Laatst bijgewerkt op 2023-09-06 om 22:08:22
Of er sprake is van een gebruik van het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming hangt af van de aard van de activiteit en of de huurder voor uitoefening van deze activiteit toestemming van de verhuurder nodig heeft. De vraag of de huurder vanuit zijn woning een bedrijfsmatige activiteit mag verrichten hangt af van de aard van het bedrijf en de bijbehorende feitelijke omstandigheden.Dit kan betekenen dat het voeren van een kantoor in één van de kamers van het gehuurde geen verandering van de bestemming van het gehuurde geeft.
Er moet echter worden bedacht dat het criterium waarbij naar de omvang van de activiteit wordt gekeken naar de achtergrond wordt verschoven op het moment dat de risico’s van het voeren van deze activiteit in het gehuurde groot zijn. De huurder die vanuit zijn woning bedrijfsmatig lachgas had verkocht, had volgens een vonnis van de kantonrechter van 9 oktober 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:4658) van de rechtbank Midden-Nederland de bestemming van het gehuurde (gedeeltelijk) gewijzigd. Hij had door deze handel overlast veroorzaakt aan omwonenden. Hij had bovendien gevaarlijke stoffen (namelijk grote hoeveelheden lachgas) in zijn woning opgeslagen. Hij had hiermee – meer in het algemeen – volgens de rechter niet gehandeld zoals van een goed huurder verwacht mag worden. De huurder is naar het oordeel van de rechter zo ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat te verwachten is dat een bodemrechter de huurovereenkomst hierom zal ontbinden. De ontruiming werd daarom toegewezen.
In de overeenkomst met betrekking tot artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte is bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor horeca volgens een bepaalde (franchise)formule. Onder die voorwaarde is ook toestemming voor onderverhuur gegeven. Na enige tijd blijkt het karakter van de lunchroom wezenlijk gewijzigd. Het gerechtshof te Amsterdam achtte deze wijziging van de bestemming van het gehuurde in haar arrest van 17 december 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4913 ) een gerechtvaardigde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. De overeenkomst kon dus met de huurder worden ontbonden wegens het gewijzigd gebruik van het gehuurde door de onderhuurder. Er is geen sprake van misbruik van het recht om als verhuurder te bepalen welke vorm van exploitatie in het gehuurde wordt aanvaard.
De huurder mag dus niet afwijken van een contractueel overeengekomen bestemming zonder uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Als de huurder dit toch doet dan is er een aanzienlijke kans dat de door de verhuurder gevorderde ontbinding wordt toegewezen. Dit gebeurde ook de huurder die in de Markthal te Rotterdam een versunit had gehuurd, die gedurende de huurperiode conform de huurovereenkomst uitsluitend mocht worden gebruikt als winkelruimte conform 7:290 BW voor de verkoop van halal vlees en vleeswaren en halal traiteurartikelen conform de slagerijformule 010 Braderij.
De assortimentsomschrijving gaf een duidelijke verhouding van hetgeen is overeengekomen:
Hoofdassortiment 80% – Halal vlees, vleeswaren en traiteursartikelen;
Nevenassortiment 20% – Aan de halalslagerij verwante artikelen;
Uitgesloten – Horeca activiteiten en verkoop van koude en warme dranken;
Het assortiment dient hier op aan te sluiten en horeca is uitgesloten.
De huurder had in strijd met de voorwaarden desondanks in het gehuurde gebruikt voor horeca-activiteiten.
De huurder was door de verhuurder aangeschreven om alsnog aan de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst te voldoen.
In deze procedure was door de huurder gesteld dat het exploiteren van versunits zonder de verkoop van broodjes en andere producten in het huidige concept van de Markthal financieel niet haalbaar was. Veel huurders van versunits waren volgens de huurder om die reden al uit de Markthal vertrokken. Ook in de media en de Rotterdamse politiek werd hier volgens de huurder aandacht aan besteed. Stichting COM wil het oorspronkelijke concept van de Markthal als versmarkt en de daardoor bij de unithuurders ontstane problemen bij de verhuurder onder de aandacht brengen. Door het verhuren van een mislukt en niet realiseerbaar concept schiet de verhuurder jegens de huurder ernstig tekort. In de Markthal komt steeds meer horeca. Het publiek in de Markthal komt niet voor verse boodschappen, maar voor de beleving en gaat voor verse boodschappen naar de onder de Markthal gelegen Albert Heijn.
De verhuurder stelde dat zij het concept van de Markthal wil bewaken en handhaven en dat zij daarom optreedt tegen ondernemers die horeca-activiteiten ontplooien waar dat niet is toegestaan. Zo wil zij voorkomen dat de Markthal van vershal een horecahal dreigt te worden.
De kantonrechter te Rotterdam oordeelde in haar vonnis van 25 november 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:9091 dat gelet op de door partijen getekende huurovereenkomst met de bijbehorende stukken er geen enkel misverstand kan bestaan over de vraag wat de bestemming van het gehuurde moet zijn. Dat is een halal slagerij, met een nevenassortiment (maximaal 20%) van aanverwante traiteurartikelen. Horeca-activiteiten worden uitdrukkelijk uitgesloten. Daarmee hebben partijen beoogd dat in het gehuurde uitsluitend verse producten zouden worden verkocht en er geen horeca-activiteit zou zijn.
Volgens de rechter is de getekende overeenkomst en de bestemming in het gehuurde volkomen in overeenstemming met het concept van de Markthal, die is opgezet als een markthal waar een gevarieerd aanbod moet zijn van verse producten. Daarnaast is, zo blijkt uit het concept van de Markthal, ook ruimte gecreëerd voor horeca, met name in de zijkanten van het gebouw, maar ook in of op verschillende van de units op de marktvloer. In het vonnis wordt het concept van de Markthal besproken.
De kantonrechter stelde, op basis van zijn bezoek aan het gehuurde, vast dat het gehuurde niet de uitstraling heeft die van een slagerij mag worden verwacht. Er was sprake van een zeer beperkt assortiment van vleesproducten. Er was wel een ruim assortiment van vleesproducten die werden aangeboden om ter plaatse klaar te maken en op te eten. Het ging om diverse soorten hamburgers, worstjes, gemarineerde kipfilet, rib-eye en lamskoteletten die, zo bleek uit de bordjes bij deze producten, werden aangeboden met (lavas)-brood en salade. De presentatie in de vitrine oogde, zo oordeelde de kantonrechter, als een horecazaak en niet als een slagerij. Boven het gehuurde hing een bord met de aanduiding: Butcher en Trattoria met daarnaast aan twee kanten de slogan: ”best burger in town”.
Door de bezichtiging was het de kantonrechter volstrekt duidelijk geworden dat de huurder in het gehuurde geen slagerij exploiteert, maar vrijwel uitsluitend een horecagelegenheid.
De kantonrechter kwam op grond van het voorgaande tot het oordeel dat de huurder handelde in strijd met de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst. Het gehuurde was, vrijwel, uitsluitend een horecazaak en oogt op geen enkele wijze als een halalslagerij. De rechter oordeelde dat de tekortkoming voldoende ernstig is om de huurovereenkomst te ontbinden. In deze zaak kwam het Mededingingsrecht niet aan de orde. Dit zou de huurder wellicht ook niet helpen. In het hoofdstuk Huur en mededinging heb ik uitgebreid beschreven dat volgens de toelichting op het Besluit vrijstelling branchebeschermingsovereenkomsten de verhuurder de eerste zes jaar na het starten van een nieuw winkelcentrum branchebeschermingsovereenkomsten mogen sluiten als die ertoe kunnen bijdragen dat er op nieuwe locaties nieuwe winkelcentra met een gevarieerd winkelaanbod tot stand komen. Hiermee komt een billijk aandeel van de voordelen van de branchebescherming ten goede aan de gebruikers. Deze clausules worden dus ten behoeve van de huurders opgenomen. Een huurder moet immers doorgaans aanzienlijke investeringen doen en grote risico’s accepteren om publiek te trekken. Een huurder wenst daarom enige tijd te hebben om deze investeringen terug te verdienen. De huurder die zich in een dergelijk winkelcentrum wenst te vestigen en tegen een dergelijke clausule aanloopt, zal hier vermoedelijk anders over denken.
Dat de huurder gerede kans loopt om bij wijziging van de bestemming van het gehuurde in kortgeding te worden ontruimd uit het gehuurde vooruitlopend op een ontbindingsprocedure blijkt uit het arrest van het hof van 22 december 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:5522. Het gehuurde was verhuurd met de volgende bestemming: “de verkoop van dames- en herenmode, schoenen, tassen, accessoires, en aanverwante artikelen”. De huurder had wegens naar zijn zeggen zware terugval in de verkoop van jassen besloten zijn assortiment te veranderen. Het assortiment en/of de bestemming van het gehuurde werd gewijzigd in een ‘mobile repair’ en de verkoop van telefoonhoesjes en andere ‘mobile phone accessories’, souvenirs, waterpijpen en ‘hover-boards’. Naar het oordeel van het hof is het gebruik in strijd met de bestemming van het gehuurde een zodanig ernstige tekortkoming dat de bodemrechter naar alle waarschijnlijkheid reeds op die grond de huurovereenkomst zal ontbinden. Een terme de grâce om in de gelegenheid gesteld te worden de huurachterstand te voldoen, voor zover daar al aanleiding voor zou zijn, neemt die grond voor ontbinding niet weg en bij die terme de grâce hebben de huurders dan ook geen belang, ook niet in hoger beroep. Uit dit arrest blijkt ook dat een beroep op de terme de grâce alleen effect heeft bij het tekortschieten dat door de huurder nog kan worden tenietgedaan, zoals betaling van een huurachterstand.
In de jurisprudentie wordt overwegend geoordeeld dat de aard van de hennepteelt zodanig risicoverhogend is dat dit ontbinding van de huurovereenkomst doorgaans rechtvaardigt. Daarbij lijkt voor deze activiteit niet meer zo zeer de omvang van die activiteit te worden getoetst. In deze lijn ligt ook de uitspraak vervat in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 28 september 2004 ( LJN: AR7499, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0300979/HE ), waarin het Hof in rechtsoverweging 4.6 en 4.7 besliste dat het voor het toerekenbaar tekortschieten niet van belang is of de hennepkwekerij zich in de woning of in een schuur op het perceel van het gehuurde bevindt. Voor het tekortschieten is volgens het Hof voldoende dat de huurder door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij op het van verhuurder gehuurde perceel de mogelijkheid heeft geschapen dat de verhuurder en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Niet relevant is dat dergelijk nadeel zich niet heeft gerealiseerd, zoals ook niet relevant is of omwonenden al dan niet hebben geklaagd over overlast.
De rechtbank Midden-Nederland besliste in haar kortgedingvonnis van 24 februari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:758) dat de huurder die een hotel huurde in strijd met de bestemming handelde niet ontruimd kon worden.
In de bestemmingsbepaling van de huurovereenkomst stond: Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecaruimte zoals bedoeld restaurant met logee-/hotelfunctie. Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3. Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…).
De Gemeente heeft een groep van 56 vluchtelingen opgevangen op een locatie in de plaats van het gehuurde. Omdat deze locatie na 1 maart 2023 niet langer voor opvang gebruikt kon worden gebruikt is de huurder begin februari 2023 door de Gemeente benaderd met de vraag of het mogelijk is om alle kamers in het hotel te boeken op basis van volpension ten behoeve van de opvang van de vluchtelingen. de huurder stond welwillend tegenover het verzoek van de Gemeente en heeft daarover met de Gemeente op hoofdlijnen afspraken gemaakt die erop neerkwamen dat de vluchtelingen in het gehuurde ondergebracht worden op basis van volpension tegen een vergoeding van € 75 per dag.
De huurder had de verhuurder niet geïnformeerd over het gebruik van het gehuurde. De verhuurder maakte bij de huurder bezwaar tegen invulling van deze bestemming, omdat er volgens de verhuurder sprake was van een ontoelaatbare wijziging van de bestemming van het gehuurde, wat een schending oplevert van de verplichtingen van de huurder uit de huurovereenkomst.
Er wordt gevorderd dat huurder wordt verboden de plannen tot uitvoer te brengen. Verder wordt gevorderd het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom.
Naar oordeel van de kantonrechter is het voorgenomen gebruik van het gehuurde door huurder als opvang voor vluchtelingen in strijd met het overeengekomen gebruik als hotel. Dit gebruik mag de huurder op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen niet zonder toestemming van de verhuurder wijzigen. Kenmerkend voor een hotelbedrijf is dat gasten er slechts kortdurend verblijven. De tussen huurder en de gemeente overeengekomen duur van een jaar is niet als kortdurend te beschouwen. Daarbij komt dat de Gemeente en de huurder volpension hebben afgesproken. Dat betekent dat de vluchtelingen driemaal per dag een maaltijd krijgen. Het voorgenomen gebruik van het gehuurde heeft dan ook meer weg van een pension dan van een hotel. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7A:1624 (oud) BW, het huidige artikel 7:290 BW, dat de definitie geeft van middenstandsbedrijfsruimte waaronder ook het hotelbedrijf valt (zie artikel 7:290 lid 2, aanhef en onder b, BW), volgt dat het pensionbedrijf slechts onder de regeling voor middenstandbedrijfsruimte valt voor zover het logies verstrekt dat niet duurzaam van aard is (zie: Nota naar aanleiding van het Eindverslag, Kamerstukken II 1969/71, 8875, nr. 1, p. 1).
De rechter wees echter de gevorderde ontruiming af op de tenzij-bepaling. De kantonrechter begreep dat de verhuurder een aantal negatieve reacties had ontvangen van buurtbewoners. Hoe vervelend dit ook voor de verhuurder was, ook dit feit – zelfs indien dit in samenhang met de andere bezwaren wordt bezien had – naar het oordeel van de rechter – niet tot gevolg dat de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uit diende te vallen. Het maatschappelijk belang bij de huisvesting van de vluchtelingen en het financiële belang dat de huurder daarbij heeft, wogen naar oordeel van de kantonrechter zwaarder dan de door verhuurder aangevoerde belangen. De huurder had verder groot financieel belang. De huurder had nog financiële schulden, die waren ontstaan gedurende de coronacrisis. Daarnaast had de gemeente voor de vluchtelingen geen alternatieve opvang beschikbaar. Mr. S.A.A van der Reep beschrijft in zijn commentaar onder de uitspraak (TvHB 2023/10) dat de rechter in het verleden wel eens rekening heeft gehouden met de belangen van derden. Hij is echter van mening dat de huidige redactie van artikel 6:265 BW voornamelijk slaat op de verhouding tussen partijen, zodat de belangen van derden niet snel een rol horen te spreken bij de beoordeling van een ontruimingsactie. De verhuurder vreesde voor de negatieve gevolgen voor de waarde, uitstraling en de verhuurbaarheid van het gehuurde. De kantonrechter achtte deze bezwaren deels hypothetisch, minder zwaarwegend en deels niet onderbouwd. Dit betekende dat naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter de tekortkoming van huurder de ontbinding van de huurovereenkomst, met al haar gevolgen, niet rechtvaardigde. De vorderingen van de verhuurder worden daarom afgewezen.
Ik heb geen beslissing van de rechter gezien over de eerste vordering. De eerste vordering betrof een verbod op het door de huurder gewijzigd gebruik van het gehuurde. De rechter beslist alleen dat het gehuurde niet ontruimd kon worden. Gezien het standpunt van de rechter dat het gehuurde in strijd met de bestemming werd gebruikt, had het op de weg van rechter gelegen hierover ook een beslissing te nemen. Die beslissing had kunnen luiden dat de huurder het gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming zou dienen te staken. Voor een dergelijke beslissing is er geen plaats voor een tenzij-toetsing die wel voor een vordering tot ontruiming van het gehuurde geldt.
Mr. E.B. Rank -Berenschot (de P-G) heeft in zijn conclusie van 30 oktober 2020 (ECLI:NL:PHR:2020:1016) besproken dat de huurovereenkomst niet alleen dient te worden uitgelegd ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, maar ook naar die omstandigheden die zich daarna in de uitvoeringsfase hebben voorgedaan. Het stilzitten van de verhuurder droeg volgens de P-G bij aan het vertrouwen dat de huurder mocht hebben dat uitbreiding van het assortiment contractueel was toegestaan. Verder kan de contractuele bestemming verder strekken dan de formulering van een beding. De huurder had volgens de P-G geen toestemming hoeven vragen. Het was de verhuurder die in deze kwestie initiatief had moeten ontplooien. De uitleg welke verplichtingen partijen onderling hebben dient te worden beoordeeld aan de hand van de Haviltex-maatstaf, waarbij gekeken moet worden nar alle omstandigheden van het geval. Dit had dus niet bijna drie jaar later plaats moeten vinden. Zie over de casus het onderdeel: “1. De bedrijfsvoering is niet geweest zoals een goed huurder betaamt”.
Het is de vraag of een interpretatie van het bestemmingsbeding in onderhavige zaak had kunnen leiden tot de conclusie dat het gebruik van het gehuurde gezien de Haviltex-maatstaf wel voldeed aan de bestemmingsbepaling van het gehuurde. Hoe een dergelijke procedure afloopt is dan in belangrijke mate afhankelijk over de toelichting die door de huurder wordt gegeven. De huurder die afwijkt van een contractuele bestemming, zal immers toch goed uit dienen te leggen dat deze toegepaste bestemming wel past binnen de bedoeling die partijen aan het gebruik van het gehuurde wenste te geven,
Ik kan mij voorstellen dat in een bodemprocedure tot een ander oordeel wordt gekomen. Uit de jurisprudentie die ik hierboven heb weergegeven blijkt immers dat het wijzigen van de bestemming vaak leidt tot ontbinding van de overeenkomst. Voorts zou de rechter dan ook moeten beslissen over de vordering om het van de bestemming afwijkende gebruik te laten staken.