Huurverhoging moet in verhouding staan tot de gemaakte kosten

Uitgangspunt van het huurverhogingsvoorstel dient te zijn dat de huurverhoging in verband met de gerealiseerde verbeteringen in verhouding dient te staan tot de door de verhuurder gemaakte kosten, verminderd met de door de verhuurder ontvangen subsidies en/of andere bijdragen. De huurverhoging als gevolg van de woningverbetering moet als volgt worden berekend:

  • De kosten van groot onderhoud moeten uit de totale kosten worden gefilterd, waarna de zuivere kosten van geriefsverbetering overblijven. Als dit niet mogelijk is dan moeten de kosten worden geschat;
  • Eventuele kosten van subsidie worden van de zuivere kosten van geriefsverbetering afgetrokken;
  • De zuivere kosten van geriefsverbetering worden op grond van een maandelijkse kostprijs van een hypothecaire lening op basis van annuïteit vastgesteld; uit deze berekening wordt de verhoging van de huurprijs afgeleid;
  • In het kader van de berekening van de hypothecaire lening wordt uitgegaan van een gemiddeld rentepercentage in het jaar dat de werkzaamheden zijn aangevangen;
  • Er vindt tot slot een redelijkheidstoets plaats. Er wordt beoordeeld of de geriefsverbetering in redelijke verhouding tot de huurverhoging staat.

Het door de huurcommissie gehanteerde beleid, waarin is uitgewerkt wanneer werkzaamheden aan de woning wel en wanneer deze werkzaamheden niet tot huurverhoging kunnen leiden, treft u hier aan.

Onder ‘een redelijke verhouding’ moet in dit artikel worden verstaan een zodanige vergoeding dat de met de woningverbetering gedane investering kan worden terugverdiend in de tijd die na de verbetering nog als economische levensduur van de woning resteert.

Volgens de wetgever zal de huurverhoging in het kader van aangebrachte verbeteringen niet hoger mogen zijn dan de verbeterkosten rechtvaardigen, zelfs niet als op grond van het waarderingsstelsel een hogere huurprijs redelijk zou zijn. Een hogere huurprijs dan de redelijke huurprijs is dan niet de wettelijke huurprijs.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan binnen drie maanden na beëindiging van de renovatiewerkzaamheden bij de Huurcommissie de voorgestelde- en geaccepteerde huurprijs alsnog naar redelijkheid laten toetsen. Men moet dan dit formulier invullen en opsturen naar de huurcommissie. Dit is dus ook het geval als deze huurder in een eerder stadium heeft ingestemd met dit voorstel. Dient de huurder dit verzoek na verloop van drie maanden na beëindiging van de laatste werkzaamheden van de renovatie in dan is men te laat. De huurder zal dan in zijn verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard. Deze termijn is bedoeld om een uitspraak van de Huurcommissie uit te lokken wegens de makkelijke toegankelijkheid daarvan.
Het door de Huurcommissie gehanteerde beleid, waarin is uitgewerkt wanneer werkzaamheden aan de woning wel en wanneer deze werkzaamheden niet tot huurverhoging kunnen leiden (Beleid Huurverhoging na Woningverbetering), treft u hier aan. De achtergrond van deze huidige regeling luidt als volgt.

Artikel 7:255 lid 2 BW jo artikel 15 lid 1 UHW zijn de gewijzigde opvolgers van de artikelen 10 en 10a (oud) HPW. Zakelijk samengevat bepaalde artikel 10 lid 1 HPW dat:

  • De huurprijs van woonruimte waaraan voorzieningen zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen, bestaat uit de huurprijs vermeerderd met een door de huurder en de verhuurder overeen te komen bedrag enz. en
  • artikel 10 lid 2 HPW bepaalde dat de huurcommissie aan huurder of verhuurder een schriftelijk advies uitbracht over de vraag welke de betalingsverplichting van de huurder is met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde huurprijs.

De wet schept enige verwarring door in artikel 7:255 lid 2 BW te spreken dat de huurder alleen bezwaar kan maken tegen de voorgestelde huurprijs als partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de voorgestelde huurprijs. Hiermee wordt bedoeld dat partijen (de verhuurder en de niet-geliberaliseerde huurder) uiteindelijk na afronding van de werkzaamheden geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de genoemde huurprijs in het kader van het redelijke voorstel. Een verklaring hiervoor kan als volgt worden gegeven. Uit de toelichting van artikel 10 HPW staat opgenomen dat beoogd wordt op die wijze te voorkomen dat een verhuurder een onredelijk grote huurverhoging zou kunnen ontvangen waardoor ‘het stelsel van met kwaliteit van de woonruimte samenhangende huurprijswijziging wordt doorbroken’. Dit betekent dat ook wanneer partijen overeenstemming hebben bereikt over de huurverhoging, die verhoging nog op redelijk kan worden getoetst (Rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht, 20 oktober 2015, zaaknummer 4224045 CV EXPL 15-15347).

Artikel 7:255 BW hangt samen met artikel 15 lid 1 UHW. Artikel 15 lid 1 UHW bepaalt dat een verzoek ex artikel 7:255 BW leidt tot een uitspraak dat de overeengekomen huurprijs redelijk is dan wel welke de huurprijs is die de Huurcommissie redelijk acht. Ook als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte dus voorafgaande aan de werkzaamheden wel of geen bezwaar heeft gemaakt tegen de overeengekomen huurprijs, dan kan hij alsnog bezwaar maken tegen de huurprijs binnen drie maanden na afronding van de werkzaamheden. Op basis van artikel 15 UHW moet de Huurcommissie een oordeel kunnen geven over de (overeengekomen) huurverhoging. Dit is op basis van dit artikel alleen mogelijk na afronding van de werkzaamheden.

Voor toetsing van de huurprijs kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een standaardformulier opsturen naar de huurcommissie. Dit is eigenlijk een soortgelijke toetsing als van de aanvangshuurprijs waar de huurcommissie in kan grijpen als partijen een onredelijk hoge huur zijn overeengekomen. Ook hier heeft de wetgever het nodig geacht om de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte extra huurbescherming te bieden. Artikel 7:255 lid 2 BW maakt om die reden een inbreuk in de vrije beslissingsruimte van partijen. De in artikel 7:255 BW genoemde verhoging van de huurprijs moet immers als een wettelijke verhoging worden gezien, zodat niet de door partijen overeengekomen huurprijs geldt, maar de prijs die conform de wettelijke regeling van verhoging tot stand komt. De toetsing van artikel 7:255 lid 2 BW beperkt zich tot het overeengekomen gedeelte dat betrekking heeft op de kosten in verband met renovatie.

Dient de huurder dit verzoek na verloop van drie maanden in, dan is hij te laat. Deze termijn is bedoeld om een uitspraak van de Huurcommissie uit te lokken wegens de makkelijke toegankelijkheid daarvan. Dit volgt uit een beslissing van de rechtbank te Amsterdam van 5 februari 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ2395). In deze zaak had de verhuurder drie jaar na afronding van de werkzaamheden een vordering bij de rechter ingesteld. De rechter overwoog dat de verhuurder binnen drie maanden na afronding van de werkzaamheden een vordering in had moeten stellen. Volgens de rechter is artikel 7:255 BW ingevolge artikel 7:265 BW van dwingend recht, zodat hij deze bepaling ambtshalve heeft toe te passen. De kantonrechter was verder van oordeel dat het wettelijk stelsel eraan in de weg staat dat de verhuurder (geruime tijd) na ommekomst van de in artikel 7:255 BW genoemde drie maandentermijn zich rechtstreeks tot de kantonrechter went om alsnog via een verklaring voor recht de hogere huurprijs af te dwingen. Het voorgaande leidde ertoe dat de verhuurder in haar verzoek niet ontvankelijk werd verklaard. Sommige schrijvers (Mr. T.J. de Groot, GS Huurrecht, artikel 255 Boek 7 BW, aantekening 21, 1 oktober 2013) zijn van mening dat de zaak ook rechtstreeks aan de kantonrechter voorgelegd kan worden.

Dat de kantonrechter ook bevoegd is geldt ook voor de procedure over de servicekostenafrekening ex artikel 7:260 BW. Dit volgt ook uit de literatuur. Volgens Tekst en Commentaar (6e druk bijgewerkt tot 1 juli 2014, aantekening 7) is de Huurcommissie niet exclusief bevoegd de zaak te beoordelen in een zaak over de servicekostenafrekening als de servicekosten eenvoudig zijn vast te stellen. De rechtstreekse benadering van de kantonrechter door de niet-geliberaliseerde huurder is dus alleen maar mogelijk er in dit verband geen ingewikkelde berekeningen gemaakt hoeven te worden. Is dat wel het geval, dan zal de kantonrechter niet-bevoegd zijn deze zaak te beoordelen. Voor alle duidelijk merk ik hierbij op dat de toetsing van de huurprijs na de werkzaamheden voor de geliberaliseerde huurder niet mogelijk is, omdat artikel 7:255 BW van toepassing is uitgesloten voor de geliberaliseerde huurder. Artikel 7:260 BW valt ook onder de werking van artikel 7:265 BW. Zowel in artikel 7:260 BW als in artikel 7:255 BW staat vermeld dat partijen de Huurcommissie kunnen raadplegen, maar niet dat ze deze moeten raadplegen. Volgens Tekst en Commentaar zal de huurder bij een geschil over (de hoogte van) de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten ook bij de kantonrechter een verklaring voor recht kunnen vorderen van hetgeen zijn betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten is en terugbetaling vorderen van hetgeen hij te veel heeft betaald. Dit houdt in dat de betalingsverplichting tussen partijen vast moet staan zonder dat er ingewikkelde berekeningen gemaakt moeten worden. Bij artikel 7:255 BW gaat het om het maken van een berekening.
Dus in beginsel moeten partijen langs de Huurcommissie, tenzij de vraag zonder berekeningen kan worden beantwoord en partijen ook niet verschillen van mening over het bedrag.
In het kader van een huurverhogingsvoorstel geldt op grond van artikel 7:253 lid 2 BW immers hetzelfde: een procedure over de redelijkheid van een huurverhogingsvoorstel kan in eerste instantie alleen aan de Huurcommissie worden voorgelegd. De zaak kan niet aan de kantonrechter worden voorgelegd. In deze zaken moet doorgaans ook een berekening worden gemaakt als het gaat om een vaststelling op basis van woningwaarderingsstelsel. Daarnaast geldt voor de zaken voor wat betreft de bezwaren tegen de inkomensafhankelijke verhoging dat dit bulkzaken zijn. Bij dát soort zaken kun je zelfs geen klein promillage gebruiken van partijen die het toch rechtstreeks via de kantonrechter proberen, want dan wordt de rechtbank te zwaar belast met dit soort zaken. Daarom kan de huurder voor dit soort zaken ook niet de rechtbank rechtstreeks benaderen.

Als er op grond van artikel 7:220 lid 2 BW in een individuele renovatie of een renovatieproject van minder dan tien woningen door de verhuurder een procedure is gestart, wegens afwijzing van het voorstel door de huurders, dan heeft de rechter zich eerder uitgelaten over de redelijkheid van het voorstel over zowel de huurprijs als de voorzieningen. Deze huurder komt dan niet meer toe aan de mogelijkheid van artikel 7:255 lid 2 BW.

Geliberaliseerde woonruimte
Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt artikel 7:255 BW en artikel 15 UHW niet. Deze huurder kan dus na overeenstemming over de hoogte van de gewijzigde huurprijs daar niet op terugkomen als deze geen bezwaar tegen het redelijk voorstel heeft gemaakt. Deze artikelen doorbreken de contractsvrijheid die in beginsel tussen partijen geldt.

De huurder van geliberaliseerde woonruimte zal zijn bezwaren bij de rechtbank, civiele griffie, kantonzaken, kenbaar moeten maken binnen de in artikel 7:220 lid 3 BW genoemde termijn als meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het renovatievoorstel. Op grond van artikel 7:247 BW is immers onder meer artikel 7:255 BW voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan tegen de overeengekomen huurprijs, die deel uit maakt van het voorstel als genoemd in artikel 7:220 lid 3 BW, geen bezwaar meer maken als hij niet gebruik heeft gemaakt van de toetsingsmogelijkheid door de rechter als genoemd in dit artikel. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte staat er dus geen mogelijkheid open om na de renovatiewerkzaamheden in verband met gecomplexgewijze renovatie alsnog de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te laten toetsen. De reden hiervan heb ik boven al behandeld.