is. Een beheerder kan immers als hij daartoe bevoegd is zelf beslissen of er met een huurder een overeenkomst wordt aangegaan.

Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in
Er bestaat een tussenvorm als er een woning wordt verhuurd waarvoor zowel opdracht tot bemiddeling door een verhuurder is verstrekt als opdracht tot bemiddeling door de huurder is verstrekt.
In dit geval kunnen de kosten voor het tot stand komen van een huurovereenkomst niet aan de huurder worden doorbelast, indien de bemiddelaar in feite optrad voor de verhuurder of indien hij wel een opdracht van de huurder ontving, maar tegelijk bemiddelde ingevolge een overeenkomst met een of meer verhuurders die huurders voor hun vrijkomende woning zoeken.
De achterliggende gedachte is dat de bemiddelaar moeilijk als zodanig voor potentiële huurders kan optreden, wanneer hij al benaderd is door één of meer verhuurders die een huurder zoeken. Op grond van het huidige artikel 7:417 lid 4 BW mag de bemiddelaar aan de huurder ook geen loon vragen. Als de woning immers wordt verhuurd als gevolg van inschakeling van de bemiddelaar dan wordt de overeenkomst geacht tot stand te zijn gekomen door inspanningen van de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder. Een andere opvatting zou misbruik in de hand werken. De bemiddelaar kan immers met de verhuurder afspreken dat de kosten voor zoeken en vinden van een huurder geheel of gedeeltelijk aan de huurder doorbelast worden. Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever geweest. Het “dienen van twee heren” werd daarom door de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage in haar vonnis van 1 april 2009 ( LJN: BI5283, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 775198/08-18186 ) afgestraft. Dit gold eens te meer nu de bemiddelaar de huurder niet correct had geïnformeerd betreffende de gevraagde huurprijs die hoger was dan op basis van de woningwaardering voor zelfstandige woningen was toegestaan
In dit geval is het niet mogelijk bemiddelingskosten aan de huurder door te berekenen als de woning in het eigen bestand van het bemiddelingsbureau voorkomt en er aldus door de verhuurder opdracht is gegeven tot het vinden van een geschikte huurder.
Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren. Het enkele feit dat een huurder zich meldt voor een pand is natuurlijk nog geen aanhuuropdracht, maar een logische vereiste om een verhuuropdracht namens de verhuurder te kunnen volbrengen.

De huurder kan de betalingsverplichting niet meer vernietigen als de bemiddelingsovereenkomst meer dan drie jaar geleden is gesloten. De huurder loopt dan tegen de termijn van verjaring aan die op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW afloopt na een periode van drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. In het hoofdstuk: “Introductie incasso van huurvorderingen” leg ik uit wanneer deze bevoegdheid de huurder ten dienste is komen te staan. Dit moment vangt doorgaans aan op het moment dat de betaling is verricht.

Als de bemiddelingsovereenkomst langer dan drie jaar geleden is, dan is het nog wel mogelijk de overeenkomst in stand te laten maar betaling daarvan terug te vorderen wegens strijdigheid met de wettelijke regeling. Voor een onverschuldigde betaling geldt een verjaringstermijn van vijf jaar.

Als de bemiddelingsovereenkomst wél geldig tot stand is gekomen tussen bijvoorbeeld de verhuurder en de bemiddelaar, dan zal de bemiddelaar bij de gemaakte afspraken duidelijk dienen te maken dat er sprake is van een courtage in- of exclusief btw. Doet de bemiddelaar dat niet en wordt een courtage afgesproken zonder daarbij de btw te noemen, dan mag de consument ervan uitgaan dat het een bedrag inclusief btw betreft. Deze situatie deed zich voor in een zaak die speelde voor de rechtbank Amsterdam van 11 oktober 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:7486). Hier hoefde de verhuurder van een woning in Amsterdam de btw die een makelaar in rekening bracht voor het vinden van een huurder niet te betalen. De btw stond namelijk niet vermeld bij het percentage aan courtage maar pas verderop in de overeenkomst. Bij de vergoeding over het courtage stond vermeld: “De courtage bedraagt 8% van de huurprijs voor maximaal 1 jaar, met een minimum van € 800,00. De courtage wordt berekend over de initiële huurperiode, overeengekomen tussen de huurder en Opdrachtgever”. In de algemene bepalingen stond vermeld dat alle bedragen exclusief btw luidden. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat het gerechtvaardigd vertrouwen was gewekt dat de bedragen inclusief btw zouden zijn.  De verhuurder achtte de handelwijze van de makelaar een misleidende omissie in de zin van artikel 6:193d lid 2 BW omdat, kort gezegd, essentiële informatie, namelijk de in rekening te brengen belastingen, was weggelaten.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de handelwijze van de bemiddelaar door een percentage aan courtage overeen te komen, waarover vervolgens nog btw wordt gerekend, als een oneerlijke handelspraktijk aan te merken. Door de verhuurder  geen volledige duidelijkheid te verschaffen over het aan courtage inclusief btw in rekening te brengen tarief, heeft de bemiddelaar essentiële informatie aan de verhuurder over het in rekening te brengen percentage aan courtage weggelaten.

Aanvullende regelgeving?
De huidige wetgeving voorziet al in een mogelijkheid van een bestuurlijke boete of last onder dwangsom. Het stelselmatig vragen van sleutelgeld kan in bepaalde gevallen voor de Autoriteit Consument en Markt (ACM) aanleiding zijn om handhavend op te treden op grond van de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc). Wanneer de ACM van oordeel is dat de Whc is overtreden, is zij bevoegd om bestuurlijke boetes (maximaal € 450.000 per overtreding) en last onder dwangsommen op te leggen. Hierbij dient te worden aangetekend dat de ACM niet in individuele gevallen optreedt. Zij kan alleen optreden wanneer een overtreding van de consumentenwetgeving meerdere consumenten/huurders kan raken. Er dient sprake te zijn van een zogenaamde collectieve inbreuk.
Minister S.A. Blok is in zijn kamerbrief van 3 oktober 2014 van mening dat aanvullende regelgeving (bijvoorbeeld boete bij individuele overtreding) niet noodzakelijk is, omdat gebleken is dat de huidige wetgeving al voorziet in een sanctiemogelijkheid bij stelselmatige overtreding van de Wet handhaving consumentenbescherming in de vorm van een bestuurlijke boete of dwangsom voor verhuurders of bemiddelaars die sleutelgeld vragen bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woningen. Gedupeerden van geëist sleutelgeld of derden kunnen hiervan melding doen bij ConsuWijzer (zoek op bemiddelingskosten).

Onredelijk verkregen voordeel in verband met huurkwesties

Laatst bijgewerkt op 2024-01-14 om 14:51:07

In artikel 7:264 BW staat onder meer dat een beding in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte nietig is, voor zover daarbij ten behoeve van één der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.
Zo kunnen partijen overeenkomen dat er over de waarborgsom geen rente wordt vergoed. Dit is volgens een uitspraak van de Hoge Raad van 16 december 1998, NJ 1989 (Dela/Looren De Jong) geen beding dat ten behoeve van de verhuurder een onredelijk voordeel oplevert. Dit kan anders zijn als de waarborgsom meer beloopt dan een maximale som van twee of drie maal de maandhuur voor woonruimte. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 4 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490) dat een waarborgsom van vier maal de maandhuur een onredelijk beding opleverde. In dit geval kostte een bedrag van vier maal de maandhuur de huurder een bedrag van circa € 5.000. Over dit bedrag was de verhuurder geen rente verschuldigd. De rechtbank achtte dit daarom een beding dat niet redelijk was in de zin van artikel 7:264 BW. De door de verhuurder gestelde omstandigheid dat zij extra zekerheid wenste te hebben, omdat de inkomsten van de huurder onzeker waren, maakte dit niet anders. Het beding werd daarom nietig geacht, waarbij de nietigheid alleen het bedrag betrof dat boven de twee maanden huur uitsteeg.

Soms mag de waarborgsom hoger zijn dan drie maanden huur. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als de verhuurder een woning verhuurt aan een huurder met een slecht betalingsgedrag. Voor bedrijfsruimte geldt geen beperking aan de hoogte van de waarborgsom. Voor bedrijfsruimte is een waarborgsom van zes maanden huur een veel voorkomend beding.

Een vordering op basis van artikel 7:264 BW  heeft een andere grondslag dan een vordering op basis van artikel 7:417 lid 4 BW.  In een zaak die diende voor de rechtbank Midden-Nederland, waarvan door deze rechtbank vonnis werd gewezen op 13 november 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:6459) was dit onderscheid van belang. In deze zaak werd de handelwijze van een verhuurder, verder te noemen Verhuurmakelaar BV, besproken die bemiddelingskosten in rekening bracht en tevens optrad voor de verhuurder. De huurders stelden dat de makelaar (een inmiddels opgeheven BV) en haar bestuurders zich hadden schuldig gemaakt aan onrechtmatig handelen wegens oneerlijke handelspraktijken.  Die oneerlijke handelspraktijk bestond er volgens de huurders uit dat Verhuurmakelaar BV  structureel artikel 7:417 lid 4 BW heeft overtreden door bemiddelingskosten van hen te vorderen, terwijl tevens de belangen van de verhuurder zijn gediend. Daarnaast heeft Verhuurmakelaar BV en haar bestuursleden structureel onredelijk voordeel genoten (ex artikel 7:264 BW), doordat tegenover de bemiddelingskosten geen of slechts een verwaarloosbare tegenprestatie stond. Volgens de huurders hebben de Verhuurmakelaar BV en haar bestuursleden zich schuldig gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken in de zin van artikel 6:193a lid 1 sub b BW. De makelaar had zich beroepen op verjaring en rechtsverwerking van de vorderingen.

De kantonrechter was van oordeel dat de verjaringstermijn voor het inroepen van de vernietiging van de overeenkomst op grond van artikel 7:417 jo. 3:40 lid 2 jo. 3:52 lid 1 sub d BW, 3 jaren is en inmiddels was verstreken. De ingang was daarom afgesloten. De vordering van de huurders was echter mede gebaseerd op artikel 7:264 BW. Indien die grondslag slaagt, is sprake van een nietige overeenkomst op grond waarvan wegens onverschuldigde betaling een vordering kan worden ingesteld. Een dergelijke vordering verjaart op grond van artikel 3:309 BW na vijf jaar. Er was nog een periode van vijf jaar na opeisbaarheid verstreken. De vorderingen waren nog niet verjaard. Er was evenmin sprake van rechtsverwerking. Er waren geen omstandigheden aangevoerd waaruit zou blijken dat de huurders uitdrukkelijk afstand hadden gedaan van hun vordering. Een tijd stilzitten is daartoe onvoldoende.

Uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, 2015/16, 34207, nr. 5, pagina 3 en 4) volgt dat, wanneer in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW wordt gehandeld, er sprake is van onredelijk voordeel (“Indien op grond van artikel 7:417 lid 4 vaststaat dat de huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten verschuldigd is, staat daarmee ook vast dat dergelijke kosten volgens artikel 7:264 “een niet redelijk voordeel” opleveren, dat niet ten laste van de huurder kan worden gebracht. In zoverre vullen de artikelen 7:417 lid 4 en 7:264 elkaar dus aan.”). Voor de goede orde merk ik op dat overtreding van artikel 7:264 BW niet altijd overtreding van artikel 7:417 BW oplevert.  Het onredelijk voordeel als bedoeld  in artikel 7:264 BW kan meer omvatten dan het overtreden van artikel 7:417 BW.

Het verweer dat er door de Makelaar B.V. niet was opgetreden namens de verhuurder werd als onwaarachtig gepasseerd. Een flink aantal werkzaamheden werden geacht meer in het belang van de verhuurder dan de huurder te zijn verricht (zie r.o 4.9). De huurovereenkomsten konden niet zonder inmenging van de bemiddelaar tot stand komen. Dit betekent dat de door de huurders aan de verhuurmakelaar B.V. betaalde eenmalige vergoedingen voor contract- en administratiekosten moeten worden aangemerkt als loon voor bemiddeling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Hoewel partijen daarover debat hebben gevoerd, doet niet ter zake of de makelaar B.V. nu wel of geen vergoeding voor de bemiddeling heeft ontvangen van de verhuurder (zie Hoge Raad 16 oktober 2015 ECLI:NL:HR:2015:3099).

De kantonrechter was verder van oordeel dat het door de makelaar B.V. structureel handelen in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW en artikel 7:264 BW onrechtmatig is, omdat deze vennootschap daarmee in strijd handelt met de vereisten van professionele toewijding en bij huurders  de indruk is gewekt dat zij gehouden waren de bemiddelingskosten te betalen om een huurovereenkomst te kunnen sluiten. De werkzaamheden waarvoor de makelaar B.V. stelt de kosten in rekening te brengen, waren ook zonder bemiddeling uitgevoerd maar dan door en voor rekening van de verhuurder. Door toch die kosten op de huurder af te wentelen, heeft makelaar B.V. bemiddelingskosten in rekening gebracht zonder dat daar een (gelijkwaardige) tegenprestatie tegenover stond. Deze vennootschap  heeft zich hiermee schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk.

Aangezien de vennootschap inmiddels geen verhaal meer bood werd de vraag beantwoord of de bestuurders in privé aansprakelijk zijn voor de door de huurders geleden schade. Artikel 6:193a lid 1 onder b BW omschrijft een handelaar als de natuurlijke persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf of degene die ten behoeve van hem handelt. In de MvA I (30928, C, p. 9) heeft de regering aangegeven dat dit bijvoorbeeld de gevolmachtigde is in de zin van artikel 3:60 lid 1 BW. Dat wil zeggen iemand die van een volmachtgever de bevoegdheid heeft verkregen om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten. Om wie het nog méér zou kunnen gaan, heeft de regering niet aangegeven. In artikel 2 onder b van de Richtlijn 2005/29 Oneerlijke Handelspraktijken staat: “degene die in naam van of voor rekenschap van hem [de handelaar, toevoeging kantonrechter] optreedt”.

De kantonrechter is van oordeel dat de bestuurders kunnen worden aangemerkt als handelaar in de zin van artikel 6:193a lid 1 onder b BW. Vast is komen te staan dat de bestuurders een even groot aandeel hadden in de bedrijfsactiviteiten. In beginsel rust op de huurders de stelplicht en bewijslast van de stelling dat de oneerlijke handelspraktijk aan de bestuurders kan worden toegerekend. Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming is die bewijslast echter omgekeerd in artikel 6:193j lid 2 BW. Daarin is bepaald dat de handelaar – wanneer vaststaat dat hij onrechtmatig heeft gehandeld – voor de dientengevolge ontstane schade aansprakelijk is, tenzij hij bewijst dat zulks noch aan zijn schuld is te wijten noch op andere grond voor zijn rekening komt. Dat laatste bewijs werd door de bestuurders niet geleverd. De bestuurders werden veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingskosten.

Een voorbeeld van een nietig beding in een huurcontract luidt als volgt:
Bij het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen bedingt verhuurder betaling door de huurders van een vergoeding ter zake van administratie- of verhuurkosten ten bedrage van € 125,- (inclusief naamplaatje) respectievelijk € 115,- (exclusief naamplaatje). In het arrest van 29 juni 2010 van het hof te Amsterdam( LJN: BN6936, gerechtshof Amsterdam, 200.032.875/01 ) is het hof net als de kantonrechter van mening dat er in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht – waaronder het hof mede begrijpt het geval waarin de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat bij die prestatie – en dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt.
Over doorberekende kosten van reclamemateriaal merkt het hof het volgende op.

De kandidaat-huurders zijn dus wel gebaat door de informatie (de inhoud van het materiaal) maar het hof acht het niet redelijk dat de verhuurder, omdat zij om haar moverende redenen heeft gekozen voor representatief en daarmee kostbaar materiaal, de kosten daarvan doorberekent aan de huurders.
Omtrent de kosten die verband houden met research en controle van de stukken – welke werkzaamheden het controleren door de verhuurmakelaar van de (inkomens)gegevens van nieuwe huurders betreffen – overweegt het hof, evenals de kantonrechter, dat deze werkzaamheden in overwegende mate in het belang van de verhuurder worden verricht. Met deze werkzaamheden, die op zeker moment weliswaar tot totstandkoming van een huurovereenkomst kunnen leiden en in zoverre mede in het belang van de huurder worden verricht, worden immers vooral de eigen belangen gediend die de verhuurder heeft in het kader van haar taak inzake de verdeling van woonruimte (zie met name ook artikel 11 lid 2 aanhef en sub d, f en g van Het Besluit Beheer Sociale Huursector) en het verrichten van een inkomenstoets/het voorkomen van betalingsproblemen bij kandidaat-huurders (zie met name ook artikelen 13 en 14 van Het Besluit Beheer Sociale Huursector). Dit betekent dat te dezer zake wel sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW en dat deze kosten derhalve moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, zodat zij niet afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht.
Het opmaken van het schriftelijk huurcontract, een bezichtiging, een kennismakingsgesprek, het aanvragen van (huisvestings)vergunningen, het opmaken van een opnamestaat moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie. Het vragen van een vergoeding voor deze diensten wordt niet geacht een redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW te zijn.
De kosten voor het opmaken van het naamplaatje werden niet betwist, zodat het hof daar geen oordeel over heeft gegeven.

De Hoge Raad heeft deze zaak in zijn arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) beoordeeld. De verhuurder had de volgende klachten neergelegd ten aanzien van de uitspraak van het hof. Volgens de verhuurder had het hof met dit uitgangspunt miskend dat de vraag of een beding voor een der partijen een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW inhoudt, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het hof gaat er volgens de verhuurder aan voorbij dat het ieder der partijen vrijstaat bij een overeenkomst een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een specifieke verplichting tegenover staat. Volgens de verhuurder dient deze bepaling alleen te beogen misstanden bij het aangaan van de overeenkomst tegen te gaan.
De Hoge Raad stelt in rechtsoverweging 3.5. van dit arrest dat partijen weliswaar in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, doch dat artikel 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid stelt om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van “een niet redelijk voordeel” sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Verder was de Hoge Raad van mening dat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door de taken van de corporaties/toegelaten instellingen te spiegelen aan de uitgangspunten die volgen uit artikel 11 van Het Besluit Beheer Sociale Huursector. Met het in werking treden van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 is Het Besluit Beheer Sociale Huursector overigens komen te vervallen. Het Besluit Beheer Sociale Huursector bevatte regels waaraan zogenaamde “toegelaten instellingen” (dat zijn de woningcorporaties, woningverenigingen en woningstichtingen) zich moeten houden. Ook was in Het Besluit Beheer Sociale Huursector het een en ander geregeld over de zeggenschap van huurders en het betrekken van bewoners bij beleid en beheer van woningen.
De Hoge Raad leek hierbij uit te gaan van het prestatiecriterium. Volgens dit criterium kunnen er meer kosten ten laste van de huurder worden gebracht, dan volgens het baatcriterium. Volgens het baatcriterium moet de huurder profijt hebben van de overeengekomen afspraken. Als de huurder geen profijt (baat) heeft van de gemaakte afspraken, dan kunnen deze kosten niet aan de huurder worden doorbelast.

De lagere rechtspraak ging uit van het baatcriterium. De Hoge Raad ging echter uit van een andere benadering en oordeelde dat slechts bij geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie sprake is van een niet redelijk voordeel. Dit kan ertoe leiden dat er wel een tegenprestatie wordt overeengekomen, waarvan de huurder geen “baat” heeft, doch waarvan de kosten wel doorbelast kunnen worden omdat er wél sprake is van een tegenprestatie. Zo was de rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, in haar vonnis van 12 mei 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:6934) van oordeel dat de kosten van een registratiesysteem en voorlichtingsmateriaal ten behoeve van brandveiligheid niet een onredelijk voordeel ex artikel 7:264 lid 2 BW opleverde. De kosten waren als volgt opgebouwd: € 75,00 aan applicatiekosten van het KKVV registratiesysteem en € 65,00 aan informatiekosten met betrekking tot (de werking van) de KKVV applicatie en de brandveiligheid in het algemeen en tot slot  mutatiekosten van € 35 in verband met een interne verhuizing naar een andere woonruimte die huurder via H&W huurt.

Bij de vraag of er sprake is van onredelijk voordeel hoeft er geen onderscheid te worden gemaakt tussen geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte. Volgens artikel 7:247 BW is artikel 7:264 BW van toepassing bij de verschillende huurregimes. Dit was ook bevestigd door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 9 augustus 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:5753).  In deze uitspraak wordt door de kantonrechter het baatcriterium toegepast. In rechtsoverweging 18 wordt immers gesteld dat de door de verhuurder in rekening gebrachte kosten uitsluitend dan wel in overwegende mate het belang van de verhuurder dienen. Zij worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie en dienen derhalve uit de huurprijs bestreden te worden. De Hoge Raad heeft in zijn  arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) echter beoordeeld dat er sprake is van een onredelijk voordeel als er geen sprake is van geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Mr. Th.  Gardenbroek gaat in de noot onder het vonnis van de rechtbank Amsterdam (WR 2019/64) uit van het baatcriterium dat in het arrest van de Hoge Raad besloten zou zijn.

De kantonrechter gaat evenals de overige lagere rechtspraak uit van het baatcriterium. Ook uitgaande van het prestatiecriterium vraag ik mij af of de verhuurder de meeste kosten door mocht belasten. Deze kosten waren immers niet overeengekomen. Het was de huurder niet duidelijk wat er allemaal onder administratiekosten viel.  Zonder concrete afspraken te maken over bepaalde kosten lijkt het mij niet juist deze kosten aan de huurder door te belasten. Verder is het nog de vraag of hier sprake was van geen of een verwaarloosbare tegenprestatie. Dat lijkt mij ten aanzien van de controle van gegevens, credit check en check bevolkingsregister zeker het geval.  Dit zijn geen werkzaamheden die vrijwel geen tijd vergen en die doorgaans alleen wegens een beleid van de verhuurder worden gedaan. Het gaat hier niet om prestaties die in het belang van beide partijen worden gedaan. Vanuit deze optiek kan ook worden gesproken van werkzaamheden die niet leiden tot een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Het vervaardigen van een schriftelijk contract is doorgaans alleen in het voordeel van de verhuurder. Een huurcontract is immers vormvrij. De aanwezigheid van een contract is toch ook als bewijs van de gemaakte afspraken handig.  Ik zou daarom de nuance willen zoeken voor wat betreft werkzaamheden waarvoor de huurder enige beslissingsbevoegdheid heeft en die doorbelast kunnen worden ook als de prestatie grotendeels ten behoeve van de verhuurder wordt gedaan en de werkzaamheden waarover de huurder niets heeft te zeggen en die alleen wegens het geldende beleid dat bij de verhuurder gangbaar is wordt uitgevoerd.

Het  moet bij de beoordeling van dit criterium wel duidelijk zijn dat er volgens beide criteria geen kosten in rekening gebracht kunnen worden waarvan de kosten niet doorbelast mogen worden. Dit betreffen de kosten die bij normale verhuring gemaakt horen te worden, zoals het opstellen van de huurovereenkomst en het maken van folders en het aanvragen van de nodige vergunningen. In sommige uitspraken worden de kosten voor het opstellen van een huurovereenkomst wel als kosten aangemerkt, die in rekening gebracht mogen worden. Ik vind dit niet juist. Een schriftelijke huurovereenkomst is immers niet noodzakelijk voor het bestaan van een huurovereenkomst. Het sluiten van een schriftelijk contract geeft duidelijkheid voor partijen. In een contract worden doorgaans ook bepalingen opgenomen in het nadeel van de huurder. Voor woonruimte heeft de verhuurder minder ruimte om van de wettelijke regeling af te wijken, dan voor bedrijfsruimte. Desondanks heeft de verhuurder meer belang bij een schriftelijk contract dan de huurder. Ik ben daarom van mening dat de kosten voor het maken van een huurcontract door de verhuurder gedragen dienen te worden.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1157) zich over een soortgelijke kwestie moeten buigen. Hier bracht de verhuurder bij het tekenen van het huurcontract een bedrag van € 200 in rekening wegens administratieve kosten. Hiervan was € 13,50 bestemd voor een naamplaatje. De prejudiciële  vraag die hier gesteld was, had betrekking op de € 186,50. De huurder stelde dat dat bedrag een nietig beding betrof op grond van artikel 7:264 BW. De kantonrechter die de prejudiciële vraag had gesteld vroeg mede in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) of er sprake is van ‘geen of een verwaarloosbare tegenprestatie’ van de verhuurder indien door de verrichtingen waarvoor kosten in rekening worden gebracht uitsluitend of voornamelijk de belangen van de verhuurder worden gediend. Verder werd gevraagd of er in verband met deze vraag onderscheid gemaakt moet worden tussen de verhuurder, een toegelaten instelling of een particuliere verhuurder.

De Hoge Raad verwees allereerst naar zijn eerdere uitspraak van 12 april 2012 waarin het uitgangspunt staat dat als tegenover een bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, een niet redelijk voordeel aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt.

Als aanvulling op het eerder gewezen arrest in 2012 merkt de Hoge Raad op dat, als er door de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de huurder een bedrag aan kosten in rekening wordt gebracht en aldus een voordeel bedingt, er tegenover dit voordeel een prestatie van de verhuurder moet staan die voor de huurder een bate oplevert. Hier verwijst de Hoge Raad naar het “baatcriterium”. Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft. Een dergelijke bate is niet aanwezig indien de verhuurder met de prestatie die tegenover het bedongen voordeel staat, uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient. Evenmin is een dergelijke bate aanwezig indien de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan immers voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen. Voor zover er uit het eerdere arrest van de Hoge Raad een prestatiecriterium gelezen kan worden, is de knoop in dit arrest doorgehakt naar het “baatcriterium”. In rechtsoverweging 2.4.3 staat voorts dat: “Indien deze tegenprestatie naar haar aard geen bate aan de huurder oplevert die het door de verhuurder bedongen voordeel kan rechtvaardigen (zie hiervoor in 2.4.2), zal dit voordeel niet redelijk zijn. Indien de tegenprestatie naar haar aard wel een bate aan de huurder oplevert die dit voordeel kan rechtvaardigen, dient vervolgens te worden onderzocht of de hoogte van het bedongen voordeel niet redelijk is in verhouding tot die bate”. De Hoge Raad neemt hier het “baatcriterium” als uitgangspunt.

De Hoge Raad vervolgt dat uit het voorgaande volgt dat om te beoordelen of het door de verhuurder bedongen voordeel niet redelijk is, dit voordeel moet worden afgezet tegen de bate die de tegenprestatie de huurder oplevert. Deze kosten-batenanalyse zal in beginsel per afzonderlijke door de verhuurder te leveren tegenprestatie moeten plaatsvinden, opdat duidelijk is hoeveel de huurder voor die tegenprestatie betaalt. De Hoge Raad stelde dan ook op basis van het bovenstaande dat er sprake is van een onredelijk voordeel indien de verhuurder tegenover het voordeel dat hij heeft bedongen, een tegenprestatie verricht die uitsluitend of voornamelijk zijn eigen belangen dient. Voorts is de Hoge raad van oordeel dat er sprake is van een niet redelijk voordeel als de prestatie van de verhuurder behoort bij een normale woningexploitatie.

De beoordeling of een niet redelijk voordeel bestaat, dient in beginsel plaats te vinden door iedere door de verhuurder geleverde tegenprestatie afzonderlijk te bezien in verhouding tot het voordeel dat de huurder daarvoor heeft verschaft. Indien tegenover het voordeel dat de huurder heeft verschaft, meer dan een tegenprestatie staat, zonder dat de kosten aan de verschillende tegenprestaties zijn toegerekend, kan een afzonderlijke beoordeling echter achterwege blijven als de tegenprestaties samen onmiskenbaar voor de huurder zodanige baten opleveren dat dit voordeel voor de verhuurder niet onredelijk is.

In lijn met het arrest van de Hoge Raad van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1157) is de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 14 februari 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:750). Een corporatie had € 200 in rekening gebracht bij aanvang van de huurovereenkomst. Er zou € 13,50 in rekening worden gebracht voor een naamplaatje. Voor de rest was niet gespecificeerd welke prestaties voor € 200 worden geleverd.

Volgens de rechtbank is bepalend voor de vraag of er sprake is van een onredelijk voordeel als de tegenover het bedrag van € 200,- staande tegenprestatie van de verhuurder geen bate oplevert voor de huurder. Omdat deze bate ten behoeve van de huurder niet in de overeenkomst is gespecificeerd en alle kennis over die tegenprestatie bij de verhuurder berust, dient de verhuurder in haar verweer echter niet alleen te specificeren welke tegenprestaties worden geleverd, maar dient zij ook aanknopingspunten te geven voor een beoordeling van de redelijkheid van die tegenprestatie. De rechtbank verwijst verder naar het prejudiciële arrest van de Hoge Raad van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1157). De door de verhuurder aangedragen voordelen voor de huurder werden niet geaccepteerd. Deze vermeende voordelen dienden het eigen belang van de verhuurder en/of behoorden tot de normale woningexploitatie. Voor de door de verhuurder aangedragen argumenten, verwijs ik naar genoemde uitspraak.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 17 februari 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:673) de bij tussenvonnis gestelde vragen aan de Hoge Raad verwerkt in haar vonnis. De casus is hierboven beschreven. Zo kan de verhuurder mutatieonderhoud die aan de vorige huurder doorbelast had kunnen worden niet aan de opvolgend huurder doorbelasten. Dat geldt ook voor het vervangen van de sloten van de buitendeuren. Uit het bepaalde in artikel 7:203 en 7:204 lid 2 BW volgt immers dat de verhuurder bij het ter beschikking stellen van de woning datgene moet doen wat redelijkerwijs noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat het woongenot – en daarmee het exclusieve gebruiksrecht en de privacy – van de huurder gewaarborgd is. Dat zal in dat geval behoren tot de prestaties die op grond van de wet en de overeenkomst verplicht zijn, dan wel gebruikelijk zijn bij een normale woningexploitatie. In elk geval is het niet redelijk om deze kosten bij de huurder in rekening te brengen. Een en ander betekent dat onvoldoende is komen vast te staan dat, voor zover de in rekening gebrachte administratiekosten betrekking hadden op het vervangen van de sloten, daar een prestatie tegenover stond waarbij de huurder is gebaat als in het arrest van de Hoge Raad bedoeld. Met betrekking tot de kosten voor de door de verhuurder aan de huurder verstrekte informatiemap wordt overwogen als volgt. Het betreft een map die uit verschillende onderdelen bestaat. Naast de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden (met boetebedingen, waarvan het ter beschikking stellen onmiskenbaar uitsluitend in het belang van de verhuurde is) betreft dit ook informatie over zaken zoals de verdeling van onderhoudsverplichtingen, een door de verhuurder aangeboden ‘Onderhoudsabonnement’ voor het uitbesteden van huurdersonderhoud, de voorwaarden voor door de huurder aan te brengen veranderingen, de ‘woonregels’ waarin de huurder zich dient te houden ter vermijding van overlast, en de klachtenregeling van de verhuurder. Het verstrekken van dergelijke informatie behoort grotendeels tot de werkzaamheden die een goede exploitatie van de woningen door de verhuurder mogelijk maken. Voor zover er méér informatie wordt verstrekt, waar de huurder baat bij heeft, betreft dit maar een betrekkelijk gering deel van de informatiemap. Volgens de verhuurder kunnen de kosten voor deze informatiemap worden begroot op € 10,00. De kosten voor het verstrekken van de informatie die niet dienstig is aan een goede exploitatie door de verhuurder en waardoor de huurder is gebaat als bedoeld door de Hoge Raad zullen dermate gering zijn dat deze buiten beschouwing kunnen worden gelaten. De overige door de verhuurder genoemde werkzaamheden, zoals het uitvoeren van bezichtigingen en het inwinnen en controleren van informatie over de huurder, worden geacht te behoren tot een normale woningexploitatie en vormen geen tegenprestatie waardoor de huurder is gebaat als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad. Dat betekent dat er ook geen sprake is van een kostenpost waartegenover meerdere ongespecificeerde prestaties staan die samen onmiskenbaar voor de huurder zodanige baten opleveren dat die kostenpost niet onredelijk is.

Artikel 7:264 lid 1 BW geldt zowel voor woonruimte met geliberaliseerde als voor woonruimte met niet-geliberaliseerde huurprijzen.

Voor de toepassing van artikel 7:264 lid 1 BW neemt een toegelaten instelling in de zin van art. 19 Woningwet geen uitzonderingspositie in. Ook indien een dergelijke instelling bij het aangaan van de huurovereenkomst een voordeel heeft bedongen, dient te worden onderzocht of tegenover dit voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat die niet door bijzondere omstandigheden wordt gerechtvaardigd.

Uit het bovenstaande maakt het duidelijke dat de Hoge Raad van het baatcriterium uitgaat. Verder wordt er geen verschil gemaakt tussen de gereguleerde huurovereenkomsten en overeenkomsten die door particuliere verhuurders worden gesloten.