Uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting

Laatst bijgewerkt op 2023-12-09 om 23:18:19

In beginsel is de huurder van de hier besproken ruimten niet tot ontruiming gehouden, maar heeft hij een respijt van minimaal twee maanden. Dit laatste is slechts anders in de door de wet bepaalde uitzonderingsgevallen als genoemd in artikel 7:230a lid 2 BW, zodat er geen ontruimingsbescherming geldt in de gevallen dat :

  • de huurder zelf heeft opgezegd;
  • hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd;
  • hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 13 februari 2009 ( ECLI:NL:HR:2009:BF8925) bepaald dat dit bovenstaande lijstje, geen limitatieve opsomming geeft van omstandigheden die ontruimingsbescherming kunnen verhinderen. De Hoge Raad oordeelt evenwel dat artikel 7:230a lid 2 BW slechts ziet op de vraag in hoeverre de wijze waarop de huur is beëindigd, in de weg staat aan een beroep op ontruimingsbescherming. Zij sluit niet uit dat andere omstandigheden in de weg kunnen staan aan een beroep op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW, zoals met name afstand van het recht daartoe of omstandigheden die meebrengen dat de huurder dit recht heeft verwerkt.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft in zijn arrest van 8 augustus 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:1914) beslist dat de onderhuurder die weigert te ontruimen geen afstand heeft gedaan op zijn recht tot ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW.

In deze zaak had een hoofdhuurder bedrijfsruimte onderhuurt aan een onderhuurder. De hoofdverhuurder eiste dat de hoofdhuurder het gebruik van het gehuurde door de onderhuurder zou eindigen. De onderverhuurder had de huurovereenkomst beëindigd per 1 juli 2022. In de huurovereenkomst had de huurder afstand gedaan van ontruimingsbescherming. De onderhuurder heeft het gehuurde niet ontruimd op 1 juli 2022. De kantonrechter had de ontruiming afgewezen.  De kantonrechter had hieromtrent overwogen dat die bepaling niet rechtsgeldig is omdat uit artikel 7:230a lid 9 BW volgt dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van dit artikel, zodat de onderhuurder toch een beroep op ontruimingsbescherming mag doen.

Naar de mening van de hoofdverhuurder was het standpunt van de kantonrechter onjuist, omdat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:230a lid 2 BW buiten toepassing zou hebben gelaten. Volgens de hoofdverhuurder is deze opsomming in artikel 7:230a lid 2 BW niet limitatief omdat de Hoge Raad (HR 13 februari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BF8925) heeft bepaald dat ook op grond van andere omstandigheden, zoals bijvoorbeeld afstand van recht of rechtsverwerking, kan worden geoordeeld dat de huurder geen ontruimingsbescherming geniet.

Het hof was echter van oordeel dat in het onderhavige geval niet de situatie voordeed waarbij in artikel 7:230a BW is voorzien. In onderhavige situatie is bij voorbaat afstand gedaan van de dwingendrechtelijk ontruimingsbescherming van artikel 7:230a lid 9 BW voor elke situatie die zich na het ondertekenen van de huurovereenkomst zal voordoen. Dit betekende dat in het onderhavige geval niet in een specifieke situatie die zich na het sluiten van de huurovereenkomst voordoet afstand is gedaan door de huurder van ontruimingsbescherming. Door deze bepaling in het huurcontract heeft de huurder bij voorbaat voor elke situatie die zich na het ondertekenen van de huurovereenkomst zal voordoen afstand is gedaan van de dwingendrechtelijk bepaalde ontruimingsbescherming van artikel 7:230a lid 9 BW. Vaststelling dat dit rechtens geoorloofd is impliceert dat de dwingendrechtelijke bescherming die de wet de huurder hier in beginsel beoogt te bieden door een dergelijke constructie bij voorbaat geheel teniet zou kunnen worden gedaan. Een zo vergaand algemeen gevolg ligt niet in de voorgaande overwegingen van de Hoge Raad besloten, zodat de hoofdverhuurder tevergeefs een beroep op dit arrest doet.

De hoofdverhuurder heeft voorts gesteld dat de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd van partijen is getreden door de onderhuurder te wijzen op de ontruimingsbescherming die door artikel 7:230a BW wordt geboden.

Het hof overwoog daarover dat het op de weg van de kantonrechter lag de onderhuurder, die van de ontruimingsbescherming kennelijk onkundig was, op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW te wijzen. De kantonrechter is immers ambtshalve gehouden bepalingen van dwingend recht toe te passen en geen verrassingsbeslissingen te geven.

Het stond vast dat de onderhuurder op 23 december 2022 een verzoek tot ontruimingsbescherming had ingediend. Het hof achtte aannemelijk dat door de bodemrechter hieromtrent al is beslist of op afzienbare termijn zou al worden beslist. Gelet hierop en op de ingrijpende gevolgen die een titel tot ontruiming voor de onderhuurder zou hebben als het hof thans de ontruiming van het gehuurde zou gelasten, achtte het hof, de belangen van partijen tegen elkaar afwegend, het niet aangewezen op dit moment in dit kortgeding de onderhuurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, zodat de daartoe strekkende vordering van de hoofdverhuurder diende te worden afgewezen.

Ik ben het overwegend wel met het hof eens. Het gaat hier echter om een semi-dwingende regeling en niet om een dwingendrechtelijke regeling. Die onderhuurder diende feitelijk de van de wet afwijkende bepaling te vernietigen. Zonder deze  bepaling te vernietigen zou deze bepaling tussen partijen gewoon geldig zijn.

De rechtbank Rotterdam oordeelde in haar vonnis van 19 oktober 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:10281) dat er geen plaats is voor verlenging van de ontruimingstermijn als er tussen partijen al overeenstemming bestaat over huurbeëindiging. De huurder was van mening dat er sprake was van overmacht en/of onvoorziene omstandigheden, waardoor hij niet gehouden kon worden aan de ontruimingsdatum. De verhuurder voerde als argument aan dat zijn aannemer, die het toekomstige pand van de huurder verbouwt en aanpast, met een gebrek aan personeel en materialen kampt wegens de coronacrisis. De aannemer kan de huurder daardoor geen zekerheid geven dat het toekomstige pand op 1 december 2021 gereed en opgeleverd is. Het moeten verlaten van het gehuurde voordat het nieuwe pand gereed is, heeft grote (financiële) gevolgen voor de huurder. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er een rechtsgeldige huurbeëindigingsovereenkomst tot stand was gekomen. De huurder kon om die reden geen verzoek meer doen tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moest plaatsvinden.

De kantonrechter is van oordeel dat een verlengingsverzoek wordt geblokkeerd door artikel 7:230a lid 2 BW.  De rechter geeft geen oordeel over het beroep op gewijzigde omstandigheden en/of overmacht. De rechter geeft wel als argument dat de belangenafweging hier niet van toepassing meer is. Er wordt hier echter geen beroep gedaan op een belangenafweging, maar op het buiten toepassing laten van het beëindigingsvoorstel. De rechter heeft de afwijzing naar mijn idee niet goed  beargumenteerd. Als de rechter hier wel een goede beoordeling had gegeven, dan had dit de huurder toch ook niet geholpen. Het argument van overmacht gaat in ieder geval niet op, omdat er geen argumenten zijn aangevoerd die het niet mogelijk zouden maken om het gehuurde te ontruimen. Het beroep op gewijzigde omstandigheden lijkt mij in dit verband ook niet op te gaan. Dat de aannemer het bedoelde vervangende gebouw niet op tijd af zou kunnen hebben, is ook geen onvoorziene omstandigheid. Dat iets dergelijks zou kunnen gebeuren, is natuurlijk altijd mogelijk. De huurder had dan ook voorwaardelijk akkoord moeten gaan met huurbeëindiging, namelijk in verband met het tijdig gereedkomen van vervangende bedrijfsruimte. Nu de huurder dat niet heeft gedaan, komt het niet tijdig gereedkomen van de vervangende bedrijfsruimte voor zijn rekening en risico. 

Wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden

Laatst bijgewerkt op 2023-07-08 om 17:35:20

De algemene regel luidt dat de huurder het gehuurde op de laatste dag van de huurovereenkomst moet hebben ontruimd. In de praktijk heeft dit het volgende effect. Stel dat de huurovereenkomst eindigt op 31 december 2013, dan moet het gehuurde in beginsel op 31 december 2013 worden ontruimd. Voor de in dit hoofdstuk behandelde huurovereenkomsten geldt deze verplichting echter niet. De wet geeft de huurder namelijk ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd (31 december 2013). In dit voorbeeld loopt de wettelijke ontruimingsbescherming dus tot en met 28 februari 2014 (artikel : 230a lid 1 BW). Het gehuurde moet dus ontruimd zijn op 1 maart 2014.

De verhuurder is vanwege de wettelijke ontruimingsbescherming van de huurder niet bevoegd de huurder gedurende deze periode van twee maanden na de ontruimingsaanzegging te dagvaarden en bij (voorlopige voorziening) ontruiming van het gehuurde te vorderen.
De Rechtbank Leeuwarden, sector kanton locatie Sneek, heeft in haar vonnis van 16 oktober 2006 (zie LJN: AZ0212, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 204392\CV EXPL 06-1234 bepaald dat de vordering van de verhuurder in strijd was met de wet en daarom afgewezen moest worden. De huurovereenkomst tussen partijen heeft immers betrekking op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 230 BW. Volgens het derde lid van dit laatste artikel wordt de verplichting tot ontruiming geschorst door het verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn totdat op het verzoek is beslist.
Hieraan doet niet af dat namens de verhuurder ter zitting ontruiming is gevorderd met ingang van 1 november 2006 dan wel met ingang van 1 december 2006, omdat toewijzing van de ook aldus gewijzigde vordering nog steeds in strijd zou zijn met de in artikel 7: 230a lid 1 BW neergelegde ontruimingsbescherming. Volgens artikel 7:230a BW wordt de verplichting tot ontruiming immers geschorst door het verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn totdat op het verzoek is beslist.

De ontruimingsbescherming van de huurder van de hier besproken huurruimten komt in het kort hierop neer, dat zijn verplichting om bij het einde van de huur het gehuurde te ontruimen van rechtswege is geschorst. Deze schorsing van de ontruimingsverplichting eindigt in beginsel twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. De huurovereenkomst eindigt wel. Door een beroep op de ontruimingsbescherming te doen, kan de huurder trachten zijn schade zoveel mogelijk te beperken. Er kan tijdens de verlenging van de ontruimingstermijn van de huurder verlangd worden dat deze er alles aan doet om vervangende bedrijfsruimte te vinden.  Als de huurder zich onvoldoende inspant om vervangende bedrijfsruimte te verwerven, dan kan dit effect hebben op de beslissing van de rechter, als de huurder opnieuw verlenging van de ontruimingstermijn verlangt. De rechter kan dan beslissen dat het niet kunnen vinden van vervangende bedrijfsruimte voor rekening en risico van de huurder komt. De belangenafweging die speelt bij de beslissing over verlenging van de overeenkomst kan dan in het nadeel van de huurder uitpakken. In de uitspraak van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 12 maart 2008 (ECLI:NL:RBSHE:2008:BC8449) werd beslist dat de belangen van de huurder door de ontruiming niet langer ernstiger geschaad waren dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. De verlenging van de ontruiming werd afgewezen. De huurder had onvoldoende inspanningen verricht om vervangende bedrijfsruimte te verkrijgen.

Voor onderhavige huurovereenkomsten hoeft het begin van een schorsingstermijn van twee maanden van ontruiming van het gehuurde (in afwijking van de algemene regel) niet samen te vallen met het tijdstip waarop de huur eindigt, maar dus met het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. Die tijdstippen kunnen samenvallen (opzegging van de huur tegen een bepaald tijdstip, waarbij tevens de ontruiming tegen dat tijdstip wordt aangezegd), maar dat hoeft niet. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 13 februari 2009 LJN: BF8925, Hoge Raad, 07/13290 bepaald, dat een beroep op ontruimingsbescherming de huurder ook toekomt, die het gehuurde heeft ontruimd. In dit arrest wordt door de A.G. mr Huydecoper opgemerkt dat artikel 7:230a BW voor wat betreft de verlengingsperiode een onvolkomenheid bevat. In artikel 7: 230a lid 5 BW dat de verlenging van de ontruimingstermijn voor ten hoogste een jaar kan worden gegeven na het eindigen van de huurovereenkomst (met dien verstande dat de termijn tweemaal met een jaar kan worden verlengd) en het starten van de ontruimingstermijn van 2 maanden. Uit het eerste lid van dit artikel blijkt dat de wettelijke termijn van ontruimingbescherming begint te lopen vanaf de ontruimingsaanzegging. Volgens lid 5 van dit artikel kan de verlenging van de ontruimingstermijn worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst. Deze termijn kan op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd. Het verzoek tot verlenging moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn worden ingediend.
Uit deze formulering kan worden gelezen dat aan de ontruimingsaanzegging een beperkte betekenis wordt toegekend. Wegens de letterlijke formulering van de wet kan worden betoogd, dat de huurder, die geen verlengingsverzoek heeft ingediend binnen twee maanden na de opzegging en dit ook niet later heeft gedaan, zijn rechten heeft verspeeld als hij binnen 11 maanden na de opzegging geen verlengingsverzoek heeft ingediend. Dit verlengingsverzoek kan echter niet worden ingediend als de huurder niet binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging dit verzoek heeft ingediend. Mocht de ontruimingsaanzegging niet zijn gedaan door de verhuurder, dan lijkt de huurder door formulering van de wet ook na het ontbreken van een ontruimingsaanzegging niet zonder meer een verlengingsverzoek te kunnen doen.

Deze regeling is afkomstig van de regeling die voor de huidige wetgeving deze kwestie regelde. Artikel 28c en verder van de Huurwet regelde vóór 2003 deze materie. Na invoering van de huidige wet werd deze regeling “overgeplaatst” naar titel 4 van Boek 7 BW (te weten: naar het huidige art. 7:230a BW). Er zijn daarbij enige wijzigingen aangebracht. Een daarvan betreft wat nu in artikel 7: 230a lid 5 BW staat: daar wordt aangegeven dat de verlenging op de voet van art. 7:230a BW kan worden gegeven voor ten hoogste één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst (met dien verstande dat die termijn nog tweemaal met een jaar kan worden verlengd). De overeenkomstige regeling uit artikel 28e lid 1 Huurwet voorzag eveneens in (maximaal) drie verlengingstermijnen van één jaar, alleen: die werden berekend vanaf de dag waartegen de ontruiming was aangezegd, en niet de dag waarop de huurovereenkomst eindigde. Terecht geeft mr Huydecoper aan dat deze nieuwe redactie een wereld van verschil maakt. Volgens de oude redactie is de termijn van twee maanden van art. 7:230a BW lid 1 (slot) nog niet eens begonnen als de ontruimingsaanzegging niet is gedaan. Volgens de nieuwe redactie eindigt de huurovereenkomst in ieder geval uiterlijk drie jaar na opzegging van de overeenkomst zonder dat er een ontruimingsaanzegging is gedaan. Ik ben met mr Huydecoper eens dat er zonder enige onderbouwing van deze wijziging door de wetgever niet anders kan worden geconcludeerd dat hier sprake is van een foutieve overname van de oude wettelijke regeling naar artikel 7:230a BW en dat de termijn waarop de wettelijke termijn van ontruiming begint te lopen start vanaf het moment dat de ontruiming is aangezegd. Dit geldt eens te meer nu de huurder volgens Huydecoper zonder ontruimingsaanzegging geen verlenging van de ontruimingstermijn kan verzoeken. De wet zegt immers in artikel 7: 230a lid 5 BW: “De verlenging kan worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst (…).Het verzoek tot verlenging moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn worden ingediend”.

De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam lijkt in haar kortgedingvonnis van 21 december 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:11214) de verschillende effecten van de opzegging en de ontruimingsaanzegging niet goed op een rijtje te hebben. In deze zaak had de verhuurder de overeenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2021. De verhuurder heeft niet de ontruiming aangezegd tegen 1 oktober 2021, maar de ontruiming werd pas aangezegd tegen 1 september 2022.  De verhuurder had in tussenliggende periode geen bezwaar gemaakt tegen het gebruik van het pand.

Ten onrechte valt de kantonrechter terug op artikel 7:230 BW en oordeelt dat er sprake is van een verlenging van de overeenkomst voor een periode van onbepaalde tijd.

Na opzegging van de overeenkomst geldt dat de huurder immers nog steeds op basis van een titel gebruik mag maken van het pand zolang niet beslist is op een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dat na een ontruimingsaanzegging moet worden gedaan. Als de ontruimingsaanzegging na de opzegging niet is gedaan, dan vindt verder gebruik van het gehuurde plaats op basis van artikel 7:230a lid 1 BW. Is de ontruimingsaanzegging wél gedaan, dan ligt de actie bij de huurder. De huurder dient dan een verlenging van de ontruimingstermijn te  vragen. In deze situatie lijkt artikel 7:230 BW geen rol te spelen. Als de opzegging rechtsgeldig is gedaan, dan eindigt de huurovereenkomst. Het gebruik van het gehuurde kan worden voortgezet zolang de ontruimingsaanzegging niet is gedaan. Als de ontruimingsaanzegging wel is gedaan kan het gebruik worden voortgezet zolang niet is beslist op verlenging van het verzoek tot verlenging van de termijn van ontruiming.

Aan artikel 7:230 BW wordt hier niet toegekomen, omdat de wet regelt hoe om moet worden  gegaan met dergelijke situatie. De huurder kan immers nog na opzegging gebruik maken van het pand zolang de ontruiming niet is aangezegd en als de ontruiming is aangezegd dan eindigt het gebruik van het gehuurde als de verlenging niet wordt toegekend, of als de huurder verzuimd de verlenging van de ontruimingstermijn te vragen.

Als de verhuurder na de opzegging verzuimt de aanzegging van de ontruiming te doen, dan geldt ex artikel 7:230a BW een voortgezet gebruik van maximaal 3 jaren na het eindigen van de overeenkomst. Ook als de ontruiming niet is aangezegd dan zal de huurder na verloop van 3 jaar zonder recht of titel in het gehuurde verblijven, omdat ook na ontruimingsaanzegging na een periode van 3 jaar na de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd, de ontruimingstermijn niet kan worden verlengd. De huurder gebruikt dan het gehuurde na deze periode van 3 jaar zonder recht of titel.

Als de ontruiming wél is aangezegd en de huurder vraagt geen verlenging van de ontruimingstermijn aan, dan zal de huurder na het verstrijken van de wettelijke termijn van verlenging van de ontruimingstermijn zonder recht of titel gebruiken.

In deze zaak was na een periode van bijna één jaar na de opzegging de ontruiming alsnog aangezegd. De huurder had geen gebruik gemaakt van het recht om verlenging van de ontruimingstermijn te vragen, zodat de huurder na verloop  van 2 maanden na de datum waartegen de ontruiming was aangezegd alsnog zonder recht of titel gebruik van het gehuurde maakt.

De kantonrechterechter heeft de werking van artikel 7:230a BW niet scherp voor ogen gehad. Na de opzegging mocht de huurder op basis van artikel 7:230a BW verder gebruik maken van het gehuurde en niet op basis van artikel 7:230 BW. Nadat de ontruimingsaanzegging was gedaan diende de huurder te handelen conform het gestelde in artikel 7:230a BW. Als de huurder dat niet doet, dan gebruikt de huurder het gehuurde zonder recht of titel.

Een opzegging geldt niet als ontruimingsaanzegging

Laatst bijgewerkt op 2019-08-26 om 22:27:40

De enkele huuropzegging door de verhuurder geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. De mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd doet de verplichting tot ontruiming van het gehuurde niet starten. Slechts de ontruimingsaanzegging laat de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden starten (artikel 7: 230a lid 1 BW). Als de verhuurder vergeet de ontruimingsaanzegging in de opzegging te vermelden, dan kan dit ook nog plaatsvinden na huurbeëindiging.

Volgens een vonnis van de kantonechter te Groningen van 13 april 2010 (ECLI: NL: RBGRO:2010: BN3457, WR 2010, 82) kunnen schikkingsonderhandelingen na de ontruimingsaanzegging leiden tot een standpunt dat de ontruimingsaanzegging als ingetrokken beschouwd dient te worden. Het lijkt mij dat de verhuurder een dergelijk standpunt kan voorkomen door tijdens de schikkingsonderhandelingen de huurder er op te wijzen dat de ontruimingsaanzegging vooralsnog gehandhaafd blijft.

Dat de ontruimingsaanzegging noodzakelijk is om de termijn van twee maanden ontruimingsbescherming te laten aanvangen blijkt uit het laatste zinsdeel van artikel 7: 230a lid 1 BW). Daarin staat namelijk dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dient te worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Dit betekent twee dingen: de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming voor de huurder van twee maanden start vanaf het moment waartegen de ontruiming is aangezegd en deze termijn kan slechts starten door aanzegging van de ontruimingsdatum en niet door de opzegging.
Deze wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden kan in beginsel niet worden doorbroken door het instellen van een kort geding tot ontruiming van het gehuurde gedurende de wettelijke periode waarbinnen de huurder ontruimingsbescherming geniet. De rechter kan wel een vordering tot ontruiming voorwaardelijk toewijzen voor zover de huurder binnen de termijn van twee maanden geen verlengingsverzoek indient (zie uitspraak rechtbank Amsterdam, sector kanton, van 11 januari 2013 ( LJN: BZ0035, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-1852 ).

In dit hoofdstuk is al eerder opgemerkt dat de overeenkomsten die volgens artikel 7: 228 lid 1 BW door tijdsverloop eindigen niet opgezegd hoeven te worden. Voor deze overeenkomsten geldt dat wettelijke ontruimingstermijn ook pas start vanaf de aanzegging van de ontruiming. Als de opzegging niet contractueel is overeengekomen dient voor deze overeenkomsten toch een ontruimingsaanzegging naar de huurder gestuurd te worden om de wettelijke ontruimingstermijn van twee maanden te laten starten. Het is dus niet zo dat door een huurbeëindiging door tijdsverloop de huurder zonder meer wordt verplicht de gehuurde ruimte te ontruimen.

Opzegging van overige bedrijfsruimte, de wettelijke basis

Laatst bijgewerkt op 2019-06-08 om 15:40:36

De wettelijke regeling over opzegging van deze overeenkomst staat in artikel 7:230a BW. Om gebruik te kunnen maken van de ontruimingsbescherming als genoemd in laatstgenoemd artikel moet er sprake zijn van gebouwde onroerende zaken; als er niet sprake is van bebouwde onroerende zaken, maar van onbebouwde onroerende zaken (bijvoorbeeld parkeerterrein, of opslagplaats), dan komt de huurder geen ontruimingsbescherming toe. Zie de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton Rotterdam 14 februari 2008 LJN: BD2812, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 855873. Uit deze uitspraak blijkt uit overweging 5.3 duidelijk dat er geen sprake was van een verhuurde bebouwde onroerende zaak als er sprake is van een verhard verhuurd bedrijfsterrein. Dit wordt niet anders als er op het terrein een keet staat vermeld. Deze keet is van zodanig ondergeschikt belang dat door de aanwezigheid van de keet het huurregime niet kan worden gewijzigd in het regime dat wordt beheerst door artikel 7:230a BW.

Partijen kunnen overeenkomen dat de huurovereenkomst niet opgezegd mag worden door de verhuurder. Het is ook mogelijk dat de koper en de verkoper van een pand met elkaar overeenkomen dat de huurovereenkomst die op het pand rust (tijdelijk) niet opgezegd kan worden. Zie voor meer informatie het hoofdstuk: “De opzegging van de opzegging van 7:290 BW-bedrijfsruimte”onderdeel  “De varianten betreffende de opzegging van 7:290 BW-bedrijfsruimte“.

Algemene gedeelte van regelgeving huurrecht van toepassing

Laatst bijgewerkt op 2023-10-28 om 16:19:20

De opzegging van huurovereenkomsten die betrekking hebben op de huur van ligplaatsen van woonboten, kantoorruimte, onbebouwde grond en opslagruimte is in het algemene gedeelte van de wet met betrekking tot de huurovereenkomst geregeld. Ten aanzien van de huurovereenkomsten van ligplaatsen voor woonboten en onbebouwde grond (waarop Boek 7 titel 5 BW (pacht) niet van toepassing is) geldt de algemene regelgeving.

Als er sprake is van gemengde overeenkomst (bijvoorbeeld huur en opdracht) dan moet worden beoordeeld welke recht het meest overwegend is. De problematiek hierover is uitgewerkt in het onderdeel: “Kwalificatie overeenkomst en gemengde overeenkomsten“. Als bijvoorbeeld in het kader van de gemaakte afspraken de overeenkomst van opdracht het meest overwegende element is en de overeenkomsten kunnen niet los van elkaar bestaan, dan komt de huurder geen ontruimingsbescherming toe en zal de huurder de gehuurde ruimte na opzegging van de overeenkomst tot opdracht moeten verlaten.

Volgens deze algemene regelgeving eindigt de huurovereenkomst door opzegging (artikel 7:228 BW). Volgens de algemene regels kunnen deze huurovereenkomsten door opzegging eindigen zonder dat de huurder recht heeft op noemenswaardige bescherming. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft, moet worden gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid. Een voorbeeld hiervan geeft het arrest van de Hoge Raad van 29 juni 2012 ( ECLI:NL:HR:2012:BW1280). De kantonrechter had in deze zaak eerder voor recht verklaard dat de opzegging geen effect had gesorteerd. Daartoe had hij overwogen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de concrete omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts tot beëindiging van de overeenkomst leidt indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. De kantonrechter was van mening dat de huurder voor de voorziening in zijn bestaan voor een groot gedeelte afhankelijk is van de onderhavige bedrijvigheid, die is geworteld in deze locatie, dat de zogenoemde goodwill direct is gerelateerd aan de locatie en dat werkgelegenheid voor een tiental personen op de tocht staat. Daartegenover staat volgens de kantonrechter dat de belangen van de verhuurder nauwelijks gematerialiseerd zijn, en zo op het oog door gevoelsmatige motieven zijn ingegeven. In het door de verhuurder ingestelde hoger beroep oordeelde het hof dat de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst door opzegging te beëindigen. Dit zou volgens het hof slechts anders zijn indien de verhuurder misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid.

De Hoge Raad zat op de lijn van de kantonrechter en oordeelde dat het hof de zaak verkeerd had beoordeeld. De Hoge Raad was echter van mening dat artikel 7:228 lid 2 BW de bevoegdheid geeft een huurovereenkomst als de onderhavige op te zeggen tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Een ander voorbeeld van opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid is de verhuurder die de huur opzegt in verband met ontwikkelingsplannen met betrekking tot het gehuurde terwijl deze plannen niet concreet zijn. Deze huurder kan in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelen. De opzegging kan om deze reden zonder effect worden verklaard.

Huurders van recreatieplaatsen krijgen nogal eens te maken met een onverwachtse opzegging. Dit kan grote gevolgen hebben voor personen die net een huisje op een recreatieplaats hebben gekocht. Dat huisje is doorgaans voor de eigenaar alleen wat waard door de combinatie van de plek waar het huisje staat en de waarde van het huisje zelf. Als de huurder van de grond door een opzegging de grond moet verlaten, dan zal de eigenaar van het huisje het huisje moeten verplaatsen. Los van de vraag of de eigenaar dat huisje wel wenst te verplaatsen brengt dat ook aanzienlijke kosten met zich mee. Soms is een opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of in strijd met de jegens de huurders te betrachten zorgvuldigheid. De rechtbank Noord-Nederland oordeelde in haar vonnis van 10 oktober 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:4084) dat de opzegging jegens een aantal recreanten onzorgvuldig was en daarom geen doorgang kon vinden.

In deze kwestie stond in de huurovereenkomst en/of het reglement het volgende vermeld:

de overeenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd (1 januari tot en met 31 december van enig jaar). De huurovereenkomst wordt na afloop telkens automatische verlengd voor de duur van één jaar onder de dan geldende voorwaarden.

Als huurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, dan moet hij uiterlijk drie maanden (1 september elk jaar) vóór afloop van de lopende periode schriftelijk opzeggen.   (…..)

Als de verhuurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, kan hij, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van de lopende periode, uitsluitend schriftelijk opzeggen als: (…..)

verhuurder wegens concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van zijn bedrijfsterrein de standplaats nodig heeft. Als de verhuurder de overeenkomst wil beëindigen wegens een ingrijpende herstructurering, dan moet hij tevens huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen.

De RECRON -voorwaarden zijn niet van toepassing verklaard.

In deze zaak moet onderscheid worden gemaakt tussen huurders die al langer gebruik maken van de recreatieplaats en huurders die onlangs (binnen een jaar voor de opzegging) gebruik zijn gaan maken van de recreatieplaats.

De verhuurder is sinds ongeveer 2014 bezig met herontwikkelingsplannen. Aanvankelijk heeft zij één of meer voorlichtingsavonden gehouden voor de huurders, maar nadat deze uit de hand liepen, is ze daarmee gestopt. Daarna is informatie gedeeld via een door de beheerder van het recreatiepark opgezette Facebookgroep. In of omstreeks 2020/2021 heeft er een bouwbord bij de ingang van het recreatiepark gestaan met de vermelding dat het park gewijzigd zou worden in ‘S’. Het huidige plan voor de herstructurering van het recreatiepark is genaamd ‘B’.

De verhuurder heeft de huurovereenkomst met alle huurders opgezegd op 28 september 2022. In de opzegging staat kortgezegd vermeld dat de opzegging noodzakelijk was om de herstructurering te kunnen realiseren. Op 30 september 2022 is door de beheerder van het recreatiepark via Facebook meegedeeld dat er geen verkopen/overnames meer kunnen plaatsvinden.

De huurders zijn een procedure gestart waarin een verklaring voor recht wordt gevraagd dat er sprake is van overeenkomst voor onbepaalde tijd. Verder wordt gevorderd een verklaring voor recht dat de verhuurder onrechtmatig jegens de huurders hebben gehandeld door huurders toe te laten op de camping zonder de herstructureringsplannen kenbaar te maken. Voorts wordt verzocht te verklaren voor recht dat de opzeggingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

De verhuurder vorderde betaling van opgeschorte huurbedragen en ontruiming van het gehuurde wegens de onbetaalde bedragen. Tevens vorderde de verhuurder ontruiming van het gehuurde wegens de huuropzegging.

De kantonrechter stelde allereerst vast dat de huurovereenkomsten niet zijn aangegaan met het doel om voor één bepaalde periode te gelden en dan te eindigen. Het gaat daarentegen om huurovereenkomsten die jaarlijks automatisch worden verlengd, die in de praktijk vele jaren tot tientallen jaren plegen te blijven bestaan en die op grond van de toepasselijke contractuele voorwaarden alleen door opzegging door de huurder of verhuurder kunnen eindigen. De huurovereenkomsten hebben daarmee het karakter van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. De huurders sluiten ook niet jaarlijks een nieuwe overeenkomst met de verhuurder, althans dit is niet gebleken. De kantonrechter ziet hierbij kennelijk over het hoofd dat een overeenkomst wel kan worden gesloten met een verlengingsbeding en dat de huurovereenkomst daardoor niet zonder meer verkleurt naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

De Hoge Raad heeft in het Goglio-arrest (ECLI:NL:HR:2018:141) over duurovereenkomsten als volgt overwogen:  Of en, zo ja, onder welke voorwaarden een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Indien wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging, geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. Op grond van art. 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat.

Bovendien kan een beroep op een uit de wet of een overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen kan op grond van art. 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (vgl. HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1134, NJ 2016/450, rov. 4.4.2).

Aangezien de RECRON-voorwaarden niet van toepassing zijn verklaard is niet vereist dat er op het moment van opzegging een concreet en uitvoerbaar plan is, in die zin dat er een reële verwachting bestaat dat vergunningen op redelijke termijn verkregen kunnen worden.

Naar het oordeel van de rechter is hetgeen de verhuurder heeft aangevoerd voldoende voor de door haar gedane opzegging en kan deze als een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging worden aangemerkt. Daarbij was betrokken de bekendheid van de huurders met de plannen van de verhuurder.

De kantonrechter overwoog voorts dat dat de partij tot wie de opzegging is gericht, met het oog op het voortduren van de overeenkomst investeringen heeft gedaan welke niet enkel worden gecompenseerd door, of verdisconteerd in een bepaalde opzegtermijn. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen, ondanks de redelijke duur van de opzegtermijn, de eisen van redelijkheid en billijkheid nopen tot toekenning van een schadevergoeding (HR 21 juni 1991, NJ 1991, 742). De kantonrechter constateerde dat de huurders hun geleden schade en de grondslag van deze schade niet voldoende hadden onderbouwd.

De kantonrechter beoordeelde nog tot slot of de verhuurder onrechtmatig jegens de huurder heeft gehandeld door voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten geen informatie te verstrekken over de herstructureringsplannen, door kort voor de opzegging nog huurders toe te laten op de camping en huurcontracten af te sluiten, door hen de verkoop van caravans te verbieden en door geen schadevergoeding aan te bieden.

Uit de overwegingen over de rechtsgeldigheid van de door verhuurder gedane opzeggingen volgt dat de verhuurder in zijn algemeenheid niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens de huurders. Dit geldt echter naar het oordeel van de rechter niet voor alle gevallen. De verhuurder heeft vlak voordat zij overging tot opzegging van de huurovereenkomsten nog met een aantal nieuwe huurders een huurovereenkomst gesloten. Ter zitting is gebleken dat de verhuurder deze huurders niet heeft geïnformeerd over de op handen zijnde opzegging. De kantonrechter acht dit in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid die van Verhuurder als verhuurder verwacht mag worden. Volgens de verhuurder was het de verantwoordelijkheid van de verkoper van het chalet of de caravan om de koper te informeren, maar daarmee miskent verhuurder haar eigen verantwoordelijkheid. De huurders waren er weliswaar mee bekend dat verhuurder al jarenlang plannen had om het recreatiepark te herontwikkelen, maar tot de opzeggingsbrief van 28 september 2022 was het voor de huurders niet duidelijk in welk stadium deze plannen zich bevonden. Nog los van het feit dat het voor de verkopende huurders dus niet mogelijk was om de kopers concreet te infomeren, ontsloeg dat verhuurder niet van haar eigen verantwoordelijkheid als verhuurder om de nieuwe kopers/huurders te waarschuwen voor de – voor verhuurder voorzienbare – eindigheid van de huurovereenkomst. De verhuurder was immers wel op de hoogte van die plannen en het stadium waarin deze verkeerden. De verhuurder is zelfs op de dag dat zij de opzeggingsbrief verstuurde nog een huurovereenkomst aangegaan.

De kantonrechter was dan ook van oordeel dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld tegenover de huurders die recentelijk een huurovereenkomst met De verhuurder hebben gesloten, waarbij de grens redelijkerwijs gelegd kan worden bij 1 januari 2022. Dat betekende dat de verhuurder (in ieder geval) aan deze huurder de schade diende te vergoeden die zij door het onrechtmatig handelen van de verhuurder hebben geleden. De kantonrechter verwees de zaak bij gebreken van bekendheid met de hoogte van de schade ook verwijzen naar de schadestaatprocedure.

Een volgend voorbeeld wordt gegeven door het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9854). In het arrest werd beslist dat de gemeente duurovereenkomsten met elektriciteitsbedrijf ter zake van kabels en leidingen in gemeentegrond rechtsgeldig op kon zeggen. De redelijkheid en billijkheid brachten niet mee dat gemeente een zwaarwegende grond voor opzegging diende te hebben. De Hoge Raad motiveerde deze beslissing als volgt: “de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (HR 3 december 1999, LJN AA3821, NJ 2000/120). Uit diezelfde eisen kan, eveneens in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. (…) hebben hun standpunt dat de gemeente een langere opzegtermijn in acht had moeten nemen of schadevergoeding had moeten aanbieden, niet onderbouwd met enige concrete stelling waaruit kan volgen dat in dit geval, gelet op hun belangen, een langere opzegtermijn of een schadevergoeding op zijn of haar plaats zou zijn geweest. Zij hebben niet aangevoerd bepaalde investeringen te hebben gedaan die nog moeten worden terugverdiend, of in hun bedrijfsvoering geen rekening te hebben gehouden, en te hebben kunnen houden, met eventuele omvangrijke kosten van verlegging in de toekomst, of anderszins tijd of kosten kwijt te zijn met de omschakeling naar de nieuwe situatie die door de opzegging ontstaat.

Deze uitspraken kunnen ook effect hebben op de opzegging van bebouwde onroerende zaken vallende onder artikel 7:230a BW . Volgens een arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:899 ) was de argumentatie van het hof juist. Het hof beschouwde een landingsbaan niet als onroerende bebouwde zaak. Volgens het hof blijkt dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c-28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip ‘gebouw’ centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar – zoals de onderhavige landingsbaan – aangelegd is. De Hoge Raad kon het hof aan de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ en niet ‘gebouwd’, gebruiken als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Voor de bebouwde onroerende zaken als bedoeld in artikel 7:230a BW geldt geen huurbescherming, maar wel ontruimingsbescherming. Voor de bewuste landingsbaan geldt noch huurbescherming, noch ontruimingsbescherming. Hetzelfde geldt ook voor een parkeerplaats. In de lijn van deze uitspraak werd door de rechtbank Amsterdam in haar uitspraak van 6 maart 2015 beslist ( ECLI:NL:RBAMS:2015:1223 ) dat twee velden met lichtinstallatie naar het oordeel van de rechter niet als gebouw aangemerkt kunnen worden aangemerkt. De huurder kon daarom geen aanspraak maken op ontruimingsbescherming. In dit hoofdstuk wordt hier verder op in gegaan.

Huuropzegging garagebox door verhuurder

Laatst bijgewerkt op 2019-01-03 om 16:41:49

Geachte mevrouw, heer,

In het kader van een eerste gratis advies vraag ik voor het hiernavolgende uw aandacht.

Uw vraag

U huurt een garagebox ten behoeve van uw tweede auto. De verhuurder wenst de huur met een opzegtermijn van 1 maand te beëindigen in verband met verkoop van het gehuurde.  U stelt de volgende vragen:

kan de huur om de reden van verkoop opgezegd worden?

Moet bij verkoop de huurder niet in de gelegenheid gesteld worden om het gehuurde te kopen?

Wat is een acceptabele koop prijs.

De prijs die in dit geval een ondernemer biedt of de prijs die een taxateur heeft bepaald?

Antwoord

Voor uw rechtspositie geldt het gestelde dat op de site staat vermeld onder “huurrecht overige bedrijfsruimte”. Ik raad u aan dit onderdeel goed te lezen, zodat u precies weet wat uw rechten zijn.

Geen huurbescherming

De huurovereenkomst van dit soort ruimte geniet geen huurbescherming. Als de huurovereenkomst voor onbepaalde periode is gesloten moet deze worden opgezegd. In uw geval is de huurovereenkomst opgezegd.

Door de opzegging eindigt de huurovereenkomst

In de opzeggingsbrief moet staan dat de huur is opgezegd en tegen welke datum u het gehuurde dient te ontruimen. Als vuistregel moet worden beschouwd dat de huurovereenkomst van dit soort ruimten na correcte opzegging eindigt.  

Aan de opzegging van de huurovereenkomst en/of de ontruimingsaanzegging van de hier bedoelde ruimten wordt niet de eis gesteld dat deze met aangetekend bericht van ontvangst of deurwaardersexploot dient te worden gedaan. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

De enkele huuropzegging geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. Als in de opzeggingsbrief geen ontruimingsaanzegging is gedaan, wordt daarmee de verplichting tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet gestart. In de brief zal letterlijk dienen te staan dat u het gehuurde tegen het einde van de huurovereenkomst ontruimd dient te hebben.

Twee maanden ontruimingsbescherming

De wet geeft de huurder  ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd (bijvoorbeeld 28 februari 2007), dus tot en met 30 april 2007. Het gehuurde moet dus ontruimd zijn op 1 mei 2007

De huurder behoeft het gehuurde na het verstrijken van de ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij voor het einde van de schorsingstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de sector kanton van de bevoegde rechtbank heeft ingediend. In uw geval is dit de rechtbank Dordrecht, sektor kanton Dordrecht (als de garage in Dordrecht is gelegen).

De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.

De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.

Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND. Dit is met kapitale letters weergeven omdat deze termijn nogal eens wordt vergeten!

De rechter zal dit verzoek op dezelfde wijze behandelen als het eerder gedane verzoek.

Recht van eerste koop

Als een recht van eerste koop in het huurcontract is bedongen kunt u daar een beroep op doen. In andere gevallen is de verhuurder vrij de onroerende zaak te verkopen aan wie hij wenst. In uw geval is geen recht van eerste koop bedongen. U kunt daar dus geen aanspraak op doen.

Uw verdere vragen hierover zijn niet van belang.

Conclusie

Als opzegging wel tegen de juiste datum is geschied en de ontruiming eveneens in de brief is aangezegd adviseer ik u een naar een andere locatie uit te kijken. Als u die andere locatie niet tijdig kunt vinden kunt u bij de rechter altijd een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn indienen. De rechter zal in uw geval niet scheutig zijn met het verlengen van de ontruimingstermijn. Een auto kan immers ook bij een caravanstalling worden geplaatst.

Tot slot

Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

Huurgeschil.nl