Schadevergoeding en/of huurverlaging en overlast 

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 12:53:15

Het is mogelijk dat de verhuurder wegens overlast gehouden is schade te vergoeden aan de huurder. De schadevergoeding hangt af van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de omstandigheden. Aansprakelijkheid buiten schuld is daarom niet uitgesloten volgens de kantonrechter in zijn uitspraak van 2 april 1992, WR 1992/57. Of de verhuurder gehouden is om schade te vergoeden is afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst en de aard van de overlast. Als in de huurovereenkomst rustig huurgenot wordt gegarandeerd, dan kan er eerder een redelijke basis voor schadevergoeding zijn. Een objectief veroorzaakte overlast lijkt wel een basis voor schadevergoeding te kunnen vormen, tenzij de verhuurder geen mogelijkheid had om de overlast te voorkomen. De casus die tot bovengenoemde uitspraak aanleiding gaf werd gevormd door bouwwerkzaamheden die op het terrein van het gehuurde en op zeer korte afstand van de flat waarin de huurder woonde had plaatsgevonden. De verhuurder kon de bouwwerkzaamheden op zo korte afstand tot de flat plaats laten vinden, omdat hij zelf de beschikking over het terrein had.In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 14) is gesteld dat voor de huurder slechts bij substantiële vermindering van huurgenot door overlast sprake kan zijn van huurvermindering. Volgens deze toelichting zal er bij incidentele gevallen van overlast, ook als het gaat om zeer hinderlijke overlast, niet snel reden kunnen zijn om de huur te verlagen. Er moet sprake zijn van een zekere continuïteit om een evenredige vermindering van de huurprijs te rechtvaardigen. De huurder die bepaalde vormen van overlast onregelmatig en om de paar maanden per jaar ervaart van een andere huurder, kan daarom niet eenvoudig een vordering tot huurverlaging onderbouwen.

In het onderdeel “overlast en feitelijke stoornis” van dit hoofdstuk heb ik al besproken dat een feitelijke stoornis in beginsel niet een gebrek is op grond waarvan een aan gebrek gerelateerde actie zoals huurvermindering gestart kan worden. Als de overlastveroorzaker huurder is van dezelfde verhuurder als degene die de overlast ondervindt, kan de situatie echter anders liggen. De verhuurder kan en moet de overlastveroorzaker in dat geval immers aanspreken op zijn verplichting zich te gedragen als goed huurder (artikel 7:213 BW). Als de verhuurder geen of onvoldoende gebruik te maakt van zijn bevoegdheden tegenover de overlastveroorzaker, moet dit worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW en is de uitzondering van lid 3 van dat artikel dus niet van toepassing. Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op. Een verhuurder kan niet volstaan met het navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen, om vervolgens bij een ontkennend antwoord achterover te gaan leunen. De verhuurder kan van de huurder niet verwachten dat hij al het bewijs levert voor de gestelde overlast. Als er sprake is van concrete klachten van één van haar huurders heeft de verhuurder de verplichting om nader onderzoek te doen, gesprekken te voeren met de veroorzaker alsmede een poging tot bemiddeling te wagen. Een grond voor een huurprijsvermindering vervalt als het hieraan ten grondslag liggende gebrek is hersteld. Daarvoor hoeft de overlast nog niet te zijn geëindigd; het kan voldoende kan zijn als de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen in reactie op de overlast, bijvoorbeeld door het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen de overlastveroorzaker, aldus het gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar arrest van 23 augustus 2011 ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712 .

Het hof onderzocht in deze zaak of er sprake was van substantiële en structurele overlast, waarop de verhuurder niet concreet heeft gereageerd. Uit de in het arrest besproken feiten bleek dit het geval te zijn. Het hof oordeelde dat de verhuurder onvoldoende actie had ondernomen naar aanleiding van de meldingen over de overlast door de huurder die overlast ondervond. Dit moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek heeft geleid tot verminderd huurgenot en geeft aldus recht op een vermindering van de huurprijs. Het hof achtte een huurprijsvermindering van 30% per 1 augustus 2008 evenredig aan de vermindering van het huurgenot per die datum als gevolg van voormeld gebrek gerechtvaardigd.

In gelijke zin oordeelde ook het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 februari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:518 . De verhuurder verweerde zich als volgt tegen de door de huurder ingestelde vordering dat er een ontruimingsprocedure tegen een vermeende overlastgever gestart moest worden. De verhuurder bracht allereerst naar voren dat de klager de enige is die klaagt over de door de buurvrouw veroorzaakte geluidsoverlast. De buurvrouw ontkende overlast te veroorzaken, andere omwonenden hadden aangegeven geen overlast te ondervinden en ook de politie had nimmer de door de klager gestelde overlast geconstateerd. Er waren dus volgens de verhuurder onvoldoende aanknopingspunten om met juridische maatregelen op te treden jegens de bewuste buurvrouw. In de gegeven omstandigheden zou volgens de verhuurder inschakeling van buurtbemiddeling een passende stap zijn. De klager weigerde ten onrechte daaraan mee te werken. Bij deze stand van zaken was geen sprake van een gebrek aan het gehuurde.
Naar het oordeel van het hof is er volgens artikel 7:204 lid 3 BW sprake van een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW, en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis levert geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
Uit de parlementaire geschiedenis van deze regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid van de overlastveroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder a BW (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6-9. Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder, vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast, een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de eerstgenoemde huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft.
Volgens het hof zal in het algemeen van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Het is niet zo dat de huurder die klaagt over overlast eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan.

In het onderhavige geval is naar het oordeel van het hof niet het stadium bereikt waarin van de verhuurder mocht worden gevergd rechtsmaatregelen te nemen jegens de buurvrouw. Het hof nam daarbij in aanmerking dat de huurder slechts één schriftelijke verklaring heeft overgelegd van een bezoeker van hem, die éénmalig, op 9 maart 2012, geluidsoverlast vanuit de woning van de buurvrouw zou hebben geconstateerd. Alle andere overlastmeldingen waren uitsluitend afkomstig van de huurder zelf. Mede gelet op het feit dat de andere bewoners van het complex nimmer hebben geklaagd over door de buurvrouw veroorzaakte overlast, bij huisbezoeken aan een aantal van die bewoners evenmin bleek van klachten over overlast, de politie de gestelde overlast nimmer heeft geconstateerd en de buurvrouw betwist heeft overlast te veroorzaken, mocht de verhuurder naar het oordeel van het hof als reactie op de aanhoudende klachten van de huurder vooralsnog volstaan met het voorstellen van inschakeling van buurtbemiddeling.
Verder wordt in rechtsoverweging 3.9 en 3.10 van dit arrest door het hof geoordeeld dat het uitsluiten van buurtbemiddeling door de klager een verkeerde benadering van deze kwestie was. Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat de verhuurder door het aanbieden van buurtbemiddeling de stap had gezet die in de gegeven omstandigheden aangewezen was. Omdat de huurder vervolgens weigerde om de door hem ervaren overlast met hulp van buurtbemiddeling te bespreken met de buurvrouw, waren van de verhuurder geen verdere acties te vergen.

De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, besliste in haar vonnis van 25 mei 2010 LJN: BM7386, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 915048 dat de verhuurder het overeengekomen huurgenot niet aan haar huurder heeft verschaft. De zoon van een andere huurder had de betrokken huurder onder meer herhaaldelijk bedreigd (zie met name alinea 2.5 en 2.6 van dit vonnis). Voor de constatering dat er sprake is van vermindering van het huurgenot is niet van belang of de verhuurder in verzuim is of tot herstel verplicht is. Als is aangetoond dat er sprake is van een gebrek dat tot huurvermindering leidt, dan kan deze constatering vermindering van de huurprijs tot gevolg hebben. De huurder kan op grond van overlast dan ook wegens dit gebrek huurverlaging bij de rechter vragen gedurende de periode dat de overlast duurt. (zie het hoofdstuk: huurverlaging ). Voor toewijzing van smartengeld is een toerekenbare tekortkoming vereist van de verhuurder. De kantonrechter heeft in bovengenoemd vonnis van 25 mei 2010 beslist dat voor toewijzing van smartengeld wegens derving van huurgenot geen ruimte was nu niet is aangetoond dat de verhuurder het oogmerk had schade toe te brengen, terwijl evenmin sprake was van aantasting in de persoon door de verhuurder. Aangezien noch de nulpuntenlijst van de huurcommissie noch het door de huurcommissie gehanteerde gebrekenboek (versie februari 2010) huurverlaging in verband met overlast uitdrukkelijk noemt, zal voor een vordering tot huurverlaging wegens overlast de kantonrechter de aangewezen instantie zijn.

In de uitspraak van de Hoge Raad van 17 juni 1994, nr 15365, NJ 1994/670 is beslist dat de verhuurder die had verzuimd de huur van een overlast veroorzakende huurder te ontbinden schadeplichtig werd jegens de huurder die overlast ondervond. De schade diende te worden begroot vanaf het moment dat de verhuurder de ontruimingsprocedure tegen de overlast veroorzakende huurder had behoren te beginnen.

In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, van 23 november 2004 (WR 2005/56) werd door de rechter beslist dat de overlast van een andere huurder tot de datum van ontruiming door de overlastveroorzaker als gebrek aangemerkt moest worden nu de verhuurder eerder handelend op had moeten treden. De huurder werd een huurverlaging toegewezen gedurende een paar maanden voorafgaande aan de datum van ontruiming. Een huurprijsverlaging kan maximaal zes maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering wordt ingesteld. Zie voor verdere informatie het hoofdstuk: Huurverlaging .

Zo was het Hof te ‘s-Hertogenbosch in haar uitspraak van 12 september 2006 (zie LJN: AZ9622, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200500108) van mening dat de verhuurder een einde aan de overlast (bedreigingen van huurder en bezit van vuurwapen en tonen daarvan) door de ene huurder (Y) aan de andere huurder (X) had kunnen maken, hetzij door ontruiming van Y, hetzij door het aanbieden van andere woonruimte aan X. Nu de verhuurder heeft nagelaten passende maatregelen te nemen, hetzij de ontruiming van Y, hetzij het aanbieden van passende vervangende woonruimte voor X , schiet zij jegens X tekort in de nakoming van de overeenkomst. Dit tekortschieten oordeelt het Hof zodanig ernstig dat zij van X over een bepaalde periode geen huurbetaling kan verlangen.

Overlast en opschorting van de huur 

Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 15:48:46

In een uitspraak van de kantonrechter te Alkmaar van 6 april 1994, WR 1994/49 was de rechter van mening dat de huurder, die ernstige overlast van zijn buren ondervond, gedeeltelijke opschorting van de huur mocht laten plaatsvinden nu de buren tot familierelatie met de verhuurder stonden. De kantonrechter was van mening dat de overlast de verhuurder was toe te rekenen in verband met de familierelatie en dat de verhuurder niets heeft ondernomen om de overlast te doen eindigen. Deze overlast valt de verhuurder dan toe te rekenen. De overlast rechtvaardigde gedeeltelijke opschorting van de huurpenningen.Als vuistregel moet wel tot uitgangspunt worden genomen dat de huurder pas tot opschorting van de huurprijs kan overgaan als de verhuurder door de huurder is aangesproken vanwege deze overlast en dus gelegenheid heeft gehad om tegen de overlast op te treden. Dit hoeft voor opschorting van de huur geen ingebrekestelling te zijn. Een ingebrekestelling is wel noodzakelijk als de huurder gevolgschade wenst te claimen.
Opschorting van de huur is niet mogelijk als de verhuurder (gerechtelijke) stappen tegen de overlast veroorzakende onderneemt en de huurder gedurende deze maatregelen overlast van de desbetreffende huurder blijft ondervinden.
artikel 6:262 BW

Bij overlast is een ingebrekestelling niet zonder meer nodig 

Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 15:48:30

In het arrest van 5 oktober 1990, nr 13.951, NJ 1991, 295 heeft de Hoge Raad beslist dat een ingebrekestelling van de huurder in het kader van de ontbinding van een overeenkomst in verband met overlast niet nodig is. Een ingebrekestelling is niet nodig als de verhuurder op de hoogte kon zijn van de aard en de omvang van de klachten van de huurder en uit dit gezichtspunt in redelijkheid verwacht mocht worden dat hij als verhuurder naar die klachten een grondig onderzoek zou doen om vervolgens maatregelen te nemen, die er toe zouden leiden dat de overlast ondervindende huurder zijn activiteiten zonder verdere hinder kon uitoefenen. De verhuurder mag zelf bepalen welke maatregelen hij nodig acht om de overlast in te dammen en de andere huurder het rustig huurgenot te verschaffen. Als de overlast kan worden gestopt met minder vergaande maatregelen dan een ontbinding van een huurovereenkomst, dan behoort dit ook tot de mogelijkheden van de verhuurder. Dit heeft gezien het vereiste van proportionaliteit de voorkeur. Dit geldt eens te meer nu de huurder van de gehuurde (bedrijfs) ruimte mocht aannemen dat de verhuurder geen concrete maatregelen zou nemen om de overlast in te dammen en dat een ingebrekestelling in deze houding geen verandering zou brengen. Door een en ander na te laten, schiet de verhuurder toerekenbaar tekort, waardoor ontbinding van de overeenkomst tot de mogelijkheden behoort.

In deze zaak ging het om een bedrijfsruimte (restaurant) waarboven kamers werden verhuurd. De huurder van de winkelruimte werd door overlast van de kamerhuurders in zijn huurgenot gestoord. Het boven de bedrijfsruimte gelegen kamerverhuurbedrijf was een verblijfplaats voor “moeilijke gevallen” die het qua netheid niet zo nauw namen. Gezien het bovenstaande moest de verhuurder van de overlast op de hoogte zijn geweest.De huurder van de bedrijfsruimte had enige malen bij de huurders van de bovengelegen kamers vruchteloos geklaagd. De rechtbank vond dit voldoende en vond het niet noodzakelijk dat de huurder van de bedrijfsruimte zelf actie zou nemen (op grond van artikel 6:262 BW en artikel 3:125 BW) om de overlast in te dammen, omdat dit in de eerste plaats de taak van de verhuurder is om iets aan de overlast te doen.
De huurder van de bedrijfsruimte had desondanks beperkte mogelijkheden om zich tegen overlast van een andere huurder te weer te stellen. Veelal kan de huurder via een dwangsom overlast trachten te beperken, maar het laten verbeuren van een dwangsom roept nogal eens praktische problemen op (hoe kan men bijvoorbeeld bewijzen dat de ander op een zeker moment overlast heeft veroorzaakt?).

De huurder die last ondervindt van een andere huurder moet van de overlast bewijs kunnen leveren. Het bewijs kan worden aangedragen door het versturen van sommaties, brieven en memo’s ter bevestiging van waarnemingen en gesprekken, klachtmeldingen, politiemutaties, logboeken van de buren, foto’s en videomateriaal, proces-verbaal van constatering door de deurwaarder en notariële anonieme getuigenverklaringen.
Het komt nogal eens voor dat getuigen van overlast angst voor de overlastveroorzaker hebben. Het is dan mogelijk om door deze getuige bij de notaris een anonieme verklaring van de overlast af te laten nemen. De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam besliste in haar vonnis van 20 november 2003 (rechtbank Amsterdam, sector kanton Amsterdam 20 november 2003, WR 2004/62 (Het Oosten /Tokkie), dat een anonieme verklaring van de overlast afgelegd bij de notaris als bewijs kon dienen. De rechter merkt in rechtsoverweging 5.5 het volgende op. “De kantonrechter kent in dit kort geding bewijswaarde toe aan de ten kantore van de (…) notaris (…) getekende verklaringen van niet met name genoemde (voormalige) omwonenden die huurders zijn of zijn geweest van Het Oosten. Uit die verklaringen blijkt overduidelijk dat Hanna Tokkie een duidelijke rol heeft gespeeld in de incidenten (…) Nu de (…) buurtregisseur (…) ter zitting desgevraagd uitdrukkelijk heeft verklaard dat deze verklaringen voor hem herkenbaar zijn en correct de bevindingen en gevoelens van de omwonenden weergeven gaat de kantonrechter voorbij aan het door Hanna Tokkie gehanteerde argument dat het hier anonieme verklaringen betreft die terzijde moeten worden gelaten”.

De overlastveroorzaker kan de zaken ook mooier brengen dan deze in werkelijkheid zijn. Als er bijvoorbeeld door de huurder het verweer wordt gevoerd dat er maar weinig omwonenden hebben geklaagd, kan dit worden veroorzaakt vanwege het feit dat de niet klagende bewoners er recentelijk zijn komen te wonen en de huurder door detentie tijdelijk geen overlast had veroorzaakt. Door deze situatie was het incasseringsvermogen van deze huurders minder op de proef gesteld (Hof Amsterdam 2 oktober 2003, Prg 2004/6156 (Portaal/A).

De voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem moest in een kortgeding procedure beoordelen of ontruiming van een huurder wegens overlast gerechtvaardigd was. De rechter oordeelde in haar vonnis van 11 november 2009 LJN: BK4840, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 190846 dat ook als de huurder door de verhuurder nimmer is geattendeerd (in gebreke is gesteld) dat de overlast (die al jaren duurde) dermate ernstig van aard was dat hij moest vrezen voor ontbinding van de huurovereenkomst, dit niets af doet aan het recht om de overeenkomst te ontbinden. Iedere huurder, en dus ook deze huurder, dient zich immers als een goed huurder en goede buur te gedragen.
Ook hier bleek weer dat de buren die last van de overlastveroorzaker hadden, geduld moeten hebben waar het gaat om ontruiming van de overlastveroorzaker. Ook hier achtte de rechter een ingebrekestelling niet noodzakelijk en geen voorwaarde voor toewijzing van de vordering tot ontbinding van de overeenkomst.

Ontbinding en ontruiming in verband met overlast

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 16:31:02

De verhuurder kan op verzoek van de huurder beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen. Sterker nog! In het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 1992 Noot 52 is bevestigd dat de huurder de verhuurder kan dwingen een overlast veroorzakende huurder te ontruimen. Ook zonder aanwezigheid van een anti-overlastclausule schiet de huurder die aan de omwonenden overlast bezorgt tekort in zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of de overlastveroorzaker en de omwonenden dezelfde verhuurder hebben.In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 16 maart 2004 (WR 2005/45) werd de verhuurder door de rechter bevolen om een procedure strekkende tot ontbinding en ontruiming tegen een huurder in te stellen, die tien honden in een kleine woning hield. De rechter achtte de overlast van de tien honden in de kleine woning gelijk aan een gebrek.

Uit het arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 25 februari 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:1390 komt duidelijk naar voren dat de huur weliswaar kan worden ontbonden door de verhuurder wegens veroorzaakte overlast door de huurder, doch dat hier een lang traject aan voorafgaat. In de alinea’s 3.1.4 tot en met 3.1.9 wordt deze zaak in een historisch perspectief geplaatst. Ondanks de aanwezigheid van een anti-overlastclausule in het huurcontract heeft de kantonrechter toch allereerst gedurende een comparitie van partijen afspraken met de huurder vastgelegd. Een onderdeel van de afspraken was dat de verhuurder bij het niet nakomen van deze afspraken de rechter zou verzoeken de comparitie voort te zetten en de overeenkomst te ontbinden. Toen de huurder de gemaakte afspraken had doorbroken, heeft de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken. Dit vonnis wordt door het hof in stand gelaten. De huurder was naar het oordeel van het hof gewaarschuwd, maar desondanks had hij zich opnieuw misdragen. De huurovereenkomst was terecht ontbonden, zodat de huurder zijn woning diende te ontruimen.

Ik ben van mening dat onder geschetste omstandigheden de rechter eerder tot ontbinding had kunnen besluiten. Deze uitspraak illustreert duidelijk dat de rechter worstelt met ontbinding van de overeenkomst wegens overlast en dat hij daartoe doorgaans pas overgaat na een waslijst aan incidenten gedurende langere periode.

Uit het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 18 oktober 2017 ECLI:NL:RBNHO:2017:8819 blijkt dat er net zoals boven reeds gesteld een lange adem nodig is om een huurovereenkomst te ontbinden wegens overlast door de huurder. In april 2015 hadden omwonende al klachten over de huurder ontvangen wegens aanhoudende door deze huurder veroorzaakte geluidsoverlast. Het betrof – samengevat – herrie in de vorm van geschreeuw, gescheld, gegooi met spullen en deuren en gestamp op de vloer en luide muziek. De verhuurder heeft waarschuwingen aan de huurder gegeven om de overlast te beëindigen. Gedurende een jaar heeft de verhuurder de huurder nog een paar waarschuwingen gegeven. Bovendien is de huurder gevraagd zich op kantoor van de verhuurder te verantwoorden. Op 10 maart 2017 hebben de huurders zich wederom om het gedrag van de huurder beklaagd. De verhuurder is vervolgens een procedure gestart. De grondslag van de vordering was ontbinding van de overeenkomst wegens tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst stond een anti-overlastclausule vermeld. Gedaagde stelde dat de overlast overdreven was voorgesteld. Daarnaast vroeg hij een tweede kans omdat het een ramp was als hij op straat zou komen te staan.
De rechter was echter van oordeel dat de overlast ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde. De kantonrechter stelde vast dat de huurder al ruim twee jaren lang meerdere buren geluidsoverlast bezorgde. Er was derhalve sprake van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
De rechter zag geen reden om de huurder een tweede kans te gunnen. Volgens de verhuurder houdt de huurder zich immers niet aan de afspraken en komt zijn beloftes niet na. Nu de rechter een partij niet kon dwingen tot het sluiten van een overeenkomst tot het aangaan waarvan zij niet verplicht is en die zij uitdrukkelijk niet wenst, kon het verzoek van de huurder om een tweede kans niet tot afwijzing van de vordering leiden. Kennelijk had deze verhuurder zich niet tot het geven van een tweede kans verplicht.

De gevorderde ontruiming is een te zwaar middel
Het is mogelijk dat een vordering tot ontruiming van het gehuurde een te zwaar middel is om de overlast te beëindigen, omdat er minder vergaande middelen ten dienste staan om de overlast te beëindigen. De rechter mag dan een minder vergaande voorziening toewijzen als hij aannemelijk oordeelt dat in hetgeen gevorderd is ook een vordering tot het treffen van een minder verstrekkende voorziening besloten ligt. Noot 53 Het is daarom aan te bevelen voor alle zekerheid ontruiming primair (in de eerste plaats) te vorderen en de minder verstrekkende maatregelen subsidiair (in de tweede plaats) te vorderen.

Voorlopige voorziening mogelijk?

Laatst bijgewerkt op 2019-11-04 om 23:04:23

Inleiding

 De verhuurder kan bij wijze van ordemaatregel en vooruitlopend op een uitspraak in de aanhangige bodemprocedure, of vooruitlopend op een aanhangig te maken bodemprocedure, in kort geding een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde vorderen. In de bodemprocedure wordt dan ontbinding van de overeenkomst gevorderd. In dit kort geding komt het daarom aan op de vraag of het in hoge mate waarschijnlijk moet worden geacht dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat huurders en/of de bewoners die onder verantwoording van de huurders vallen, zich niet als goede huurders hebben gedragen en dat op die grond de huurovereenkomst zal worden ontbonden en bewoners tot ontruiming van het gehuurde zullen worden veroordeeld. Bij die beoordeling dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Als in het kort geding het tekortschieten van de huurders niet zonder meer vast staat, doch door getuigenverhoren onderbouwd dient te worden, dan ligt het in de lijn dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen. De vordering kan dan wel in een bodemprocedure worden toegewezen. In een bodemprocedure is – in tegenstelling tot een kort geding – wel de mogelijkheid aanwezig om bewijzen van stellingen door getuigen te leveren. In een kortgeding moet de voorzieningenrechter op basis van de aangedragen informatie kunnen beslissen dat de vordering terecht is.
Deze mogelijkheid tot ontruiming van het gehuurde kan dus door de verhuurder worden benut als de huurder door zijn gedrag zo snel mogelijk uit het gehuurde verwijderd dient te worden. Procedures kunnen immers geruime tijd in beslag nemen. Door de aard van overlast kan het in sommige gevallen niet verantwoord zijn om de huurder tot het einde van de procedure in het gehuurde te laten wonen. De voorzieningenrechter zal vaak een vordering tot ontruiming van het gehuurde terughoudend behandelen, omdat een ontruiming naar haar aard geen voorlopig karakter heeft. Het moet wel duidelijk zijn dat de overlast voor de omwonenden onhoudbare vormen heeft aangenomen.

Uitspraken over overlast gewezen in kortgeding

In de beslissing die tot de uitspraak van de Hoge Raad van 19 mei 1995, nr 15697, NJ 1995, 532 heeft geleid is uitgesproken dat de verhuurder in kort geding ontruiming van de huurder van het pand kan vorderen, waarna in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden besloten. Deze procedure tot ontbinding van de overeenkomst kan dan zonder ingebrekestelling worden gestart, omdat nakoming van de overeenkomst door de huurder blijvend of tijdelijk onmogelijk is (zie artikel 6:265 BW).

De huurder die tot de uitspraak in dit arrest aanleiding was geweest had het ook wel bont gemaakt. Langer verblijf in het gehuurde was dan ook niet langer verantwoord. De huurder had de bewoners van een wooncomplex geruime tijd uitgescholden, bedreigd, brand gesticht in een van de kelderboxen, etc. De huurder had op een gegeven moment bovendien een andere bewoner met een schaar in haar hand gestoken en stukken van het haar van de huurder geknipt. Het ging hier om een geestelijk gestoorde huurder. De Hoge Raad was van mening dat er niet alleen rekening diende te worden gehouden met de belangen van de huurder, maar ook met die van de omwonenden om gevrijwaard te blijven van bedreigingen waarvan in deze zaak sprake was.

Degene die door een geestelijke stoornis overlast veroorzaakt en om die redenen ten aanzien van die overlast geen verwijt kan worden gemaakt, kan wel met ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden geconfronteerd; een vordering tot schadevergoeding wordt onmogelijk gemaakt door het vereiste van toerekenbaarheid van artikel 6:74 BW.

Een andere zaak waarbij een huurder met een geestelijke stoornis was betrokken werd behandeld door de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem van 27 mei 2008 ( LJN: BD2481, sector kanton Rechtbank Haarlem, 381700 / VV EXPL 08-91). De huurder was onder behandeling vanwege haar geestelijke stoornis. Zij richtte haar pijlen voornamelijk op één bewuste huurder, doch zorgde ook voor overlast ten aanzien van ander huurders. De overlast bestond onder meer uit harde muziek, bedreiging van de bewuste huurder met een schaar, beschadiging van de spullen van huurder, het bevuilen van zaken behorend bij het gehuurde, etc.
Het verweer dat de huurder aan de beterende hand was maakte niet zo veel indruk op de rechter. De rechter betrekt verder in zijn overweging:” dat de overlast al gedurende 18 jaar aan de gang is, terwijl deze in de laatste periode nog is verergerd. De hulpverlening, [gedaagde 2] en de familie zijn daar ook al lange tijd van op de hoogte en zijn kennelijk al die tijd niet in staat geweest de overlast tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen. Het komt de kantonrechter niet geloofwaardig voor dat hun pogingen daartoe vanaf nu plots wel succesvol zullen zijn, alleen omdat Ymere nu daadwerkelijk tot een gerechtelijke procedure is overgegaan. De kantonrechter wordt nog verder in zijn oordeel gesterkt door het feit dat de hulpverlener van [gedaagde 1] zelf aangeeft dat [gedaagde 1] niet geschikt is om zelfstandig te wonen in de huidige woning en door het feit dat Ymere onweersproken heeft gesteld dat ook een jaar eerder al nieuwe medicatie is geprobeerd zonder dat de overlast verminderde”. De kantonrechter vond verder de belangen van de omwonenden zwaarder wegen dan de belangen van de huurder, wat ontruiming van het gehuurde per 1 september 2008 rechtvaardigt.
Ook uit deze uitspraak blijkt dat een huurder niet “zo maar” in het kader van overlast uit het gehuurde kan worden gewerkt, doch dat daaraan een goede voorbereiding van de benadeelden en ergernis door het gedrag van de overlastveroorzaker aan vooraf gaat. Bovendien is van belang dat verbetering van het gedrag van de overlastveroorzaker niet valt te verwachten.

De voorzieningenrechter van de rechtbank te Almelo heeft bij kort geding vonnis van 18 juni 2008 LJN: BD4807, rechtbank Almelo, 93808 / KG ZA 08-120 ontruiming van een huurder toegestaan.
De volgende vormen van overlast was aangevoerd: gedurende meerdere jaren klachten van omwonenden over het woongedrag van gedaagde. De overlast bestond voornamelijk uit geluidsoverlast, ook ‘s nachts, door het in de nabijheid van de woning bedrijfsmatig repareren en parkeren van auto’s, het klemrijden van omwonenden, het afsteken van vuurwerk en harde muziek. Ook werden omwonenden en personeel van de verhuurder agressief en/of intimiderend bejegend. Deze klachten waren met name een gevolg van het gedrag van gedaagde. Op of omstreeks 7 april 2008 was door de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen en opgerold. Er waren in totaal 56 hennepplanten aangetroffen. Dit aantal duidde op bedrijfsmatige teelt. Ook was er munitie en illegaal vuurwerk in de woning aangetroffen. Oorspronkelijk was de vordering ook ingesteld tegen de andere huurder, doch deze had de huurovereenkomst inmiddels opgezegd.
De voorzieningenrechter was van oordeel dat de verhuurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat gedaagde (geluids)overlast had veroorzaakt aan omwonenden. Uit het rapport van de Regiopolitie Twente bleek dat de wijkagent de afgelopen jaren veelvuldig ter assistentie was geroepen in verband met meldingen van overlast. In totaal ging het om 32 meldingen en 88 mutaties. Ondanks waarschuwingen van de zijde van de verhuurder en de wijkagent bleef gedaagde overlast veroorzaken. De laatste aangifte dateerde van 2 april 2008. Dit betrof een aangifte van een buurtbewoner in verband met het “vastzetten” van haar auto en het uiten van bedreigingen door gedaagde. Door deze gedragingen was de verhuurder niet in staat om aan haar overige huurders het rustige woongenot te verschaffen.
De voorzieningenrechter was voorts van mening dat het telen van hennep voor eigen gebruik met een maximum van vijf hennepplantjes is toegestaan. Volgens de rechter heeft de huurder het gestelde in de algemene huurvoorwaarden (vijf planten waren toegestaan) zodanig geschonden dat dit handelen in strijd met dit verbod zo ernstig was dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigde. Dat de hennepteelt heeft plaatsgevonden in een door gedaagde zelfgebouwde schuur maakte de hennepteelt naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter niet minder verwijtbaar. Ook deze schuur maakte onderdeel uit van het gehuurde. Al deze omstandigheden rechtvaardigden de conclusie dat gedaagde de woning niet gebruikte zoals het een goed huurder betaamt en zich door het veroorzaken van genoemde overlast onrechtmatig gedroeg jegens de verhuurder. De hennepteelt was voor de verhuurder de spreekwoordelijke druppel die de emmer deed overlopen. De vordering tot ontruiming tegen gedaagde kon daarom worden toegewezen.
Ook deze uitspraak geeft aan dat een verhuurder voor ontruiming van de huurder wegens overlast een lange weg heeft te gaan.

In hoger beroep tegen een uitspraak van de kantonrechter werd in de kortgedingprocedure van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 april 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:3343 beoordeeld dat een gezin ontruimd mocht worden. Hier was onder meer een zaak aan de orde gesteld waarbij de ingeschakelde buurtbemiddeling tot de conclusie was gekomen dat – gezien de houding van partijen – de zaak teruggegeven diende te worden. De ingeschakelde buurtbemiddeling had dit standpunt als volgt onderbouwd: “De wil tot bemiddelen was er niet, van geen enkele partij. Partijen hebben een onwrikbare houding in het niet willen bemiddelen op basis van gelijkwaardigheid. Het conflict heeft zich zodanig verdiept/verhard dat een tussen-partijdige bemiddeling niet meer ingezet kan worden”.
De kantonrechter had volgens het hof op basis van de feiten als vaststaand aangenomen dat de huurders in ieder geval niet bereid zijn geweest tot het voeren van enig overleg met de ingeschakelde buurtbemiddeling zonder daar zelf voorwaarden aan te verbinden.
In deze zaak bestonden er sinds medio 2013 of zelfs al sinds 2009 spanningen tussen verschillende bewoners, onder meer veroorzaakt doordat kinderen van bewoners andere kinderen pestten zonder dat de ouders van ‘pesters’ daartegen willen optreden, door (over en weer) schelden, het (over en weer) bedreigen met fysiek geweld of met de dood en het (over en weer) doen van aangiftes en meldingen van strafbare gedragingen.
Tijdens een multidisciplinair overleg in juni 2014 tussen vertegenwoordigers van de politie, de verhuurder, BZT, Buurtbemiddeling, Raster (een maatschappelijke instelling gericht op wonen, zorg en welzijn) en de werkgroep Extreme woonoverlast is besloten nogmaals buurtbemiddeling te beproeven, ingeleid door een klemmende oproep van de burgemeester van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen aan enkele wijkbewoners, onder wie de partijen die met elkaar in conflict waren geraakt, om daaraan mee te werken. Afgesproken werd dat de verhuurder een procedure tot beëindiging van de huur met hen zou starten als geen gehoor zou worden gegeven aan de oproep van de burgemeester.
De burgemeester van de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen heeft bij brief van 13 juni 2014 aan enkele buurtbewoners, onder wie de huurders, geschreven dat hij een klemmend beroep op hen deed om de vervelende situatie in de straat zo niet langer te laten bestaan. Hij spoorde de geadresseerden aan om alsnog contact op te nemen met buurtbemiddeling en samen te werken aan een oplossing. De aangeschreven personen hadden niet gereageerd.
De huurders hebben via een andere sociale verhuurder onder strikte voorwaarden een zogenoemde ‘tweedekanswoning’ gekregen.
Het hof constateerde dat volgens artikel 51 lid 1 Btiv een limitatieve opsomming wordt gegeven van wat verstaan moet worden onder bijdragen aan de leefbaarheid, waaronder woonmaatschappelijk werk ten behoeve van de eigen huurders en het bijdragen aan de uitvoering van plannen ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid.
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat van een goed huurder van een toegelaten instelling zoals deze verhuurder verlangd kan worden dat hij, indien de leefbaarheid van de buurt in het geding is en de huurder daarin een rol van betekenis heeft, meewerkt aan redelijke voorstellen van de verhuurder die kunnen leiden tot een oplossing van het probleem.
In het onderhavige geval hadden huurders blijkens het proces-verbaal van de wijkagent zelf ook melding gemaakt van door hen ondervonden problemen. Gelet daarop hadden zij dus een rol van betekenis in een conflictueuze situatie in de wijk en kon alleen al om die reden van hen medewerking worden verlangd tot het oplossen van de ontstane problemen. Huurders hadden dan ook in redelijkheid niet hun onvoorwaardelijke medewerking mogen weigeren aan de door de verhuurder ingezette Buurtbemiddeling, waartoe ook de burgemeester hen nogmaals met klem uitnodigde.
Aangezien het hier om een aanhoudende stroom meldingen ging waarin de huurders centraal stonden, konden de huurders niet volstaan met een blote ontkenning van elke verwijtbare betrokkenheid bij de ontstane situatie, en hadden zij hun rol (of het ontbreken daarvan) per gerapporteerd incident moeten onderbouwen.
Nu zij dat niet, althans slechts ten dele hadden gedaan en in de toelichting op hun grieven hadden volstaan met een algemeen beroep op hun onschuld, was van hun kant onvoldoende gemotiveerd bestreden dat (ook) zij door hun gedrag headden bijgedragen aan het in stand houden, en de escalatie van het ontstane conflict. Voor bewijsvoering op dit punt was om die reden geen ruimte. Het bewijsaanbod van huurders werd verworpen.
Uit deze uitspraak blijkt dat het niet willen meewerken aan buurtbemiddeling nadeliger voor de huurder uit kan pakken. Volgens het hof werd ontbinding van de overeenkomst in een bodemprocedure wel gerechtvaardigd geacht indien, naast deze tekortkoming, ook (voldoende) komt vast te staan dat de betreffende huurders zelf ook overlast veroorzaken.

De voorzieningenrechter te Utrecht was in haar uitspraak van 5 juni 2008 LJN: BD3412, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 571995 UV EXPL 08-148 lh van mening dat de vordering tot ontruiming niet kon worden toegewezen, omdat de aangedragen stukken onvoldoende bewijs leverden dat de huurder en/of de bij de huurder inwonende kinderen zodanige overlast hadden veroorzaakt dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde. Aangezien voor verdere bewijslevering in een kortgeding geen plaats is werd de vordering afgewezen.

De voorzieningenrechter te Zwolle was in haar uitspraak van 23 mei 2007 LJN: BA8654, Sector kanton Rechtbank Zwolle, 355651 VV 07-21 van mening dat de vordering tot ontruiming op basis van de overlegde gegevens wél kon worden toegewezen. Bovendien legde de rechter de verhuurder (woningbouwcorporatie) aan die ontruiming een last op inhoudende dat de verhuurder aan de huurder (die onder behandeling van een psychiater stond) binnen een termijn van vier weken herhuisvesting aanbiedt en tevens feitelijk ter beschikking stelt, bij voorkeur in een project voor begeleid wonen.
De rechter had dit besluit genomen op grond van de in het Het Besluit Beheer Sociale Huursector vervatte richtlijn dat woningbouwcorporaties ook woningen voor “moeilijke gevallen” ter beschikking moet houden.