Bezwaar tegen huurprijsverhoging of bezwaar tegen renovatie

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-05-14 om 23:04:24

Het geeft een juridisch verschil of de huurder alleen bezwaar maakt tegen de huurprijsverhoging of tegen de renovatie. Met name was voor de niet-geliberaliseerde huurder dit verschil van belang. Bij de geliberaliseerde huurder was de afwijzing van de huurverhoging een afwijzing van het renovatievoorstel. Alleen de niet-geliberaliseerde huurder kon nog terugkomen op de genoemde huurprijs. Voor de geliberaliseerde huurder gold dat deze mogelijkheid voor 1 mei 2021 niet. Na 1 mei 2021 is het voor de geliberaliseerde ook mogelijk om alsnog bezwaar te maken tegen de overeengekomen huurprijs in verband met renovatie.

Als er sprake is van renovatie aan minder dan tien woningen die een bouwkundige eenheid vormen, dan ligt het procesinitiatief in dit verband op grond van artikel 7:220 lid 3 BW bij de verhuurder als partijen geen overeenstemming over het redelijke voorstel hebben kunnen bereiken. Dit geldt zowel voor wat betreft de voorgestelde werkzaamheden als de voorgestelde huurverhoging in het kader van een renovatievoorstel.

Als er sprake is van complexgewijze renovatie, dan ligt het procesinitiatief in dit verband bij de huurder die het met dit voorstel niet eens is wanneer 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met dit redelijke voorstel. Als bij complexgewijze renovatie minder dan 70% van de huurders zich met het voorstel akkoord heeft verklaard, dan kan de verhuurder via een gerechtelijke procedure trachten de redelijkheid van het voorstel duidelijk te maken. Vaak zal de verhuurder de redelijkheid van het voorstel niet via een procedure afdwingen, omdat dit te veel tijd kost. Daarbij speelt dan ook mee dat er voor de verhuurder geen succes verzekerd is, zodat de verhuurder er veelal voor kiest om het voorstel aan te passen. Door het voorstel aan te passen kan de verhuurder trachten het voorstel voor de huurders acceptabeler te maken, zodat het wettelijke vereiste quorum van 70% van de huurders wel wordt gehaald en het voorstel het vermoeden van een redelijk voorstel krijgt.

Het is bovendien van belang te weten of de huurder bezwaar tegen de voorziening zelf maakt, of dat de huurder bezwaar maakt tegen de verhoging van de huurprijs die aan deze voorziening zit verbonden. Er vallen dus twee situaties te onderscheiden:

  1. Als de huurder de voorziening (en daarbij de verhoging) zelf weigert, dan is het mogelijk dat de verhuurder de huur op grond van het gestelde in artikel 7:274 lid 1 onder d BW opzegt;
  2. als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte de voorziening accepteert, maar de verhoging van de huurprijs te hoog acht, dan staat de weg van respectievelijk artikel 7:255 BW en artikel 7:255a BW in samenhang met respectievelijk artikel 15 UHW en artikel 15a UHW open. Deze huurder heeft dan geen bezwaar gemaakt tegen de verhoging van de huurprijs. Na realisering van de werkzaamheden bestaat alsnog de mogelijkheid bezwaar tegen verhoging van de huurprijs te maken.

De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte kan binnen drie maanden na beëindiging van de renovatiewerkzaamheden bij de Huurcommissie de voorgestelde huurprijs naar redelijkheid laten toetsen. De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruime  moet dan dit formulier invullen en opsturen naar de Huurcommissie.

Voorstel tot renovatie met voortzetting huurovereenkomst

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2023-06-11 om 13:26:29

Woonruimte en bedrijfsruimte

Er moet sprake zijn van een redelijk voorstel
Uitgangspunt van de regels (artikel 7:220 lid 2 BW ) over renovatie is dat de verhuurder aan de huurder een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg.
Door de inhoud van het voorstel moeten de bedoelingen van de verhuurder duidelijk kenbaar zijn geworden. De wetgever heeft de bedoeling gehad dat de verhuurder moet trachten met de huurder overeenstemming te bereiken over het renovatievoorstel. Dat is alleen mogelijk als een voorstel redelijk is en daarom basis voor goed overleg kan zijn. Een voorstel moet daarom in ieder geval voldoende duidelijk zijn en rekening houden met de belangen van de huurder en de verhuurder.
Een renovatie kan het huurgenot zowel verhogen als verlagen. Als de huurder dit voorstel niet aanvaardt, zal de verhuurder op grondslag van dit voorstel een vordering kunnen instellen tot verkrijging van een veroordeling van de huurder om gelegenheid tot de renovatie te geven. De verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is.
De rechter kan op verzoek van de verhuurder aan een veroordeling van de huurder om mee te werken aan de renovatiewerkzaamheden een bevel of verbod op verbeurte van een dwangsom verbinden al dan niet met een bevel tot gehele of gedeeltelijke tijdelijke ontruiming van het gehuurde.

Dat er sprake moet zijn van een redelijk voorstel van door de verhuurder gewenste werkzaamheden op basis van artikel 7:220 lid 2 BW blijkt ook uit het arrest van  het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 31 januari 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:359). Op 17 april 2016 was de woning van de huurder ernstig beschadigd als gevolg van een ongeval. Een auto was op de woning ingereden. Uit een technisch rapport dat opgesteld was volgde dat de hele kopgevel en een deel van de achtergevel tot en met het deurkozijn vervangen moest worden. Ook de fundering van dat deel diende vervangen te worden. Dit is geen renovatie, maar dit zijn dringende werkzaamheden. Echter de verhuurder had een mededeling gedaan van allerlei aanvullende werkzaamheden die wél als renovatie aangemerkt diende te worden.

Uit het arrest bleek verder dat de verhuurder deze situatie wilde gebruiken om de woning met 20% uit te breiden. Tevens zou er dubbel glas, isolatie verbetering van de enkel steense muren worden gedaan.  Dat zijn wel werkzaamheden die als renovatiewerkzaamheden aangemerkt diende te worden. De verhuurder had een vordering ingesteld om de huurovereenkomst te beëindigen, omdat de huurder niet zou hebben meegewerkt aan de renovatie- en herstelwerkzaamheden. De ontruiming was in eerste aanleg toegewezen. In hoger beroep  stelde de huurder zich op het standpunt dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst met betrekking tot de woning had ontbonden en ten onrechte hem heeft gelast de woning te verlaten. Het hof komt tot het oordeel dat er in verband met de voorgestelde renovatie geen redelijk voorstel is gedaan. Voor het doen van een redelijk voorstel spelen de volgende factoren een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder (vgl Kamerstukken II 1997/1998, 26089, p. 31). Het is aan de verhuurder om te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het voorstel redelijk is. Uit alle stukken en het behandelde ter zitting bleek echter niet dat sprake is geweest van een dergelijk redelijk renovatievoorstel van de zijde van de verhuurder. Uit de tussen partijen overgelegde correspondentie bleek juist het tegendeel.

De verhuurder had in een paar zinnen gezegd wat hij van plan was te gaan doen met de woning.  Het hof zag deze mededeling niet als een  redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Het voorstel van de verhuurder moet reëel en concreet zijn. Het moet inzicht geven in de noodzaak, omvang en duur van de werkzaamheden, inzicht in de staat van oplevering van de gerenoveerde woning en de termijn van oplevering en een plan van aanpak. Hier was volgens het hof geen sprake van een dergelijk voorstel, maar van een mededeling van vérgaande renovatiewerkzaamheden, zeker afgezet tegen de inhoud van het hiervoor vermelde schaderapport en de taxatie van de herstelkosten. Tevens is sprake van een exorbitante huurverhoging van € 81,68 naar “tenminste” € 1.900,– per maand, die onvoldoende wordt onderbouwd door de omschreven werkzaamheden. Zeker in het licht van de door verhuurder ontvangen schade-uitkering in verband met herstelkosten. Volgens het hof was nadien  geen duidelijk, laat staan op schrift gesteld, renovatievoorstel gedaan met concrete vermelding van de voorgestane werkzaamheden en de toekomstige huurprijs. Zelfs in hoger beroep had de verhuurder nog geen duidelijk inzicht gegeven in de gang van zaken met betrekking tot de voorgenomen renovatie. Dit betekende dan ook dat de huurder bij die stand van zaken niet gehouden was om mee te werken aan deze (enkel door verhuurder gewenste en niet met de huurder besproken) renovatie van de woning en dat de daarmee verband houdende ingebrekestelling van de verhuurder van 26 augustus 2016 geen effect sorteerde. Er was dus niet sprake van een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.

De rechtbank ‘s-Gravenhage sector kanton, locatie Leiden, besloot in haar vonnis van 13 april 2011 ( ECLI:NL:RBSGR:2011:BT5855 ) dat weigering aan medewerking met het renovatievoorstel (met instandhouding van de huurovereenkomst) geen tekortkoming oplevert, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. In deze kwestie was artikel 7:220 leden 1-3 BW buiten toepassing verklaard. Op grond van de huurovereenkomst zou de huurder slechts gehouden zijn de werkzaamheden te gedogen. Volgens de rechter was deze vordering niet ingesteld, maar dat lijkt niet juist te zijn. Een huurder is blijkens de wetsgeschiedenis (Kamerstukken 1999-2000, 26089 nr. 6, blz. 22, sub 4) in beginsel niet aan een redelijk bevonden voorstel gebonden, in die zin dat de huurovereenkomst van rechtswege overeenkomstig dit voorstel wordt gewijzigd. De huurder behoort immers vrij te zijn het voorstel niet te aanvaarden en zijnerzijds de huurovereenkomst te beëindigen. Dat betekent dat de weigering van de huurder om medewerking te verlenen aan het voorstel van 10 juli 2010 geen toerekenbare tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De verhuurder kan natuurlijk wel ontbinding van de overeenkomst vorderen als duidelijk is dat de huurder gehouden is mee te werken aan een renovatie, maar medewerking blijft weigeren.

Ingrediënten van een redelijke voorstel (Woonruimte en bedrijfsruimte met zwaartepunt op bedrijfsruimte)
De ingrediënten van een redelijk voorstel zijn volgens Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 3, p. 31 (onder 4) onder meer:

  • Een voorstel moet tijdig worden gedaan. Als de verhuurder dit nalaat dan loopt hij het risico dat de rechter van oordeel is dat de werkzaamheden verbandhoudende met het voorstel gestaakt dienen te worden. De verhuurder die dus een paar dagen voor de werkzaamheden de huurder hiervan op de hoogte brengt loopt het risico dat het voorstel niet als redelijk aangemerkt wordt.
  • Het renovatievoorstel moet een weergave geven van de aard van de werkzaamheden. Als het voorstel geen definitief voorstel blijkt te zijn gedaan naar de huurder, dan wordt er niet geacht een redelijk voorstel te zijn gedaan. Als er een aantal besprekingen zijn gevoerd, zonder dat deze zijn geresulteerd in een eindbod van de verhuurder, dan wordt dit dus niet al redelijk voorstel aangemerkt.
  • Het plan moet voldoende duidelijk zijn en een plan van aanpak vermelden met aanvangs- en opleverdata.
  • Een onderbouwing van de noodzaak van medewerking door de huurder.
  • De financiële consequenties voor de verhuurder bij weigering door de huurder om mee te werken.
  • De huurprijsverhoging voor de huurder.
  • De mogelijkheid van een tijdelijk vervangend huurobject en de overige omstandigheden van het geval; uit artikel 7:220 lid 2 BW volgt niet de verplichting van de verhuurder om vervangende (bedrijfs)ruimte aan te bieden. Als er vervangende ruimte wordt aangeboden, dan heeft dit wel effect bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een redelijk renovatievoorstel (Hof Amsterdam 20 oktober 2009, 2007.027.829/01 KG, WR 2011,38).

Naast deze aandachtpunten wordt in de literatuur ten aanzien van verhuurde bedrijfsruimte ook rekening gehouden met de duur van de overeenkomst. Dit is logisch, want hoe langer een overeenkomst duurt, des te meer kan de huurder worden geacht zijn investeringen terug te hebben verdiend. Er wordt ook rekening gehouden met de financiële gevolgen voor de huurder van deze renovatie. Te denken valt onder meer aan de draagkracht van de huurder en de omzetverwachtingen na de renovatie en de kosten van herinrichting van het nieuwe pand. Als de huurder zich al lang in het pand bevindt en het pand heeft een bepaalde ouderdom bereikt, dan kan er eerder medewerking van de huurder worden gevergd. Verder zal de verhuurder rekening moeten houden met de periode waarin de huurder de meeste omzet draait. Een renovatie van een Italiaanse ijszaak in de zomermaanden zal dan niet als redelijk worden aangemerkt. De verhuurder, die in december aan een luxe giftshop werkzaamheden wenst te verrichten zal ook niet op veel begrip van de rechter hoeven te rekenen. Hieruit valt op te maken dat de verhuurder met de individuele belangen van een huurder rekening dient te houden. Per geval zal bekeken dienen te worden welk voorstel voor deze individuele huurder als redelijk valt aan te merken. De huurder hoeft de renovatie dus pas te gedogen als de verhuurder hem daartoe een redelijk voorstel heeft gedaan. Artikel 7:220 lid 2 BW verklaart artikel 7:220 lid 1 BW als er sprake is van toepassing op een renovatievoorstel met instandhouding van een huurovereenkomst. Volgens laatstgenoemd artikel heeft de huurder recht op huurvermindering, schadevergoeding, etc. De huurder kan in het kader van het renovatievoorstel volledig gecompenseerd worden.

De rechtspraak kiest evenwel toch niet vaak voor volledige schadeloosstelling. Het hof te Amsterdam komt in arrest van 17 november 2009 ( ECLI:NL:GHAMS:2009:BK7494) in rechtsoverweging 3.9 tot het oordeel dat de verhuurder in het kader van een redelijk voorstel niet een volledige schadeloosstelling hoeft te bieden. In rechtsoverweging 3.12 komt het hof tot uitwerking van de posten die voor vergoeding in aanmerking komen. Het hof vindt dat in deze specifieke situatie winstderving voor een deel vergoed dient te worden. Verder dient een bedrag te worden betaald als tegemoetkoming van een koelcel, waarvan de vervangende aanschaf eerder plaats dient te vinden, dan zonder renovatie. Afgeschreven inventaris komt niet voor vergoeding in aanmerking. Verder komt ook een post inrichtingskosten in aanmerking, die door de kantonrechter is toegekend en niet is weersproken door de verhuurder. De verhuurder verkiest ter voorkoming van een dergelijk risico daarom vaak voor de beëindiging van de huurrelatie. In dat geval ontvangt de huurder slechts een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Deze vergoeding is doorgaans lager dan de kosten die met een redelijk voorstel gepaard gaan.Uit de bewoordingen van artikel 7:220 lid 2 BW volgt niet dat de werkzaamheden noodzakelijk dienen te zijn voor instandhouding van het gehuurde. De voorzieningenrechter te Haarlem besliste in haar vonnis van 27 augustus 2008 ( LJN: BF0276, voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 146966/KG ZA 08-323 ) dat uit de bewoordingen van dit artikellid en de samenhang van de andere leden van dit artikel niet kan worden afgeleid dat het zou moeten gaan om “noodzakelijke” renovatie. De werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor instandhouding van het gehuurde vallen immers onder artikel 7:220 lid 1 BW. Dat een renovatie niet noodzakelijk hoeft te zijn, blijkt ook uit de samenhang van lid 2 en lid 3 van artikel 7:220 BW, nu in lid 3 ten aanzien van “een complex met tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen wordt bepaald dat een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn indien meer dan 70 % van de huurders met het voorstel heeft ingestemd.” Dit was in deze casus niet het geval.

De rechter kan desondanks ten aanzien van de individuele huurder beslissen dat er niet sprake is van een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW als de renovatie voor de verhuurder wenselijk is, doch niet dringend is. Als daar dan ook nog door de huurder als argument kan worden genoemd dat de werkzaamheden voor hem geen verbetering inhouden en ook niet door hem worden gewenst, kan de rechter beoordelen dat deze werkzaamheden geen redelijke werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW voor deze huurder zijn en toestemming tot uitvoering van deze werkzaamheden onthouden. (Noot 91b) De verhuurder dient naar mijn mening dus wel een redelijk belang te hebben bij het voorstel tot renovatie. Allereerst is dit nodig om een inbreuk in het huurgenot van de huurder te kunnen rechtvaardigen. Daarnaast dient een partij enig belang bij zijn vordering duidelijk te kunnen maken. In het algemeen kan zonder (redelijk) belang een vordering niet met succes ingesteld worden. Als een verhuurder slechts een renovatie wenst uit te voeren om de huur aanzienlijk te kunnen verhogen en daardoor van een huurder verlost wordt omdat deze de huur niet langer kan betalen, zal dit niet een redelijk belang opleveren ter onderbouwing van een dergelijke vordering.

Het voorstel moet voldoende concreet zijn
De rechter te Amsterdam vond in zijn uitspraak van 31 mei 2006 Noot 77a dat er geen sprake was van een redelijk voorstel, omdat het voorstel niet voldoende concreet was. De huurder was slechts akkoord gegaan met de aanvang van de uitvoering van een renovatieproject, waarvan de details nog nader tussen partijen dienden te worden overeengekomen. Er was ook geen sprake geweest van een schriftelijke kennisgeving van deze complexgewijze renovatie, waarin 70 % van de huurders akkoord zou zijn met het renovatieplan. Er is daarom geen sprake van een rechtsvermoeden van een redelijk voorstel. Deze huurder zou door de renovatie twee slaapkamers kwijtraken, wat haar nooit was verteld. De huurder had een door de verhuurder gestuurde brief ondertekend, maar daarbij handgeschreven de volgende opmerking gemaakt: “blijft de binnentrap (vijf treden) behouden?” In de ondertekende brief stond de zinsnede vermeld: “u heeft uw medewerking toegezegd aan de uitvoering van het renovatieplan zoals vastgelegd in het informatieboekje en de brochure Stedelijke kaderafspraken bij sloop en renovatie 2002 -2007”.Tijdens de mondelinge behandeling bleek dat de gestuurde informatie alleen algemene informatie gaf over de omstandigheden waaronder in Amsterdam renovatieprojecten worden uitgevoerd. In deze informatie stonden geen concrete gegevens over het effect van de renovatie voor deze specifieke huurder. Concrete bouwtekeningen werden pas na het ondertekenen van bovengenoemde brief gegeven. De rechter was bovendien van mening dat van een leek niet kon worden verwacht dat zij op basis van deze tekeningen begrepen zou hebben dat haar twee slaapkamers zouden komen te vervallen. De rechter vond dat niet aannemelijk was geworden dat de huurder over de renovatieplannen voldoende was geïnformeerd. Evenmin was aannemelijk dat over de ‘plannen’ overeenstemming was bereikt. De huurder gaf voorts nog aan dat de twee bewuste kamers door het speciale karakter voor de gehele woning een speciaal woongenot gaven. Gezien het vorenstaande vond de rechter dat de huurder essentiële informatie was onthouden en dat niet kon worden gesproken van een tussen partijen gesloten overeenkomst betreffende de renovatie. Gezien deze uitspraak (voorlopige voorziening) doet de verhuurder er dus goed aan renovatieprojecten goed met de huurders door te nemen. Uit de jurisprudentie volgt dus onder meer dat een huurder niet gehouden is zijn medewerking te verlenen aan een voorgenomen renovatie, indien uit het renovatievoorstel niet duidelijk wordt waar een huurder nou precies mee gaat instemmen. Zie bijvoorbeeld gerechtshof Amsterdam 3 mei 2007, WR 2008, 34 r.o. 3.8 waarin werd bepaald dat nu het renovatievoorstel onduidelijk was, de huurder niet gehouden was haar medewerking te verlenen aan de voorgenomen renovatie van de verhuurder (eveneens een woningcorporatie). Aldus het gerechtshof diende het renovatievoorstel minimaal een plan van aanpak met aanvangs- en opleverdata in te houden. Ook de voorzieningenrechter Rotterdam (Voorzieningenrechter rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam 4 juli 2008, WR 2009,11) overwoog dat een renovatievoorstel reëel en concreet moet zijn. In deze kwestie was er ook nog geen aannemer gesteld en was het onduidelijk wanneer de huurder terug kon keren naar zijn definitieve huisvesting. De voorzieningenrechter achtte het renovatievoorstel om die reden niet concreet genoeg om te gelden als een redelijk renovatievoorstel.

 

In een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 april 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:2543) werd bevestigd dat door een verhuurder onvoldoende zekerheid verschaft over de werkzaamheden in een complex die zouden moeten leiden tot verduurzaming van een complex woningen. Het plan omvatte onder andere de isolatie van buitenmuren, het plaatsen van zonnepanelen en het installeren van individuele warmtepompen. De energierekening zou dan komen te vervallen en voorts zou een ‘energieprestatievergoeding’ betaald moeten worden.  Er was in het voorstel geen duidelijkheid verschaft over de manier waarop de energieprestatievergoeding vastgesteld zou worden. De kantonrechter achtte het voorstel niet redelijk voor zover het betrekking had op de NOM-renovatie, omdat er er teveel onzekerheden aan het voorstel voor wat betreft de NOM-voorzieningen kleefden. Die onzekerheden hadden in het bijzonder betrekking op de consequenties voor de uiteindelijke woonlasten van de huurders.

De bezwaren van de huurders richtten zich op de (mogelijke) gevolgen van de NOM-operatie, met name het ontbreken van inzicht in de wijze van vaststellen en de te verwachten ontwikkelingen van de hoogte van de EPV en de (overige) energiekosten.

Volgens artikel 19 bis lid 2 UHW dient de EPV gebaseerd worden op “een door de verhuurder gegarandeerde minimale productie van duurzaam opgewekte finale energie op basis van een gegarandeerde maximale netto warmtevraag en bedraagt ten hoogste een bij algemene maatregel van bestuur vastgesteld bedrag.” In deze zaak kan niet worden vastgesteld of redelijkerwijs te verwachten was of de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking hadden dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt, en anderzijds dat – in het verlengde daarvan – sprake is van gelijkblijvende woonlasten van de huurders.

In de eerste plaats was gebleken dat de juistheid van de berekeningen van de EPV die als onderdeel van het voorstel aan de huurders zijn voorgelegd, niet kon worden vastgesteld, enerzijds omdat de exacte netto-warmtevraag pas kon worden bepaald nadat de isolerende voorzieningen zijn aangebracht, anderzijds omdat de nu overgelegde berekeningen niet zijn vastgesteld door een bedrijf met een geldig procescertificaat, als bedoeld en verplicht gesteld in artikel 2 Regeling EPV.

Een tweede onzekere factor was dat er niet voor gekozen was om de binnen het complex gelegen woningscheidende muren en vloeren te isoleren. Daardoor kon de warmtedichtheid van een woning worden beïnvloed door bijvoorbeeld de mate van verwarming in de onder of boven gelegen woning of de temperatuur in het trappenhuis. Het is aannemelijk dat de woning bijverwarmd zou moeten worden aangezien het vermogen van de zonnepanelen een minimumvermogen betreft zoals benoemd in Bijlage I bij het Besluit EPV. en het gestelde over de warmtedichtheid.

De conclusie is aldus dat het voorstel voor de huurders onzekerheden vertoont, omdat het niet zeker is of hun woning in voldoende mate geïsoleerd zal kunnen worden en wat de consequenties voor hun woonlasten zullen zijn.

De rechter toetst de redelijkheid van het voorstel
Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. Hierbij is dus het vermoeden van redelijkheid zoals die bij complexgewijze renovatie is opgenomen niet van toepassing. Het vermoeden van redelijkheid bij complexgewijze renovaties maakt de zaak voor een verhuurder eenvoudiger dan bij een één op één situatie. Bij laatstgenoemde situatie zal de verhuurder aannemelijk dienen te maken dat er van een redelijk voorstel sprake is. Bij complexgewijze renovatie zal de huurder bij instemming van meer dan 70 % van de huurders aannemelijk dienen te maken dat het voorstel in zijn concrete situatie onredelijk is. Bij afwijzing van het voorstel kan de verhuurder niet aan de slag. Mocht de verhuurder toch aan de slag gaan, dan kan een verbod hiervan bij de rechter, zonodig in kort geding, worden gevorderd door de huurder. Door een aantal rechters is bepaald dat er geen sprake is van een redelijk voorstel als de renovatie voor de verhuurder wel wenselijk, maar niet dringend is en voor de huurder geen verbetering inhoudt (en door de huurder ook niet wordt verlangd). Noot 76a Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat er van voortzetting van een huurovereenkomst sprake kan zijn als er sprake is van sloop en vervangende nieuwbouw, wanneer ‘plaats en functie‘ van het gehuurde gelijk blijven aan de toestand voordat de renovatie plaatsvond. Noot 77
De rechter heeft in een procedure geen discretionaire bevoegdheid om het door de verhuurder neergelegde aanbod te wijzigen, maar is gebonden aan het door de verhuurder gedane voorstel. Noot 78.

Voor huurders spelen vaak emotionele elementen een rol (ingrijpen in het dagelijkse leven, leeftijd van huurder, fysieke beperkingen). Een redelijk voorstel kan daarom voor de huurder toch onredelijk overkomen. Zowel de huurder als de verhuurder dienen zich deze belemmeringen op emotioneel vlak te realiseren; deze kunnen in de besprekingen immers een belemmering vormen, die alleen geslecht kan worden als beide partijen daarop zijn bedacht.

Enige praktijkvoorbeelden
De voorzieningenrechter van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar (zaaknummer:341867), besliste op 15 september 2010 in kort geding, dat de verhuurder wegens het ontbreken van een redelijk voorstel de werkzaamheden gedurende 8 weken moest staken. Een verhuurder die zonder voldoende voorbereiding aan de slag gaat en een huurder met deze renovatiewerkzaamheden confronteert zonder de juiste voorbereidingen te treffen, zal met een verbod tot uitvoering van deze werkzaamheden door de rechter geconfronteerd kunnen worden. Dit standpunt werd ook ingenomen door de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 4 juli 2008 (893648\VVEXPL08-243, WR 2009,11) en in kort geding besliste dat het renovatievoorstel onvoldoende concreet was, waardoor van de huurder niet kon worden verlangd mee te werken aan dit voorstel en de vordering tot ontruiming aldus werd afgewezen. De verhuurder had in deze kwestie onder meer verzuimd te vermelden wanneer de huurder terug kon keren naar zijn definitieve huisvesting en er was door de verhuurder nog geen aannemer, maar wel een sloper aangewezen.
Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 3 mei 2007 (1794/06SKG, WR 2008,20) dat er geen plaats was ontruiming van het gehuurde te vorderen in kort geding wegens het niet mee werken van een huurder aan een renovatievoorstel. Het hof was van oordeel dat er nog geen sprake was van een redelijk voorstel, zodat de verhuurder nog geen ontruiming kon vorderen wegens het niet meewerken aan de werkzaamheden in verband met een door de verhuurder gewenste renovatie. Het hof was van mening dat in het kader van de juiste procesgang eerst een beslissing genomen zou moeten worden over de redelijkheid van het voorstel alvorens een uitspraak te kunnen doen over ontruiming van het gehuurde. De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton locatie Zwolle, gaf in een procedure waarin door de verhuurder een voorlopige voorziening tegen de huurder was gevorderd het renovatieproject ten aanzien van een gehuurde bedrijfsruimte uit te mogen voeren in haar uitspraak van 19 januari 2006 LJN: AZ6603,Sector kanton Rechtbank Zwolle, 342288 VV 06-86 de verhuurder gelijk en beval de huurder het pand binnen gestelde periode te verlaten en beval de verhuurder binnen een bepaalde termijn een bodemprocedure aanhangig te maken om het renovatievoorstel op redelijkheid te laten toetsen. De rechter vond de ontruiming van de winkel binnen korte termijn mogelijk, zonder dat er een exact schadebedrag was vastgesteld. De rechter was ook voorlopig van mening dat de huurder door het voorstel niet onevenredig werd benadeeld, ook al moest het gehuurde een aantal meters aan oppervlakte inboeten. Dit gold eens te meer nu de huurder gedurende de minnelijke fase geen moment bezwaar had gemaakt tegen het verdwijnen van de kelder als opslagruimte na renovatie (er was na renovatie ruimte op begane grond ter compensatie worden aangeboden).

De rechtbank Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 24 december 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:8038) dat er sprake was van een redelijk voorstel, waaraan de huurder zich moest houden. De huurder werd veroordeeld om medewerking te verlenen aan die renovatie. Het ging hier om een renovatieproject waarbij de voorgevel van de begane grond en de eerste verdieping een aantal meter naar voren wordt geplaatst en een nieuwe voorgevel wordt gerealiseerd. Hiermee worden de winkel- en de kantoorruimten uitgebreid en beoogt de  verhuurder een betere aansluiting op de ingang van winkelcentrum Stadshart te realiseren. De tijdelijke sluiting van het gehuurde zou 1 maand zijn. De feitelijke duur kan hiervan afwijken als gevolg van de definitieve keuze voor en technische (on)mogelijkheden m.b.t. het bouwproces, de benodigde vergunningen, de daaraan gekoppelde veiligheidsvereisten (de bouw vindt plaats in een drukbezocht gebied) en overige aspecten die het bouwproces kunnen beïnvloeden. Er zou worden gekeken naar tijdelijke huisvesting. Er werd een financiële bijdrage voorgespiegeld. De huurder had het voorstel afgewezen.

Tijdens de procedure heeft de verhuurder haar standpunt aangevuld, waarbij onder meer een financiële bijdrage van €34.900 werd toegezegd.

De huurder achtte het voorstel niet redelijk. De huurder vroeg zich af of winkel door de wijziging aantrekkelijker zou worden. Daarnaast was de huurder van mening dat de werkelijke kosten vergoed dienen te worden, waaronder (bruto) omzetderving, te vergoeden en niet slechts een bijdrage aan te bieden. De herinrichting van de winkel zou meer dan € 100.000,00 kosten.

De rechter geeft als uitgangspunt dat de huurder zijn medewerking moet verlenen als er sprake is van de een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. Bij die beoordeling spelen de volgende aspecten een rol: a) de aard van de werkzaamheden, b) de noodzaak van de medewerking van de huurder, c) de financiële consequenties voor de verhuurder als de huurder niet meewerkt, d) de eventuele huurprijsverhoging voor de huurder, e) de mogelijkheid van een (tijdelijk) vervangend huurobject voor de verhuurder en f) de overige omstandigheden van het geval.

Hier stond ook vast dat de verhuurder de renovatie niet kon realiseren zolang huurder het gehuurde zou gebruiken. De medewerking van de huurder was noodzakelijk. De verhuurder had met de overige huurders al afspraken gemaakt over de renovatie. Het belang van verhuurder bij de renovatie was erin gelegen dat zij schade zou lijden als de renovatie wordt uitgesteld omdat de huurder niet (tijdig) meewerkte. De verhuurder had al investeringen terzake de gewenste renovatie gepleegd. Zij beoogde met de renovatie de winkelstrook aantrekkelijker voor het winkelpubliek en toekomstbestendig te maken. De huurder had dit aspect wel betwist, maar de daartoe aangevoerde bezwaren waren dermate algemeen geformuleerd dat zij onvoldoende gewicht in de schaal legden.

Zo werd de huurder geen vergoeding geboden voor omzetderving tijdens de sluiting. Daarnaast bevatte het renovatievoorstel geen concreet voorstel voor een tijdelijke vervangende winkelruimte. Deze omstandigheden waren echter onvoldoende zwaarwegend om het finale voorstel niet redelijk in de zin van artikel 7:220 BW te achten.

Daartoe werd overwogen dat het werkzaamheden aan het gehuurde betreft die naar verwachting binnen vier weken afgerond konden worden. Het betrof dus een relatief beperkte periode van sluiting van de winkel. Gelet daarop ligt het openen van een tijdelijke vervangende winkelruimte niet zonder meer voor de hand, ook gezien de kosten daarvan. Daarbij kwam dat de huurder op vragen terzake van de verhuurder niet heeft gereageerd. Wat daar van zij, de verhuurder en de huurder kunnen in die periode van vier weken deels gelijktijdig werkzaamheden laten uitvoeren. Daarmee heeft de huurder in ieder geval ten aanzien van de werkzaamheden die in haar opdracht zullen worden uitgevoerd de voortgang ook grotendeels zelf in de hand.

Ook had de verhuurder ter zitting bevestigd dat zij de casco voorzieningen zoals leidingen, aansluitingen (onder meer op de centrale koeling) en stadsverwarming aanbrengt en uitsluitend de herinrichting van de winkel voor rekening van de huurder komt. Daarvoor stelde de verhuurder een vergoeding van € 34.900,00 ter beschikking. Dat de werkzaamheden die de huurder in het kader van de renovatie moet laten uitvoeren meer zouden kosten dan € 34.900,00 heeft de huurder niet aangetoond. De stelling dat de kosten meer dan € 100.000,00 zouden bedragen is immers niet onderbouwd.

Een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW houdt volgens de kantonrechter echter niet in dat een huurder kan verlangen dat hij volledig wordt gecompenseerd. De verhuurder verlangde geen huurprijsverhoging na realisatie van de renovatie. Ook de overige huurvoorwaarden werden niet gewijzigd. Tot slot had de verhuurder medegedeeld dat de huurder de huur niet hoefde door te betalen in de periode dat de winkel dicht moet voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Alles overziend kwam de kantonrechter dan ook tot het oordeel dat het renovatievoorstel voldoende rekening houdt met de belangen van de huurder en het als een redelijk voorstel in de zin van lid 2 van artikel 7:220 BW is te beschouwen. Huurder moet meewerken aan de renovatie.