Laatst bijgewerkt op 2024-03-13 om 22:38:46

De samenwoner, die de status van medehuurder nog niet heeft gekregen, verkrijgt (als hij een vordering daartoe instelt binnen zes maanden na overlijden van de huurder) de status van huurder als aan de volgende eisen is voldaan:

1. Hoofdverblijf in het gehuurde (zie het ook het hoofdstuk: Contractueel medehuurderschap);
2. Duurzame gemeenschappelijke huishouding (zie het ook het hoofdstuk over Medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW). Hierbij hoeft niet de minimumperiode van twee jaar samenwoning te worden gehanteerd. Er wordt dan meer gekeken naar de intentie die partijen bij het aangaan van de samenwoning hebben gehad en of die relatie was gericht op een gemeenschappelijke huishouding. Noot 146 De rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, heeft in haar vonnis van 2 juni 2010 LJN: BM7088, sector kanton Rechtbank Breda, 557211 de vordering afgewezen van de zoon die het huurderschap wenste te verwerven. In dit vonnis wordt geïllustreerd dat de rechter in deze zaak geen duurzame gemeenschappelijke huishouding aanwezig achtte en om onder meer deze redenen de vordering afwees. In dit vonnis wordt onder meer ingegaan op het begrip hoofdverblijf (alinea’s 2.10 en 2.11). Dit vonnis kan ook worden gebruikt voor vorderingen in verband met artikel 7:267 BW voor wat betreft invulling door de rechter van de duurzame gemeenschappelijke huishouding. In dezelfde zin redeneerde het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 5 juni 2012 LJN: BW9643, gerechtshof Amsterdam, 200.094.466/01. Ondanks dat de zoon zijn moeder de laatste periode van samenwoning verzorgde was het hof van mening dat er geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De zoon droeg niet bij aan de huur en droeg ook niet financieel bij aan het huishouden. Er was volgens het hof in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. De zoon liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen. Bij die rol paste volgens het hof ook dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij ook voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging. Dit alles was volgens het hof voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW echter onvoldoende. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 mei 2023 (ECLI:NL:HR:2023:804) ten overvloede beslist dat het gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud geen voorwaarde voor het bestaan hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW, dienen alle omstandigheden van het geval in onderling verband te worden gewaardeerd. Daarbij kan mede van belang zijn of de overleden huurder en degene die aanspraak maakt op voortzetting van de huur gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud
3. De aspirant huurder moet de huur kunnen betalen (zie ook het hoofdstuk over Medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW). De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 mei 2023 (ECLI:NL:HR:2023:804) beslist dat de huurder die onvoldoende waarborg biedt voor behoorlijke nakoming van de huur, niet het huurderschap kan verkrijgen. Ten aanzien van de  bewijslast over de aanwezigheid van voldoende waarborgen merkte het hof die in hoger beroep de zaak had beoordeeld het volgende op: Verhuurder heeft niet betwist dat geen huurachterstand bestaat. Die enkele omstandigheid is echter onvoldoende om aan te nemen dat de samenwoner vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Dat geldt te meer nu het volledige maandelijkse inkomen van de samenwoner enkel uit een AOW-uitkering bestaat. Zijn stellingen dat hij een substantiële erfenis heeft ontvangen en dat zijn broer borg kan staan voor de maandelijkse huurtermijnen, terwijl vooruitbetaling voor een langere periode is toegezegd, heeft hij – ondanks de duidelijke vingerwijzing die de kantonrechter op dit punt reeds heeft gegeven – op geen enkele wijze concreet onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van schriftelijke verklaringen van de notaris en van zijn broer waaruit dit (zo nodig in rudimentaire vorm) blijkt. Dit betekent dat de samenwoner de stelling van de verhuurder dat samenwoner onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, en het door hem gedane bewijsaanbod op dit punt derhalve wordt gepasseerd. Omdat daarmee vaststaat dat de samenwoner vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, dient zijn vordering tot voortzetting van de huur reeds op deze grond te worden afgewezen. In cassatie werd geklaagd dat de stelplicht en bewijslast ten aanzien van het bieden van onvoldoende waarborg als bedoeld in artikel 7:268 lid 3, aanhef en onder b, BW op de verhuurder dient te rusten. Aangezien de verhuurder echter geen inzicht heeft in de financiële positie van de huurder oordeelt de Hoge Raad in dit arrest allereerst dat de klacht feitelijke grondslag mist omdat het hof  in rov. 3.7 heeft geoordeeld dat de samenwoner de stelling van de verhuurder, dat hij onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het hof heeft dus niet tot uitgangspunt genomen dat degene die de huurovereenkomst wil voortzetten bij overlijden van de huurder, moet stellen en zo nodig moet bewijzen dat hij voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Over dat laatste punt merkt de Hoge Raad echter ten overvloede op dat de rechter de vordering tot voortzetting van het huurderschap in ieder geval afwijst als de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Het uitgangspunt hierbij is dat de stelplicht en de bewijslast van de omstandigheid dat eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, op de verhuurder rust. Omdat de vaststelling of de samenwoner onvoldoende waarborg biedt, inzicht vergt in de financiële positie van de samenwoner en gegevens daaromtrent tot zijn domein behoren, kan in de regel van de samenwoner worden verlangd dat hij ter motivering van zijn betwisting van de stelling van de verhuurder dat hij onvoldoende waarborg biedt, voldoende concrete gegevens verschaft, met name over zijn inkomen of vermogen. Deze redenering komt overeen met de redenering omtrent de bewijslastverdeling die van de huurder kan worden verlang als de huurder wordt verweten niet het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, of het gehuurde onderverhuurt. Zie het onderdeel: “Bewijslastverdeling” in het hoofdstuk: “De positie van de onderhuurder“.
4. Als de huurder in het kader van het huren van sociale woonruimte op grond van een plaatselijke verordening in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Volgens het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 12 januari 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:2438) kwamen de bewoners na het overlijden van de huurder geen recht toe op voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder. Er waren twee bewoners, waarvan er één geen actie had ondernomen, terwijl de andere bewoner wel tijdig een vordering had ingesteld op basis van artikel 7:268 BW. De bewoners konden geen huisvestingsvergunning overleggen en voldeed daarom niet aan één van de voorwaarden, die noodzakelijk zijn voor toewijzing van de vordering van de huurde. Over het niet overleggen van de huisvestigingsvergunning door de bewoners merkte de kantonrechter het volgende op:  de verhuurder heeft daarnaast in voldoende mate aangetoond dat de bewoners niet in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor de woning. De verhuurder had in dit kader verwezen naar artikel 2.4.2 van de huisvestingsverordening. In het eerste lid van dit artikel staat dat bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voorrang moet worden gegeven aan een huishouden dat past bij de grootte van de woonruimte. In het tweede lid van dit artikel staat verder dat bij de bepaling van de passendheid, voorrang moet worden gegeven aan een meerpersoonshuishouden als het gaat om een woonruimte met vier of meer kamers (zoals hier aan de orde).De verhuurder had voorts duidelijk toegelicht dat de woning waar het in deze procedure om ging, een van haar grootste woningen is en dat het beleid is om zulke grote woningen alleen toe te kennen aan huishoudens van minimaal drie personen. De verhuurder heeft er in dit verband ook op gewezen dat de wachtlijst voor dergelijk grote woningen aanzienlijk is en dat veel gezinnen met kinderen behoefte hebben aan zo’n woning, waardoor in verschillende andere gemeentelijke huisvestingsverordeningen expliciet bepaald is dat deze woningen met voorrang moeten worden toegekend aan huishoudens van méér dan twee personen. Zelfs als beide bewoners samen in de woning zouden gaan wonen, wat door de verhuurder uitdrukkelijk werd betwist, is hij dus hoogstwaarschijnlijk niet aan de beurt voor de woning en zou hij niet in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor de woning. De kantonrechter komt daarom tot de conclusie dat de bewoners niet in aanmerking komen voor voortzetting van de huurovereenkomst. Ik vraag mij af of de rechter wel ruimte heeft om voortzetting van de huurovereenkomst toe te wijzen als de bewoner tijdens de procedure geen huisvestingsvergunning kan overleggen, maar daar wel mogelijk in de toekomst recht op zou hebben. Ik meen dat dit niet zomaar het geval is. De eis zoals verwoord in de wet lijkt mij wel duidelijk. Als de bewoner aan kan tonen hiermee tijdens de periode van zes maanden na het overlijden van de huurder hiermee bezig te zijn geweest en tijdens de looptijd van deze procedure verwacht een dergelijke vergunning te krijgen, dan kan ik mij voorstellen dat de rechter de zaak een korte tijd aanhoudt tot het moment dat deze vergunning alsnog overgelegd kan worden. In de procedure zal dan immers over de andere voorwaarden als vermeld in artikel 7:268 BW beslist dienen te worden, terwijl alleen al de afwezigheid van een huisvestigingsvergunning voor woningen die alleen met een dergelijke vergunning verhuurd mogen worden zal leiden tot  afwijzing van een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst. Als de huurder pas na conclusie van antwoord hiermee bezig is, dan lijkt mij dit een te laat ingestelde actie, wat tot afwijzing van de door de bewoner ingestelde vordering tot verkrijging van het huurderschap dient te leiden. Voor meer informatie over de eis van het hebben van een huisvestigingsvergunning verwijs ik naar het onderdeel: “De medehuurder dient een huisvestingsvergunning te hebben“.

Het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ is niet scherp omlijnd. De ‘duurzaamheid’ van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, en subjectieve, zoals de bedoeling van de betrokkenen. Of van een gemeenschappelijke huishouding sprake is, moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld door waardering van alle omstandigheden van het geval in hun onderling verband. Soms komt de rechter niet toe aan de vraag of er sprake is van duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit was het geval in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:1801 ). In deze zaak stelde de zoon met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd. Hij stond vanaf 19 oktober 2011 op het adres van zijn moeder ingeschreven. De huurder stelde vanaf maart 2010 het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Tussen 15 juni 2011 en 3 december 2011 had de zoon via de website www.dewoningzoeker.nl, waaraan de verhuurder met drie andere lokale woningcoöperaties deelneemt, 26 maal aangegeven dat hij in aanmerking wilde komen voor toewijzing van een zogeheten spoedwoning. Met de eis dat de huurder en zijn moeder bedoeld zouden hebben dat hun gezamenlijke huishouding (voor zover daarvan sprake is geweest) duurzaam zou zijn, strookt dit volgens het hof niet met het feit dat de huurder zich in 2011 26 keer heeft aangemeld voor een spoedwoning, ook nog nadat hij zich uiteindelijk op 19 oktober 2011 met instemming van zijn moeder had ingeschreven op haar adres.

Ook in hoger beroep had de huurder geen verklaring gegeven waarmee zijn acties ter verkrijging van een spoedwoning te verenigen waren met een beoogd duurzame gemeenschappelijke huishouding samen met zijn moeder in het gehuurde. Het hof was van oordeel dat de bedoelde reacties zodanige sterke contra-indicaties vormen voor de vereiste duurzaamheid, dat niet onderzocht hoeft te worden of er wel een gemeenschappelijke huishouding was, zoals door de huurder was gesteld zonder deze stelling te onderbouwen met diverse feiten. Uit dit arrest is duidelijk dat de aanwezigheid van een duurzame gemeenschappelijke huishouding wel enigszins aannemelijk dient te zijn. Als de gemeenschappelijke huishouding niet bij voorbaat als onaannemelijk wordt beschouwd, dan is het hiernavolgende van belang.

Van belang kan daarbij onder meer zijn of men de kosten van levensonderhoud en/of huisvesting deelt, de gezamenlijke aanschaf van meubelen of gebruiksvoorwerpen, of men de vrije tijd gewoonlijk samen doorbrengt, en of de medebewoner de huurder duurzaam verzorgt. Stukken met betrekking tot een gemeenschappelijke bankrekening of belastingaangiften kunnen bijdragen tot het oordeel dat een gemeenschappelijke huishouding bestaat, maar het ontbreken daarvan hoeft niet aan dit oordeel in de weg te staan. De enkele omstandigheid dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen als gevolg van de leeftijd of gezondheidstoestand van een hunner naar verwachting niet langdurig zal zijn, staat er overigens niet aan in de weg dat een gezamenlijke huishouding een duurzaam karakter heeft.

Hierbij kunnen er voldoende factoren aanwezig zijn die objectief gezien kunnen wijzen op het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De kern bij inwonende kinderen zit veelal in het subjectieve element, dat “de bedoeling (…) om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren, gericht op de toekomst, en waarbij het kind niet “uit zal vliegen”. Die bedoeling impliceert “een keuze om blijvend en met een verwachting voor de toekomst samen te wonen ”. Als er is gekozen om bij elkaar te blijven wegens “een steeds verslechterende gezondheidstoestand van een van de betrokkenen” of als het samenwonen slechts is ingegeven op grond van een verzorgingselement (al dan niet ingegeven door de rest van de familie), dan is er geen verwachting voor de toekomst en is er niet sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De zoon met een leeftijd van zevenentwintig jaar die circa negen jaar voor zijn vader heeft gezorgd tot de dood van zijn vader werd niet geacht een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd. Zie voor een uitgebreide beschrijving van de duurzame gemeenschappelijke huishouding de conclusie van mr. M.H. Wissink bij het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2013 ECLI:NL:PHR:2013:1648 . In een soortgelijke situatie besliste het hof te Amsterdam in haar arrest van 1 april 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:1467 ) dat er geen sprake kon zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Ook hier was sprake van een zoon die de verzorging van zijn moeder op zich had genomen. De zoon wist in de procedure slechts duidelijk te maken dat hij vanwege de verslechterende gezondheidstoestand van zijn moeder haar die zorg wenste te verschaffen, waarvoor het noodzakelijk was om thuis bij haar te wonen. Er werd echter niet duidelijk gemaakt dat de zoon bij zijn moeder wenste te wonen met een verwachting voor de toekomst. De samenwoning was aldus gestart in verband met een steeds verslechterende gezondheidstoestand van de moeder de zoon. Ook hier ontbrak de verwachting voor de toekomst.

Dit laatste bleek ook uit het arrest van het hof van Amsterdam van 16 november 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:3563). In deze zaak had een samenwoner al in 2016, na 3,5 jaar samenwonen, het medehuurderschap aangevraagd. Uit het arrest bleek dat er tussen de huurder en de samenwoner een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestond. De huurder leed aan MS. Tijdens het ziekteproces van de huurder heeft de samenwoner hem hulp, steun en zorg verleend totdat dit vanwege complicaties niet meer kon en de huurder moest worden opgenomen in het verpleegtehuis. Om redenen die samen hangen met zijn verzekering stond de huurde op het adres van het verpleegtehuis ingeschreven. De huurder is op 1 april 2019 in het verpleegtehuis overleden aan alvleesklierkanker. De samenwoner is in staat om de huur te betalen. Sinds het overlijden van de huurder heeft hij daarvan ook steeds blijk gegeven door de huur tijdig aan de verhuurder te voldoen.

De samenwoner had aangevoerd dat de kantonrechter zijn vorderingen terecht heeft toegewezen. Ook na de opname van de huurder in het verpleegtehuis bleven zij een gemeenschappelijke huishouding voeren. De samenwoner bekommerde zich om de thuissituatie, waaronder het betalen van de rekeningen, en daarnaast bezocht hij de huurder regelmatig. Volgens de samenwoner bestond er geen aanleiding om aan te nemen dat reeds in 2015 voor hem duidelijk was dat de huurder niet meer zou terugkeren naar de woning. Diens ziekte vertoonde een grillig verloop en de huurder is uiteindelijk niet aan MS overleden maar aan alvleesklierkanker, aldus de samenwoner.

Naar het oordeel van het hof had de samenwoner voldoende aannemelijk gemaakt dat hij zowel aan het vereiste van het hebben van hoofdverblijf voldoet als aan het vereiste dat hij met de huurder een gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Het hof leidde dit af uit de volgende feiten en omstandigheden. Uit de stukken bleek dat de samenwoner zich per 7 maart 2013 op het adres van het gehuurde heeft ingeschreven. De huurder stond  daar toen ook ingeschreven. In de periode vanaf 7 maart 2013 tot 30 juli 2015 hebben zij daar samen ingeschreven gestaan, uitgezonderd de maanden april-juli 2014 toen de huurder ingeschreven stond in het verpleegtehuis. De huurder is per 30 juli 2015 op het adres van de woning uitgeschreven en opnieuw ingeschreven op het adres van het verpleegtehuis, terwijl de samenwoner onafgebroken op het adres van de woning ingeschreven heeft gestaan. De stellingen van de samenwoner werden verder onderbouwd door de ook door de huurder ondertekende brief uit mei 2016 met het verzoek tot medehuurderschap op de grond dat de samenwoner zijn partner was, de door de samenwoner bij de dagvaarding in eerste aanleg overgelegde foto’s van hen samen en de door hem ingebrachte verklaringen van een tweetal buren. Uit deze verklaringen kon  worden afgeleid dat deze buren van de samenwoner al sinds langere tijd als de vriend/partner van de huurder en ook als buurman beschouwden, dus als iemand die met de huurder een relatie had en die daadwerkelijk in het gehuurde woonde. Volgens het hof had de verhuurder deze stellingen van de samenwoner onvoldoende concreet weersproken. Het hof oordeelde net zoals de kantonrechter dat het zijn van levenspartners op zichzelf al een zwaarwegende aanwijzing vormt voor het voeren van een gemeenschappelijke huishouding en weinig ruimte laat voor twijfel daarover.

Het hof volgde de verhuurder evenmin in zijn betoog dat de samenwoner geen recht heeft op de bescherming die artikel 7:268 lid 2 BW biedt. Bedoeld artikel beoogt de nabestaande van de overleden huurder, die met deze huurder een gemeenschappelijke huishouding vormde, te beschermen ten aanzien van zijn woonsituatie. Wanneer ten tijde van het overlijden van de huurder al kortere of langere tijd geen gemeenschappelijke huishouding meer werd gevoerd, omdat de huurder wegens ziekte of hulpbehoevendheid moest worden opgenomen in een ziekenhuis of zorgcentrum, moet, gelet op de strekking van deze bepaling, aan de hand van de omstandigheden van het geval worden beoordeeld of degene die met de huurder samenwoonde daardoor beschermd dient te worden (ECLI:NL:HR:2011:BP1079). Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat samenwoner deze bescherming toekomt.  Dat de huurder reeds sedert juli 2015 in het verpleegtehuis was opgenomen, welke opname volgens de verhuurder structureel was (hetgeen door de samenwoner was weersproken), leidde onder de omstandigheden van het geval niet tot een andere beslissing, gelet op de strekking van bedoeld artikel.

Dat het lastig is een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en een kind aan te nemen, wordt ook geïllustreerd door het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:93 . Volgens de Hoge Raad moet de vraag of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als hier bedoeld, worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband. De enkele omstandigheid dat een kind na zijn meerderjarig worden nog bij zijn ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding blijft wonen, brengt niet mee dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, omdat dan in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW. Het hof mocht volgens de Hoge Raad bij de beoordeling van de vraag of er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding mede betekenis toekennen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen de moeder en de zoon. Het ontbreken van wederkerigheid kan aanwezig zijn als de zoon zich door de moeder laat verzorgen en niet samen met de moeder een huishouden voert.
De zoon die decennia lang (na meerderjarig worden nog 38 jaar!) bij zijn 94 jaar oude moeder had gewoond, stelde een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd. Hij stelde ter onderbouwing van zijn vordering samen met zijn moeder de woonkamer te gebruiken, zij daar onder andere samen televisie keken, zij samen de maaltijden gebruikten, dat zij elkaar verzorgden: eerst de zorg van de moeder voor de zoon en toen dat niet meer ging heeft de zoon voor zijn moeder gezorgd. De zoon betaalde geen huur. De verhuurder stelde dat de moeder altijd de huur betaalde, dat enkele jaren voor haar overlijden de financiën werden overgenomen door de schoondochter van de moeder die naast haar woonde en die haar bewindvoerder was. Verder heeft de verhuurder gesteld dat de zoon niet meebetaalde aan de huur, noch anderszins financieel bijdroeg aan het huishouden. Dit laatste werd door de zoon niet gemotiveerd bestreden. Wel betoogde de zoon dat aan de hand van alle omstandigheden van het geval moet worden beoordeeld of een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft bestaan en daarvoor het financieel verkeer niet beslissend is.

Het hof oordeelde in haar arrest van 5 juni 2012 ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9643 dat de zoon gelijk heeft dat de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld dat hij financieel aan het huishouden bijdroeg op zichzelf genomen nog niet betekent dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding ontbrak. Die omstandigheid is voor het aannemen daarvan volgens het hof wel een belangrijke contra-indicatie. De algehele indruk die het hof heeft gekregen op grond van het over en weer gestelde en de inlichtingen die bij gelegenheid van het pleidooi zijn verstrekt, is dat de zoon feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven. De relatie van de zoon met zijn moeder werd niet erdoor gekenmerkt dat zij gemeenschappelijk een huishouding voerden. Er was in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. De zoon liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen. Bij die rol paste ook dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij ook voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging. Dit alles is voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW echter onvoldoende.

Tegen deze achtergrond is verklaarbaar dat op de medebewoner die de huur wil voortzetten ten aanzien van het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht rust. Indien de verhuurder betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, dient hij daaromtrent voldoende concrete feiten aan te voeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies heeft te richten. Dit geldt met name betreffende de relatie ouder en kind. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 12 maart 1982 (ECLI:NL:HR:1982:AG4340, NJ 1982/352 m.nt. PAS) al geoordeeld dat in normale gevallen tussen ouder en kind sprake is van een ‘aflopende samenlevingssituatie’ en dat alleen onder bijzondere omstandigheden geconcludeerd kan worden dat sprake is van een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding. De ratio hiervan is, kort gezegd, de verwachting dat kinderen normaliter zullen gaan ‘uitvliegen’.

Naar het oordeel van de Hoge Raad heeft het hof niet miskend dat het aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband diende te beoordelen of tussen de zoon en zijn moeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW. Het hof heeft onderkend dat de omstandigheden, dat de zoon 38 jaar in zijn ouderlijk huis is blijven wonen, dat hij klusjes deed, met zijn moeder dingen ondernam en ook voor zijn moeder zorgde toen zij verder achteruitging, een rol spelen bij de beoordeling of de zoon en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden, maar het behoefde daaraan geen doorslaggevende betekenis toe te kennen.

Het hof heeft volgens de Hoge Raad ook terecht geoordeeld door in dit verband mede betekenis toe te kennen aan de omstandigheden dat niet kan worden vastgesteld dat de zoon financieel aan het huishouden bijdroeg en dat – naar de algehele indruk die het hof heeft gekregen – de zoon feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven.
Voorts was de Hoge raad van oordeel dat het hof wederkerigheid heeft aangemerkt als een vereiste, althans als een doorslaggevende omstandigheid, bij de beoordeling van de vraag of tussen de zoon en zijn moeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW. De Hoge Raad was van oordeel dat het arrest van het hof in stand diende te blijven. De gevorderde leeftijd van het kind kan een indicatie geven aan de verwachting dat het uitvliegen van het kind minder realistisch is en dat er dus eerder reden is om aan te nemen dat geen sprake is van het normaaltype van een ‘aflopende samenlevingssituatie’. Een bepaalde leeftijdsgrens kan daarbij overigens niet gehanteerd worden. A-G Leijten sprak indicatief van 35 jaar, maar in de rechtspraak ziet men zowel dat bij oudere kinderen geen en bij jongere kinderen wel een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan worden aangenomen. Dit hangt immers af van alle omstandigheden van het geval, aldus mr. M.H. Wissink in zijn conclusie van 18 oktober 2013 ECLI:NL:PHR:2013:2395 . Mr. Wissink acht de leeftijd van het meerderjarige, niet uitgevlogen kind (en daarmee de duur van de samenleving) een belangrijke parameter. Naarmate het kind jonger is, is er meer reden om aan te nemen dat de normale situatie van uitvliegen zich nog zal voordoen; een verandering in de ouder-kindrol kan dan een contra-indicatie zijn. Is daarentegen het kind al op gevorderde leeftijd, dan meen ik, met A-G Leijten, dat aan een dergelijke contra-indicatie minder of geen behoefte is. Volgens mr. Wissink is het denkbaar dat de leeftijd van het kind (de duur van de samenleving) en de voortzetting van het gezinsleven het oordeel, dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, kunnen rechtvaardigen zonder dat nog nader wordt getoetst aan de aard van de rolverdeling tussen ouder en volwassen kind. De Hoge Raad wijkt hier in de bovengenoemd arrest van 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:93 vanaf. Volgens de Hoge Raad moet de vraag of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als hier bedoeld worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband.

Het hof te Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:2015 van mening dat een zoon die vanaf 2007 zijn moeder dag en nacht verzorgde geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder had.
De zoon heeft de stelling dat hij zijn moeder heeft verzorgd met een PGB-budget vanaf 2009, niet (gemotiveerd) weersproken, zodat het hof daarvan uitgaat. Het hof gaat er verder van uit dat de zoon die zijn moeder gedurende de laatste jaren van haar leven heeft verzorgd op zichzelf nog niet duidt op het bestaan van een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding, zeker niet nu het verlenen van deze zorg vanaf 2009 plaatsvond in het kader van een aan de moeder van de zoon verleend PGB. Verder is het onduidelijk gebleven of en in hoeverre de zoon zijn moeder ook voor 2007 verzorgde en, anderzijds, of en in hoeverre de moeder zorgtaken betreffende de zoon voor haar rekening nam. Het is verder onduidelijk of en in hoeverre de zoon en zijn moeder na het zelfstandig worden van de zoon het gezinsleven hebben voortgezet. De zoon heeft op dit punt niet meer informatie verstrekt dan dat hij in de woning is blijven wonen en dat hij zijn moeder vanaf 2007 intensief heeft verzorgd. Of hij en zijn moeder voordien gezamenlijk de maaltijd gebruikten, avonden en weekenden gezamenlijk doorbrachten, vrienden en bekenden ontvingen, heeft hij niet duidelijk gemaakt. Het bijhouden van een gemeenschappelijke bankrekening (zie alinea 3.8) was in deze situatie niet voldoende om de financiële verwevenheid tussen de zoon en zijn moeder aan te tonen. Het hof vond deze situatie in totaliteit onvoldoende gegevens aandragen om een duurzame gemeenschappelijke huishouding aannemelijk te maken.

Een soortgelijke uitspraak werd door de rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 6 augustus 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:6765) gegeven. Hier werd een duurzame gemeenschappelijke huishouding onvoldoende aannemelijk geacht. Door de verhuurder werd ontruiming van de woning na het verstrijken van de in artikel 7:268 lid 2 BW genoemde termijn ingesteld.  De zoon stelde een duurzame huishouding met de moeder te hebben gevoerd. Er zou ook al sprake zijn van een PGB sinds enkele jaren. Er stond in deze procedure ook ter discussie welke periode de zoon in de woning woonde. De zoon had zich in een eerder stadium uit laten schrijven uit de woning en zich sinds 2017 weer in laten schijven in de woning. Er stonden overigens nog meer personen in de woning ingeschreven die er ook niet meer woonden. Het was de kantonrechter niet duidelijk of de inschrijving alleen verband hield met de aangevraagde PGB. De toegekende PGB en de verzorging van de moeder werd door de kantonrechter eerder op een zakelijke relatie tussen de zoon en zijn moeder dan op een gemeenschappelijke huishouding gezien.

De zoon had in ieder geval niet bewezen en/of aannemelijk gemaakt vanaf welk moment hij zijn hoofdverblijf in de woning had. Verder vond de kantonrechter dat de overgelegde verklaringen onvoldoende duidelijk maakte dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Uit de verklaringen kwam alleen naar voren dat dat zoon soms samen met zijn moeder in de buurt van de woning werd gezien. Dit was onvoldoende om te oordelen dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW. Verder vond de rechter de stelling dat hij altijd samen at met zijn moeder en zowel binnen als buiten de deur gezamenlijk hun tijd besteedden door onder meer samen televisie te kijken, samen bezoek te ontvangen in de woning, samen te winkelen en samen familieleden te bezoeken, onvoldoende ook te komen tot de conclusie dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Deze stellingen waren naar het oordeel van de rechter bovendien op geen enkele wijze heeft onderbouwd.

Als het waar zou zijn dat de zoon al meer dan twee jaar de woning bewoonde en hij altijd samen met zijn moeder at en zowel binnen als buiten de deur gezamenlijk hun tijd besteedden door onder meer samen televisie te kijken, samen bezoek te ontvangen in de woning, samen te winkelen en samen familieleden te bezoeken, dan vind ik dit wel factoren die mee dienen te spelen bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat dit onvoldoende is om te komen tot een duurzame huishouding had daarom beter gemotiveerd moeten worden. Mochten deze door de huurder aangereikte gegevens juist zijn (dat moest natuurlijk wel bewezen worden), dan had het toch wel aannemelijk geweest dat er van een duurzame huishouding sprake was. Daarnaast speelde ook andere zaken zoals de afwezigheid de huisvestigingsvergunning zoals hierboven behandeld in de uitspaak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 januari 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:2438).

Gezien deze uitspraken is het lastig te concluderen of er nu wel of geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen kinderen en ouders. Vaak voldoet de samenwoning tussen het kind en de ouders aan een aantal factoren om aan een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voldoen, maar ontbreekt toch de gelijkwaardigheid in de relatie tussen de ouders en het kind. Deze vorm van gelijkwaardigheid is waarschijnlijk lastig te bereiken, omdat een kind gedurende de loop der jaren wel de vorm van samenleving met de ouders zal aanpassen, maar dat dit niet betekent dat het kind de leefwijze in de essentie wijzigt in de leefwijze, zoals het kind die op jongere leeftijd in de woning had. Eigenlijk zal het kind aannemelijk dienen te maken dat de relatie met de ouder te vergelijken is met de wijze van samenwoning van een getrouwd stel, afgezien van het seksuele aspect uiteraard.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 4 maart 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:2015 terecht van mening dat er geen sprake was een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Deze zaak is bijna een schoolvoorbeeld van een kansloze vordering tot verkrijging van de positie van huurder van een zoon na het overlijden van zijn moeder.

Volgens een uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 9 maart 2007 kon de verhuurder de woning na overlijden van de huurster verkopen en hoefde de verhuurder niet het huurgenot aan een inwonend kind en kleinkind te verstrekken nu deze niet in het bezit van een woonvergunning waren. Het hof vond het een weinig zinvolle exercitie om de civiele rechter over een huurvordering te laten beslissen en eventueel toe te laten wijzen nu de gemeente de bewoners wegens het ontbreken van een vergunning kon laten ontruimen. Het hof heeft door deze uitspraak bevestigd dat de vereisten van artikel 7:268 BW gewoon van toepassing waren en dat de gemeente, waar een huisvestingsvergunning voor die woning is verplicht, bevoegd is de woning te laten ontruimen wegens illegale bewoning wegens ontbreken van een dergelijke vergunning. In de bijgevoegde uitspraak geeft het Hof als toegift een onderbouwing waarom de wettelijke regels niet indruisen tegen de redelijkheid en billijkheid. LJN: BA3566, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, C05/852.

Bewijslast inkomenspositie samenwoner 

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 mei 2023 (ECLI:NL:HR:2023:804) beslist dat, in  verband met de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst door de samenwoner na het overlijden van de huurder, deze voormalige samenwoner voldoende concrete gegevens verschaft over zijn inkomen en zijn vermogen om zijn betwisting van de stelling van de verhuurder dat hij onvoldoende waarborg biedt te onderbouwen.

De casus die tot dit arrest heeft geleid luidde als volgt. In 2011 heeft de zoon van huurders (geboren in 1950) zich op het adres van het gehuurde  van zijn ouders ingeschreven. Hij heeft samen met zijn vader eerst als mantelzorger voor zijn moeder gezorgd. Na haar overlijden in 2012, heeft hij als mantelzorger voor zijn vader gezorgd. De vader is in september 2019 overleden.

Verhuurder heeft in oktober 2019 de erven verzocht de woning op te leveren. De samenwoner  heeft daarop meegedeeld dat hij in de woning verblijft om te revalideren na een hartstilstand en gevraagd of hij de woning later mag opleveren. Uit coulance werd het de samenwoner toegestaan om tot 1 november 2020 in de woning te verblijven.

De samenwoner vorderde op de voet van artikel 7:268 lid 2 BW te bepalen dat hij de huur van de woning voortzet. Verhuurder vorderde reconventie ontruiming van de woning. De kantonrechter had  de vordering van samenwoner afgewezen en hem veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen een maand na betekening van het vonnis.

Het hof had het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd voor zover het strekt tot afwijzing van de vordering van samenwoner en tot veroordeling van samenwoner tot ontruiming.

Mede op grond van de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:268 BW, moet naar het oordeel van de Hoge Raad worden aangenomen dat de stelplicht en de bewijslast van de omstandigheid dat samenwoner vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, op de verhuurder rusten. Omdat de vaststelling of de huurder onvoldoende waarborg biedt, inzicht vergt in de financiële positie van de samenwoner en gegevens daaromtrent tot zijn domein behoren, kan in de regel van de huurder worden verlangd dat hij ter motivering van zijn betwisting van de stelling van de verhuurder dat hij onvoldoende waarborg biedt, voldoende concrete gegevens verschaft, met name over zijn inkomen of vermogen. Dit brengt met zich mee dat de huurder niet kan volstaan met een blote bewering dat hij voldoende vermogen heeft om de verplichtingen als huurder na te kunnen komen. Als de huurder met halfzachte beweringen komt kan de rechter de huurder op voet van artikel 22 Rv bevelen om een zijn stellingen te bewijzen middels een bewijsopdracht.

Deze redenering lijkt op de redenering of er sprake is van onderverhuring. Hier heeft de Hoge Raad ook beslist in zijn arrest van 8 juli 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1058) dat de bewijsplicht van een partij kan verschuiven naar een andere partij. De simpele reden hiervan is dat het doorgaans niet mogelijk is het bewijs te leveren van iets dat niet plaatsvindt (niet bewonen van de woning), terwijl bewijs van iets dat wel plaatsvindt (wel bewonen van de woning) eenvoudiger is te leveren.

De Hoge  raad oordeelt ten overvloede dat bij de beantwoording van de vraag of sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding in de zin van art. 7:268 lid 2 BW, alle omstandigheden van het geval in onderling verband gewaardeerd dienen te worden. Daarbij kan mede van belang zijn of de overleden huurder en degene die aanspraak maakt op voortzetting van de huur gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud, alsmede of die andere persoon de verzorging van de huurder duurzaam op zich heeft genomen. Gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud is echter geen voorwaarde voor het bestaan hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Als partijen wél hebben voorzien in de kosten van levensonderhoud, zal dit een indicatie kunnen zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Het gezamenlijk voorzien in de kosten van levensonderhoud is dus geen dwingendrechtelijke voorwaarden voor het hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.