FAQ Bedrijfsruimte – De opzegging – Huurperiode en opzegging

Gelden voor de huurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van vijf jaar?

De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden.

Gelden voor de verhuurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van vijf jaar?

Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beëindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode (artikel 7:228 BW).

Gelden voor de huurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van meer dan vijf jaar?

De huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode gelegen tussen de vijf en de tien jaar moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden.

Gelden voor de verhuurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van meer dan vijf jaar?

Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beëindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode (artikel 7:228 BW).

Moet de huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode van meer dan tien jaar worden opgezegd?

De overeenkomst die is aangegaan voor een huurperiode van meer dan tien jaar moet worden opgezegd (artikel 7:300 lid 2 BW). Dit is in afwijking van de algemene regeling als vermeld in artikel 7:228 lid 1 BW.

Moet er een opzegging plaatsvinden als de beëindiging van de huurovereenkomst door gezamenlijke overeenstemming tot stand is gekomen ?

Neen.

FAQ overige bedrijfsruimte (kantoren en opslagruimte)

Is er sprake van huurbescherming?

Volgens de algemene regels kunnen deze huurovereenkomsten door opzegging eindigen zonder dat de huurder recht heeft op noemswaardige bescherming toekomt. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft moet worden gebaseerd op de redelijk en billijkheid.

Is opzegging van deze soort overeenkomsten nodig?

Huurovereenkomsten met betrekking tot dit soort gehuurde die voor bepaalde tijd zijn aangegaan hoeven niet te worden opgezegd. Opzegging is wel noodzakelijk als deze overeenkomsten zijn verlengd.

Welke opzegtermijn moet worden toegepast?

Er moet worden opgezegd met een opzeggingstermijn van tenminste een maand. Partijen kunnen contractueel een andere termijn hebben afgesproken. Deze termijn mag niet korter luiden dan een maand.

Zijn er specifieke eisen aan de opzegging verbonden?

Er worden geen formele eisen aan deze opzegging worden gedaan. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Zijn er specifieke eisen aan de ontruimingsaanzegging verbonden?

De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Geldt een opzegging als een ontruimingsaanzegging?

De enkele huuropzegging geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. Dus de mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd en eindigt tegen een bepaalde datum doet de verplichting tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet starten.

Moet de opzegging bij de huurder bekend zijn gemaakt om effect te sorteren (ontvangsttheorie)?

Uitgangspunt is de in art. 3:37 BW neergelegde regel dat een verklaring, om haar werking te hebben, de geadresseerde moet hebben bereikt

Wat is de bewijspositie van de verhuurder die de opzegging heeft verstuurd?

Het is verstandig de huuropzegging en/of de aanzegging van de ontruiming per aangetekende post te versturen. In het geval de geadresseerde stelt dat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt, zal de afzender dienen te bewijzen dat hij deze én aangetekend én naar het juiste adres heeft verzonden. Bovendien dient hij aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven.

Wat wordt bedoeld met ontruimingsbescherming en voor welke periode geldt deze bescherming?

Gedurende de wettelijke ontruimingstermijn hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen. De wet geeft de huurder namelijk ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd.

Welke uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting van de huurder kunnen worden genoemd?

– de huurder heeft zelf opgezegd;
– hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd;
– hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

Is een verlenging van de wettelijke ontruimingstermijn mogelijk?

De huurder behoeft het gehuurde na het verstrijken van de wettelijke ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij voor het einde van de schorsingstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de rechtbank, kantonzaken,   heeft ingediend.

Welke formele vereisten bij het indienen van het verzoekschrift zijn van toepassing?

Het verzoekschrift moet bij de rechtbank, afdeling kantonzaken, in tweevoud worden ingediend als er sprake is van een verhuurder die is verenigd in één persoon. Als de verhuurder uit meerdere personen bestaat dan moet ieder van de verhuurder plus de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Is de vraag of een verlenging plaats zal vinden een kwestie van een afweging van belangen?

De rechter wijst het verzoek toe als hij van mening is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder.

Hoe luidt de maximum termijn van verlenging door de rechter?

De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.

Kan de door de rechter verstrekte verlengingstermijn nogmaals worden verlengd en zo ja wat is de maximale verlengingstermijn?

De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.

De termijn van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn betreft een vervaltermijn. Wat voor gevolgen heeft dit?

Is het verzoek te laat ingediend, is de verzoeker niet ontvankelijk. Het definitieve uiterste ontruimingstijdstip is dan de laatste dag van de verlengingstermijn vastgesteld in de eerste c.q. tweede verlengingsbeschikking

Binnen welke termijn moet het verlengingsverzoek worden ingediend bij de rechter?

Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND.

Krijgt de verhuurder door afwijzing van het verzoek een ontruimingstitel?

Ja, indien de kantonrechter het (hernieuwde) verlengingsverzoek afwijst, stelt hij in de beschikking tevens het tijdstip van de ontruiming vast.

Welke vergoeding moet gedurende de verlengingsperiode worden betaald?

Als partijen het over een vergoeding gedurende de verlengingsperiode niet eens zijn, dan stelt de rechter een vergoeding vast op een, gezien het prijspeil ter plaatse, redelijk bedrag. Dit is dus geen huur, want door de opzegging eindigt de huurovereenkomst.

Is er hoger beroep tegen de beslissing van de rechter mogelijk?

Tegen een beslissing van de rechter is geen bezwaar (hoger beroep) mogelijk. Als er voorvragen zijn gesteld, dan is het wel mogelijk beroep in te stellen tegen de beslissing op die voorvragen  (bijvoorbeeld over de kwalificatie van de overeenkomst).

Is buitengerechtelijke ontbinding mogelijk?

Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten. Twee uitzonderingen:
a. art. 7:210 BW. (van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij gehuurde in orde maakt;
b. In het geval van art. 7:231 lid 2 (strijd met openbare orde, wet Victor) kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden.

FAQ – Formele eisen opzegging

Gelden voor woonruimte strenge regels voor opzegging van huurovereenkomsten?

Ja, zonder een rechtsgeldige opzegging is beëindiging van een huurovereenkomst niet mogelijk, tenzij er sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW (overeenkomst naar aard van korte duur) of een overeenkomst van korte tijd (artikel 7:271 lid 1 BW).

Wat is het verschil tussen ontbinding en opzegging van een huurovereenkomst ?

Bij ontbinding van de overeenkomst geldige minder formele vereisten dan bij ontbinding van de overeenkomst. Beide soorten van beëindiging moeten door de rechter worden uitgesproken (behalve bij ontbinding op grond van artikel 7:210 BW). Bij opzegging geldt bijvoorbeeld een termijn van opzegging, terwijl bij ontbinding geen termijn van opzegging gehanteerd hoeft te worden.

Kan een huurovereenkomst bij ondergeschikte tekortkomingen worden beëindigd?

Uit dit vereiste in de wet volgt dat de opzegging op deze grond niet plaats kan vinden wanneer de huurder enige ondergeschikte verplichtingen niet goed is nagekomen. Voor ontbinding van de overeenkomst geldt min of meer hetzelfde. De (huur) overeenkomst kan alleen worden ontbonden als de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Voor een ondergeschikte tekortkoming door de huurder kan de verhuurder de overeenkomst door de rechter niet laten ontbinden/beëindigen door opzegging..

Bij welke mogelijkheid van huurbeëindiging is theoretisch ontruiming van het gehuurde het snelst mogelijk?

Door ontbinding van de overeenkomst kan de overeenkomst door de rechter worden uitgesproken zonder acht te slaan op de termijn van opzegging. Een huurder die recht heeft op een opzeggingstermijn van 6 maanden kan dus hoe laakbaar zijn gedrag ook is, na verloop van die termijn van 6 maanden pas uit het gehuurde worden ontruimd (behoudens de mogelijkheid van een ontruimings kortgeding). Voor ontbinding van de huurovereenkomst geld dit niet.

Aan welke formele eisen moet een huuropzegging voldoen?

De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief;
De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid;
De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst;
Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder
krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot
ten hoogste zes maanden.

Aan wie moet de opzegging worden geadresseerd als de woning door meer mensen wordt bewoond?

Als de opzegging door de huurder wordt gedaan dan moet de opzegging uiteraard aan de verhuurder worden gericht. Als de opzegging door de verhuurder wordt gedaan, dan moet deze worden gericht aan de huurder en de echtgenoot (of de geregistreerde partner) van de huurder.

Moet de medehuurder ook een aparte opzegging ontvangen?

Door het gestelde in de wet geldt de echtgenoot van de huurder wettelijk als medehuurder. De opzegging moet ook worden gericht aan de medebewoner die ook de status van medehuurder heeft bemachtigd.

In welke vorm moet de opzegging worden gegoten?

Een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.

Welke gevolgen moeten aan een opzegging worden gebonden die niet voldoet aan de wettelijke eisen?

Er bestaat niet zonder meer een regel dat en dergelijke opzegging rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten. De conversie regel is verder in dit verband ook van belang.

Wat houdt de conversie regel in?

Door de conversie regel wordt een formeel onjuiste handeling omgezet in een formeel juiste handeling als hierdoor de belangen van beide partijen niet wordt geschaad of als het oproepen van een dergelijke regel alleen vertraging kan veroorzaken, maar de gevolgen niet tegen kunnen houden.

Wat zijn de rechtsgevolgen van de opzegging door de huurder?

De opzegging door de huurder heeft beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling.

Welke termijn van opzegging moet door de huurder en verhuurder worden gehanteerd?

Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van
de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie
maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder
krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot
ten hoogste zes maanden.

Is een langere opzegtermijn in het voordeel van de huurder mogelijk?

Ja, van de wettelijke regeling mag in het voordeel van de huurder worden afgeweken.

Welke regeling van huuropzegging geldt voor de erfgenamen van de huurder?

De erfgenamen van een huurder hoeven niet op te zeggen indien zij de huurovereenkomst niet op grond van wettelijke regelingen voortzetten. Volgens de wet eindigt de overeenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder.

Welke geldige redenen van opzegging bestaan er (gronden van opzegging)?

a. indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
b. indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e, andere passende woonruimte kan verkrijgen;
d. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
e. indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
f. indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
2. In het geval dat uitdrukkelijk van de huurder en telkens van een opvolgend huurder is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden: a. indien de verhuurder de woning zelf wil betrekken, of
b. indien de verhuurder jegens wie een vorige huurder het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.
De bij het beding bepaalde termijn kan met wederzijds goedvinden worden verlengd voordat de met de huurder oorspronkelijk overeengekomen termijn is verstreken.

Mag de verhuurder binnen de wachttijd van zes weken een procedure starten?

Binnen deze zogenaamde wachttijd kan de verhuurder nog niet de zaak aan de rechter voorleggen. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad is de opzegging toch geldig als de huurder bij niet inachtneming van deze termijn van zes weken zich toch tijdig tot de kantonrechter voor antwoord had gericht. Als de huurder geen nadeel van het niet hanteren van deze termijn ondervindt zal de rechter niet snel de ongeldigheid daarvan inroepen.

Zijn aan de huurbeëindiging na wederzijds goedvinden bepaalde voorwaarden verbonden?

Neen. Voor de bewijspositie is het wel raadzaam dit schriftelijk vast te leggen.

De huurovereenkomst eindigt niet van rechtswege

Een opzegging door de verhuurder doet de huurovereenkomst niet eindigen. Volgens artikel 7:295 BW blijft de huurovereenkomst in stand tot het moment dat de rechter de beëindiging van de overeenkomst heeft uitgesproken. Opzegging door de huurder heeft huurbeëindiging tot gevolg. Voor de huurder geldt de regel dat de huurovereenkomst slechts door de rechter kan worden beëindigd dus niet. Dat blijkt uit de tenzij formule van artikel 7:295 lid 1 eerste zin BW . De rechter de huur niet met terugwerkende kracht opzeggen. Noot 40
Dit betekent dat de verhuurder na opzegging van de huur altijd bij de rechter een vordering in moet dienen om de huur daadwerkelijk te laten beëindigen als de huurder niet instemt met de opzegging. De rechter heeft in het kader van dit gedane verzoek de vrijheid om de huurovereenkomst op een later tijdstip te doen eindigen dan waartegen is opgezegd.

De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling. Het rechtsgevolg van de opzegging start dus in beginsel door de mededeling die door een partij wordt gedaan. De wet heeft dit rechtsgevolg voor de opzegging door de verhuurder geblokkeerd. Een opzegging door de verhuurder heeft daarom niet het effect hebben dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Het is daarom nog mogelijk dat de verhuurder de opzegging intrekt als de huurder zich met de opzegging niet akkoord heeft verklaard.

Veel huurovereenkomsten vermelden een beding, waardoor de overeengekomen huurperiode met een door partijen afgesproken termijn wordt verlengd als de overeenkomst niet wordt opgezegd. Boven is al vermeld dat de opzegging door de verhuurder niet de huurbeëindiging tot gevolg heeft, omdat dit effect aan de opzegging door artikel 7:295 lid 1 BW wordt onthouden.

Als de huurder heeft ingestemd met de opzegging, dan is intrekking van de opzegging niet meer mogelijk. De situatie dat de verhuurder de opzegging nog in kon trekken werd behandeld door het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). In deze zaak had de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd. De huurder had niet ingestemd met de opzegging, Partijen hadden voorts onderhandeld over een beëindigingsvergoeding. Toen partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, trok de verhuurder de opzegging in en verbood de huurder het gehuurde te ontruimen tegen de datum waartegen de overeenkomst was opgezegd.

Artikel 3:37 lid 5 BW is hier niet van toepassing. Herroeping van de opzegging van 7:290 BW-bedrijfsruimte is mogelijk volgens het hof, omdat de opzegging slechts een voorwaarde is voor de verhuurder om een gerechtelijke procedure tot huurbeëindiging in te stellen. Het is goed hier nog even op te merken dat de opzegging door de huurder wel direct het effect heeft dat de huur wordt beëindigd. De eenzijdige rechtshandeling heeft het effect dat de wet in het algemeen aan een eenzijdige rechtshandeling verbindt: namelijk het bereiken van een rechtsgevolg dat door de rechtshandeling wordt beoogd. Dit rechtsgevolg is bij opzegging van de huurovereenkomst de beëindiging van de huurovereenkomst. De wet heeft dit effect bij de opzegging door de verhuurder niet voor ogen gestaan. Na de opzegging moet de verhuurder de gang naar de rechter inslaan om het beoogde effect te bereiken. De rechter beslist uiteindelijk of de gewenste huurbeëindiging plaats zal vinden. Het is daarom voor de verhuurder alsnog mogelijk de huurovereenkomst in te trekken ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW . Bij de andere opzeggingsgronden kan de verhuurder de procedure ook altijd in trekken. Het verschil tussen de regeling ex artikel 7:297 lid 3 BW en de mogelijkheid van het intrekken van de vordering door de verhuurder op basis van het procesrecht is dat de rechter in het kader van dit laatste artikel de verhuurder nog de mogelijkheid biedt de opzegging in te trekken, zonder dat de verhuurder daartoe het initiatief heeft genomen.

Daarnaast biedt het de huurder gelegenheid binnen zes weken na de opzegging akkoord te gaan met de huurbeëindiging. Als de huurder binnen deze termijn met de opzegging heeft ingestemd, dan is het niet meer mogelijk de opzegging te herroepen. Op grond van artikel 6:219 BW kan een partij een niet-aanvaard aanbod herroepen in het kader van een meerzijdige rechtshandeling. Dit is alleen niet mogelijk als de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de rechtshandeling zich daartegen verzet. Dat is hier niet het geval. De verhuurder kan door de werking van artikel 7:297 lid 3 BW zijn opzegging herroepen. Dit artikel voorziet erin dat de verhuurder zelfs nog van huurbeëindiging kan afzien naar aanleiding van het kenbaar gemaakte voornemen van de rechter de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Artikel 7:275 lid 2 BW geeft eenzelfde regeling voor de verhuurder in het kader van opzegging van woonruimte. Artikel 7:275 BW spreekt over de intrekking van de opzegging en artikel 7:297 spreekt over de intrekking van de vordering. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat de wetgever dit verschil in formulering welbewust heeft gehanteerd. Het lijkt eerder op een vergissing te berusten. Aangezien het huurbeschermingsregime voor woonruimte en dat voor 290-bedrijfsruimte sterk aan elkaar verwant zijn, valt ook niet aanstonds in te zien waarom de intrekking van een huuropzegging bij woonruimte wel en bij bedrijfsruimte niet mogelijk zou zijn.

Het hof geeft nog ten overvloede mee dat de intrekking van een gedane huuropzegging moet worden uitgeoefend in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Door hantering van deze maatstaf kan misbruik van de intrekkingsbevoegdheid worden tegengegaan, bijvoorbeeld in de situatie dat een verhuurder de huurovereenkomst opzegt kort voor of op de laatst mogelijke datum waarop dat mogelijk is en die opzegging kort na die datum weer intrekt, om zo te verhinderen dat de huurder zijnerzijds van de opzegmogelijkheid gebruik maakt.
Als de huurder ook van plan is de overeenkomst te beëindigen, dan doet de huurder er goed aan deze opzegging naar de verhuurder te versturen ook al heeft hij de opzegging ontvangen, of uitdrukkelijk in de opzegging te bewilligen. Als de huurder immers ervan uit gaat dat beide acties niet nodig zijn, omdat de verhuurder de huur toch al heeft opgezegd, dan kan deze huurder van een koude kermis thuiskomen als de verhuurder de opzegging in een later stadium intrekt. De huurder kan daar dan weliswaar bezwaar tegen maken onder de maken, omdat hij in zijn opzegmogelijkheden gehinderd meent te zijn, doch het lijkt mij echter lastig dit hard te maken als de huurder nooit eerder kenbaar heeft gemaakt een opzegging te overwegen.

De wet stelt geen termijn waarbinnen de verhuurder de beëindigingsvordering moet instellen en ook uit het stelsel van de wet is niet af te leiden dat de opzegging haar werking verliest als de beëindigingsvordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (HR 12 juni 2009, LJN BI0070LJN BI0070, NJ 2009/272NJ 2009/272 (Aldi/Hendriks)). De verhuurder kan een paar maanden na de huurperiode waartegen de huur is opgezegd alsnog een beëindigingsprocedure starten.
Huydecoper is in zijn conclusie bij dit arrest van de Hoge Raad eveneens van mening dat het enkele feit dat de beëindigingsvordering niet binnen de opzegtermijn is ingesteld, onder alle denkbare omstandigheden een onvoldoende grond voor het aannemen van rechtsafstand dan wel rechtsverwerking vormt. Er zal altijd (beduidend) méér aan de hand moeten zijn, willen die rechtsgevolgen aan het langere tijd achterwege blijven van de vordering tot huurbeëindiging kunnen worden verbonden.
Als de verhuurder pas belang heeft bij een latere huurbeëindiging, bijvoorbeeld in jaar dertien, dan lijkt het mij mogelijk dat de verhuurder later start met de beëindigingprocedure dan de datum waartegen de huurverhoging is aangezegd als door de opzegging het starten van een nieuwe contractueel overeengekomen termijn van vijf jaar wordt voorkomen. Het zal immers ook niet in het belang van de huurder zijn om de huurovereenkomst eerder te beëindigen. Als de huurovereenkomst na de huurperiode van tien jaar is overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan is er voor de verhuurder geen reden tegen jaar negen de overeenkomst op te zeggen tegen het einde van jaar tien als er pas een gerechtvaardigd belang is de overeenkomst in jaar dertien te beëindigen. Als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd, dan kan deze overeenkomst tegen elk moment met een termijn van opzegging van een jaar worden opgezegd. Er is dan geen reden deze overeenkomst jaren eerder op te zeggen dan tegen het beoogde beëindigingstijdstip.

Het is mogelijk dat de verhuurder in jaar dertien van de huurperiode tot renovatie van het gehuurde over wenst te gaan. Als deze renovatie zonder huurbeëindiging niet mogelijk is, dan is het noodzakelijk dat de verhuurder tijdig tegen het einde van jaar tien en met inachtneming van de correcte termijnen van opzegging de huur opzegt.

Opzegging van de huur door de verhuurder is echter noodzakelijk als de verhuurder bijvoorbeeld een renovatie wenst te realiseren en niet een nieuwe huurperiode van vijf jaar in wenst te laten gaan. Volgens het huurcontract gaat de volgende contractuele huurperiode van vijf jaar immers in, tenzij er door partijen een opzegging plaatsvindt. Als er tijdens de opzegging nog geen dringende reden aangetoond kan worden, dan is het mogelijk wel een dringende reden in een later stadium aan te tonen, want de dringende reden moet aanwezig zijn ten tijde van het wijzen van het vonnis.

Als de verhuurder niet binnen redelijke termijn na het verstrijken van de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd een procedure tot huurbeëindiging start, dan kan de verhuurder het recht verwerken hierop terug te komen. Dit kan anders zijn als de verhuurder duidelijk maakt dat er slechts belang is een huurbeëindiging te starten in jaar twaalf van de huurperiode. Als een eerdere huurbeëindiging noch in het belang van de huurder, noch in het belang van de verhuurder is, zie ik niet in waarom de verhuurder gehouden zou zijn eerder een dergelijke actie te starten. Als er wel een procedure wordt gevoerd en de vordering wordt afgewezen, dan wordt aan de opzegging de werking onthouden. Het contract wordt dan alsnog geacht te zijn verlengd met de tussen partijen overeengekomen termijn. Als de verhuurder wel de overeenkomst heeft opgezegd, maar niet de procedure tot huurbeëindiging is gestart, dan is het verdedigbaar dat de contractuele verlenging wel is gestopt en dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. De huurder zou dat effect teniet kunnen doen door bij de rechter een verklaring voor recht te vragen dat de opzegging de contractueel overeengekomen verlenging niet heeft geraakt, omdat de verhuurder kennelijk niet de bedoeling heeft gehad slechts het verlengingsbeding door de opzegging te raken.

Ook als de huurder heeft ingestemd met een opzegging dan zal de verhuurder naar de rechter moeten om het gehuurde te laten ontruimen als de huurder na ontruimingsdatum het gehuurde blijft gebruiken. De vordering zal dan luiden dat de huurder zonder recht of titel in het gehuurde zit. Op grond van deze constatering zal de verhuurder doorgaans een verklaring voor recht vorderen dat de bewuste huurder zonder recht of titel het gehuurde gebruikt; voorts zal de verhuurder vorderen dat de rechter ontruiming van het gehuurde uitspreekt en dat ontruiming kan plaatsvinden met behulp van de politie als de huurder het gehuurde na verkrijging van het vonnis waarin een en ander staat bevestigd niet vrijwillig wenst te verlaten.

In het hoofdstuk Ontbinding van de huurovereenkomst heb ik besproken dat een ontruimingsvonnis (na opzegging van de overeenkomst of ontbinding van de overeenkomst) op basis van artikel 7:230 BW haar kracht kan verliezen als partijen in het kader van de mogelijkheid tot ontruiming geen aanvullende afspraken maken en de huurder met toestemming van de verhuurder gebruik van het gehuurde mag blijven maken. De verhuurder kan dit effect voorkomen als door de verhuurder verder gebruik van het gehuurde door de verhuurder wordt beoogd door met de huurder een gebruiksovereenkomst te sluiten. Deze gebruiksovereenkomst kan dan worden gesloten voor een bepaalde periode, waarbinnen bijvoorbeeld een huurachterstand wordt afgelost, of met de huurder wordt afgesproken dat binnen een bepaalde periode geen overlast plaatsvindt. Binnen deze periode mag de gewezen huurder het voormalig gehuurde pand tijdelijk op basis van een gebruiksovereenkomst gebruiken. Er ontstaat dan niet een nieuwe huurrelatie op basis van artikel 7:230 BW. Partijen kunnen dan na afloop van de gebruiksperiode besluiten een hernieuwde huurrelatie aan te gaan, al dan niet op basis van dezelfde voorwaarden, die in de beëindigde huurovereenkomst stonden vermeld.

Als de verhuurder na huurbeëindiging de huurder het gehuurde gebruik van het gehuurde laat maken, zonder aanvullende voorwaarden overeen te komen, dan wordt de huurovereenkomst in ieder geval op grond van artikel 7:230 BW verlengd voor onbepaalde tijd. Als de verhuurder niet te kennen geeft dat de huurrelatie voortgezet kan worden onder dezelfde voorwaarden, of onder gewijzigde voorwaarden, dan zal het huurcontract worden verlengd voor onbepaalde tijd, ook als de huurperiode oorspronkelijk was verlengd voor een bepaalde periode. Dit zal alleen van toepassing zijn voor overeenkomsten met een looptijd van tenminste een huurperiode van 10 jaar. Als er sprake is van een beëindigde huurovereenkomst in bijvoorbeeld jaar 7, dan zal de specifieke regel van termijnbescherming als genoemd in artikel 7:292 lid 1 en 2 BW vóór de algemene regel van artikel 7:230 BW gaan.

De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar

De termijn van opzegging bedraagt ten minste een jaar.  In het huurcontract mag van deze termijn ten gunste van de huurder worden afgeweken. Er kan niet in het nadeel van de huurder van de wettelijke regeling worden afgeweken. Dit vloeit voort uit de regel van artikel 7:291 lid 1 BW. In het hoofdstuk “De huurperiode met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimte” is in het onderdeel “Afwijking van de regeling in het voordeel van de huurder” uitgebreid ingegaan op het effect van het semi-dwingendrechtelijke karakter van titel 7.4. afdeling 6 BW (artikel 7:290 BW e.v.). De kern van artikel 7:291 BW luidt dat van titel 7.4. afdeling 6 BW wel kan worden afgeweken in het voordeel van de huurder. Dit geldt ook voor de overeengekomen opzegtermijn in het huurcontract.

Met de term “ten minste” wordt bedoeld dat door partijen wel een langere termijn van opzegging dan de in de wet genoemde minimum termijn van één jaar kan worden overeengekomen. Een langere termijn dan één jaar wordt niet geacht in het nadeel van de huurder te zijn.  De Memorie van Antwoord (Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6, p. 8) geeft de achterliggende gedachte achter deze regeling weer: “De ondergetekende kan zich verenigen met de opmerking dit artikel aldus te redigeren, dat de termijn van opzegging een jaar bedraagt of zoveel langer als overeengekomen (…)”.
Als partijen een langere termijn van opzegging dan één jaar overeenkomen, dan is dit dus volgens de wet mogelijk. Als partijen een kortere termijn dan één jaar overeenkomen, dan wordt dat als een afwijking van artikel 7:293 lid 2 BW gezien, wat in het nadeel van de huurder is. Deze kortere termijn is vernietigbaar door de huurder. Als de verhuurder een kortere termijn van opzegging wenst overeen te komen, dan zal deze bepaling door de rechter goedgekeurd moeten worden op basis van artikel 7:291 BW.
Een langere termijn van opzegging kan soms natuurlijk wel in het nadeel van de huurder zijn. Als er een opzeggingstermijn van drie of vier jaar wordt overeengekomen, bij gebreke waarvan weer een nieuwe huurperiode van vijf jaar zou ontstaan, dan valt er natuurlijk veel voor te zeggen dat dit wel een onredelijk lange termijn van opzegging zal zijn. De huurder kan dan niet meer  inspelen op de ontwikkelingen die gedurende de huurperiode kunnen ontstaan. Als er vaste huurtermijnen van vijf jaar worden overeengekomen, dan kan de huurder bij dergelijke lange termijnen van opzegging niet meer inspelen op de marktontwikkelingen. Gedurende één jaar kan het immers even tegen of mee zitten. Als een huurder op basis van een dergelijk korte periode zal moeten beslissen om de huur op te zeggen, of juist de onderneming in het gehuurde voort te zetten, dan zal dit volgens mij in het nadeel van de huurder zijn.

Dat de termijn van opzegging tenminste een jaar beloopt, betekent niet dat de verhuurder zijn vordering vóór het tijdstip waartegen is opgezegd dient in te stellen. Evenmin betekent dit dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking zou hebben verloren als de beëindigingsvordering niet binnen de opzegtermijn is ingesteld. De wet stelt immers geen termijn waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in het hier toepasselijke artikel 7:295 lid 2 BW dient in te stellen. Ook uit het stelsel van de wet valt volgens een arrest van de Hoge Raad van 12 juni 2006 niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (LJN: BI0070, Hoge Raad, 07/12219 ).
In dezelfde zin besliste de Hoge Raad in haar arrest van 25 maart 2011 ( LJN: BP4335, Hoge Raad, 10/01201 ). In de casus die tot deze zaak heeft geleid werd door de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2007. Na die datum wordt door de verhuurder de inleidende dagvaarding aan de huurder uitgebracht op 6 november 2007, waarin een vordering tot ontruiming werd ingesteld.
De huurder betoogde in de loop van de procedure dat de opzegging nu de verhuurder zijn vordering niet voor 1 juni 2007 had ingesteld, zijn werking had verloren en daarmee de huurovereenkomst was verlengd met een aansluitende periode van vijf jaar, zodat de vorderingen van de verhuurder dadelijk en zonder inhoudelijke beoordeling van de door hem aangevoerde opzeggingsgrond hadden moeten worden afgewezen.
De Hoge Raad is in rechtsoverweging 3.5 van mening dat de huurovereenkomst niet afloopt op de dag waartegen is opgezegd, maar ingevolge de bijzondere voor huur van bedrijfsruimte geldende bepaling van artikel 7:295 lid 1 BW van rechtswege van kracht blijft zolang de rechter nog niet onherroepelijk heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder. De wet wijst geen termijn aan waarbinnen de verhuurder die vordering moet instellen. Bij een en ander past geen analoge toepassing van de algemene regeling van artikel 7:230 BW , die ziet op gevallen waarin een huurder het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder blijft gebruiken zonder dat zij daarover iets regelen.

In het kader van de in het huurcontract genoemde termijn van opzegging zich een aantal varianten voordoen:

  • In het huurcontract staat een termijn van opzegging van één jaar. Dit is de meest voorkomende variant. In de wet staat deze termijn als een minimum termijn voor opzegging van de huurovereenkomst genoemd. Zowel de huurder als de verhuurder zijn aan deze termijn gebonden.
  • In het huurcontract staat een termijn van opzegging van zes maanden genoemd. Deze termijn is minder dan de door de wet voorgeschreven termijn van één jaar. Deze termijn is niet nietig. Partijen kunnen immers in het voordeel van de huurder van de in de wet genoemde termijn van één jaar afwijken. Als de verhuurder de huur opzegt met inachtneming van deze termijn van zes maanden, dan dient de huurder de contractueel overeengekomen termijn van zes maanden te vernietigen als hij terug wenst te grijpen op de wettelijke termijn van opzegging van één jaar. In een door de verhuurder gestarte procedure tot beëindiging van de huurperiode, dient de huurder zich uitdrukkelijk te beroepen op het feit dat de door de verhuurder gehanteerde periode niet aan het wettelijke minimum van een jaar voldoet. Doet de huurder geen beroep op vernietiging van deze bepaling, dan kan deze periode geacht te zijn gesloten in het voordeel van de huurder (de huurder kan immers belang hebben bij een korte termijn van opzegging). De door de verhuurder gehanteerde periode van opzegging van de huurovereenkomst zal dan niet door rechter ongeldig worden verklaard.
  • De huurder, of diens accountant heeft het huurcontract opgesteld. In het huurcontract staat een opzegtermijn van zes maanden genoemd. De verhuurder zegt de huurovereenkomst op met inachtneming van deze overeengekomen periode. De huurder doet beroep op vernietiging van deze bepaling op grond van wat in bulletpoint 2 is gesteld. Deze huurder kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) geen beroep doen op vernietiging van deze overeengekomen opzegtermijn. Onder deze omstandigheden wordt de overeengekomen termijn van zes maanden in het voordeel van de huurder te zijn overeengekomen. Deze verkorte termijn van opzegging kan immers ook in het nadeel van de verhuurder zijn. De verhuurder moet dan immers binnen relatief korte periode een vervangende huurder zien te vinden.
  • Onder bepaalde omstandigheden kan een termijn van opzegging van een jaar te kort zijn als de huurder kort voor de opzegging aanzienlijke investeringen in het gehuurde heeft gedaan, die de verhuurder slechts tegen boekwaarde wenst te vergoeden.

In het geval van faillissement van de huurder kan de verhuurder en/of de curator van de huurder de huur opzeggen, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende is (artikel 39 FW).

Termijn van opzegging en de redelijkheid en billijkheid
Een te late opzegging leidt meestal tot een verlenging van de overeengekomen termijn, of de wettelijke termijn. Onder bepaalde omstandigheden is dit niet altijd het geval. Onderstaande uitspraak geeft hiervan een voorbeeld.

De huurder van winkelruimte, die de overeenkomst 8 dagen te laat had opgezegd waardoor hij volgens de verhuurder nogmaals was gebonden aan een contractuele verlenging van nog een periode van vijf jaar, kon volgens de kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011( LJN: BV0203, sector kanton Rechtbank Zwolle, 563090 CV 11-4380 ) door een beroep op de redelijkheid en billijkheid toch aanspraak maken op beëindiging van de tegen de officiële datum waartegen de overeenkomst opgezegd had moeten worden.
De huurder had de huur uiterlijk op 21 oktober 2010 op moeten zeggen. De opzegging had de verhuurder echter op 28 oktober 2010 bereikt.
Een aantal zaken die bij de beoordeling waren betrokken luidden als volgt:

  • De rechtsvoorganger van de huidige huurder (er was sprake geweest van een indeplaatsstelling) was vanaf 1 december van een bepaald jaar (de periode vanaf een bouwkundige oplevering tot 1 december was geen huur verschuldigd) huur gaan betalen. De huurovereenkomst was eerder ingegaan, doch het huurcontract vermeldde geen ingangsdata.
  • De huurder had in juni 2010 de verhuurder al te kennen gegeven de huur zo spoedig mogelijk te willen beëindigen omdat de verkoopformules niet het gewenst effect hadden.
  • De huurder had vooruitlopend op de opzegging al borden “te huur”op het object aan laten brengen en via Funda te kennen gegeven dat het pand te huur zou komen.
  • Ook de beheerder van de huurder is na het gesprek in juni 2010 op zoek gegaan naar een alternatieve locatie voor de huurder.

De rechter was in rechtsoverweging 8.5 van het vonnis van oordeel dat de belangen van de verhuurder niet zijn geschaad doordat zij 8 dagen later dan de geldende 365 dagen op de daarvoor voorgeschreven wijze op de hoogte is geraakt van de wil van de huurder belichaamd in een formele opzeggingsbrief van 28 oktober 2010 – om de huurovereenkomst per 22 oktober 2011 te beëindigen. Volgens de rechter gold dit eens te minder nu gesteld noch gebleken was dat de verhuurder na 30 juni 2010 door of namens de huurder te kennen is gegeven dat zij niet meer naar een alternatieve locatie voor de huurder en/of een alternatieve (onder-)huurder voor het gehuurde hoefde te zoeken. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kon de overeenkomst toch als beëindigd worden beschouwd per 22 oktober 2011.

De les van de uitspraak is om ook de contractuele termijnen van opzegging nauwgezet in acht te nemen! Er blijken weinig uitvluchten mogelijk te zijn om een onjuiste gehanteerde opzegtermijn zodanig om te bouwen dat de huurder toch eerder het gehuurde kan verlaten dan tegen het einde van de reeds ingezette verlengingstermijn. Verder geeft een beroep op de redelijkheid en billijkheid altijd een onzekere uitkomst, omdat door de rechter de concrete situatie inhoudelijk moet worden beoordeeld om dit beroep te kunnen honoreren.

Conversieregel
Wat is de situatie als partijen met inachtneming van de semi-dwingendrechtelijke regeling een termijn van opzegging zijn overeengekomen, terwijl de verhuurder bij de opzegging deze termijn niet in acht heeft genomen. Volgens Kerpestein Noot 31ab wordt in deze situatie de algemene conversieregel van artikel 3:42 BW toegepast. Er bestaat voor bedrijfsruimte onduidelijkheid over toepassing van deze conversieregel. Onderstaand ga ik hier nader op in.

Deze conversieregel beoogt te voorkomen dat een sanctie op het niet toepassen van een bepaalde regel verder reikt dan nodig is. Het is altijd verstandig een beroep op deze conversieregel te doen als in een procedure duidelijk wordt dat een wettelijke regel niet goed is toegepast. De rechter moet deze regel echter ook ambtshalve toepassen, zodat de regel ook kan worden toegepast als een partij heeft verzuimd op deze regel een beroep te doen.

De rechtshandeling moet om voor conversie in aanmerking te komen aan drie voorwaarden voldoen:

  1. de bedoeling van de nietige rechtshandeling moet overeenkomen aan het doel van de geldige rechtshandeling;
  2. de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij voor de geldige rechtshandeling zou hebben gekozen als hij zich ervan bewust was geweest dat de onder 1 genoemde rechtshandeling nietig was;
  3. de conversie mag geen onredelijke rechtsgevolgen hebben jegens de belanghebbende (bijvoorbeeld onderhuurder) die niet als partij bij deze rechtshandeling betrokken is geweest.

Met het gestelde onder punt 1 en 2 wordt bedoeld dat de conversie niet in conflict mag komen met de opzeggingsgronden en de daarmee verbandhoudende data als gemeld in de opzeggingsbrief. Bij het gestelde onder punt 3 kan worden gedacht dat een gehanteerde termijn van opzegging van 10 maanden in plaats van één jaar anders dient te worden benaderd dan een gehanteerde termijn van opzegging van 2 maanden in plaats van één jaar. Er is een grotere kans dat de foutieve termijn van opzegging als redelijk wordt aangemerkt en voor conversie in aanmerking komt als deze de wettelijke termijn van één jaar benadert, dan wanneer er een enorm verschil tussen de wettelijke termijn van opzegging en de toegepaste termijn van opzegging ligt (bijvoorbeeld een verschil van vijf maanden). Er vindt geen conversie plaats indien dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de nietige rechtshandeling als partij heeft meegewerkt. Hierbij is door de wetgever met name gedacht aan degene tot wie een eenzijdige rechtshandeling als een opzegging wordt gericht (Parl. Gesch. Boek 3, p. 200). De bepaling dient onder meer te voorkomen dat men ‘iedere te korte opzeggingstermijn in een wettelijk geoorloofde zou kunnen omzetten, hetgeen te ver gaat, daar aldus de opzeggende partij met zijn te korte opzegging geen enkel risico loopt’ (Parl. Gesch. Boek 3, p. 194 noot 3).
Een goed voorbeeld van toepassing van de conversieregel op grond van artikel 3:42 BW geeft het arrest van het Hof te Arnhem van 17 juni 2008 LJN: BG1496, Gerechtshof Arnhem, 104.004.014. De verhuurder had zich in deze zaak, die tot onderhavige uitspraak heeft geleid, vergist in de einddatum van de tweede huurperiode. De verhuurder zegde daarom abusievelijk de huur op tegen het einde van het vierde jaar.
Het Hof was van mening dat de huurder redelijkerwijs moet hebben begrepen, dat de verhuurder de huurovereenkomst op wenste te zeggen tegen de datum waarop de tweede termijn van vijf jaar afloopt. (…) Aangenomen moet dan ook worden dat de verhuurder tegen de juiste datum zou hebben opgezegd, als zij zich de consequentie van het hanteren van de onjuiste datum voor geldigheid van de opzegging zou hebben gerealiseerd. Hierdoor wordt de opzegging geconverteerd in een rechtsgeldige opzegging. Naar het oordeel van het hof is dit niet onredelijk tegenover de huurder. De conversie heeft immers slechts tot gevolg, dat de huurder eerder op de hoogte was van de opzegging dan de wettelijk voorgeschreven termijn van één jaar.
Het verweer van de huurder dat ertoe strekt te betogen dat conversie tot een aantasting van haar rechtspositie als huurder zou leiden gaat niet op. De conversie leidt immers niet tot een inbreuk op de wettelijke termijnbescherming van tweemaal vijf jaar en tast evenmin de mogelijkheden van de huurder aan om zich tegen de opzegging van de huur te verzetten. Voorts heeft de huurder ook geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit valt af te leiden dat zij in vertrouwen op de ongeldigheid van de opzegging stappen heeft ondernomen (of nagelaten) waardoor de conversie haar in een nadeliger positie heeft gebracht.
Een termijn van opzegging die te laat is toegepast kan door de conversieregel niet worden gerepareerd. Dit wordt duidelijk uitgelegd in rechtsoverweging 7.9 van het arrest van het hof Den Bosch van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BT1685 waarbij in deze procedure door een verhuurder beroep werd gedaan op de conversieregel bij een te late opzegging, waarbij wél de termijn van opzegging van een jaar was toegepast. Door deze te late opzegging kon de huurder beroep doen op verlenging van de huurovereenkomst met een termijn van vijf jaar. De verhuurder wenste dit te verhinderen door de conversieregel in stelling te brengen. Het hof was echter van mening dat in deze kwestie niet aan de orde is het converteren van een onjuiste opzeggingstermijn in een correcte termijn. De verhuurder had immers bij haar opzegging op zichzelf genomen wel de juiste opzeggingstermijn toegepast, namelijk een termijn van een jaar. Waar het in deze zaak om ging, is dat is opgezegd tegen een ander tijdstip dan tegen het einde van de lopende bepaalde huur, namelijk niet tegen 1 maart 2009 maar tegen 1 mei 2009. Wanneer met inachtneming van een juiste termijn tegen een dergelijk ander tijdstip is opgezegd, komt conversie niet aan de orde. De geldige rechtshandeling zou zijn geweest een opzegging voor 1 maart 2008 tegen 1 maart 2009. Er is immers geen geldige rechtshandeling voorhanden waarin de ongeldige opzegging tegen 1 mei 2009 kan worden geconverteerd die tot het door de verhuurder gewenste resultaat kan leiden. De enige rechtsgeldige opzegging waarin de ongeldige zou kunnen worden omgezet, zou – indien voor het overige aan de voorwaarden voor conversie is voldaan – een opzegging tegen de eerstvolgende datum kunnen zijn, 1 maart 2014, en niet tegen een datum die is gelegen voor de datum waartegen is opgezegd. Indien, in de termen van artikel 3:42 BW, van de ongeldige opzegging was afgezien, dat wil zeggen in dit geval: op 7 april 2008 niet was opgezegd, kon op dat moment geen enkele rechtshandeling daarvoor in de plaats treden en dus ook geen geldige rechtshandeling.

Geschiedenis van de conversieregel
In het oude huurrecht van in artikel 7A:1631 lid 1 slotzin BW was een uitdrukkelijke conversiemogelijkheid opgenomen. In de huidige wettelijke regeling over opzegging van bedrijfsruimte (artikel 7:296 BW ) is deze conversiemogelijkheid niet teruggekomen. De rechter dient de conversieregel ambtshalve toe te passen.
Voor woonruimte is de conversieregel uitdrukkelijk in artikel 7:271 lid 6 BW opgenomen. Huurgeschil.nl gaat er vanuit dat deze regel in artikel 7:271 lid 6 BW geen overbodige informatie bevat, die kennelijk al besloten ligt artikel 3:42 BW. De wetgever zal bewust hebben gekozen voor deze bepaling om de mogelijkheid van conversie uitdrukkelijk van toepassing te laten zijn op een foutief toegepaste termijn van opzegging. Voor het overige is deze conversieregel ook niet van toepassing verklaard bij andere vormfouten, die partijen op grond van deze afdeling kunnen maken. Zo lijkt het niet mogelijk de conversieregel toe te passen als tussen partijen door eerdere briefwisseling duidelijk is welke opzeggingsgrond aan een opzegging ten grondslag ligt, doch door de verhuurder abusievelijk in de opzeggingsbrief een andere grond van opzegging is genoemd (bijvoorbeeld het zich niet gedragen als een huurder betaamt in plaats van dringend eigen gebruik). De verhuurder lijkt die abusievelijk toegepaste grond van opzegging niet te kunnen repareren op grond van artikel 3:42 BW.
Voor het huurrecht heeft deze algemene regel van artikel 3:42 BW tot gevolg dat de conversieregel niet beperkt is tot woonruimte, maar ook werking heeft ten aanzien van bedrijfsruimte. Door deze regeling wel uitdrukkelijk in artikel 7:271 lid 6 BW op te nemen en niet in titel 7.4 afdeling 6 BW op te nemen, kan echter niet worden geconcludeerd dat artikel 3:42 BW buiten toepassing moet blijven bij opzegging van bedrijfsruimte. Dat de conversieregel ook voor bedrijfsruimte van toepassing is wordt bevestigd in de hieronder behandelde uitspraak van het hof te Arnhem van 17 juni 2008.

Gezien de door het Hof te Arnhem van 17 juni 2008 LJN: BG1496, Gerechtshof Arnhem, 104.004.014 in rechtsoverweging 4.8. en 4.9. weergegeven gedachte, waarin de conversieregel wordt omarmd, doet de wetgever er verstandig aan om, ter voorkoming van verdere verwarring over toepassing van de conversieregel in titel 7.4 afdeling 6 BW, deze regel, evenals dat voor woonruimte is gedaan in de wet in laatstgenoemde titel op te nemen of de regel uit artikel 7:271 lid 6 BW te verwijderen, omdat deze regel toch wordt afgedekt door de algemene regel van artikel 3:42 BW.

Formele eisen met betrekking tot de opzegging van bedrijfsruimte

De opzegging moet worden gedaan door aangetekende brief of deurwaardersexploot. Deze eis is gesteld als waarborg dat de opzegging de geadresseerde (tijdig) bereikt. De opzegging behoudt zijn rechtskracht als deze de geadresseerde persoon niet tijdig bereikt door een handeling van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt Noot 31a. De bewijslast rust op degene die heeft opgezegd. Gezien het feit dat een discussie over het al dan niet ontvangen van een opzegging slechts kan ontaarden in een welles-nietes discussie, doet degene die opzegt er verstandig aan bewijs van tijdige opzegging voorhanden te hebben (dus deurwaardersexploot met juiste datum of aangetekende brief met bewijs van verzending met juiste datum). Uiteraard moet de opzegging naar het juiste adres worden verstuurd. Tevens moet de verzender bewijzen dat de aangetekende brief is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van de bestemming is voorgeschreven. Noot 31b

Ook als aan het wettelijk vereiste van opzegging per aangetekende post niet is voldaan hoeft dit niet altijd te betekenen dat de verhuurder de huurder aan de wettelijke verlenging dient te houden. Dit wordt in onderstaande uitspraak uitgelegd. De kern van de onderstaande uitspraak van het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage komt neer op het hiernavolgende: als tussen partijen niet wordt betwist dat de huurder de verhuurder met inachtneming van de termijn van opzegging mondeling te kennen heeft gegeven niet langer te willen huren, dan is een schriftelijke opzegging niet zonder meer nodig, omdat dat niets toevoegt aan de bekendheid met de opzegging.
Deze uitspraak had betrekking op een contractueel beding over de wijze van opzegging bij artikel 7:230a BW bedrijfsruimte (kantoren, garages, opslagruimte), doch dit doet niets af aan het feit dat de rechter in sommige gevallen een schriftelijke bevestiging van de opzegging zinloos acht. Zie de uitspraak van het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 11 april 2003 11 april 2003, rolnr 02/787 KA, waarin het Hof haar conclusie in de volgende zinsnede kernachtig weergeeft:” Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Juffermans (huurder, toevoeging Huurgeschil.nl) op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Jager (verhuurder, toevoeging Huurgeschil) kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Juffermans was haar immers bekend. Jager had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Juffermans geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken. De grieven slagen dan ook niet”. De situatie had uiteraard anders gelegen als de verhuurder had betwist dat zij gesprekken heeft gevoerd met de huurder, waaruit zij dit standpunt van de huurder had kunnen afleiden.
Zie voor een uitspraak van soortgelijke strekking het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097. In deze zaak hadden partijen het gehuurde abusievelijk aangemerkt als 7:230a BW-bedrijfsruimte, terwijl het partijen duidelijk was dat er een 7:290 BW activiteit (winkel voor de verkoop van houten vloeren) zou worden ontplooid. Er zou in deze zaak een opzegging plaats moeten vinden vóór 1 april 2012. Er was hier eerst een proefperiode van twee jaar afgesproken. De huurder had per e-mail in januari 2012 de verhuurder te kennen gegeven de huurovereenkomst op te willen zeggen. De verhuurder had voor de formaliteiten verwezen naar de huurovereenkomst. Volgens het hof moet de verhuurder hebben begrepen dat de huurder de huurovereenkomst wilde beëindigen. Dat alles paste ook in het kader van de aan de verhuurder bekende achtergrond waartegen de huurovereenkomst tot stand was gekomen, te weten dat de eerste twee jaren van de huurovereenkomst hadden te gelden als een proefperiode, waarbij de ontwikkeling van de onderneming van huurder leidend was. Ook had de verhuurder niet voldoende weersproken dat de huurder de beheerder meermalen mondeling had meegedeeld dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 niet verlengd zou worden, onder meer in een gesprek medio december 2011.

Het vormvoorschrift (aangetekende brief of deurwaardersexploot) werkt dus wel degelijk in het nadeel van de partij die dit een opzegging heeft gedaan zonder aan dit vormvoorschrift te voldoen als de opzegging door de andere partij wordt betwist en de partij die de opzegging zou hebben gedaan daarvan geen bewijs kan leveren. Dit werd ook zo beoordeeld door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7930).

Ik adviseer met klem om de wettelijke- en/of contractueel overeengekomen voorschriften omtrent opzegging stipt te volgen. De contractuele en/of wettelijke regeling beoogen immers dat de opzegging de opgezegde partij moet hebben bereikt. Het bewijs(risico) daarvan rust op de verzender. Het hof te Leeuwarden geeft echter een opening voor een eenvoudiger wijze van levering van bewijs als er sprake is van een opzegging per e-mail. Het bewijs van verzending per mail is immers makkelijker te leveren dan het bewijs van verzending van een gewone brief. Als eenmaal de e-mail is verstuurd, dan kan er dus ruimte voor de conclusie zijn dat de e-mail de geadresseerde heeft bereikt. Zekerheid heeft de opzeggende partij niet. Deze zekerheid is er wel als de opzegging met deurwaardersexploot of per aangetekende brief is verstuurd. In de situatie als genoemd in de uitspraak met betrekking tot artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte was er sprake van niet-nakoming van contractuele bedingen en niet van het niet opvolgen van wettelijke verplichtingen zoals bij artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Toch lijkt er niets tegen een analoge redenering voor artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Mochten de wettelijke voorschriften voor wat betreft het aangetekend – of door deurwaardersexploot opzeggen van de huurovereenkomst niet zijn gevolgd, dan kan bovengenoemde redenering een ontsnappingsweg zijn om alsnog een beroep te doen op een rechtsgeldige opzegging. Er bestaat immers niet zonder meer een regel dat een dergelijke opzegging rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift slechts bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 6 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:812) of een opzegging werd geacht de huurder te hebben bereikt. In deze kwestie hadden partijen het gehuurde als correspondentieadres aangewezen. Het hof is van  oordeel dat als adres waarvan redelijkerwijs aangenomen kan worden dat de afzender de geadresseerde kan bereiken, in beginsel – behoudens andersluidend beding – kan worden aangemerkt de woonplaats van de geadresseerde in de zin van artikel 1:10 BW, dan wel, indien de mededeling een zakelijke kwestie betreft, het zakelijke adres van de geadresseerde, en voorts het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adres dat bij recente contacten tussen partijen door de geadresseerde is gebruikt (HR 14 juni 2013, NJ 2013/391).