Rechtsgevolgen van de door de verhuurder gedane opzegging

Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW wordt echter aan een opzegging door de verhuurder niet het gevolg verbonden dat de huur door de opzegging wordt beëindigd als de huurder niet in de opzegging heeft bewilligd. Als de huurder wel instemt met huurbeëindiging, dan heeft de opzegging wel huurbeëindiging tot gevolg. De wil van de huurder dient dan wel overeen te stemmen met de eenzijdige verklaring die door de huurder wordt gedaan. Als de wil niet overeenstemt met de verklaring van de huurder, dan is er sprake van een wilsgebrek. Als de opzegging onder dwang (of een verkeerde voorstelling van zaken) door de verhuurder tot stand is gekomen, dan is deze verklaring vernietigbaar. Voorbeelden hiervan heb ik in dit hoofdstuk vermeld onder het onderdeel “Rechtsgevolgen van de door de huurder gedane opzegging”.

Als door de huurder niet wordt ingestemd met huurbeëindiging, dan vindt huurbeëindiging door onherroepelijke beslissing door de rechter plaats. Op grond van artikel 6:219 BW kan een partij een niet-aanvaard aanbod herroepen in het kader van een meerzijdige rechtshandeling. Dit is alleen niet mogelijk als de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de rechtshandeling zich daartegen verzet. Dat is hier niet het geval. De verhuurder kan door de werking van artikel 7:275 lid 2 BW zijn opzegging herroepen. De situatie dat de verhuurder de opzegging nog in kon trekken werd behandeld door het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). Deze zaak betrof de opzegging van bedrijfsruimte.

Artikel 7:275 BW spreekt over de intrekking van de opzegging en artikel 7:297 BW spreekt over de intrekking van de vordering. Artikel 7:275 lid 2 BW geeft eenzelfde regeling voor de verhuurder in het kader van opzegging van woonruimte. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat de wetgever dit verschil in formulering welbewust heeft gehanteerd. Het lijkt eerder op een vergissing te berusten. Aangezien het huurbeschermingsregime voor woonruimte en dat voor 290-bedrijfsruimte sterk aan elkaar verwant zijn, valt ook niet aanstonds in te zien waarom de intrekking van een huuropzegging bij woonruimte wel en bij bedrijfsruimte niet mogelijk zou zijn.

Het hof geeft nog ten overvloede mee dat de intrekking van een gedane huuropzegging moet worden uitgeoefend in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Door hantering van deze maatstaf kan misbruik van de intrekkingsbevoegdheid worden tegengegaan, bijvoorbeeld in de situatie dat een verhuurder de huurovereenkomst opzegt kort voor of op de laatst mogelijke datum waarop dat mogelijk is en die opzegging kort na die datum weer intrekt, om zo te verhinderen dat de huurder zijnerzijds van de opzegmogelijkheid gebruik maakt.

Als de huurder ook van plan is de overeenkomst te beëindigen, dan doet de huurder er goed aan deze opzegging naar de verhuurder te versturen ook al heeft hij de opzegging ontvangen. Als de huurder immers ervan uit gaat dat beide acties niet nodig zijn, omdat de verhuurder de huur toch al heeft opgezegd, dan kan deze huurder van een koude kermis thuiskomen als de verhuurder de opzegging in een later stadium intrekt. De huurder kan daar dan weliswaar bezwaar tegen maken onder de maken, omdat hij in zijn opzegmogelijkheden gehinderd meent te zijn, doch het lijkt mij echter lastig dit hard te maken als de huurder nooit eerder kenbaar heeft gemaakt een opzegging te overwegen.