Huurcommissie oordeelt over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging

De Huurcommissie vermeldt de verhoging van de huurprijs die zij redelijk acht of spreekt uit dat het ongewijzigd blijven van de huurprijs redelijk is (artikel 13 lid 1 UHW).
1. In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:253 BW doet de Huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de huurprijsverhoging die staat vermeld in het daaraan ten grondslag liggende voorstel. De Huurcommissie spreekt uit welke huurprijsverhoging zij redelijk acht, in welk geval zij tevens aangeeft tot welke huurprijs die huurprijsverhoging leidt, dan wel dat zij een huurprijsverhoging niet redelijk acht.

Verder geeft zij in haar uitspraak de ingangsdatum van de huurprijsverhoging aan (artikel 13 lid 2 UHW).
2. De Huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de huurprijsverhoging, zijnde de in het in het eerste lid bedoelde voorstel vermelde datum van ingang, dan wel een latere datum indien de wet zulks voorschrijft.

Voor een verdere uitleg voor de rol van de Huurcommissie bij bepaling van de huurprijs wordt verwezen naar het hoofdstuk: Huurprijzen en de procedure bij de huurcommissie.

Redelijk voorstel huurverhoging geliberaliseerde woonruimte

De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte dient een redelijk voorstel tot verhoging van de huur te doen. Er is in de wet geen beoordelingsmaatstaf vastgelegd voor wat betreft de redelijkheid van de voorgestelde huurprijs. Er kan worden gedacht aan de huurprijs van vergelijkbare woningen ter plaatse, of aan de markthuurprijzen die bij nieuwe verhuringen van vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. De verhuurder zal een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling kunnen staven met behulp van bijvoorbeeld een taxatierapport van een makelaar. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. Met de markthuur wordt de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte bedoeld. Het betrekken van niet-geliberaliseerde woonruimte in de vergelijking is niet juist. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte wordt immers niet bepaald door de marktontwikkeling, doch wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel voor woonruimte, waarvan de hoogte van de huurprijs wordt berekend conform het beleid van de Huurcommissie dat is vastgelegd in de handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte. De tabel behorend bij de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018 waarmee u de huurprijs van zelfstandige woningen af kunt leiden treft u hierbij aan. Vergelijkbare niet-geliberaliseerde woningen dienen dus niet in het taxatierapport te worden opgenomen.

De vergelijkbare woningen worden referentiewoningen genoemd. Deze woningen dienen wat betreft voorzieningen en oppervlakte vergelijkbaar te zijn met de woning waarvan de verhuurder de huur wenst te verhogen. Wat de oppervlakte betreft moet worden gekeken naar gebruiksoppervlakte (GO) welke conform de NEN2580 is gemeten. Daarbij dient onderscheid te worden gemaakt tussen GO woonfunctie en GO overige ruimte. In de noot staat een meetinstructie van de NVM opgesteld Noot 31a . De kantonrechter te Haarlem besliste in zijn vonnis van 25 april 2001 ( WR 2001,62) dat nu in de huurovereenkomst een bepaling was opgenomen krachtens welke partijen bevoegd zijn om na vijf jaar een voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markt, de verhuurder gerechtigd is de huurprijs aan te passen. Onder markthuurprijs wordt verstaan de huurprijs waarvoor vergelijkbare, vrijgekomen woningen in de directe nabijheid van het gehuurde opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden rondom (d.w.z. voor en na ) de huurprijsherzieningsdatum. Dat een voorstel een forse huurverhoging tot gevolg kan hebben, hoeft niets af te doen aan de redelijkheid van dit voorstel. Volgens de rechter heeft niet het bedrag van de huurverhoging, maar de ontwikkeling in de markt als criterium te gelden. Als zo’n bepaling niet in het huurcontract staat opgenomen, is aanpassing van de huurprijs op grond van de redelijkheid en billijkheid mogelijk.
De kantonrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 8 maart 2010 (Noot 31b) van mening dat de in het geding gebrachte panden niet zonder meer vergelijkbaar waren met het gehuurde pand. In dit geval waren weliswaar 21 referentiepanden in het geding gebracht, maar dit betroffen, in tegenstelling tot het gehuurde, gemeubileerde woningen voor expats, die bereid zijn om voor kant en klaar woningen een prijs te betalen die aanzienlijk hoger is dan de prijs voor een kale woning, vermeerderd met de afschrijvingen van stoffering enz. Daardoor staat niet vast dat er sprake is van dezelfde markt als die voor ‘kale’ woningen zoals het gehuurde. Volgens de rechter waren er dus onvoldoende omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat het voorstel tot wijziging van de huurprijs redelijk is. Het is de vraag of omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, bij de beoordeling of het voorstel redelijk is, ook in aanmerking genomen dienen te worden. Uit bovengenoemde uitspraak van de rechter te Haarlem valt een dergelijke ruimere interpretatie niet te halen. Het hof te ‘s-Hertogenbosch geeft in haar arrest van 21 december 2010 ( LJN: BP0227, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.051.237) wel aan dat bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod niet uitsluitend gekeken moet worden of de voorgestelde nieuwe huurprijs daadwerkelijk marktconform is, maar dat ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod. Het ligt volgens het hof bijvoorbeeld in de rede dat omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, ook in aanmerking genomen moeten worden. Het gerechtshof te Amsterdam geeft in haar arrest van 3 mei 2011 ( LJN: BQ5813, gerechtshof Amsterdam, 200.066.104/01) nog een nadere invulling van wat als een redelijk voorstel aangemerkt dient te worden. Zo dient volgens het hof de oppervlakte van referentiewoningen overeen te komen met het gehuurde. Voorts kan de huurprijs van een gemeubileerde woning niet worden vergeleken met die van een niet gemeubileerde woning. Het voorstel van de verhuurder voorzag bovendien niet in een huurgewenningsperiode. De huur zou ineens, zij het op een termijn van zes maanden, met meer dan 100% worden verhoogd. Ook dit element van het voorstel van de verhuurder droeg naar de mening van het hof eraan bij dat het voorstel de toets aan de redelijkheid niet kon doorstaan.

Deze nuance (de huurgewenningsperiode) bracht het gerechtshof te Amsterdam niet aan in haar arrest van 11 juli 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2733). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid werden verschillende onderwerpen aan de orde gesteld, waaronder de verhoging van de huurprijs van de geliberaliseerde woonruimte. Allereerst is het interessant te zien dat een huurverlaging die in het verleden door de Huurcommissie was bepaald niet leidde tot e conclusie dat bij gebreke van bezwaar tegen deze uitspraak het gehuurde als sociale woonruimte aangemerkt zou moeten worden. dat zou ook niet juist zijn geweest. De uitspraak van de Huurcommissie had betrekking op een verlaging van de huurprijs wegens gebreken en niet op een toetsing van de aanvangshuurprijs. In deze uitspraak was dus geen beslissing gegeven over de hoogte van de aanvangshuurprijs. De aanvangshuurprijs is beslissend voor het toepasselijke huurregime en niet een uitspraak over huurvermindering.

In dit arrest wordt het door de verhuurder gedane voorstel tot (aanzienlijke) verhoging van de huurprijs als redelijk beoordeeld. Hierbij werd gelet op de marktprijs van soortgelijke woningen. het ging hier om een verhoging van circa € 540 naar een huurprijs van € 1600. Het hof overwoog  als volgt ten aanzien van de redelijkheid van het voorstel: “op grond van het vergelijkingsmateriaal en hetgeen de deskundige zelf heeft opgemerkt over de markthuur van het gehuurde in goede staat, moet worden aangenomen dat een dergelijk grote woning met tuin gelegen op zo’n populaire locatie zeker voor dat bedrag zal kunnen worden verhuurd, ook al is de uitvoering van de woning gedateerd en eenvoudig en al bestaat er aanzienlijk achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van het pand. Dit betekent dat het voorstel van de verhuurder van 23 juni 2014 een redelijk aanbod is geweest”. Het hof achtte achterstallig onderhoud de redelijkheid van het voorstel niet in de weg staan.  Aangezien er gedurende de procedure enige tijd was verstreken achtte het hof de gevorderde ingangsdatum van de huurprijs niet redelijk, omdat er met handhaving van deze datum al een aanzienlijke huurachterstand zou zijn ontstaan. Het hof stelde de ingangsdatum daarom op de datum van indiening van de dagvaarding. Ik vind het wel merkwaardig dat het hof, gezien deze aanzienlijke huurverhoging, een huurgewenningsperiode niet in het kader van een redelijk voorstel noodzakelijk achtte.

De rechtbank Zeeland-West-Brabant geeft in haar vonnis van 3 september 2014 ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7356 ) in een procedure die door de huurders verkeerd was ingestoken haar standpunt weer over een redelijke verhoging van de huurprijs. Een makelaarskantoor had een huurverhoging aangezegd en had de huurders verteld dat zij door een procedure tot verlaging van de huurprijs ex artikel 7:207 BW bezwaar konden maken tegen deze aangezegde verhoging. De kantonrechter wees de huurders, die kennelijk zonder juridisch deskundige partij aan het procederen waren geslagen, op deze onjuiste benadering van deze procedure. De rechter wees daarom de vordering van de huurders af. De rechter gaf echter in haar vonnis wel haar standpunt weer over de eisen waaraan een redelijke verhoging dient te voldoen en gaf ook weer waaraan een bezwaar van een huurder van geliberaliseerde woonruimte tegen een huurverhoging moet voldoen. De rechter gaf in rechtsoverweging 10 van het vonnis weer dat voor de beantwoording van de vraag of de huurprijsverhoging redelijk is, gekeken moet worden naar de specifieke omstandigheden van iedere huurder op zich. Daaronder valt onder andere de financiële draagkracht van de betrokken huurder. De rechter zat hiermee op dezelfde golflengte als het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 21 december 2010. Daarnaast moet de individuele huurder te kennen geven waarom de verhoging in het individuele geval niet redelijk is. De huurders kunnen dus de verhoging niet afwijzen door in groepsverband een algemeen verhaal te geven waarom de verhoging onredelijk zou zijn. De huurder moet in het kader van een bezwaar tegen een huurverhoging van geliberaliseerde woonruimte per individueel geval te kennen geven waarom de verhoging in hun concrete geval onredelijk is. Een algemeen bezwaar is niet voldoende.

Ik ben er een voorstander van om deze persoonlijke situatie van de huurder wel bij de besluitvorming te betreffen. Het voorstel kan toch immers slechts als redelijk aangemerkt worden als dit voorstel voor beide partijen als redelijk aangemerkt kan worden? Een huurprijs van € 1000,- die bij de aanvang van de huurprijs, mede gezien het inkomen van de huurder, goed is te betalen en 25 % van het netto-inkomen beslaat, zal voor die huurder minder goed zijn te betalen als de huur na verloop van vijf jaar naar een bedrag van € 1500,- wordt opgetrokken, vanwege bijvoorbeeld een overspannen markthuurprijs. Het valt immers bij een overspannen huizenmarkt goed voor te stellen dat de markthuurprijs veel sterker stijgt dan de loonontwikkeling van de huurder. De verhuurder die op grond van het salaris van de huurder genoegen heeft genomen met een huurprijs die vergelijkbaar is met 25 % van het inkomen van de huurder kan toch niet in alle redelijkheid verlangen dat die huurder binnen een paar jaar (onder gelijkblijvende omstandigheden, werkloosheid komt uiteraard wel voor rekening en risico van de huurder) 40 % van zijn inkomen aan huur uitgeeft. Als van de huurder in redelijkheid niet mag worden verlangd dat deze het aanbod aanvaardt, dan lijkt mij dit voorstel niet redelijk.

Ik pleit er voor om voor de bepaling van een redelijke huurprijs een referentieperiode in te bouwen zoals voor de bepaling van de huurprijs van bedrijfsruimte wordt toegepast (zie het hoofdstuk: Huurprijswijziging bedrijfsruimte). Dezelfde argumenten (het voorkomen van al te grote schommelingen in de huurprijs) om in het kader van een huurprijsverhoging bij bedrijfsruimte een referentieperiode toe te passen, kunnen immers ook gelden voor huurverhoging van geliberaliseerde woningen. Hoewel voor geliberaliseerde woningen, in tegenstelling tot bedrijfsruimte, elk jaar conform een contractuele bepaling de huur aangepast kan worden, is het inbouwen van een referentieperiode wenselijk. Een verhuurder van geliberaliseerde woonruimte zal naast de jaarlijkse indexeringen doorgaans de huur na vijf jaar willen te wijzigingen naar de markthuurprijs als dit tot huurverhoging leidt. Voor bedrijfsruimte mag de huur doorgaans om de vijf jaar aangepast worden en zijn er in theorie grotere schommelingen van de huurprijs te verwachten dan als de huurprijs elk jaar kan worden gewijzigd.

Dat de huurder van woonruimte de huur op elk gewenst moment op kan zeggen met inachtneming van een termijn van een maand (als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur), terwijl de huurder van bedrijfsruimte, ofwel aan een volgende huurtermijn van vijf jaar vastzit (als de tweede termijn van vijf jaar nog moet worden uitgezeten), ofwel de huur met inachtneming van een termijn van een jaar op kan zeggen (als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt) wordt door Huurgeschil.nl niet als belangrijk argument ervaren om de huurder van geliberaliseerde woonruimte op dit gebied extra huurbescherming te ontzeggen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan door deze regeling met heftige prijsschommelingen worden geconfronteerd, die binnen korte termijn hebben plaatsgevonden. Het opzeggen van de overeenkomst kan dan wel een theoretische optie zijn, doch deze oplossing lijkt verre van redelijk. Een woning behoort immers tot een primaire levensbehoefte. Een noodgedwongen opzegging van de huurovereenkomst geeft een heftige inbreuk in het leven van een persoon, waarvan de beslissing door de huurder niet lichtvaardig wordt genomen.
De huurder van geliberaliseerde woonruimte heeft ook wel wettelijke bescherming nodig in het geval de markthuurprijs door een overspannen markt gedurende enkele jaren een onevenredige stijging vertoont. Een verhoging naar de markthuurprijs als bedoeld door de kantonrechter te Haarlem (WR 2001, 62) zal de huurder ernstig in moeilijkheden kunnen brengen. Een regeling zou er als volgt uit kunnen zien:

  1. Partijen regelen huurverhoging in het huurcontract;
  2. De verhuurder heeft de mogelijkheid de huur te verhogen op grond van vaste, door de wet neergelegde, criteria, minimaal vijf jaar na aanvang van de huurovereenkomst, als er geen mogelijkheid tot verhoging van de huur in het huurcontract is opgenomen.

Als er een huurverhoging in het huurcontract is opgenomen zijn partijen daaraan gebonden ook al zou deze verhoging door de jaren heen nadelig voor één van de partijen zijn. Vaak staat in het huurcontract een mogelijkheid om opgenomen om de huur op basis van het CPI-prijsindexcijfer te verhogen. Een standaardregeling (zoals bijvoorbeeld in de ROZ-bepalingen) heb ik hierboven met een voorbeeldberekening al weergeven.
De regeling onder punt twee moet voorkomen dat de verhuurder te snel tot wijziging van de huurprijs overgaat. Het lijkt daarom wenselijk een minimumperiode van vijf jaar in te bouwen alvorens de verhuurder de huurprijs kan wijzigen. Daarnaast moet de verhoging plaatsvinden aan de hand van door de wet beschreven criteria. Deze criteria kunnen voor wat betreft de wijze van berekening aanknopen aan de regeling die voor bedrijfsruimte is geformuleerd. Met name de regels over toepassing van de referentieperiode lijken geschikt om al te heftige schommelingen van de huurprijs af te vlakken. De huurder zal bij een nadelige verhoging van de huurprijs doorgaans de mogelijkheid hebben de huur op te zeggen met inachtneming van een termijn van één maand. Deze mogelijkheid van opzegging zal voor de huurder die plezierig woont echter wel als een “paardenmiddel” gezien worden. Dit is maar een “schot voor de boeg”. Een verdere uitwerking van dit idee laat het bestek van de site (vooralsnog) niet toe.

Afwijzing van het voorstel van de verhuurder kan tot gevolg hebben dat er door de verhuurder een procedure wordt gestart tot huurbeëindiging op grond van het feit dat de huurder met een redelijk voorstel niet akkoord gaat. In de wet lijkt deze grond van huurbeëindiging niet op huurverhoging betrekking te mogen hebben (zie artikel 7:274 lid 1 sub d BW). Doch voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze regel niet. De rechter zal dan dienen te toetsen of het voorstel redelijk is. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen. Aangenomen kan dus worden dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat voor bepaling van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse bepalend zal zijn.
Als het voorstel niet redelijk is zal de rechter het voorstel af moeten wijzen. In de procedure kan de rechter de huurder aan bieden alsnog binnen een maand na vonnis aan de verplichtingen te voldoen (terme de grâce). De huurder doet er goed aan de rechter te verzoeken hem deze mogelijkheid te gunnen als de rechter het voorstel als redelijk beoordeelt. In de wet staat immers dat de rechter deze mogelijkheid de huurder kan verlenen. De rechter lijkt niet verplicht de huurder deze mogelijkheid ambtshalve aan te bieden.

Gezien het feit dat de regeling van wijziging van de huurprijzen voor geliberaliseerde woonruimte voornamelijk aan de vrije beslissingsruimte van partijen is overgelaten, zal het onderstaande over de huurprijsverhoging daarom voornamelijk betrekking hebben op de regeling, die ten aanzien van de niet-geliberaliseerde woonruimte door de wet is geredigeerd.

Redelijk aanbod tot het sluiten van een campuscontract

In de zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011 ( LJN: BP8240,sector kanton rechtbank ‘s-Gravenhage, 967950\CV EXPL 10-5769) heeft de rechter zich moeten buigen over de vraag of een verhuurder de huurovereenkomst, die in 2006 voor onbepaalde tijd met een student ten aanzien van een studentenwoning was gesloten, mocht beëindigen op grond van het doen van een redelijk aanbod tot aanbieding van een campuscontract. De rechter was van mening dat huurbeëindiging onder nader te noemen omstandigheden inderdaad mogelijk was:

  • er was hier sprake van een verhuurder die voor het overgrote deel wooneenheden verhuurt die zijn bestemd voor de huisvesting van studenten;
  • de huurder was een student die in 2006 een huurovereenkomst onbepaalde tijd had gesloten, waarop de door de verhuurder gehanteerde voorwaarden van toepassing waren;
  • de huurder had bij ondertekening van de huurovereenkomsten een bewijs van inschrijving aan de Technische Universiteit Delft moeten tonen;
  • na het sluiten van de overeenkomst is de wettelijke regeling van artikel 7:274 lid 4 BW in werking getreden; De verhuurder is na inwerkingtreden van artikel 7:274 lid 4 BW het campuscontract voor alle nieuwe inschrijvingen toe gaan passen;
  • verhuurder was bezig de doorstroming te bevorderen van studenten die niet meer studeren;
  • verhuurder deed dit omdat er een groot en structureel tekort is aan betaalbare studentenhuisvesting.

De verhuurder voerde vervolgens aan dat de wetgever het belang van doorstroming in de studentenhuisvesting heeft erkend met het tot stand brengen van de regeling van artikel 7: 274 lid 4 BW. In de Memorie van Toelichting op het betreffende wetsontwerp is volgens de verhuurder uitdrukkelijk overwogen dat langs de weg van het redelijke aanbod lopende huurovereenkomsten alsnog op de leest van deze regeling geschoeid zouden kunnen worden. Dan moet men ook lopende huurovereenkomsten, waarbij de huurder al geen student meer is, kunnen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik.
De verhuurder had de huurder die nog als student aangemerkt kan worden, de huurovereenkomst opgezegd op grond van het feit dat zij ten onrechte het redelijke aanbod heeft verworpen tot aanvaarding van het campuscontract. Er bestond volgens de verhuurder een grote en dringende behoefte aan huisvesting, specifiek geschikt en bestemd voor studenten. Het bezet houden van dergelijke woonruimte (lang) nadat men geen student meer is, doorkruist de doelstellingen van de verhuurder om te voorzien in de behoefte aan studentenhuisvesting in belangrijke mate.
Door de rechter wordt in rechtsoverweging 4.4 van het laatstgenoemde vonnis de mogelijkheid van huurbeëindiging wegens een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst erkend. De door de verhuurder aangevoerde argumenten gebaseerd op de Memorie van Toelichting worden in dit vonnis door de rechter bevestigd.
De verhuurder voert allerlei andere argumenten aan die onder alinea 2.8 van de uitspraak staan vermeld.

De rechter was voorts van mening dat de huurder een woning had gehuurd in een complex dat is gericht op de huisvesting van studenten en van een instelling die zich voornamelijk richt op de huisvesting van studenten. Daarbij had de huurder, om in aanmerking te komen voor de woning, een inschrijfbewijs van een universiteit of hoge school moeten tonen. Gelet op die omstandigheid dient de hoedanigheid van student als doorslaggevende factor te worden aangemerkt en het kan dan niet zo zijn dat een wijziging van die status geen gevolgen zou hebben voor de huurovereenkomst van de huurder. Volgens de huurder dient het handelen van de verhuurder in strijd met de redelijkheid en billijkheid aangemerkt te worden. Volgens de rechter was hiervan geen sprake.

De rechter stond gezien het bovenstaande toe dat de huurovereenkomst werd beëindigd. De huurder kreeg op grond van artikel 7:274 lid 6 BW alsnog gelegenheid binnen een korte periode de overeenkomst te accepteren.

De rechter van de rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, heeft in haar vonnis van 29 februari 2012 (LJN: BV7488, sector kanton Rechtbank Utrecht,748247 UC EXPL 11-5975 ) een uitspraak gedaan in een casus die veel gelijkenis vertoonde met de casus die de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011, heeft moeten beoordelen. Ook in deze zaak kon de overeenkomst die oorspronkelijk voor onbepaalde tijd was aangegaan worden omgezet in een overeenkomst voor bepaalde tijd. In deze laatste zaak was de doelgroep van de verhuurder ruimer dan voor studenten alleen, maar was het complex waartoe het gehuurde behoorde wel feitelijk voor de studentenhuisvestiging bedoeld (alinea 4.6 en 4.7 van het vonnis). Ook was destijds bij aanvang van de huurovereenkomst een inschrijving bij een universiteit of een hoge school een vereiste. Gedaagde had ook niet betwist ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen student te zijn geweest (alinea 4.8). Tevens nam de rechter in zijn oordeel mee dat er sprake was van een tekort aan woonruimte (alinea 4.10).

Mocht de huurder geen student meer zijn geweest dan had de huurovereenkomst vermoedelijk beëindigd kunnen worden wegens dringend eigen gebruik. Deze dringende reden zou dan bestaan in verhuring van de woonruimte aan de doelgroep van de verhuurder (studenten).
De rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 15 december 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:8624 ) dat de huurovereenkomst die was aangegaan vóór inwerkingtreding van artikel 7:274 lid 4 BW met een voormalige student in een studentencomplex kon worden beëindigd wegens dringende reden. Geoordeeld werd dat de woning op het wooncomplex waarin het appartement was gelegen, moest worden aangemerkt als campuswoning. Het belang van verhuurder om het gehuurde ter beschikking te krijgen voor verhuur aan studenten werd als dringend aangemerkt.

De overwegingen die in bovengenoemde uitspraken tot huurbeëindiging hadden geleid, werden door de rechtbank Amsterdam gelijkluidend toegepast. Je kunt nu dus wel spreken van een bestendig beleid in situaties als in deze uitspraken beschreven met betrekking tot woonruimte in studentencomplexen, die tot huurbeëindiging kunnen leiden.

In de zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 29 april 2011 ( LJN: BQ5697, rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20027 ) heeft de rechter zich moeten buigen over een soortgelijke vraag: kan een verhuurder een huurovereenkomst, die in het verleden voor onbepaalde tijd is gesloten, beëindigen op grond van het doen van een redelijk aanbod tot aanbieding van een campuscontract?

De omstandigheden waaronder deze overeenkomst is gesloten, waren voor het grootste gedeelte vergelijkbaar met de omstandigheden zoals beschreven in het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011 ( LJN: BP8240,sector kanton rechtbank ‘s-Gravenhage, 967950\CV EXPL 10-5769). Het verschil in situatie was voornamelijk gelegen in de volgende factoren. De rechtsvoorganger van de huidige verhuurder (in de uitspraak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 29 april 2011) verhuurde niet overwegend woonruimte aan studenten. De huurder was weliswaar student ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, doch de hoedanigheid van student was slechts van belang ter onderbouwing van de binding met de regio. Als de huurder in de regio werkzaam was geweest, dan was hij ook voor de woning in aanmerking gekomen. Een paar maanden na het sluiten van het contract is door de verhuurder te kennen gegeven alleen nog woonruimte aan studenten te gaan verhuren.

De rechter is daarom in rechtsoverweging 6 van dit vonnis van mening dat de gesloten huurovereenkomst niet betrekking heeft op een “studentenwoning’, maar heeft te gelden als een “gewone” huurovereenkomst voor “gewone” woonruimte. Het gegeven dat de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder met ingang van 1 mei 2004 haar beleid heeft gewijzigd in die zin dat zij met ingang van deze datum woonruimte alleen nog maar als “studentenwoning” zal worden verhuurd, maakt niet dat de door huurder gehuurde woning alsnog als “studentenwoning” moet worden beschouwd.

Het door de verhuurder gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in de vorm van een “campuscontract” is volgens de rechter niet redelijk, omdat dit aanbod ertoe strekt om de huurbescherming die de huurder van “gewone” woonruimte geniet terstond (namelijk wanneer zou blijken dat de huurder geen student meer is in de zin van de wet) dan wel op termijn (namelijk zodra de huurder die status niet meer heeft) te ontnemen.

Het grote verschil in deze zaken was aldus gelegen in het sluiten van een huurovereenkomst door een verhuurder die niet overwegend woonruimte aan studenten verhuurde en het feit dat er gewone woonruimte was verhuurd (aan een student) en geen woonruimte die specifiek voor studenten was bedoeld.

De grens tussen deze gevallen is smal, maar wel duidelijk waar het gaat om overeenkomsten die van meet af aan als woonruimte ten behoeve van de huisvesting voor studenten is verhuurd en woonruimte waarvoor dit niet het geval was. In het laatste geval zal een huurbeëindiging wegens het niet zijn van een student of het beëindigen van een studie niet zonder meer reden kunnen zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Soortgelijke uitspraken werden eveneens door de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam gewezen op 29 april 2011 ( LJN: BQ5691, Rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20033 en LJN: BQ3831, Rechtbank Amsterdam, 10-20032 ) gewezen.

Marktprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse

Als een huurcontract van een geliberaliseerde woning niet in een huurverhoging voorziet, dan zou dit betekenen dat de huur van de geliberaliseerde woning tot in lengte van jaren hetzelfde zou blijven. Dit is mede gezien de regelgeving (mogelijkheid om jaarlijks de huur te verhogen) met betrekking tot de niet-geliberaliseerde woonruimte niet redelijk.
De verhuurder zal de redelijkheid van een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling bijvoorbeeld kunnen staven met behulp van een taxatierapport van een makelaar. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen.

Voor het vaststellen van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte is de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woning ter plaatse bepalend. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woningen mag niet in de vergelijking worden betrokken, omdat deze huurprijs niet door de werking van de markt, maar door het woningwaarderingsstelsel tot stand is gekomen.

Deze mogelijkheid is vooral van belang bij geliberaliseerde woonruimte

Het niet toestemmen in een redelijk bod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst is als opzeggingsgrond onder meer van belang bij afwezigheid van een contractueel afgesproken verhoging van de huurprijs bij geliberaliseerde woningen. Een opzegging op grond van het niet accepteren van een hogere huurprijs is voor niet-geliberaliseerde woningen immers nietig, omdat deze opzeggingsgrond niet in de wet staat genoemd. Voor geliberaliseerde woonruimte is deze opzeggingsgrond wel mogelijk in verband met een voorgestelde huurverhoging. Dit komt omdat onderafdeling 2 als genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub d BW voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing is.Dit blijkt uit het zinsdeel van dit artikel: “in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is”. Bij geliberaliseerde woonruimte is deze laatstgenoemde afdeling door artikel 7:247 BW niet van toepassing verklaard.

Een opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW is niet aan de orde in het geval de huurder een huurverhoging in verband met een indexeringsclausule niet wenst te betalen. De huurder riskeert dan een actie van de verhuurder die de huurovereenkomst door de rechter kan laten beëindigen op grond van het niet gedragen als een goed huurder betaamt (artikel 7:274 lid 1 sub a BW). Ook huurprijzen van huurovereenkomsten van geliberaliseerde woningen mogen slechts één keer per jaar worden verhoogd. Artikel 7:251 BW is ook voor geliberaliseerde woonruimte van toepassing verklaard (zie artikel 7:247 BW). Als er in het huurcontract een huurverhogingsclausule is opgenomen, dan mag de verhuurder deze huur conform deze clausule één keer per jaar wijzigen. Als een dergelijke clausule ontbreekt, of als de verhuurder van deze clausule af wenst te wijken, dan zal de verhuurder aan dienen te tonen dat zijn voorstel, gelet op de marktontwikkeling, een redelijk voorstel is. Als in het contract geen huurverhoging en/of indexeringsclausule is opgenomen, dan zou de huurprijs na verloop van tijd door inflatie steeds minder waard worden. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kan immers niet terugvallen op de wettelijke regeling over huurverhoging, zoals de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte dat wel kan doen. (zie het hoofdstuk Periodieke Huurprijsverhoging). De verhuurder zal de rechter omtrent de redelijkheid van zijn voorstel moeten overtuigen en zelf de gegevens verstrekken, die als onderbouwing dienen voor verhoging van de huurprijs. De verhuurder kan de redelijkheid van zijn voorstel bijvoorbeeld onderbouwen aan de hand van een taxatierapport van een makelaar.

De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kan deze opzeggingsgrond dus aanwenden als de huurder geen nieuwe huurovereenkomst aan wenst te gaan voor een huurprijs die overeenkomt met de huurprijs voor vergelijkbare woonruimte ter plaatse, of niet akkoord gaat met aanvullende voorwaarden in het geldende contract ten aanzien van de voorgestelde huurverhoging.

Mocht de rechter van mening zijn dat de verhuurder daadwerkelijk een redelijk voorstel heeft gedaan, dan kan hij de huurder een termijn van één maand gunnen om de huurverhoging alsnog te aanvaarden. Deze gelegenheid van de huurder om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen kan de rechter ambtshalve toepassen. De huurder doet er wel verstandig aan de rechter te verzoeken hem deze termijn te gunnen als hij daar behoefte aan heeft. De rechter kan immers zelfstandig besluiten deze regeling niet toe te passen. De huurder moet in een procedure dus niet vergeten dit verzoek aan de rechter te doen, want anders is het mogelijk dat de opzegging door de rechter zonder deze mogelijkheid wordt toegewezen.

Na een verzoek door de huurder om hem alsnog een termijn van één maand te gunnen zal de rechter toch een reactie moeten geven als hij dit verzoek afwijst. Artikel 7: 274 lid 6 BW geeft de rechter speelruimte om deze mogelijkheid al dan niet toe te kennen (zie de zinsnede “kan de rechter” in dit artikel). Het is dus van belang te onderkennen dat een dergelijke procedure een alles of niets situatie voor partijen betreft. De huurder kan geen huurverlaging afdwingen. De rechter kan dus niet beslissen om een lagere verhoging toe te kennen. Als de rechter van mening is dat een lagere verhoging op zijn plaats is, dan zal hij de vordering dus af dienen te wijzen. De huurder die wel een huurprijsclausule is overeengekomen (het contract voorziet dus in huurprijsverhoging) zal naar mijn mening aannemelijk dienen te maken dat de contractuele overeengekomen verhoging (gerelateerd aan het CBS-prijsindexcijfer) tot onredelijke resultaten leidt.

Huurverhoging moet in verhouding staan tot de gemaakte kosten

Uitgangspunt van het huurverhogingsvoorstel dient te zijn dat de huurverhoging in verband met de gerealiseerde verbeteringen in verhouding dient te staan tot de door de verhuurder gemaakte kosten, verminderd met de door de verhuurder ontvangen subsidies en/of andere bijdragen. De huurverhoging als gevolg van de woningverbetering moet als volgt worden berekend:

  • De kosten van groot onderhoud moeten uit de totale kosten worden gefilterd, waarna de zuivere kosten van geriefsverbetering overblijven. Als dit niet mogelijk is dan moeten de kosten worden geschat;
  • Eventuele kosten van subsidie worden van de zuivere kosten van geriefsverbetering afgetrokken;
  • De zuivere kosten van geriefsverbetering worden op grond van een maandelijkse kostprijs van een hypothecaire lening op basis van annuïteit vastgesteld; uit deze berekening wordt de verhoging van de huurprijs afgeleid;
  • In het kader van de berekening van de hypothecaire lening wordt uitgegaan van een gemiddeld rentepercentage in het jaar dat de werkzaamheden zijn aangevangen;
  • Er vindt tot slot een redelijkheidstoets plaats. Er wordt beoordeeld of de geriefsverbetering in redelijke verhouding tot de huurverhoging staat.

Het door de huurcommissie gehanteerde beleid, waarin is uitgewerkt wanneer werkzaamheden aan de woning wel en wanneer deze werkzaamheden niet tot huurverhoging kunnen leiden, treft u hier aan.

Onder ‘een redelijke verhouding’ moet in dit artikel worden verstaan een zodanige vergoeding dat de met de woningverbetering gedane investering kan worden terugverdiend in de tijd die na de verbetering nog als economische levensduur van de woning resteert.

Volgens de wetgever zal de huurverhoging in het kader van aangebrachte verbeteringen niet hoger mogen zijn dan de verbeterkosten rechtvaardigen, zelfs niet als op grond van het waarderingsstelsel een hogere huurprijs redelijk zou zijn. Een hogere huurprijs dan de redelijke huurprijs is dan niet de wettelijke huurprijs.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan binnen drie maanden na beëindiging van de renovatiewerkzaamheden bij de Huurcommissie de voorgestelde- en geaccepteerde huurprijs alsnog naar redelijkheid laten toetsen. Men moet dan dit formulier invullen en opsturen naar de huurcommissie. Dit is dus ook het geval als deze huurder in een eerder stadium heeft ingestemd met dit voorstel. Dient de huurder dit verzoek na verloop van drie maanden na beëindiging van de laatste werkzaamheden van de renovatie in dan is men te laat. De huurder zal dan in zijn verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard. Deze termijn is bedoeld om een uitspraak van de Huurcommissie uit te lokken wegens de makkelijke toegankelijkheid daarvan.
Het door de Huurcommissie gehanteerde beleid, waarin is uitgewerkt wanneer werkzaamheden aan de woning wel en wanneer deze werkzaamheden niet tot huurverhoging kunnen leiden (Beleid Huurverhoging na Woningverbetering), treft u hier aan. De achtergrond van deze huidige regeling luidt als volgt.

Artikel 7:255 lid 2 BW jo artikel 15 lid 1 UHW zijn de gewijzigde opvolgers van de artikelen 10 en 10a (oud) HPW. Zakelijk samengevat bepaalde artikel 10 lid 1 HPW dat:

  • De huurprijs van woonruimte waaraan voorzieningen zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen, bestaat uit de huurprijs vermeerderd met een door de huurder en de verhuurder overeen te komen bedrag enz. en
  • artikel 10 lid 2 HPW bepaalde dat de huurcommissie aan huurder of verhuurder een schriftelijk advies uitbracht over de vraag welke de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde huurprijs.

De wet schept enige verwarring door in artikel 7:255 lid 2 BW te spreken dat de huurder alleen bezwaar kan maken tegen de voorgestelde huurprijs als partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de voorgestelde huurprijs. Hiermee wordt bedoeld dat partijen (de verhuurder en de niet-geliberaliseerde huurder) uiteindelijk na afronding van de werkzaamheden geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de genoemde huurprijs in het kader van het redelijke voorstel. Een verklaring hiervoor kan als volgt worden gegeven. Uit de toelichting van artikel 10 HPW staat opgenomen dat beoogd wordt op die wijze te voorkomen dat een verhuurder een onredelijk grote huurverhoging zou kunnen ontvangen waardoor ‘het stelsel van met kwaliteit van de woonruimte samenhangende huurprijswijziging wordt doorbroken’. Dit betekent dat ook wanneer partijen overeenstemming hebben bereikt over de huurverhoging, die verhoging nog op redelijk kan worden getoetst (Rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht, 20 oktober 2015, zaaknummer 4224045 CV EXPL 15-15347).

Artikel 7:255 BW hangt samen met artikel 15 lid 1 UHW. Artikel 15 lid 1 UHW bepaalt dat een verzoek ex artikel 7:255 BW leidt tot een uitspraak dat de overeengekomen huurprijs redelijk is dan wel welke de huurprijs is die de Huurcommissie redelijk acht. Ook als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte dus voorafgaande aan de werkzaamheden wel of geen bezwaar heeft gemaakt tegen de overeengekomen huurprijs, dan kan hij alsnog bezwaar maken tegen de huurprijs binnen drie maanden na afronding van de werkzaamheden. Op basis van artikel 15 UHW moet de Huurcommissie een oordeel kunnen geven over de (overeengekomen) huurverhoging. Dit is op basis van dit artikel alleen mogelijk na afronding van de werkzaamheden.

Voor toetsing van de huurprijs kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een standaardformulier opsturen naar de huurcommissie. Dit is eigenlijk een soortgelijke toetsing als van de aanvangshuurprijs waar de huurcommissie in kan grijpen als partijen een onredelijk hoge huur zijn overeengekomen. Ook hier heeft de wetgever het nodig geacht om de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte extra huurbescherming te bieden. Artikel 7:255 lid 2 BW maakt om die reden een inbreuk in de vrije beslissingsruimte van partijen. De in artikel 7:255 BW genoemde verhoging van de huurprijs moet immers als een wettelijke verhoging worden gezien, zodat niet de door partijen overeengekomen huurprijs geldt, maar de prijs die conform de wettelijke regeling van verhoging tot stand komt. De toetsing van artikel 7:255 lid 2 BW beperkt zich tot het overeengekomen gedeelte dat betrekking heeft op de kosten in verband met renovatie.

Dient de huurder dit verzoek na verloop van drie maanden in, dan is hij te laat. Deze termijn is bedoeld om een uitspraak van de Huurcommissie uit te lokken wegens de makkelijke toegankelijkheid daarvan. Dit volgt uit een beslissing van de rechtbank te Amsterdam van 5 februari 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ2395). In deze zaak had de verhuurder drie jaar na afronding van de werkzaamheden een vordering bij de rechter ingesteld. De rechter overwoog dat de verhuurder binnen drie maanden na afronding van de werkzaamheden een vordering in had moeten stellen. Volgens de rechter is artikel 7:255 BW ingevolge artikel 7:265 BW van dwingend recht, zodat hij deze bepaling ambtshalve heeft toe te passen. De kantonrechter was verder van oordeel dat het wettelijk stelsel eraan in de weg staat dat de verhuurder (geruime tijd) na ommekomst van de in artikel 7:255 BW genoemde drie maandentermijn zich rechtstreeks tot de kantonrechter went om alsnog via een verklaring voor recht de hogere huurprijs af te dwingen. Het voorgaande leidde ertoe dat de verhuurder in haar verzoek niet ontvankelijk werd verklaard. Sommige schrijvers (Mr. T.J. de Groot, GS Huurrecht, artikel 255 Boek 7 BW, aantekening 21, 1 oktober 2013) zijn van mening dat de zaak ook rechtstreeks aan de kantonrechter voorgelegd kan worden.

Dat de kantonrechter ook bevoegd is geldt ook voor de procedure over de servicekostenafrekening ex artikel 7:260 BW. Dit volgt ook uit de literatuur. Volgens Tekst en Commentaar (6e druk bijgewerkt tot 1 juli 2014, aantekening 7) is de Huurcommissie niet exclusief bevoegd de zaak te beoordelen in een zaak over de servicekostenafrekening als de servicekosten eenvoudig zijn vast te stellen. De rechtstreekse benadering van de kantonrechter door de niet-geliberaliseerde huurder is dus alleen maar mogelijk er in dit verband geen ingewikkelde berekeningen gemaakt hoeven te worden. Is dat wel het geval, dan zal de kantonrechter niet-bevoegd zijn deze zaak te beoordelen. Voor alle duidelijk merk ik hierbij op dat de toetsing van de huurprijs na de werkzaamheden voor de geliberaliseerde huurder niet mogelijk is, omdat artikel 7:255 BW van toepassing is uitgesloten voor de geliberaliseerde huurder. Artikel 7:260 BW valt ook onder de werking van artikel 7:265 BW. Zowel in artikel 7:260 BW als in artikel 7:255 BW staat vermeld dat partijen de Huurcommissie kunnen raadplegen, maar niet dat ze deze moeten raadplegen. Volgens Tekst en Commentaar zal de huurder bij een geschil over (de hoogte van) de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten ook bij de kantonrechter een verklaring voor recht kunnen vorderen van hetgeen zijn betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten is en terugbetaling vorderen van hetgeen hij te veel heeft betaald. Dit houdt in dat de betalingsverplichting tussen partijen vast moet staan zonder dat er ingewikkelde berekeningen gemaakt moeten worden. Bij artikel 7:255 BW gaat het om het maken van een berekening.
Dus in beginsel moeten partijen langs de Huurcommissie, tenzij de vraag zonder berekeningen kan worden beantwoord en partijen ook niet verschillen van mening over het bedrag.
In het kader van een huurverhogingsvoorstel geldt op grond van artikel 7:253 lid 2 BW immers hetzelfde: een procedure over de redelijkheid van een huurverhogingsvoorstel kan in eerste instantie alleen aan de Huurcommissie worden voorgelegd. De zaak kan niet aan de kantonrechter worden voorgelegd. In deze zaken moet doorgaans ook een berekening worden gemaakt als het gaat om een vaststelling op basis van woningwaarderingsstelsel. Daarnaast geldt voor de zaken voor wat betreft de bezwaren tegen de inkomensafhankelijke verhoging dat dit bulkzaken zijn. Bij dát soort zaken kun je zelfs geen klein promillage gebruiken van partijen die het toch rechtstreeks via de kantonrechter proberen, want dan wordt de rechtbank te zwaar belast met dit soort zaken. Daarom kan de huurder voor dit soort zaken ook niet de rechtbank rechtstreeks benaderen.

Als er op grond van artikel 7:220 lid 2 BW in een individuele renovatie of een renovatieproject van minder dan tien woningen door de verhuurder een procedure is gestart, wegens afwijzing van het voorstel door de huurders, dan heeft de rechter zich eerder uitgelaten over de redelijkheid van het voorstel over zowel de huurprijs als de voorzieningen. Deze huurder komt dan niet meer toe aan de mogelijkheid van artikel 7:255 lid 2 BW.

Geliberaliseerde woonruimte
Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt artikel 7:255 BW en artikel 15 UHW niet. Deze huurder kan dus na overeenstemming over de hoogte van de gewijzigde huurprijs daar niet op terugkomen als deze geen bezwaar tegen het redelijk voorstel heeft gemaakt. Deze artikelen doorbreken de contractsvrijheid die in beginsel tussen partijen geldt.

De huurder van geliberaliseerde woonruimte zal zijn bezwaren bij de rechtbank, civiele griffie, kantonzaken, kenbaar moeten maken binnen de in artikel 7:220 lid 3 BW genoemde termijn als meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel. Op grond van artikel 7:247 BW is immers onder meer artikel 7:255 BW voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan tegen de overeengekomen huurprijs, die deel uit maakt van het voorstel als genoemd in artikel 7:220 lid 3 BW, geen bezwaar meer maken als hij niet gebruik heeft gemaakt van de toetsingsmogelijkheid door de rechter als genoemd in dit artikel. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte staat er dus geen mogelijkheid open om na de renovatiewerkzaamheden in verband met gecomplexgewijze renovatie alsnog de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te laten toetsen. De reden hiervan heb ik boven al behandeld.

Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt

De verhuurder kan de huur ook opzeggen op grond van de opzeggingsgrond dat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder betaamt, indien de huurder niet mee wenst te werken aan een redelijk geacht voorstel. De verhuurder kan er in uitzonderlijke gevallen ook voor kiezen de overeenkomst te ontbinden. Een combinatie van deze acties is ook mogelijk.
De achterliggende gedachte bij opzegging van de huurovereenkomst wegens weigering medewerking te verlenen aan een renovatievoorstel is dat de huurder door aan een redelijk voorstel geen medewerking te verleent te kort schiet aan zijn verplichtingen. Voor woon- en bedrijfsruimte levert dit een aparte grond van opzegging op, namelijk het niet meewerken aan een redelijk voorstel tot het sluiten van een nieuwe overeenkomst. Een afweging van belangen is niet aan de orde: bij deze opzeggingsgrond is de rechter verplicht de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst van de verhuurder toe te wijzen. De rechter heeft zich immers in een eerdere fase moeten buigen over de redelijkheid van het voorstel.

Het hof te Amsterdam bekrachtigde in haar arrest van 8 maart 2011 LJN: BR6446, gerechtshof Amsterdam, 200.051.868/01 een vonnis van de rechtbank, sector kanton, waarin een huurovereenkomst werd ontbonden vanwege het feit dat de huurder niet meewerkte aan een redelijk renovatievoorstel. Dat een renovatie uitgevoerd moest worden stond tussen partijen vast. De huurder meende na renovatie geen genoegen met een op de eerste verdieping gelegen woning te hoeven nemen die de verhuurder haar had aangeboden. De verhuurder stelde aan de huurder bij terugkeer na renovatie een even grote woning, gelegen op de eerste etage van hetzelfde perceel, tegen een redelijke huur ter beschikking. Huurder werd daarbij € 20.000,– wegens verhuisvergoeding aangeboden. Bij definitief vertrek uit het gehuurde was een verhuisvergoeding van € 50.000,– aangeboden. Naar de mening van verhuurder had de huurder dit voorstel zonder redelijke grond afgewezen.

Het hof was van mening dat de huurder zich niet als een goed huurder had gedragen. Het gewicht van deze tekortkoming rechtvaardigde naar de mening van het hof ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Gegeven de toestand van de woning en de noodzaak van herstel ervan, had huurder volgens het hof aan verhuurder de gelegenheid moeten geven om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren door de woning (al dan niet tijdelijk) te verlaten.
Ik acht deze gang van zaken toch enigszins merkwaardig. De huurder had een bepaald voorstel niet geaccepteerd dat zou leiden tot beëindiging van haar huurovereenkomst. Het lijkt mij dat de verhuurder dan een mogelijkheid zou hebben de huurovereenkomst te beëindigen in het kader van dringend eigen gebruik. De rechter zou in het kader van deze opzeggingsgrond dan moeten bezien of huurbeëindiging aan de orde zou zijn in verband met deze renovatiewerkzaamheden. De vraag of een redelijk voorstel ten onrechte door een huurder niet wordt geaccepteerd, wordt in het kader van een renovatievoorstel met instandhouding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7: 220 BW beoordeeld. Mocht worden beoordeeld dat de huurder ten onrechte dit redelijke voorstel niet heeft geaccepteerd, dan volgt ofwel de mogelijkheid van huurbeëindiging wegens het niet accepteren van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, dan wel huurbeëindiging op grond van een algemene ontbindingsactie.
De verhuurder stelde ook dat er sprake was van een betalingsachterstand en hing daar de ontbindingsactie aan op evenals de ontbinding wegens het niet aanvaarden van een redelijk aanbod. Ik vraag mij af of deze verschillende grondslagen wel zo onder de noemer van ontbinding van de huurovereenkomst gebracht kunnen worden. De verhuurder had immers wegens een renovatievoorstel waarbij de huurovereenkomst niet in stand kon blijven een vordering tot huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik in dienen te stellen (zie artikel 7: 220 lid 4 BW). Een ontbindingsactie wegens een huurachterstand is een zelfstandige ontbindingsgrond.

De gevolgen van afwijzing van het voorstel door de rechter ten behoeve van een individuele huurder

Een beslissing van de rechter dat een voorstel ten aanzien van een individuele huurder bij complexgewijze renovatie niet redelijk is heeft geen gevolgen voor de instemming die door de andere huurders is gegeven, tenzij de hele renovatie als gevolg van deze uitspraak onmogelijk of onrendabel wordt.
De huurders die hun instemming al hadden gegeven kunnen hier niet meer op terug komen, tenzij de verhuurder het oorspronkelijke voorstel niet gestand kan doen. Om zich hiertegen in te dekken zal de verhuurder het voorstel veelal doen onder voorwaarde dat alle of voldoende huurders met het voorstel instemmen. Zonder een dergelijk voorbehoud kan de verhuurder immers ten opzichte van de andere huurders ook aan zijn eigen voorstel zijn gebonden.
Als een en ander enige tijd in beslag neemt zal de verhuurder ook moeten zorgen dat de mutaties in de vorm van nieuwe huurders in het complex goed wordt geregeld. Bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten zal het renovatievoorstel dan ook een onderdeel van de huurovereenkomst dienen te zijn.