De huurder heeft een andere opzegtermijn dan de verhuurder

Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 21:44:38

De termijnen van opzegging verschillen van elkaar. Voor de huurder gelden andere termijnen dan die voor de verhuurder. Voor de huurder is het van belang op de hoogte te zijn omtrent de aparte regeling van de opzegtermijn voor zowel de huurder als de verhuurder. Als de huurder zelf de huur op wenst te zeggen dan wil hij graag weten welke termijnen in acht genomen moeten worden. Als de huurder met een opzegging door de verhuurder wordt geconfronteerd dan is het van belang om te weten of er door de verhuurder een correcte opzeggingstermijn wordt gehanteerd.

Voor de huurder:
Voor de huurder geldt een opzegtermijn gelijk aan de tijd tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen, maar niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. Noot 38 Als de huurder de huur per kwartaal voldoet, dan is voor de huurder dus een termijn van opzegging van drie maanden van toepassing zijn.

Tussentijdse opzegging door de huurder is doorgaans niet mogelijk als door de huurder een overeenkomst voor bepaalde tijd is gesloten.

Voor de verhuurder:
De opzegtermijn voor de verhuurder bedraagt tenminste drie maanden en wordt verlengd met een periode van 1 maand voor elk jaar dat de huurder het gehuurde heeft bewoond (met een maximum van totaal 6 maanden). Noot 40

Afweging van belangen door de rechter

Laatst bijgewerkt op 2023-10-28 om 22:48:18

De afweging van belangen door de rechter wordt als volgt toegepast. De rechter wijst het verzoek toe als hij van mening is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder. Noot 6

De kantonrechter van de rechtbank te Zeeland-West-Brabant is in zijn beschikking van 9 december 2021 (ECLI:NL:RBZWB:2021:6264) van oordeel dat de belangenafweging in verband met ontruiming van het gehuurde ex tunc in plaats van ex nunc beoordeeld dient te worden (zie rechtsoverweging 4.11 in deze beschikking). Het lijkt mij meer voor de hand te liggen dat de situatie ex nunc beoordeeld dient te worden. Dit past ook meer in het systeem van de wet. Zelfs bij de huuropzegging wegens dringende redenen wordt in het kader van de beoordeling gekeken naar de situatie zoals die ten tijde van het vonnis zich voordoen. Daarnaast is voor de opzegging een belangenafweging niet van belang. De ontruimingsaanzegging kan later plaatsvinden, dan de opzegging. Dat gebeurt soms als de verhuurder is vergeten de ontruimingsaanzegging samen met de opzegging te doen. Als de verhuurder alsnog een ontruimingsaanzegging doet na de opzegging, dan is het beter de belangenafweging los van de opzegging te beoordelen waarbij de omstandigheden die tijdens de procedure aan de orde komen meegewogen dienen te worden. Een beoordeling ex nunc doet de belangen van de partijen meer recht dan een beoordeling ex tunc.

Volgens een beschikking van de rechtbank Rotterdam van 27 maart 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:2768) kon van de verhuurder niet worden gevergd de ontruimingstermijn te verlengen.  De huurder wist al een jaar dat de ontruiming nadert en zij heeft in dat jaar – kennelijk – stil gezeten. Zij heeft geen actie ondernomen om de aard van de overeenkomst vast te (laten) stellen, zij is niet (aantoonbaar) op zoek gegaan naar een ander pand en zij heeft haar onderhuurster – zoals door verhuurder gesteld en door de huurder niet weersproken – nog altijd niet op de hoogte gesteld van de opzegging van de huurovereenkomst en de aanzegging van de ontruiming. Ook heeft de huurder zich niet verdiept in het tussentijds gedane aanbod tot aankoop van het bedrijfspand. Tijdens de mondelinge behandeling is het de huurder naar eigen zeggen nog steeds niet duidelijk of dat aanbod ook de woonruimte of alleen het winkelpand betreft en geeft zij te kennen dat de vraagprijs irreëel is. Zonder inzicht in de omvang van het aangeboden pand, dat kennelijk ontbreekt, is een dergelijke conclusie over de redelijkheid van de vraagprijs voorbarig te noemen. In zo’n geval zou men van de huurder verwachten dat zij bij verhuurder te rade zou gaan. Het komt voor haar eigen rekening en risico dat zij het koopaanbod zonder enig onderzoek heeft afgewezen, terwijl zij tijdens de mondelinge behandeling aangeeft dat koop wellicht toch de beste optie is voor ieders belang. Tegenover dit alles staat bovendien het zeer grote, zwaarwegende belang van de verhuurder bij de mogelijkheid tot snelle verkoop van het pand in kader van zijn pensioenvoorziening. Onbetwist is gesteld dat de verhuurder al een geschikte koper voor het bedrijfspand heeft gevonden. Daarom is haast geboden bij het beschikbaar komen van het pand om het risico te verkleinen dat de koper – door verloop van tijd – afhaakt. Het voorgaande leidde tot het oordeel dat niet kon worden gezegd dat de belangen van de huurder en haar onderhuurster(s) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder. De verlenging van de ontruimingstermijn werd daarom afgewezen. Voor de goede merk ik op dat de regeling van 7:226 BW hier geen effect heeft, omdat de huurovereenkomst door de opzegging al is beëindigd.

Opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid
De opzegging door de verhuurder werd niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht, nu de verhuurder gebruik gemaakt heeft van de haar in de huurovereenkomst toegekende opzeggingsbevoegdheid en de overeengekomen opzegtermijn in acht is genomen. Dat de huurovereenkomst werd gesloten op 1 januari 1993 met de rechtsvoorganger van de verhuurder en de overeenkomst al enige tijd had geduurd, maakte dit niet anders.
De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, was in haar vonnis van 27 april 2011 ( LJN: BS8931, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 1043609\EJ VERZ 11-80610 ) van mening dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen kan worden indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger werden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. In rechtsoverweging 5.3 en 5.4 van het vonnis gaf de rechter een weergave van de argumenten van partijen. De rechter gaf ter overweging dat beide partijen relevante argumenten hadden aangevoerd.
De rechter achtte het allereerst van belang dat de langlopende huurovereenkomst abrupt en zonder enig vooroverleg door de verhuurder was opgezegd met een relatief korte opzegtermijn, hoewel de verhuurder de krapte in de huisvesting al enige tijd had moeten (kunnen) zien aankomen. Dat klemde te meer omdat de huurder naar verwachting enige tijd nodig zou hebben om adequate ruimte elders te vinden, welke ruimte voldoet aan zijn gerechtvaardigde eisen van rust en privacy. Het belang van de huurder werd daarom door de ontruiming op die korte termijn ernstiger geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Dit betekende dat de termijn waarbinnen de huurder verplicht was het gehuurde te ontruimen nog een korte periode van acht maanden na het einde van de huurovereenkomst verlengd zou worden ten einde de huurder in de gelegenheid te stellen elders praktijkruimte te verkrijgen.

Een paar gevallen waarbij de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitviel:

  • De verhuurder heeft de huurovereenkomst van bedrijfsruimte ex 230a BW opgezegd. Het betreft de praktijkruimte van een psycholoog.  In de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst te allen tijde schriftelijk kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De huurder huurde vanaf 1 januari 1993. De huurovereenkomst werd opgezegd middels een brief van 27 september 2010. Erkend werd dat de opzegging abrupt plaats had gevonden. De huurder had nog meer argumenten aangevoerd in verband met het verlengen van de ontruimingstermijn. Afweging van gelijkwaardig geachte belangen en gevolgen van een onaangekondigde en abrupte opzegging (Beschikking van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 27 april 2011 (ECLI:NL:RBSGR:2011:BS8931).
  • Belangenafweging in verband met een opzegging van een gehuurde schuur bij een vakantiepark. Verlenging voor de derde maal. De huurder gebruikt een loods voor de opslag en reparatie van zaken die zij nodig heeft voor de exploitatie van het recreatiepark. Alternatieven daarvoor zijn volgens de huurder niet aanwezig en ook niet te vinden. De verhuurder heeft volgende de huurder de loods niet zelf nodig. Er zijn voldoende alternatieven voorhanden. De verhuurder stelde ook daadwerkelijk belang bij het gebruik van de loods voor opslag van goederen ten behoeve van het recreatiegebied, zoals de opslag van meubels die afkomstig zijn uit de vijftien woningen van hem, de opslag van hardhout zoals kozijnen, maaimachines voor het gras, terrasmeubelen ten behoeve van twee horecagelegenheden, bootjes en andere zaken. Een alternatief daarvoor stelde de verhuurder niet te hebben. De rechter overwoog dat de verhuurder uit het oog lijkt te verliezen dat slechts meegewogen kunnen worden de belangen van haarzelf en niet die van derden. De verhuurder had onvoldoende onderbouwd dat zij zelf een belang heeft bij, bijvoorbeeld, de opslag van materiaal ten behoeve van de horecagelegenheden of de bootjes. De conclusie was dat de belangen van de huurder bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder bij ontruiming daarvan (Rechtbank Alkmaar 30 maart 2012, ECLI:NL:RBALK:2012:BW5018).

Een paar gevallen waarbij de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitviel:

      •  Het ging hier om verlenging van een extra termijn. De huurder had onvoldoende aangetoond in de eerste termijn te hebben gezocht naar vervangende bedrijfsruimte. De verhuurder had plannen om het gehuurde te verzilveren ten behoeve van zijn pensioenvoorziening (Rechtbank Rotterdam, 27 maart 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:2768).
      • De verhuurder was al bezig met herontwikkeling van het gehuurde (Rechtbank ‘s-Gravenhage 25 oktober 2006, ECLI:NL:RBSGR:2006:BA7521).
      • De rechtbank Midden-Nederland heef in haar vonnis van 15 juni 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:2314) geoordeeld dat er geen verlenging van de ontruimingstermijn toegekend zou worden. Kennelijk had verzoekster haar belangen onvoldoende  onderbouwd. In het vonnis werd voorop gesteld dat verzoekster haar belang tot voorzetting van de exploitatie slechts zeer summier in het verzoekschrift voor het voetlicht heeft gebracht, laat staan heeft onderbouwd. Dat verzoekster voor haar inkomen afhankelijk is van voortzetting van de parenclub is aannemelijk, maar vast is komen te staan dat verzoekster niet doende is met de voortzetting (op de langere termijn) maar met de overdracht van de parenclub aan een derde. Het belang van verzoekster daarbij is dat haar dit mogelijk in zou staat stellen de (forse) huurachterstand aan verweerder (ineens) in te lossen. Een dergelijke overdracht impliceert evenwel een langer verblijf van de parenclub op de huidige locatie, terwijl dat juist – ook bij toewijzing van onderhavig verzoek – niet het geval is. Verder moet niet uit het oog worden verloren dat er tussen verzoekster en verweerder al 27 jaar een huurverhouding bestaat. Voor het terugverdienen van haar investeringen moet deze periode als ruim voldoende worden gekwalificeerd. Daarenboven staat vast dat de vergunning van de gemeente Stichtse Vecht om in het gehuurde een parenclub te mogen exploiteren in februari 2022 is verlopen. Nu de huurovereenkomst is beëindigd, is het aannemelijk dat de gemeente geen nieuwe vergunning zal verlenen.
      • De rechtbank Noord-Holland wees in haar beschikking van 28 juni 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:10228) een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn af. De huurder verhuurde een gedeelte van de loods onder aan een derde. In dat gedeelte is op 7 november 2022 door de politie een hennepkwekerij aangetroffen. De burgemeester van de gemeente waarin het gehuurde ruimte was gelegen heeft daarop besloten dat gedeelte van de loods met ingang van 14 december 2022 voor de duur van zes maanden te sluiten.
        De verhuurder had per deurwaardersexploot van 24 november 2022 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2023 en de ontruiming aangezegd tegen 2 februari 2023.
        De huurder had in het gehuurde ook een opslagruimte ten  behoeve van auto’s. De huurder stelde dat hij belang had bij verlenging van de ontruimingstermijn omdat de loods nog vol staat met spullen. De huurder had ter zitting verklaard niet op zoek te zijn naar een vervangende loods, maar wel tijd nodig te hebben om de loods leeg te maken.
        Naar het oordeel van de kantonrechter mocht van de huurder worden verwacht dat hij de loods binnen een maand na heden leeg kan opleveren. De kantonrechter betrekt daarbij dat van de huurder ook enig initiatief verwacht mag worden. De huurder wist immers al sinds 24 november 2022 dat de huurovereenkomst per 1 februari 2023 tot een einde zou komen.
        Tegenover het belang van de huurder staat naar het oordeel van de het belang van de verhuurder om op korte termijn weer over het gehuurde te kunnen beschikken. Gelet op de omstandigheid dat een onderhuurder van de huurder een deel van het gehuurde als hennepkwekerij had gebruikt, heeft de verhuurder er belang bij om de lo