Stimulering vertrek huurders met hoge inkomens uit goedkope woningen

Door de relatief hogere stijging van de huur van de huurders met een gezinsinkomen boven de € 44.360 (2016) is het de bedoeling van de regering dat de huur van deze woningen langzamerhand toegroeit naar een huur die dichter bij de marktwaarde ligt. Het is de bedoeling dat deze huurders een meer reële afweging maken tussen prijs en kwaliteit en daardoor ontstaan er opties als verhuizen naar een duurdere huurwoning of naar een koopwoning. Het is de bedoeling de huurprijs voor zittende huurders met een inkomen boven € 44.360 en nieuwe huurders meer met elkaar in overeenstemming te brengen en het gat tussen de huurprijs voor zittende huurders en nieuwe huurders op termijn te dichten.

Het dus voor bepaling van het huurregime (niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte) waartoe de woning behoort meer dan nu het geval is nodig te kijken naar de aanvangshuurprijs. Door naar de aanvangshuurprijs te kijken kan het huurregime waaronder de woonruimte valt met zekerheid worden vastgesteld. Voor bepaling van het huurregime dient te worden gekeken naar de huurprijs die bij aanvang van de overeenkomst tot stand is gekomen, behoudens wanneer binnen zes maanden na aanvang van de overeenkomst toetsing van de aanvangshuurprijs is aangevraagd. De aanvangshuurprijs kan dan immers door de Huurcommissie nog worden bijgesteld op grond van artikel 7:249 BW.

Het is de vraag of dit doel van redelijke verdeling van de woonruimte tussen huurders met een bepaald niveau van inkomsten (goedkope woningen voor huurders met lage inkomens)ook bereikt zal worden. Er kunnen een aantal kritische kanttekeningen aangevoerd worden tegen de ingevoerde regels huurverhoging die verband houden met scheefwonen.

  • Mensen die jaren geleden een koopwoning hebben gekocht en nu voor een “appel en een ei” wonen worden anders behandeld dan de huurder met soortgelijk inkomen die maandelijks vaak meer aan woonlasten kwijt is dan die bewoner van een koopwoning.
  • De voorgestelde regeling kent haar grens bij de maximum huurprijs van de woonruimte. Als deze maximum huurprijs snel is bereikt, dan is het effect van de extra verhoging grotendeels uitgewerkt. Afhankelijk van de hoogte van de maximum huurprijs van de woning is het de vraag of dat voor de huurder leidt tot een reële keuze tussen de huidige woning of geliberaliseerd huren of kopen. Het is de vraag een huurder met een gezinsinkomen van meer dan € 43.786 zich zal overhalen naar een andere woning te vetrekken. Het is immers de vraag of er een geschikte andere woning valt te krijgen voor een bedrag aan maandelijkse lasten dat gelijkwaardig of minder is dan de huidige woning, nog daargelaten of de huurder de woning waaraan hij is gehecht wel wil verlaten.
  • De huur mag verder niet verder stijgen dan tot de maximum huurprijs van woning. Als dit allemaal niet leidt tot verhuizing van de huurder, dan komt deze regeling eigenlijk alleen neer op een verhoging van de huur en niet anders.